TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
EL JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA

193º y 145º

PARTE NARRATIVA

En fecha 11 de Febrero de 2004, la ciudadana Yolanda del Carmen Castillo de Toro, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-3.035.344, asistida por las abogadas Maria Fernanda Peña Bortone y Alix Marina Vielma Briceño, inscritas en el Inpreabogado bajo los números 103.364 y 103.524 en su orden, con domicilio procesal en la ciudad de Mérida, Urbanización Alto Chama, calle Sierra Culata, Quinta “La Travesía”, introdujo formal demanda de DESALOJO Y COBRO DE BOLIVARES contra los ciudadanos José Leonel Castillo y Amalia Delfina Salcedo de Castillo, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad N0s 3.995.283 y 13.098.684 con domicilio procesal en esta ciudad de Mérida, avenida principal Los Chorros de Milla, casa Nº 10-48, quinta “Isabel”. El fundamento legal de la demanda lo hicieron sobre la base de los artículos 1.579, 1592, 1.593 y 1,167 del Código Civil Venezolano y los artículos 33 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Alego la parte actora que su madre Maria Isabelina Rodríguez de Castillo fue la propietaria del inmueble ubicado en esta ciudad de Mérida, sector Los Chorros de Milla, jurisdicción del antiguo Municipio Milla del Distrito Libertador; hoy, Parroquia y Municipio de los mismos nombres, inmueble distinguido con los números 10-48 de la nomenclatura municipal y distinguidos con el nombre de quinta “Isabel”; que allí habitó su madre toda su vida; que el día 8 de Junio de 1999, su hermano José Leonel Castillo le propuso a su madre que el se iría a vivir allí con su esposa Amalia y con sus dos hijos y que ella acepto que él viviera con la condición de que asumiera el pago de los servicios públicos; pero que ni Leonel ni Amalia realizaron esos pagos, antes bien comenzaron a causarles problemas porque Leonel tomaba licor, hacia escándalos, atropellaba a su esposa e hijos y también a la propia madre, que entonces su mamá recibió un dinero que le enviaron sus hermanas para que colaborara en hacerles la mudanza a los demandados para que se fueran a vivir en Ejido; que efectivamente se mudaron de la casa de Los Chorros para un inmueble en Ejido, pero que el viernes 1 de Mayo de 2001 sufrieron un secuestro en la casa de Ejido y volvieron a vivir en casa de su madre; que ella no tuvo otra alternativa que recibirlos, que la situación se fue agravando cada día mas y entonces su mamá les pidió que abandonaran el inmueble pero ellos no quisieron salir; les propuso entonces que le compraran el inmueble y solo se burlaron de ella, que su mamá era muy anciana y vivía llena de temor de que Leonel y Amalia le hicieran daño, razón por la cual se mudó a vivir en casa de la demandante y le propuso que ella le comprara el inmueble, lo cual hizo conforme se evidencia de documento inserto ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Libertador del Estado Mérida en feche 3 de Julio de 2002, bajo el Nº 31 Protocolo I, Tomo I, Tercer Trimestre; que el 15 de Julio de 2002 les solicita la desocupación del inmueble a Leonel y Amalia, pero que estos le propusieron un arrendamiento de la parte frontal de la casa, consistente en una sala, dos dormitorios, tres baños, cocina, comedor, sala y lavadero, ofrecieron pagar setenta mil bolívares mensuales y pagar los servicios públicos; que ella lo aceptó por tratarse de su hermano y que porque su mamá ya no vivía en esa casa, pero que los vecinos, el día 22 de Noviembre de 2003 le enviaron una comunicación donde le indicaban que desde el momento en que Leonel y su familia se mudaron habían perdido la calma porque hacían muchos escándalos; que ella contrató los servicios de un escritorio jurídico para que le hicieran gestiones para cobro extra judicial y para el desalojo, que le enviaron varias citaciones a Leonel y Amalia mediante telegrama con acuse de recibo pero que dichos ciudadanos nunca le pagaron el canon, no pagaron los servicios públicos ni dejaron los escándalos, razón por la cual los vecinos del lugar la citaron ante la Prefectura Civil de la Parroquia Milla. Por todas esas razones y de conformidad con lo establecido en el Código Civil en sus artículos 1579, 1592, 1593 y 1567; e igualmente en los artículos 33 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios procede a demandar el desalojo del inmueble, el pago de un millón doscientos sesenta mil bolívares correspondientes al pago de dieciocho meses comprendidos desde el 15-7-2002 hasta el 15-01-2004 a razón de setenta mil bolívares mensuales; al pago de cincuenta y tres mil ochocientos sesenta bolívares con veinticinco céntimos correspondiente a los meses comprendidos ente junio del 2003 a diciembre de 2003, ambos inclusive por servicio de agua adeudado a Aguas de Mérida C.A; al pago de la suma de sesenta y cinco mil seiscientos veintiocho bolívares por servicio de pago de consumo de servicio eléctrico adeudado a CADELA y al pago de costas procesales. Estimaron la demanda en la cantidad de Un millón trescientos setenta y nueve mil cuatrocientos ochenta y ocho bolívares con veinticinco céntimos y se solicito medida de secuestro conforme a lo establecido en el artículo 599 del Código de Procedimiento Civil Venezolano-
En fecha diecisiete de marzo de dos mil cuatro (17-03-2.004), los Abogados Eliseo Moreno Monsalve y Beatriz Sánchez, se dieron tácitamente por citados en nombre del co-demandado Lionel Castillo Rodríguez, al realizar actuación en la cual se oponen a la medida de secuestro decretada y cuya ejecución correspondió al Juzgado Segundo Ejecutor de Medidas, actuación realizada en el Cuaderno respectivo; posteriormente, se dio por citada la co-demandada Amalia Delfina Salcedo de Castillo; dentro de la oportunidad legal, ambas partes dieron contestación a la demanda.- Tanto en el escrito de oposición a la medida de secuestro como en la contestación de la demanda, ambos co-demandados coinciden en negar la relación contractual arrendaticia alegada por la demandante y los demandados, que su relación arrendaticia fue con la ciudadana María Isabelina Rodríguez de Castillo, y presentan un contrato privado celebrado entre la arrendadora y los arrendatarios en fecha 30 de diciembre de 1.999 y que el mismo se prorrogó hasta el 30 de diciembre de 2000. Que en fecha 5 de noviembre de 2.003, la arrendadora falleció ab intestato, que entonces los efectos de la relación arrendaticia se trasmiten a sus herederos de conformidad a lo establecido en el artículo 1.163 del Código Civil y que el artículo 1.603 ejusdem indica que el contrato de arrendamiento no se resuelve por la muerte del arrendador ni por la del arrendatario.
Igualmente alegan que “en el supuesto hecho de que la arrendadora haya enajenado el bien que constituía el objeto del arrendamiento sin que le haya sido previamente ofrecido a los arrendatarios, de conformidad con lo establecido en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la venta está viciada de nulidad y que tal hecho no deja sin efecto el contrato de arrendamiento de conformidad a lo establecido en el artículo 1.605 del Código Civil citado; que, por lo tanto, la demandante carece de cualidad e interés para ejercer la acción por falta de pago de pensiones porque a ella no se le debe ningún canon.-
Dentro de la oportunidad legal, las partes promovieron y evacuaron las pruebas que creyeron convenientes y las cuales serán analizadas más adelante.-
Esta es la relación de la presente causa y para decidir, el Tribunal pasa a revisar los fundamentos de derecho alegado tanto por la parte demandante como por la parte demandada, dejando sentado que la litis ha quedado planteada de la siguiente forma: la demandante alega ser la propietaria de un inmueble el cual se encuentra ocupado por los demandados mediante un contrato verbal a tiempo indeterminado y exige él desalojo alegando el incumplimiento tanto en el pago del canon como en las demás obligaciones contractuales; los demandados alegan la falta de cualidad de la actora alegando que mantenían un contrato escrito con la propietaria anterior del inmueble, presentan un contrato privado otorgado entre la propietaria anterior del inmueble y el co-demandado José Lionel Castillo Rodríguez, el cual, en su cláusula cuarta indica que el tiempo de duración del contrato es por el término de cinco (05) años contados a partir del primero (1) de Enero de dos mil dos.-

PARTE MOTIVA

El arrendamiento, conforme lo establece el artículo 1.579 del Código Civil, es un contrato por el cual una de las partes contratantes (arrendador) se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble por ciento tiempo y mediante un precio determinado que ésta (el arrendatario) se obliga a pagar. Conforme al artículo 1.585, el arrendador está obligado a hacer entrega al arrendatario de la cosa arrendada, a conservarla en estado de servir al fin para el cual se la ha arrendado y a mantener el arrendatario en el goce pacífico de la cosa; en el caso de autos, indudablemente, el arrendador cumplió con sus obligaciones.- Por su parte, el arrendatario, de conformidad a lo establecido en el artículo 1.592 del Código Civil, tiene dos obligaciones: servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia y para el uso determinado en el contrato y pagar los cánones de arrendamiento en los términos convenidos.-
Por su parte, el artículo 1605 ejusdem estatuye: “Aunque el arrendamiento conste en instrumento público o privado con fecha cierta, si el arrendatario tiene el goce de la cosa arrendada con anterioridad a la venta, el comprador debe dejársele durante el tiempo por el cual se presumen hechos los arrendamientos en que no se ha determinado duración.-
En el caso de autos, los demandados han opuesto un contrato privado de arrendamiento suscrito con la anterior propietaria desde el mes de diciembre de 1.999 y la parte actora ha presentado como documento fundamental de la acción un contrato de compraventa del inmueble objeto del litigio, el cual fue protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Libertador del Estado Mérida en fecha tres de julio de dos mil dos, bajo el Nº 31, Protocolo I, Tomo I, 3er trimestre, folios 185 al 190, el cual no fue ni tachado ni impugnado por los demandados, antes bien, al alegar como defensa lo estipulado en el artículo 1603 y 1605 del Código Civil, están reconociendo la validez del documento de venta.-
A este respecto, es jurisprudencia reiterada del más alto Tribunal de la Republica, desde la sentencia dictada por la Sala de Casación Civil, Mercantil y del Trabajo el 9-4-58 (v. GF. Nº 20, 2E, Pág. 28 y 29, que “ ...si el arrendatario está en goce del inmueble para la fecha de la venta, el comprador, o sea, el nuevo propietario, debe dejárselo durante el tiempo establecido en el contrato (si hubiere plazo) o, por el tiempo por el cual se presumen hechos los arrendamientos sin plazo, resulta evidente que tal mandato, dirigido al comprador, que el legislador ha considerado que la venta de la cosa arrendada, salvo prueba en contrario, constituye una transferencia o traspaso ipso facto del contrato de arrendamiento al nuevo propietario, quien sustituye así al vendedor en el goce que este tenía de los frutos civiles de la cosa arrendada.....La transferencia del contrato de arrendamiento y del goce del derecho a cobrar las pensiones al nuevo propietario, la cual se verifica ipso e ipso iure por el solo hecho de la venta del inmueble....La Ley reconoce a favor del arrendatario sólo el derecho de que se le deje continuar en el goce de la cosa hasta el término presunto del contrato......”; así pues, es evidente que, en el caso de autos, no cabe alegar la falta de cualidad y de interés alegada por los demandados, pues el hecho de que el inmueble haya sido vendido en vigencia de un contrato de arrendamiento, conforme a las disposiciones citadas, subroga al comprador en el contrato y le transmite tanto las obligaciones como los derechos; igualmente, el hecho de que presentado como fue por la parte demandante el documento público que acredita a la demandante como propietaria del inmueble sin que la parte demandada haya impugnado ni tachado su valor probatorio, le atribuye a la demandante la cualidad y el interés para intentar y sostener el presente juicio. Y ASI SE DECIDE
Ahora bien, a la luz de la novísima Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, alegada también por la parte demandada, al citar en sus alegatos tanto a la oposición a la ejecución de la medida que “en el supuesto hecho de que la arrendadora haya enajenado el bien que constituía el objeto del arrendamiento sin que le haya sido previamente ofrecido a los arrendatarios, de conformidad con lo establecido en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la venta está viciada de nulidad y que tal hecho no deja sin efecto el contrato de arrendamiento de conformidad a lo establecido en el artículo 1.605 del Código Civil citado; que, por lo tanto, la demandante carece de cualidad e interés para ejercer la acción por falta de pago de pensiones porque a ella no se le debe ningún canon”, cabe hacer la consideración siguiente: Si bien el artículo 7 citado, establece la irrenunciabilidad del arrendatario a los beneficios o prerrogativas que la Ley le otorga, por ser el Decreto Ley en cuestión contentivo de disposiciones de orden público, no es menos cierto que el artículo 42 ejusdem, establece: “La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga mas de dos (2) años como
tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario”; si analizamos a la luz de los alegatos, el contrato de arrendamiento opuesto por los demandados como otorgado entre la propietaria anterior del inmueble, Isabelina Rodríguez de Castillo en carácter de arrendadora y José Lionel Castillo Rodríguez, en su carácter de arrendatario, se originó el día 30 de Diciembre de 1.999 y el contrato de compraventa por el cual la ciudadana Isabelina Rodríguez de Castillo dio en venta el inmueble a la demandante Yolanda del Carmen Castillo de Toro, se celebró en fecha tres de julio de dos mil dos, vale decir, estaría lleno el primer supuesto de hecho requerido por la norma, porque al 30 de diciembre de 2.002, habrían transcurrido dos años de prórroga del contrato de arrendamiento; pero, la parte demandada no ha probado en las actas procesales que haya estando solvente con el pago de los cánones de arrendamiento, ni con las demás obligaciones que le imponía el contrato de arrendamiento para el momento en el cual se celebró la venta; antes bien, habiendo presentado la parte actora tanto con el libelo de la demanda como con en el período de pruebas los estados de cuenta de “Aguas de Mérida, C.A.” o “C.A.D.E.L.A” y no habiendo realizado alegato alguno a su favor la parte demandada, es evidente que no se encontraban solventes con el pago de los cánones de arrendamiento ni con las obligaciones que le establecía la cláusula “décima tercera” del contrato de arrendamiento que corre inserto a los folios 42, 43, 44 y 45 del presente expediente.- Si se concatenan estas pruebas con el testimonio de las ciudadanas María Oliva Rodríguez de Quintero y Elsy Coromoto Araujo, quienes en forma conteste afirmaron que la propietaria anterior del inmueble, María Isabelina Castillo Rodríguez les había comentado que los ciudadanos Lionel Castillo y Amalia Salcedo de Castillo no le pagaron nunca cánones de arrendamiento, ni le pagaban los servicios públicos, sino que antes bien, si ella les daba el dinero para pagarle los servicios públicos, no realizaban los pagos, es evidente que para este Tribunal los demandados no le llevan a la convicción de que cumplió con los supuestos de hecho establecidos en el artículo 42 del decreto con fuerza y rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para tener derecho a la preferencia ofertiva. A SI SE DECIDE.-
Por otra parte, corre inserto a los folios 26, 27 y 28 de las actas procesales un documento autenticado ante la Notaria Pública Cuarta de Mérida en fecha tres de febrero de dos mil cuatro, bajo el Nº 45, Tomo 06, contentivo de un contrato de arrendamiento celebrado entre la demandante de autos y el ciudadano Rafael Antonio Ríos, por el cual la demandante le da en arrendamiento puro y simple un área consistente en dos habitaciones, un baño, una pequeña terraza, derecho a lavadero, sobre el inmueble ubicado en el sector Los Chorros de Milla, casa Nº 10-48, quinta “Isabel”, este documento no fue ni tachado ni impugnado por la parte demandada, por lo cual ha quedado firme y surtiendo todo su valor probatorio a favor de la promovente, de conformidad a lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil, para probar que la parte actora tiene no solo la propiedad, sino la posesión del inmueble objeto de la controversia. Y ASI SE DECIDE.
El Tribunal se abstiene de analizar y pronunciarse sobre los documentos privados que fueron promovidos por la parte actora por no considerarlos procedentes en el presente caso, ya que no constituyen pruebas por no estar firmados por persona alguna.-

PARTE DISPOSITIVA:

Por todos los razonamientos que anteceden, este Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: Con lugar la demanda de desalojo por falta de pago intentada por la ciudadana Yolanda del Carmen Castillo de Toro contra los ciudadanos José Leonel (o Lionel) Castillo y Amalia Delfina Salcedo de Castillo sobre un inmueble ubicado en esta ciudad de Mérida, en
La avenida principal de los Chorros de Milla, demarcada con el Nº 10-48 de la Nomenclatura Municipal, quinta “Isabel”. SEGUNDO: Sin lugar la oposición al secuestro formulada por los demandados de autos a la ejecución de la medida. TERCERO: Se condena a los demandados José Leonel (o Lionel) Castillo y Amalia Delfina Salcedo de Castillo a pagar a la demandante Yolanda del Carmen Castillo de Toro los siguientes conceptos: a) Hacer entrega a la demandante de la parte del inmueble ubicado en la vía principal a los chorros de Milla, distinguida con el Nº 10-48 de la Nomenclatura Municipal, quinta “Isabel”, consistente en la parte frontal de la casa: una (01) sala, dos (02) dormitorios, tres (03) salas de baño, una (01) cocina, Un (01) comedor, una (01) Sala, y el lavadero, totalmente desocupado de personas y bienes y en perfecto estado de conservación y mantenimiento; b) Al pago de la cantidad de un millón doscientos sesenta mil bolívares (Bs. 1.260.000,oo), por concepto de pago de cánones de arrendamiento comprendido entre el 15-07-2002 hasta el 15-01-2004; c) Al pago de la suma de cincuenta y tres mil ochocientos sesenta bolívares con veinticinco céntimos (Bs. 53.860,25), por concepto de pago de servicio de agua cancelado a “Aguas de Mérida, C.A.” por la demandante de autos sobre los consumos por ellos realizados en el inmueble objeto del contrato de arrendamiento; d) Al pago de la suma de sesenta y cinco mil seiscientos veintiocho bolívares (Bs. 65.628,oo) por concepto de pagos realizados por la demandante a la empresa C.A.D.E.L.A por los consumos de luz realizados por los co-demandado en el inmueble objeto de la demanda. CUARTO: Se condena en costa a la parte demandada-opositora. En consecuencia, remítase el Cuaderno de Medidas al Juzgado Segundo Ejecutor, a los fines de que se proceda con la ejecución de la medida decretada por este Tribunal.- Por cuanto la presente decisión sale fuera de lapso notifíquese a las partes de conformidad a lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, haciéndoles saber que una vez que conste en autos la notificación de la última de las partes, comenzará a computarse el término para interponer los recursos de Ley contra la presente sentencia.- Dada, firmada y sellada en la Sala de Despachos del Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en Mérida, a los veintitrés días del mes de septiembre de dos mil cuatro. Años: 194º de la Independencia y 145º de la Federación.-

LA JUEZ PROVISORIO,

ABG. MARYS XIOMARA ALBARRAN DE OCARIZ.
LA………………………………

SECRETARIA,

ABG. MARITZA LAREZ DE VILORIA

En la misma fecha, se publicó la anterior Sentencia siendo las Doce del mediodía y se remitió al Juzgado Segundo Ejecutor de Medidas, el Cuaderno de Secuestro, para la ejecución de la medida preventiva.- Se libro las correspondientes boletas.

La Secretaria Titular,

Abg. Maritza Lárez de Viloria