TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS TOVAR, ZEA, GUARAQUE Y ARZOBISPO CHACON DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MERIDA.
195° y 146
LAS PARTES

Obra como PARTE DEMANDANTE la ciudadana CELSO ELADIO GONZALEZ CUETO, mayor de edad, venezolano, titular de la Cédula de Identidad No. 2.099.958, domiciliado en el Municipio Tovar del estado Mérida, asistida por la Abogado MAYIRA MARQUEZ VERGARA, mayor de edad, venezolana, titular de la Cédula de Identidad No. V- 10.905.984, Inpreabogado No. 75.522, del mismo domicilio y hábil.
Obra como PARTE DEMANDADA, la ciudadana YAMILY DEL CARMEN RODRIGUEZ MORENO, mayor de edad, venezolana, soltera, titular de la Cédula de Identidad No. 10.896.485, domiciliada en el Municipio Tovar del Estado Mérida y hábil, asistida por el abogado YUL ERNESTO ZAMBRANO VIVAS, mayor de edad, venezolano, titular de la Cédula de Identidad No. .841, Inpreabogado No. 44.436, del mismo domicilio y hábil.
SINTESIS DE LA CAUSA
En fecha 03 de Marzo de 2005 se reciben por distribución, actuaciones recibidas en este Juzgado Primero de los Municipios Tovar, Zea, Guaraque y Arzobispo Chacón de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, contentivas de la demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento del término, interpuesta por el ciudadano CELSO ELADIO GONZALEZ CUETO, asistido por la abogado MAYIRA MARQUEZ VERGARA, en contra de YAMILY DEL CARMEN RODRIGUEZ MORENO.
En fecha 07 de Marzo de 2005, se admite la demanda y se ordena compulsar el libelo a los fines de la citación y se libraron los recaudos de citación.
En fecha 14 de Marzo del 2005, la Alguacil del Tribunal consigna los recaudos de citación por cuanto la demandada se negó a firmar.

En fecha 15 de Marzo del 2005, la Secretaria del Tribunal cumplió con la citación de la demandada conforme al artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 21 de Marzo del 2005, la ciudadana YAMILY DEL CARMEN RODRIGUEZ MORENO, procedió oportunamente a dar contestación y opuso cuestiones previas.
En fecha 30 de Marzo de 2005, el ciudadano CELSO ELADIO GONZALEZ CUETO, procedió mediante escrito a subsanar las cuestiones previas opuestas.
En fecha 05 de Abril de 2005, la parte demandante y demandada presentaron escrito de Promoción de Pruebas y en fecha 7 del mismo mes año son admitidas.
En esta forma se cumplieron las diversas etapas del proceso y encontrándose la causa en estado de sentencia, procede a emitir el pronunciamiento en los términos que a continuación que se expresan.
LA DEMANDA
Alega el demandante, que el día primero de marzo de 2004, celebró con la ciudadana YAMILY DEL CARMEN RODRIGUEZ MORENO, identificada, un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO ESCRITO A TERMINO FIJO, autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Tovar del estado Mérida, en fecha 15 de Marzo de 2004, bajo el No. 31, Tomo 10; sobre un local para uso comercial, ubicado en la Avenida Cristóbal Mendoza, No. 2-85 del Municipio Tovar del estado Mérida; que el plazo de vigencia del contrato fue convenido a término fijo de un año, contado a partir del día primero de marzo de 2004 con vencimiento el día 01 de marzo de 2005, como se evidencia en ala Cláusula Séptima del contrato y que cita textualmente “El tiempo de duración del presente contrato es de un (1) año contado a partir del primero (1) de Marzo del dos mil cuatro (2004) hasta el primero (1) de marzo del dos mil cinco (2005) y se podrá renovar por períodos iguales, si una de las partes contratantes no deseara renovar por períodos iguales, si una de las partes contratantes no deseara renovar dicho contrato de arrendamiento lo avisará por lo menos con treinta (30) días de anticipación a la

fecha de su vencimiento, pudiéndolo hacer mediante aviso por telegrama con acuse de recibo, por escrito o notificación judicial”; lo necesita para establecer junto con su familia su propio negocio, y con la finalidad
de darle cumplimiento a lo pactado en la Cláusula Séptima del contrato; que notificó a la arrendataria YAMILY DEL CARMEN RODRIGUEZ MORENO, la no renovación del contrato de arrendamiento celebrado entre ambos, dicha notificación la efectó a través de los dos medios convenidos en el contrato como lo son el telegrama con acuse de recibo enviado en fecha 21 de Enero de 2005, y por notificación judicial efectuada por el ciudadano Alguacil del Tribunal de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y del Trabajo de la Circunscripción Judicial del estado Mérida, con sede en Tovar en fecha 31 de enero de 2005, que anexa marcados con las letras B y C, además de haberle hecho saber a la arrendataria en varias oportunidades personalmente y a través de su abogado su firme intención de no renovar el referido contrato celebrado a término fijo, por la necesidad que tiene de establecer en él su propio negocio donde trabajará junto con su núcleo familiar; fundamenta la demanda en el artículo 1.167 del Código Civil, que establece: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”; que por dichas razones tomando en consideración lo que señala la Doctrina cuando dice que “la acción resolutoria es la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya”; que de igual manera encontrándose en el caso en comento tres de las principales condiciones que señala la Doctrina para que sea procedente la acción Resolutoria como son: 1.- Es necesario que se trate de un contrato bilateral. 2. Es necesario que la parte que

intente la acción por resolución haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación, faltando únicamente en este caso la cuarta condición que seria el hecho de que sea el órgano jurisdiccional a
través de un Juez quien declare la resolución; que por todo lo expuesto ocurre a esta autoridad a demandar como en efecto lo hace, a la arrendataria YAMILY DEL CARMEN RODRIGUEZ MORENO, identificada, para que convenga o en su defecto sea condenada por el Tribunal a la Resolución del Contrato de Arrendamiento por vencimiento del término, y que en consecuencia se le ordene la entrega del local para uso comercial objeto del contrato totalmente desocupado tanto de mercancía, muebles y personas, así como en pagarle la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 350.000,oo), por concepto de daños y perjuicios que se sigan causando por la no desocupación y entrega del inmueble desde el día Primero (01) de marzo de 2005 fecha en que expiró el término del contrato hasta la fecha en que la desocupación y entrega se cumpla definitivamente, así como por los cánones de arrendamiento que dejare de recibir; que para la práctica de la citación de la demandada indica la siguiente dirección: Avenida Cristóbal Mendoza No. 2-85 ó en su defecto: Urbanización Cristo Rey, calle principal El Arado, casa s/n Tovar estado Mérida; que por cuanto la demanda esta fundamentada en la resolución de un contrato de arrendamiento a término fijo y en la necesidad que tiene el propietario del inmueble de ocuparlo, solicita que de conformidad con lo dispuesto en el ordinal 7º. del artículo 599 del Código de Procedimiento Civil, se decrete el secuestro del inmueble objeto del contrato de arrendamiento acordándose el depósito del mismo en su persona, que a los fines de dar cumplimiento al artículo
174 del Código de Procedimiento Civil Venezolano, señala como domicilio procesal la siguiente dirección: Calle 4 carreras 3 y 4 No. 3-20 al lado de la Clínica de los Ojos, Tovar estado Mérida, solicita que la demanda sea admitida y sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar en la definitiva, juran la urgencia del caso.

CONTESTACION DE LA DEMANDA Y OPOSICION DE LAS CUESTIONES PREVIAS.
Mediante escrito presentado oportunamente, la ciudadana YAMILY DEL CARMEN RODRIGUEZ MORENO, asistida por el abogado YUL ERNESTO ZAMBRANO VIVAS, procedió a dar contestación a la demanda incoada en su contra, en los términos siguientes: Opone al demandado de conformidad con el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, las siguientes cuestiones previas: 1) La cuestión previa prevista en el Ordinal 6º. del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto es, el defecto en forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica 5º. Artículo 340, que el demandante no estima la demanda, siendo todas estas estimables en dinero, lo que viola el Ordinal 5º. del mencionado Artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, esto es omite la relación de los hechos con las pertinentes conclusiones; 2) Opone la cuestión previa por defecto de forma contenida en el Ordinal 6º. del Artículo 346 del mismo Código Procesal, en virtud de que el demandante omitió el requisito contenido en el Ordinal 4º. del Artículo 340 del Código de Procedimiento Civil al no indicar con precisión el objeto de la pretensión, esto es, el demandante dice que: “… en cuanto al objeto del ya mencionado contrato lo constituye un local para uso comercial, ubicado en la Avenida Cristóbal Mendoza, No. 2-85 de este Municipio Tovar Estado Mérida…”, que el demandante omitió señalar con precisión el objeto de la pretensión, ya que no indica los linderos del inmueble como así lo indica la norma, por tanto debe prosperar la cuestión previa opuesta; 3) Le opone la cuestión previa por defecto de forma contenida en el Ordinal 6º. del Artículo 346 del mismo Código Procesal, en virtud de que el demandante
omitió el requisito contenido en el Ordinal 7º. del Artículo 340 del Código de Procedimiento Civil al no especificar los supuestos daños

y perjuicios ni sus causas, esto es, el demandante dice que: “.. así como en pagarme la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 350.000,oo) mensuales por concepto de daños y perjuicios que se sigan causando (sic) por la no desocupación y entrega del inmueble desde el primero (01) de Marzo fecha en que se expiró el término del contrato hasta la fecha en que la desocupación y entrega se cumpla definitivamente, así como por los cánones de arrendamiento que dejare de percibir…”, que el demandante no especifica los daños y perjuicios que se le han ocasionado y tampoco señala sus causas, lo que le pone en indefensión respecto a tal alegato, por tanto debe prosperar la cuestión previa opuesta; que de conformidad con el Artículo 361 del Código Civil y para ser resuelto como punto previo a la sentencia, hace valer como defensa la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta en virtud que la presente demanda viola toda la normativa de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual explica a continuación: 1) El actor en su libelo no señala que existe dos contratos de arrendamiento de fecha anterior que regula la relación arrendataria desde el Primero de marzo del 2000, lo que va en contra del Artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios ya que le cercena el derecho a la prórroga legal que le corresponde conforme al Artículo 38 Ordinal c de la referida Ley, sino que pone de manifiesto un contrato de fecha primero de marzo del 2004 para así evadir los efectos sobre la prórroga legal que contempla dicha Ley y que le favorecen por disposición legal. 2) Fundamenta su acción en el Artículo 1167 del Código Civil, y pide al Tribunal: “… para que convenga o en su defecto sea condenada por el Tribunal a la Resolución del Contrato de Arrendamiento por vencimiento (sic) del término, y en consecuencia se le ordene la entrega del local…”; que dicha petición es totalmente contraria a derecho en virtud que para las relaciones arrendaticias existe una
normativa especial y de obligatorio cumplimiento como son las

normas contenidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de fecha 07 de Diciembre de 1999 publicada en Gaceta Oficial No. 36.845, violando flagrantemente el contenido del Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que señala los siete casos en que puede demandarse el desalojo del inquilino en un contrato verbal o por tiempo indeterminado, siendo que el demandante señala: “… Es el caso ciudadano Juez, que motivado a que como propietario del local en cuestión, lo necesita para establecer junto con su familia su propio negocio, y con la finalidad de darle cumplimiento a lo pactado en la cláusula séptima del presente contrato…”; que fundamenta su alegato en la letra b del mencionado Artículo 34 es decir la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, lo cual no es aplicable al presente caso, siendo contrario a derecho en virtud que la relación locataria entre el demandante y su persona se encuentra regulado por un contrato a tiempo determinado ya que fue pactado con un tiempo inicial y con unas prórrogas convencionales iguales, por tanto no puede aplicársele un desalojo amparado en tal necesidad en virtud que la relación arrendaticia la regula un contrato a tiempo determinado y no como lo fundamenta el demandante, y siendo estas normas contenidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de orden público y de estricto cumplimiento, no pudiendo ser relajadas por las partes, dicha prohibición de la ley de admitir la acción propuesta debe prosperar y así pide sea declarado, pues el mismo demandado lo señala en su libelo al folio tres “… Por cuanto la presente demanda está fundamentada en la Resolución de un Contrato de Arrendamiento a Término Fijo y en la necesidad que
tiene el propietario del inmueble de ocuparlo…”.; que a todo evento rechaza y niega en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, la demanda incoada en su contra, que es cierto que mantiene una relación arrendataria con el ciudadano CELSO ELADIO GONZALEZ CUETO, cuyo objeto es un

local comercial ubicado en la Avenida Cristóbal Mendoza, Planta Baja, No. 2-85 de esta ciudad de Tovar estado Mérida, constante de pisos de cemento gris quemado, paredes de bloque frisadas, techo de platabanda, dos (2) puertas con su respectiva santa maría de hierro, una puerta de hierro de entrada y salida del mismo local, cinco ventanas con su marco de hierro y vidrios que sirven de ventilación, un baño con todos sus accesorios, con sistema de luz eléctrica, con una superficie de setenta y cinco metros cuadrados (75 Mts.2); pero lo que no es cierto es que dicha relación sea desde el primero (01) de Marzo de 2004, como lo señala el demandante, sino que la misma viene en forma ininterrumpida desde el día Primero (01) de marzo de 2000, según se evidencia del contrato autenticado ante la Notaría Pública de Tovar estado Mérida en fecha 28 de marzo de 2000, inserto bajo el No. 78, Tomo 09, el cual anexa en copia simple y le opone al demandante, haciendo valer la cláusula OCTAVA del mismo que señala: “El tiempo de duración del presente contrato es de un año a partir del Primero (01) de marzo de 2000 hasta el primero de marzo del 2001 y se podrá prorrogar por períodos iguales, si una de las partes contratantes no deseara prorrogar dicho contrato de arrendamiento (o avisara por lo menos con Treinta (30) días de anticipación a la fecha de vencimiento, pudiendo hacer mediante aviso por telegrama con acuse de recibo, por escrito o notificación judicial”, que esto evidencia que la verdadera relación locataria viene desde ese Primero de Marzo del 2000 como expresamente lo hace valer, pues el hecho de hacerle firmar un nuevo contrato no es más sino para no reconocerle el derecho que tiene a la prórroga legal que indica la ley, pues tiene más de cinco años como inquilina del local
comercial objeto del contrato, siendo que el Artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señala que los derechos que la Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables y declara que será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de

estos derechos, por tanto el tiempo de la relación arrendaticia viene desde el primero de marzo del 2000 y no desde el primero de marzo del 2004, y así pide sea declarado, que es cierto que el demandante le notificó de la no renovación del contrato de arrendamiento, el Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios señala expresamente que los contratos de arrendamiento celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestivamente para el arrendatario según el tiempo que haya durado la relación arrendaticia, que en su caso hasta la presente fecha tiene más de cinco años ocupando en calidad de arrendataria el inmueble objeto de la demanda, debiendo el demandante esperar que se le cumpliera la prorroga legal que opera de pleno derecho, y una vez transcurrido el tiempo que por ley me corresponde, y en caso contrario que ella no desocupara el inmueble si tendría todo el derecho de exigir el cumplimiento de la obligación de entrega del inmueble, como lo señala el Artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que para que comience a correr la prorroga legal debe notificarse del deseo de no renovación automática del contrato, de lo contrario como sabrían desde que momento o cuando comenzaría a correr dicha prórroga legal, que así se los hace saber los autores Juan Garay y Miren Garay en su obra Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, comentada y con Casos Prácticos, Ediciones Juan Garay, Enero 2001, pág. 33, al comentario del Artículo 39 señalan: “…. Que para evitar equívocos, se aconseja enviar una carta al inquilino señalando que el contrato va a vencerse y que puede beneficiarse con la prórroga legal indicando claramente cuando comenzaría ésta..”; que el Código
Civil en su Artículo 1601 es claro en este sentido, cuando señala: “Si ha habido desahucio, el arrendatario, aun cuando haya continuado en el goce de la cosa, no puede oponer la tácita reconducción”, que el desahucio no es más que la notificación que se le debe hacer al arrendatario de que no va a renovar el contrato,

ocurrido este opera de pleno derecho la prórroga legal como lo señala el Artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en el presente caso se encuentra gozando de la prórroga legal, que el demandante señala que a los fines de fundamentar la demanda invoca el Artículo 1.167 del Código Civil, que señala la acción que tienen las partes en caso de no ejecutar la obligación contraída, que esta norma es de aplicación general para los contratos, señala dos formas de ejercer la acción, reclamando por vía judicial la ejecución del contrato o la resolución del mismo, dice el demandante que la Doctrina considera que las principales condiciones para que sea procedente la acción Resolutoria son que se trate de un contrato bilateral, que sea necesario el incumplimiento culposo de la obligación por una de las partes, que la parte que intente la acción por resolución, haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación, y que como cuarta condición, considerando el demandante que se han cumplido las otras tres, sea el Juez como órgano jurisdiccional quien declare la resolución, que en este caso el único que se cumple es que el contrato es un contrato bilateral, habiendo total ausencia de los otros dos requisitos señalados por el demandante para que sea procedente una acción resolutoria de contrato en su contra, pues en ningún momento ha incumplido ni voluntaria ni culposamente el contrato de arrendamiento suscrito por ella y el demandante, ya que ha pagado oportunamente el canon de arrendamiento estando totalmente solvente en ficho pago, tampoco ha incumplido en la desocupación y entrega del inmueble en cuestión porque de pleno derecho como lo indica el Artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios está gozando de la prórroga legal, ni tampoco ha
incumplido con las cláusulas de dicho contrato, que las normas especiales que regulan la materia de arrendamiento prevén situaciones de estricto cumplimiento como es el caso de la prórroga legal, que como dijo antes, opera de pleno derecho, y una vez que se le notificó del deseo de no renovación del contrato, al vencimiento

de este que fue el primero (01) de Marzo de 2005, es que comienza a correr el lapso para la prórroga legal a que tiene derecho conforme al citado Artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por tanto para la presente fecha la prórroga legal aún no ha vencido, apenas está comenzando debido a la notificación hecha por el demandante, ya que por disposición legal le corresponden dos años en virtud que tiene más de cinco años como inquilina del local comercial; que tampoco se cumple el otro requisito que quien intente la acción haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación, pues al notificarle de la no renovación del contrato el demandante de pleno derecho tiene que dejar transcurrir íntegramente la prórroga legal, que el autor EMILIO CALVA BACA, en su obra CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, Ediciones Libra, Año 1990, Página 36, al comentar 16, señala: …”El estado a través del poder judicial tutela los derechos de las personas. Y éstos para hacer valer sus derechos, deben hacerlo a través de la acción, que no es otra cosa que el derecho de perseguir ante los jueces lo que se nos deba, es decir, la cosa o un derecho que nos corresponda. Dicho de otra manera, es un derecho subjetivo público, por el cual se requiere la intervención del órgano jurisdiccional, para la protección de una pretensión jurídica. Ahora bien, no hay acción sino hay interés, por lo tanto, ninguna demanda puede dejar de expresar el objeto de las razones en que se funda a fin de que su contexto demuestre el interés jurídico actual, porque la pretensión del actor no puede en ningún caso ser contraría a derecho, ni tampoco desprovista de fundamento jurídico, ya que de los contrario la acción no prosperaría; que además, como dice el Art. Comentado, el interés jurídico, debe ser
actual, es decir, que sea inmediata la exigibilidad del derecho reclamado, o sea, que ya este sufriéndose el daño o el perjuicio contra cuyos efectos vaya encaminada la acción; que por tanto existe una falta de interés actual por parte del demandante para proponer el juicio y una falta de interés actual total por su parte

como demandada para sostenerlo, lo cual pide sea declarado por el Tribunal, todo de conformidad con lo previsto en el Artículo 16 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el Artículo 361 ejusdem; que el demandante pide al Tribunal se le condene: “… a la Resolución del Contrato de Arrendamiento por vencimiento (sic) del término, y en consecuencia se le ordene la entrega del local para uso comercial objeto del contrato totalmente desocupado tanto de mercancía, muebles y personas…”; que lo que pide el demandante es totalmente contradictorio en derecho, pues pide a la vez la terminación del contrato de forma inmediata y el cumplimiento del mismo por vencimiento del término, además pide a la vez la desocupación del inmueble amparado en una supuesta necesidad que tiene el propietario del inmueble de ocuparlo, expresándolo el mismo demandante en su libelo al folio tres, cuando señala que: “….Por cuanto la presente demanda está fundamentada en la Resolución de un Contrato de Arrendamiento a Término Fijo y en la necesidad que tiene el propietario del inmueble de ocuparlo…”. (subrayado nuestro); que por tanto dichas pretensiones son totalmente contradictorias y no acumulables, excluyentes entre sí en un mismo proceso, la demanda primero para que resuelva en contrato por vencimiento del término, confundiendo la acción de resolución con la de cumplimiento de contrato, y además le pide el desalojo amparado en la Literal b del Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que se aplica a los contratos verbales y a tiempo indeterminado, que tiene un procedimiento aparte especial, lo cual hace improcedente la acción intentada por acumulación excluyente de pretensiones.
Que rechaza igualmente que tenga que pagarle al demandante la
cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 350.000,oo) mensuales por concepto de daños y perjuicios que se sigan causando (sic) por la no desocupación y entrega del inmueble desde el día Primero (01) de Marzo, fecha en que expiró el término del contrato hasta la fecha en que la desocupación y entrega se

cumpla definitivamente, así como por los cánones de arrendamiento que dejare de percibir, en virtud que en ningún momento ha dejado de cumplir como obligaciones contractuales, pues no esta incursa en ninguna causal de incumplimiento de contrato, ya que para la presente fecha está totalmente solvente con el pago de los cánones de arrendamiento y no ha incumplido con ninguna cláusula contractual no norma legal que regule la relación arrendaticia, como lo explicó anteriormente; que por los argumentos la demanda debe ser declarada sin lugar, y en todo caso , por cuanto fue notificada de la no renovación del contrato, se acoje a la prórroga legal establecida en la Ley, y que por el lapso de arrendamiento que para la presente fecha es mayor de cinco (5) años le corresponde dos (2) años para la desocupación, todo conforme al Artículo 38 Literal c de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, deja así contestada la demanda y señala como dirección procesal el Local Comercial ubicado en la primera planta la del inmueble con nomenclatura municipal No. 2-85 de la Avenida Cristóbal Mendoza de esta ciudad de Tovar.
SUBSANACION DE CUESTIONES PREVIAS.
En fecha 30 de Marzo de 2004, folio 33, 34 y 35, el ciudadano CELSO ELADIO GONZALEZ CUETO, asistida por la Abg. MAYIRA MARQUEZ VERGARA, procede a subsanar voluntariamente las cuestiones previas opuestas, en los siguientes términos: 1) “Que de conformidad con lo preceptuado en el artículo 350 del Código de Procedimiento Civil, procede a subsanar las cuestiones previas opuestas por la parte demandada en la forma siguiente, Alega la parte demandada la cuestión previa prevista en el ordinal 6º. del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, el defecto
de forma de la demanda por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el ordinal 5º. del artículo 340 ejusdem, por consiguiente subsana la misma en la forma siguiente: Siendo todas las demandas estimables en dinero y tal cual como lo señala la parte demandada en el libelo de demanda, incurrió en la omisión

de no estipular la misma a los fines de subsanar dicha omisión estima la misma en la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 350.000,oo), dicha estimación la hace en base a los gastos tanto judiciales como extrajudiciales que ha tenido que realizar con la finalidad de evitar el presente litigio es decir asesorías legales, evacuación de consultas y por consiguiente accionar ante el órgano jurisdiccional a los fines de ver su pretensión satisfecha es decir, la resolución de contrato por vencimiento del término suscrito entre la parte demandada y su persona”. 2) Que en cuanto a la cuestión previa por defecto de forma contenida en el ordinal 6º. del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de haber omitido el requisito contenido en el ordinal 4º. del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, procede a subsanar dicho defecto u omisión contenido en el libelo de demanda al no indicar con precisión el objeto de la pretensión, pues tratándose de un bien inmueble se hace necesario indicar en forma determinante si situación y linderos razón por la cual señala a los fines de la subsanación correspondiente que efectivamente el objeto de la pretensión lo constituye un local para uso comercial ubicado en la Avenida Cristóbal Mendoza, signado con el No. 2-85, de esta ciudad de Tovar estado Mérida, que dicho local en cuestión esta construido sobre una superficie aproximada de Setenta y cinco metros cuadrados (75 mts2) con techo de platabanda, paredes de bloque frisadas, pisos de cemento gris quemado, dos (2) puertas con sus respectivas santa maría de hierro, una (1) puerta de hierro de entrada y salida del mismo local, cinco (5) ventanas con sus respectivos marcos de hierro que sirven de ventilación, Un (1) baño
con todos sus accesorios descrito en relación con el objeto de la pretensión se evidencia en la cláusula primera del contrato de arrendamiento por el cual se ha regido la relación arrendaticia y que riela en los folios del expediente; 3) que de igual manera opone el demandado la cuestión previa por defecto de forma contenida en

el ordinal 6º. del artículo 346 del mismo Código Procesal en virtud de haber omitido el requisito contenido en el ordinal 7º. del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, señala el demandante que en el libelo de demanda no se especifica los daños y perjuicios , ni sus causas, a los fines de subsanar la misma señala que cuando en la parte del petitorio dice: “a pagar la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 350.000,oo) por concepto de daños y perjuicios, que se sigan causando por la no desocupación y entrega del inmueble desde el día primero (1) de marzo de 2005 fecha en que la desocupación y entrega se cumpla definitivamente, incurrió en la falta u omisión involuntaria de no indicar al solicitar dicha indemnización, que la cantidad señalada se correspondía al monto de dinero que ha tenido que erogar como consecuencia de haber tenido que contratar los servicios profesionales de un abogado, a los fines de tratar de resolver tanto extrajudicial como judicialmente la situación que se ha motivado acudir al órgano jurisdiccional competente a los fines que la arrendataria es decir, la demandada, conviniera amistosamente ó en su defecto de ser declarada con lugar la demanda de resolución de contrato por vencimiento del término, gastos que ha tenido que realizar con el objeto de ver satisfecha su pretensión lo cual acarreado un daño y perjuicio a su economía, puesto que ha tenido que hacer erogaciones de dinero que no tenía previstas en su patrimonio, que de esta manera deja subsanadas las cuestiones previas invocadas por la parte demandante.
PRUEBAS DE LAS PARTES
Dentro del lapso de promoción de pruebas, las partes promovieron
las siguientes pruebas:
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE.
PRIMERA: Promueve valor y mérito jurídico de la demanda.
SEGUNDA: Promueve valor y mérito jurídico del Contrato de Arrendamiento celebrado a tiempo determinado en fecha 01 de Marzo de 2004 con vencimiento el día 01 de marzo del 2005,

contrato este suscrito entre la parte demandante y la demanda en la fecha antes señalada y autenticado pro ante la Notaría Pública del Municipio Tovar del estado Mérida, anotado bajo el No. 31, Tomo 10 de los libros llevados en esa Notaria, dicho contrato lo promueve en todo su contenido específicamente en la cláusula séptima del mismo donde se establece: “…. El tiempo de duración del presente contrato es de Un (1) año contado a partir del primero (01) de marzo de dos mil cuatro hasta el primero de marzo de dos mil cinco (2005), que el objeto de esta prueba es demostrar que dicha relación arrendaticia fue convenida de mutuo acuerdo entre las partes contratantes por un tiempo determinado de un (1) año, y que dicho término ya se cumplió y por lo tanto queda demostrado que estamos en presencia de un contrato de arrendamiento celebrado que estamos en presencia de un contrato de arrendamiento celebrado a término fijo de un (1) año, y que expiro el día 01 de marzo del 2005, que el referido contrato lo anexa en copia simple al presente escrito marcado con la letra “A”.
TERCERA: Promueve valor y mérito jurídico de todas las actas y actos que le favorezcan y que en derecho son precisos, que el objeto de esta prueba es demostrar que en la presente causa como parte demandante, todas las actuaciones realizadas se encuentran ajustadas a derecho y que el pedimento que hace a este Tribunal tiene por objeto la resolución del contrato de arrendamiento celebrado entre la parte demandante y la parte demandada por vencimiento del término, ya que dicho contrato es un contrato a tiempo determinado.
CUARTA: Promueve valor y mérito jurídico de Notificación Judicial, practicada por el ciudadano Alguacil del Tribunal de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y del Trabajo de la Circunscripción Judicial del estado Mérida, con sede en Tovar, admitida en fecha 26 de Enero de 2005, librada la correspondiente boleta de notificación en fecha 27 de enero de2005 y practicada en fecha 31 de Enero de 2005, que dicha notificación la anexa al

presente escrito marcado con la letra “B”; que el objeto de esta prueba es demostrar a este digno Tribunal, que con la realización de la misma cumplió con lo establecido en la cláusula séptima del contrato de arrendamiento que regula la relación arrendaticia en cuestión cuando en el mismo se establece. “… si una de las partes contratantes no deseara renovar dicho contrato de arrendamiento lo avisara por lo menos por lo menos con treinta (30) días de anticipación a la fecha de vencimiento, pudiéndolo hacer mediante aviso por telegrama con acuse de recibo, por escrito o notificación judicial…”. 5) Promueve valor y mérito jurídico de recibos Nos. 000030 y 00041 de fechas 20 de enero de 2005 y 19 de Febrero de 2005, por los montos de Bs. 150.000,oo y Bs. 200.000,Ho, suscritos por la abogado en ejercicio MAYIRA MARQUEZ VERGARA, titular de la Cédula de Identidad No. 10.905.984, Inpreabogado No. 75.522, la cual pide sea notificada o citada a la mayor brevedad posible, para que reconozca la firma y el contenido de los recibos promovidos, que dichos recibos los anexa al presente escrito marcado con las letras C y D, que el objeto de esta prueba es demostrar los daños y perjuicios que le han sido ocasionados por la parte demandada al verse obligado acudir al órgano jurisdiccional competente a los fines de obtener la resolución del contrato por vencimiento del término suscrito entre la parte demandada y su persona; solicita que las pruebas anteriores sean admitidas y sustanciadas conforme a derecho y apreciadas en la sentencia definitiva en su justo valor probatorio.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA.
PRIMERA: Promueve valor jurídico de los contratos de
arrendamiento que corren agregados del folio 26 al 31 ambos inclusive del expediente, los cuales no fueron impugnadas por lo cual surten pleno efecto jurídico como prueba, de conformidad con Primer Aparte del Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que el objeto de esta prueba es probar la relación arrendataria entre ambos contratantes viene desde el Primero (01) de marzo de 2000,

hasta la presente fecha, y no como señala el demandante en su libelo, pues el hacerle firmar anualmente un contrato de arrendamiento le cercena el derecho a la prórroga legal que le corresponde al Artículo 38 Ordinal C de la referida Ley, para así evadir los efectos sobre la prórroga legal que contempla dicha Ley y que le favorecen por disposición legal violando el Artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
SEGUNDA: Valor y mérito de la consignación Inquilinaria hecha por la demandada a favor del ciudadano CELSO ELADIO GONZALEZ CUETO, la cual cursa por ante este mismo Tribunal signada con el No. 05-02 de fecha 16-03-2005, quien fue notificado de la consignación el día 22-03-2005, la cual consigna en copia par ser agregadas, que esta demuestra que no está atrasada en el pago de los cánones de arrendamiento.
TERCERA: Valor y mérito jurídico de las defensas opuestas en el escrito de contestación de la demanda, defensas que tienen su fundamento en la Ley; pide que las pruebas sena admitidas, sustanciadas conforme a derecho en la definitiva en su justo valor probatorio.
DECISION DE LAS CUESTIONES PREVIAS ALEGADAS
Previamente a la decisión de fondo, este tribunal observa:
Las cuestiones previas en nuestro ordenamiento jurídico han sido concebidas como un mecanismo de defensa para el demandado ante la pretensión del actor, con la finalidad de dilatar, excluir o enervar la acción propuesta y se le dé mejor posición respecto al principio de igualdad procesal de las partes. En el caso concreto, fue denunciado por la parte demandada, la cuestión previa prevista en el
ordinal 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto es defecto de forma de la demanda por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340 ejusdem, en el sentido que omitió el demandante estimar la demanda, violando en consecuencia el ordinal 5 del artículo ejusdem, es decir, omite la relación de los hechos con las pertinentes conclusiones; opone la cuestión previa por defecto

de forma contenida en el numeral 6 del mencionado artículo 346, en virtud de haber omitido el requisito contenido en el artículo 340 del citado código, al no indicar con precisión el objeto de la pretensión, al no indicar los linderos del inmueble como lo indica la norma; y opone igualmente la cuestión previa por defecto de forma de la demanda contenida en el mismo ordinal y artículo de las anteriores, en virtud de omitir el demandante el requisito contenido en el ordinal 7 del artículo 340 ejusdem, al no especificar los daños y perjuicios ni sus causas, lo que causa indefensión. Por su parte, el demandante, procede oportunamente a subsanar voluntariamente las cuestiones previas opuestas y a losa efectos, en cuanto a la primera cuestión previa, estima la demanda en la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 350.000,oo), alegando “que la estimación la hace en base a los gastos judiciales como extrajudiciales realizados con la finalidad de evitar el presente litigio, es decir, asesorías legales, evacuación de consultas y accionar el órgano jurisdiccional a los fines de ver satisfecha la resolución del contrato.“;
Ahora bien, corresponde a esta juzgadora, determinar si la actividad procesal subsanadora cumplida por la parte demandante, es eficaz para declarar si fueron debidamente subsanadas o no dichas cuestiones previas y al respecto, considera no cumplida la exigencia del ordinal 5 del articulo 340 del Código de Procedimiento Civil, que le permite al demandado conocer con exactitud la pretensión del actor, para que pueda entender con claridad que se reclama y las razones en que se funda el reclamo, a los fines de elaborar adecuadamente su defensa. Significa que el escrito libelar debe estar redactado de tal manera que se puedan evidenciar los fundamentos de hecho y la
relación con los preceptos legales, con explicación detallada de tales situaciones fácticas En el caso concreto, advertido el actor de esta omisión procede a subsanar tal defecto, mediante la estimación de la demanda en la cantidad de Trescientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 350.000,oo), tomando como base para la misma los gastos judiciales o extrajudiciales realizados para evitar el litigio, tales como asesorías

legales, consultas y accionar ante el órgano jurisdiccional a los fines de satisfacer la resolución de contrato por vencimiento del término suscrito por las partes. Ahora bien, examinada esta actividad de la parte demandante, considera quien juzga que la misma no es suficiente para determinar que la cuestión previa opuesta ha sido subsanada correctamente, pues se limitó a indicar el valor de la demanda, obviando establecer con precisión la relación de los hechos con las pertinentes conclusiones, lo que hace forzoso concluir que esta cuestión previa no ha sido debidamente subsanada. Así se decide.
En cuanto a la actividad subsanadora de la segunda cuestión previa opuesta, por defecto de forma de la demanda, contenida en el ordinal 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por haber omitido el requisito contenido en el ordinal 4 del artículo 340 ejusdem, al no indicar con precisión el objeto de la pretensión, quien juzga considera que la demandante no procedió acertadamente a establecer con exactitud las características del inmueble, pues solamente se limitó a indicar que se trata de un inmueble consistente en un local comercial, indicando las características del mismo, como su ubicación, no precisando el defecto invocado, esto es la omisión de los linderos del inmueble. En consecuencia al omitir estas características identificadoras del inmueble, se produce una indebida conformación del “thema decidendum”, que impide una decisión con arreglo a lo alegado y fundado en las actas procesales y se tiene que concluir que dicha cuestión previa no ha sido eficazmente subsanada, por lo que hace necesario declararla con lugar y así se decide.
En cuanto a la subsanación de la tercera cuestión previa opuesta, esta
juzgadora considera que la demandante, dio cumplimiento a la exigencia contenida en el numeral séptimo del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, al indicar que la cantidad indicada, se corresponde con el monto de dinero que ha tenido que erogar como consecuencia de haber tenido que contratar servicios de abogado para resolver extrajudicialmente como judicialmente la situación que la

motivó a acudir al órgano jurisdiccional y que dichos gastos los ha realizado para satisfacer su pretensión procesal y que le ha acarreado un daño y perjuicio a su economía, pues son erogaciones que no tenía previstas en su patrimonio. Así las cosas, se observa que los daños y perjuicios no obstante, que la norma contenida en el ordinal 7 del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, no está referida a una necesaria e indispensable cuantificación de los daños y perjuicios que puedan reclamarse, sino a la exigencia de una narración de las situaciones fácticas que constituyan el fundamento para el resarcimiento, es decir, las explicaciones indispensables para que el demandado conozca la pretensión resarcitoria del actor en todos sus aspectos. En consecuencia, conforme al criterio que antecede se considera esta última cuestión previa debidamente subsanada y así se decide.
Las consideraciones hechas en torno a la primera y segunda cuestión previa, tienen su apoyo constitucional en el artículo 49 de la Constitución Nacional, que establece: “El debido proceso se aplicará a todas las actuaciones judiciales y administrativas, en consecuencia: 1)…Toda persona tiene derecho a ser notificado de los cargos por los cuales se investiga, de acceder a las pruebas y de disponer el tiempo necesario y de los medios adecuados para ejercer su defensa…” De la misma forma tiene su asiento doctrinal, tomado del procesalista Rengel Romberg, en su obra Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo III, al referir los requisitos del libelo de demanda: “Así como la sentencia debe llenar los requisitos de forma que establece la ley para asegurar la congruencia de la pretensión, así mismo la ley establece los requisitos de forma que debe llenar la demanda, los cuales guardan estrecha relación con aquellos, de tal manera que el cumplimiento del deber del juez de asegurar la congruencia de la sentencia con la pretensión, está en cierto modo condicionado por la forma como han sido cumplidos los que tiene a su cargo el actor respecto a la forma de la demanda”. De manera pues, que a los fines de garantizar a la demandada el derecho a la defensa y

debido proceso, y que el Tribunal pueda decidir conforme a lo alegado y probado en autos, declarando con lugar o no la acción propuesta, con las consecuencias jurídicas que la decisión conlleva, tiene quien pretende una consecuencia jurídica favorable, la carga de afirmar los hechos cuya realización supone la norma. Por estas razones, este Juzgadora, DECLARA CON LUGAR la PRIMERA Y SEGUNDA Cuestión Previa opuesta por la parte demandada, previstas en el numeral 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia se ordena que el demandante subsane debidamente el defecto u omisión invocado, en el lapso de cinco días contados a partir de la Notificación que se haga a las partes del presente pronunciamiento, advirtiendo que si no subsana el defecto u omisión en el plazo indicado, el proceso se extingue, produciéndose el efecto señalado en el artículo 271 del Código de Procedimiento Civil, todo de conformidad con el artículo 354 ejusdem, en la advertencia que todos los actos procesales cumplidos son válidos. Así se decide.
Esta juzgadora no hace pronunciamiento sobre las demás defensas esgrimidas por la parte demandada, en el acto de la contestación de la demanda, debido a la naturaleza del presente fallo, lo cual se hará en la oportunidad de decidir el fondo de la causa, una vez cumplida la subsanación ordenada. Déjese copia en el copiador de sentencias de este Tribunal, de conformidad con los artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil. Cúmplase.
DADA, FIRMADA Y SELLADA EN LA SALA DE DESPACHO DEL JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS TOVAR, ZEA, GUARAQUE Y ARZOBISPO CHACON DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MERIDA, en Tovar a los Veintiséis días del mes de abril del Dos Mil Cinco. Se ordena la notificación de las partes de la presente sentencia por haber sido dictada fuera del lapso legal. Publíquese y déjese copia.
LA JUEZA PROVISORIA,
ABG. ELISA SILVA.

LA SECRETARIA,

ABG. MARIA Y . GOMEZ C.