TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA.
195º Y 146º
EXPEDIENTE Nº 5895
DEMANDANTE: CARDENAS DE GUTIERREZ MARIA RAMONA TERESA, A través de su Apoderado Judicial Abg. PABLO IZARRA. DEMANDADO: MORA ZAMBRANO ROSALBA, a través de su Apoderado Judicial Abg. CARLOS ESCALANTE ZAMBRANO.
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y COBRO DE BOLIVARES.
Fecha de Admisión: 11 de Agosto del 2005.

EXP. 5895

CAPÍTULO I
DE LA NARRATIVA

VISTOS. El presente procedimiento se inicia mediante libelo de Demanda incoado por el Abogado en ejercicio PABLO IZARRA GONZÁLEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V.-2.455.595, inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 5.299, domiciliado en esta Ciudad de Mérida, Estado Mérida y jurídicamente hábil, en su carácter de Apoderado Judicial de la ciudadana MARIA RAMORA TERESA CÁRDENAS DE GUTIERREZ, venezolana, viuda, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V.-160.681, domiciliada en Táriba, Estado Táchira y civilmente hábil, contra la ciudadana ROSALBA MORA ZAMBRANO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V.-11.302.408, domiciliada en esta Ciudad de Mérida, Estado Mérida y civilmente hábil, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y COBRO DE BOLÍVARES. En el mismo escrito de demanda, la parte actora solicita se decrete Medida Preventiva de Secuestro sobre el inmueble en cuestión. Dicha demanda es admitida por este Juzgado en fecha once (11) de agosto de dos mil cinco (2.005) cuyo auto riela al folio ocho (8); igualmente y por auto separado de la misma fecha, que obra al folio nueve (9), este Juzgado decreta Medida Preventiva de Secuestro sobre el inmueble en cuestión. Se emplaza a la demandada para que comparezca ante este Tribunal al SEGUNDO (2º) DÍA DE DESPACHO, contado a partir de que conste en autos su citación. Al folio trece (13) obra diligencia de la parte actora, en la cual el Abogado Pablo Izarra González, en su carácter de Apoderado Judicial, otorga Poder Apud – Acta al Abogado en ejercicio Hugo José Rivas Izarra, identificado en autos. Al folio quince (15), obra diligencia suscrita por el ciudadano Alguacil de este Juzgado, de fecha diecisiete (17) de noviembre de dos mil cinco (2.005), por la cual consigna boleta de citación debidamente firmada por la ciudadana Rosalba Mora Zambrano, parte demandada en la presente causa. En fecha veintiuno (21) de noviembre de dos mil cinco (2.005), la parte demandada consigna escrito de contestación a la demanda en un (1) folio útil y tres (3) anexos, que obran del folio dieciséis (16) al folio diecinueve (19), ambos inclusive. Al folio veintiuno (21), corre diligencia suscrita por la parte actora, de fecha veintinueve (29) de noviembre de dos mil cinco (2.005), por medio de la cual consigna escrito de promoción de pruebas en dos (2) folios útiles. Este Juzgado, por auto de fecha treinta (30) de noviembre de dos mil cinco (2.005) y que obra al folio veinticuatro (24), admite cuando ha lugar en Derecho, las pruebas promovidas por el actor. Al folio veinticinco (25), riela diligencia suscrita por la ciudadana Rosalba Mora Zambrano, parte demandada, debidamente asistida de Abogado, por la cual otorga Poder Apud – Acta al Abogado en ejercicio Carlos Bernardo Escalante Zambrano, identificado en autos. Al folio veintiséis (26), obra escrito de la parte demandada, de fecha seis (6) de diciembre de dos mil cinco (2.005), por medio del cual consigna escrito de promoción de pruebas, contentivo de dos (2) folios útiles y veintiún (21) anexos. Este Juzgado, por auto de fecha seis (6) de diciembre de dos mil cinco (2.005), admite cuanto ha lugar en Derecho las pruebas promovidas por la parte demandada, haciendo la salvedad que en cuanto a la prueba testifical promovida, a pesar de ser procedente en Derecho, se abstiene de admitirla, por cuanto el lapso de promoción y evacuación de las mismas finaliza en la presente fecha.

CAPÍTULO II
DE LA MOTIVA

El Abogado Pablo Izarra González, Apoderado Judicial de la parte actora, expone en su libelo de demanda que su representada, la ciudadana María Ramona Teresa Cárdenas de Gutiérrez, ha suscrito con la ciudadana Rosalba Mora Zambrano, ya identificada, dos contratos de arrendamiento a saber: el primero de ellos se suscribió en fecha 1°-NOV-2.003, venciendo en fecha 30-ABR-2.004; el segundo de ellos se suscribió en fecha 1°-NOV-2.004, con una duración de un (1) año. El objeto del contrato es la segunda planta de una vivienda ubicada en el pasaje Sánchez (sector Belén), Casa N° 17-7 de esta Ciudad de Mérida, Estado Mérida; se estableció como canon de arrendamiento el monto de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs.120.000,°°). Indica el actor que la arrendataria, ciudadana Rosalba Mora Zambrano, adeuda los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de marzo, abril, mayo, junio y julio de dos mil cinco (2.005), incumpliendo así con lo establecido en la cláusula cuarta (4°) del referido contrato y debiendo hasta la fecha la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.600.000,°°). Por las razones expuestas, es por lo que demanda, como formalmente lo hace a la ciudadana Rosalba Mora Zambrano, para que convenga o sea condenada por este Juzgado en: PRIMERO: Dar por resuelto el último contrato de arrendamiento, por haber incumplido su obligación de pagar los cánones correspondiente a los meses de marzo, abril, mayo, junio y julio de dos mil cinco (2.005). SEGUNDO: Pagar, por concepto de compensación pecuniaria debido al uso del inmueble arrendado, la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.600.000,°°). TERCERO: Entregar el inmueble objeto del arrendamiento, totalmente desocupado y en perfectas condiciones, tal y como lo recibió. CUARTO: Pagar las costas procesales.
LA PARTE DEMANDADA EN EL MOMENTO PROCESAL OPORTUNO PARA DAR CONTESTACIÓN A LA DEMANDA, LO HACE EN LOS SIGUIENTES TÉRMINOS: Antes de proceder a dar contestación, la parte demandada opone a su favor la cuestión previa establecida en el numeral 8º del artículo 346 de la Norma Adjetiva Civil, es decir, la existencia de una cuestión prejudicial que debe resolverse en un proceso distinto, esto debido a que el inmueble arrendado esta siendo objeto de cobro de sobre alquileres y puesto que existe una regulación oficial de los mismos, es por lo que se está efectuando la respectiva reclamación ante el Departamento de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Libertador del Estado Mérida. Procediendo la parte demandada a contestar la demanda, rechaza y contradice las pretensiones de la arrendadora, puesto que alega que la relación contractual existente entre ellas es por un contrato verbal a tiempo indeterminado, ya que tiene doce (12) años ocupando el referido inmueble; indica que si bien existen dos contratos firmados como evidencia de la relación arrendaticia, los mismos adolecen de requisitos para su validez, pues se encuentran suscritos sólo por la arrendataria. Así mismo señala, que los requisitos para la solicitud de la medida preventiva de secuestro han cesado, por cuanto ha consignado ante el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de esta Circunscripción, el canon correspondiente a los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de dos mil cinco (2.005).
LA PARTE ACTORA PROMUEVE LAS SIGUIENTES PRUEBAS:
PRIMERO: Promueve el valor y mérito jurídico de los dos (2) Contratos de Arrendamiento que fueron agregados a la causa, suscritos por la ciudadana María Ramona Teresa Cárdenas de Gutiérrez, en su carácter de arrendadora y por la ciudadana Rosalba Mora Zambrano, en su carácter de arrendataria. Con la mencionada prueba pretende probar: PRIMERO: La duración de cada uno de ellos; SEGUNDO: La obligación de pagar mensualmente los cánones de arrendamiento; TERCERO: El inmueble objeto del arrendamiento y que lo recibió en perfectas condiciones. CUARTO: El monto fijado como canon de arrendamiento. En cuanto a la referida prueba, esta Juzgadora la aprecia y le otorga valor probatorio, puesto que son documentos otorgados por los aquí intervinientes, que no han sido impugnados ni tachados de falsedad por la parte demandada. Y ASÍ SE DECLARA.
SEGUNDO: Promueve la confesión de la demandada, ciudadana Rosalba Mora Zambrano, efectuada en el escrito de contestación a la demanda, por el cual reconoce expresamente que consignó ante el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de esta Circunscripción, a favor de la ciudadana María Ramona Teresa Cárdenas de Gutiérrez, un monto de OCHOCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs.840.000,°°), correspondiente al canon de arrendamiento de los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de dos mil cinco (2.005). Con la mencionada prueba pretende probar que el pago de los cánones de arrendamiento no se efectuó de manera mensual ni tampoco dentro de los quince (15) días continuos a que se refiere el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que dichas consignaciones deben ser declaradas extemporáneas y no legítimamente efectuadas y consecuentemente declarar a la arrendataria – demandada en estado de insolvencia, conforme a lo establecido en el artículo 56 ejusdem. En cuanto a la referida prueba, esta Juzgadora la aprecia y le otorga valor probatorio, por cuanto se desprende de las actas procesales, específicamente de la constancia emitida en fecha seis (6) de octubre de dos mil cinco (2.005) por el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de esta Circunscripción Judicial, inserta al folio diecinueve (19) y de las copias de los vouches bancarios que corren al folio diecisiete (17), que efectivamente los depósitos correspondientes al canon de arrendamiento se efectuaron de manera extemporánea, ya que los mismos no se realizaron de conformidad con lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y ASÍ SE DECLARA.
LA PARTE DEMANDADA PROMUEVE LAS SIGUIENTES PRUEBAS:
PRIMERO: Promueve el valor y mérito jurídico de la constancia de trámite administrativo de Regulación de Cánones de Arrendamiento, llevado ante la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Libertador del Estado Mérida. En cuanto a la referida prueba, esta Juzgadora, tomando la misma como una constancia de trámite administrativo, la admite y le otorga valor probatorio, puesto que es un documento emanado de funcionario público que da fe de su contenido. Y ASÍ SE DECLARA.
SEGUNDO: Promueve el valor y mérito del Expediente de Consignación N° 202 que cursa ante el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, donde se desprende el pago total de lo adeudado por la ciudadana Rosalba Mora Zambrano a la ciudadana María Ramona Cárdenas de Gutiérrez, por concepto de cánones de arrendamiento. En cuanto a la referida prueba, esta Juzgadora, luego de una exhaustiva revisión de las actas procesales, evidencia que el mencionado depósito se efectuó en fecha cinco (5) de octubre de dos mil cinco (2.005), por un monto de OCHOCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs.840.000,°°), correspondiente al canon de arrendamiento de los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de dos mil cinco (2.005). Ahora bien, el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios nos señala: “Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad”. Se puede observar, que el depósito que realiza la parte demandada con el objeto de solventarse con respecto a los cánones de arrendamiento insolutos, se efectúa con más de cinco (5) meses de retraso desde el momento en que entró en mora, por lo que en atención a la norma ut supra transcrita, resulta forzoso concluir que dichos depósitos se efectuaron de manera extemporánea y no retrotraen los efectos de la insolvencia en que incurrió la arrendataria – demandada. Por todo lo expresado, esta Juzgadora no la aprecia ni le otorga valor probatorio a la referida prueba Y ASÍ SE DECLARA.
TERCERA: Promueve el valor y mérito jurídico de los depósitos efectuados en los años 96 y siguientes, que corren en autos, a favor de Ramoncita Gutiérrez y depositados por Rosalba Mora Zambrano, con lo cual pretende probar que el contrato existente entre las aquí intervinientes es de manera verbal y desde hace doce (12) años aproximadamente. En cuanto a la referida prueba, esta Juzgadora no la aprecia ni le otorga valor probatorio, por cuanto los mencionados vouches no conllevan implícitamente un pago de canon de arrendamiento, por lo cual mal podría presumirse que los mismos son producto de una relación contractual – arrendaticia entre las aquí intervinientes, aunado al hecho que tales instrumentos fueron impugnados por la parte actora en su momento procesal correspondiente. Y ASÍ SE DECLARA.
CUARTO: Promueve el valor y mérito jurídico de los contratos efectuados entre las partes, en los cuales existe la firma en original de la arrendataria y el sello y firma en original del Abogado y carecen de la firma de la arrendadora, luego en la presente demanda aparecen firmados por ésta última, lo que comprueba que estos fueron firmados posteriormente. En cuanto a la referida prueba, esta Juzgadora no la aprecia ni le otorga valor probatorio, puesto que se evidencia en los contratos de arrendamiento originales presentados por el demandante, que rielan a los folios seis (6) y siete (7), las firmas de la ciudadana María Ramona Cárdenas de Gutiérrez, en su condición de arrendadora y de la ciudadana Rosalba Mora Zambrano, en su condición de arrendataria, aunado al hecho que dichos contratos de arrendamiento no fueron impugnados ni tachados de falsedad por la parte demandada. Y ASÍ SE DECLARA.
QUINTO: Promueve el valor y mérito jurídico de la firma del poder conferido por la arrendadora a su apoderado, en el cual la referida ciudadana firma como Ramoncita de Gutiérrez, el mismo nombre que aparece en los depósitos efectuados por la arrendataria. En cuanto a la referida prueba esta Juzgadora la aprecia y le otorga valor probatorio, puesto que el mencionado documento es otorgado ante funcionario público competente para dar fe de lo allí expuesto. Y ASÍ SE DECLARA.
LLEGADA LA OPORTUNIDAD LEGAL PARA DICTAR SENTENCIA, ESTE TRIBUNAL LO HACE EN LO SIGUIENTES TÉRMINOS:
De la revisión de las actas procesales, se evidencia que en la contestación de la demanda, el demandado opone a su favor la cuestión previa prevista en el ordinal 8° del artículo 346 de la Norma Adjetiva Civil, es decir, LA EXISTENCIA DE UNA CUESTIÓN PREJUDICIAL QUE DEBA RESOLVERSE EN UN PROCESO DISTINTO. Argumenta el emplazado que dicha cuestión previa procede en Derecho, por cuanto ante la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Libertador del Estado Mérida, se está efectuando trámite administrativo de regulación de alquileres sobre el inmueble en cuestión. De conformidad con el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, este Juzgado pasa a resolver dicha defensa en los siguientes términos:
PRIMERO: Efectivamente, luego de la revisión de las actas procesales, se evidencia que la ciudadana Rosalba Mora Zambrano, parte demandada, ha iniciado la regulación del canon de arrendamiento por ante la instancia correspondiente, es decir, ante la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Libertador del Estado Mérida. Es necesario señalar que dicha instancia es de carácter administrativo y en ningún momento jurisdiccional. Ahora bien, el hecho que paralelamente al asunto judicial exista tal proceso de regulación de alquileres, no implica consecuente y forzosamente una CUESTIÓN PREJUDICIAL, que deba dirimirse con antelación a la presente decisión, puesto que existen obligaciones contractuales preeminentes que debe cumplir la arrendataria, pues de lo contrario estaría incurriendo en incumplimiento de contrato y por ende haría surgir para la arrendadora el derecho de exigir la resolución del mismo, tal y como sucede en el caso de estudio. Y ASÍ SE DECLARA.
SEGUNDO: En este mismo orden de ideas, el artículo 58 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señala: “En los inmuebles sometidos a regulación conforme al presente Decreto-Ley, quedará sujeto a repetición todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido por los organismos competentes”. La transcrita norma otorga el Derecho al arrendatario a exigir la repetición del pago efectuado como sobre alquiler, cuando así sea decidido por el ente competente, producto del respectivo procedimiento de regulación de alquileres. Ahora bien, este procedimiento no conlleva liberar al arrendatario de su obligación a pagar los respectivos cánones de arrendamiento, sino que lo protege ante el acontecimiento futuro que como producto del dictamen del organismo regulador se señale que ciertamente el arrendatario se encontraba pagando más de lo debido. Y ASÍ SE DECLARA.
En atención y consideración a lo anteriormente expuesto, este JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA SIN LUGAR la cuestión previa establecida en el ordinal 8° del Artículo 346 de la Norma Adjetiva Civil, opuesta como defensa por la parte demandada.
CONSECUENTEMENTE, ESTE JUZGADO ENTRA A DECIDIR AL FONDO DE LA CAUSA, EN LOS SIGUIENTES TÉRMINOS:
PRIMERO: Luego del respectivo análisis de las actas procesales, se evidencia que los justiciables han suscrito contrato de arrendamiento sobre un bien inmueble, suficientemente identificado en autos y por el cual se encuentran obligados entre sí. Y ASÍ SE DECLARA.
SEGUNDO: Ahora bien, declarada como fue la extemporaneidad en el pago de los cánones de arrendamiento y por ende el estado de insolvencia en que se encuentra incurso el arrendatario, es por lo que forzosamente se concluye que la ciudadana Rosalba Mora Zambrano, ha incumplido como arrendataria la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento en cuestión, lo cual genera el Derecho para la arrendadora de exigir la Resolución del mismo. Y ASÍ SE DECLARA.
TERCERO: El anterior criterio se encuentra sustentando en Jurisprudencia reciente y pacífica del máximo Tribunal de la República, precisamente en sentencia de fecha nueve (9) de junio de dos mil cinco (2.005), de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia del Dr. Marcos Tulio Dugarte Padrón: (…OMISSIS…) “Sin perjuicio de lo anterior, considera necesario la Sala aclararle a la parte accionante que la solicitud de resolución o de cumplimiento del contrato es una facultad potestativa del arrendador y en el primero de los casos, cuando se solicite la resolución, ello no releva al arrendatario de su obligación del pago de los cánones ya vencidos. Por lo tanto, el hecho de que se consigne el pago de los cánones atrasados que dieron lugar a la demanda, lo cual forma parte del necesario cumplimiento de sus obligaciones, en modo alguno desvirtúa la procedencia de la solicitud de resolución de contrato. Antes por el contrario, demuestra que hubo un incumplimiento del contrato de arrendamiento y tal actuación en sí misma una causal de resolución del mismo”. (….OMISSIS…)

CAPÍTULO III
DE LA DISPOSITIVA

En atención y consideración a las razones ya expuestas, es por lo que este JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, administrando Justicia en nombre de la REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA y por autoridad de la Ley, DECLARA CON LUGAR LA DEMANDA, incoada por el Abogado en ejercicio PABLO IZARRA GONZÁLEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V.-2.455.595, inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 5.299, domiciliado en esta Ciudad de Mérida, Estado Mérida y jurídicamente hábil, en su carácter de Apoderado Judicial de la ciudadana MARIA RAMORA TERESA CÁRDENAS DE GUTIERREZ, venezolana, viuda, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V.-160.681, domiciliada en Táriba, Estado Táchira y civilmente hábil, contra la ciudadana ROSALBA MORA ZAMBRANO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V.-11.302.408, domiciliada en esta Ciudad de Mérida, Estado Mérida y civilmente hábil, debidamente representada por el Abogado en ejercicio CARLOS BERNARDO ESCALANTE ZAMBRANO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V.-6.508.445, inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 109.956 y jurídicamente hábil, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y COBRO DE BOLÍVARES. En consecuencia, este Tribunal declara RESUELTO DE PLENO DERECHO el contrato de arrendamiento suscrito por los aquí intervinientes en fecha primero (1°) de noviembre de dos mil cuatro (2.004) y ordena a la parte demandada hacer efectiva entrega del inmueble en cuestión a la parte actora, libre de personas, muebles y animales. Igualmente, se condena a la parte demandada en pagar a la parte actora la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.600.000,ºº), por concepto de cánones de arrendamiento vencidos e insolutos. De conformidad con el artículo 274 de la Norma Civil Adjetiva, se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente perdidosa. Puesto que la presente decisión se dicta dentro del lapso establecido en la Ley, es por lo que las partes se encuentran a Derecho para conocer de la misma.
DADO, SELLADO Y FIRMADO EN LA SALA DE DESPACHO DE ESTE JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA. En la Ciudad de Mérida, a los catorce (14) días del mes de diciembre de dos mil cinco (2.005). Años 195º de la Independencia y 146º de la Federación.

LA JUEZA TEMPORAL

ABG. MARIA ELCIRA MARIN OSORIO

LA SECRETARIA TITULAR

ABG. MARITZA LAREZ DE VILORIA

En la misma fecha se copió y publicó, siendo la 1:00 de la tarde. Quedando su asiento en el libro diario bajo el Nº 04.-

Sria.-