TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
DIRECCION EJECUTIVA DE LA MAGISTRATURA

TRIBUNAL 1° DE LOS MUNICIPIOS ALBERTO ADRIANI, ANDRES BELLO,
OBISPO JUAN RAMOS DE LORAY CARACCIOLO PARRA OLMEDO
DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MERIDA EXTENSION EL VIGIA

PARTE DEMANDANTE: VICTOR ABEL PEREZ ARELLANO,
Representante legal de la Empresa Compañía
Anónima “VICTORIAL”
PARTE DEMANDADA: JORGE LUIS CASTELLANOS Y JOSE FERMIN H.

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

JUEZ: ABG. CARMEN ELENA RINCON RUBIO

Se inicia la presente causa en el Juzgado Tercero de los Municipios Alberto Adriani, Andrés Bello, Obispo Ramos de Lora y Caracciolo Parra Olmedo de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, mediante escrito de fecha catorce (14) de Marzo de Dos Mil Cinco (2.005) presentado por ante ese Tribunal por el ciudadano VICTOR ABEL PEREZ ARELLANO, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad N° V-4.698.849, domiciliado en la Ciudad de Tucaní, Municipio Caracciolo Parra y Olmedo de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida y hábil, con el carácter de representante de la Compañía Anónima “VICTORIAL” Sociedad debidamente inscrita por el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, bajo el N° 36, Tomo A-1, IV Trimestre del año 1996 debidamente asistido por el abogado JOSE LUIS VASQUEZ NAVARRO, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad N° V-6.853.929, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 66.372, para demandar a los ciudadanos JORGE LUIS CASTELLANOS Y JOSE FERMIN HERNANDEZ, venezolanos, mayores de edad, solteros, comerciantes, titulares de las cédulas de identidad Nros. V- 6.073.664 y V- 6.592.545, respectivamente, domiciliados en Tucaní, por Resolución de Contrato de Arrendamiento. Por auto de fecha 21 de Marzo de 2.005, folios 26 al 28, se admite la demanda, se le da entrada y se forma expediente bajo el N° 692-05, ordenándose la comparecencia de los demandados en el segundo día de Despacho siguiente a aquel en que conste en autos la citación del último de los demandados e igualmente se decreto medida de secuestro sobre un inmueble arrendado, consistente en un local comercial signado con el N° 6 de la primera planta del Centro Comercial Cristal Plaza, ubicado en la calle principal frente a la Iglesia Santísimo Sacramento de la Población de Tucaní, Municipio Caracciolo Parra y Olmedo del Estado Mérida. En fecha 12 de Abril de 2.005, comparece la parte actora ciudadano VICTOR ABEL PEREZ ARELLANO y confiere Poder Apud Acta al abogado JOSE LUIS VASQUEZ NAVARRO, (folio 31).
A los folios 35 y 36 obra inserta boleta de citación, y diligencia suscrita por el Alguacil de ese Tribunal donde dejo constancia que devolvió boleta de citación del ciudadano JOSE FERMIN HERNANDEZ, debidamente firmada.
En fecha 12 de Mayo de 2.005, comparece la parte Codemandada ciudadano JORGE LUIS CASTELLANOS y confiere Poder Apud Acta a los abogados ANGEL ATILIO CONTRERAS MIRANDA Y GOLFREDO ARMANDO CONTRERAS GUERRERO, (folio 37).
A los folios 38 al 45 obra inserto escrito de contestación y reconvención de la demanda, presentado por el ciudadano JORGE LUIS CASTELLANOS, asistido por el ciudadano Abogado GOLFREDO ARMANDO CONTRERAS GUERRERO.
Por auto de fecha 16 de Mayo de 2.005, folio 50, el abogado JOSE ALFONSO MARQUEZ PEREIRA, en su carácter de Juez Provisorio de ese Tribunal, se inhibió de continuar conociendo de la presente causa, por existir enemistad manifiesta entre su persona y el abogado ANGEL ATILIO CONTRERAS MIRANDA, quien funge como apoderado de la parte demandada ciudadano JORGE LUIS CASTELLANOS.
Por auto de fecha 20 de Mayo de 2.005, folio 53, se acordó distribuir el expediente entre los Juzgados Primero y Segundo de los Municipios Alberto Adriani, Andrés Bello, Obispo Ramos de Lora y Caracciolo Parra y Olmedo de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, por cuanto ese Tribunal es distribuidor de causas para ese momento.
Por auto de fecha 23 de Mayo 2.005, folio 55, se le dio entrada y se formó expediente bajo el N° 2052-05 y se avoco al conocimiento de la causa y la misma continua su procedimiento legal.
A los folios 86 al 90, corre inserto escrito de contestación de reconvención la demanda suscrito por el ciudadano VICTOR ABEL PEREZ ARELLANO, asistido por la abogada DUNIA CHIRINOS LAGUNA y por auto se ordenó agregar.
En fecha 26 de Mayo de 2.005, comparece la parte Actora ciudadano VICTOR ABEL PEREZ ARELLANO y confiere Poder Especial a la abogada DUNIA CHIRINOS LAGUNA, (folio 91).
A los folios 93 al 134 corre inserto escrito de promoción de pruebas junto con sus anexos, promovidas por la apoderada judicial de la parte demandante abogada DUNIA CHIRINOS LAGUNA.
A los folios 136 al 138 corre inserto escrito de subsanación de cuestiones previas presentado por el abogado GOLFREDO ARMANDO CONTRERAS GUERRERO y el auto donde ordena agregar dicho escrito.
En diligencia de fecha 03 de Junio de 2.005, folios 139 al 140 corre inserta diligencia suscrita por el abogado GOLFREDO ARMANDO CONTRERAS GUERRERO, donde promueve pruebas.
Por auto de fecha 03 de Junio de 2.005, folio 141 se admitieron las pruebas promovidas por las partes en este proceso por cuanto no son contrarias a derecho salvo su apreciación en la definitiva, se ordenó oficiar a la Compañía de la Administración Eléctrica de los Andes (CADELA) ubicada en Nueva Bolivia del Estado Mérida y se fijo el tercer día de Despacho siguiente al día de hoy para oírle declaraciones a los ciudadanos MAGALIS JOSEFINA ESTUPIÑAN AVILA, JORGE LUIS CASTELLANOS LEDEZMA, LUIS ANTONIO BONILLA, DAVID DE JESUS ZAMBRANO MARQUINA Y MARIA SOCORRO CORTES RAMIREZ.
En acta suscrita por las partes de fecha 08 de Junio de 2.005, corriente al folio 151, mediante la cual de común acuerdo suspendieron el curso de esta causa a partir del día de Despacho de 08-06-2.005 exclusive, hasta el día 13 de Junio del presente año, inclusive.
Por auto de fecha 15 de Junio, folio 154 se ordenó a la Secretaria del Tribunal verificar un cómputo de los días de Despacho transcurridos a partir del día de Despacho siguiente al día 25 de Abril de 2005, fecha en que el defensor Ad-litem fue debidamente citado, exclusive, hasta el día de Despacho de hoy 12 de Mayo de 2005, inclusive, con indicación del día de Despacho en que la parte demandada debió dar contestación a la demanda, del día de Despacho en que venció el lapso para promover y evacuar pruebas y del día de Despacho en que la presente causa entra en estado de dictarse la correspondiente Sentencia Definitiva. La Secretaria del Tribunal dejó constancia de lo ordenado.-
Mediante acta de fecha 13 de Abril del año 2.005, corriente a los folios 13 al 18 del Cuaderno de Secuestro que se formó en el expediente, previo traslado se constituyó el Juzgado Primero Ejecutor de Medidas de los Municipios Alberto Adriani, Andrés Bello, Obispo Ramos de Lora y Caracciolo Parra Olmedo de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en un local comercial signado con el N° 06 de la Primera Planta del Centro Comercial Plaza, ubicado en la calle principal, frente a la Iglesia Santísimo Sacramento de la Población de Tucaní de Municipio Caracciolo Parra y Olmedo de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida y declaró legalmente secuestrado el bien inmueble señalado y le hace entrega del mismo al demandante ciudadano VICTOR ABEL PEREZ ARELLANO.
Tal es el historial de la presente causa y estando en la oportunidad para decidir el Tribunal pasa analizar las actas procesales que conforman el presente expediente de la siguiente manera:

PRIMERO:

Que en fecha 09 de Abril de 2.003 se celebró un Contrato de Arrendamiento en el cual su representada VICTORIAL Compañía Anónima tiene la condición de Arrendador con los ciudadanos JOSRGE LUIS CASTELLANOS Y JOSE FERMIN HERNANDEZ, en el cual tienen la condición de arrendatarios, el contrato tenia por objeto el alquiler de un Local Comercial signado con el N° 6 de la primera planta propiedad de su representada ubicado en el Centro Comercial Cristal Plaza, ubicado en la Calle Principal, frente a la Iglesia Santísimo Sacramento de la Población de Tucaní Municipio Caracciolo Parra y Olmedo del Estado Mérida; siendo el canon de arrendamiento fijado fue por la cantidad de Bolívares. Ciento Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 150.000) Mensuales; posteriormente fue ajustado en la cantidad de Bolívares Ciento Ochenta Mil Bolívares (Bs. 180.000) y el plazo de un año (01), contados a partir de la fecha cierta del documento es decir el 09 de Abril de 2.003. Que los arrendatarios han incurrido en incumplimientos del pago de los canon de arrendamientos y de los servicios de electricidad; y han deteriorado excesivamente el inmueble local comercial y se han negado a pagar tanto al servicio de electricidad como el canon de arrendamiento durante mas de cinco (05) mensualidades vencidas que asciende a la cantidad de Bolívares Novecientos Mil (Bs. 900.000) así como también teniendo actualmente una deuda con la Electricidad de los Andes de Un Millón Cuarenta y Un Mil Seiscientos diez Bolívares (Bs. 1.041.610); motivado a ello en fecha 23 de Enero del 2.005 le dirigió en nombre de su representada comunicación señalándole que por incumplimiento de la cláusula Cuarta se le solicitaba entregar el local comercial a fin de evitar mayor morosidad y el continuo daño de sus instalaciones que están causando a el inmueble que le diera su representada en calidad de arrendamiento, ya que están causando un daño patrimonial a su representada. Por las razones antes expuestas ocurrió ante su competente autoridad para demandar como en efecto demandó por la vía de arrendatario, para que convenga, o en su defecto el Tribunal lo condene a lo siguiente: Primero: El Desalojo de los Ciudadanos JORGE LUIS CASTELLANOS Y JOSE FERMIN HERNANDEZ, del inmueble propiedad de su representada, por el Contrato que acompaño marcado “A”. Segundo: En pagar las costas y costos. …”

Antes de entrar analizar el fondo de la presente causa, considera necesario este Tribunal determinar si la acción incoada por la parte demandante ciudadano Víctor Abel Arellano, representante legal de la Empresa Compañía Anónima “VICTORIAL”, se encuentra enmarcada dentro de los supuestos legales establecidos en la Ley especial que rige la materia de arrendamientos inmobiliarios.
Se observa de autos que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en principio se estableció un termino de duración del 01-03-03 al 01-03-04, el cual posteriormente mediante comunicación de fecha 10 de Febrero de 2.004, que obra inserta al folio 134, suscrita por el Ing. Víctor A. Pérez, en su condición de Director Gerente de la Empresa Victorial C. A., dirigida a los ciudadanos José Fermín Hernández y Jorge Luis Castellanos, donde les notificó formalmente “ renovar el contrato por un año más a término fijo, hasta el primero de Abril de dos mil cinco (01-04-05); con las mismas condiciones establecidas en dicho contrato..” Concluyendo este Tribunal que dicho contrato de arrendamiento es un contrato a tiempo determinado, por cuanto a pesar de que el mismo fue renovado por voluntad expresa de las partes el mismo no dejó de ser a tiempo determinado, tal como lo expresa el Dr. Renán José González, en su análisis de Algunos Aspectos Sobre Materia Inquilinaria, donde define los diferentes tipos de contratos de arrendamiento, definiendo el contrato a tiempo determinado de la siguiente manera: CONTRATO A TIEMPO DETERMINADO (a plazo fijo) Es aquel que tiene un término fijo determinado para su culminación y termina el día prefijado para ello, incluso puede establecerse en ellos que no será procedente el desahucio (artículo 1599 y 1615 del Código Civil). CONTRATO A TIEMPO DETERMINADO (con prórroga) Es aquel que aún cuando las partes establecen en el contrato el plazo de duración, sin embargo, convienen que de no comunicarse una de las partes a la otra su intención de dar por terminado el contrato, esta continúa por otro lapso de tiempo igual y así sucesivamente, no dejando el contrato por esta situación de ser determinado aún cuando sean varias las prórrogas (hasta un máximo de 15 años). CONTRATO A TIEMPO INDETERMINADO (artículo 1615 del Código Civil) Se define como contrato a tiempo indeterminado aquellos contratos en principio sin determinación de tiempo por cuanto no fue regulado en el contrato, o aquellos contratos a tiempo fijo en los cuales vencido como ha sido el lapso determinado, el arrendatario continúa en posesión del inmueble sin oposición del arrendador, tal como lo establece la norma prevista en el artículo 1600 del Código Civil (tácita reconducción). También se considerará a tiempo indeterminado, los contratos a tiempo fijos en los cuales las prórrogas excedan de quince años tal como lo establece el artículo 1580 del Código Civil.” Lo anteriormente trascrito, tiene suma importancia, porque dependiendo de la determinación del contrato se decidirá si existe un desalojo o una resolución de contrato y analizado el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes y que obra en autos, se puede concluir que dicho contrato de arrendamiento, es un contrato a tiempo determinado aún cuando éste fue prorrogado por un año más. Ahora bien, el arrendador en este caso el demandante de autos, señala en el libelo que el arrendatario (demandado) ha dejado de cancelar los cánones de arrendamiento y que el local arrendado se encuentra deteriorado y además existe una deuda en el servicio de electricidad, por lo que ocurre a demandar el desalojo de dicho local comercial. Cabe señalar en esta circunstancia que el artículo 34 de la Ley de arrendamientos Inmobiliario, es muy clara al señalar: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado…. (subrayado nuestro) y tal como se dejó expresado anteriormente y como fuera definido los tipos de contratos, el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes y que obra en autos, es un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, por lo tanto la acción que debió ejercer el demandante en el presente caso era la Resolución de Contrato de arrendamiento y no el Desalojo, por cuanto, el desalojo se aplica sólo para los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado y por las causales previstas en dicho artículo y ante este hecho, este Tribunal señala lo expresado por el Dr. Gilberto Guerrero Quintero, en su libro Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I, “…al actor no le está permitido escoger la vía que más le convenga a sus intereses, pues es facultad de los jueces calificar la acción y apartarse de la que haga el demandante, debemos decir que el Juez debe previamente calificar el contrato de arrendamiento a objeto de conocer si se está en presencia de un contrato por tiempo determinado o, o por el contrario corresponde a otro por tiempo indefinido. Sólo así se podrán saber con exactitud que tipo de Ley debe aplicarse a ese hecho especifico y concreto…” Habiendo este Tribunal calificado el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes y que obra en autos, como un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, por cuanto en el mismo se estableció un tiempo de duración y vencido el mismo se prorrogó por voluntad expresa de las partes, el mismo continuó siendo un contrato a tiempo determinado, por cuanto sus prórrogas no excedieron de quince años que es lo que establece la ley, sólo que el actor debió escoger la vía de la Resolución del Contrato de Arrendamiento por el incumplimiento de las cláusulas en el establecidas y así lo convalidó la abogada Dunia Chirinos Laguna, en su condición de apoderada judicial de la Sociedad Mercantil Victorial C. A., en su escrito conclusiones que obra a los folios 155 al 162, en donde entre otras cosas señala:
“En el caso de autos, mi mandante accionó con fundamento en el contrato de arrendamiento suscrito con los ciudadanos JORGE LUIS CASTELLANOS Y JOSE FERMIN HERNANDEZ, por ante la Notaria Pública de Caja Seca, Municipio Sucre del Estado Zulia, en fecha 09 de Abril de 2.003, inserto bajo el N° 53, Tomo 8, por el termino de un año fijo, prorrogable con ajuste del canon de arrendamiento mensual, siempre y cuando los arrendatarios le hubiesen solicitado a mi mandante la prorroga por escrito, con sesenta días de anticipación y así lo hubiere aceptado mi mandante, como en efecto se prorrogó, fundada la acción en el incumplimiento por parte de los arrendatarios de la obligación de cancelar puntualmente los cánones de arrendamiento devengados por el inmueble objeto del contrato, el servicio eléctrico y por deteriorar excesivamente el inmueble arrendado y ejerció la acción de Resolución de Contrato, establecida en el articulo 1.167 del Código Civil, por ser el contrato de arrendamiento a tiempo determinado como quedo probado en este proceso, en concordancia con las causales previstas en las letras a) y e) del articulo 34 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios, para los contratos de arrendamiento verbales o escritos a tiempo indeterminado” .

De lo anteriormente trascrito se puede concluir que la parte actora convalida el hecho de que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes es un contrato a tiempo determinado y mal puede invocar y demandar el desalojo previsto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto la acción de desalojo sólo está prevista para los contratos de arrendamientos escrito o verbales a tiempo indeterminado.
Ahora bien, ante el hecho de que la parte demandante escogió una vía distinta a la establecida en la Ley para regular los contratos a tiempo determinados, este Tribunal acoge el criterio de la extinta Corte Suprema de Justicia, en sentencia dictada en fecha 21 de Abril del año 1.981, que expresa: “……pacíficamente la doctrina y la jurisprudencia tienen establecido desde antiguo que la naturaleza jurídica de los contratos no dependen de la calificación que las partes, sino de la índole de los elementos que lo constituyen analizados a la luz de la ley, atendidas a la real intención de las partes y la ejecución que estas les hayan dado; y que, en su virtud, la calificación ultima y definitiva de tales actos corresponden a los jueces….”

Ante tales afirmaciones de hecho y de derecho considera esta sentenciadora que la parte demandante no escogió la acción correcta que determina la Ley para el presente caso, como lo era intentar demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento del inmueble identificado en autos, conforme lo prevee el articulo 33 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, sino que se contento en intentar la acción por desalojo, la cual no se encuentra enmarcada dentro de los supuestos de hecho y de derecho en el caso bajo estudio. El legislador establece claramente que el desalojo es procedente sólo en los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado sean verbales o escrito, pero observando el contrato de arrendamiento agregado en autos, y tal como se expresara anteriormente dicho contrato en principio tuvo una duración de un año del 01-03-2003 al 01-03-2004 y una vez vencido el mismo las partes decidieron prorrogarlo por un año más hasta el 01-04-2005, considerándose un contrato a término fijo a pesar de haber sido prorrogado, por lo que se concluye que dicho contrato es un contrato a tiempo determinado y sobre el mismo no recae la acción de desalojo.
De lo anteriormente analizado, considera esta Sentenciadora, que la presente demanda por Desalojo intentada por el ciudadano VICTOR ABEL PEREZ ARELLANO, como representante legal de la Empresa Compañía Anónima Victorial C. A., no es procedente ni ajustada a derecho, en consecuencia, se declara inadmisible la presente demanda por desalojo, por tales motivos se hace innecesario entrar a analizar el fondo de la controversia, pruebas y demás alegatos esgrimidos por las partes en la presente causa. Y ASI SE DECIDE.

S E G U N D O:

Por los motivos anteriormente señalados y en virtud de las disposiciones legales precitadas, este JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS ALBERTO ADRIANI, ANDRES BELLO, OBISPO RAMOS DE LORA Y CARACCIOLO PARRA OLMEDO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MERIDA, ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY DECLARA, INADMISIBLE la demanda interpuesta por el ciudadano VICTOR ABEL PEREZ ARELLANO, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad N° V-4.698.849, domiciliado en Tucaní, Municipio Caracciolo Parra y Olmedo del Estado Mérida y hábil, en su carácter de representante de la Compañía Anónima VICTORIAL, Sociedad debidamente inscrita por el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, bajo el N° 36, Tomo A-1, IV Trimestre del año 1996, debidamente asistido por su Apoderada Judicial Abogada DUNIA CHIRINOS LAGUNA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° v- 3.929.732, con Inpreabogado N° 10.469, domiciliada en la ciudad de El Vigía Estado Mérida, contra los ciudadanos JORGE LUIS CASTELLANOS Y JOSE FERMIN HERNANDEZ, venezolanos, mayores de edad, solteros, comerciantes, titulares de las cedulas de identidad Nros. V-6.073.664 y V-6.592.545, respectivamente, domiciliados en Tucaní Municipio Caracciolo Parra y Olmedo de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, el primero asistido por sus Apoderados Judiciales Abogados ANGEL ATILIO CONTRERAS MIRANDA Y GOLFREDO ARMANDO CONTRERAS GUERRERO, venezolanos, mayores de edad, casado el primero, soltero el segundo, titulares de las cedulas de identidad Nros. V- 4.699.251 y V-10.740.944, respectivamente, con Inpreabogados Nros. 25.383 y 66.164, en sus órdenes, de este domicilio, por DESALOJO.
En consecuencia, se suspende la medida de secuestro decretada y ejecutada sobre el inmueble identificado en autos y se ordena dejar en el mismo a los ciudadanos Jorge Luis Castellanos y José Fermín Hernández, quienes continuaran ocupando el mismo en calidad de inquilinos, una vez quede firme la presente decisión.
Se condena en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida en esta instancia.
Por cuanto la presenta sentencia se publica fuera del lapso legal establecido en la Ley, de conformidad con el articulo 251 del Código de Procedimiento Civil se ordena la notificación de las partes para ponerlas en conocimiento que en el día de Despacho siguiente a que conste agregada la notificación que de ellas se haga, comenzara a transcurrir el lapso legal para que ejerzan el o los recursos que consideren convenientes alegar en contra de la presente decisión. Líbrense boletas de notificación y entréguense alguacil de este Tribunal para que proceda hacer efectivas las mismas.
Publíquese y regístrese.

DADO, SELLADO, FIRMADO Y REFRENDADO EN LA SALA DE DESPACHO DEL JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS ALBERTO ADRIANI, ANDRES BELLO, OBISPO RAMOS DE LORA Y CARACCIOLO PARRA OLMEDO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MERIDA. El Vigía, Dieciséis (16) de Septiembre de 2.005. AÑOS: 195° DE LA INDEPENDENCIA Y 146° DE LA FEDERACION.

LA JUEZ

ABG. CARMEN E. RINCON.
LA SECRETARIA

ABG. DAIREE MARIN DE AREVALO