TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA.
Exp. 5870.
CAPITULO I

DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

PARTE ACTORA: FRANCISCO JAVIER RANGEL, venezolano, mayor de edad, soltero, comerciante, titular de la cédula de identidad N° V- 12.346.523, domiciliado en la ciudad de Mérida, Estado Mérida y hábil.
APODERADOS DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados JAIRO VENANCIO RANGEL MUÑOZ y GONZALO GUERRERO VALERO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N°s. V- 8.013.250 y V- 3.004.743, respectivamente, inscritos en el Inpreabogado bajo los N°s. 28.166 y 64.929, en su orden.
PARTE DEMANDADA: ANA LUISA ZAMBRANO PÉREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 4.490.971, domiciliada en Mérida, Estado Mérida y hábil.

CAPITULO II

Se inició el presente juicio mediante formal libelo de demanda por Desalojo de Inmueble, incoada por el ciudadano Francisco Javier Rangel, asistido por el Abogado Jairo Venancio Rangel Muñoz, contra la ciudadana Ana Luisa Zambrano Pérez, ya identificados en autos.
Dicha demanda fue admitida en fecha 08 de Diciembre de 2005, emplazándose a la demandada para que compareciera en el segundo día de despacho siguiente a su citación a dar contestación a la demanda.
En la misma fecha 08 de Diciembre de 2005, se abrió cuaderno separado de medida preventiva de Secuestro, en auto se decretó la medida preventiva de Secuestro solicitada, sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento. Para su práctica y nombramiento de Secuestratario se comisionó al Juzgado Distribuidor Ejecutor de Medidas de los Municipios Libertador y Santos Marquina de esta Circunscripción Judicial, al cual se libró exhorto que fue remitido con oficio N° 688 de fecha 08 de Diciembre de 2005.
Al folio18, obra diligencia del ciudadano Francisco Javier Rangel, de fecha 25 de Enero de 2006, asistido por el abogado Jairo Venancio Rangel Muñoz, mediante la cual les confiere Poder Apud Acta al citado Abogado y al Abogado Gonzalo Guerrero Valero.
En fecha 06 de Marzo de 2006, a través de diligencia que riela inserta al folio 19, el ciudadano Frank Carlos Sánchez Sánchez, en su carácter de Alguacil de este Tribunal, consignó boleta de citación firmada por la demandada, ciudadana Ana Luisa Zambrano Pérez, la cual fue practicada en la misma fecha 06 de Marzo de 2006.
En la oportunidad de la contestación de la demanda, la demandada no compareció por sí ni por medio de Apoderado a dar contestación a la demanda.
Durante el lapso probatorio, ninguna de las partes hizo uso de tal derecho.
Llegada la oportunidad de dictar sentencia se hace en los siguientes términos:

CAPITULO III

En el libelo de la demanda la parte actora alega que según consta de documento privado de fecha 08 de Mayo de 2002, celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana Ana Luisa Zambrano Pérez, mediante el cual dio en arrendamiento un inmueble de su propiedad para habitación familiar, ubicado en el barrio Santa Bárbara, avenida Los Próceres, prolongación calle principal, signado con el N° 1-14 (segunda planta), jurisdicción del Municipio Libertador del Estado Mérida. Que según la Cláusula Tercera, el canon de arrendamiento fue convenido en la cantidad de Ciento Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 150.000,00), mensuales, que la Arrendataria pagará al Arrendador por mensualidades vencidas. Que la Cláusula Cuarta del referido contrato señala que la falta de pago de dos mensualidades da derecho al Arrendador de dar por resuelto el contrato de arrendamiento y a exigir la entrega del inmueble objeto del mismo. Que la Cláusula Segunda prevé que el lapso de duración del contrato es de seis meses, prorrogable por períodos iguales, previo convenimiento entre las partes, contado a partir de la firma de dicho contrato.
Que vencido el lapso a que se contrae la Cláusula Segunda, es decir el día 08 de Mayo de 2002, el contrato se prorrogó automáticamente por iguales períodos y no es sino hasta el mes de Abril de 2005, cuando de común acuerdo convinieron en fijar un nuevo canon de arrendamiento, el cual se estableció en la cantidad de Doscientos Mil Bolívares (Bs. 200.000.00) mensuales, canon de arrendamiento que canceló la Arrendataria durante el mes de Mayo y Junio del año 2005, dejando de cumplir con su obligación de cancelar el canon de arrendamiento pactado a partir del mes de Julio de 2005; que por tal razón decidió dar por terminado el mencionado contrato de arrendamiento como consecuencia del estado de insolvencia en que se encuentra, toda vez que le adeuda los meses de Julio, Agosto, Septiembre, Octubre y Noviembre del presente año (2005).
Que es el caso que la citada Arrendataria se ha negado a cancelar los cánones de arrendamiento vencidos correspondientes a los meses antes citados, que en tal virtud le adeuda la cantidad de Un Millón de Bolívares (Bs. 1.000.000,00), por concepto de cánones de arrendamiento en mora. Que por lo antes expuesto es que ocurre para demandar como en efecto demanda formalmente por el procedimiento de desalojo, previsto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a la ciudadana Ana Luisa Zambrano Pérez, antes identificada, para que convenga o en su defecto sea constreñida por este Tribunal en lo siguiente:
PRIMERO: Al desalojo inmediato del inmueble arrendado, de conformidad con lo previsto en el artículo 34 literal “A” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
SEGUNDO: Al pago de las pensiones de arrendamiento que adeuda como arrendataria del inmueble de su propiedad, las cuales alcanzan la cantidad de Un Millón de Bolívares (Bs. 1.000.000,00), específicamente los meses de Julio, Agosto, Septiembre, Octubre y Noviembre del año en curso (2005), a razón de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00) cada uno de los meses, así como también los cánones que se sigan venciendo hasta la fecha que se lleve a cabo la entrega del inmueble.
TERCERO: A entregar el inmueble en mención en perfecto estado de conservación y solvente de todos los servicios públicos a que hace referencia la Cláusula octava del contrato señalado.
CUARTO: Al pago de las costas y costos causados con motivo del presente juicio calculadas prudencialmente por este Tribunal.
Fundamentó la pretensión en los artículos 1167, 1159 y 1952 del Código Civil, en los artículos 585, 588, 599 ordinal 7 del Código de Procedimiento Civil y artículo 34 literal “A” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Estimó el valor de la demanda en la cantidad de Un Millón de Bolívares (Bs. 1.000.000,00).
De conformidad con lo previsto en el artículo 599 ordinal 7 del Código de Procedimiento Civil, solicitó se decrete medida de Secuestro sobre el inmueble de su propiedad objeto de arrendamiento y antes citado (segunda planta).
A los fines del artículo 174 del Código de Procedimiento Civil, indicó como su domicilio procesal la Avenida Fernández Peña, edificio mueblería Mónica, piso 1, oficina 2 de la ciudad de Ejido, Municipio Campo Elías del Estado Mérida.
Finalmente solicitó que la demanda sea admitida, tramitada y sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar en la definitiva con la correspondiente condenatoria en costas a la parte perdidosa.
SEGUNDO
Ahora bien observa esta Juzgadora, que en fecha 06 de Marzo de 2006, el Alguacil de este Tribunal, practicó la citación de la ciudadana Ana Luisa Zambrano Pérez, quien firmó el recibo de citación correspondiente, el cual corre agregado al folio 20.
Y visto igualmente que en la oportunidad de dar contestación a la demanda no lo hizo, ni por si ni por medio de su Apoderado Judicial y llegada la oportunidad legal para promover pruebas, ninguna de las partes hizo uso de tal derecho.
Es por lo que este Tribunal pasa a analizar si la parte demandada incurrió en confesión ficta.
El artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, contiene lo que es la confesión ficta, en el sentido de que si el demandado no comparece a la contestación de la demanda, se le tendrá por confeso; es decir, que opera una presunción de confesión que recae sobre los hechos narrados en la demanda, pero no sobre le derecho o las consecuencias jurídicas que conforme a la Ley admiten prueba en contrario, por ello es una presunción Iuris Tantum.
El lapso de comparecencia tiene su carácter de perentorio o preclusivo y agotado éste, ya por realización de la contestación o bien por agotamiento sin haberse realizado aquella, no podrá admitirse la alegación de hechos nuevos, ni la reconvención, ni la cita a terceros de la causa. Luego entonces, para que sea declarada la confesión ficta y tenga eficacia legal, se requieren tres circunstancias: a) Que la petición del demandante no sea contraria a derecho; b) Que el demandado no de contestación a la demanda en la oportunidad legal; y c) Que en el término probatorio no pruebe algo que le favorezca.
Ahora bien, por cuanto el Tribunal observa que el demandante en el libelo demanda el Desalojo del inmueble, fundamentado en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es por lo que trae a colación doctrina tomada de la obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario” Volumen 1: Parte sustantiva y Procesal – Autores: Gilberto Guerrero Quintero y Gilberto Alejandro Guerrero Rocca:

LA RELACIÓN INDETERMINADA
El contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use, sin determinarse por cuánto tiempo, o que habiéndose inicialmente fijado un lapso temporal mediante escrituración, se le dejó después de vencido el plazo en posesión y mediante la percepción del pago arrendaticio, sin que pueda conocerse anticipadamente el momento de su conclusión temporal.
En efecto, como la relación arrendaticia puede aparecer por el solo consentimiento interpartes, sin necesidad de escrituración alguna, ese hecho concurrente de voluntades podría determinar allí mismo una dirección precisa, pero de difícil prueba.
En ese concepto hacemos referencia únicamente a la relación arrendaticia inmobiliaria, escriturada o no; pero que de ser verbal la misma tiene más vinculación con el contrato por tiempo indeterminado, dejando la relación arrendaticia determinada para el acto escriturado, debido a la dificultad probatoria de ésta si no se ha previamente documentado. No quiere significarse la imposibilidad probatoria de la relación determinada, sino que la propia ley exige en determinados casos que aquélla sea por escrito, como en el caso del artículo 4° del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, que se refiere al derecho preferente arrendaticio en beneficio del arrendatario para continuar ocupando el inmueble, siempre que tenga suscrito contrato a plazo fijo.
La indeterminación temporal no consiste en falta de tiempo, sino por el contrario existe un tiempo, pero impreciso o incierto en orden a su límite cuántico, toda vez que las partes no han precisado la extensión del mismo, aun cuando no tiene lugar, bajo ninguna forma o modalidad, la perpetua ilimitación; pudiendo emerger la misma luego de una precisa determinación temporal cuando las parte han acordado una duración determinada y luego de vencida la misma se vuelve indeterminada como acontece con la tácita reconducción, o por causa de la imprevisión de las partes que no fijaron la duración del contrato en el momento de celebrarlo.
En el concepto que hemos anotado se observan dos momentos precisos: el tiempo inicial que siempre se conoce, pues no puede existir el contrato de arrendamiento sin un punto de partida, o el comienzo de la relación arrendaticia bajo un tiempo insurgente, que es al propio tiempo la oportunidad en que empieza a sucederse el hecho temporal arrendaticio; o el nacimiento de la duración del contrato como hecho temporal interpartes regulado por el Derecho. Es el momento preciso o el punto de partida específico y concreto en el tiempo, demostrativo que en determinada fecha tiene o ha tenido lugar el inicio de un espacio de tiempo para el arrendatario y el arrendador; y el tiempo indeterminado de conclusión, sin final preciso o aparente, que no se conoce anticipadamente el momento de su término, conclusión o agotamiento, o el momento iniciado que no se sabe cuándo culmina, sin precisión del hecho temporal que se extingue como llegada a la conclusión del término iniciado, es como la incógnita de la extinción del inicio que ha transcurrido y que no llega todavía a su final, pero que la ley se ocupa para que la relación no se a perpetua y aporta la solución para concluir la duración indefinida, mediante el instituto de la desocupación o desalojo en los términos del artículo 1° del derogado Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda; o debido a la voluntad de las partes, cada una dentro de una especificidad formal que puede dar lugar a esa terminación; o por otros medios concluye antes de la precariedad arrendaticia. No obstante, se toma en consideración, para no caer en equívocos, que la indeterminación del tiempo no es indeterminación de la prestación, puesto que la del arrendador (proporcionar el goce y uso de la cosa), como la propia del arrendatario (pagar el canon arrendaticio en la forma establecida en el contrato) están perfectamente definidas. Nos referimos, de modo específico, únicamente a indeterminación de la duración.

LA RELACIÓN A PLAZO FIJO
Se trata de precisar, en lo posible, cuándo estamos en presencia de un contrato por tiempo determinado y algunas consecuencias características que le son propias, labor que requiere de cierta indagación que conduzca al conocimiento de ese tipo de relación temporal que tantos inconvenientes pareciera ocasionar en la praxis.
En el ámbito inmobiliario, el contrato es a tiempo determinado cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use un lapso temporal, específicamente establecido en el contrato, mediante el pago de un canon o precio.
En el contrato de arrendamiento escrito, las partes casi siempre establecen el término inicial (dies a quo), o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y, asimismo, el término final (dies ad quem), es decir, el momento en que esa longitud temporal llega a su término o agotamiento conclusivo. En este caso, cuando las partes señalan el término final, de cesación de los efectos, se da la existencia del contrato a tiempo determinado; no obstante que como ya tuvimos ocasión de observar, existen casos en los que aun cuando las partes no hayan fijado un plazo determinado (indeterminación de tiempo por causa de imprevisión) es la ley la que lo establece exclusivamente en protección del arrendatario, como ocurre en el arrendamiento de un predio rústico de no haberse establecido la duración del contrato, en cuya circunstancia se entiende celebrado por un año, salvo que se requiera más tiempo para la recolección de los frutos que la finca produzca por una vez, aun cuando ese tiempo pase de dos o más años, pues entonces se entenderá el arrendamiento por tal tiempo (art. 1.626, CC); llegando a su conclusión por el solo vencimiento del término sin que exista necesidad de desahucio, aun cuando tal relación por tiempo determinado deviene de la indeterminación temporal en que incurrieron las partes, también puede acontecer que vencido el tiempo por determinación legal si el arrendatario continua en posesión del fundo sin oposición del arrendador, se entenderá verificado un nuevo arrendamiento cuya duración dependerá del tiempo que necesite el arrendatario para la recolección de los frutos del modo antes indicado.
Aunque el término es un acontecimiento cierto, se distingue entre cierto e incierto, según sea o no cierto el día en que se realizará un hecho, que indudablemente, debe verificarse. El término cierto es aquel que se denomina certus an et certus quando. El término incierto es el certus an, incertus quando que se observa en la relación temporal arrendaticia indeterminada, que aun cuando tiene un término inicial cierto (inicio o comienzo de la relación en su temporalidad), sin embargo, es incierta su conclusión temporal, al no conocerse anticipadamente el momento conclusivo de su inicio, no obstante que no será a perpetuidad la relación, además de que existen modos o formas para poner término a la misma.
El término final es característico del arrendamiento por tiempo determinado, aun cuando no exclusivo del mismo, puesto que si del arrendamiento sin determinación temporal se trata, éste bajo ninguna forma puede existir a perpetuidad debido a que siempre se le podrá poner término de conformidad con lo dispuesto en la ley o según la previsión de las partes. Si observamos lo dispuesto en el artículo 1.559 del Código Civil, pareciera que con el solo vencimiento de ese término el contrato queda extinguido, concluido, terminado (Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye el día prefijado, sin necesidad de desahucio). Sin embargo no es así, pues según el artículo 38 de la LAI, los contratos celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las reglas que tal norma contempla (vid. Prórroga legal). Además, el propio artículo 1.600 ejusdem, se ocupa de clarificar que:
Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo;
no obstante que:
Si ha habido desahucio, el arrendatario, aun cuando haya continuado en el goce de la cosa, no puede oponer la tácita reconducción. (art. 1.601, CC).
Sin embargo, este principio puede dejar de aplicarse aun cuando se haya producido o practicado el desahucio, que puede resultar ineficaz por la existencia de la prórroga legal a que tiene derecho el arrendatario, si el arrendador después del mismo realiza alguna actividad demostrativa o conducente de querer mantener la relación obligatoria con el arrendatario después de agotada o concluida la prórroga legal, o debido a que la misma no procede de no encontrarse el arrendatario en cumplimiento de sus obligaciones contractuales y legales al vencimiento del plazo establecido, en cuyo caso podría pensarse que el desahucio quedó desistido, ya sea porque el arrendador lo dejó expresamente sin efecto o en razón de haber recibido el pago del precio, o por cualquier otra circunstancia demostrativa de ese desistimiento.
El término final o resolutorio, al decir de Beltrán De Heredia, señala el momento en que la prestación debe cesar. Precisamente por su propia naturaleza no se concibe en las obligaciones de tracto único que agotan la prestación misma en el momento del cumplimiento, dando o haciendo aquello en que consista el objeto de la obligación. Tiene posibilidad de existencia en las obligaciones de ejecución continuada o de tracto sucesivo, que puedan tener necesidad de una limitación en su duración: Contratos de sociedad, depósito, arrendamiento, mandato, suministro, etc. A veces, afirma, puede suceder que el cumplimiento de este término final señala el vencimiento de un término suspensivo para la otra parte, con respecto a obligaciones accesorias o a consecuencia de la principal. Así por ejemplo, la obligación de restituir la cosa en el arrendamiento, comodato, depósito. (Cumplimiento de las Obligaciones, p. 264, Edit. de Derecho Privado). E incluso, se afirma que de la misma manera, en el caso del término final, no es que el contrato deje de ser válido y perfecto: simplemente, sus efectos cesan, es decir, se extinguen (Messineo, Doctrina General del Contrato, vol. 1, p. 210). Es de observar que la valorización de Messineo, entendemos nosotros, vale como principio general porque este autor hace la anotación para cualquier contrato, lo que no resulta aplicable al contrato de arrendamiento en donde las partes, habiendo establecido claramente los términos inicial y final, al propio tiempo han podido perfectamente expresar su intención y voluntad expresa para que al vencerse el término final, el contrato continúe según las modalidades expresadas por los intervinientes, por otro lapso igual o diferente, pues, entonces allí los efectos no cesan y el contrato continuará vigente, esto es, no se extingue, sino que este acontecimiento se producirá con posterioridad al vencerse el tiempo establecido, en los términos indicados en la ley o según el acuerdo de los contratantes. De modo que esa prolongación del lapso temporal, hace que el contrato continúe produciendo los efectos: éstos naciendo y existiendo, dando lugar y vida a las obligaciones correspectivas de los sujetos intervinientes en esa relación arrendaticia.
Aplicando los conceptos doctrinarios anteriormente expresados, esta Juzgadora observa que en el contrato de arrendamiento fundamento de la demanda, en su cláusula tercera establece: “El tiempo de duración del presente contrato será de Un año (1) (sic) contado a partir del día Primero (1°) de Mayo de 1.990 y terminará el día treinta (30) de Abril de 1.991; prorrogable por períodos iguales y consecutivos a voluntad de las parte contratantes. En caso de que alguna de las partes no deseare su prórroga, ésta deberá manifestar a la otra parte por escrito y con una anticipación de por los menos sesenta días a la terminación del contrato o de su prórroga, su voluntad de no prorrogar el mismo”.
Así las cosas, tenemos que el contrato de arrendamiento que obra al folio 6, es un contrato a tiempo determinado, en el sentido que en el instrumento signalamático perfecto arrendaticio, se ha estipulado en la Cláusula Segunda: El lapso de duración del presente contrato de arrendamiento es de seis (6) meses prorrogable por períodos iguales, previo convenimiento entre las partes, contado a partir de la firma del presente contrato.
Dadas las consideraciones establecidas ut-supra, se observa que no se encuentran llenos los tres presupuestos concurrentes, ya que la pretensión intentada por el actor es contraria a derecho, en razón que demandó el desalojo del inmueble, fundamentado en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo que la acción que debió intentar es la Resolución de Contrato de Arrendamiento prevista en el artículo 33 ejusdem; por lo tanto, el Tribunal al advertir la infracción de la norma de orden público, como lo son las disposiciones especiales inquilinarias, en virtud de la elección incorrecta por parte del demandante de la acción intentada para canalizar su pretensión, es a todas luces improcedente y así se declara. En consecuencia la parte demandada no incurrió en confesión ficta. Y así se decide.
En orden a las consideraciones que anteceden es forzoso para quien decide declarar sin lugar la demanda intentada con todos los pronunciamientos de ley y así queda establecido.
DECISIÓN
Por lo anteriormente expuesto, tomando en consideración que la pretensión de la parte demandante es contraria a derecho, este JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, DECLARA SIN LUGAR la demanda de Desalojo de Inmueble intentada por el ciudadano Francisco Javier Rangel, asistido por el Abogado Jairo Venancio Rangel Muñoz, antes identificados, contra la ciudadana Ana Luisa Zambrano Pérez, igualmente identificada. Y por efecto de tal declaratoria, este Tribunal ordena:
PRIMERO: Suspender la medida preventiva de Secuestro decretada por este Tribunal sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, en fecha 08 de Diciembre de 2005, una vez quede firme el presente fallo.
SEGUNDO: Se condena a la parte demandante al pago de las costas procesales, por haber resultado totalmente perdidosa de conformidad con el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, En Mérida, a los siete días del mes de Abril del año dos mil seis. Años: 195º de la Independencia y 147º de la Federación.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la sentencia.

La Juez Provisorio,

Abg. Roraima Solange Méndez de M.-
El -
Secretario,

Abg. Jesús Alberto Monsalve.-

En la misma fecha se publica la anterior sentencia, siendo las 2:45 de la tarde. Se dejó copia certificada de la sentencia en el archivo del Tribunal.-

El Secretario,

Abg. Jesús Alberto Monsalve.-