TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS
LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA
CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO
MERIDA

196° Y 147°

EXPEDIENTE NRO. 6833

DEMANDANTE: RAFAEL ENRIQUE PORTO, asistido por el abogado Leonel José Altuve Lobo.

DEMANDADO: GUSTAVO ENRIQUE AMESTY

MOTIVO: DESALOJO

FECHA DE ADMISIÓN: 27 DE Marzo de 2006

VISTOS

N A R R A T I V A

Se inicia esta causa por demanda incoada por el ciudadano Rafael Enrique Porto, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. 4.489.515, domiciliado en Mérida, asistido por el abogado Leonel José Altuve Lobo, titular de la Cédula de Identidad Nro. 8.036.315, con el Inpreabogado Nro. 48.262, de este domicilio por DESALOJO, literal b), contra el ciudadano Gustavo Enrique Amesty, venezolano, titular de la Cédula de Identidad Nro. 4.157.344, domiciliado en Mérida.
El demandante, ciudadano Rafael Enrique Porto, ya identificado, asistido por el abogado Leonel José Altuve Lobo, en su libelo de demanda destaca: En fecha 1ro. de Junio de 1995, suscribí en condición de Arrendador, el último contrato de arrendamiento con el ciudadano Gustavo Enrique Amesty.... un inmueble de mi exclusiva propiedad consistente en un apartamento..... ubicado en la Av. Las Amèricas, Residencias Los Samanes, Edificio G, última planta, identificado con el Nro. PH G-7-2, en esta ciudad de Mérida, contrato que fue realizado en la fecha inicialmente señalada, por vía privada, contrato que al igual que los anteriores tendría una vigencia de seis (6) meses contado a partir del día 1ro. de Junio de 2005, venciendo en consecuencia, el día 1ro. de Diciembre de 2005..... El contrato antes descrito se pactó a tiempo determinado como se desprende de su propio contenido y atendiendo a su cláusula tercera.
El día 17 de Octubre de 2005, se le participó al arrendatario, con 45 días de anticipación, el deseo de no renovarlo en razón de necesitar el inmueble para mi hijo Ronald Porto y su grupo familiar, quien no tiene vivienda propia y tiene que desocupar la que habita, solicitud que hago de conformidad con el contenido del literal b), del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.
Ahora bien, ciudadano Juez, en consecuencia de la no renovación, participado a el arrendatario con mas de 30 días que como mínimo de anticipación exige el contrato, la relación arrendaticia establecida con el ciudadano Gustavo Enrique Amesty....... donde se le participaba mis intenciones de no renovar el mismo, debido a la necesidad de mi hijo de ocupar el inmueble, ya que de acuerdo a su duración el mismo vencía el dìa 1ro. de Diciembre de 2005 y hasta la presente fecha no ha desocupado el inmueble siendo infructuosas todas las solicitudes amistosas que de ello se han hecho.....
Por todo lo antes expuesto, ciudadano Juez, es por lo que acudo a su competente oficio, para demandar como formalmente demando al ciudadano Gustavo Enrique Amesty, para que proceda el Desalojo de dicho inmueble en virtud que opera la disposición legal contenida en el artículo 34, literal b), de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, por existir la necesidad imperiosa de mi hijo Ronald Porto Cabarcas, venezolano, titular de la Cédula de Identidad Nro. 8.024.813, casado, domiciliado en Mérida y hábil, y su grupo familiar de ocupar el inmueble por no tener vivienda donde habitar en razón que tuvo que entregar la que ocupaba.
Fundamenta la presente acción en los artículos 33,34, literal b, 35, 36 y 37 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Indica la dirección del demandado y su domicilio procesal.
De conformidad con lo previsto en el Parágrafo Primero del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, solicita de este Tribunal el plazo de seis (6) meses a partir de la notificación de la sentencia definitivamente firme al arrendatario para la entrega material del inmueble arrendado.
Estima la presente demanda en la cantidad de Dos Millones de Bolívares (Bs. 2.000.000,00).
Solicita al Tribunal admita la presente demanda, la tramite conforme a derecho y la declare con lugar en la definitiva con todos los pronunciamiento de Ley.
El 27 de Marzo de 2006, el Tribunal admite la demanda cuanto ha lugar en derecho, por cuanto no es contraria al orden público o a alguna disposición expresa en la Ley. En consecuencia, ordena la citación del demandado, antes identificado para que comparezca por ante este Tribunal en el segundo día de despacho siguiente a que conste en autos su citación, en horas de despacho, a fin de dar contestación a la demanda que hoy se providencia......
El 30 de Marzo de 2006, el ciudadano Rafael Enrique Porto, ya identificado, asistido por el abogado Leonel José Altuve Lobo, confiere poder Apud Acta al mismo abogado.
El 04 de Abril de 2006, el Alguacil del Tribunal procedió a citar al ciudadano Gustavo Enrique Amesty, quien manifestó que él no iba a firmar la boleta de citación..... El Tribunal ordena agregar a los autos la boleta de citación.....
El 06 de Abril de 2006, el abogado Leonel J. Altuve Lobo, apoderado judicial de la parte actora, mediante diligencia solicita la notificación al demandado a través de la Secretaria..... de conformidad al artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
El 10 de Abril de 2006, el Tribunal acuerda con lo solicitado y ordena librar boleta de notificación al ciudadano Gustavo Enrique Amesty.
El 01 de Junio de 2006, la Secretaria del Tribunal se trasladó para notificar al ciudadano Gustavo Enrique Amesty, no encontrándose nadie en dicho inmueble, en consecuencia el Tribunal ordena agregar al presente litigio la boleta de notificación.
El 05 de Junio de 2006, el ciudadano abogado Luis Enrique Maldonado, titular de la Cédula de Identidad Nro. 3.994.838, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 50933, consigna mediante diligencia, escrito de contestación de la demanda, instrumento poder, que lo acredita como apoderado judicial de la parte demandada, y 11 folios de la relación arrendaticia celebrada entre mi poderdante y el arrendador.
El Escrito de Contestación de la demanda, presentado por el abogado Luis Enrique Maldonado, apoderado judicial del ciudadano Gustavo Enrique Amesty Rendón, parte demandada en el presente juicio, estando dentro del lapso legal para dar contestación a la demanda que cursa en su contra, antes de dar contestación al fono de la demanda opone cuestiones previas contenidas en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y luego procede a contestar el fondo de la demanda......
El 07 de Junio de 2006, el ciudadano abogado Luis Enrique Maldonado, Titular de la Cédula de Identidad Nro. 3.994.838, e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 50.933, apoderado judicial del ciudadano Gustavo Enrique Amesty Rendón, parte demandada en el presente litigio, procede a dar contestación a la demanda y consigna 11 copias fotostática de la relación arrendaticia celebrada entre mi poderdante y el arrendatario.
El escrito de contestación de la demanda, presentado por el abogado Luis Enrique Maldonado, apoderado judicial del ciudadano Gustavo Enrique Amesty Rendón, parte demandada en el presente litigio, la presenta en los siguientes términos: opone la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y expresa: Primero: ..... en nombre de mi poderdante es obligante rechazar, negar y contradecir en toda y cada una de sus partes tanto en los hechos como en el derecho la infundada, temeraria y viciada demanda, pues los argumentos esgrimidos son contradictorios entre sí, sin justificación por lo exigido por el artículo 1614 del Código Civil y por el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.... prueba de ello basta al tratar de convertir un contrato a tiempo determinado a indeterminado, tal como se desprende lo esgrimido por el propio accionante de autos y de los contratos privados anexados al expediente por vía privada, por cuanto el mismo argumento que los contratos fueron y son a tiempo determinado y por el solo hecho de presuntamente de haber notificado a mi conferente no se convierten en contratos a tiempo indeterminado por la sucesiva renovación de los mismos......
Segundo: La relación jurídica arrendaticia se dio origen antes del año 1995, tal como lo esgrime el accionante en el referido libelo, y así mismo..... “a confesión de partes, relevo de pruebas”...... por lo cual es claro y evidente que existe una relación jurídica y arrendaticia por más de 10 años y en consecuencia, mi conferente, llena los extremos legales.............que nos habla de la prórroga legal.
Tercero: Rechazo e impugno la notificación que presuntamente le fue enviada a mi poderdante por el arrendador, donde se le hace de su conocimiento la no renovación del contrato, por cuanto a la misma además de ser extemporánea por cuanto la notificación se hizo fuera del lapso legal que establece la cláusula tercera de la relación arrendaticia; desconozco así su contenido tal como lo establece el artículo 428 y 444 de la Ley Adjetiva Civil, anexo contratos privados de la relación contractual.
Cuarto: Desconozco el auto de admisión de la demanda y las motivaciones que tuvo el honorable Tribunal para admitir la demanda de desalojo, la cual estuvo fundamentada en acciones totalmente contradictorias a lo esgrimido y explanado por el accionante en el libelo querellal.
Quinto: Finalmente rechazo y contradigo que el accionante de autos fundamente la querella de desalojo en la letra “d” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto debió agregar al referido libelo pruebas de la necesidad de solicitar la desocupación del inmueble para su hijo Ronald Porto, probanzas que no pueden ser agregadas en otra oportunidad a excepción de los que establece la Ley.
Sexta: Solicito que las costas y costos de la presente contestación de la demanda le sean imputadas al demandante de autos en la definitiva.

El 22 de Junio de 2006, el abogado Luis Enrique Maldonado, apoderado judicial de la parte demandada, promueve escrito de pruebas en los siguientes términos:
Primera: Valor y mérito jurídico a las cuestiones previas contempladas en el ordinal 11, artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
Segundo: Valor y mérito jurídico de la contestación de la demanda en relación a que el contrato es a tiempo determinado.
Tercero: Valor y mérito jurídico a que la prórroga legal comenzó a regir desde el 1ro. de Diciembre de 2005, por cuanto el accionado llena los requisitos legales determinados en la Ley Inquilinaria.
Cuarto: Valor y mérito jurídico de los documentos anexados al expediente de la relación jurídica arrendaticia que se inició en el año 1995 y que se encuentran anexados al expediente.
Quinto: Derecho de asistir y repreguntar a los testigos que presente la contraparte en la respectiva oportunidad.
Sexto: En virtud de la comunidad de las pruebas y por cuanto las mismas pertenecen al proceso, hago como mío lo esgrimido por el accionante en relación a que el contrato arrendaticio se inició en el año 1995......

El 26 de Junio de 2006, el abogado Leonel José Altuve Lobo, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, promueve el siguiente escrito de pruebas:
Primero: Documento de Compra.-venta protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Libertador...... del Estado Mérida.... dirigido a demostrar la propiedad de mi representada sobre el inmueble arrendado al demandado.
Segundo: Partida de Nacimiento Nro. 21 del año 1963 de la Prefectura Civil del Municipio Santo Domingo, hoy Rangel del Estado Mérida, correspondiente al ciudadano Ronald Rafael Enrique Porto Cabarcas...... dirigida a probar la condición de dicho ciudadano como hijo de mi representado.
Tercero: Acta de Matrimonio Nro. 124, correspondiente al año 1992 de la Prefectura de la Parroquia Civil El Llano del Municipio Libertador del Estado Mérida..... dirigida a demostrar la unión matrimonial del hijo de mi representado y la formación de un grupo familiar con el cual necesita habitar el inmueble arrendado al demandado.
Cuarto: Partida de nacimiento Nro. 396 del año 1992 de la Prefectura Civil de la Parroquia Antonio Spinetti Dini del Municipio Libertador del Estado Mérida, del menor Eduardo José Porto Dávila..... dirigida a demostrar la formación de un grupo familiar por parte del hijo de mi mandante, con el cual necesita habitar el inmueble arrendado al demandado.
Quinto: Partida de nacimiento Nro. 32 del año 1998 de la Prefectura Civil de la Parroquia El Llano del Municipio Libertador del estado Mérida; de la menor Daniela Alejandra Porto Dávila...... dirigida a demostrar la formación de un grupo familiar por parte del hijo de mi mandante, con el cual necesita habitar el inmueble arrendado al demandado.
Sexto: Contrato de Arrendamiento suscrito por vía privada entre mi representado y el demandado, cuya vigencia duró desde el 1ro. de Junio de 2005 al 1ro. de Diciembre de 2005, dirigida a demostrar ser el último contrato suscrito durante la relación a tiempo determinado reconocida por el apoderado del demandado en su escrito de contestación a la demanda..... el cual contiene además pactada la forma de no prorrogarse en su cláusula “tercera”, la cual indica el tiempo mínimo con el cual una parte debe avisar a la otra su deseo de no prorrogarlo, es decir, con por lo menos 30 días, es decir este el término mínimo y no como lo interpreta hacer de esta cláusula una interpretación acomodaticia a su cliente para sorprender a este Tribunal en su buena fe. ....
Séptimo. Copia en original de comunicación suscrita por mi representado en su condición de arrendador del inmueble dirigida al demandado en su condición de arrendatario.... donde se le manifiesta claramente la necesidad que fundamenta la desocupación del inmueble y que es objeto de este procedimiento de desalojo..... dirigida a demostrar que en razón de tal pedimento el contrato no se renovó automáticamente como preveía, o si no que se convirtió a tiempo indeterminado en razón de haber sido solicitado el inmueble y no entregado además de no existir un nuevo contrato.
Octavo: Comunicaciones dirigidas por la Junta de Condominio del Edificio “G”, del Conjunto Residencial Los Samanes a mi representado, de fechas 31 de Diciembre de 2002 y 26 de Mayo de 2003.... las cuales evidencian la conducta poco cònsona del inquilino con los vecinos.
Noveno: Valor y mérito jurídico del escrito de contestación donde se reconoce la relación arrendaticia...... y promueve una cuestión previa que debe declararse no solamente sin lugar sino inadmisible.... también se excede el apoderado del demandado cuando desconoce el auto de admisión de la demanda..... Para finalizar pido se admita el presente escrito de pruebas, se tramite conforme a derecho y se les dé su justo valor en la definitiva.
Precluido el lapso para promover y evacuar pruebas, el Tribunal con los elementos que cursan en autos decidirá la controversia y ASI SE DECIDE.

L A M O T I V A

Planteada la controversia en los términos anteriormente expuestos, el Tribunal observa que la acción del demandante se encuentra tutelada jurídicamente por los vigentes artículos 33,34, literal b, 35, 36 y 37 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Esta Juzgadora observa que la citación del demandado se realizó cumpliendo con lo previsto en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, pero como el demandado manifestó que no firmaba la boleta de citación, el Tribunal ordenó librar boleta de notificación; por lo que la Secretaria del Tribunal procedió a notificarlo, no encontrándose nadie en dicho inmueble, consignando la boleta de notificación al efecto. No obstante, el Tribunal verifica que el ciudadano Gustavo Enrique Amesty Rendón, se da por citado válidamente, cuando el abogado Luis Enrique Maldonado consigna mediante diligencia instrumento poder que lo acredita como apoderado de la parte demandada, de conformidad al artículo 216 del Código de Procedimiento Civil, instrumento poder que riela en el folio 14 y 15 del expediente
Cumplida la citación tácita y formalidades necesarias para la validez del presente juicio, se observa que el demandado se puso a derecho para asumir oposición y defensas como demandado en el presente litigio, derechos garantizados en nuestra carta magna. En tal sentido, quedó verificado para el segundo día hábil de despacho, compareció el ciudadano abogado Luis Enrique Maldonado, titular de la Cédula de Identidad Nro. 3.994.838, Inpreabogado Nro. 50.933, apoderado judicial de la parte demandada, para contestar al fondo de la demanda..

P U N T O P R E V I O

El ciudadano abogado Luis Enrique Maldonado, apoderado judicial de la parte demandada, al contestar al fondo de la demanda opone la Cuestión Previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, cumpliendo con lo preceptuado en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esta Juzgadora entra a decidir la cuestión previa opuesta como punto previo de la sentencia, el cual entramos a analizar detenidamente.
El abogado Luis Enrique Maldonado, apoderado judicial de la parte demandada, expresa en su escrito lo siguiente:
“Ciudadano Juez, antes de contestar el fondo de la demanda esgrimo la cuestión previa contemplada en el ordinal 11 del artículo 346 de la Ley Adjetiva Civil, que pauta: La prohibición de admitir la acción propuesta, o cual solo se permite admitirla por determinada causal que no sean las de alegarse la demanda....; por ello expresamente solicito a este Tribunal, que la misma sea declarada con lugar como punto previo a la sentencia definitiva, por ser la acción interpuesta contra mi patrocinado por incumplimiento de contrato de arrendamiento y por cuanto la imposibilidad de acogerse mi representado a la prórroga legal....”.

Al respecto, debe indicar esta Juzgadora, que cuando se opone esta cuestión previa, debemos tener presente dos supuestos a saber:
a) La existencia de una prohibición legal que signifique la inadmisión de plano de la demanda, antes de que la parte demandada sea llamada al proceso. En este caso, nuestro Código Civil, contiene varios ejemplos, dentro de los cuales podemos citar, el contenido en el artículo 1880 en donde se prohíbe la admisión de aquellas demandas que tengan por objeto reclamar lo que se haya ganado en Juegos de Envite y Azar, o en una apuesta.
b) Las que proceden cuando la Ley condiciona su admisión atendiendo a determinadas causales, diferentes a las alegadas en la demanda, como por ejemplo las demandas de juicios o procedimientos monitorios contenidas en el artículo 640 y siguientes del Código de Procedimiento Civil en donde se supedita la admisión de la demanda, al cumplimiento de ciertos y determinados requisitos.

Sobre esta Cuestión Previa, La Sala Político-Administrativa en fallo del 26 de Febrero de 2002, señala:
Los motivos que rodearon a la interposición de la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil se circunscriben básicamente a que la demanda fue interpuesta.... aducen los demandados que la demanda debió declararse inadmisible, de conformidad con las previsiones contenidas en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil.
.... Siendo ello así debe entonces, precisarse en esta oportunidad que – en sentido lato – la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, comprende tanto a las situaciones en lo que una disposición legal no otorgue acción (la excluya expresamente) como cuando la Ley la somete al cumplimiento de determinados requisitos de admisibilidad.
En efecto, aunque en sentido estricto cabe diferenciar entre las demandas que estén prohibidas expresamente por la Ley o que bien aparezca clara la intención del Legislador de prohibirlas, de aquellas demandas cuya admisibilidad está sujeta al cumplimiento de cierta clase de requisitos, lo cierto es que tanto en uno como en otro caso estamos en presencia de supuestos de inadmisibilidad de la demanda por así disponerlo la Ley.

Entonces vemos que el elemento común para considerar prohibida la acción es precisamente la existencia de una disposición legal que imposibilite su ejercicio. Cuando ello sucede así la acción y consecuentemente la demanda, no podrá ser admitida por el órgano jurisdiccional. Por tanto, no debe confundirse la existencia de una disposición expresa de la Ley que impide el ejercicio de la acción con otras disposiciones del ordenamiento jurídico que exijan el cumplimiento de requisitos previos o la presentación de documentos específicos para que el Juez admita la demanda.
Cuando el demandado alega la cuestión previa aquí analizada lo realiza en base a lo preceptuado por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios sobre la Prórroga Legal, pero la acción aquí intentada no fue presentada por cumplimiento de contrato sino por Desalojo, sólo es a través del proceso es que el Juez se pone en conocimiento sobre cómo se ha trabado la litis; en consecuencia, lo aquí alegado carece de fundamento y es inadmisible. Además, lo alegado posee relación directa con el fondo de la controversia y deberá ser dilucidada al momento de emitir el fallo correspondiente y ASI SE DECIDE.

Cumplido el análisis y decisión de la cuestión previa opuesta y, cumplido el acto para la contestación al fondo de la demanda, el Tribunal entra a analizar y valorar cada una de las pruebas aportadas al proceso por las partes, a continuación:

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA, Abogado Luis Enrique Maldonado, Apoderado Judicial de la parte demandada, ciudadano Gustavo Enrique Amesty Rendón, las cuales promueve los siguientes:

Primera: Valor y Mérito jurídico a las cuestiones previas contempladas en el Ordinal 11, artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

El Tribunal al analizar y valorar la prueba aquí promovida, observa que ya se procedió a su análisis como punto previo a la sentencia, declarándose la misma inadmisible, en consecuencia, la prueba aquí promovida carece de fundamentos y no prospera y ASI SE DECIDE.

Segunda: Valor y Mérito Jurídico de la contestación de la demanda en relación a que el contrato es a tiempo determinado.

El Tribunal al analizar y valorar la prueba aquí promovida, observa en las actas procesales, específicamente en los folios que riela del 32 al 42 los contratos de arrendamientos privados suscrito entre las partes ciudadano Rafael Porto y Gustavo Amesty, los cuales no fueron impugnados ni desconocidos de conformidad al artículo 429, primer aparte, en concordancia con el artículo 1355 del Código Civil, en consecuencia poseen pleno valor probatorio. Igualmente, los contratos suscritos e insertos en las actas procesales permite observar, que los contratos presentan fechas ciertas y bien determinadas cuando señala en la cláusula tercera de todos los contratos lo siguiente:
La pensión de arrendamiento aquí fijada empezará a correr a partir....... y su duración será de seis (6) meses fijos, el mismo podrá prorrogarse por periodos iguales y sucesivos menos (sic) que cualquiera de las partes manifieste a la otra por escrito y por lo menos con un mes de anticipación al vencimiento del término original o de sus prórrogas, su voluntad de darlo por terminado. Las prórrogas se considerarán tiempo fijo (Resaltado por el Tribunal).

Entonces, se evidencia perfectamente que el arrendador estableció en los contratos de arrendamientos con el arrendatario que las prórrogas consecutivas se considerarán a tiempo fijo, en consecuencia, estamos en presencia de una relación contractual arrendaticia a término, a tiempo determinado o tiempo fijo.
En atención al Doctrinario Dr. Gilberto Guerrero Quintero, en su obra Tratada de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, volumen 1, señala:
...... el contrato es a tiempo determinado cuando el arrendador entrega al arrendatario su inmueble para que lo use durante un lapso temporal específicamente establecido en el contrato, mediante el pago de un canon o precio. Consiste en un lapso preciso que las partes establecen en el mismo momento de la celebración de la relación arrendaticia. Los sujetos intervinientes conocen desde el comienzo cuándo se inicia y cuando concluye el momento de su duración.
La certeza temporal es nota distintiva en esa medida precisa que se inicia y que fija un fin o límite en el tiempo ordenado por las propias partes. Determinación de tiempo es, así mismo, sinónimo de limitación del tiempo que las partes fijan como duración de la relación arrendaticia.

En el caso bajo análisis, se verifica que el arrendador fijó no sólo la relación arrendaticia con los contratos de arrendamiento suscritos, sino que también, fijó el término de seis (6) meses y que dicho término siempre se considerará a tiempo fijo, estableciéndose la confesión voluntaria expresadas en dichos contratos y sometiéndose ambas partes a lo allí expresado, entonces, debe indicar inexorablemente que los contratos de arrendamiento suscritos estén determinados a tiempo o terminó fijo por tanto, son contratos por tiempo determinado y ASI SE DECIDE.

Tercera: Valor y mérito jurídico a que la prórroga legal comenzó a regir desde el día 1ro. de Diciembre de 2005, por cuanto el accionado llena los requisitos legales determinados en la Ley Inquilinaria.

El Tribunal al analizar y valorar la prueba aquí promovida debe realizar la siguiente consideración:
Se observa en las actas procesales, contratos de arrendamiento, que se encuentran insertos en los folios 32 al 42, que indican en la cláusula tercera lo siguiente:
Primer Contrato:
La pensión de arrendamiento aquí fijada empezará a correr a partir del día primero (01) de Septiembre de 1997.......
Segundo Contrato:
La pensión de arrendamiento aquí fijada, empezará a correr a partir del día primero (01) de Agosto de 1998. .....
Tercer Contrato:
La pensión de arrendamiento aquí fijada, empezará a correr a partir del día primero (01) de Noviembre de 2000......
Cuarto Contrato:
La pensión de arrendamiento aquí fijada, empezará a correr a partir del día primero 01 de Julio de 2001......
Quinto Contrato:
La pensión de arrendamiento aquí fijada empezará a correr a partir del día primero (01) de Mayo de 2002. .....
Sexto Contrato: La pensión de arrendamiento aquí fijada, empezará a correr a partir del día primero (01) de Noviembre de 2002....
Séptimo Contrato: La pensión de arrendamiento aquí fijada, empezará a correr a partir del día primero (01) de Noviembre de 2003.
Octavo Contrato: La pensión de arrendamiento aquí fijada, empezará a correr a partir del día primero 01) de Noviembre de 2004.
Noveno Contrato: La pensión de arrendamiento aquí fijada, empezará a correr a partir del día primero (01) de Junio de 2005.

Estos contratos de arrendamientos suscritos por ambas partes, arrendador y arrendatario, poseen pleno valor probatorio por cuanto no fueron impugnados, ni tachados en su oportunidad legal, además se observa en los mismos la continuidad arrendaticia y la determinación de la fecha en los mismos, caracterizándose ser contratos a tiempo fijo o determinado.
En este sentido, debe señalarse que el arrendador al no querer continuar con la relación arrendaticia opera de pleno derecho la prórroga legal a favor del arrendatario si ha cumplido con lo previsto en el contrato y en la Ley; así lo establece el artículo 38 en la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, cuando señala:
En los contratos de arrendamiento.... llegado el vencimiento del lazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario......

De modo pués, que verificada la relación contractual arrendaticia es, a tiempo determinado y que el arrendador no desea continuarlo, opera de pleno derecho la prórroga legal solicitada por el arrendatario expresando éste, que comenzó a disfrutarla a partir del día 1ro. de Diciembre de 2005; en consecuencia la prueba aquí promovida, si prospera y ASI SE DECIDE.

Cuarto: Valor y mérito jurídico de los documentos anexados al expediente de la relación jurídica arrendaticia que se inició en el año 1995 y que se encuentran anexados al expediente.

El Tribunal al analizar y valorar detenidamente las actas procesales, específicamente los documentos acompañados por el arrendatario y promovente de estas pruebas, se observa que los documentos aquí indicados como anexados al expediente lo referido a los contratos de arrendamientos ya fueron analizados, up supra. En este sentido, es importante indicar que el primer contrato de arrendamiento suscrito por ambas partes, arrendador y arrendatario, y que poseen pleno valor probatorio, indica como fecha de inicio de la relación arrendaticia a partir del 01 de Septiembre de 1997. De manera pues, que no puede el promovente de esta prueba indicar la fecha 1995, cuando no se evidencia contrato alguno en los actos del proceso que así lo pueda verificar esta Juzgadora. En consecuencia la fecha correcta que indica el primer contrato de arrendamiento es la establecida el 01 de Septiembre de 1997. De conformidad al artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios señala:
En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1ro. de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo a las siguientes reglas:
c ) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.

Respecto al caso bajo análisis, esta Juzgadora debe indicarle al promovente de esta prueba, que la relación arrendaticia se inició a partir del 01 de Septiembre de 1997, como se evidencia del primer contrato suscrito entre las partes el cual riela en el folio 32 de las actas procésales y que fue promovido por él; en consecuencia, la prueba aquí promovida no prospera y ASI SE DECIDE.

Quinto: Derecho de asistir y representar a los testigos que presente la contraparte en la respectiva oportunidad.

El Tribunal al analizar y valorar la prueba aquí promovida, debe indicarle al provente de esta prueba, que de conformidad al artículo 26, 27 y 49 de la Constitución Nacional, en concordancia con el artículo 485 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, el apoderado judicial del demandado tiene y posee el derecho de asistir y repreguntar a los testigos que presente la contraparte, siempre que cumpla con lo preceptuado con el artículo 3 y siguientes de la Ley de Abogados; en consecuencia la prueba aquí promovida se considera impertinente y ASI SE DECIDE.

Sexto: Derecho a impugnar o tachar, cualquier documento público o privado que presente o haya presentado la contraparte en la presente causa.

El Tribunal al analizar y valorar la prueba aquí promovida, debe indicarle al promovente de esta prueba, que de conformidad al artículo 26, 27 y 49 de la Constitución Nacional, en concordancia con el artículo 429, primer y segundo aparte, 438 y siguientes y 443 del Código de Procedimiento Civil, el apoderado judicial del demandado tiene y posee el derecho de impugnar y tachar cualquier clase de documento que presenta la parte actora, siempre que cumpla con los requisitos que establece el artículo 3 de la Ley de Abogados; en consecuencia la prueba aquí promovida se considera impertinente y ASI SE DECIDE.

Séptimo: En virtud de la comunidad de la prueba y por cuanto las mismas pertenecen al proceso, hago como mío lo esgrimido por el accionante en relación a que el contrato arrendaticio se inició en el año 1995.

El Tribunal al analizar y valorar la prueba aquí promovida, debe expresar que ya se determinó a través de los actas del proceso, up supra, que la relación arrendaticia se inició a partir del 01 de Septiembre de 1997; en consecuencia, lo aquí promovido por el abogado del demandado, no prospera, entonces se desecha por ser ilegal e impertinente y ASI SE DECIDE.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR EL ABOGADO LEONEL JOSE ALTUVE LOBO, Apoderado Judicial de la parte actora, ciudadano Rafael Enrique Porto:

En su escrito de pruebas, promueve los siguientes:
Primero: Promueve Documento de Compra-Venta protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Libertador, hoy Municipio Libertador del Estado Mérida, en fecha 28 de Noviembre de 1984, registrado bajo el Nro. 49, Protocolo 1, Tomo 5º adicional..... el cual acompaño en copia simple constante de 10 folios.... dirigido a demostrar la propiedad de mi representado.

El Tribunal al valorar y analizar la prueba aquí promovida observa, que el documento de compra-venta fue promovida como copia fotostática simple, el cual posee pleno valor probatorio por cuanto el mismo no fue impugnado ni tachado en su oportunidad legal por su adversario de conformidad al artículo 429, primer aparte, del Código de Procedimiento Civil; en consecuencia la prueba promovida posee pleno valor probatorio y ASI SE DECIDE.

Segundo: Promueve Partida de Nacimiento Nro. 21 del año 1963 de la Prefectura Civil del Municipio Santo Domingo , hoy Municipio Rangel del Estado Mérida, correspondiente al ciudadano Ronald Rafael Enrique Porto Cabarcas, dirigida a probar la condición de dicho ciudadano como hijo de mi representado.

El Tribunal al analizar y valorar la prueba aquí promovida observa, la partida de nacimiento del ciudadano Ronald Rafael Enrique Porto Cabarcas, expedida por la Prefectura Civil del Municipio Santo Domingo, y presentada en copia fotostática simple, la cual no fue impugnada en su oportunidad legal, posee pleno valor probatorio y ASI SE DECIDE.

Tercero: Promueve Acta de Matrimonio Nro. 124 correspondiente al año 1992 de la Prefectura de la Parroquia Civil El Llano del Municipio Libertador del Estado Mérida.... dirigida a demostrar la unión matrimonial del hijo de mi representado y la formación de un grupo familiar con el cual necesita habitar el inmueble arrendado al demandado.

El Tribunal al analizar y valorar la prueba aquí promovida observa, la copia fotostática simple del Acta de Matrimonio, expedida por la Prefectura Civil de la Parroquia El Llano, Municipio Autónomo Libertador del Estado Mérida, se le otorga valor probatorio en cuanto a la unión matrimonial efectuado por el ciudadano Ronald Rafael Enrique Porto Cabarcas y la ciudadana Fanny Josefina Dávila Rodríguez y ASI SE DECIDE.

Cuarto: Promueve Partida de Nacimiento Nro. 396 del año 1992 de la Prefectura Civil de la Parroquia Antonio Spinetti Dini del Municipio Libertador del Estado Mérida, del menor Eduardo José Porto Dávila.... dirigida a demostrar la formación de un grupo familiar por parte del hijo de mi mandante, con el cual necesita habitar el inmueble arrendado al demandado.

El Tribunal al analizar y valorar la prueba aquí promovida observa, copia fotostática simple de la Partida de Nacimiento del menor Eduardo José Porto Dávila, expedida por la Prefectura Civil de la Parroquia Antonio Spinetti Dini, Municipio Autónomo Libertador del Estado Mérida, el cual posee pleno valor probatorio, por cuanto emana de una autoridad pública competente y ASI SE DECIDE.

Quinto: Promueve Partida de Nacimiento Nro. 32 del año 1998 de la Prefectura Civil de la Parroquia El Llano del Municipio Libertador del Estado Mérida, de la menor Daniela Alejandra Porto Dávila.... dirigida a demostrar la formación de un grupo familiar por parte del hijo de mi mandante, con el cual necesita habitar el inmueble arrendado al demandado.

El Tribunal al analizar y valorar la prueba aquí promovida, observa copia fotostática simple de la Partida de Nacimiento de la menor Daniela Alejandra Porto Dávila, expedida por la Prefectura Civil de la Parroquia El Llano, Municipio Libertador del Estado Mérida, siendo la autoridad competente para ello, el Tribunal le otorga pleno valor probatorio y ASI SE DECIDE.

Sexto: Promueve contrato de arrendamiento suscrito por vía privada entre mi representado y el demandado, cuya vigencia duró desde el 1º de Junio de 2005 al 1º de Diciembre de 2005, dirigido a demostrar ser el último contrato suscrito durante la relación a tiempo determinado reconocido por el apoderado del demandado......

El Tribunal al analizar y valorar la prueba aquí promovida observa, en las actas del proceso específicamente del folio 32 al 42, contratos de arrendamiento suscritos entre el demandante y el demandado en calidad de arrendador y arrendatario promovidos por el demandado y partiendo del principio de la comunidad de la prueba, esta Juzgadora debe indicar taxativamente, que ciertamente el último contrato suscrito es el comprendido desde el 1º de Junio de 2005 hasta el 1º de Diciembre de 2005; y el primer contrato de arrendamiento es el comprendido desde el 1º de Septiembre de 1997 y su duración será de seis (06) meses..... es decir, que la relación arrendaticia comenzó desde el 1º de Septiembre de 1997 hasta el 1º de Diciembre de 2005, como se evidencia en los actas procesales, de manera puès, que la relación arrendaticia tiene una duración de nueve (9) años y tres (3) meses. En este sentido, de conformidad al artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, “.... llegado el vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario...... cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años”.
Por lo que se concluye, que existiendo la relación arrendaticia por un lapso de nueve (9) años, le corresponden al arrendatario el disfrute de su prórroga legal a partir del 1º de Diciembre de 2005, como lo indica el demandado en la cláusula tercera, del escrito de pruebas por él promovido y partiendo del principio de la comunidad de la prueba, este Juzgado así lo indica. Entonces, la prórroga legal a favor del demandado comenzó a regir desde el 1º de Diciembre de 2005 hasta el 1º de Diciembre de 2007 y ASI SE DECIDE.

Séptimo: Promueve copia en original de comunicación suscrita por mi representado en su condición de arrendador del inmueble dirigido al demandado en su condición de arrendatario..... donde se le manifiesta claramente la necesidad que fundamenta la desocupación del inmueble y que es objeto de este procedimiento de desalojo; debidamente suscrita por el demandado en acuso de recibo en fecha 17 de Octubre de 2005.... dirigida a demostrar que en razón de tal pedimento el contrato no se renovó automáticamente como preveía, sino que se convirtió a tiempo indeterminado en razón de haber sido solicitado el inmueble y no entregado además de no existir un nuevo contrato.

El Tribunal al analizar y valorar la prueba aquí promovida observa, que el demandante promueve copia en original de comunicación donde se le manifiesta al arrendatario la necesidad del inmueble y por ende, la desocupación del mismo, el cual riela en el folio 65 del expediente. De igual forma se observa, que el arrendatario al contestar el fondo de la demanda expuso: “rechazo e impugno la notificación que presuntamente le fue enviada a mi poderdante por el Arrendador.... desconozco así su contenido tal como lo establece el artículo 428 y 444 del Código de Procedimiento Civil......”. Entonces, ab-inicio, el arrendatario desconoció e impugnó dicha notificación, sin que el actor la hiciera valer en juicio, desconociendo lo preceptuado en el artículo 429, segundo párrafo del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia la prueba aquí promovida no prospera y ASI SE DECIDE.

Octava: Promuevo comunicaciones dirigidas por la Junta de Condominio del Edificio “G” del Conjunto Residencial Los Samanes a mi representado, de fechas 31 de Diciembre de 2002 y 26 de Mayo de 2003..... las cuales evidencian la conducta poco cònsona del inquilino con los vecinos.....

El Tribunal al analizar y valorar la prueba aquí promovida, observa que ambas comunicaciones fueron realizadas por la Junta de Condominio del Edificio “G”, y como no son parte principal en juicio, requiere de ser ratificados por la Junta Directiva del Condominio, cumpliendo con lo preceptuado en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia, como dichas comunicaciones no fueron ratificados se les desecha por ser impertinentes y ASI SE DECIDE.

Noveno: Promueve el valor y mérito del escrito de contestación a la demanda, donde se reconoce la relación arrendaticia, donde además se hace de forma mal intencionada y con ánimo de sorprender al Tribunal en su buena fe.....

El Tribunal al analizar y valorar la prueba aquí promovida observa, que no promueve una prueba en particular sólo realiza una exposición suscinta sobre la pretensión del demandado, en consecuencia se le desecha por ser impertinente y ASI SE DECIDE.

Finalmente, es importante indicar que cuando se solicita el desalojo, por la causal prevista en la letra b), referida a la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo. En opinión del tratadista José Luis Varela, en su obra “Análisis a la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliario”, al respecto señala:
En esta causal de desalojo no media incumplimiento culposo por parte del inquilino. Es necesario comprobar, tanto el vínculo de parentesco que une al beneficiario del desalojo, como la necesidad de ocupar el inmueble que solicita el propietario para él o sus consanguíneos hasta el segundo grado.
Son diversas las situaciones en las cuales el propietario puede solicitar el desalojo para ocupar él o sus parientes el inmueble arrendado, situación de hecho que debe ser apreciada por el Juez competente, tomando en cuenta entre otros factores: la situación económica del propietario; si el inquilino posee otra vivienda, condiciones de salud del propietario o sus parientes; condiciones de habitabilidad actual del propietario, etc., que deberán probar o impugnar las partes en el correspondiente juicio.

En el análisis up supra, el demandante probó, sin lugar a dudas, la filiación existente entre el demandante con su hijo, y los hijos de éste. Sin embargo, no quedó probado la necesidad imperiosa del hijo del demandante del inmueble arrendado; en consecuencia de conformidad al artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, el demandante no probó suficientemente los hechos alegados; por cuanto, no existen pruebas documentales que le otorguen plena prueba de que el demandante requiera el inmueble con urgencia o necesidad de ocuparlo su hijo, por lo que se le declara sin lugar la demanda incoada y ASI SE DECIDE.

L A D I S P O S I T I V A

En fuerza a las razones que anteceden y en mérito al valor jurídico de los mismos, este Juzgado Primero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:

Primero: SIN LUGAR la demanda que por DESALOJO, literal b), incoara RAFAEL ENRIQUE PORTO, asistido por el abogado Leonel José Altuve Lobo, contra GUSTAVO ENRIQUE AMESTY.

Segundo: Se declara INADMISIBLE LA CUESTION PREVIA, contenida en el ordinal 11º, del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por el arrendatario, ciudadano Gustavo Enrique Amesty..

Tercero: Como consecuencia de declararse sin lugar la demanda, se le otorga el beneficio de la Prórroga Legal, que otorga la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en el artículo 38, literal c), de dos (2) años, al arrendatario. El cual comenzó a regir desde el 1º de Diciembre de 2005 hasta el 1º de Diciembre de 2007. Solicitud que realiza el arrendatario y se le declara otorgado por este Juzgado, operándose el mismo de pleno derecho.

Cuarto: Se le condena en COSTAS al demandante por resultar totalmente vencido en el presente litigio, de conformidad al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Por cuanto la presente decisión sale fuera del lapso legal previsto en el artículo 251, ejusdem y a los fines de mantener incólume el derecho a la defensa y a la igualdad de las partes en el debido proceso, previstos en el encabezamiento y numeral 1º del artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y cumplir así mismo con lo establecido en el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil se acuerda notificar a las partes involucradas en el presente juicio, haciéndoles saber que una vez conste en autos la ultima de las notificaciones que se haga, se abre el lapso legal a que se contrae el artículo 290 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DEJESE ORIGINAL U COPIA CERTIFICADA A LOS EFECTOS ESTADÍSTICOS DEL TRIBUNAL. ----------------------------------------------------------
DADO, FIRMADO, SELLADO Y REFRENDADO EN LA SALA DE DESPACHO DEL JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MERIDA. En Mérida a los dos días del mes de Agosto de dos mil seis.

LA JUEZA

ABG. FRANCINA MARIA RODULFO ARRIA

LA SECRETARIA

ABG. SUSANA EVELIA PARRA

En la misma fecha se publicó la presente sentencia siendo las once de la mañana, se dejó copia certificada y se libraron boletas.

LA SECRETARIA