TSJ Regiones - Decisión

EXP. N° 640-2.006.-
Sentencia Definitiva.-

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA.
EN SU NOMBRE.

JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS TOVAR, ZEA, GUARAQUE Y ARZOBISPO CHACON DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MERIDA, CON SEDE EN ESTA CIUDAD DE TOVAR.
196º y 147º.
Vistos sin informes.
DEMANDANTE (S): MARIA OLIVA DEL CARMEN RUIZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 2. 287.031, domiciliada en la ciudad de Tovar, del Estado Mérida y hábil.
Apoderada Judicial: Abogada MARIA INMACULADA RAMÍREZ VERGARA, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 31.831 domiciliada en Tovar, Estado Mérida.
DEMANDADA (S): CARMEN ROSA ALVAREZ CASTELLANO. Venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 5. 658.599.
Apoderados Judiciales: Abogados SILVIO JOSÉ PEÑA Y LAURA MELISSA CONTRERAS, inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 31.809 y 107.393 y de este domicilio.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

ALEGATOS DEL DEMANDANTE

El presente juicio se inicia, mediante demanda presentada por la ciudadana MARIA OLIVA DEL CARMEN RUIZ, asistida por la abogada MARIA INMACULADA RAMÍREZ VERGARA, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 31.831, alegando lo siguiente:

“Que en fecha 28 de Septiembre del 2004, cedió en calidad de arrendamiento mediante documento privado que se suscribió para tal fin por el lapso de un año a la ciudadana CARMEN ROSA ALVAREZ CASTELLANO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 5. 658.599, un inmueble de su exclusiva propiedad consistente en una casa para habitación ubicada en el sector el Rosal casa N° 5-173, Parroquia El Llano de la ciudad de Tovar conformada por tres habitaciones, sala de recibo, comedor, cocina, una sala de baño, lavadero, patio trasero y garaje. El citado inmueble le pertenece según documento protocolizado en la Oficina de Registro Inmobiliario de Tovar y Zea, en fecha 25 de Noviembre del año 2003, registrado bajo el N° 9, tomo V, Protocolo Primero, Trimestre cuarto, acordándose un canon de arrendamiento de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000).
Que la ciudadana Carmen Rosa Álvarez Castellano, antes identificada, no ha cancelado el canon de arrendamiento establecido en el contrato que por vía privada se suscribió, debido a que … ha cancelado sólo la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100,000), desde el día 28 de Octubre del 2005, lo cual es totalmente erróneo pues el canon de arrendamiento que se determino para el inmueble fue la cantidad de CIENTO CIENTA MIL BOLIVARES, tal como se desprende del contrato de arrendamiento que anexo como documento fundamental a la presente proposición de demanda. Ahora bien en virtud de la situación planteada instó a la arrendataria aquí demandada, en el mes de Diciembre del año 2005, a cumplir con lo establecido negándose rotundamente a cancelarlos no obstante en fecha 16 de Mayo del año en curso, le concedí la prorroga legal y le solicité la entrega del inmueble mediante misiva que se negó a firmar.
Que ha transcurrido casi un año sin que la ciudadana Carmen Rosa Álvarez Castellano, haya cumplido con el canon de arrendamiento acordado, es de acotar, que la aquí demandada igualmente ha violentado la cláusula QUINTA, en virtud de que no ha cancelado el servicio de electricidad y de agua, tal como se evidencia de la constancia expedida por la Directora de Hacienda y el recibo emitido por la oficina de Cadela Tovar.
Que por los razonamientos anteriormente expuestos y los cuales en forma pormenorizada discrimina en: 1.- Incumplimiento en el pago del canon de arrendamiento por cuanto el mismo se estipuló en la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,oo) y la arrendataria sólo cancelaba CIEN MIL BOLIVARES (Bs.100.000,oo) 2.- La mora existente con los servicios públicos de electricidad y agua y 3.- Como colofón tiene la arrendataria de su propiedad en deplorable estado, es por lo que se vio en la obligante necesidad de ocurrir a la asistencia legal mediante un profesional del derecho quien le hizo saber a la arrendataria que si no procedía a cancelar al diferencia en los cánones de arrendamiento, además de buscar un sitio donde vivir debido a que el inmueble por su mal cuido y negligencia se encuentra en un estado de abandono total se vería en la obligación de proceder a la resolución del contrato de arrendamiento suscrito con ella en fecha 05 de Noviembre del año 2004, y consecuencialmente a solicitar su desalojo a lo que ha hecho caso omiso hasta el día de hoy.
Que de lo antes expuesto se puede inferir que la arrendataria no ha dado cabal cumplimiento a las obligaciones por ella asumidas en el contrato anteriormente anunciado, por lo cual acude a demandar, como en efecto formalmente lo hace por resolución de contrato de arrendamiento así como la desocupación total del i
nmueble y su inmediata entrega, todo de acuerdo a los derechos que la legislación otorga al propietario arrendador, a la ciudadana CARMEN ROSA ALVAREZ CASTELLANO, ya identificada. Fundamenta la presente demanda en los artículos 1167 del Código Civil y 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil y 33 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios

En el PETITORIO señala: que en razón de los argumentos expuestos anteriormente ocurre para demandar como en efecto por medio del escrito lo hace, a la ciudadana CARMEN ALVAREZ CASTELLANO, ya identificada, en su carácter de arrendataria para “que convenga en resolver el contrato de arrendamiento privado o a ello sea compelida por este Tribunal a:

Primero: En desocupar el inmueble objeto del contrato de arrendamiento privado anteriormente descrito en el texto de la solicitud. Segundo: En cancelar la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 550.000,oo) por concepto de la diferencia en los cánones de arrendamiento desde el día 28 de Octubre del año 2005, hasta el día 28 de Agosto del año 2006. Esto es a razón de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,oo) que ha dejado de cancelar, durante un lapso de once meses lo cual arroja la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 550.000,oo). Tercero: en cancelar las costas y costos de la demanda. Solicita la citación personal de la demandada en su casa de habitación, es decir, EL Rosal Parroquia EL Llano casa N° 5-173 y en caso de no encontrarse allí en cualquier lugar donde se encuentre”.

Estimó la demanda en la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 550.000) y señala como domicilio procesal la calle 6 entre carreras 2 y 3 EL Añil Tovar.
Solicitó a tenor de lo dispuesto en el Artículo 599 Ordinal 7° del Código de Procedimiento Civil al Tribunal se sirva decretar medida preventiva de secuestro sobre el inmueble objeto de la presente demanda y que la demanda sea admitida, sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar en la definitiva con los pronunciamientos de ley de toda sentencia.

CITACION DE LA DEMANDADA
La presente demanda fue admitida en fecha 13 de Octubre del 2006, acordándose el emplazamiento de la demanda CARMEN ROSA ALVAREZ CASTELLANO, para el segundo día de Despacho siguiente a que constara en autos las resultas de su citación, lo que ocurre en fecha 23 de octubre del 2006 (folio 41).

DE LA CONTESTACION DE LA DEMANDA:
En fecha 26 de Octubre del 2006, la ciudadana CARMEN ROSA ALVAREZ CASTELLANO, titular de la cédula de identidad 5.658.599, asistida por los abogados Silvio José Peña y Laura Melissa Contreras Sulbarán, inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 31.809 y 107.393, dio contestación a la demanda en los siguientes términos:

“Que intentaron en su contra una demanda por resolución de contrato, que si bien es cierto estableció una relación contractual con la parte actora tal y como consta en contrato que obra en autos, también lo es la falta de veracidad de los hechos expuestos en el libelo de la demanda, que suscribió contrato de arrendamiento con opción a compra venta por un lapso de tiempo de un año contados a partir del 28 de Septiembre del año 2004, prorrogables automáticamente si alguna de las partes no notifica lo contrario, con un mes de anticipación al vencimiento del contrato, esto según se desprende la cláusula número dos del mencionado contrato”.
Que la arrendadora en ningún momento le notificó a cerca de la terminación de la relación contractual, por lo que el contrato se renovó automáticamente hasta la fecha.
Que en lo que se refiere al pago del canon de arrendamiento, evidentemente el contrato establece la cantidad mensual de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,oo), ello por el alquiler de una casa de habitación consistente en tres habitaciones, sala, cocina, comedor, baño, patio trasero, garaje y lavadero y que la arrendadora decidió excluir de dicho contrato el patio y garaje, estos dos últimos fueron arrendados al ciudadano Ramiro Rojas.
Que por esta razón de mutuo acuerdo de manera verbal decidimos reducir el canon de arrendamiento a la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,oo) mensuales.
Que ha venido realizando periódicamente dicho pago, tal y como consta en 25 recibos que agrega a la presente contestación, a excepción del último mes Septiembre cuyo canon se negó a recibir la arrendadora excusándose con que no tenía talonario de recibos.
Además niega y rechaza lo expuesto en el libelo de demanda, referente al incumplimiento del pago del canon, ya que ha pagado todos los cánones correspondientes a cada mes con la reducción aludida anteriormente; la mora en el pago de los servicios públicos, pues me encuentro solvente en el pago del servicio de agua y electricidad en el mes de Octubre, tal y como se desprende de recibo de pago emitido por Cadela de fecha 24 de Octubre del año 2006, que anexa la presente; así como también niega y rechaza las afirmaciones sostenidas por la parte actora, según la cual mantiene el inmueble en estado deplorable y abandono lo cual es totalmente falso, debido a que la casa de habitación objeto del contrato esta en condiciones óptimas de habitabilidad.
Solicita le sea concedida la prorroga legal establecida en el Artículo 38 Literal B y el Artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y señala como domicilio procesal Sector el Añil, calle 6 entre carreras 3 y 2 del Municipio Tovar Estado Mérida.

DE LAS PRUEBAS

Abierto a pruebas la parte ACTORA hizo uso de su derecho de promover las siguientes:

PRIMERO: Promuevo y reproduzco el valor y el mérito favorable del Contrato de Arrendamiento que suscribí en forma privada con la arrendataria ciudadana CARMEN ROSA ALVAREZ CASTELLANO y que posteriormente en este año fue Reconocido ante el Tribunal Primero de los Municipios Tovar, Zea, Guaraque y Arzobispo Chacón, constituyendo el documento fundamental de la presente acción.
SEGUNDO: Promuevo y reproduzco el valor y mérito favorable de la constancia expedida por la directora de Hacienda Municipal Lic. Lisbeth del Valle Varón Vega, Titular de la cédula de identidad Nº 10.898.040, la cual se trajo a las actas procésales con el objeto de determinar verazmente a esta instancia judicial la morosidad existente por la parte arrendataria con el servicio de agua.
TERCERA: Reproduzco el valor y mérito de los talones de recibos que expedí en la oportunidad en que me era cancelado cada uno de los cánones de arrendamiento con el objeto de establecer: 1- Que el canon de arrendamiento era la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,ºº), tal como también se constata del Contrato señalado en el particular primero. 2- Para evidenciar que la arrendataria se encuentra en mora desde el mes de octubre del año 2005, por cuanto desde esta fecha solo ha cancelado la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,ºº) mensuales omitiendo en forma negligente y consiente el pago de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,ºº) mensuales.
CUARTA: Promuevo el valor y mérito de los recibos presentados por la arrendataria los cuales reconozco plenamente como producidos por mi, y cuyo objeto es aportar al Tribunal una prueba más de la deuda existente por parte de la arrendataria corroborando de esta manera lo explanado en el escrito libelar.
QUINTA: Promuevo y reproduzco el valor y mérito de acta de matrimonio que ríela a las actas procesales cuyo objeto es determinar a esta instancia judicial que el ciudadano Denis Zambrano a nombre de quien fue expedida la constancia por parte de la Dirección Hacienda Municipal era mi cónyuge apareciendo el servicio de agua a su nombre.
SEXTA: Promuevo y reproduzco el valor y mérito del talón y recibo expedido por Cadela en el que se refleja la deuda existente para el momento de introducir la demanda con es servicio de energía eléctrica.
SEPTIMA: Promuevo y reproduzco el valor y mérito del contrato de arrendamiento Notariado suscrito por el ciudadano Ramiro Rojas en el que le cedía el arrendamiento una casa para habitación de mi propiedad ubicada en forma contigua al inmueble arrendado a la ciudadana CARMEN ROSA ALVAREZ, el objeto es probar que las afirmaciones de la demandada son estériles e infundadas debido a que cedí en arrendamiento al mencionado ciudadano una casa para habitación y no un garaje y patio.
OCTAVA: RATIFICACIÓN: En virtud de que la constancia en que verifica la insolvencia en el servicio de agua fue expedida por la Directora de Hacienda Municipal es decir, por un tercero extraño a la litis solicito a este tribunal se sirva citar a la ciudadana Lisbeth del Valle Varón Vega titular de la Cédula de Identidad Nº 10.898.040, Directora de Hacienda Municipal del Municipio Tovar para que previo juramento de ley asevere si la constancia que se le presenta fue firmada por ella y proviene de la dirección a su cargo.
NOVENA: Promuevo y reproduzco el valor y mérito favorable del documento de la propiedad y del inmueble aquí cedido en arrendamiento en cual anexe en oportunidad de instaurar la demanda en copia fotostática.
DECIMA. CONFESIÓN: Promuevo el valor y mérito de la confesión plasmada en el escrito de contestación de la demanda en que la arrendataria reconoce: 1- La existencia de una relación jurídica basada en un contrato de arrendamiento suscrito en forma privada, quedando en reconocido este año ante el Tribunal Primero de los Municipios Tovar, Zea, Guaraque y Arzobispo Chacón, hecho este para cual fue citada la aquí demanda. 2- Que el canon de arrendamiento pactado era la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,ºº) mensuales.

Por su parte la demandada promovió los siguientes medios probatorios:

1) TESTIMONIAL: promueve la declaración testimonial de los ciudadanos María Ynes Sábala Belandria, Luis Emiro Gutiérrez y José Encarnación Montoya, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° 8.710.764, 5.448.299 y 2.814.863 respectivamente y domiciliados en esta ciudad de Tovar.

2) DOCUMENTALES: promueve y hace valer en todo su valor jurídico los recibos anexados (Sic) en la contestación de la demanda, así como la constancia de pago emitida por Cadela, los cuales reposan en autos y cuya ratificación solicita.

ADMISION DE LAS PRUEBAS

Por auto de fecha Ocho de Noviembre de 2006 (folio 67), este Tribunal admitió las pruebas promovidas por la parte actora en los particulares Primero, segundo, tercero, quinto, sexto, séptimo, octavo y noveno; y negó la admisión a las pruebas promovidas en los particulares cuarto y décimo; Y por auto de fecha Seis de Noviembre de 2006 (folio 61) este Juzgado admitió las pruebas promovidas por la parte demandada, en cuanto ha lugar en derecho, salvo su apreciación en la definitiva.

La parte demandante promovió las siguientes DOCUMENTALES

PRIMERO: valor y el mérito favorable del Contrato de Arrendamiento privado suscrito con la arrendataria ciudadana CARMEN ROSA ALVAREZ CASTELLANO y posteriormente Reconocido ante el Tribunal Primero de los Municipios Tovar, Zea, Guaraque y Arzobispo Chacón, constituyendo el documento fundamental de la presente acción.

Se trata de un documento privado reconocido que tiene entre las partes y frente a terceros, la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material, mientras no se pruebe lo contrario, a quienes obliga directamente de su contenido; (Artículos 1363 del Código Civil).
Por tanto, el contrato de arrendamiento privado posteriormente reconocido, fundamento de la pretensión de la parte actora, mediante el cual le da en arrendamiento al demandado de autos, por un canon de arrendamiento de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000) mensuales, un inmueble de su exclusiva propiedad consistente en una casa para habitación ubicada en el sector el Rosal casa N° 5-173, Parroquia El Llano de la ciudad de Tovar conformada por tres habitaciones, sala de recibo, comedor, cocina, una sala de baño, lavadero, patio trasero y garaje, dicho inmueble le pertenece según documento protocolizado en la Oficina de Registro Inmobiliario de Tovar y Zea, en fecha 25 de Noviembre del año 2003, registrado bajo el N° 9, tomo V, Protocolo Primero, Trimestre cuarto, hace plena fe entre las partes y terceros, mientras no sea declarado falso. Así se decide.

SEGUNDO: valor y mérito favorable de la constancia expedida por la directora de Hacienda Municipal Lic. Lisbeth del Valle Varón Vega, Titular de la cédula de identidad Nº 10.898.040, la cual se trajo a las actas procésales con el objeto de determinar verazmente a esta instancia judicial la morosidad existente por la parte arrendataria con el servicio de agua.

De las actas consta que la Directora de Hacienda Municipal, quien expide la constancia a que se contrae este particular, es promovida como testigo para su ratificación, en el particular OCTAVO, en consecuencia pasa esta juzgadora a analizar la evacuación de ambos particulares, a los fines de concordar las pruebas aportadas a los autos.

Dicha RATIFICACIÓN fue promovida, solicitando a este tribunal citar a la ciudadana Lisbeth del Valle Varón Vega titular de la Cédula de Identidad Nº 10.898.040, Directora de Hacienda Municipal del Municipio Tovar, para que previo juramento de ley asevere si la constancia que se le presenta fue firmada por ella y proviene de la dirección a su cargo, compareciendo dicha ciudadana, en fecha veintiocho de Noviembre del dos mil seis, y expuso: “que ese recibo que le ha sido facilitado en este acto por la ciudadana Juez, si lo realizó en esa fecha y es suya la firma que aparece al pie del mismo, por lo tanto lo ratifica en su contenido y firma”.
En consecuencia, siendo un documento privado emanado de un tercero, que no es parte en el juicio y habiendo sido ratificado en su contenido y firma, mediante la prueba testimonial con la garantía del contradictorio, constituye una prueba testimonial válida, conforme a la cual se demuestra, que un inmueble propiedad del Señor Denis Zambrano, ubicado en el Rosal de esta ciudad de Tovar, tiene una deuda de VEINTIDOS MIL QUINIENTOS VEINTE BOLIVARES (Bs. 22.520) por la prestación del Servicio de agua, correspondiente a los años 2004, 2005 y lo que va de año con la Alcaldía del Municipio Tovar; Más no consta de dicha prueba, que el inmueble a que se refiere la constancia ratificada, sea el mismo que constituye el objeto del contrato de arrendamiento sobre el que versa esta controversia, pues no especifica datos de identificación del inmueble, además del hecho de que la constancia es expedida a nombre de un ciudadano que no es parte en el juicio.

Al respecto cabe señalar que obran en autos, otros medios probatorios que se relacionan con este punto, por tanto al analizarlos se procederá a analizar su concordancia y valoración.

TERCERA: valor y mérito de los talones de recibos que expidió en la oportunidad en que le era cancelado cada uno de los cánones de arrendamiento con el objeto de establecer: 1- Que el canon de arrendamiento era la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000), tal como también se constata del Contrato señalado en el particular primero. 2- Para evidenciar que la arrendataria se encuentra en mora desde el mes de octubre del año 2005, por cuanto desde esta fecha solo ha cancelado la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000) mensuales omitiendo en forma negligente y consiente el pago de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000) mensuales.

Se trata de diez talones, de un talonario de recibos, que se corresponden a los recibos emitidos por la arrendadora, como constancia de los pagos realizados por el arrendatario, por un monto cada uno de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000) de fechas 29 de noviembre y 29 de diciembre de 2005, 20 de abril, 05 de febrero, 06 de marzo, 29 de abril, 12 de junio, 29 de julio, 22 de julio, 29 de agosto de 2006. (Folios del 4 al 14). Son estos talones documentos privados que no se encuentran firmados por ninguna de las partes, en los que se expresa, el concepto del recibo al que se corresponden, en este caso señalan como concepto el alquiler del mes a que se contraen, la fecha de emisión, la cantidad y la persona de la que recibe el dinero, que es la ciudadana Carmen Rosa Castellano en unos y Carmen Rosa Alvarez en otros; los cuales no fueron tachados, desconocidos o impugnados por la parte contraria, por lo que tienen pleno valor probatorio sobre los hechos a que se contrae. Además de esto, la demandada de autos, anexó a su contestación de la demanda, los recibos correspondientes a estos talones, los cuales promovió luego dentro del lapso correspondiente, por lo que se observa claramente que ambas partes de acuerdo en este punto, pues no hubo contradicción.
De estos talones y los recibos que se mencionan, se demuestra que la arrendataria ha incumplido en forma reiterada con el pago de la totalidad del canon de arrendamiento establecido convencionalmente en el contrato, habiendo pagado solo una parte del mismo. Así se decide.

QUINTA: valor y mérito de acta de matrimonio, que riela a las actas procesales, cuyo objeto es determinar a esta instancia judicial que el ciudadano Denis Zambrano, a nombre de quien fue expedida la constancia por parte de la Dirección Hacienda Municipal, era su cónyuge, apareciendo el servicio de agua a su nombre.

Se trata de una copia fotostática de un acta donde se hace constar el matrimonio celebrado en fecha 07 de Junio de 1982, entre los ciudadanos JOSE DENIS ZAMBRANO RAMIREZ y MARIA OLIVA DEL CARMEN RUIZ, titulares de las cédulas de identidad Números: V-3.295.233 y V-2.287.031. Dicha copia, no habiendo sido producida con el libelo de demanda, no fue impugnada por el adversario dentro de los cinco días siguientes a su consignación en el expediente. Este Tribunal la tiene como fidedigna en cuanto a su contenido. Sin embargo, como sucedió anteriormente, este medio probatorio tiene relación con otros que obran en autos, y por tanto al analizarlos, posteriormente, se procederá a analizar su concordancia y valoración.

SEXTA: valor y mérito del talón y recibo expedido por Cadela en el que se refleja la deuda existente para el momento de introducir la demanda con el servicio de energía eléctrica.

Se trata de un comprobante de Estado de Cuenta emitido por la Empresa CADELA, de fecha 29 de agosto de 2006, del cliente RUIZ MARIA OLIVA, sin especificar datos precisos que identifique ni la persona ni el inmueble; es decir de un documento privado emanado de un tercero que no es parte en el juicio ni causante de las mismas, por lo que deben ser ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial, tal y como lo dispone el Artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, y siendo que no fue hecha tal ratificación este no surte efectos probatorios contra el adversario del promovente, y así se decide.

SEPTIMA: valor y mérito del contrato de arrendamiento Notariado suscrito por el ciudadano Ramiro Rojas, en el que le cedió en arrendamiento una casa para habitación de su propiedad, ubicada en forma contigua al inmueble arrendado a la ciudadana CARMEN ROSA ALVAREZ, con el objeto es probar que las afirmaciones de la demandada son estériles e infundadas debido a que cedí en arrendamiento al mencionado ciudadano una casa para habitación y no un garaje y patio.
Se trata de documento auténtico que hace plena prueba entre las partes, y sus causahabientes, mientras no se pruebe lo contrario, a quienes obliga directamente de su contenido; pero la situación de los terceros, es diferente.
Tal como lo señala Devis Echandía, “La situación de los terceros, frente a estos documentos, es la misma que respecto a las escrituras públicas (hacen plena prueba del hecho de haberse otorgado y de su contenido, pero no de su veracidad) con la diferencia, muy importante, respecto a la fecha de su otorgamiento, que contra terceros no es la que aparece en el documento privado, sino la de su autenticación,…”
Y continúa señalando: “El contenido del documento privado auténtico no forma plena prueba en contra de los terceros…” “…porque tiene cierto valor probatorio que puede completarse con otros medios, como testimonios.” (Teoría General de la Prueba, Tomo 2, p.577, 1 981)
En nuestro ordenamiento jurídico, se establece el artículo 1166 del Código Civil: que “Los contratos no tienen efectos sino entre las partes contratantes: no dañan a ni aprovechan a los terceros, excepto en los casos establecidos por la Ley”
En el presente caso, se celebra un contrato de arrendamiento, entre la demandante de autos y el ciudadano RAMIRO ALEXIS ROJAS, quien no es parte en el presente juicio y del cual no ha participado la parte DEMANDADA, y que si bien es auténtico, para llevar al convencimiento de la veracidad de su contenido debió estar acompañada de otras pruebas, pues por sí solo, no es oponible al tercero ajeno a dicho contrato. Así se decide.

NOVENA: valor y mérito favorable del documento de propiedad del inmueble cedido en arrendamiento anexo a la demanda en copia fotostática.

Se trata de una copia fotostática de un documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario de Tovar y Zea, en fecha 25 de Noviembre del año 2003, registrado bajo el N° 9, tomo V, Protocolo Primero, Trimestre cuarto, que es un documento público, en el que consta que la demandante de autos es propietaria del inmueble objeto del contrato de arrendamiento objeto del presente juicio, que habiéndose producido con el libelo de demanda y no habiendo sido impugnada por el adversario en la contestación a la demanda, este Tribunal la tiene como fidedigna, y hace plena fe entre las partes y ante terceros. Así se decide.

Este documento tiene especial relevancia, para la valoración otros medios probatorios promovidos y evacuados por la parte actora, es decir; de la constancia expedida por la Dirección de Hacienda Municipal debidamente ratificada, relativa a los particulares segundo y octavo, y de la copia del acta de matrimonio promovida en el numeral quinto. Relación esta, que viene dada, porque en el documento de propiedad del inmueble, objeto del contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda, anexo al libelo, que obra al folio 17, puede determinarse que en lo que respecta a la identificación suministrada por la parte actora, su estado civil es “divorciada”. Y aunque obra en autos, copia fotostática, del acta de matrimonio celebrado entre la demandante con el ciudadano JOSE DENIS ZAMBRANO RAMIREZ, en fecha 03 de junio de 1981, debe presumirse que al momento de la adquisición del inmueble, a que se contrae el documento en comento, estaban divorciados. Lo que tiene importancia para la valoración de la constancia expedida por la Alcaldía del Municipio Tovar, debidamente ratificada por ante este Juzgado, pues tal y como se señaló al analizar dicha prueba, ésta hace referencia a un inmueble propiedad de ese ciudadano, que no es parte en el juicio, y que si bien fue cónyuge de la demandante; cuando ésta adquirió el inmueble se encontraba divorciada, por lo que no puede deducirse que dicha constancia necesariamente se refiera a dicho inmueble, y que por tanto no queda demostrada la insolvencia con el servicio de agua alegado por la parte actora.
En consecuencia, la constancia expedida por la Dirección de Hacienda de la Alcaldía del Municipio Tovar, y la copia fotostática del acta de matrimonio entre la demandante y el ciudadano antes mencionado, son pruebas que no guardan relación con el objeto del presente litigio, no siendo medios idóneos, para demostrar los hechos alegados en el petitorio, por lo que en consecuencia quedan desechados por impertinentes. Así se decide.

La parte demandada promovió las siguientes pruebas:

PRIMERO: Testimoniales de los ciudadanos MARIA YNES SABALA BELANDRIA, LUIS EMEIRO GUTIERREZ Y JOSE ENCARNACIÓN MONTOYA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Números V-8.710.764, V-5.448.229 y V-2.814.863, domiciliados en la Ciudad de Tovar del Estado Mérida.

A la testigo MARIA YNES SABALA BELANDRIA, titular de la cédula de identidad N° V-8.710.764, al ser interrogada por la parte promovente sobre si conoce de vista trato y comunicación desde hace tiempo a la ciudadana Carmen Rosa Álvarez Castellano, respondió que Si la conoce de trato y comunicación. Al preguntársele si tiene conocimiento de la relación contractual de arrendamiento que existe entre la ciudadana Rosa Álvarez Castellano y María Oliva del Carmen Ruiz. CONTESTO que si ella vive alquilada ahí. Igualmente respondió al preguntársele que si ha observado diariamente que el ciudadano Ramiro Rojas guarda en las noches un vehículo taxi de su propiedad en la casa de habitación donde vive arrendada la ciudadana Carmen Rosa Álvarez Castellano, respondió que Si que el guarda un taxi ahí todas las noches y en las tardes cuando va almorzar. A la cuarta pregunta, referente a que la ciudadana María Oliva del Carmen Ruiz se ha negado a recibir el canon de arrendamiento a la ciudadana Carmen Rosa Álvarez Castellano. Respondió que si, que ella fue la otra vez a pagarle y ella no le acepto porque no tenía recibo para aceptarle la plata. A la Quinta pregunta, en la que se le señala que si estuvo presente en alguna oportunidad en que la señora María Oliva del Carmen Ruiz se negó a recibir dicho canon y donde? CONTESTO: que Yo se que ella tiene un kiosco y ella fue a pagarle y no tenia recibo para recibirle la plata.
A las repreguntas formuladas, manifiesta que tiene conocimiento de los hechos aquí expuestos porque: Ella es vecina de ella, trato siempre con ella que yo sepa a ella le alquilaron esa casa la otra vez por 150, después la señora llegó y le quito el garaje y el patio de atrás fue cuando le alquilo al señor del taxi por eso es que estoy segura de lo que estoy diciendo, son tres años conociéndola. Continuó respondiendo que trabaja como obrero en la escuela de labores Ananías Avendaño y que su horario de trabajo es de 1:30 a 6:00 de la tarde.

Observa esta juzgadora que la testigo depone sobre hechos que se encuentran establecidos en un documento que ha sido reconocido, es decir en un documento auténtico, que no ha sido tachado ni desconocido, por lo que tiene pleno valor probatorio de su contendido entre las partes y frente a terceros, por tanto no puede tratar de desvirtuarse lo expuesto en dicho documento a través de la prueba de testigo. Esta prueba, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1387 del Código Civil, debe ser desechada. Así se decide.

El testigo LUIS EMIRO GUTIERREZ, titular de la cédula de identidad N° V-5.448.229, a las preguntas formuladas por la parte promovente respondió que si conoce a la ciudadana CARMEN ROSA ALVAREZ CASTELLANO. Que está al tanto de la relación contractual de arrendamiento que existe entre la ciudadana Rosa Álvarez Castellano y María Oliva del Carmen Ruiz. Que Si, lo ha visto muchas veces. A la CUARTA: pregunta CONTESTO: que la demandada de autos en varias oportunidades le comento que la señora que arrienda la casa allí no le quería recibir el arriendo. Y a las repreguntas expuso: que tiene conocimiento de la relación contractual entre la ciudadana María Oliva Ruiz y la ciudadana Carmen Rosa Álvarez Castellano, porque las he visitado y ella misma me ha comentando el problema por el cual esta pasando. Que conoce el inmueble y que en algunas oportunidades he entrado a esa vivienda. Que tiene entendido que antes era así, pero la señora que arrienda el inmueble arrendó a otro señor donde esta el garaje y que No tiene conocimiento de ese contrato.
Al igual que la testigo anterior, éste, depone sobre hechos que se encuentran establecidos en un documento que ha sido reconocido, es decir en un documento auténtico, que no ha sido tachado ni desconocido, por lo que tiene pleno valor probatorio de su contendido entre las partes y frente a terceros, por tanto esta prueba de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1387 del Código Civil debe ser desechada. Por otro lado, este testigo dice tener conocimiento de los hechos a través de comentarios hechos por la parte demandada, lo que por sí solo no puede tener valor probatorio. Así se decide.

En la oportunidad fijada, para oír la deposición del testigo JOSE ENCARNACION MONTOYA, el mismo no se presentó, no habiéndose solicitado nueva oportunidad para fijar dicho acto durante el lapso probatorio.

SEGUNDO: promovió las siguientes DOCUMENTALES:

- Recibos anexos a la contestación de la demanda,

Se trata de documentos privados, consistentes en VEINTICINCO (25) recibos de pago mediante los cuales la ciudadana Oliva Ruiz, declara que ha recibido de la ciudadana Carmen Rosa Alvárez en los once primeros la cantidad de Cien mil Bolívares (Bs. 100), por concepto de pago de alquiler de una casa de fechas Tovar, 29 de Agosto, 29 de julio, 28 de julio, 22 de julio, 12 de junio, 18 de mayo, 20 de abril, 06 de marzo, 06 de febrero de 2006, 06 de diciembre de 2005 y el último sin fecha de emisión pero señala que se corresponde al mes de arriendo del 29 de octubre al 29 de noviembre de 2005, Trece recibos por la cantidad de Ciento Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 150.000) por concepto de pago de alquiler de una casa de fechas Tovar, 15 de octubre, 15 de septiembre, 15 de julio, 29 de junio, 22 de mayo, 29 de abril, 28 de abril, 28 de febrero, 28 de Enero de 2005, 28 de noviembre y 28 de octubre de 2004 y un recibo por la cantidad de Trescientos Mil Bolívares (Bs. 300.000) por concepto de depósito de fecha 28 de septiembre de 2004; los cuales no fueron tachados, desconocidos o impugnados por la parte contraria, por lo que tienen pleno valor probatorio sobre los hechos a que se contraen. Tal y como se expuso al analizar los talones de algunos de estos recibos promovidos por la parte actora, se observa claramente que ambas partes están de acuerdo en este punto, pues no hubo contradicción por lo que tales recibos hacen plena prueba entre las partes. De estos recibos, queda evidenciado plenamente el incumplimiento reiterado del pago de la totalidad del canon de arrendamiento estipulado convencionalmente alegado por la parte actora en el libelo, como causa para acudir a la vía judicial. El acreedor, en este caso la arrendadora, no está obligada a recibir el pago fraccionado de la cantidad que se le adeuda, por lo que esta juzgadora debe necesariamente decidir a favor de la misma, como será establecido en la dispositiva del fallo. Así se decide.

- Constancia de pago emitida por Cadela, los cuales reposan en autos y cuya ratificación solicita.

Se trata esta constancia, de un documento privado en la que se establece un historial de consumo, por parte de la empresa CADELA, de fecha 24 de octubre de 2006, correspondiente al cliente Ruiz María Oliva, de la dirección El Rosal C 4ta N° ilegible, que por ser un documento privado emanado de un tercero que no es parte en el juicio ni causante de las mismas, debe ser ratificado por el tercero mediante la prueba testimonial, tal y como lo dispone el Artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, y siendo que no fue hecha tal ratificación este no surte efectos probatorios contra el adversario del promovente. Si bien solicita el promovente su ratificación, es una carga procesal del mismo, proporcionar al Tribunal los datos de la persona que debe ratificar el documento y gestionar su citación a tales fines, lo que éste no cumplió. Así se decide.

DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA.

Para decidir acerca del petitorio, hecho por la parte demandante en su libelo, mediante el cual expone, que cedió en calidad de arrendamiento, mediante documento privado, posteriormente reconocido, por el lapso de un año a la ciudadana CARMEN ROSA ALVAREZ CASTELLANO, un inmueble de su exclusiva propiedad, por un canon de arrendamiento de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000) y que dicha ciudadana no ha cancelado el canon de arrendamiento establecido cancelando sólo la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100,000), desde el día 28 de Octubre del 2005. Por lo que demanda a dicha ciudadana, en su carácter de arrendataria para que convenga en resolver el contrato de arrendamiento privado o a ello sea compelida por este Tribunal a: Primero: En desocupar el inmueble objeto del contrato de arrendamiento privado anteriormente descrito en el texto de la solicitud. Segundo: En cancelar la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 550.000,oo) por concepto de la diferencia en los cánones de arrendamiento desde el día 28 de Octubre del año 2005, hasta el día 28 de Agosto del año 2006. Esto es a razón de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,oo) que ha dejado de cancelar, durante un lapso de once meses lo cual arroja la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 550.000,oo). Tercero: en cancelar las costas y costos de la demanda. Solicita la citación personal de la demandada en su casa de habitación, es decir, EL Rosal Parroquia EL Llano casa N° 5-173 y en caso de no encontrarse allí en cualquier lugar donde se encuentre”.

Para enervar las pretensiones de la parte actora, en la oportunidad de la contestación a la demanda, la parte demandada, procedió a señalar que si bien es cierto estableció una relación contractual con la parte actora tal y como consta en contrato que obra en autos, también lo es la falta de veracidad de los hechos expuestos en el libelo de la demanda, que suscribió contrato de arrendamiento con opción a compra venta por un lapso de tiempo de un año contados a partir del 28 de Septiembre del año 2004, prorrogables automáticamente si alguna de las partes no notifica lo contrario, con un mes de anticipación al vencimiento del contrato, esto según se desprende la cláusula número dos del mencionado contrato. Que la arrendadora no le notificó a cerca de la terminación de la relación contractual, por lo que el contrato se renovó automáticamente hasta la fecha y que decidió excluir de dicho contrato el patio y garaje, estos dos últimos fueron arrendados al ciudadano Ramiro Rojas por lo que de mutuo acuerdo de manera verbal decidieron reducir el canon de arrendamiento a la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,oo) mensuales. Que ha venido realizando periódicamente dicho pago, tal y como consta en 25 recibos que agrega a la presente contestación, a excepción del último mes Septiembre cuyo canon se negó a recibir la arrendadora excusándose con que no tenía talonario de recibos. Además niega y rechaza lo expuesto en el libelo de demanda, referente al incumplimiento del pago del canon, la mora en el pago de los servicios públicos, y niega y rechaza las afirmaciones sostenidas por la parte actora, según la cual mantiene el inmueble en estado deplorable y abandono lo cual es totalmente falso.

En sustento de lo anteriormente expuesto y de la acción propuesta, durante el lapso probatorio la parte actora promovió el original del contrato de arrendamiento privado y posteriormente reconocido, y el documento de propiedad sobre el inmueble objeto de arrendamiento, a los cuales el tribunal en la valoración le dio pleno valor probatorio por tratarse de documentos públicos, que no fueron impugnados por la parte demandada en el acto de la contestación a la demanda. Además no consta de autos, que hiciera uso de los recursos previstos en la ley para proponer la tacha de falsedad, por lo que se tienen como fidedigno respecto a las declaraciones contenidas en el, con los efectos erga omnes que le son propios, quedando plenamente demostrado que la propietaria del bien inmueble objeto de arrendamiento es la Ciudadana María Oliva del Carmen Ruiz y que cedió en calidad de arrendamiento a la ciudadana Carmen Rosa ALvarez, dicho inmueble, por un lapso de un año y por un canon de arrendamiento de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000).

Como ha quedado asentado, de la valoración de los recibos y talones, promovidos y aceptados por ambas partes, esta Juzgadora tiene plena convicción de los hechos expresados en ellos como prueba de la causal invocada para solicitar la resolución del contrato de arrendamiento y el desalojo, como es la insolvencia del demandado en mas de dos cánones de arrendamiento, que se traduce en el incumplimiento reiterado del contrato. Y no se evidencia de las actas, que la parte demandada aportara al proceso elementos que probaran los hechos alegados por ella, pues no logró demostrar la improcedencia de la causal de desalojo invocada, es decir la solvencia; y habiendo alegado hechos nuevos tenía la carga de probarlos, enervando la pretensión de los accionantes, con el alegato que su incumplimiento se debía al incumplimiento de la demandante y que se había pactado verbalmente un nuevo canon de arrendamiento, hechos que no logró probar.

En todo caso la demandada de autos admitió, al presentar los recibos de pago de los cánones de arrendamiento por un monto de Cien Mil Bolívares, que incumplió en forma reiterada con el pago de la totalidad de dicho canon que era de Ciento cincuenta Mil Bolívares (Bs. 150000) y no de Cien Mil Bolívares.

Si concebimos el arrendamiento tal como lo define el artículo 1.579 del Código Civil, como un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella, tenemos que el legislador entraña en esa norma la exclusión de los arrendamientos a perpetuidad y, que el mismo ha establecido normas de eminente orden público para regular las relaciones arrendaticias, en cuanto a la duración, causas de resolución, etc. contenidas tanto en el Código Civil como en leyes especiales como la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual ha invocado la parte demandante.
En el presente caso quedó demostrado, el incumplimiento voluntario de la demandada de autos, sin que demostrara causa alguna para tal incumplimiento. En todo caso, de ser cierto, que la arrendadora limitó el uso de parte del bien arrendado, no podía la arrendataria, hacerse justicia por su propia mano, y no estando de acuerdo debió acudir a los órganos jurisdiccionales para dirimir el conflicto.

Sin embargo, probada por el accionante como ha quedado la insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento, en cumplimiento a la carga que le impone el articulo 506 del Código de Procedimiento Civil, el tribunal considera que los méritos procesales le son favorables, debiendo en consecuencia declararse con lugar la demanda de conformidad con lo dispuesto en el articulo 254 del Código de Procedimiento Civil, lo cual será establecido en el dispositivo de este fallo. Así se decide.-

DECISION

Por los razonamientos anteriormente expuestos este juzgado Segundo de los Municipios Tovar, Zea, Guaraque y Arzobispo Chacón de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, con sede en Tovar, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara CON LUGAR la demanda interpuesta por la ciudadana MARIA OLIVA DEL CARMEN RUIZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 2. 287.031, domiciliada en la ciudad de Tovar, del Estado Mérida y hábil, asistida por la abogada MARIA INMACULADA RAMÍREZ VERGARA, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 31.831, contra la ciudadana CARMEN ROSA ALVAREZ CASTELLANO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 5.658.599, por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO de un inmueble de su exclusiva propiedad consistente en una casa para habitación ubicada en el sector el Rosal casa N° 5-173, Parroquia El Llano de la ciudad de Tovar conformada por tres habitaciones, sala de recibo, comedor, cocina, una sala de baño, lavadero, patio trasero y garaje, el cual le pertenece según documento protocolizado en la Oficina de Registro Inmobiliario de Tovar y Zea, en fecha 25 de Noviembre del año 2003, registrado bajo el N° 9, tomo V, Protocolo Primero, Trimestre cuarto. En consecuencia declara:
Primero: Con lugar la demanda incoada por la Ciudadana Maria Oliva del Carmen Ruiz en contra de la ciudadana Carmen Rosa Alvarez, ambas partes plenamente identificadas en el encabezamiento de este fallo.
Segundo: Se declara resuelto el contrato de arrendamiento celebrado entre ambas partes y objeto del presente juicio.
Tercero: Se condena a la parte demandada a desalojar el inmueble objeto de la convención locativa, consistente en la Casa de Habitación, ubicada en el sector el Rosal casa N° 5-173, Parroquia El Llano de la ciudad de Tovar del Estado Mérida, completamente desocupado, libre de bienes y de personas.
Cuarto: Se condena a la demandada de autos a pagar la parte de los cánones de arrendamiento que adeuda a la parte actora, cuyo monto asciende a la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 550.000)
De conformidad con lo dispuesto en el articulo 274 del Código de procedimiento Civil, se condena a la parte demandada al pago de las costas del proceso por haber resultado totalmente vencida.
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS TOVAR, ZEA, GUARAQUE Y ARZOBISPO CHACON DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MERIDA, en Tovar, a los Doce (12) días del Mes de Diciembre del año Dos Mil Seis. Años. 196° de la Independencia y 147° de la Federación. PUBLIQUESE Y REGISTRESE.
Déjese copia en el copiador de sentencias de éste Tribunal, de conformidad con los artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil.

LA JUEZ TEMPORAL

ABG. YAMILETH MORA RAMIREZ

LA SECRETARIA TITULAR:

ABG. MAYOLY VEGA
En esta misma fecha y siendo las 11:00 p.m. se registró y publicó la anterior decisión, dejándose copia debidamente certificada en el archivo del Tribunal a los fines indicados por el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
LA SECRETARIA TITULAR:

MAYOLY VEGA