TSJ Regiones - Decisión

LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA

196º y 147º

PARTE NARRATIVA

Mediante auto que riela al folio 9 se admitió la presente demanda que por resolución de contrato de arrendamiento y cobro de cánones de arrendamiento vencidos y no pagados interpuso la ciudadana MARIA ARMINDA MERCADO ROJAS, venezolana, casada, mayor de edad, T. S. U. en Agrotécnica, titular de la cédula de identidad número 8.029.643, domiciliada en La Mesa Municipio Campo Elías del Estado Mérida y civilmente hábil, debidamente asistida por la abogado en ejercicio CLARA GISELA UZCÁTEGUI, titular de la cédula de identidad número 8.004.407, e inscrita en el Inpreabogado bajo el número 48.241, en contra del ciudadano BERNARDO ROJAS, venezolano, casado, mayor de edad, carpintero, titular de la cédula de identidad número 4.488.837, domiciliado en la Parroquia La Mesa, Municipio Campo Elías del Estado Mérida y civilmente hábil. En su escrito libelar la parte actora narró entre otros hechos los siguientes: 1) Que en su condición de administradora de un inmueble constituido por un lote de terreno de forma triangular, con la mejora de una casa propia para habitación, ubicada en el sitio denominado San Rafael, jurisdicción de la Parroquia La Mesa, Municipio Campo Elías del Estado Mérida, construida en paredes de adobe, pisos de cemento, techo de teja, constante de dos habitaciones, comedor, cocina, corredor y demás pertenencias y adherencias, cuyos linderos estas debidamente descritos en el escrito libelar, celebró un contrato de arrendamiento verbal con el ciudadano BERNARDO ROJAS, por tiempo indefinido. 2) Que dicho contrato se inició el día 15 de octubre de 1.998, con un canon de arrendamiento mensual de SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 60.000,oo). 3) Que desde el momento de la celebración del contrato hasta la presente fecha no le han cancelado ningún canon de arrendamiento y tampoco ha querido desocupar el inmueble a pesar de las múltiples diligencias. 4) Que por cuanto es cuentadante debe rendir cuentas de la administración del inmueble y cumplir con las obligaciones incumplidas por el arrendador quien no cancela los cánones de arrendamiento desde el mes de octubre de 1.998 hasta el día de hoy, que suman la cantidad de ochenta y ocho meses, que a razón de SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 60.000,oo) mensuales, suman la cantidad de CINCO MILLONES DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 5.280.000,oo). 5) Que por las razones antes expuestas es por lo que demanda al ciudadano BERNARDO ROJAS, en su condición de arrendatario para que convenga o en su defecto a ello sea condenado por este Tribunal a los siguientes conceptos: PRIMERO: Dar por resuelto el contrato de arrendamiento verbal. SEGUNDO: En pagar las costas y costos del presente juicio. TERCERO: En pagar los cánones de arrendamiento vencidos correspondientes a ochenta y ocho meses, que a razón de SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 60.000,oo) mensuales, suman la cantidad de CINCO MILLONES DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 5.280.000,oo), y los que se sigan venciendo hasta el final del presente litigio. 6) Estimó la demanda en la cantidad de CINCO MILLONES DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 5.280.000,oo), más las costas y costos del presente juicio. 7) Fundamentó la demanda en los artículos 1.167 y 1.616 del Código Civil, en concordancia con los artículos 33 y 34 en su literal “A” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. 8) Solicitó medida de secuestro del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, de conformidad con el artículo 599, ordinal 7º del Código de Procedimiento Civil. 9) Indicó domicilio procesal.
Del folio 3 al folio 8 obran anexos documentales acompañados al escrito libelar.
Mediante diligencia que riela al folio 12 suscrita por el ciudadano BERNARDO ROJAS, debidamente asistido por el abogado MIGUEL ANGEL GÓMEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 32.766 y titular de la cédula de identidad número 3.916.064, se dio por citado en la presente causa.
Al folio 15 obra escrito suscrito por la parte demandada, mediante el cual opuso la cuestión previa establecida en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
Del folio 23 al folio 24 riela escrito de promoción de pruebas de la parte actora, siendo admitidas por auto dictado por este Tribunal que riela al folio 26.
Consta del folio 28 al folio 30 escrito de promoción de pruebas de la parte demandada, las cuales fueron admitidas mediante auto dictado por este Tribunal que se evidencia al folio 32.
ACLARATORIA: El Juez Titular de este Tribunal antes de motivar y dictar la presente decisión, deja constancia expresa:

A) Que habiéndosele designado a una Juez de 20 causas concretamente a la DRA. MIRIAM ROJO DE ARÁMBULO, según acta número 12, de fecha 2 de julio de 1.999, para que dictara las respectivas sentencias que se le habían asignado, pese de haberlos tenido durante mucho tiempo los mismos, por razones absolutamente justificables de salud, no pudo cumplir con dicho cometido, razón por la cual la mencionada profesional del derecho, devolvió todos los expedientes, sin haber podido decidirlos por las razones de fuerza mayor ya apuntadas y le ha correspondido al Juez Titular de este Tribunal sacar dichas sentencias.

B) Además, es del conocimiento público y más aún de los profesionales del derecho que ejercen en este Tribunal, que por espacio de varios meses el Juez Titular fue suspendido por la Comisión de Emergencia Judicial y reincorporado al cargo por la Comisión de Funcionamiento y Reestructuración del Sistema Judicial, después que la Comisión de Reestructuración y Funcionamiento del Sistema Judicial admitió como inciertas las denuncias que habían sido formuladas en contra del Juez Titular de este Tribunal, pero las causas continuaron su curso legal y al reincorporarse al cargo el Tribunal estaba totalmente congestionado con una gran cantidad de expedientes que habían entrado en términos para decidir, ya que el Juez Provisorio que con fecha muy posterior a la suspensión del Juez Titular de este Tribunal se vio legalmente imposibilitado de dictar sentencias en esos expedientes, ya que tuvo que avocarse al conocimiento absolutamente de todos los expedientes en curso, lo que impidió al anterior Alguacil de este Tribunal efectuar el cuantioso número de notificaciones por avocamiento del nuevo Juez Provisorio que había sustituido al Juez Titular de este Juzgado.

C) Que de igual manera el Juez Titular de este Tribunal hizo uso de dos vacaciones acumuladas por el término de 44 días hábiles, las cuales representaron un total de dos meses; lo que igualmente repercutió en el mencionado congestionamiento de las sentencias que entraron en término para decidir.

D) Que por algún tiempo estuvieron paralizadas las actividades de este Tribunal por reformas físicas a la estructura del inmueble que ocupa el mismo, lo que de igual manera contribuyó a aumentar aún más el cuantioso número de nuevas causas que durante ese lapso entraron en términos para dictar sentencia, habida consideración que la Juez temporal que suplió la ausencia del Juez Titular, tuvo dificultades para decidir tantísimas causas en fase de sentenciar.

E) Que también estuvo paralizado el Tribunal como consecuencia de una huelga tribunalicia que produjo el mismo resultado antes señalado.

F) Que han ingresado al Tribunal una gran cantidad de amparos constitucionales, cuya atención procedimental a los mismos además de orden público deben tramitarse y decidirse preferencialmente sobre cualquier otro asunto que curse en el Tribunal.

G) Que los dos únicos Juzgados de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de esta Circunscripción Judicial actualmente denominados Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida y Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, debían conocer de todas las apelaciones, por vía de juicio breve, de todos los juicios que son apelables en materia de arrendamientos inmobiliarios, independientemente de numerosos expedientes que ingresan por apelación provenientes de los distintos Juzgados de Municipios de esta ciudad de Mérida, de la ciudad de Ejido, de Mucuchíes, de Timotes y de otros Municipios, y si bien es cierto que recientemente fue creado el Juzgado Tercero de Primera Instancia Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, solo a servido para disminuir un poco las numerosas causas que entran por distribución, pero los antes mencionados Tribunales de antigua data en Mérida, se encuentran con numerosísimas causas en estado de dictar sentencia.

H) Que este Tribunal fue objeto de hampones que se robaron la información contenida en los discos duros de las computadoras por lo que el Tribunal se encontró cerrado durante doce días, lo que también ha incidido en la recarga de trabajo de este Juzgado.

I) Que el Juez Titular de este Tribunal ha realizado múltiples viajes a la ciudad de Caracas, como Juez Facilitador en Derechos Humanos de los demás Jueces de la República, para recibir cursos de adiestramiento sobre la materia, por parte del Tribunal Supremo de Justicia, Amnistía Internacional, el Programa de las Naciones Unidas para el Desarrollo y la Empresa Petrolera Noruega Statoil, además de haber asistido el Juez Titular a dictar un curso de Derechos Humanos a los Jueces de los Estados Apure y Guárico en el Instituto de Estudios Avanzados con sede en la Universidad Simón Bolívar en la ciudad de Caracas, en todo ese tiempo, se han aglutinado aún más el número de causas en estado de dictar sentencia.

J) Que el día 15 de abril de 2.005, se incorporó el Juez Titular al Tribunal después de cuatro meses de ausencia del mismo, incluyéndose durante este lapso un permiso médico por intervención quirúrgica y la Juez Suplente Especial, se dio a la tarea legal de avocarse al conocimiento no solo de los expedientes en curso sino también de las causas que se encontraban en estado de sentencia, por lo que las múltiples notificaciones de avocamiento, le impidió a la referida Juez dictar sentencias, salvo resolver algunas incidencias en curso.

K) Que por algunos días, el Tribunal por deficiencia en el suministro de la energía eléctrica para cumplir con las labores que son realizadas a través de las computadoras, incluso las del despacho del Juez Titular, para la continuación con el trabajo diario, que de por sí es agotador, lo que de igual manera contribuyó a que se congestionara aún más las excesivas labores que cumple el Tribunal y la imposibilidad de dictar sentencia durante esos días.

L) Que por habérsele suspendido el nombramiento de Juez Provisorio al Dr. ANTONINO BÁLSAMO GIAMBALVO, desde entonces le correspondió a este Tribunal recibir todas las acciones judiciales del Estado Mérida, que son de la competencia de primera instancia, ya que el Juez Provisorio del Tribunal de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, con sede en la ciudad de El Vigía, también le fue suspendido el nombramiento y el Juez del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, con sede en la ciudad de Tovar, se encontraba en un curso en la ciudad de San Cristóbal Estado Táchira, para optar por la titularidad del cargo, todo lo cual congestionó aún más el trabajo de este Tribunal, pues le correspondió a este Tribunal recibir todas las acciones judiciales del Estado Mérida, pues fue algún tiempo después que iniciaron sus labores los Juzgados Primero y Tercero de Primera Instancia Civil, Mercantil y Tránsito del esta Circunscripción Judicial, situación ésta que vino a congestionar aún más a este Tribunal.

LL) Que este Tribunal se le asignó la materia de Tránsito, de igual manera que a los otros Tribunales de Primera Instancia, que antes solamente conocían de la materia Civil y Mercantil, lo que sin duda alguna al ampliarse la competencia por la materia así mismo, sin lugar a dudas se congestiona aún más el Tribunal.
Efectuada tal aclaratoria, procede el Tribunal a dictar la correspondiente sentencia, con base a las siguientes consideraciones:

PARTE MOTIVA

PRIMERA: EN CUANTO A LA CUESTIÓN PREVIA OPUESTA POR LA PARTE DEMANDADA.
Mediante escrito suscrito por la parte demandada, opuso la cuestión previa establecida en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, vale decir, la ilegalidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, o por no tener la representación que se atribuya, o porque el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente; por cuanto en el libelo de la demanda la parte accionante afirmó lo siguiente: “(…) c.- copia simple del documento de propiedad del inmueble donde aparece mi nombre de testigo suplementario y desde la fecha de adquisición del inmueble hasta nuestros días soy Administradora por instrucciones de su propietario marcado “D”. (…)”, y que realizó una revisión del expediente signado con el número 08693, y que no existe ningún anexo con la letra “D”, que tampoco consta ningún documento aportado a los autos, en el que conste que el ciudadano DANIEL OUEDRAGO, de nacionalidad francesa, identificado con pasaporte número 97203915341, haya otorgado administración del inmueble a la ciudadana MARIA ARMINDA MERCADO ROJAS, quien es la persona que ha incoado la presente acción, por lo que dicha ciudadana no presentó nada que acredite su condición de administradora, ni la autorización del propietario del inmueble para actuar en nombre y representación del legítimo dueño.
De conformidad con lo establecido en el artículo 35 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas establecidas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva, salvo las cuestiones de falta de jurisdicción o la incompetencia del Juez, caso en el cual el Juez deberá pronunciarse sobre estas en la última oportunidad de ser opuestas o en el día de despacho siguiente, decidiendo el asunto con los elementos que se hayan presentado y los que consten en autos, con el entendido que de ejercer las partes el recurso de regulación de jurisdicción o de la competencia contra la decisión que se haya pronunciado, éstos se tramitarán en cuaderno separado y el proceso continuará su curso hasta llegar al estado de sentencia, en cuyo estado se suspenderá hasta que conste en autos la decisión del recurso interpuesto.
En relación con la cuestión previa opuesta en el citado ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, quien aquí decide considera menester advertir que el mismo contiene tres supuestos diferentes entre sí, a saber:
a) El primero relativo a la ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, está referido a que para poder realizar actos dentro del proceso se requiere tener capacidad técnica para representar o asistir a las partes, es decir, sólo pueden actuar en juicio quienes sean abogados en ejercicio, conforme a los artículos 166 del Código de Procedimiento Civil, ordinales 3° y 4° de la Ley de Abogados.
b) El segundo, relativo a la ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor por no tener la representación que se atribuya, se refiere al caso de que se presente en juicio un abogado y pretenda ejercer la representación de la accionante sin poder o mandato, con excepción de la representación legal –artículo 168 del Código de Procedimiento Civil-.
c) Y el tercero, se refiere a la ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor porque el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente, caso en el cual debe atenderse al contenido del artículo 155 eiusdem, que señala:

“Si el poder fuere otorgado a nombre de otra persona natural o jurídica, o fuere sustituido por el mandatario, el otorgante deberá enunciar en el poder y exhibir al funcionario los documentos auténticos, gacetas, libros o registros que acrediten la representación que ejerce. El funcionario que autorice el acto hará constar en la nota respectiva, los documentos, gacetas, libros o registros que le han sido exhibidos, con expresión de sus fechas, origen o procedencia y demás datos que concurran a identificarlos, sin adelantar ninguna apreciación o interpretación jurídica de los mismos”.

Hay que distinguir entre la representación legal, que es aquella impuesta por la ley en los casos de personas jurídicas y de personas físicas incapaces y la representación voluntaria, que es conferida libremente por el interesado con capacidad para otorgarla.
En el caso de autos, debe resaltarse que en el poder apud acta que riela al folio 11 de este expediente se puede constatar que la ciudadana MARÍA ARMINDA MERCADO ROJAS, asistida por la abogado en ejercicio JASMÍN DINORA MARÍN GARCÍA, le otorga poder a los abogados CLARA GISELA UZCÁTEGUI, JASMÍN DINORA MARÍN GARCÍA y EDGAR AMANDO HERNÁNDEZ SÁNCHEZ, a título personal y en la demanda cabeza de autos la ciudadana MARÍA ARMINDA MERCADO ROJAS, en forma ilegítima se atribuye la representación del ciudadano DANIEL OUEDRAOGO, al señalar que actúa en su condición de administradora de un bien propiedad del mencionado ciudadano, y el Tribunal ha podido constatar que tal como lo señaló el oponente de la cuestión que es inexistente la representación que se atribuye, ya que la ciudadana MARÍA ARMINDA MERCADO ROJAS, no presentó el correspondiente documento que le atribuye la categoría de administradora del indicado inmueble propiedad del ciudadano DANIEL OUEDRAOGO, razones suficientes para que la cuestión previa opuesta debe prosperar y así debe decidirse.

SEGUNDA: PUNTO PREVIO EN CUANTO A LOS ELEMENTOS CONSTITUTIVOS DE LA NATURALEZA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO:

A).- DE LA CALIFICACIÓN DE LA ACCIÓN: Previo al mérito de la controversia, debe resolver este sentenciador como punto previo, sobre la calificación de la acción incoada y el procedimiento utilizado para el trámite y substanciación de la causa. La presente demanda fue admitida como RESOLUCIÓN DE CONTRATO Y PAGO DE CÁNONES DE ARRENDAMIENTO VENCIDOS, tal y como fue accionada por la demandante.
Se impone entonces determinar, previo a cualquier otra consideración, cual es la naturaleza del contrato en cuanto a su duración y el objeto, para dictaminar si fue o no correcta la interposición de la demanda por ese tipo de acción, así como el procedimiento empleado para el trámite y sustanciación del juicio.
Sobre la duración del contrato de arrendamiento, ha señalado el destacado jurista venezolano GILBERTO GUERRERO QUINTERO, lo siguiente:

“Cuando al abogado se le presenta un contrato para que dictamine sobre la solución de un determinado inconveniente arrendaticio, el primer objeto de revisión y estudio es la “cláusula relativa a su duración”. Pareciera que allí puede encontrarse la respuesta orientadora hacia la solución del problema que presenta el arrendador o el arrendatario. Se trata de la “cláusula temporal” como la más importante del contrato, porque según sea la duración del mismo, puede inducirse la vía que deberá seguirse para la posible solución del inconveniente que afecta a cualquiera de los contratantes. Y como la mayoría de los problemas arrendaticios tienen su origen en la falta de pago del alquiler, o por daños al inmueble arrendado, o debido a otro incumplimiento, la duración del contrato es prácticamente la clave conducente hacia una solución favorable.
En el caso, por ejemplo, de la falta de pago del canon, hay que, en primer lugar, precisar el tipo de contrato en relación con su duración y, asimismo, conocer si las partes fijaron un tiempo o plazo para el pago, y de haberlo fijado entonces deducir que tal plazo no esté en contradicción con el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Del estudio que se realice, puede conocerse la vía a seguirse con éxito, pues tratándose de esa falta de pago si el contrato es por tiempo indeterminado, mal puede omitirse la vigencia del literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y dentro de las varias hipótesis ejemplificativas que pueden proponerse, si se trata de “deterioros menores” causados al inmueble, entonces habrá que establecer si la relación es a tiempo determinado o no, porque si el contrato es a tiempo indefinido, el literal “e” del artículo 34 eiusdem se refiere a “deterioros mayores”, en cuyo caso no procederá la resolución del contrato, sino el desalojo. Estos dos ejemplos nos permiten alguna orientación para demostrar que la “duración del arrendamiento” constituye, quiérase o no, un problema.”

En el presente caso se ha intentado una demanda calificada por el actor como resolución de contrato de arrendamiento y pago de arrendamientos vencidos sobre la base de la existencia de un contrato a tiempo indeterminado, alegando como causa de tal resolución el incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento del contrato verbal de arrendamiento, cuyos pagos insolutos, desde hace casi 8 años, se derivan desde la misma fecha en que se realizó dicho contrato por tiempo indeterminado, vale decir, desde el día 15 de octubre de 1.998.

B).- DE LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO: Cuando el actor aspire o esté de acuerdo en que la controversia sea ventilada conforme a un procedimiento adecuado a cierta clase de acciones, para hacer conocer su propósito es necesario que designe en el libelo la acción promovida; pero ello no obliga al Tribunal a otra cosa que a decidir “con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas”, pero según la naturaleza propia de ellas y no según la calificación y conformidad de las partes.
En el caso de autos, la naturaleza propia que se desprende de los hechos descritos y la fundamentación alegada por la actora, no deja lugar a dudas que la acción incoada fue de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, por lo tanto al hacer uso este Tribunal de la soberanía de apreciación de los hechos constitutivos de la pretensión procesal, se puede constatar que el error de la parte actora consistió en que debió demandar el desalojo por tratarse de un contrato verbal a tiempo indeterminado y no resolución de contrato, por lo que incurrió en una errada apreciación de los hechos, que era lo lógico, dada la naturaleza del contrato de arrendamiento. Tal confusión de la actora, al referirse a la resolución del contrato de arrendamiento como efecto de la acción incoada, provoca un error y una imprecisión de la parte demandante, ya que se trata según lo indica la accionante en su escrito libelar de un contrato a tiempo indeterminado, por lo que la misma debió haber demandado por desalojo y no por resolución de contrato como erróneamente lo hizo, por lo que la referida acción intentada no puede prosperar y así debe decidirse.

C).- DEL DESALOJO: El procedimiento por Desalojo se inicia de conformidad con el procedimiento breve, contemplado en el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, que establecen:
El artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, señala:

“Se sustanciarán y sentenciarán por el procedimiento breve las demandas cuyo valor principal no exceda de quince mil bolívares; así como también la desocupación de inmuebles en los casos a que se refiere el Artículo 1.615 del Código Civil, a menos que su aplicación quede excluida por ley espacial. Se tramitarán también por el procedimiento breve aquellas demandas que se indiquen en leyes espaciales”.

Asimismo, el artículo 1.615 del Código Civil, estipula:

“Los contratos verbales o por escrito sobre alquiler de casas y demás edificios en que no se hubiere determinado el tiempo de duración, puede deshacerse libremente por cualquiera de las partes, concediéndose al inquilino noventa días para la desocupación (…) No se concederán al inquilino los plazos de que trata este artículo en caso de que no esté solvente por alquileres,…”.

El juicio de desocupación, como correctamente asevera el Dr. Martínez Riviello, supone teóricamente la resolución previa del contrato de arrendamiento que unía a inquilino y a arrendador, con la sola voluntad de éste, según lo pautado en el artículo 1.615 del Código Civil, por lo cual “El desalojo es el único camino procesal para obtener la devolución de un bien inmueble dado en arrendamiento a tiempo indeterminado...”. La doctrina antes citada resuelve que el juicio de desalojo supone una resolución del contrato en forma unilateral por parte del arrendador, como excepción al principio de intangibilidad de los contratos consagrado en el artículo 1.159 del Código Civil, siendo la intención del legislador concederle a este último un remedio judicial tendiente a garantizarle la recuperación del bien arrendado, luego, a partir de la manifestación del arrendador en prescindir en la continuación del contrato, se resuelve el vínculo jurídico entre arrendador y arrendatario, siendo pertinente el ejercicio de las acciones establecidas en leyes especiales (acción de desalojo establecida en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), a los fines de obtener la devolución del bien, en este orden, al operar la hipótesis señalada no cabe acción de cumplimiento o resolución conforme al artículo 1.167 del Código Civil. No debe confundirse la devolución del bien por vía de desalojo, con el cumplimiento de la obligación de devolver el bien arrendado a la expiración del término, en los contratos celebrados a tiempo determinado, regulado por el Código Civil, ya que en la primera, queda resuelto el vínculo jurídico de manera unilateral.

EN CUANTO AL TITULAR DE LA ACCIÓN POR DESALOJO: Es precisamente por no discutirse en el juicio de desalojo las cuestiones relativas a la propiedad es por lo que la titularidad de la acción de desalojo corresponde iure et de iure al arrendador o a aquel quien sus derechos represente válidamente, toda vez que la condición jurídica del arrendador con respecto a su legitimidad para arrendar y las razones de conveniencia y oportunidad relacionadas con el contrato de arrendamiento como instituto jurídico es materia eventual totalmente ajena a la relación arrendaticia.
Tanto es así que cuando un tercero adquiere la propiedad de un inmueble arrendado, no le da por si la legitimidad para accionar contra el arrendatario.
Por otra parte, el contenido del artículo 761 del Código Civil, tampoco legítima a personas diferentes del arrendador para accionar contra el arrendatario, ni aún siendo comuneros en la propiedad del inmueble objeto del arrendamiento, toda vez que la relación arrendaticia es, por su especialidad precisamente el “destino fijado por el uso” con lo cual configura la excepción contenida en la norma.
En el caso que nos ocupa, la parte actora carece de la legitimidad para intentar la demanda, ya que expresa la existencia de un contrato de administración que no existe en el expediente tal y como lo argumentó la parte demandada.

D).- DE LA TEMPORALIDAD:
1. Que la importancia de la temporalidad o vigencia del contrato de arrendamiento radica, en que ella calificará o determinará el tipo de acción procedente;
2. Que conforme a lo preceptuado en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la acción de desalojo procederá cuando se trate de contratos de arrendamiento verbales o a tiempo indeterminado, mientras que la acción de cumplimiento o resolución de contrato de arrendamiento, tendrá viabilidad en aquellos casos en que se trate de contratos a tiempo determinado; y en el caso bajo examen la parte actora demando por resolución de contrato de arrendamiento con ilegal asidero de un presunto contrato a tiempo indeterminado.
3. Que la acción de resolución de contrato procederá en aquellos casos que además de tratarse de contratos de arrendamiento a tiempo determinado, la misma sea interpuesta durante la vigencia del contrato, ya que de otra manera mal podría demandarse la resolución de un contrato ya resuelto;
4. Que en el presente caso el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, fue celebrado a tiempo indeterminado, por lo que mal puede el actor pretender la resolución de un contrato.
5. Que la parte actora en su petitorio solicita la resolución del contrato de arrendamiento con base a un contrato por tiempo indefinido. Lo que resulta ilegal.

TERCERA: DE LA CONFUSIÓN DE LA PARTE ACTORA: La doctrina, la legislación e incluso la jurisprudencia comparten la idea de que existe un proceso de "Desalojo" con características propias, distintas a los de resolución o cumplimiento de contratos de arrendamiento. Los términos en que presuntamente fue pactada la duración de la relación arrendaticia, nos lleva a concluir que estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, no siendo procedente en consecuencia la acción, que autoriza a demandar la resolución de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o escrito por tiempo determinado, para el cual es procedente las acciones establecidas en el Código Civil, básicamente las establecidas en el artículo 1.167 del Código de Procedimiento Civil, dentro del marco de la misma norma y no de otra.
De tal manera que la parte actora cometió un error o confusión insalvable al calificar su pretensión como una resolución de contrato de arrendamiento y cobro de cánones de arrendamiento vencidos y no pagados, por cuanto lo que debió demandar fue el desalojo, previsto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que el vínculo contractual tenía una determinación de tiempo indefinido tal y como lo señaló la parte actora en su escrito libelar, al expresamente señalar:

“… celebré un contrato de arrendamiento verbal con el ciudadano BERNARDO ROJAS, venezolano, casado, mayor de edad, carpintero, titular de la cédula de identidad Nº 4.488.837, domiciliado en la parroquia (sic) la Mesa, Municipio Campo Elías del Estado Mérida, por tiempo indefinido, el cual se inició el día quince (15) de Octubre (sic) de mil novecientos noventa y ocho…”. (Lo destacado y subrayado fue efectuado por el Tribunal).

De igual manera la parte actora en el petitorio del libelo de la demanda, entre otros conceptos demanda:

“PRIMERO: En dar por resuelto el contrato de arrendamiento verbal”
(Lo destacado y subrayado fue efectuado por el Tribunal).

De lo antes expuesto se evidencia, en primer lugar, que la demandante interpone su acción judicial con relación a un contrato verbal de arrendamiento por tiempo indefinido; en segundo lugar, que la demanda fue incoada por la accionante por resolución del mencionado contrato de arrendamiento; en tercer lugar, que de conformidad con el encabezamiento del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, destaca:

“Artículo 34º: Sólo podrán demandarse el desalojo de inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado cuando la acción se fundamenta en cualquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…”

En cuarto lugar; que como puede observarse la acción que interpuso la parte actora no fue la acción de desalojo por la existencia de un contrato verbal a tiempo indeterminado, sino que lo que accionó fue la resolución del contrato de arrendamiento; de tal manera que al no interponer la demanda por desalojo sino por resolución del contrato, incurrió en un error procedimental lo que conlleva a que tal demanda no pueda prosperar y en quinto lugar,. en el caso bajo examen la parte actora interpuso la acción de resolución de contrato, alegando ser administradora sin haber demostrado la existencia de un contrato de administración, un poder o una autorización que la facultará para la interposición de la demanda y muy por el contrario en el acta convenio el mencionado propietario del inmueble, ciudadano DANIEL OUEDRAOGO, expresó que para el supuesto caso que los ciudadanos ocupantes del inmueble no entreguen el mismo en el lapso establecido, procedería judicialmente a desalojarlos sin previo aviso, lo que no constituye ningún contrato de administración ni siquiera se señala que la demandante este autorizada para hacerlo ya que él se reserva a título personal ejercer la respectiva acción, por lo que tal acción no debe prosperar y así debe decidirse.

CUARTA: PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:
La parte actora promovió las siguientes pruebas:

1) LA CONFESIÓN FICTA DE LA PARTE DEMANDADA POR NO HABER CONTESTADO AL FONDO DE LA DEMANDA.
Sobre esta institución jurídica el Tribunal observa:
A) Establece el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil: “Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este Código, se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca. En este caso, vencido el lapso de promoción de pruebas sin que el demandado hubiese promovido alguna, el Tribunal procederá a sentenciar la causa, sin más dilación, dentro de los ocho días siguientes al vencimiento de aquel lapso, ateniéndose a la confesión del demandado. En todo caso, a los fines de la apelación se dejará transcurrir íntegramente el mencionado lapso de ocho días si la sentencia fuere pronunciada antes de su vencimiento.”
Del artículo antes trascrito se desprenden, tres requisitos fundamentales para que opere la confesión ficta:
A) Que el demandado no haya contestado la demanda, esto es, la ausencia o extemporaneidad de la contestación.
B) Que la petición no sea contraria a derecho, es decir, la legalidad de la acción.
C) Que el demandado en el término probatorio no probara nada que le favorezca, vale decir, la omisión probatoria.

Al no darse oportuna respuesta a la acción incoada, sólo corresponde al Tribunal constatar el literal “B” de lo arriba señalado, vale decir, que la acción interpuesta no sea contraria a derecho, ni que aparecieren desvirtuadas las pretensiones del accionante por ninguno de los elementos del proceso. Con respecto al indicado particular “B”, el Tribunal observa que la petición es contraria a derecho pues resulta evidente con base a todo lo antes señalado, que la parte actora para interponer su acción se abroga la condición de administradora, sin que conste en los autos ningún documento (bien sea un poder, una autorización o un contrato), que le asigne tal condición, vale decir, la condición de administradora del bien inmueble objeto de la demanda y que es propiedad del ciudadano DANIEL OUEDRAOGO, según documento que riela a los folios 6 y 7 de este expediente, y al no tener tal condición la acción resulta ilegal; además, el documento de acta de convenio presuntamente firmado por el antes mencionado ciudadano que riela al folio 3, carece de valor jurídico toda vez que tratándose de un documento privado emanado de un tercero no fue citado el ciudadano DANIEL OUEDRAOGO, para que lo ratificará por vía testifical, tal como lo ordena el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, más aún, cuando en el propio texto de esa acta convenio, el antes indicado ciudadano expresamente señaló:

“(…) y, yo, DANIEL OUEDRAOGO, ya identificado, en el supuesto que los ciudadanos ocupantes del inmueble no entreguen el mismo en el lapso establecido, procederé judicialmente a desalojarlos sin previo aviso, todo lo cual conforme a la Ley.” (Lo destacado y subrayado fue efectuado por el Tribunal.)

Lo anteriormente transcrito del acta convenio, para el supuesto caso de que hubiese sido firmado por dicho ciudadano, vale decir, DANIEL OUEDRAOGO, en tal documento no está otorgándole la administración a la demandante ciudadana MARÍA ARMINDA MERCADO ROJAS, y muy por el contrario señala que para el supuesto caso de que los ciudadanos ocupantes del inmueble no entreguen el mismo en el lapso establecido, procederá judicialmente a desalojarlos sin previo aviso. De tal manera que la petición es contraria a derecho, es decir, se está en presencia de una demanda ilegal, situación esta que desvirtúa en forma total y absoluta la confesión ficta.

2) LA CONFESIÓN EFECTUADA POR EL DEMANDADO EN EL ACTO DE SECUESTRO: En la referida prueba su promovente expresa que el demandado en el acto de secuestro manifestó que era cierto tácitamente todos los hechos narrados en el libelo de la demanda. Al revisar el Tribunal el acta de secuestro observa que el ciudadano BERNARDO ROJAS, fue notificado con respecto a la constitución del Tribunal, a quien el Juzgado Ejecutor lo instó a que se hiciera asistir por abogado y que retirara en forma voluntaria los bienes muebles que se encontraban dentro del inmueble; ante tal situación el accionado solicitó que le dieran la oportunidad para buscar un abogado, a la vez que exigió una autorización firmada por el dueño para que la demandante procediera o que le presentará las escrituras registradas en la que la accionante apareciera como dueña del inmueble y lo demás que narró fue con respecto a una presunta deuda que la había quedado debiendo la ciudadana ARMINDA MERCADO ROJAS, con sus respectivos intereses y agregó que no le habían dado chance para buscar a donde irse porque tiene hijos menores de edad. Como bien puede observarse no existe una confesión expresa por parte del demandado con respecto a la existencia del contrato y menos aún que debiera la cantidad indicada en el libelo de la demanda. La confesión se divide en judicial y extrajudicial de acuerdo a lo pautado en el artículo 1.400 del Código Civil, y para poder que una confesión obra como plena prueba en contra del confesante se requiere que la misma hubiese sido hecha ante un Juez o por su apoderado dentro de los límites del mandato en orden a lo establecido en el artículo 1.401 eiusdem. La doctrina ha señalado que la confesión debe ser expresa y no tácita, ya que el juzgante para declararla debe tener la plena certeza de que tal confesión es expresa, por lo que la prueba de confesión alegada carece de eficacia jurídica probatoria.

3) VALOR Y MÉRITO JURÍDICO DE LOS DOCUMENTOS ACOMPAÑADOS CON EL LIBELO DE LA DEMANDA Y MARCADOS CON LAS LETRAS “A” y “B”.

a) EL DOCUMENTO PRIVADO DE ACTA DE CONVENIO:
La existencia de un documento privado para que tenga efectos jurídicos con relación al contenido debe ser ratificado por vía testifical tal como lo ordena el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, y en el caso que nos ocupa si bien es cierto que aparecen la presuntas firmas autógrafas de los ciudadanos BERNARDO ROJAS y MARÍA ARMINDA MERCADO ROJAS, no menos cierto es que aparece también la presunta firma del ciudadano DANIEL OUEDRAOGO, y que en el texto del documento aparece con ese mismo apellido, éste último quien debió ser citado para que reconociera el referido documento privado por vía testifical a los fines de que tal documento se diera por reconocido en cuanto a su firma, por ser el propietario del bien inmueble objeto de la medida de secuestro, y cuyo título de propiedad corre inserto a los folios 6 y 7 del expediente principal. Además, como antes se señaló en el texto del documento el mencionado propietario del inmueble, ciudadano DANIEL OUEDRAOGO, expresó que para el supuesto caso de que los ciudadanos ocupantes del inmueble no entreguen el mismo en el lapso establecido, procedería judicialmente a desalojarlos sin previo aviso, lo que no constituye ningún contrato de administración ni siquiera se señala que la demandante este autorizada para hacerlo ya que él se reserva a título personal ejercer la respectiva acción.

b) EL ACTA DE LA PREFECTURA:
La Prefectura Civil de la Parroquia La Mesa Municipio Campo Elías del Estado Mérida, deja constancia con su sola firma de una reunión presuntamente realizada en dicho despacho. Este documento es de los que se denominan “constancias de mera relación” que se encuentran prohibidos por el artículo 170 de la Ley Orgánica de la Administración Pública, razón por la cual no se le da ningún valor jurídico probatorio por ser una prueba ilegal y así se decide.

QUINTA: PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
La parte demandada dentro de la oportunidad legal respectiva promovió las siguientes pruebas:

A) VALOR Y MÉRITO PROBATORIO DE LAS ACTAS PROCESALES DEL CUADERNO DE SECUESTRO EN CUANTO BENEFICIEN A SU REPRESENTADO.
B) VALOR Y MÉRITO PROBATORIO DE LAS ACTAS PROCESALES DEL CUADERNO PRINCIPAL EN CUANTO BENEFICIEN A SU REPRESENTADO.
Con respecto al mérito y valor jurídico probatorio de las actas del proceso en cuanto le sean favorables, el Tribunal señala, que efectuado el aporte de pruebas, las mismas pasan a formar parte del proceso, sin que ninguno de los contendores pueda atribuirse factores favorables y la eliminación de los que no lo sean, toda vez que por el principio de la comunidad de la prueba, ninguna de las partes contendientes puede atribuirse el valor exclusivo de cualquier prueba o de parte de la misma, ya que como antes se indicó, las pruebas aportadas al juicio son propias de éste, y no de las partes en particular.
Con relación a esta prueba, el Tribunal considera pertinente, hacer las siguientes consideraciones: En primer lugar, cuando una prueba es promovida dentro de un proceso cualquiera, no es el promovente el dueño de la prueba, pues la misma puede beneficiar, favorecer o perjudicar a todas las partes que de una u otra forma aparezcan involucradas en la controversia, en atención al principio procesal de la comunidad de la prueba, que permite que una prueba evacuada y producida a los autos pertenece al proceso, guardando total independencia de la parte que la promovió o produjo y no en forma particular a su aportante o promovente, ya que tal como lo estableció la Sala de Casación Civil en sentencia de fecha 19 de noviembre de 1.969, tienen su justificación jurídica en que “... como las pruebas constituyen los elementos utilizados por el Juez para alcanzar el fin del proceso, nada importa quien las haya promovido o aportado”; en segundo lugar, son tres las características fundamentales que se le atribuyen al principio de la comunidad de la prueba: 1) Que se relaciona con el hecho de que toda prueba surte efectos para el proceso quien la adquiere (proceso de adquisición de la prueba) para el proceso, sin que importe la parte que la haya promovido. 2) El destinatario de la prueba no es una parte específica, no es tampoco su promovente, es, siempre y en todo caso el proceso. 3) La valoración de una prueba no toma en cuenta el vínculo generador de ella, pues el mérito y la convicción que de ella dimanan es totalmente independiente del propósito del promovente, sólo subordinado a la soberanía del juzgador; en tercer lugar, si bien, la expresión de reproducir el mérito favorable de los autos en cuanto a que favorezca a la parte promovente, no vulnera en sí el principio de la adquisición procesal, ni tampoco lesiona el principio de la comunidad de la prueba, ni menoscaba la potestad del juzgador de valorar las pruebas, no obstante, la expresión el mérito favorable de los autos en cuanto favorezca al cliente o representado, no constituye por sí misma una prueba, sino una especie de recordatorio al Juez para analizar las actas procesales, sin que ello implique, se repite, una prueba en si misma. Por lo tanto, a esta prueba promovida por la parte demandada, el Tribunal no le asigna eficacia probatoria alguna, pues las actas procesales y las pruebas no son patrimonio de una parte en especial sino que corresponden al proceso, y por lo tanto, pueden favorecer o desfavorecer a las mismas.

C) DE LA NATURALEZA DE LA OCUPACIÓN DEL INMUEBLE: La naturaleza de los contratos, así como la naturaleza de la ocupación de un inmueble, no constituyen una prueba, ya que son simples alegaciones de las partes y tales alegatos no constituyen prueba; así como tampoco constituye una prueba el recibo que obra en original al folio 31 del expediente principal y en copia fotostática al folio 28 del cuaderno de secuestro, ya que el mismo aparece sólo firmado por su promovente y la doctrina más acreditada así como la jurisprudencia nacional están acordes en señalar que una parte no puede fabricar sus propias pruebas y en el caso que nos ocupa como antes se indicó se trata de un recibo en donde sólo aparece la firma del demandado.

SEXTA: Del análisis exhaustivo del contenido de este expediente, el Tribunal concluye, en primer lugar, que no consta ningún documento signado con la letra “D”, aportado a los autos por la parte actora, en el que se evidencie que el ciudadano DANIEL OUEDRAGO, le haya otorgado la administración del inmueble objeto de la demanda a la ciudadana MARIA ARMINDA MERCADO ROJAS, quien es la persona que ha incoado la presente acción, es decir, que dicha ciudadana no presentó ningún documento que le acredite su condición de administradora, ni la autorización del propietario del inmueble para actuar en nombre y representación del mismo, ya que muy por el contrario en el texto del documento de acta de convenio el mencionado propietario del inmueble, ciudadano DANIEL OUEDRAOGO, expresó que para el supuesto caso de que los ciudadanos ocupantes del inmueble no entreguen el mismo en el lapso establecido, procedería judicialmente a desalojarlos sin previo aviso, lo que no constituye ningún contrato de administración ni siquiera se señala que la demandante este autorizada para hacerlo ya que él se reserva a título personal ejercer la respectiva acción; en segundo lugar, que resulta poco creíble que una persona que aduce ser la administradora de otra y que debe rendir cuentas de la administración del inmueble y por lo tanto como lo indica el responder por las obligaciones incumplidas por el arrendador, que según lo señala no cancela los cánones de arrendamiento desde el mes de octubre de 1.998, hasta la fecha en que introdujo la demanda 24 de marzo de 2.006, es decir, dejó pasar casi ocho años para intentar la acción, en tercer lugar, que la libelista indica que celebró un contrato verbal por tiempo indeterminado, y en vez de interponer la acción por desalojo, incurrió en el error insalvable de intentar la acción por resolución de contrato de arrendamiento, de tal manera que al no interponer la demanda por desalojo sino por resolución del contrato, lo que conlleva a que tal demanda no pueda prosperar; en cuarto lugar, al no prosperar la acción principal por declararse sin lugar la demanda, carece de utilidad procesal efectuar algún pronunciamiento con respecto a la continuación del iter procesal de la cuestión previa opuesta por la parte demandada y declarada con lugar; y, en quinto lugar, se revoca, una vez que quede firme la presente sentencia, la medida de secuestro decretada por este Tribunal y practicada por el Tribunal Ejecutor de los Municipios Campo Elías y Aricagua de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en fecha 9 de mayo de 2.006. Y así debe decidirse.

PARTE DISPOSITIVA

En mérito a las consideraciones que anteceden, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, procediendo en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: Sin lugar la acción de resolución de contrato de arrendamiento y cobro de cánones de arrendamiento vencidos y no pagados, interpuesta por la ciudadana MARÍA ARMINDA MERCADO ROJAS, en contra del ciudadano BERNARDO ROJAS. SEGUNDO: Se condena en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. TERCERO: Se ordena la suspensión de la medida de secuestro una vez que quede firme la presente decisión. CUARTO: Por cuanto la decisión sale fuera del lapso legal se acuerda la notificación de las partes, para evitar la trasgresión de la norma constitucional que garantiza el derecho a la defensa y la garantía del debido proceso de las partes, previstos en el encabezamiento y numeral 1º del artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y cumplir asimismo con la igualdad procesal de las partes prevista en el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil, con el entendido que en el día de despacho siguiente a aquél en que conste en los autos la última notificación, comenzará a contarse el lapso de apelación de tres días de despacho a que se contrae el artículo 891 del Código de Procedimiento Civil, para lo cual debe seguirse la forma prevista en los artículos 187, 292, 294 y 297 eiusdem. Líbrense las correspondientes boletas de notificación.

NOTIFÍQUESE, PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA.

DADA, FIRMADA Y SELLADA EN LA SALA DE DESPACHO DEL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA. Mérida, veintiuno de julio de dos mil seis.

EL JUEZ TITULAR,

ALBIO CONTRERAS ZAMBRANO

LA SECRETARIA ACCIDENTAL,

GLORIA CAJAVILCA CEPEDA

En la misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo las tres de la tarde. Conste.

LA SECRETARIA,

GLORIA CAJAVILCA CEPEDA

ACZ/GCC/ymr.