TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS
LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL ESTADO MÉRIDA

CAPITULO I
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
PARTE ACTORA: CÁRDENAS DE PINEDA ALIDA, PINEDA PEDRO, PINEDA RAFAEL A, PINEDA CÁRDENAS ADA, ALIDA MARÍA PINEDA, PINEDA CÁRDENAS JOSÉ Y PINEDA CÁRDENAS ROSA ANDREINA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° 1.528.864, 5.020.633, 5.024.630, 5.659.194, 5.678.143, 5.684.629 y 5.024.629, de este domicilio y civilmente hábiles.
Apoderado Judicial Abogado LUIS JOSÉ SILVA SALDATE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 8.044.879, inscrito en Inpreabogado bajo el N° 42.306 y civilmente hábil.
PARTE DEMANDADA: RIVAS CARMEN R, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 8.001.152, de este domicilio y hábil.

CAPITULO II
Se inicia el presente procedimiento mediante formal libelo de demanda incoada por el Abogado LUIS JOSÉ SILVA SALDATE, contra la Ciudadana CARMEN R. RIVAS, identificada en autos, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. Dicha demanda fue admitida en fecha 28 de abril de 2006, emplazándose a la demandada para que comparezca en el segundo día de despacho siguiente a dar contestación a la demanda.
Al folio 11, obra diligencia mediante la cual la ciudadana Carmen Rivas, se da por citada en el presente juicio.
Al folio 14, obra diligencia mediante la cual la Apoderada de la demandada Abogada María Auxiliadora Moreno, ratifica el escrito de oposición a la medida.
A los folios 17 al 19, obra auto del Tribunal mediante el cual niega el decreto de la medida de prohibición de enajenar y gravar solicitada por la parte demandada.
Abierta la causa a pruebas las partes promovieron las que estimaron convenientes, las cuales fueron admitidas por el Tribunal y vencido el lapso de evacuación entro el Tribunal en término para dictar sentencia.
CAPITULO III
En el libelo de la demanda, el Apoderado de la parte demandante alega que su representada conforme a documento 01 de julio de 2002, suscribió un contrato de Arrendamiento con la ciudadana Carmen R. Rivas, ya identificada, sobre un inmueble, ubicado en la Avenida 4 Bolívar, marcado con el N° 25 – 45, de esta ciudad de Mérida. Que dicho contrato tiene una duración de de seis meses, prorrogables por periodos iguales y sucesivos, con una duración de seis meses, que en fecha 20 de Septiembre de 2002, tal como se desprende de la cláusula tercera de dicho contrato. Y que como han tenido una relación de más de diez años le corresponde una prorroga legal de tres años, contados a partir del 01 de enero de 2003, que se venció el 01 de enero de 2006. Que la inquilina a pesar de que han transcurrido los tres años de prorroga y habiendo requerido en múltiples ocasiones la entrega del inmueble sin ningún resultado es que acuden por vía jurisdiccional.
Fundamenta la acción en lo establecido en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En concordancia con lo establecido en los artículos 1167 y 1592 del Código Civil.
Es por lo que demanda a la Ciudadana Carmen Rivas, para que convenga: Primero: En el cumplimiento del Contrato de Arrendamiento suscrito y la entrega inmediata del inmueble arrendado. Segundo: El pago de los cánones se siguiera acumulando hasta la entrega del inmueble. Tercero: al pago de las costas procesales que se ocasionaren. Cuarto: Estima la acción en la cantidad de Cuatro Mil Quinientos Cincuenta Bolívares (Bs. 4.550,00).
SEGUNDO
En la oportunidad legal de dar contestación a la demanda la parte demandada no hizo uso de tal derecho, ni por sí ni por medio de Apoderado Judicial.
CAPITULO IV
Por cuanto el Tribunal observa que la parte demandada en la oportunidad en que promovió pruebas alegó que la relación arrendaticia se trata de unos contratos por tiempo indeterminado, es necesario e imperioso para este Tribunal entrar a resolver acerca de la temporalidad de dicha relación y en tal sentido:
Trae a colación doctrina tomada de la obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario” Volumen 1: Parte sustantiva y Procesal – Autores: Gilberto Guerrero Quintero y Gilberto Alejandro Guerrero Rocca:

LA RELACIÓN INDETERMINADA
El contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use, sin determinarse por cuánto tiempo, o que habiéndose inicialmente fijado un lapso temporal mediante escrituración, se le dejó después de vencido el plazo en posesión y mediante la percepción del pago arrendaticio, sin que pueda conocerse anticipadamente el momento de su conclusión temporal.
En efecto, como la relación arrendaticia puede aparecer por el solo consentimiento interpartes, sin necesidad de escrituración alguna, ese hecho concurrente de voluntades podría determinar allí mismo una dirección precisa, pero de difícil prueba.
En ese concepto hacemos referencia únicamente a la relación arrendaticia inmobiliaria, escriturada o no; pero que de ser verbal la misma tiene más vinculación con el contrato por tiempo indeterminado, dejando la relación arrendaticia determinada para el acto escriturado, debido a la dificultad probatoria de ésta si no se ha previamente documentado. No quiere significarse la imposibilidad probatoria de la relación determinada, sino que la propia ley exige en determinados casos que aquélla sea por escrito, como en el caso del artículo 4° del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, que se refiere al derecho preferente arrendaticio en beneficio del arrendatario para continuar ocupando el inmueble, siempre que tenga suscrito contrato a plazo fijo.
La indeterminación temporal no consiste en falta de tiempo, sino por el contrario existe un tiempo, pero impreciso o incierto en orden a su límite cuántico, toda vez que las partes no han precisado la extensión del mismo, aun cuando no tiene lugar, bajo ninguna forma o modalidad, la perpetua ilimitación; pudiendo emerger la misma luego de una precisa determinación temporal cuando las parte han acordado una duración determinada y luego de vencida la misma se vuelve indeterminada como acontece con la tácita reconducción, o por causa de la imprevisión de las partes que no fijaron la duración del contrato en el momento de celebrarlo.
En el concepto que hemos anotado se observan dos momentos precisos: el tiempo inicial que siempre se conoce, pues no puede existir el contrato de arrendamiento sin un punto de partida, o el comienzo de la relación arrendaticia bajo un tiempo insurgente, que es al propio tiempo la oportunidad en que empieza a sucederse el hecho temporal arrendaticio; o el nacimiento de la duración del contrato como hecho temporal interpartes regulado por el Derecho. Es el momento preciso o el punto de partida específico y concreto en el tiempo, demostrativo que en determinada fecha tiene o ha tenido lugar el inicio de un espacio de tiempo para el arrendatario y el arrendador; y el tiempo indeterminado de conclusión, sin final preciso o aparente, que no se conoce anticipadamente el momento de su término, conclusión o agotamiento, o el momento iniciado que no se sabe cuándo culmina, sin precisión del hecho temporal que se extingue como llegada a la conclusión del término iniciado, es como la incógnita de la extinción del inicio que ha transcurrido y que no llega todavía a su final, pero que la ley se ocupa para que la relación no se a perpetua y aporta la solución para concluir la duración indefinida, mediante el instituto de la desocupación o desalojo en los términos del artículo 1° del derogado Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda; o debido a la voluntad de las partes, cada una dentro de una especificidad formal que puede dar lugar a esa terminación; o por otros medios concluye antes de la precariedad arrendaticia. No obstante, se toma en consideración, para no caer en equívocos, que la indeterminación del tiempo no es indeterminación de la prestación, puesto que la del arrendador (proporcionar el goce y uso de la cosa), como la propia del arrendatario (pagar el canon arrendaticio en la forma establecida en el contrato) están perfectamente definidas. Nos referimos, de modo específico, únicamente a indeterminación de la duración.

LA RELACIÓN A PLAZO FIJO
Se trata de precisar, en lo posible, cuándo estamos en presencia de un contrato por tiempo determinado y algunas consecuencias características que le son propias, labor que requiere de cierta indagación que conduzca al conocimiento de ese tipo de relación temporal que tantos inconvenientes pareciera ocasionar en la praxis.
En el ámbito inmobiliario, el contrato es a tiempo determinado cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use un lapso temporal, específicamente establecido en el contrato, mediante el pago de un canon o precio.
En el contrato de arrendamiento escrito, las partes casi siempre establecen el término inicial (dies a quo), o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y, asimismo, el término final (dies ad quem), es decir, el momento en que esa longitud temporal llega a su término o agotamiento conclusivo. En este caso, cuando las partes señalan el término final, de cesación de los efectos, se da la existencia del contrato a tiempo determinado; no obstante que como ya tuvimos ocasión de observar, existen casos en los que aun cuando las partes no hayan fijado un plazo determinado (indeterminación de tiempo por causa de imprevisión) es la ley la que lo establece exclusivamente en protección del arrendatario, como ocurre en el arrendamiento de un predio rústico de no haberse establecido la duración del contrato, en cuya circunstancia se entiende celebrado por un año, salvo que se requiera más tiempo para la recolección de los frutos que la finca produzca por una vez, aun cuando ese tiempo pase de dos o más años, pues entonces se entenderá el arrendamiento por tal tiempo (art. 1.626, CC); llegando a su conclusión por el solo vencimiento del término sin que exista necesidad de desahucio, aun cuando tal relación por tiempo determinado deviene de la indeterminación temporal en que incurrieron las partes, también puede acontecer que vencido el tiempo por determinación legal si el arrendatario continua en posesión del fundo sin oposición del arrendador, se entenderá verificado un nuevo arrendamiento cuya duración dependerá del tiempo que necesite el arrendatario para la recolección de los frutos del modo antes indicado.
Aunque el término es un acontecimiento cierto, se distingue entre cierto e incierto, según sea o no cierto el día en que se realizará un hecho, que indudablemente, debe verificarse. El término cierto es aquel que se denomina certus an et certus quando. El término incierto es el certus an, incertus quando que se observa en la relación temporal arrendaticia indeterminada, que aun cuando tiene un término inicial cierto (inicio o comienzo de la relación en su temporalidad), sin embargo, es incierta su conclusión temporal, al no conocerse anticipadamente el momento conclusivo de su inicio, no obstante que no será a perpetuidad la relación, además de que existen modos o formas para poner término a la misma.
El término final es característico del arrendamiento por tiempo determinado, aun cuando no exclusivo del mismo, puesto que si del arrendamiento sin determinación temporal se trata, éste bajo ninguna forma puede existir a perpetuidad debido a que siempre se le podrá poner término de conformidad con lo dispuesto en la ley o según la previsión de las partes. Si observamos lo dispuesto en el artículo 1.559 del Código Civil, pareciera que con el solo vencimiento de ese término el contrato queda extinguido, concluido, terminado (Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye el día prefijado, sin necesidad de desahucio). Sin embargo no es así, pues según el artículo 38 de la LAI, los contratos celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las reglas que tal norma contempla (vid. Prórroga legal). Además, el propio artículo 1.600 ejusdem, se ocupa de clarificar que:
Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo;
no obstante que:
Si ha habido desahucio, el arrendatario, aun cuando haya continuado en el goce de la cosa, no puede oponer la tácita reconducción. (art. 1.601, CC).
Sin embargo, este principio puede dejar de aplicarse aun cuando se haya producido o practicado el desahucio, que puede resultar ineficaz por la existencia de la prórroga legal a que tiene derecho el arrendatario, si el arrendador después del mismo realiza alguna actividad demostrativa o conducente de querer mantener la relación obligatoria con el arrendatario después de agotada o concluida la prórroga legal, o debido a que la misma no procede de no encontrarse el arrendatario en cumplimiento de sus obligaciones contractuales y legales al vencimiento del plazo establecido, en cuyo caso podría pensarse que el desahucio quedó desistido, ya sea porque el arrendador lo dejó expresamente sin efecto o en razón de haber recibido el pago del precio, o por cualquier otra circunstancia demostrativa de ese desistimiento.
El término final o resolutorio, al decir de Beltrán De Heredia, señala el momento en que la prestación debe cesar. Precisamente por su propia naturaleza no se concibe en las obligaciones de tracto único que agotan la prestación misma en el momento del cumplimiento, dando o haciendo aquello en que consista el objeto de la obligación. Tiene posibilidad de existencia en las obligaciones de ejecución continuada o de tracto sucesivo, que puedan tener necesidad de una limitación en su duración: Contratos de sociedad, depósito, arrendamiento, mandato, suministro, etc. A veces, afirma, puede suceder que el cumplimiento de este término final señala el vencimiento de un término suspensivo para la otra parte, con respecto a obligaciones accesorias o a consecuencia de la principal. Así por ejemplo, la obligación de restituir la cosa en el arrendamiento, comodato, depósito. (Cumplimiento de las Obligaciones, p. 264, Edit. de Derecho Privado). E incluso, se afirma que de la misma manera, en el caso del término final, no es que el contrato deje de ser válido y perfecto: simplemente, sus efectos cesan, es decir, se extinguen (Messineo, Doctrina General del Contrato, vol. 1, p. 210). Es de observar que la valorización de Messineo, entendemos nosotros, vale como principio general porque este autor hace la anotación para cualquier contrato, lo que no resulta aplicable al contrato de arrendamiento en donde las partes, habiendo establecido claramente los términos inicial y final, al propio tiempo han podido perfectamente expresar su intención y voluntad expresa para que al vencerse el término final, el contrato continúe según las modalidades expresadas por los intervinientes, por otro lapso igual o diferente, pues, entonces allí los efectos no cesan y el contrato continuará vigente, esto es, no se extingue, sino que este acontecimiento se producirá con posterioridad al vencerse el tiempo establecido, en los términos indicados en la ley o según el acuerdo de los contratantes. De modo que esa prolongación del lapso temporal, hace que el contrato continúe produciendo los efectos: éstos naciendo y existiendo, dando lugar y vida a las obligaciones correspectivas de los sujetos intervinientes en esa relación arrendaticia.
Aplicando los conceptos doctrinarios anteriormente expresados, esta Juzgadora observa que en el contrato de arrendamiento fundamento de la demanda, en su cláusula séptima establece: “El lapso previsto para la duración del presente contrato es de seis (6) meses contados a partir del primero (01) de julio de 2002 prorrogable automáticamente por periodos iguales , a menos que cualquiera de las partes manifieste su voluntad de no prorrogar dicho contrato por lo menos con sesenta (60) días de anticipación a su vencimiento o al vencimiento de cualquiera de las prórrogas. ...”.
Así las cosas, tenemos que los contratos de arrendamiento que obran desde el folio 23 hasta el folio 52, ambos folios inclusive, en copias fotostáticas simples, se trata de unos contratos a tiempo determinado, en el sentido que en el instrumento signalamático perfecto arrendaticio, se ha estipulado un plazo fijo de duración, y en los mismos se establece que serán prorrogados por periodos iguales a menos que cualquiera de las partes manifieste su voluntad de no prorrogar dichos contratos por los menos con sesenta días de anticipación a su vencimiento o al vencimiento de cualquiera de las prórrogas. Es de considerar que dichos contratos continuaron siendo a tiempo determinado y cada prórroga se entiende como un plazo fijo. Y tomando en consideración el Principio de la Comunidad de la Prueba, esta Juzgadora valora dichos contratos a favor de la parte demandante. Y así se decide.

CAPITULO V

Resueltos los puntos anteriores, pasa este Tribunal pronunciarse sobre el fondo de la controversia previo el análisis de los elementos probatorios que fueron promovidos por cada una de las partes. La parte demandante promovió las siguientes pruebas:
Primero: Valor y mérito del contrato de arrendamiento suscrito de donde se evidencia que la ciudadana Carmen Rivas, disfruto de la prorroga legal.
Segundo: Valor y mérito de la comunicación suscrita entre las partes de donde se evidencia la voluntad de no prorrogar más el contrato a su vencimiento y en consecuencia comienza a disfrutar la prorroga legal.
En cuanto a la prueba contenida en el numeral primero, relacionado con el contrato de arrendamiento suscrito entre la Ciudadana Ada Pineda de Gabaldón y la demandada para demostrar la relación arrendaticia, esta sentenciadora le da valor probatorio al mismo, al no ser impugnado, por la parte demandada en su oportunidad legal, conforme lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil Venezolano y 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así queda establecido.
En cuanto a la prueba contenida en el numeral segundo relacionado con la comunicación de fecha 20 de noviembre de 2002, esta sentenciadora, le da valor probatorio de principio de prueba por escrito, conforme lo establecido en el encabezamiento del artículo 1371, del Código Civil Venezolano y el artículo 444, del Código de Procedimiento Civil. Y así queda establecido.
La parte demandada promovió las siguientes pruebas:
Primero: Los contratos de arrendamiento para probar que entre las partes no existió nunca un contrato de arrendamiento a tiempo determinado.
Segundo: Recibos de pago de arrendamientos así como los instrumentos cambiarios que fueron depositados al momento de la practica del secuestro.
En cuanto a la prueba contenida en el numeral primero relacionado con los contratos de arrendamiento, inserto a los folios 21, hasta el folio 52, esta sentenciadora, ya hizo pronunciamiento en el capitulo up supra. Y así queda establecido.
En cuanto a la prueba contenida en el numeral segundo relacionado con los recibos y los instrumentos cambiarios (sic), que obran agregados al cuaderno de secuestro a los folios del 20 al 115, esta sentenciadora, observa que dichos recibos no guardan relación con los meses objeto de la demanda y en cuanto a los documentos que acompañan con dichos recibos los no cumplen con los requisitos exigidos por el Artículo 410 del Código de Comercio, aunado al hecho que dicha prueba fue promovida de manera muy genérica debido a la indeterminación de la misma, dado que no manifiesta los hechos argumentos o circunstancias objeto de la probanza, cuya valoración haría incurrir al Juzgador en la violación del Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil por suplir omisiones de la parte demandada y sacar elementos de convicción fuera de los alegados y probados en autos, razón por la cual no aprecia dicha prueba por ser inconducente e impertinente. Y así se decide.
Analizados como han sido los elementos probatorios traídos a los autos, esta sentenciadora ha llegado a la siguiente conclusión:
- Que a las partes las ha vinculado una relación arrendaticia mediante contratos de arrendamiento suscritos a tiempo determinado.
- Que la parte demandada durante el juicio no logró desvirtuar lo alegado por la parte actora en relación que habiendo sido notificada de la no renovación del contrato y terminada la prórroga legal no hizo entrega del inmueble en la fecha que le correspondía hacerlo, incumpliendo así el contrato de arrendamiento.
- Que no existe en autos prueba alguna que demuestre el pago correspondiente a los meses de abril, mayo y doce días de junio de 2006, a razón de cien Mil Bolívares mensuales, en consecuencia el arrendatario incurrió en mora.
- Que por las consideraciones que anteceden la demanda debe ser declarada con lugar con todos los pronunciamientos de Ley.

DECISIÓN

Por lo anteriormente expuesto, este JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, decreta:
PRIMERO: Se declara CON LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato de Arrendamiento y Cobro de Bolívares, intentada por los Ciudadanos CÁRDENAS DE PINEDA ALIDA, PINEDA PEDRO, PINEDA RAFAEL A, PINEDA CÁRDENAS ADA, ALIDA MARÍA PINEDA, PINEDA CÁRDENAS JOSÉ Y PINEDA CÁRDENAS ROSA ANDREINA, por medio de su apoderado Abogado Luis José Silva Saldate, identificados en autos, contra la ciudadano RIVAS CARMEN R, igualmente identificada en autos.
SEGUNDO: Se ordena a la parte demandada entregar a la demandante el inmueble objeto del arrendamiento, consistente en un apartamento, ubicado en la Avenida 4 Bolívar, marcado con el N° 25-45, del estado Mérida.
TERCERO: Se confirma la medida de secuestro decretada en fecha 26 de enero del 2006 y ejecutada en fecha 12 de junio de 2006, sobre el inmueble ubicado en la Avenida 4 Bolívar, marcado con el N° 25-45, del estado Mérida.
CUARTO: Se ordena a la parte demandada pagar a la actora la suma de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 239.999,96), correspondiente al canon de arrendamiento de los meses de abril, mayo y 12 días de junio fecha en que se practico el secuestro, a razón de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00), mensuales.
QUINTO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado perdidosa en el presente fallo, conforme lo establece el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y cópiese.
DADO, SELLADO, FIRMADO Y REFRENDADO EN LA SALA DE DESPACHO DEL JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA. Mérida, catorce julio de dos mil seis. Años 196° de la Independencia y 147° de la Federación.

LA JUEZ PROVISORIO,

Abg. RORAIMA SOLANGE MÉNDEZ DE M.-

EL SECRETARIO,

Abg. JESÚS ALBERTO MONSALVE.-

En la misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo las 11:00 de la mañana, se dejó copia certificada de la sentencia en el archivo del Tribunal.

EL SECRETARIO,

Abg. JESÚS A. MONSALVE.-