TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA,
con sede en esta ciudad de Tovar

195º y 146º

PARTE DEMANDANTE: AVELARDO JOSÉ CHACÓN, venezolano, mayor de edad, con cédula de identidad Nº 8.079.035, domiciliado en el Municipio Antonio Pinto Salinas del Estado Mérida y hábil.

ABOGADO ASISTENTE: EDGAR ALEJANDRO MARQUINA SERRANO, inscrito en el IPSA bajo el Nº 67.098, domiciliado en Santa Cruz de Mora y civilmente hábil.

PARTE DEMANDADA: WILFREDO JESÚS REY PACHECO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 8.071.209, domiciliado en el Municipio Antonio Pinto Salinas del Estado Mérida y hábil.

ABOGADO ASISTENTE: YUL ERNESTO ZAMBRANO VIVAS, inscrito en el IPSA bajo el Nº 44.436, domiciliado en Tovar, Estado Mérida y hábil.

MOTIVO: INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES CONTRACTUALES DE ARRENDAMIENTO (EN APELACIÓN).

En fecha 19 de mayo de 2005, esta Alzada recibió las presentes actuaciones provenientes del Juzgado del Municipio Antonio Pinto Salinas de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, como consecuencia de la apelación interpuesta por el ciudadano Wilfredo Jesús Rey Pacheco, contra la sentencia dictada por dicho Tribunal en fecha 15 de abril de 2005, en la cual declaró con lugar la demanda incoada por el ciudadano Avelardo José Chacón Ramírez, contra el ciudadano Wilfredo Jesús Rey Pacheco, por cumplimiento de término de contrato y de la prórroga legal.

LA DEMANDA

El Tribunal a quo, por auto de fecha 20 de octubre de 2004 (folio 09), admitió la demanda incoada por el ciudadano Avelardo José Chacón Ramírez, contra el ciudadano Wilfredo Jesús Rey Pacheco, mediante lo cual el primero de los nombrados expuso que el día 04 de febrero de 2004 celebró contrato de arrendamiento a término fijo por seis meses bajo la modalidad de prórroga, en su condición de administrador y arrendador de un inmueble propiedad del ciudadano Rodulfo Chacón Ramírez, ubicado en el sector Quebrada del Barro del Municipio Antonio Pinto Salinas del Estado Mérida, con el ciudadano Wilfredo Jesús Rey Pacheco, pactando como fecha de inicio de su duración el día 08 de febrero de 2004, con vencimiento el día 08 de agosto de 2004, lo cual consta en la transacción y contrato de arrendamiento realizado por ante el Juzgado del Municipio Antonio Pinto Salinas del Estado Mérida, en el expediente Nº 139 – 04 en el juicio de resolución de contrato verbal de arrendamiento. Señaló que el contrato lo celebraron en busca de una solución más benévola para el arrendatario, ya que la pretensión inicial en el referido juicio era la resolución de contrato y solicitud de medida de secuestro del inmueble arrendado, en vista de los constantes incumplimientos por parte del arrendatario y habiéndose cumplido la fecha del término del contrato suscrito por ante el Juzgado del Municipio Antonio Pinto Salinas y en vista de que para el día 30 de septiembre de 2004, el arrendatario Wilfredo de Jesús Rey Pacheco, pese a las múltiples diligencias de carácter extrajudicial realizadas, no se ha preocupado por proceder a la desocupación efectiva del inmueble y en realizar su entrega material, ocurre al Órgano Jurisdiccional, para que ordene el desalojo inmediato y la entrega material en la persona de su propietario o administrador del inmueble arrendado y específicamente por incurrir en el incumplimiento de la cláusula segunda del referido contrato, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y, solicitó al a quo no se le conceda el derecho de prórroga legal por cuanto el arrendatario está incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales establecidas en la cláusula séptima del contrato de arrendamiento, ya que para el vencimiento del contrato, es decir al ocho (08) de agosto de 2004, adeudaba dos meses: julio y agosto de pago de servicio de luz eléctrica y para el 30 de septiembre de 2004, adeudaba tres meses: julio, agosto y septiembre, siendo esto una violación a las obligaciones contraídas en el contrato de arrendamiento, lo cual se evidencia en el Corte de Cuenta, emitido por la Empresa CADELA, el cual anexa. Por ello ocurre al Tribunal para demandar al ciudadano Wilfredo Jesús Rey Pacheco, en su condición de arrendatario, para que convenga en la desocupación total y la entrega material del inmueble, en las mismas condiciones en que lo recibió, libres de personas y cosas y en el pago de las costas procesales.

Fundamentó su acción en los artículos 33 y 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA

Cumplidos como fueron los trámites de la citación de la parte demandada, en escrito de fecha 27 de octubre de 2004 (folios 16 al 19), el demandado Wilfredo Jesús Rey Pacheco dio contestación a la demanda de autos, oponiendo como punto previo, el defecto de forma de la demanda por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340 al no estimar el demandante la demanda, lo cual viola el ordinal quinto del mencionado artículo. Así como también el demandante omite el ordinal noveno del artículo 340, pues no indica la sede o dirección del demandante y para ser resuelto como punto previo a la sentencia de conformidad con lo dispuesto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, opuso el demandante la falta de interés para sostener el juicio, ya que el mismo no tiene el carácter de administrador que se atribuye, pues al examinar el contrato se observa que quien autoriza para que administre y suscriba el contrato de arrendamiento es el apoderado del ciudadano Rodulfo Chacón Ramírez, pero es el caso que dicho apoderado no tiene la facultad para designar al administrador del inmueble y mucho menos facultades para que suscriba contrato de arrendamiento con persona alguna, por tanto el ciudadano Avelardo José Chacón Ramírez, carece de la representación que se atribuye, pues no es administrador debidamente constituido del propietario del inmueble objeto del contrato de arrendamiento. Como es de ver, dicho poder no tiene la facultad para que los apoderados den en administración alguna propiedad de su poderdante, por tanto la defensa de falta de interés por parte del actor para sostener el juicio debe prosperar.

Al contestar al fondo la demanda, el demandado la rechazó y negó en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, expresando que en fecha 04 de febrero de 2004 mediante transacción celebrada se pactó un contrato de arrendamiento a término fijo por seis meses, con fecha de inicio el día ocho de febrero de 2004, con vencimiento el día 08 de agosto de 2004, planteándose como modalidad de prórroga y por haberse acordado de mutuo acuerdo, se entiende como una prórroga convencional del contrato. Manifiesta que como no fue notificado antes del vencimiento de esa prórroga convencional de que no se iba a prorrogar dicho contrato de arrendamiento, el mismo se renovó en forma automática a su favor, conforme lo señala el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en este sentido, el contrato actualmente se encuentra dentro de una segunda prórroga convencional, ya que para que esta situación no estuviera sucediendo, debió notificársele que no se iba a prorrogar la misma y que por tanto comenzaría a correr la prórroga legal a partir de la fecha de vencimiento del término inicial, ya que la prórroga legal no se presume, debido a que en caso de que llegado el vencimiento del término y el arrendatario continúa en posesión precaria del inmueble, se produce una tacita reconducción del contrato de arrendamiento, por lo tanto para que comience a correr la prórroga legal debe notificarse del deseo de no renovación automática del contrato, porque si no, cómo sabríamos desde que momento o cuando comenzaría a correr dicha prórroga legal? Señala que por lo tanto, dicho contrato se encuentra actualmente dentro de una segunda prórroga convencional, pues para que se hubiese transformado en prórroga legal, debió habérsele notificado al vencimiento de la primera prórroga que la misma no se renovaría y que a partir de su vencimiento comenzaría a correr la prórroga legal, lo que no se cumplió en el presente caso.

En lo que respecta al pago de los servicios públicos a que está obligado según la cláusula séptima del contrato de prórroga, expresa el demandado que el contrato se encuentra en plena vigencia y a quien perjudica el atraso de estos servicios, pues evidentemente que es a él y en ningún momento la empresa CADELA ha procedido a cortarle el suministro de dicho servicio, para que así tal vez el arrendador viese afectados sus derechos y por lo tanto encontrándose solvente con la empresa CADELA para lo cual consignó una relación de pago de dicha empresa, la demanda debe ser declarada sin lugar, pues no cabe la desocupación por los argumentos esgrimidos por el demandante, en virtud de que el contrato de prórroga se encuentra en plena vigencia.

Esta Alzada, en virtud de considerar que la presente causa debe ser resuelta con fundamento en la documentación aportada por las partes, para resolver la controversia planteada, observa:

La acción impetrada por el demandante se fundamenta en la transacción celebrada entre las partes en el juicio de resolución de contrato de arrendamiento verbal, instaurado por ante el a quo. Una vez celebrada la transacción entre ellas, ésta tiene plena vigencia y rige la relación arrendaticia establecida como prórroga por seis meses contados a partir del día 08 de febrero de 2004, con vencimiento el día 08 de agosto de 2004. Según la citada transacción, “el apoderado de la parte actora se compromete en nombre de su mandante a celebrar un contrato de arrendamiento por el término de 6 meses, bajo la modalidad de prórroga que se iniciara el 08 de febrero de 2004 hasta el 08 de agosto de 2004, quedando sujeto al mismo canon de arrendamiento, a cuyo efecto el apoderado del ciudadano Rodulfo Chacón Ramírez, autoriza en este acto a su hermano Avelardo José Chacón Ramírez, para que administre el inmueble y suscriba el contrato de arrendamiento con el demandado, bajo las cláusulas siguientes: …hemos convenido en celebrar el presente contrato de prórroga de arrendamiento al contrato verbal que teníamos pactado…”.

En opinión de esta Alzada, las partes litigantes en el juicio de cumplimiento de contrato de arrendamiento verbal, al llegar a un arreglo entre ellas, plasmado éste en la transacción que celebraron el día 04 de febrero de 2004 (folios 03 al 05), acordaron establecer una prórroga al contrato de arrendamiento verbal, tal como expresamente lo señala el encabezamiento del escrito arriba indicado. Al respecto y con ocasión del caso que nos ocupa, es necesario transcribir parte de lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil: “Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio…En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”. Al efecto, las partes al llegar a una transacción para dar fin al juicio que a ambos afectaba e involucraba, decidieron acordar la prórroga de seis meses para que el arrendatario continuara ocupando el local con la obligación para este de hacer entrega del inmueble al cumplirse la misma el día 08 de agosto de 2004, tal como es el espíritu y propósito de la cláusula segunda cuando indica que la duración del presente contrato de prórroga es de seis meses fijos contados a partir del ocho de febrero de 2004.

En virtud de que ese convenio es producto de una transacción, debemos tener en consideración lo que la ley define como transacción en el artículo 1713 del Código Civil:“La transacción es un contrato por el cual las partes, mediante recíprocas concesiones, terminan un litigio pendiente o precaven un litigio eventual”; es decir, cada parte en aras de dar por finalizado un conflicto jurídico, cede en sus aspiraciones en forma mutua para lograr su objetivo y en el presente caso, el demandante accedió a dar una prórroga de seis meses al inquilino para finalizar la relación arrendaticia y este convino en la misma accediendo a entregar el inmueble desocupado al finalizar la prórroga, es decir, el día 08 de agosto de 2004. Como transacción, aparece en los autos que esta fue homologada por el a quo el día 05 de febrero de 2004 (folio 06) y como tal es una sentencia con carácter definitiva porque no se apeló contra ella, adquiriendo el carácter de cosa juzgada y siendo objeto de ejecución.

Esta Alzada considera que la prórroga suscrita mediante la transacción ya debidamente analizada tiene fuerza de ley tanto entre las partes como frente a los terceros y en cumplimiento de la misma su ejecución consiste en la desocupación del inmueble dado en arrendamiento, consistente en un galpón, ubicado en el sector Quebrada El Barro, Municipio Antonio Pinto Salinas del Estado Mérida. La sentencia de transacción que fue homologada por el a quo, puede ser objeto de ejecución voluntaria o forzada, en la medida en que el obligado cumpla o no con su deber de entregar el inmueble. De no ser así estaríamos en presencia de un largo e Interminable proceso de prórrogas que se tildarían, de acuerdo a la conveniencia de las partes, de contratos a término fijo que requiere de la notificación de parte del arrendador al arrendatario para su conclusión, lo cual iría en contra de la intención y propósito que tuvieren las partes al contratar, intención ésta que es producto de la libre voluntad por ellas expresada al suscribir la citada transacción. En consecuencia, esta Alzada considera que la transacción efectuada entre las partes por ante el Juzgado a quo en fecha 04 de febrero de 2004 y homologada por auto del mismo Tribunal de fecha 05 de febrero de 2004, constituye, según la intención que expresaron las partes en la misma, una autentica prórroga del contrato verbal efectuado originalmente y como tal prórroga, esta venció el día 08 de agosto de 2004, fecha en la cual el demandado debió hacer entrega del inmueble al demandante.

De acuerdo al artículo 257 de la Constitucional Nacional:

“El proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia. Las leyes procesales establecerán la simplificación, uniformidad y eficacia de los trámites y adoptaran un procedimiento breve, oral y público. No se sacrificará la justicia por la omisión de formalidades no esenciales”.

De tal principio constitucional se desprende que el juez debe buscar la verdad verdadera, no la verdad legal, en todos los procedimientos para alcanzar la justicia que es el fin último que se persigue. No siempre la verdad legal está en sintonía con la verdad cierta, pues a veces por fallas humanas, legales o procedimentales limitativas, no se puede demostrar la verdad con los medios al alcance de quienes son parte en el juicio. Es allí donde el Juez investido de autoridad constitucional y legal, debe proceder a la aplicación de las máximas de la experiencia, a la sana crítica, a la equidad y a los medios disponibles para obtener la verdad que lo conducirá a administrar rectamente la justicia.

En consecuencia esta Alzada considera que el contrato de prórroga suscrito mediante la transacción efectuada por la partes intervinientes en este juicio, tuvo como finalidad poner fin a la relación arrendaticia existente entre ellas, la cual en virtud de la prórroga acordada, venció el día 08 de agosto de 2004. Así se decide.

Por los razonamientos anteriormente expuestos este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida con sede en la ciudad de Tovar, administrando Justicia en nombre de la República de Venezuela y por autoridad de la Ley, actuando como Tribunal de Alzada, DECLARA CON LUGAR la demanda interpuesta por el ciudadano Avelardo José Chacón, asistido por el abogado Edgar Alejandro Marquina Serrano, contra el ciudadano Wilfredo Jesús Rey Pacheco, por incumplimiento de obligaciones contractuales de arrendamiento y ordena la desocupación inmediata del inmueble, ubicado en el sector Quebrada del Barro del Municipio Antonio Pinto Salinas del Estado Mérida, objeto del presente juicio y su entrega material libre de personas y de cosas, por parte del demandado – arrendatario al demandante – arrendador. Y CONFIRMA la sentencia dictada por el a quo en fecha 15 de abril de 2005. Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida. Notifíquese a las partes la presente decisión y una vez cumplidos los lapsos de ley, bajese el expediente al Tribunal de la causa.

Publíquese, regístrese y déjese copia.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala del Despacho del Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y del Trabajo de la Circunscripción Judicial Del Estado Mérida, con sede en esta ciudad de Tovar, a los quince (15) días del mes de marzo de dos mil seis (2006).-

El Juez Provisorio

Abg. Ismael E. Gutiérrez Ruiz.
La Secretaria,

Abg. Sandra Contreras