TSJ Regiones - Decisión

JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS ALBERTO ADRIANI, ANDRES BELLO, OBISPO RAMOS DE LORA Y CARACCIOLO PARRA OLMEDO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MERIDA.

VISTOS, SIN INFORMES DE LAS PARTES.
La presente causa se inició por demanda civil, presentada en fecha 02-03-2006 por ante el Juzgado Primero de estos mismos Municipios como Distribuidor, y correspondió conocer a este Juzgado por aplicación del sorteo de Ley; por la parte actora ciudadana Abg. AMELIA MENDOZA GONZALEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 4.701.567, Inpreabogado No.37.575, actuando en nombre y representación de los ciudadanos LISBETH JUDITH BARRIENTOS MARQUEZ Y ATILANO MENDOZA GONZALEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad No. 10.240.046 y 9.202.975, según consta de poder autenticado de fecha 13-01-06, bajo el No. 02, tomo 04, por ante La Notaría Pública de El vigía por DESALOJO DE VIVIENDA, contra la ciudadana MARIA EUGENIA VARELA DE NAVA, tambiÉn conocida como MARIA EUFENIA VARELA DE NAVA, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cédula de identidad No. 8.033.567, domiciliada en esta ciudad de El vigía del Estado Mérida; para que convenga o a ello sea obligada por este tribunal a efectuar la entrega del inmueble arrendado mediante contrato privado de arrendamiento, total y desocupado y se condene a la demandada al pago de todos las costas y costos del presente juicio.
PARTE NARRATIVA
Admitida la demanda por auto de fecha 07-03-2006 (folio 12 y su vuelto). Por auto de fecha 10-03-06, el tribunal se abstiene de decretar la medida de secuestro solicitada por la parte actora en el libelo de la demanda sobre el inmueble descrito objeto del arrendamiento (folio 13 y su vuelto). Por escrito presentado en fecha 17-03-06 la parte actora reforma el libelo de la demanda (folios 14 y 15). Por auto de fecha 22-03-2006 (folio 17 y su vuelto), el tribunal admite la reforma de la demanda e igualmente en la misma forma ordenó la citación de la demandada para el segundo día de Despacho siguiente al que conste en autos su citación, para que comparezca y de contestación a la demanda incoada en su contra; se ordenó librar los recaudos de citación.. Citada personalmente la demandada de autos ciudadana MARIA EUGENIA VARELA DE NAVA, también conocida como MARIA EUFENIA VARELA DE NAVA, lo que consta de la declaración del alguacil de fecha 05-04-06 (folio 26) y de la constancia de la Secretaria de fecha 25-04-06 (folio 39 y 40), conforme a los parámetros del artículo 218 del Código de Procedimiento Civil. En la oportunidad señalada para la contestación de la demanda, la demandada de autos compareció a través de su apoderado judicial Abg. DENIS MOLINA DUGARTE y dio contestación a la demanda incoada en su contra, ejerciendo su derecho a la defensa por escrito presentado en fecha 27-04-06 (folios 43 y 44), en la misma fecha fue agregada al expediente. Llegada la oportunidad de la promoción de pruebas ambas partes demandada y demandante promovieron pruebas a su favor, por escritos presentados en fechas 04 y 05-05-06, dentro del lapso legal; en la misma fecha fueron agregadas a los autos. Por autos de fecha 05 y 08-05-06 el tribunal las admite salvo su apreciación por la definitiva y ordena su evacuación (folios 51 y 52).
TERMINOS DE LA CONTROVERSIA
La parte actora en el libelo de la demanda esgrime que en fecha 21-01-2000, su poderdante LISBETH JUDITH BARRIENTOS MARQUEZ por documento privado cedió en arrendamiento un inmueble conformado por una casa para habitación familiar ubicado en e Barrio La Conquista, calle 4, No. 01.78, Parroquia Rómulo Betancourt del Municipio Alberto Adriani del Estado Mérida, a la ciudadana MARIA EUGENIA VARELA DE NAVA, también conocida como MARIA EUFENIA VARELA DE NAVA, que el inmueble en referencia es propiedad de sus poderdantes; que la duración del contrato es por seis meses, contados a partir de la firma de dicho contrato pudiendo prorrogarse de mutuo acuerdo. Que en el mes de octubre de 2004 y conforme a lo pactado en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento su poderdante manifestó verbalmente a la arrendataria su decisión de no continuar la relación arrendaticia por cuanto necesitaba el inmueble en cuestión y le informó que a partir del 21-01-05 comenzaba a correr la prórroga legal prevista en el artículo 38 literal “b” de la Ley arrendaticia y que concluida dicha prórroga el 21-01-06 debía hacer entrega del inmueble. Que en el transcurso de la prórroga legal la arrendataria le manifestó su deseo de adquirir en propiedad el inmueble arrendado y conforme a lo previsto en los artículos 42 y 44 de la Le de arrendamientos Inmobiliarios sus poderdantes en fecha 10-01-06 le notifican de la oferta de venta del inmueble y un plazo para el crédito, que rechazada la oferta de venta tácita o expresa la entrega del inmueble arrendado se perfeccionaría una vez vencido el plazo que se había acordado, es decir, el 01-03-06. Que no obstante, estando sobreavisada y en conocimiento la arrendataria que sus arrendadores necesitan el inmueble y vencidas todas las oportunidades que se le han brindado no ha dado cumplimiento a su obligación de desocupación y entrega del in mueble. Que por todo ello le demandan el desalojo con fundamento en las cláusulas 3 y 8 del contrato de arrendamiento, artículo 1.167 del Código Civil y en el artículo 34, literal b) de La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En la contestación de la demanda, la demandada de autos a través de su apoderado judicial, acepta como ciertos que la relación contractual arrendaticia comenzó el día 21-01-2000, y que en los diferentes contratos suscritos entre las partes se establecía que el término de duración era de seis meses fijos contados a partir de la firma y que sería prorrogable por acuerdo de ambas partes. Pero rechaza, que se le haya notificado en el mes de octubre de 04 el deseo de no continuar la relación arrendaticia, y menos aun que se le haya notificado que a partir del 21-01-05 comenzaría a correr la prórroga legal prevista en el artículo 38 literal “b” de la Ley arrendaticia y que concluía ésta el 21-01-06. Alega que la única notificación que se le hiciera fue en fecha 10-01-06 y que para esa fecha la relación arrendaticia había alcanzado 06 años y que por lo tanto de conformidad con lo preceptuado en el literal c) del precitado artículo la prórroga es de 02 años y que comenzaría a correr a partir del 21-01-06, que es cuando recibe la notificación donde se hace la oferta de venta.
Rechaza que se le haya notificado en el mes de octubre de 2004, su deseo de no continuar con la relación arrendaticia y menos aun que se le haya notificado que a partir del 21-01-05 comenzará a correr la prórroga legal prevista. Alega que la única notificación que le hizo la arrendadora fue el 10-01-06 y para esa fecha la relación arrendaticia había alcanzado 06 años y que por lo tanto de conformidad con lo preceptuado en el literal c) del precitado artículo la prórroga es de 02 años y que comenzaría a correr a partir del 21-01-06, que es cuando recibe la notificación donde se hace la oferta de venta. Rechaza y contradice que se fundamente la demanda en el artículo 34 literal c) de la Ley arrendaticia en el artículo 38 literal “b” de la Ley arrendaticia ya que ya que en ningún momento se ha alegado la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus particulares consanguíneos dentro del segundo grado o el hijo adoptivo, que no consta en ninguna parte del libelo de la demanda, ni existe esta justificación para que se fundamente en dicha norma. Que en la oportunidad que su mandante (10-01-06) recibe la notificación de la oferta de venta del inmueble les manifestó su deseo de comprar dicho inmueble y le solicitó un plazo para perfeccionar la venta, que no se habló más del asunto y la relación arrendaticia continuó en condiciones normales. Que dicha relación arrendaticia desde el 21-01-05 se ha mantenido en las mismas condiciones y pasó a ser por tiempo indeterminado cumpliendo su pago normalmente, por lo que no existe justificación alguna para pedir el desalojo del inmueble.
DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LAS PARTES
De las pruebas promovidas por la parte demandada de autos, en el numeral 1) Lo alegado en el libelo de la demanda y aceptado como fecha cierta del comienzo de la relación arrendaticia (21-01-2000), que demuestra que el arrendamiento tiene más de 05 años y por lo tanto la prórroga legal es la establecida en el artículo 38 literal c) de la Ley arrendaticia. 2) promuevo El contenido del recibo de notificación presentado por la demandante conjuntamente con el libelo de la demanda (en lo que respecta a la oferta de venta del inmueble), que sirve para demostrar que el inmueble fue ofertado por los arrendatarios y que en ningún momento pudiera invocarse el fundamento del artículo 34 literal b) invocado por el demandante. 3.) promuevo el documento presentado conjuntamente con el libelo de la demanda como única fecha de notificación de no continuar con la relación contractual de arrendamiento, este documento tiene fecha de 10-01-06.
De las pruebas promovidas por la parte demandante de autos, promueve en el capítulo I las posiciones juradas. En el capítulo II. Los testimoniales de los ciudadanos María Alejandra Piñero; Bellas Padilla Araque y María Ramona Paredes de Espinel. En el capítulo III. Promueve documentales. Reproduce en todas y cada una de sus partes los anexos consignados y que constan en el expediente de la causa. Solicita la prueba de Informes. Que se oficie al Registrador Subalterno de este Municipio, a los fines de que informe a este tribunal si los demandantes han protocolizado ante ese Despacho otro inmueble distinto al aquí descrito objeto del contrato de arrendamiento, registrado bajo el No. 36, tomo 3°, trimestre 4°, de fecha 14-11-96.
MOTIVACION DE LA SENTENCIA
Este tribunal pasa a decidir sobre el fondo de la controversia que quedó planteada en los siguientes términos; La parte actora en el libelo de la demanda esgrime que en fecha 21-01-2000, su poderdante LISBETH JUDITH BARRIENTOS MARQUEZ por documento privado cedió en arrendamiento un inmueble de su propiedad conformado por una casa para habitación familiar ubicado en e Barrio La Conquista, calle 4, No. 01.78, Parroquia Rómulo Betancourt del Municipio Alberto Adriani del Estado Mérida, a la ciudadana MARIA EUGENIA VARELA DE NAVA, también conocida como MARIA EUFENIA VARELA DE NAVA, que la duración del contrato es por seis meses, contados a partir de la firma de dicho contrato pudiendo prorrogarse de mutuo acuerdo.
La demandada de autos por su parte, acepta la existencia del contrato de arrendamiento sobre el inmueble descrito objeto del contrato cuyo desalojo solicita, y que la arrendadora se los dio en arrendamiento el día 21-01-2000, y que en los diferentes contratos suscritos entre las partes se establecía que el término de duración era de seis meses fijos contados a partir de la firma y que sería prorrogable por acuerdo de ambas partes.
Ahora bien, se observa de las actas del expediente que la demandante acompañó al libelo de demanda como instrumento fundamental (folio 9) copia fotostática de un contrato privado de arrendamiento, como suscrito entre ambas partes aquí contendientes. Siendo que la copia fotostática de un documento privado solo constituye una representación de ese instrumento que no contiene firma, siéndole imposible al adversario poder reconocer o negar la paternidad de esa firma en la oportunidad legal prevista en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por tal razón este tribunal tiene como no producido dicho documento privado contentivo contrato de arrendamiento, siéndole atribuida a dicha relación arrendaticia un carácter verbal e indeterminado, toda vez que ambas partes controversiales convienen en la etapa alegatoria de la existencia de la relación arrendaticia mediante un contrato de arrendamiento celebrado por seis meses y prorrogable a voluntad de las partes sobre el inmueble en cuestión que pasó a ser indeterminado; desprendiéndose ese carácter indeterminado del contrato, por cuanto no existe de los elementos probatorios promovidos medio alguno que demuestre la continuación del contrato como consecuencia de la prórroga convenida y desvirtúe el alegato de la demandada que dio cumplimiento al pago de los cánones de arrendamiento
Que en el mes de octubre de 2004 y conforme a lo pactado en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento su poderdante manifestó verbalmente a la arrendataria su decisión de no continuar la relación arrendaticia por cuanto necesitaba el inmueble en cuestión y le informó que a partir del 21-01-05 comenzaba a correr la prórroga legal prevista en el artículo 38 literal “b” de la Ley arrendaticia y que concluida dicha prórroga el 21-01-06 debía hacer entrega del inmueble. Que en el transcurso de la prórroga legal la arrendataria le manifestó su deseo de adquirir en propiedad el inmueble arrendado y conforme a lo previsto en los artículos 42 y 44 de la Le de arrendamientos Inmobiliarios sus poderdantes en fecha 10-01-06 le notifican de la oferta de venta del inmueble y un plazo para el crédito, que rechazada la oferta de venta tácita o expresa la entrega del inmueble arrendado se perfeccionaría una vez vencido el plazo que se había acordado, es decir, el 01-03-06.
A lo observa este tribunal, que el beneficio de la prórroga legal opera de pleno derecho en los contratos de arrendamiento a tiempo determinado, sean estos escritos o verbales, pues ello se desprende del contenido de los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y no es procedente en los contratos a tiempo indeterminado, bien sea que su inicio se deba a un contrato por tiempo determinado, pero que por haberse vencido el arrendatario lo continúe habitando sin oposición del arrendador, en las mismas condiciones y cumplimiento normal del pago de los cánones arrendaticios.
En cuanto a la notificación de oferta de venta que alega la arrendadora efectuó a la arrendataria en fecha 10-01-06, (folio 10) que acompaña al libelo de la demanda en copia fotostática promovida como prueba, y que es aceptado dicho alegato por la arrendataria cuando manifiesta que si fue notificada en esa fecha; este tribunal observa que dicha notificación no cumple con las previsiones contenidas en el artículo 44 de la Ley Arrendaticia, ya que la notificación debe ser auténtica, esto es judicial para que produzca consecuencias jurídicas y cumplirse los lapsos allí previstos en caso de que el arrendatario no diere respuesta en el tiempo previsto en la ley, como tampoco se lograre la venta transcurridos 180 días se debe practicar la notificación judicial de nuevo al arrendatario, razones por la que este tribunal no aprecia la notificación, ni le acuerda ningún valor probatorio, teniéndose dicha notificación como no cumplida.
Que no obstante alega la actora, estando sobreavisada y en conocimiento la arrendataria que sus arrendadores necesitan el inmueble y vencidas todas las oportunidades que se le han brindado no ha dado cumplimiento a su obligación de desocupación y entrega del in mueble. Que por todo ello le demandan el desalojo con fundamento en las cláusulas 3 y 8 del contrato de arrendamiento, artículo 1.167 del Código Civil y en el artículo 34, literal b) de La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
La demandada de autos rechaza y contradice que se fundamente la demanda en el artículo 34 literal b) de la Ley arrendaticia ya que en ningún momento se ha alegado la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus particulares consanguíneos dentro del segundo grado o el hijo adoptivo, que no consta en ninguna parte del libelo de la demanda, ni existe esta justificación para que se fundamente en dicha norma. Que en la oportunidad que su mandante (10-01-06) recibe la notificación de la oferta de venta del inmueble les manifestó su deseo de comprar dicho inmueble y le solicitó un plazo para perfeccionar la venta, que no se habló más del asunto y la relación arrendaticia continuó en condiciones normales. Que dicha relación arrendaticia desde el 21-01-05 se ha mantenido en las mismas condiciones y pasó a ser por tiempo indeterminado cumpliendo su pago normalmente, por lo que no existe justificación alguna para pedir el desalojo del inmueble.
De este último alegato de la actora y contradicho por la demandada, observa este tribunal, que de los hechos narrados en el libelo no se determina que necesidad tiene la actora del inmueble conforme lo estatuye el artículo 34, literal b) de la Ley Arrendaticia, ya sea para habitarla ella misma o para alguno de los parientes consanguíneos ya que se contradice cuando alega en el libelo haber ofertado el inmueble a la arrendataria y que esta no respondió oportunamente, creando mucha ambigüedad e imprecisión en los términos en que plantea su demanda, si es una necesidad de tipo económico, o necesidad del inmueble para habitarlo o para algún pariente consanguíneo de los señalados en la Ley Arrendaticia, siendo que de los alegatos del libelo de la demanda como de la contestación de la demanda, es que surgen los hechos controvertidos que van a ser objeto de prueba; razón suficiente por la que este tribunal no analiza el material probatorio promovido, y como consecuencia de ello no le queda otra alternativa a este tribunal sino la de declarar sin lugar la demanda por desalojo con fundamento en artículo 34, literal b) de la Ley Arrendaticia, en la parte dispositiva de este fallo
PARTE DISPOSITIVA
Por las razones que anteceden, este Juzgado Segundo de los Municipios Alberto Adriani, Andrés Bello, Obispo Ramos de Lora y Caracciolo Parra Olmedo de La circunscripción Judicial del Estado Mérida, Administrando Justicia en Nombre de La República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de La ley, DECLARA SIN LUGAR LA DEMANDA, interpuesta por la parte actora ciudadana Abg. AMELIA MENDOZA GONZALEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 4.701.567, Inpreabogado No.37.575, actuando en nombre y representación de los ciudadanos LISBETH JUDITH BARRIENTOS MARQUEZ Y ATILANO MENDOZA GONZALEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad No. 10.240.046 y 9.202.975, según consta de poder autenticado de fecha 13-01-06, bajo el No. 02, tomo 04, por ante La Notaría Pública de El vigía por DESALOJO DE VIVIENDA, contra la ciudadana MARIA EUGENIA VARELA DE NAVA, también conocida como MARIA EUFENIA VARELA DE NAVA, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cédula de identidad No. 8.033.567, domiciliada en esta ciudad de El vigía del Estado Mérida. En consecuencia no se ordena el desalojo de la ciudadana MARIA EUGENIA VARELA DE NAVA, también conocida como MARIA EUFENIA VARELA DE NAVA, ya identificada, del inmueble, consistente en una casa para habitación familiar ubicado en e Barrio La Conquista, calle 4, No. 01.78, Parroquia Rómulo Betancourt del Municipio Alberto Adriani del Estado Mérida, cuyo desalojo se demanda con fundamento en el artículo 34 literal b) de La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida en la presente causa.
Por cuanto la presente sentencia fue dictada dentro del lapso legal previsto en el artículo 890 del Código de Procedimiento civil, se acuerda no librar boletas de notificación a las partes. El lapso para la interposición del recurso de apelación comenzará a correr el primer día de Despacho siguiente a la publicación de la presente sentencia.
De conformidad con el artículo 243 ordinal 2° del Código de Procedimiento Civil se deja expresa constancia que la parte actora ciudadana Abg. AMELIA MENDOZA GONZALEZ, actuó en nombre y representación de los ciudadanos LISBETH JUDITH BARRIENTOS MARQUEZ Y ATILANO MENDOZA GONZALEZ; la demandada de autos constituyó apoderado judicial que la representara en la causa, al Abg. DENIS MOLINA DUGARTE, según consta de poder acta (folio 42) de fecha 27-04-06.
REGISTRESE, PUBLIQUESE Y COPIESE.
DADO, FIRMADO, SELLADO Y REFRENDADO EN LA SALA DE DESPACHO DEL JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS ALBERTO ADRIANI, ANDRES BELLO, OBISPO RAMOS DE LORA Y CARACCIOLO PARRA OLMEDO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MERIDA. El Vigía, a los veintidós días del mes de mayo de dos mil seis. Años 196° de La Independencia y 147° de La Federación.
LA JUEZ PROVISORIO

ABG. NEDDY SALAS MORILLO

LA SECRETARIA

ABG. YSABEL TERESA MARIN P.
En la misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo las dos y veinte minutos de la tarde, lo que certifico. La Sria