TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS
LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL ESTADO MÉRIDA

CAPITULO I
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
PARTE ACTORA: EMERITA HERNÁNDEZ DE ISEA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 3.766.538, de este domicilio y civilmente hábil.
Apoderado Judicial Abogado PABLO IZARRA GONZALEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 2.455.595, inscrito en Inpreabogado bajo el N° 5.299 y jurídicamente hábil.
PARTE DEMANDADA: FERNANDEZ GARCÍA GALVIS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 4.489.717, de este domicilio y hábil.

CAPITULO II
Se inicia el presente procedimiento mediante formal libelo de demanda incoada por la ciudadana Emerita Hernández de Isea, asistida por el Abogado PABLO IZARRA GONZALEZ, contra el Ciudadano FERNANDO GARCÍA GALVIS, identificado en autos, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. Dicha demanda fue admitida en fecha 26 de septiembre de 2006, emplazándose al demandado para que comparezca en el segundo día de despacho siguiente a dar contestación a la demanda.
Al folio 26, obra diligencia mediante la cual el ciudadano Fernando García Galvis, se da por citado en el presente juicio.
A los folios 29 al 36, obra escrito presentado por el Ciudadano Fernando García Galvis, mediante el cual contesta la demanda en los términos que consideró procedente y plantea la reconvención.
Al folio 45, obra auto del Tribunal mediante el cual admite la Reconvención planteada por la parte demandada.
A los folios 48 y 49, el apoderado de la parte actora mediante escrito contesta la reconvención planteada.
Abierta la causa a pruebas las partes promovieron las que consideraron procedentes y siendo la oportunidad de dictar sentencia este Tribunal lo hace en los términos siguientes:
CAPITULO III
En el libelo de la demanda, la ciudadana Emerita Hernández de Isea, parte demandante alega que suscribió un contrato en fecha 07 de agosto de 2001, con el ciudadano Fernando García Galvis, el cual fue autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Mérida. Que según la cláusula primera del contrato dio en arrendamiento un inmueble consistente en un apartamento situado en Residencias Rosa E, piso 5to, identificado con el N° 5-19. Que se convino en la cláusula que el plazo de duración del arrendamiento fuera de seis meses contados a partir del 01 de septiembre de 2001. Que se convino en una cláusula de depósito de garantía por la suma de Novecientos Mil Bolívares (Bs. 900.000,00).
Posteriormente suscribieron un nuevo contrato en fecha 24 de Septiembre de 2002, por un año contados desde el 01 de Septiembre de 2002. Luego en fecha 06 de Septiembre de 2004, suscribieron el último contrato cuya duración era de un año contados a partir del 01 de septiembre de 2004, el cual venció el 30 de agosto de 2005. Se convino en el mismo que el canon era de Bs. 320.000,00. Igualmente una cláusula penal, que en caso que el arrendatario estuviera obligado a entregar el inmueble y no lo hiciera, pagaría la cantidad de Bs. 13.000,00 diarios, por cada día de retraso.
Que de los contratos se evidencia la relación arrendaticia que existió y la cual tuvo una duración de cuatro años, contados desde el día 01-09-2001, hasta el 31-08- 2005, fecha en que finalizó el último contrato.
Que en atención a que la relación arrendaticia duro cuatro años de conformidad con la cláusula 38, literal b, le correspondía la prorroga legal de un año, contado desde el 01- 09- 2005, hasta el 31-08- 2006.
Que a pesar de no exigirlo le fue enviado por cortesía un telegrama al arrendatario recordándole el vencimiento de la prorroga legal.
Que dicho arrendatario se ha negado a devolverle el inmueble que le dio en arrendamiento por haberse vencido tanto el plazo contractual, como la prorroga legal arrendaticia.
Que por las razones expuestas demanda al ciudadano Fernando García Galvis, por cumplimiento de contrato, para que convenga o a ello sea obligado por el Tribunal, en: Primero: Que cumpla su obligación de devolver el inmueble que le fue dado en arrendamiento. Segundo: En pagar la cantidad de trece mil bolívares (Bs. 13.000,00) diarios, por cada día de retraso en la entrega del inmueble. Tercero: En pagar las costas Procesales.
Estima la demanda en la cantidad de Tres Millones de Bolívares (Bs. 3.000.000,00).
Fundamenta la demanda, en el artículo 38, literal b y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en el Artículo 1167 del Código Civil.
SEGUNDO
En la oportunidad de dar contestación al fondo de la demanda, la parte demandada expuso:
Que es cierto que en fecha 7 de agosto de 2001, suscribió con la actora un contrato de arrendamiento, el cual fue autenticado por ante la Notaría Publica Primera de Mérida, en donde se le cedió el inmueble suficientemente descrito en el libelo de demanda.
Que es cierto que el 24 de septiembre de 2002, se le otorgo un nuevo contrato de arrendamiento en las mismas condiciones que lo afirma la actora. Que es cierto también que en fecha 6 de septiembre de 2004, se otorgó el último contrato de arrendamiento, cuyo vencimiento era para el 1 de septiembre de 2005 y no como lo afirma la actora al indicar que vencía el 31- 08- 2005.
Que niega, rechaza y contradice que hubiera tenido una relación arrendaticia con la actora, cuatro años contados a partir del día 1 de septiembre de 2001.
Que niega, rechaza y contradice por incierto que le correspondiera de pleno derecho una prorroga máxima de un año, como lo afirma la actora.
Niega, rechaza y contradice que se hubiere negado a devolver el inmueble que se le otorgó en arrendamiento toda vez que el mismo pasó de un contrato de arrendamiento determinado a un contrato de arrendamiento indeterminado.
Niega, rechaza y contradice que este en la obligación de devolver el inmueble que se le dio en arrendamiento, toda vez que esta obligación aún no es exigible.
Niega y rechaza que adeude a la actora la cantidad de trece mil bolívares (Bs. 13.000,00) diarios, por cada día de retraso, por no hacerle entrega material del inmueble arrendado, tal como lo establece el último contrato de arrendamiento y así mismo niega que adeude costas y costos procesales.
Que la verdad es que la relación arrendaticia se desarrolló de la siguiente forma: en fecha 7 de agosto de 2001, celebró un contrato de arrendamiento con la ciudadana Emerita Hernández de Isea, donde se le cedió el inmueble en arrendamiento, el cual fue otorgado por ante la Notaría Publica Primera de Mérida. Que en la cláusula novena se expresa que la duración del contrato esa de seis meses contados a partir del 01 -09-2001, por consecuencia vencía el 01-03-2002, y donde se le notificó en fecha 20 -02-2002. Que transcurrida la prorroga, la cual venció el 01-09-2002, y es el 24 -09-2002, que se firmó un nuevo contrato, el cual fue autenticado por ante la ya citada Notaría Pública Primera de Mérida, y en la cláusula novena se establecía un lapso de duración de un año, contado a partir de 01-09-2002, que igualmente se le notificó por vía de telegrama que el contrato vencía el 30 -08- 2003 y se le hizo referencia que gozaba de la prorroga legal.
Que vencida la misma continuó ocupando el inmueble objeto del contrato por un periodo de siete meses continuos y no se otorgó ningún otro contrato.
En fecha 6-09-2004, le otorgaron un nuevo contrato Notariado por ante la Notaría Pública Segunda de Mérida, por el cual se fijó una duración de un año a partir del 01- 09- 2004 y de la misma forma se le notificó en fecha 29 de agosto de 2005, que el contrato se vencía el 30 -10-2005, pero es el caso que el contrato vencía era el 01- 09-2005 y no el 30 -10-2005, por lo en consecuencia de existir alguna prorroga legal el vencimiento debería ser a partir del 01- 03-2006, no obstante ha continuado usando el referido inmueble bajo la modalidad de un contrato de arrendamiento verbal indeterminado.
Que la conducta contractual sostenida por la demandante al haber tenido tres contratos por escrito, adicionándoles el cumplimiento de la prorroga y alguno de ellos con una diferencia de días y no hubo lapso de separación con el inmueble objeto de arrendamiento desde la fecha que se otorgó el primer contrato de arrendamiento, situación que demuestra la irregularidad de la situación planteada, pues no puede darse por concluido un contrato, gozar de la prorroga y otorgar un nuevo contrato simultáneamente sin pensar en la continuidad contractual.
Que la ciudadana Emerita Hernández, había decidido no dar continuidad al contrato de arrendamiento verbal que tienen contraído como consecuencia del vencimiento de los contratos escritos con sus prorrogas legales, a pesar de haber transcurrido 7 meses del vencimiento del último de los mismos.
Que la actora miente al no indicar que por cada contrato suscrito, se le otorgó la correspondiente prorroga legal e igualmente miente al no indicar que su última prorroga legal venció el mes de marzo de 2006, tratando de disfrazar su error y no aceptar que erróneamente le otorgó una prorroga inexistente para tratar de ajustarlo a su conveniencia.
Que la actora reconoce que la prórroga legal se inicia de pleno derecho, no obstante gozó de todas y cada una de las prórrogas legal originadas con ocasión a cada uno de los contratos de arrendamiento, pero deliberadamente se pretende con la acción engañar la buena fe, pues cambia la verdadera fecha del vencimiento de la última prórroga.
Que mantuvo con la actora una relación arrendaticia de cinco años y treinta y ocho días y una relación contractual de dos años y seis meses sobre el mismo inmueble.
Que la arrendadora pretende hacer ver al Tribunal que su conducta encuadra en el artículo 38 ordinal b, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con el único fin de perjudicar su estabilidad contractual que le ampara sobre el inmueble en cuestión en virtud de haberse vencido la última prórroga de ley en fecha 1 de marzo de 2006, con el agravante de haberse continuado cobrando los cánones de arrendamiento, lo que se traduce en la configuración de un contrato de arrendamiento indeterminado sobre el citado inmueble.
Planteada la situación y en virtud de haberse vencido la última prórroga de Ley el 01-03-2006, con el consecuencial cobro de los cánones y con fundamento en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, reconviene en su carácter de inquilino del contrato verbal indeterminado, como en efecto reconviene a la ciudadana Emerita Hernández de Isea, en su carácter de arrendadora para que convenga o en su defecto sea condenada, en: Primero: Que entre los contratos escritos de arrendamiento, medio una continuidad, al no haber cesado y cumplidas sus obligaciones, desde el día 01 -09- 2001, hasta el 01-09-2005.
Segundo: La existencia de un contrato de arrendamiento indeterminado del inmueble identificado.
Tercero: Que por tratarse de un contrato bilateral, ejecute su obligación de mantener su posesión precaria en el inmueble objeto de arrendamiento, en las mismas condiciones establecidas en los anteriores contratos.
Fundamenta la acción en los artículos 1264, 1167, 1614, del Código Civil Venezolano, en concordancia con los artículos 1, 7 y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Estimo la reconvención en la cantidad de tres millones de bolívares.
Por encontrarse demostrado en las actas procesales, los argumentos que falsamente es esgrimieron en el libelo de demanda y que originaron la solicitud prevista en el artículo 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario relacionado con el secuestro, hecho éste que perjudica su estabilidad familiar en el inmueble. Y solicita se decrete como medida cautelar innominada y provisoria, la suspensión del secuestro del inmueble ordenada en el cuaderno de medidas.
CAPITULO IV
De lo expuesto por las partes tanto en el libelo de la demanda como en su contestación se desprende que las razones de hecho y de derecho a la cual queda circunscrita la presente acción son: Para la demandante el hecho de que las partes suscribieron contratos de arrendamiento en varias ocasiones y siendo el último contrato el suscrito a partir del 01 de septiembre de 2004, el cual venció el 30 de agosto de 2005, pues cuya duración era de un año.
Que la relación arrendaticia duro cuatro años y en virtud de ello le correspondía la prorroga legal de un año, contado desde el 01- 09- 2005, hasta el 31-08- 2006.
Que a pesar de no exigirlo le fue enviado por cortesía un telegrama al arrendatario recordándole el vencimiento de la prorroga legal.
Pero que el arrendatario se ha negado a devolverle el inmueble que le dio en arrendamiento por haberse vencido tanto el plazo contractual, como la prorroga legal arrendaticia.
Como fundamentos de derecho cita la parte actora en el artículo 38, literal b y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en el Artículo 1167 del Código Civil.
La parte demandada se fundamenta en el hecho de que en fecha 6-09-2004, le otorgaron un nuevo contrato Notariado por ante la Notaría Pública Segunda de Mérida, por el cual se fijó una duración de un año a partir del 01- 09- 2004 y de la misma forma se le notificó en fecha 29 de agosto de 2005, que el contrato se vencía el 30 -10-2005, pero es el caso que el contrato vencía era el 01- 09-2005 y no el 30 -10-2005, por lo en consecuencia de existir alguna prorroga legal el vencimiento debería ser a partir del 01- 03-2006, no obstante ha continuado usando el referido inmueble bajo la modalidad de un contrato de arrendamiento verbal indeterminado.
Que mantuvo con la actora una relación arrendaticia de cinco años y treinta y ocho días y una relación contractual de dos años y seis meses sobre el mismo inmueble.
Que reconviene en su carácter de inquilino del contrato verbal indeterminado, como en efecto reconviene a la ciudadana Emerita Hernández de Isea, en su carácter de arrendadora para que convenga o en su defecto sea condenada, en: Primero: Que entre los contratos escritos de arrendamiento, medio una continuidad, al no haber cesado y cumplidas sus obligaciones, desde el día 01 -09- 2001, hasta el 01-09-2005.
Segundo: La existencia de un contrato de arrendamiento indeterminado del inmueble identificado.
Tercero: Que por tratarse de un contrato bilateral, ejecute su obligación de mantener su posesión precaria en el inmueble objeto de arrendamiento, en las mismas condiciones establecidas en los anteriores contratos.
Como fundamento de Derecho cita los artículos 1264, 1167, 1614, del Código Civil Venezolano, en concordancia con los artículos 1, 7 y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
CAPITULO V
Previo a la decisión de fondo pasa este Tribunal a pronunciarse acerca de la naturaleza de la relación arrendaticia que vinculó a las partes y en tal sentido trae a colación los criterios doctrinales
Al respecto este Tribunal trae a colación doctrina tomada de la obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario” Volumen 1: Parte sustantiva y Procesal – Autores: Gilberto Guerrero Quintero y Gilberto Alejandro Guerrero Rocca:
LA RELACIÓN INDETERMINADA
El contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use, sin determinarse por cuánto tiempo, o que habiéndose inicialmente fijado un lapso temporal mediante escrituración, se le dejó después de vencido el plazo en posesión y mediante la percepción del pago arrendaticio, sin que pueda conocerse anticipadamente el momento de su conclusión temporal.
En efecto, como la relación arrendaticia puede aparecer por el solo consentimiento interpartes, sin necesidad de escrituración alguna, ese hecho concurrente de voluntades podría determinar allí mismo una dirección precisa, pero de difícil prueba.
En ese concepto hacemos referencia únicamente a la relación arrendaticia inmobiliaria, escriturada o no; pero que de ser verbal la misma tiene más vinculación con el contrato por tiempo indeterminado, dejando la relación arrendaticia determinada para el acto escriturado, debido a la dificultad probatoria de ésta si no se ha previamente documentado. No quiere significarse la imposibilidad probatoria de la relación determinada, sino que la propia ley exige en determinados casos que aquélla sea por escrito, como en el caso del artículo 4° del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, que se refiere al derecho preferente arrendaticio en beneficio del arrendatario para continuar ocupando el inmueble, siempre que tenga suscrito contrato a plazo fijo.
La indeterminación temporal no consiste en falta de tiempo, sino por el contrario existe un tiempo, pero impreciso o incierto en orden a su límite cuántico, toda vez que las partes no han precisado la extensión del mismo, aun cuando no tiene lugar, bajo ninguna forma o modalidad, la perpetua ilimitación; pudiendo emerger la misma luego de una precisa determinación temporal cuando las parte han acordado una duración determinada y luego de vencida la misma se vuelve indeterminada como acontece con la tácita reconducción, o por causa de la imprevisión de las partes que no fijaron la duración del contrato en el momento de celebrarlo.
En el concepto que hemos anotado se observan dos momentos precisos: el tiempo inicial que siempre se conoce, pues no puede existir el contrato de arrendamiento sin un punto de partida, o el comienzo de la relación arrendaticia bajo un tiempo insurgente, que es al propio tiempo la oportunidad en que empieza a sucederse el hecho temporal arrendaticio; o el nacimiento de la duración del contrato como hecho temporal interpartes regulado por el Derecho. Es el momento preciso o el punto de partida específico y concreto en el tiempo, demostrativo que en determinada fecha tiene o ha tenido lugar el inicio de un espacio de tiempo para el arrendatario y el arrendador; y el tiempo indeterminado de conclusión, sin final preciso o aparente, que no se conoce anticipadamente el momento de su término, conclusión o agotamiento, o el momento iniciado que no se sabe cuándo culmina, sin precisión del hecho temporal que se extingue como llegada a la conclusión del término iniciado, es como la incógnita de la extinción del inicio que ha transcurrido y que no llega todavía a su final, pero que la ley se ocupa para que la relación no se a perpetua y aporta la solución para concluir la duración indefinida, mediante el instituto de la desocupación o desalojo en los términos del artículo 1° del derogado Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda; o debido a la voluntad de las partes, cada una dentro de una especificidad formal que puede dar lugar a esa terminación; o por otros medios concluye antes de la precariedad arrendaticia. No obstante, se toma en consideración, para no caer en equívocos, que la indeterminación del tiempo no es indeterminación de la prestación, puesto que la del arrendador (proporcionar el goce y uso de la cosa), como la propia del arrendatario (pagar el canon arrendaticio en la forma establecida en el contrato) están perfectamente definidas. Nos referimos, de modo específico, únicamente a indeterminación de la duración.
LA RELACIÓN A PLAZO FIJO
Se trata de precisar, en lo posible, cuándo estamos en presencia de un contrato por tiempo determinado y algunas consecuencias características que le son propias, labor que requiere de cierta indagación que conduzca al conocimiento de ese tipo de relación temporal que tantos inconvenientes pareciera ocasionar en la praxis.
En el ámbito inmobiliario, el contrato es a tiempo determinado cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use un lapso temporal, específicamente establecido en el contrato, mediante el pago de un canon o precio.
En el contrato de arrendamiento escrito, las partes casi siempre establecen el término inicial (dies a quo), o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y, asimismo, el término final (dies ad quem), es decir, el momento en que esa longitud temporal llega a su término o agotamiento conclusivo. En este caso, cuando las partes señalan el término final, de cesación de los efectos, se da la existencia del contrato a tiempo determinado; no obstante que como ya tuvimos ocasión de observar, existen casos en los que aun cuando las partes no hayan fijado un plazo determinado (indeterminación de tiempo por causa de imprevisión) es la ley la que lo establece exclusivamente en protección del arrendatario, como ocurre en el arrendamiento de un predio rústico de no haberse establecido la duración del contrato, en cuya circunstancia se entiende celebrado por un año, salvo que se requiera más tiempo para la recolección de los frutos que la finca produzca por una vez, aun cuando ese tiempo pase de dos o más años, pues entonces se entenderá el arrendamiento por tal tiempo (art. 1.626, CC); llegando a su conclusión por el solo vencimiento del término sin que exista necesidad de desahucio, aun cuando tal relación por tiempo determinado deviene de la indeterminación temporal en que incurrieron las partes, también puede acontecer que vencido el tiempo por determinación legal si el arrendatario continua en posesión del fundo sin oposición del arrendador, se entenderá verificado un nuevo arrendamiento cuya duración dependerá del tiempo que necesite el arrendatario para la recolección de los frutos del modo antes indicado.
Aunque el término es un acontecimiento cierto, se distingue entre cierto e incierto, según sea o no cierto el día en que se realizará un hecho, que indudablemente, debe verificarse. El término cierto es aquel que se denomina certus an et certus quando. El término incierto es el certus an, incertus quando que se observas en la relación temporal arrendaticia indeterminada, que aun cuando tiene un término inicial cierto (inicio o comienzo de la relación en su temporalidad), sin embargo, es incierta su conclusión temporal, al no conocerse anticipadamente el momento conclusivo de su inicio, no obstante que no será a perpetuidad la relación, además de que existen modos o formas para poner término a la misma.
El término final es característico del arrendamiento por tiempo determinado, aun cuando no exclusivo del mismo, puesto que si del arrendamiento sin determinación temporal se trata, éste bajo ninguna forma puede existir a perpetuidad debido a que siempre se le podrá poner término de conformidad con lo dispuesto en la ley o según la previsión de las partes. Si observamos lo dispuesto en el artículo 1.559 del Código Civil, pareciera que con el solo vencimiento de ese término el contrato queda extinguido, concluido, terminado (Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye el día prefijado, sin necesidad de desahucio). Sin embargo no es así, pues según el artículo 38 de la LAI, los contratos celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las reglas que tal norma contempla (vid. Prórroga legal). Además, el propio artículo 1.600 ejusdem, se ocupa de clarificar que:
Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo; no obstante que:
Si ha habido desahucio, el arrendatario, aun cuando haya continuado en el goce de la cosa, no puede oponer la tácita reconducción. (art. 1.601, CC).
Sin embargo, este principio puede dejar de aplicarse aun cuando se haya producido o practicado el desahucio, que puede resultar ineficaz por la existencia de la prórroga legal a que tiene derecho el arrendatario, si el arrendador después del mismo realiza alguna actividad demostrativa o conducente de querer mantener la relación obligatoria con el arrendatario después de agotada o concluida la prórroga legal, o debido a que la misma no procede de no encontrarse el arrendatario en cumplimiento de sus obligaciones contractuales y legales al vencimiento del plazo establecido, en cuyo caso podría pensarse que el desahucio quedó desistido, ya sea porque el arrendador lo dejó expresamente sin efecto o en razón de haber recibido el pago del precio, o por cualquier otra circunstancia demostrativa de ese desistimiento.
El término final o resolutorio, al decir de Beltrán De Heredia, señala el momento en que la prestación debe cesar. Precisamente por su propia naturaleza no se concibe en las obligaciones de tracto único que agotan la prestación misma en el momento del cumplimiento, dando o haciendo aquello en que consista el objeto de la obligación. Tiene posibilidad de existencia en las obligaciones de ejecución continuada o de tracto sucesivo, que puedan tener necesidad de una limitación en su duración: Contratos de sociedad, depósito, arrendamiento, mandato, suministro, etc. A veces, afirma, puede suceder que el cumplimiento de este término final señala el vencimiento de un término suspensivo para la otra parte, con respecto a obligaciones accesorias o a consecuencia de la principal. Así por ejemplo, la obligación de restituir la cosa en el arrendamiento, comodato, depósito. (Cumplimiento de las Obligaciones, p. 264, Edit. de Derecho Privado). E incluso, se afirma que de la misma manera, en el caso del término final, no es que el contrato deje de ser válido y perfecto: simplemente, sus efectos cesan, es decir, se extinguen (Messineo, Doctrina General del Contrato, vol. 1, p. 210). Es de observar que la valorización de Messineo, entendemos nosotros, vale como principio general porque este autor hace la anotación para cualquier contrato, lo que no resulta aplicable al contrato de arrendamiento en donde las partes, habiendo establecido claramente los términos inicial y final, al propio tiempo han podido perfectamente expresar su intención y voluntad expresa para que al vencerse el término final, el contrato continúe según las modalidades expresadas por los intervinientes, por otro lapso igual o diferente, pues, entonces allí los efectos no cesan y el contrato continuará vigente, esto es, no se extingue, sino que este acontecimiento se producirá con posterioridad al vencerse el tiempo establecido, en los términos indicados en la ley o según el acuerdo de los contratantes. De modo que esa prolongación del lapso temporal, hace que el contrato continúe produciendo los efectos: éstos naciendo y existiendo, dando lugar y vida a las obligaciones correspectivas de los sujetos intervinientes en esa relación arrendaticia.
Aplicando los conceptos doctrinarios anteriormente expresados, esta Juzgadora observa que en el contrato de arrendamiento fundamento de la demanda, en su cláusula tercera establece: “El plazo de duración del presente contrato será de seis meses, contados a partir del primero de agosto de 2004 (01-08-2004) hasta el día treinta y uno de enero de 2005 (31-01-2005). Se entenderá prorrogado por un período igual, siempre y cuando alguna de las partes no avisare a la otra su voluntad de darlo por terminado antes de los sesenta días precedentes o que anteceden a la fecha de vencimiento; esta prórroga, si la hubiere, será por tiempo fijo y en ningún caso las partes podrán alegar que el presente contrato o su prórroga sea por tiempo indeterminado.”
Así las cosas, tenemos que el contrato de arrendamiento que obra de los folios 04 al 06, se trató de un contrato a tiempo determinado, en el sentido que en el instrumento signalamático perfecto arrendaticio, se estipulo un plazo fijo de duración, y que vencido el mismo operó de pleno derecho la prorroga legal vencida esta, le correspondía al arrendatario cumplir con el contrato de arrendamiento en los términos convenidos, tal y lo comunicó la parte actora mediante telegrama con acuse de recibo enviado en fecha 08 de marzo de 2006 y recibido 13 de marzo del 2006, conforme acuse de recibo de fecha 24 de marzo de 2006, los cuales obran agregados a los folios 16 al 19, respectivamente, y debido al incumplimiento por parte del arrendatario en las obligaciones arrendaticia pactadas da lugar a demandar el Cumplimiento del contrato y a la extinción de la relación arrendaticia que vinculó a las partes. Y así se decide.
CAPITULO VI

Ahora bien por cuanto el demandado en la oportunidad en que contesto la demanda planteo la reconvención en los términos siguientes:
Primero: Que entre los contratos escritos de arrendamiento suscritos, medió una continuidad, al no haber cesado y cumplido las obligaciones, desde el día 01 – 09- 2001 hasta el día 01 de septiembre de 2005.
Segundo: De la existencia de un contrato de arrendamiento indeterminado del inmueble identificado en libelo a partir del día 2 de marzo de 2006.
Tercero: Que por tratarse de un contrato bilateral, ejecute el demandante, su obligación de mantener su posesión precaria en el inmueble objeto del arrendamiento.
Fundamenta la acción en los artículos 1264, 1167, 1614, del Código Civil Venezolano, en concordancia con los artículos 1, 7 y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En la oportunidad de dar contestación la parte actora reconvenida lo hizo en los siguientes términos:
Primero: Que la parte demandada reconoce expresamente, haber suscrito y celebrado con su poderdante tres contratos de arrendamiento y reconoce en forma expresa que tales documentos hacen plena prueba y con lo cual queda demostrado: a) La cualidad de arrendador y arrendatario de las partes. B) El inmueble objeto del arrendamiento y de los bienes que recibió el arrendatario, que constan en el inventario. C) El monto del canon de arrendamiento mensual. D) El monto de la cláusula penal y la causa por la cual se hace exigible. E) Que de las cláusulas referentes a la temporalidad se evidencia en forma clara e inequívoca, que la relación arrendaticia se inició el día 01 -09- 2001 y el último plazo contractual venció o concluyó el 31 de 08 de 2005 y desde esta última fecha, se inició a favor del arrendatario su derecho a disfrutar la prorroga legal arrendaticia, conforme a lo establecido en el literal b, del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, de un año, contado a partir del 01 -09- 2001 al 31- 08 – 2006.
Segundo: Que en ningún caso, un telegrama o cualquier otro documento privado, puede interrumpir la vigencia del lapso o plazo del arrendamiento contractual convenido y menos aún la vigencia y transcurso de la prorroga legal arrendaticia, que es potestativa únicamente de el arrendatario.
Tercero: Que no es cierto como lo señala el demandado que la prorroga arrendaticia haya vencido el 01- 03- 2006, pues la misma venció el 31 -08- 2006 y al no haber devuelto el arrendatario el inmueble y los bienes señalados en el inventario fue lo que motivo a demandar por incumplimiento.
Cuarto: Que no es cierto, que la relación arrendaticia existente sea devenida de una relación, a tiempo indeterminado, ya que una vez vencido el plazo contractual, se inició la prorroga legal y además los telegramas no pueden desvirtuar lo convenido en documentos autenticados.
Quinto: Que como lo indica el demandado reconviniente en el numeral primero de su petitorio que en la relación arrendaticia medió una continuidad, al no haber cesado y cumplidas las obligaciones desde el 01 -09- 2001, pero lo que no es cierto y por lo tanto lo rechaza es que fuera hasta el 01 – 09- 2005, ya que lo cierto es que venció el 31 – 08- 2005.
Sexto: Que no es cierto que entre las partes existiera un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado desde el 01- 03- 2006.
De lo expuesto tanto en la reconvención como en la contestación a la misma, esta sentenciadora observa que en cuanto al alegato de la parte demandada reconviniente, con relación a la temporalidad de los contratos de arrendamiento, tal y como quedo establecido en el capítulo que antecede los contratos suscritos por las partes son a tiempo determinado, venciendo el último el día 31 de agosto de 2005, fecha en la cual le nació al arrendatario reconviniente el derecho de disfrutar de la prorroga legal establecida en el literal b, del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que en el presente caso dado la duración de la relación arrendaticia le correspondía un año contados a partir del 31 de agosto de 2005, hasta el 31 de agosto de 2006; es por lo que en virtud de los razonamientos que anteceden la reconvención planteada por el demandado ha de declararse sin lugar por ser contraria a derecho los hechos esgrimidos por la parte demandada reconviniente con todos los pronunciamientos de ley, inclusive la condena al pago de las costas procesales. Y así queda establecido.
CAPITULO V
Resuelto los puntos anteriores, pasa este Tribunal a pronunciarse sobre el fondo de la controversia previo el análisis de los elementos probatorios que fueron promovidos por cada una de las partes. La parte demandante promovió las siguientes:
Primero: Valor y mérito de los tres contratos de arrendamiento que fueron acompañados al libelo de la demanda.
Segundo: Prueba de exhibición, de conformidad con lo previsto en el artículo 436 del Código de Procedimiento, pide que la parte reconviniente exhiba los recibos correspondientes al pago del canon de arrendamiento de los meses de junio, julio y agosto del año 2006.
En cuanto a la prueba contenida en el numeral primero, relacionado con los contratos de arrendamiento los cuales fueron debidamente autenticados por ante la Notaría Pública, esta sentenciadora, le da valor probatorio de documento público a dicho contrato de conformidad con lo establecido en el artículo 1357, del Código Civil, en concordancia con el encabezamiento del artículo 429 del Código de procedimiento Civil. Y así queda establecido.
En cuanto a la prueba contenida en el numeral segundo, relacionado con la exhibición de los recibos correspondientes al canon de arrendamiento de los meses de junio, julio y agosto de 2006, esta sentenciadora, tomando en consideración que la parte actora al solicitar la prueba de exhibición acompañó fotocopia de dicho medio probatorio y a su vez la parte demandada en la oportunidad legal trajo a los autos los originales de los mismos y dado que a la hora y fecha señalada por este Tribunal para que tuviera lugar la exhibición de dichos documentos no hubo oposición de las partes en cuanto a la veracidad y autenticidad del contenido de dichos instrumentos probatorio, es por lo que este Tribunal considera que es exacto el texto de los documentos y como cierto los datos afirmados en los mismos por el solicitante acerca del contenido de ellos, referido al monto del canon de arrendamiento y el vencimiento de la prorroga legal arrendaticia a que se hace referencia en el aludido instrumento probatorio, todo de conformidad como lo establece el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, en su último aparte. Y así queda establecido.
La parte demandada promovió las siguientes pruebas:
Primero: Promueve los contratos de arrendamiento insertos a los folios 4 al 12 del expediente, para probar la fecha de inicio, así como la fecha de culminación de cada contrato.
Segundo: Promueve las misivas (telegramas) con sus acuse de recibo del Instituto Postal telegráfico inserto a los folios 37 al 42, los cuales no fueron desconocidos.
Tercero: Promueve la misiva (telegrama) emitido por el Instituto Postal Telegráfico de fecha 10-03-2006, con acuse de recibo, pretendiéndose descontar cualquier otra prorroga legal no establecida en la Ley.
En cuanto a prueba contenida en el numeral primero, relacionado con los contratos de arrendamiento, esta sentenciadora, ya hizo su pronunciamiento cuanto fueron analizadas las pruebas de la parte actora. Y así queda establecido.
En cuanto a la prueba contenida en los numerales segundo y tercero, relacionado con los telegramas que fueron enviados al arrendatario, esta sentenciadora, por cuanto de los mismos queda evidenciado el lapso de duración de la relación arrendaticia, que es de cuatro años, y a su vez el vencimiento de la prorroga legal que conforme a derecho le correspondió al arrendatario, razón por la cual este Tribunal, aplicando el principio de la comunidad de la prueba le da valor probatorio a favor del demandante, de principio de prueba por escrito, conforme lo establecido en el encabezamiento del artículo 1371, del Código Civil Venezolano y el artículo 444, del Código de Procedimiento Civil. Y así queda establecido.
Del análisis que ha hecho el Tribunal de los elementos probatorios que obran en autos, ha llegado a las siguientes conclusiones:
- Que a las partes las vinculó una relación arrendaticia mediante contratos de arrendamiento autenticados por ante la Notaría de Mérida, en fechas 07 de Agosto de 2001, 24 de septiembre de 2002 y 06 de septiembre de 2004, los cuales son a tiempo determinado.
- Que la parte actora logró demostrar lo alegado en el libelo de la demanda en el sentido que la parte demandada tal como quedó establecido una vez vencido el lapso de duración del último contrato de arrendamiento, el demandado comenzó a hacer uso de la prorroga legal la cual venció el día 31 de agosto de 2006, y vencida esta no hizo entrega del inmueble arrendado incumpliendo así el contrato suscrito entre las partes.
- Que la parte demandada durante el juicio no logró desvirtuar los alegatos esgrimidos por la parte actora en el libelo de la demanda, esto es con respecto a que el demandado incumplió el contrato de arrendamiento al no hacer entrega del inmueble una vez que se venció la prorroga legal.
- Que por las razones que anteceden la presente demanda debe ser declarada con lugar con todos los pronunciamientos de ley.

DECISIÓN
Por lo anteriormente expuesto este Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en nombre de la República Bolivariana y por autoridad de la Ley DECLARA CON LUGAR LA DEMANDA, intentada por la ciudadana EMERITA HERNÁNDEZ DE ISEA, asistida por el Abogado PABLO IZARRA GONZÁLEZ, identificados en autos, contra el Ciudadano GARCÍA GALVIS FERNANDO, igualmente identificado, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, y en consecuencia se decreta: PRIMERO: Se ordena el cumplimiento del contrato de arrendamiento y consecuencialmente la entrega del inmueble al arrendatario del inmueble consistente en un apartamento distinguido con el Nº 5-19, del piso 5º, situado en las Residencias Rosa E, con los bienes determinados en el inventario que se acompaño como anexo y que obra a los folios 13, 14 y 15. SEGUNDO: Se declara sin lugar la reconvención planteada por el demandado Fernando García Galvis, contra la Ciudadana Emerita Hernández. TERCERO: Se ratifica la medida de secuestro decretada por este Tribunal y ejecutada por el Juzgado Segundo Ejecutor de medidas de esta circunscripción Judicial en fecha 19 de Octubre de 2006, sobre el inmueble consistente en un apartamento distinguido con el Nº 5-19, del piso 5º, situado en las Residencias Rosa E.
CUARTO: Se condena a la parte demandada al pago de la suma de SEISCIENTOS TREINTA Y SIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 637.000,00), a razón de TRECE MIL BOLÍVARES (Bs. 13.000,00), diarios contados desde el 01 de septiembre de 2006, hasta el 19 de octubre de 2006, por el retardo en la entrega del inmueble tal como lo establece la cláusula penal del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes. QUINTO: Se condena a la parte demandada al pago de las costas procesales conforme lo establece el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Por cuanto el presente fallo fue publicado fuera del lapso legal, de conformidad con lo previsto en el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Artículo 233 ejusdem, se ordena la notificación de las partes o de sus Apoderados, a cuyo efecto se ordena librar las respectivas Boletas de Notificación, y una vez que conste en autos la última Notificación practicada, en el día hábil de despacho siguiente, comenzará a discurrir el lapso para interponer los recursos que consideren procedentes en derecho.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada.
DADA, FIRMADA Y SELLADA EN LA SALA DEL JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA. Mérida, a los veintiocho día de noviembre de dos mil seis. Años 196° de la Independencia y 147° de la Federación.

LA JUEZ PROVISORIO,

DRA. RORAIMA MÉNDEZ DE MAGGIORANI

EL SECRETARIO,

ABG. JESÚS ALBERTO MONSALVE

En la misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo las 2:30 de la tarde, se dejó copia en el archivo del Tribunal. Se libraron las boletas de notificación.
EL SECRETARIO,

ABG. JESÚS A. MONSALVE