TSJ Regiones - Decisión

LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA

196º y 147º

Ingresó el presente expediente a esta instancia judicial, y se le dio entrada en esta Alzada tal y como consta al folio 117 en virtud de la apelación formulada por el abogado en ejercicio ORLANDO ENRIQUE PEÑA AVENDAÑO, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 17.719 y titular de la cédula de identidad 3.032.842, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano GIOVANNY LÓPEZ MUÑOZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 9.385.085, domiciliado en Mérida Estado Mérida y civilmente hábil; apelación que se refiere a la sentencia definitiva emanada del Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y Santos Máquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, de fecha 4 de julio de 2.006 que riela del folio 91 al 105.
El presente juicio que por cumplimiento de contrato de arrendamiento, y que fue admitido tal y como se desprende al folio 9, se evidencia a los autos que el mismo fue reformado según consta al folio 21 y admitida según auto inserta al folio 25, tal reforma fue interpuesta por la abogado en ejercicio ROSAURA DEL SOCORRO GUILLÉN TORRES, inscrita en el Inpreabogado bajo el número 60.948 y titular de la cédula de identidad número 8.049.496, en su condición de apoderada judicial del ciudadano GERARDO ALÍ BECERRA LA CRUZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 8.351.354 y civilmente hábil, contra el ciudadano LÓPEZ MUÑOZ GIOVANNY.
En el escrito libelar reformado la parte actora señaló entre otros hechos los siguientes: a) Que en fecha veintisiete (27) de agosto de 2.004, suscribió contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Segunda del Estado Mérida con la parte accionada. b) Que el referido contrato fue estipulado sobre un inmueble de su propiedad, constituido por un anexo que forma parte de un inmueble ubicado en la Avenida Principal Chorros de Milla, Urbanización Los Pinos, Pasaje 1, número 0-11, Parroquia Milla del Municipio Libertador del Estado Mérida, constante de: una habitación con un recibo, cocina comedor, dos baños, con entrada individual y con punto referencial, la entrada al “Bar Restaurante Rincón Trujillano” a mano derecha. c) Que el referido contrato fue establecido a término fijo, esto es, treinta (30) de junio del 2.004 al treinta (30) de junio del 2005. d) Que el canon de arrendamiento convenido fue por la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 120.000,oo). e) Que fue realizado un convenio por vía privada en fecha 9 de junio del 2005, en el cual el arrendatario se comprometió a entregar el inmueble desocupado en un término de cuatro meses, es decir, en fecha 30 de octubre de 2.005. f) Que posteriormente fue acordado un nuevo convenio en el que se acordó la entrega del inmueble para el 30 de enero del 2.006, comprometiéndose a entregar el inmueble solvente con los cánones de arrendamiento y que no se le concedería más tiempo, esto según tal convenio establecido en fecha primero (1) de noviembre de 2.005. g) Citó la primera parte del artículo 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios. h) Que para la fecha 25 de abril de 2.006 se comunicaron con el arrendatario a fin de que entregará el inmueble y éste se negó hacerlo, incumpliendo con todos los convenios establecidos tanto en forma privada como por ante la Oficina de Inquilinato. i) Que demandó al ciudadano LÓPEZ MUÑOZ GIOVANNY, señalando que si éste siguiere ocupando el inmueble, pague los cánones de arrendamiento que transcurriesen hasta la sentencia definitiva. j) Que el presente juicio sea tramitado por el procedimiento breve de conformidad con los artículos 881 al 894 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. k) Fundamentó la demanda en los artículos 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, artículos 1.159 y 1167 del Código Civil Venezolano y 881 del Código de Procedimiento Civil. l) Señaló la dirección del demandado de autos y su domicilio procesal. m) Solicitó medida de secuestro sobre el inmueble objeto de juicio de conformidad con los artículos 599 del Código de Procedimiento y 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.
Se puede evidenciar que del folio 46 al 49 corre escrito de contestación de la demanda, en el cual entre otros hechos fueron señalados los siguientes: 1) Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos narrados como el derecho invocado en la demanda incoada. 2) Opuso falta de cualidad de interés por parte de la persona del demandante de conformidad con el segundo aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento para que sea considerado como punto previo en la sentencia definitiva, oponiendo al demandante la falta de cualidad o interés como sedicente “propietario” del inmueble arrendado. 3) Citó el artículo 434 eiusdem y señaló que la parte actora en su reforma alegó que es propietaria y arrendadora del inmueble objeto de juicio, pero que no indicó la data del documento de la tradición jurídica, ni acompañó copia del mismo, siendo el documento de propiedad fundamental a la demanda, y el cual no puede serle admitido con posterioridad. 4) Que el contrato de arrendamiento no se otorgó ante la Notaría Pública Segunda de Mérida en fecha 27 de agosto de 2.004, sino el día 23 de agosto de 2.004. 5) Citó la cláusula cuarta del contrato y señaló que aunque la misma estableció “sin derecho a prórroga” esa nota se tiene como no-escrita, pues el artículo 7º del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, todas las disposiciones son de orden público. Así pues llegado el vencimiento de contrato, ope legis, por disposición del literal “a” del artículo 38 de la Ley in comento, era obligatorio para el arrendador y potestativo del arrendatario que el contrato se mantuviera vigente por seis (6) meses más, es decir hasta el 30 de diciembre de 2.005. 6) Que en fecha 9 de junio, el arrendador presionó al arrendatario a firmar un documento privado a través del cual éste se obligaba a entregar el inmueble el 30 de octubre de 2.005, que tal convenio tampoco era válido puesto que su representado estaría renunciando a sesenta (60) días más que le correspondían como prórroga legal. 7) Que posteriormente fue presionado a realizar un segundo acuerdo. 8) Que la verdadera razón por la cual otorgaba las prórrogas, que nunca indicó como prórroga legal conforme a lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, era que el espíritu de ambas partes no había sido un contrato de arrendamiento a término determinado, ni que la relación arrendaticia comenzó a tiempo determinado y que el arrendador había asumido un compromiso diferente. 9) Que el “acta convenio” otorgado ante Departamento de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Libertador del Estado Mérida, carece de validez legal por lo que no tuvo asistencia de abogado. 10) Que se han dado muchas irregularidades en las prórrogas otorgadas y mal puede el Jefe del Departamento Inquilinario indicar que “está vencida la prórroga legal” sin analizar los antecedentes del caso y sin pronunciarse sobre la situación del arrendatario, que por lo tanto impugna la validez del acta. 11) Que ante las sucesivas prórrogas sin señalamiento no están ante un contrato de arrendamiento a tiempo determinado y de cumplimiento de prórroga legal, por cuanto si se pretende la validez del contrato de arrendamiento a tiempo determinado como señala el actor, se estaría ante un contrato a tiempo indeterminado en el que no se otorgó prórroga legal sino que se hicieron prórrogas sucesivas y por lo tanto para demandar su desalojo deben alegarse cualquiera de las causales del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. 12) Impugnó las cláusulas “siete y nueve” del contrato de arrendamiento en virtud a que el inmueble en cuestión no fue entregado en perfectas condiciones, puesto que el mismo fue entregado de forma verbal antes del otorgamiento del contrato. 13) Que fue acordado que el arrendatario a su costo hiciera habitable el inmueble objeto de contrato, los cuales serian compensados con los cánones de arrendamiento acordados. 14) Que el arrendador le indicó al arrendatario que le reconocería los gastos pero que éste debía firmar un contrato que estipulara recibir el inmueble en perfectas condiciones y que el mismo comenzaba a partir de junio, a lo cual él accedió presionado a pesar de que el inmueble no reunía condiciones de habitabilidad. 15) Fundamentó su pretensión en los artículos 26, 257 y 49 de la Constitución Nacional, artículo 12 de Código Procedimiento Civil Venezolano, artículo 6 del Código Civil y los artículos 6, 7 y 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. 16) Concluyó señalando que no se está en presencia de un contrato a tiempo determinado en fase de prórroga legal, sino en un contrato a tiempo fijo y con prórrogas sucesivas que se ha tornado en tiempo indeterminado. Que las condiciones del inmueble y el valor del mismo, está excluido del régimen de la mencionada Ley. Que el acta convenio otorgada ante la Dirección de inquilinato no tiene validez, por cuanto su representado como débil jurídico no tuvo asistencia de abogado. 17) Solicitó declarar sin lugar la demanda incoada y la condenatoria en costas al demandante de autos. 18) Solicitó la suspensión de la medida de secuestro decretada.
Consta al folio 25 auto de admisión de demanda reformada.
Se observa a los folios 53 y 54, escrito de promoción de pruebas suscrito por la parte accionada, se evidencia en autos que las mismas fueron admitidas tal y como se desprende al folio 55.
Corre inserto del folio 60 al 70 escrito de pruebas promovidas por la parte accionante, se infiere al folio 71 auto de admisión de las mismas.
Obra del folio 91 al 105 decisión emanada del Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, el cual declaró: 1) Con lugar la demanda incoada. 2) Ordenó a la parte demandada hacer efectiva la entrega del inmueble en cuestión a la parte actora, libre de personas, muebles, animales y cosas. 3) La condenatoria en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente perdidosa.
Consta al folio 106 diligencia suscrita por la parte demandada en virtud de la cual apela de la anterior decisión, la cual fue oída en ambos efectos tal y como se desprende al folio 108.
Se evidencia del folio 118 al 123 escrito de pruebas producidas por la parte actora por ante este Juzgado. Se evidencia en autos que las mismas fueron admitidas tal y como consta al folio 124.
Este Tribunal para decidir hace previamente las siguientes consideraciones:

PARTE MOTIVA

PRIMERA: THEMA DECIDENDUM. El presente juicio por cumplimiento de contrato de arrendamiento, ingresó por apelación proveniente del Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, fue interpuesto por el ciudadano GERARDO ALÍ BECERRA LA CRUZ, contra el ciudadano GIOVANNY LÓPEZ MUÑOZ. La parte actora alegó que suscribió contrato de arrendamiento con la parte accionada; sobre un inmueble de su propiedad, identificado en el escrito libelar aducido, el mismo fue estipulado a término fijo, es decir, a partir del treinta (30) de junio del 2.004 al treinta (30) de junio del 2.005, el canon de arrendamiento convenido fue por la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 120.000,oo). Que fue realizado un convenio por vía privada, en el que el arrendatario se comprometía a entregar el inmueble desocupado en un término de cuatro meses. Que posteriormente le fue acordado un nuevo convenio en el que se estipuló entregar el inmueble, solvente con los cánones de arrendamiento, quedando establecido que no se le concedería más tiempo. Subsiguientemente se citó al demandado por ante la Oficina del Departamento de Inquilinato fijando nuevamente un plazo para el 3 (tres) de mayo de 2.006. Citó la primera parte del artículo 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios. Señaló que para la fecha 25 de abril de 2.006 se comunicaron con el arrendatario a fin de recordarle la entrega del inmueble y éste se negó hacerlo, incumpliendo con todos los convenios establecidos tanto en forma privada como por ante la Oficina de Inquilinato. Por su parte, el demandado en su escrito de contestación de la demanda, entre otros hechos señaló los siguientes: Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes, la demanda incoada. Opuso la falta de cualidad de interés por parte de la persona del demandante de conformidad con el segundo aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento, como sedicente “propietario” del inmueble arrendado. Citó el artículo 434 eiusdem. Señaló que la parte actora en su reforma no indicó la data del documento de la tradición jurídica, ni acompañó copia del mismo, siendo el documento de propiedad fundamental a la demanda. Que el contrato de arrendamiento no se otorgó ante la Notaría Pública Segunda de Mérida en fecha 27 de agosto de 2.004, sino el día 23 de agosto de 2.004. Citó la cláusula cuarta del contrato y señaló que aunque la misma estableció “sin derecho a prórroga” esa nota se tiene como no-escrita, pues el artículo 7º del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, todas las disposiciones son de orden público. De igual manera admitió la existencia de los convenios mencionados por la parte actora, pero dándoles una congnotación distinta a los mismos. Concluyó señalando que no se está en presencia de un contrato a tiempo determinado en fase de prórroga legal, sino en un contrato a tiempo fijo y con prórrogas sucesivas que se ha tornado en tiempo indeterminado. Que las condiciones del inmueble y el valor del mismo, está excluido del régimen de la Ley de Arrendamiento. Que el acta convenio otorgada ante la Dirección de inquilinato no tiene validez, por cuanto su representado como débil jurídico no tuvo asistencia de abogado. De esta manera quedó trabada la litis.

SEGUNDA: DE PUNTO PREVIO DE LA SENTENCIA:

A.- La parte demandada opuso la falta de cualidad e interés por parte de la persona del demandante de conformidad con el segundo aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, como sedicente “propietario” del inmueble arrendado; citó el artículo 434 eiusdem, señalando que la parte actora indicó que su representado era “propietario” del inmueble objeto de contrato de arrendamiento, pero no indicó en el libelo la data del documento de la tradición jurídica del inmueble, ni acompañó copia del mismo, siendo el documento de propiedad fundamental a la demanda incoada. Observa este Juzgador que en el caso de autos la parte accionante demandó el cumplimiento del contrato de arrendamiento, haciéndose acompañar del documento contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Mérida Estado Mérida, evidencia el Tribunal que en el referido contrato, la parte actora adujo específicamente en la cláusula primera su condición de propietario del inmueble. Considera este Tribunal que el caso de autos la parte actora acompañó efectivamente su acción con el instrumento fundamental de la acción, esto es, el contrato de arrendamiento debidamente autenticado y consignado a los autos, igualmente quedó demostrado a todas luces que el accionado autenticó con su firma el estar conforme con todas y cada una de las cláusulas tipificadas en el contrato, específicamente con la precitada cláusula primera. Por lo tanto la alegación establecida por la parte demandada como falta de cualidad e interés de la parte actora, no debe prosperar.

B.- La falta de cualidad e interés opera como defensa que puede invocar el demandado en la contestación de la demanda de conformidad con lo establecido en el artículo 361, primer aparte del Código de Procedimiento Civil, y según lo tienen establecido la Doctrina y Jurisprudencia, para que proceda tal defensa, es necesaria una identidad lógica entre la persona del actor en el caso concreto y la persona en abstracto contra la cual la ley ha concedido la acción, lo que se manifiesta en la legitimación tanto activa como pasiva, de modo que pueda ser controlado por las partes en ejercicio del derecho constitucional a la defensa.
Desde el punto de vista doctrinario la falta de cualidad e interés es una institución jurídica que ha sido estudiada por valiosos juristas. En efecto, el ilustre tratadista patrio LUÍS LORETO, sostiene en sus ensayos jurídicos:

“La cualidad en sentido amplísimo, es sinónimo de legitimación. Allí donde se discute acerca de la pertenencia o titularidad de un derecho subjetivo o de un poder jurídico, allí se encuentra planteado un problema de cualidad o legitimación. Allí donde se discute acerca de la vinculación de un sujeto a un deber jurídico, allí se encuentra planteado un problema de cualidad o legitimación.
En el primer caso, podría muy bien hablarse de cualidad o legitimación activa; y en el segundo caso, de cualidad o legitimación pasiva. El problema de la cualidad entendido de esa manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando correctamente un derecho o poder jurídico, o la persona contra quien se ejercita y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la Ley le concede el derecho o poder jurídico, o la persona contra quien se concede y la persona que lo hace valer y se presenta ejerciéndolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera".

Conforme a la casi unánime Doctrina Procesal Civil, por cualidad debe entenderse el derecho o potestad para ejecutar determinada acción o sostenerla entre tanto, el concepto de interés es el de la garantía, provecho o utilidad que puede proporcionar la acción intentada.
Al decir de otro procesalista ARMINIO BORJAS, no se tiene acción sino cuando se tiene derecho a reclamar algo, y no hay acción si no hay interés.

C.- El autor PIERO CALAMANDREI, en su obra Instituciones de Derecho Procesal Civil, Volumen I, señala que la acción se puede concebir como un derecho subjetivo autónomo y concreto. Este derecho, que trata de obtener una determinada providencia favorable, encuentra su satisfacción en el pronunciamiento de esta providencia, y en ella se agota y se extingue. Pero ¿Cuáles son las circunstancias prácticas que deben verificarse a fin de que el Juez pronuncie una providencia jurisdiccional favorable a la petición del reclamante?. Para responder a esta pregunta la doctrina ha clasificado tales circunstancias bajo la denominación de condiciones de la acción o de requisitos de la acción, que con mayor exactitud todavía, pueden denominarse requisitos constitutivos, para hacer comprender que sin ellos el derecho de acción (entendido como derecho a la providencia favorable) no nace, y que los mismos deben, por consiguiente, ser considerados como los extremos necesarios y suficientes para determinar, en concreto, el nacimiento del derecho de acción. A fin de que el órgano judicial pueda acoger la demanda del reclamante, y con ello satisfacer el derecho de acción que éste ejercita, es preciso que ese órgano se convenza de que tal derecho existe concretamente; y para convencerse de ello es necesario que verifique la existencia en concreto de estos requisitos constitutivos de la acción; existencia que constituye lo que nuestra ley llama el mérito de la demanda, que el Juez debe examinar para valorar su fundamento y para establecer, por consiguiente, si la misma merece ser acogida.
Acota Calamandrei que los requisitos de la acción son tres:

1) un cierto hecho específico jurídico, o sea una cierta relación entre un hecho y una norma;
2) la legitimación; y
3) el interés procesal.

Respecto a la legitimación para obrar o contradecir, el autor Calamandrei expresa que a fin de que el Juez pueda tomar las providencias correspondientes a aquella relación entre un hecho específico concreto y la norma jurídica, no basta que tal relación exista objetivamente, sino que es necesario además que la demanda le sea presentada por quien se encuentre frente a aquel hecho específico en la posición subjetiva que se llama precisamente legitimación para obrar; y que, de otra parte, la demanda sea propuesta por el actor contra un adversario que se encuentre, en cuanto a aquel mismo hecho específico, en la posición subjetiva recíproca que se llama legitimación para contradecir.
En torno a este aspecto el autor citado expresa igualmente lo siguiente:

“Se ha dicho, en general, que los órganos jurisdiccionales no proveen si no son estimulados por un sujeto agente (nemo iudex sine actore), pero aquí al hablar de los requisitos de la acción entendida como derecho a obtener una providencia jurisdiccional favorable, se dice algo más: esto es, que a fin de que el juez provea en sentido favorable al solicitante, no basta que la demanda le sea propuesta por una persona cualquiera, sino que es necesario que le sea presentada precisamente por aquella persona que la ley considera como particularmente idónea para estimular en aquel caso concreto la función jurisdiccional”….“Se podría abstractamente imaginar una sociedad ideal en la que el sentido de la legalidad estuviera de tal manera desarrollado en todos los ciudadanos, que hiciera que cada uno de ellos, independientemente de su beneficio individual, sintiese como un interés propio, el general mantenimiento del orden jurídico; de suerte que estuviera consentido a cada uno de los ciudadanos, apenas tuviese e conocimiento de una infracción cualquiera del orden jurídico, aun cuando ésta no le afectase personalmente, llevarla, sin más, a conocimiento del juez y obtener las providencias idóneas para restaurar, en el caso concreto el derecho violado”.
“En un ordenamiento semejante en el que el poder de estimular el ejercicio de la jurisdicción estuviera consentido a todos los ciudadanos en la misma medida, el concepto de legitimación no tendría ya ningún significado práctico, por estar todos los ciudadanos igualmente calificados para pedir las providencias jurisdiccionales relativas a cualquier hecho específico concreto (aun cuando no estuviesen en modo alguno personalmente interesados en el mismo). La legitimación para obrar cesaría de estar considerada como un requisito particular de la acción y se confundiría con la capacidad procesal”.

“Pero éste no es el sistema actual en el que el juez, para aceptar la demanda, no puede contentarse con adquirir la certeza de la existencia objetiva real de una relación concreta entre el hecho específico afirmado y la norma jurídica invocada, sino que debe, además, exigir que la persona que pide la providencia y aquella respecto de la cual se pide, se encuentren respecto de aquel hecho específico, en una tal situación individual que les haga aparecer como especialmente calificados para afirmar y para contradecir respecto de la materia”.

Finalmente, el citado autor concluye en que los tres requisitos constitutivos de la acción que se mencionaron supra, “….deben concurrir a fin de que pueda considerarse nacida la acción entendida en sentido concreto, como derecho a la providencia favorable: la falta de uno solo de ellos determinaría igualmente el rechazo del mérito de la demanda…”.

D.- Por su parte el autor LIEBMAN, considera que el interés para accionar es el elemento material del derecho de acción y consiste en el interés para obtener la providencia solicitada.

“El interés para accionar es por eso un interés procesal, secundario e instrumental, respecto del interés sustancial primario, y tiene por objeto la providencia que se pide al magistrado, como medio para obtener la satisfacción del interés primario, que ha quedado lesionado por el comportamiento de la contraparte, o más genéricamente por la situación de hecho objetivamente existente”…”El interés para accionar surge de la necesidad de obtener del proceso la protección del interés sustancial; presupone por eso la lesión de este interés y la idoneidad de la providencia demandada para protegerlo y satisfacerlo”.

Por otra parte, la legitimación para accionar o legitimatio ad causam es la titularidad activa o pasiva de la acción. El problema, según el autor Liebman, de la legitimación consiste en individualizar la persona a la cual corresponde el interés para accionar y la persona frente a la cual el mismo corresponde.
Asimismo, el autor LUIS LORETO, al cual hemos hecho referencia anteriormente, también en su obra Estudios de Derecho Procesal Civil, al tratar acerca de la falta de cualidad establece lo siguiente:

“Si, como se ha visto, la cualidad consiste en una relación de identidad lógica entre el actor concreto y la persona a quién la ley concede la acción (actor genérico), lógico es aceptar que es preciso que exista abstractamente un interés jurídico, a cuya defensa sirve la acción. Pueden encontrarse casos, como el de las obligaciones naturales, en los cuales exista un derecho subjetivo sin acción, pero son casos excepcionales y aislados.
El fenómeno se resuelve, pues, en la falta absoluta o limitada de la acción por la falta absoluta o limitada de un interés jurídico. Puede decirse, que donde no hay interés jurídico, no hay acción, y donde no hay acción, no hay cualidad. Tal es el orden lógico de nuestra vida jurídica. La noción de cualidad viene en el orden lógico de las representaciones mentales, después de la del interés. Este es un prius con respecto a la cualidad, que es un posterius”.

E.- Con base a todos los hechos narrados y los criterios doctrinarios y jurisprudenciales antes señalados es por lo que el Tribunal debe concluir necesariamente, que el punto previo con relación a la defensa perentoria de fondo por la falta de cualidad o interés de la parte actora en el presente juicio, por no haber presentado el título de propiedad del inmueble, no es procedente, ya que no se trata de una acción de propiedad sino de cumplimiento de contrato de arrendamiento y fue precisamente presentado el correspondiente contrato de arrendamiento; por lo tanto dicho punto previo al mérito de la causa no puede prosperar, y así debe decidirse.

TERCERA: DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA POR ANTE EL JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA.

1) VALOR Y MÉRITO JURÍDICO PROBATORIO DE TODAS LAS ACTAS Y ACTOS QUE LO FAVOREZCAN.
Con respecto al mérito y valor jurídico probatorio de las actas del proceso en cuanto le sean favorables, el Tribunal señala, que efectuado el aporte de pruebas, las mismas pasan a formar parte del proceso, sin que ninguno de los contendores pueda atribuirse factores favorables y la eliminación de los que no lo sean, toda vez que por el principio de la comunidad de la prueba, ninguna de las partes contendientes puede atribuirse el valor exclusivo de cualquier prueba o de parte de la misma, ya que como antes se indicó, las pruebas aportadas al juicio son propias de éste, y no de las partes en particular. Con relación a esta prueba, el Tribunal considera pertinente, hacer las siguientes consideraciones: En primer lugar, cuando una prueba es promovida dentro de un proceso cualquiera, no es el promovente el dueño de la prueba, pues la misma puede beneficiar, favorecer o perjudicar a todas las partes que de una u otra forma aparezcan involucradas en la controversia, en atención al principio procesal de la comunidad de la prueba, que permite que una prueba evacuada y producida a los autos pertenece al proceso, guardando total independencia de la parte que la promovió o produjo y no en forma particular a su aportante o promovente, ya que tal como lo estableció la Sala de Casación Civil en sentencia de fecha 19 de noviembre de 1.969, tienen su justificación jurídica en que “... como las pruebas constituyen los elementos utilizados por el Juez para alcanzar el fin del proceso, nada importa quien las haya promovido o aportado”; en segundo lugar, son tres las características fundamentales que se le atribuyen al principio de la comunidad de la prueba: 1) Que se relaciona con el hecho de que toda prueba surte efectos para el proceso quien la adquiere (proceso de adquisición de la prueba) para el proceso, sin que importe la parte que la haya promovido. 2) El destinatario de la prueba no es una parte específica, no es tampoco su promovente, es, siempre y en todo caso el proceso. 3) La valoración de una prueba no toma en cuenta el vínculo generador de ella, pues el mérito y la convicción que de ella dimanan es totalmente independiente del propósito del promovente, sólo subordinado a la soberanía del juzgador; en tercer lugar, si bien, la expresión de reproducir el mérito favorable de los autos en cuanto a que favorezca a la parte promovente, no vulnera en sí el principio de la adquisición procesal, ni tampoco lesiona el principio de la comunidad de la prueba, ni menoscaba la potestad del juzgador de valorar las pruebas, no obstante, la expresión el mérito favorable de los autos en cuanto favorezca al cliente o representado, no constituye por sí misma una prueba, sino una especie de recordatorio al Juez para analizar las actas procesales, sin que ello implique, se repite, una prueba en si misma. Por lo tanto, a esta prueba promovida por la parte demandante, el Tribunal no le asigna eficacia probatoria alguna, pues las actas procesales y las pruebas no son patrimonio de una parte en especial sino que corresponden al proceso, y por lo tanto, pueden favorecer o desfavorecer a las mismas.

2) VALOR Y MÉRITO JURÍDICO PROBATORIO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CELEBRADO ANTE LA NOTARÍA PÚBLICA SEGUNDA DEL ESTADO MÉRIDA, ENTRE EL DEMANDANTE Y EL DEMANDADO DE AUTOS.
Observa el Tribunal que a los folios 3 y 4 corren copias fotostáticas simples del contrato de arrendamiento, autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Mérida Estado Mérida en fecha veintitrés (23) de agosto de 2.004. Tales copias fotostáticas se le tiene como fidedigna por no haber sido impugnadas por el adversario, tal como lo señala el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que inicialmente en el escrito libelar erróneamente había señalado el libelista como de fecha veintisiete (27) de agosto de dos mil cinco (2.004) (sic); siendo lo correcto en fecha veintitrés (23) de agosto de 2.004.

3) VALOR Y MÉRITO JURÍDICO PROBATORIO DE LOS CONVENIOS PRIVADOS RELATIVOS A LA ENTREGA MATERIAL DEL INMUEBLE CELEBRADO ENTRE LAS PARTES, EN FECHAS: 9 DE JUNIO DEL 2005 Y 1 DE NOVIEMBRE DE 2.005.
Observa el Tribunal que a los folios 5 y 6 consta efectivamente copias simples de los documentos privados, suscrito por las partes en fechas 9 de junio de 2.005 y 1 de noviembre de 2.005, los mismos contentivos de dos (2) convenios: Un primer convenio en el que fue estipulado que el demandado se comprometía a desocupar el inmueble después de transcurrido cuatro meses de vencido el contrato de arrendamiento, dejando el inmueble en buen estado y solvente de todos los servicios y cánones de arrendamiento. Si bien es cierto que tales documentos constituidos como privados fueron consignados en COPIAS FOTOSTÁTICAS SIMPLES, los mismos se tienen por admitidos, habida consideración de que ambas partes lo suscribieron, pues la forma de impugnación de un documento privado es o bien negar la firma estampada por el impugnante o bien la tacha del documento, más aún, tales convenios constituyeron en sí el cumplimiento de la prórroga legal. Por tanto el Tribunal le otorga eficacia jurídica probatoria a la referida prueba.
4) VALOR Y MÉRITO JURÍDICO PROBATORIO DEL ACTA CONVENIO POR VÍA PRIVADA DE FECHA: TRES (3) DE FEBRERO DEL 2006.
Observa el Tribunal que al folio 7 riela copia simple de acta convenio celebrada entre las partes por ante el Departamento de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Libertador del Estado Mérida, en fecha tres (3) de febrero de 2.006. Se evidencia en autos que en el mismo le fue concedido a la parte demandada un plazo de tres (3) meses para la desocupación del inmueble, solvente en los cánones y en los servicios, visto el vencimiento de la prórroga legal establecida conforme lo establece el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios literal “c”. Tal documento constituido como público administrativo, no se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que la misma fue impugnada por el adversario, por lo tanto carece de eficacia jurídica probatoria como copia, sin embargo la existencia de tal convenio por ante el Departamento de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Libertador del Estado Mérida, fue admitida su existencia por ambas partes, razón por la cual por ser un hecho admitido no requiere prueba alguna.

5) VALOR Y MÉRITO JURÍDICO PROBATORIO DEL DOCUMENTO DE PROPIEDAD DEL INMUEBLE ARRENDADO PROTOCOLIZADO POR ANTE LA OFICINA DE REGISTRO SUBALTERNO DE REGISTRO PÚBLICO DEL MUNICIPIO LIBERTADOR DEL ESTADO MÉRIDA.
Observa el Tribunal que a los folios 65 y 66 consta copias fotostáticas simples de documento de compraventa, de fecha veintiséis (26) de septiembre de 1.996 protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Libertador del Estado Mérida, suscrito por los ciudadanos AURA FELIDA LACRUZ DE BECERRA y GERARDO ALÍ BECERRA LACRUZ, el mismo establecido sobre el inmueble objeto del presente juicio. Tal documento público consignado en copias fotostáticas se le tienen como fidedignas por no haber sido impugnadas por el adversario, tal como lo señala el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo el presente juicio es de cumplimento de contrato y no un juicio de propiedad, por lo que dicha prueba no guarda relación con la acción jurídica incoada.

6) VALOR Y MÉRITO JURÍDICO PROBATORIO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO SUSCRITO ENTRE LA CIUDADANA TELLERIA BENÍTEZ OHANNA LISYSLE Y SU MANDANTE, DOCUMENTO SUSCRITO CON FECHA ANTERIOR AL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DEL DEMANDADO.
Evidencia el Tribunal que a los folios 67 y 68 riela original contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Mérida Estado Mérida, en fecha veintiocho (28) de febrero de 2.002, que el mismo fue suscrito entre los ciudadanos BECERRA LACRUZ GERARDO ALÍ y TELLERIA BENÍTEZ OHANNA LISYLE, sobre el inmueble objeto en la presente causa. Tal documento constituido como público, el Tribunal le asigna el valor probatorio a que se contraen los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, ya que dicho documento no fue tachado de falsedad conforme a los artículos 438 y 439 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.380 del Código Civil, sin embargo, pese a tal valoración, se debe destacar que a los fines del presente juicio, tal documento no tiene vinculación directa con la acción judicial aquí propuesta por un parte y por la otra, se trata de personas distintas a las partes que conforman este juicio.

7) DE LA PRUEBA TESTIMONIAL: La parte actora solicitó las declaraciones de los siguientes ciudadanos MELANIA RIVAS SANTIAGO, LUIS HERNANDO HINCAPIE MORALES y JOSÉ GREGORIO HERNÁNDEZ BONILLA.
El Tribunal comparte el criterio sustentado por la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 22 de marzo de 2.000, posteriormente ratificado en decisión de fecha 5 de octubre de 2.000, en el cual expresa lo siguiente:

“Al pronunciarse con respecto a la declaración de un testigo, el Juez no está obligado a transcribir íntegra ni resumidamente el contenido de las preguntas y repreguntas con sus respuestas, pues su deber es indicar las razones por las cuales estima o desestima, según el caso, lo dicho por el testigo, es decir, debe señalar expresamente lo que lo lleva a la convicción de que éste le merece fe o por el contrario considera que incurrió en reticencia o falsedad.” De lo expuesto puede evidenciarse que cuando el sentenciador aprecia el dicho del testigo, no está obligado a transcribir íntegra ni resumidamente el contenido de las preguntas, repreguntas y respuestas respectivas, debe indicar las razones por las cuales estima o desestima, según el caso lo dicho por el testigo…”

DECLARACIÓN DE LA TESTIGO MELANIA RIVAS SANTIAGO: Se evidencia al folio 85 que esta testigo no compareció a testificar.
DECLARACIÓN DEl TESTIGO LUIS HERNANDO HINCAPIE MORALES: El Tribunal observa que cuando el Juzgado Comisionado interroga a dicho testigo, no indica el contenido de la segunda pregunta sino que procede a copiar una respuesta a una pregunta que no le fue realizada por lo que el Tribunal no puede inferir lo que supuestamente se le preguntó. A la repregunta en cuanto a que fecha ocupó el inmueble o en que fecha lo desocupó, respondió que lo ocupó en fecha 28 de diciembre del 93 y lo desocupó en mayo del 99. A la repregunta en cuanto a que nombre tenía el propietario del inmueble, respondió que GERARDO ALÍ BECERRA LACRUZ. A la repregunta que arreglo le hizo a la casa cuando se la arrendaron, dijo que pagaba en unas oportunidades y en otras no además señaló y que no le hizo nada. A la repregunta respecto, quien es el propietario de la casa que ocupaba el testigo respondió TERESA BECERRA LACRUZ. Este testigo se valora de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil y no se le otorga eficacia jurídica probatoria en virtud a que como antes se señaló fueron omitidas preguntas por lo que mal puede valorarse tales respuestas si no tienen la correspondiente pregunta.

DECLARACIÓN DEl TESTIGO JOSÉ GREGORIO HERNÁNDEZ BONILLA: Este testigo al ser interrogado respondió entre otros hechos los siguientes: A la pregunta en cuanto a si conoce de vista trato y comunicación al ciudadano GERARDO BECERRA, respondió que de saludo solamente. A la pregunta respecto a si le consta que el anexo tipo estudio o apartamento tipo estudio propiedad de GERARDO BECERRA ubicado en la avenida principal de los Chorros de Milla, Pasaje Uno estaba construido ya, cuando usted lo conoció, respondió que sí, porque ella llegó a entrar allí cuando visitaba a la señora JOHANA BENÍTEZ. A los fines de valorar este testigo en orden a lo pautado en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, el artículo 509 eiusdem establece que: Los Jueces deben analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cuál sea el criterio del Juez respecto de ellas, no obstante debe ser analizada la declaración del referido testigo, y a tal efecto debe destacarse, que en el caso sub exámine, se trata de un documento público de arrendamiento, en la que se estableció una relación contractual, entre la parte demandante y la parte demandada y el cual fue debidamente autenticado por ante la Oficina Notarial Segunda del Estado Mérida, de fecha 23 de agosto de 2.004, inserto bajo el número 41, Tomo 65 de los Libros de Autenticaciones que se llevan por ante la indicada Notaría Pública y que corre agregado a los autos a los folios 3 y 4, es por lo que de conformidad con el primer aparte del artículo 1.387 del Código Civil, que establece que “tampoco es admisible para probar lo contrario de una convención contenida en instrumentos públicos o privados, por lo que la modifique, ni para justificar lo que se hubiese dicho antes, al tiempo o después de su otorgamiento, aunque se trate en ellos de un valor menor de dos mil bolívares”. Por lo tanto, siendo ello así, este Tribunal no le asigna a este testigo ninguna eficacia jurídica o valor jurídico probatorio a favor o en contra de ninguna de las partes litigantes.

CUARTA: DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA POR ANTE EL JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA.

A) VALOR Y MÉRITO JURÍDICO PROBATORIO DEL LIBELO DE REFORMA DE DEMANDA.
Con relación al libelo de reforma de la demanda, este Tribunal comparte el criterio sostenido por la Sala de Casación del Tribunal Supremo de Justicia en reiterados fallos, que establece que el mismo no constituye un medio probatorio. En efecto en sentencia de fecha 16 de noviembre de 2.000, número 474, la dicha Sala dejó sentado lo siguiente:

“(omissis)...el libelo de demanda no es una prueba, sino la actuación de la parte que contiene la pretensión. En dicho escrito no puede haber confesión, pues no existe el ánimo de aceptar un hecho dañoso sino de exponer la pretensión; en consecuencia, si el Juez se aparta de los términos de dicha pretensión, omitiendo una alegación que la otra parte considera favorable a sus intereses, cometería vicio de incongruencia, no silencio de prueba. Omissis” (Tomado de Ramírez & Garay, Tomo 170, Noviembre 2.000, número 2702, página 589).

Asimismo en decisión dictada en fecha 28 de noviembre de 2.000, la misma Sala ratifica el criterio in comento al establecer:

“(omissis)...en cuanto a la alegación del formalizante, de que se ha debido hacer un estudio comparativo entre el libelo de demanda y su reforma, y que al no haberse realizado se incurrió en silencio de prueba, sino que cualquier omisión de examen constituye vicio de incongruencia.
Sin embargo, en el caso bajo decisión no existe tal error, pues el libelo reformado es sustituido por el nuevo libelo, en virtud de la reforma y no puede constituir fundamento para ningún pronunciamiento, favorable o desfavorable al demandante...” (Tomado de Ramírez & Garay, Tomo 170, Noviembre 2.000, número 2718, página 628).

En este sentido reciente decisión de fecha 2 de octubre de 2.003, de la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, contenida en el expediente número AA60-S-2003-000166, con ponencia del Magistrado Dr. Juan Rafael Perdomo, se estableció: “Tiene establecido esta Sala que las afirmaciones de hecho contenidas en el escrito de la demanda y contestación, no tienen carácter o naturaleza de “pruebas”, aún cuando, ciertamente, precisan los términos en que las partes han dejado planteada la litis, y en ese sentido, delimitan los extremos cuya prueba deberá ser aportada posteriormente a aquellos cuya demostración no será necesario aportar”. Por lo tanto, los alegatos contenidos en el escrito de reforma del líbelo de la demanda no constituyen prueba alguna.

B) VALOR Y MÉRITO JURÍDICO PROBATORIO DE LA INFORMACIÓN QUE SOLICITÓ ESTE TRIBUNAL ANTE LA DIRECCIÓN DE CATASTRO MUNICIPAL. El Tribunal observa que al folio 81 corre misiva emanada de la Alcaldía del Municipio Libertador, Departamento de Catastro de Mérida Estado Mérida, en fecha 20 de junio de 2.006, mediante la cual la Geog. Nancy Osuna C. Jefe (E) Departamento de Catastro, informa que el inmueble objeto en el presente juicio se encuentra registrado con el número catastral 01-06-07-03 a nombre de BECERRA LACRUZ GERARDO ALÍ, según datos de Protocolización que reposa en su departamento, así mismo consignó copia certificada de la planilla o cédula catastral. Este Juzgado comparte el criterio sustentado por la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, y relacionado con la valoración de la prueba de informes, la cual expresó lo siguiente:

“...Ahora bien, la prueba de informes es una prueba legal incorporada en nuestro vigente Código de las formas con más singular provecho, precisamente por la versatilidad y alcance de la misma, ya que por su intermedio se logra incorporar a los autos elementos de hecho cuyo establecimiento por los medios tradicionales se mostraba de difícil factura. Por ello precisamente el legislador no estableció norma alguna expresa que sujetara la valoración de esta prueba, dejándola librada a la sana crítica que ha de aplicar el juzgador en los términos del artículo 507 del mismo cuerpo de normas (...) Lo anterior significa, siguiendo con ello la enseñanza del insigne procesalista EDUARDO COUTURE (Couture-Eduardo; Las Reglas de la Sana Crítica en la apreciación de la prueba testimonial. Revista de Derecho Jurisprudencial y Administración. Tomo XXXVII, Montevideo 1939, p.272), que la censura en casación de la apreciación de la prueba de informes ex artículo 433 del vigente Código de Procedimiento Civil, exige enmarcarse como la violación de una máxima de experiencia según lo previsto en la parte in fine del primer aparte del ordinal 2º del artículo 313 eiusdem, en concordancia con el artículo 320 ibidem.
En este sentido la doctrina patria expresa:

“La prueba de informes (...) En cuanto a su valor probatorio, el Juez, ante la ausencia de una regla expresa de valoración, se atendrá a la sana crítica, es decir, a su propio juicio de valor, derivado de la lógica, la ciencia y la experiencia. La no apreciación de esta prueba por la regla de la sana crítica, puede dar lugar a una de los casos de Casación sobre los hechos, según lo determina el aparte primero del artículo 320 del Código de Procedimiento Civil. Sin embargo, de acuerdo una opinión doctrinaria, la que comparto, la Casación no sólo podría constatar si fueron o no aplicadas las reglas de la sana crítica, sino < también determinar si su aplicación fue realizada correctamente >. (Duque Corredor; Román J.; Apuntaciones sobre el Procedimiento Civil Ordinario, Editorial Jurídica Alva, S. R. L., Caracas, 1.990, p. 219)”

La prueba de informes que como tal no se trata de una confesión ni de una testimonial, ni su finalidad es para ratificar los documentos de terceros, no obstante si es útil jurídicamente para obtener la información de un tercero ajeno al proceso, sobre documentos indicados dentro del juicio y en el caso de autos.
A esta prueba de informes, por estar interrelacionada con los otros elementos procesales antes precitados, el Tribunal le asigna el valor jurídico probatorio y la correspondiente eficacia jurídica a favor de la parte demandada.

C) VALOR Y MÉRITO JURÍDICO PROBATORIO DE LA INFORMACIÓN QUE SOLICITÓ ESTE TRIBUNAL ANTE LA DIRECCIÓN DE INQUILINATO.
Evidencia el Tribunal que del folio 72 al 74 riela comunicación remitida por la Alcaldía del Municipio Libertador, Departamento de Inquilinato de Mérida Estado Mérida, en fecha 19 de junio de 2.006, en virtud de la cual la abogada. Melania Rivas Santiago, Jefe del Departamento de Inquilinato, expide copia debidamente certificada de la única acta convenio que reposa en ese departamento contentiva del acuerdo realizado entre los ciudadanos GERARDO ALÍ BECERRA Y GIOVANNY LÓPEZ NÚÑEZ. Observa este Tribunal que tal prueba constituida también como prueba de información se valora igual que la anterior, es decir tal y como fue valorada anteriormente la prueba de informes a que se refiere la letra “B”.

D) VALOR Y MÉRITO JURÍDICO PROBATORIO DEL TESTIMONIO DE LOS CIUDADANOS: CARLOS ALBERTO FEBRÉS CORDERO ROMÁN Y GERMÁN VALECILLOS VELANDIA.
El Tribunal comparte el criterio sustentado por la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 22 de marzo de 2.000, posteriormente ratificado en decisión de fecha 5 de octubre de 2.000, en el cual expresa lo siguiente:

“Al pronunciarse con respecto a la declaración de un testigo, el Juez no está obligado a transcribir íntegra ni resumidamente el contenido de las preguntas y repreguntas con sus respuestas, pues su deber es indicar las razones por las cuales estima o desestima, según el caso, lo dicho por el testigo, es decir, debe señalar expresamente lo que lo lleva a la convicción de que éste le merece fe o por el contrario considera que incurrió en reticencia o falsedad.” De lo expuesto puede evidenciarse que cuando el sentenciador aprecia el dicho del testigo, no está obligado a transcribir íntegra ni resumidamente el contenido de las preguntas, repreguntas y respuestas respectivas, debe indicar las razones por las cuales estima o desestima, según el caso lo dicho por el testigo…”

DECLARACIÓN DEL TESTIGO CARLOS ALBERTO FEBRÉS CORDERO ROMÁN: El Tribunal observa que al folio 87 corre declaración del referido testigo, en la cual se evidencia una serie de respuestas sin preguntas, no obstante si consta en autos las repreguntas realizadas por la parte demandante a lo cual este testigo respondió ente otros hechos los siguientes: A la repregunta: “Diga el testigo si le une algún parentesco con el ciudadano GIOVANNY LÓPEZ MUÑOZ contestó: “No ninguno parentesco ninguno” a la siguiente repregunta por cuanto el conocimiento que dijo tener, en que fecha se le realizó el contrato de arrendamiento al ciudadano GIOVANNY LÓPEZ MUÑOZ, respondió que más o menos en el año 2.002 o 2.003, que no recordaba exactamente. A la repregunta en cuanto a que dijese de forma detallada o lo que pudiera recordar como estaba el inmueble arrendado, si existía una estructura como lo señala el demandado en su contestación. Respondió: “Estaba la planta baja del inmueble que era como un anexo de una vivienda principal tenía una platabanda con unos tubos estructurales y un techito como con un lavadero arriba, después le puso GIOVANNY las paredes de ladrillo rojo y terminó de construir el cuartito ese que construyo”. A la repregunta respecto a si la construcción que supuestamente realizó el ciudadano GIOVANNY LÓPEZ MUÑOZ, ranchificó el inmueble propiedad del ciudadano GERARDO ALÍ BECERRA LACRUZ. Respondió: “pues algo así, hay no se podía hacer más nada porque eso no tenía ni cloacas, y él necesitaba resolver ese problema con la autorización del señor Gerardo Becerra, que también lo conozco”. A la repregunta en cuanto a si el ciudadano GIOVANNY LÓPEZ MUÑOZ contaba con una autorización escrita, para poder realizar la construcción y hacer valer sus derechos con posterioridad. Respondió: “que yo sepa no, pero por palabras que me dijo el mismo GERARDO BECERRA, ellos llegaron a un acuerdo allí para que GIOVANNY construyera o hiciera esas mejoras y con eso solventó unos cánones de arrendamiento no se cuanto es exactamente”. A la repregunta en cuanto a si el inmueble que esta ocupando el ciudadano GIOVANNY LÓPEZ MUÑOZ, perjudica la salud a los menores que allí habitan. Respondió: Que si los perjudica y no es saludable para los niños. A la repregunta en cuanto ha porque el ciudadano GIOVANNY LÓPEZ MUÑOZ no le ha buscado un inmueble a sus menores hijos ya que el inmueble no goza de condiciones de habitabilidad. Respondió: Que eso lo debe responder el precitado ciudadano. A los fines de valorar este testigo en orden a lo pautado en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, el artículo 509 eiusdem establece que: Los Jueces deben analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cuál sea el criterio del Juez respecto de ellas, no obstante debe ser analizada la declaración del referido testigo, y a tal efecto debe destacarse, que en el caso sub exámine, se trata de un documento público de arrendamiento, en la que se estableció una relación contractual, entre la parte demandante y la parte demandada y el cual fue debidamente autenticado por ante la Oficina Notarial Segunda del Estado Mérida, de fecha 23 de agosto de 2.004, inserto bajo el número 41, Tomo 65 de los Libros de Autenticaciones que se llevan por ante la indicada Notaría Pública y que corre agregado a los autos a los folios 3 y 4, es por lo que de conformidad con el primer aparte del artículo 1.387 del Código Civil, que establece que “tampoco es admisible para probar lo contrario de una convención contenida en instrumentos públicos o privados, por lo que la modifique, ni para justificar lo que se hubiese dicho antes, al tiempo o después de su otorgamiento, aunque se trate en ellos de un valor menor de dos mil bolívares”. Por lo tanto, siendo ello así, este Tribunal no le asigna a este testigo ninguna eficacia jurídica o valor jurídico probatorio a favor o en contra de ninguna de las partes litigantes.

DECLARACIÓN DEL TESTIGO GERMAN VALECILLOS VELANDIA: Se evidencia que al folio 90 el ciudadano en referencia no compareció a rendir declaración.

E) DE LA PRUEBA DE INSPECCIÓN JUDICIAL: LA PARTE DEMANDADA PROMOVIÓ LA REFERIDA PRUEBA A FIN DE QUE LA MISMA FUERA PRACTICADA SOBRE EL INMUEBLE OBJETO EN LA PRESENTE CAUSA.
Observa el Tribunal que a los folios 78 y 79 consta acta de inspección judicial efectuada por el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en fecha veintiuno (21) de junio de 2.006, prueba ésta que fue promovida por la parte accionada dentro del lapso legal respectivo. En la misma se dejó constancia, según el experto designado ciudadano José William Bolívar Lizcano, de que el inmueble objeto de inspección tenía condiciones regulares de habitabilidad debido a las filtraciones de la placa debido a que la misma no está impermeabilizada en el área de la cocina y a lo largo del pasillo de entrada, no se observó lavaplatos ni ningún grifo de aguas blancas ni negras, ni punto de drenaje en el piso, se evidenció que los pisos eran de cemento rústico mal acabados, las paredes presentaron humedad en casi la totalidad de las mismas y algunas áreas presentaron paredes sin friso, techos de asbesto el cual se encontraba en desuso por condiciones sanitarias. Igualmente se dejó constancia que no existe medidores para el servicio de electricidad y agua, que las aguas residuales descargan para la quebrada que pasa frente al inmueble. En ese estado solicitaron el derecho de palabra las abogadas representante de la parte actora y señalaron que si bien es cierto no existe un medidor independiente dejan constancia de que el servicio de energía eléctrica existe en el inmueble, puesto que el medidor esta ubicado en la vivienda principal, propiedad del ciudadano GERARDO ALÍ BECERRA LACRUZ. Igualmente manifestaron que también hay medidor de agua en el inmueble inspeccionado, que si bien es cierto la acotación que hace el experto en cuanto a las cloacas, consideran que no es pertinente a la causa tal como es el desalojo de vivienda por cumplimiento de contrato. Posteriormente solicitó el derecho de palabra el abogado de la parte demandada quien expuso se determine si en el acceso principal de esa vivienda existe algún número que indique catastralmente su identificación. El Tribunal a este respecto dejó constancia de que no existe ningún número que catastralmente identifique el inmueble. Finalmente fue acotado que el acceso al mismo fue permitido por el ciudadano GIOVANNY LÓPEZ M., quien ocupaba el inmueble en referencia. En orden a lo consagrado en el artículo 1.430 del Código Civil los Jueces estimarán en su oportunidad el mérito de dicha prueba, vale decir, de la inspección judicial y es precisamente en esta sentencia definitiva, la oportunidad para apreciarla, sin confundirla con la valoración que se le da a otros medios probatorios, pero si adminiculándola a otros hechos, circunstancias, y pruebas producidas en los actos, pues se trata de una prueba de inmediación, directa, personal y formal con relación a los hechos inspeccionados, observándose entre los requisitos para su eficacia probatoria los siguientes: 1) La conducencia de este medio probatorio con relación con el hecho u hechos inspeccionados; 2) Pertinencia de lo inspeccionado; 3) Que las conclusiones sean lógicas y razonables; 4) Que no exista prueba que la desvirtúe, 5) Que el acta se elabore de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 189 del Código de Procedimiento Civil, con claridad y precisión y 6) Que el hecho inspeccionado no sea jurídicamente imposible.
En este orden de ideas el Tribunal observa que la inspección judicial solicitada y practicada fue realizada en forma legal y que guarda estrecha relación con los hechos narrados en el escrito libelar y con otras pruebas que obran en los autos por lo que el Tribunal la estima como una prueba que tiene eficacia jurídica probatoria a favor de la causa que representa la parte demandada, toda vez, que el funcionario público que la practicó le otorga fe pública entre las partes y respecto de terceros, sobre los hechos jurídicos que el funcionario declara haber efectuado, facultado para hacerlo y en donde declara lo que pudo haber visto u oído facultado como estaba para hacerlo constar.
Es de aclarar que en sentencia de la Sala de Casación Civil Accidental de la extinta Corte Suprema de Justicia, de fecha 14 de octubre de 1.993, expresó en cuanto a la eficacia de la inspección judicial, que no es posible confundirla con el valor probatorio de los instrumentos públicos, estos últimos valorados conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.361 del Código Civil, mientras que la inspección judicial está regulada por el artículo 1.428 en concordancia con el artículo 1.430 eiusdem.
Mientras que la misma Sala de Casación Civil en posterior decisión de fecha 03 de noviembre de 1.993, considera que la inspección judicial practicada por un Juez debe considerarse como un documento público o auténtico, que hace plena fe, así entre las partes como con respecto a terceros mientras no sea declarado falso, por lo que se le otorga el valor probatorio previsto en el artículo 1.359 del referido texto sustantivo, y así lo considera este Tribunal y le da el valor, ya señalado, vale decir de documento público, y así se decide.

QUINTA: DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDANTE POR ANTE ESTE JUZGADO.

1) VALOR Y MÉRITO JURÍDICO PROBATORIO DE TODAS LAS ACTAS Y ACTOS QUE LO FAVOREZCAN.
El pronunciamiento del Tribunal es de idéntica forma a la prueba de la consideración TERCERA número “1”, que se refiere al aporte de pruebas efectuado por las partes y que las mismas pasan a formar parte del proceso, sin que ninguno de los contendores pueda atribuirse factores favorables y la eliminación de los que no lo sean, en orden al principio procesal de la comunidad de la prueba, además, no se trata de una prueba a las que se refiere el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil y que pueden ser promovidas en segunda instancia.
2) VALOR Y MÉRITO JURÍDICO PROBATORIO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO SOBRE EL INMUEBLE OBJETO DE LA QUERELLA.
Observa el Tribunal que a los folios 120 y 121 corre original contrato de arrendamiento, autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Mérida Estado Mérida en fecha veintitrés (23) de agosto de 2.004. Este Tribunal le asigna a este documento público el valor probatorio a que se contraen los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, ya que dicho documento no fue tachado de falsedad conforme a los artículos 438 y 439 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.380 del Código Civil.

3) VALOR Y MÉRITO JURÍDICO PROBATORIO DEL DOCUMENTO DE PROPIEDAD DEL INMUEBLE, SEÑALADO EN EL LIBELO DE LA DEMANDA.
Constata el Tribunal que a los folios 122 y 123 consta original documento de compra venta suscrito entre los ciudadanos AURA FELIDA LACRUZ DE BECERRA y GERARDO ALÍ BECERRA LACRUZ quienes fungen como vendedora y comprador respectivamente. Este Tribunal le asigna a este documento público el valor probatorio a que se contraen los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, ya que dicho documento no fue tachado de falsedad conforme a los artículos 438 y 439 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.380 del Código Civil; sin embargo, pese a la anterior valoración el Tribunal señala que tal documento comprueba la propiedad del inmueble y que el presente juicio no es de los llamados juicios de propiedad sino que se trata de una acción judicial por cumplimiento de contrato de arrendamiento. Por lo tanto tal instrumento público no tiene ninguna relación directa con la acción judicial interpuesta, ya que un arrendador puede o no ser propietario del inmueble dado en arrendamiento.

4) VALOR Y MÉRITO JURÍDICO PROBATORIO DEL ACTA CONVENIO, SUSCRITA EL 3 DE FEBRERO DE 2.006, ANTE EL DEPARTAMENTO DE INQUILINATO.
Corre inserto del folio 73 al 74 copia certificada de acta convenio celebrada por ante el Departamento de Inquilinato, Alcaldía del Municipio Libertador del Estado Mérida, en fecha tres (3) de febrero de 2.006. Se evidencia en autos que esta prueba también fue valorada, por lo tanto sería una inutilidad procesal emitir nuevamente el mismo pronunciamiento.

SEXTA: El contrato de arrendamiento que corre inserto en copia fotostática tanto del folio 3 y 4 como del folio 120 y 121, estableció una relación arrendaticia única y exclusivamente entre los ciudadanos GERARDO ALÍ BECERRA LACRUZ y LÓPEZ MUÑOZ GIOVANNY. Con respecto a la relación arrendaticia y al aspecto temporal del mismo el tratadista venezolano GILBERTO GUERRERO QUINTERO, en su obra “Temporalidad Arrendaticia”, expresó lo siguiente:

“Con sobrada razón MESSINEO considera que el contrato en cuanto a negocio jurídico bilateral es fuente de relaciones jurídicas (obligatorias) y queda por preguntarse si el contrato, en sí mismo, puede considerarse a su vez como relación jurídica. La cuestión parece legítima, sólo que se recuerde que es de uso común, en la jerga de la práctica, la expresión “relación contractual”. Hay que ver si tal expresión es justificada y en qué sentido lo es especialmente, teniendo presente la relación jurídica que nace del contrato, es decir, la relación obligatoria. En un solo caso es concebible el contrato como relación jurídica: cuando es de ejecución continuada o periódica e involucra reiteración de actos ejecutivos por parte de los contratantes. Entonces debe admitirse que el contrato, además de negocio, es una relación que dura, y dura para disciplinar la obligación en sus múltiples fases de cumplimiento, o como sostiene Carnelutti, las relaciones jurídicas no son otra cosa que relaciones (uniones) establecidas por el Derecho. La noción más amplia y sencilla de relación jurídica es la de una relación constituida por el Derecho entre dos sujetos respecto a un objeto (ob. Cit., p. 183). En efecto, el vínculo obligatorio que une a arrendador y arrendatario con motivo del uso de éste da al inmueble que ocupa, teniendo como contrapartida el pago del precio, de lo cual se puede deducir que hacemos referencia a relación jurídica y no como relación establecida en una norma arrendaticia entre una condición y una consecuencia, en razón de la cual el conocimiento imputa ésta a aquélla, sino como vínculo establecido por la norma arrendaticia entre el deber u obligación de un sujeto y la facultad o derecho subjetivo de otro, integrando ambos, simultáneamente la consecuencia jurídica.”

En el caso bajo análisis, el precitado contrato de arrendamiento estableció en su cláusula CUARTA: “El plazo de duración de este contrato es de un (1) año a término fijo, contados a partir del 30 de junio del año 2.004 al 30 de junio del año 2.005, sin derecho a prórroga”.
De tal manera que resulta de meridiana claridad que la cláusula de duración del contrato, debidamente fijada por las partes (eo quod plerumque accidi) no estableció la prorrogabilidad del mismo, lo cual constituye para este Tribunal una cláusula no escrita pues la Nueva Ley de Arrendamiento Inmobiliarios es determinante al aseverar la prórroga legal a cada caso en particular, así mismo la referida ley contempla normas de orden público que no puede ser relajadas ni menospreciadas por los particulares, habida consideración que se estarían menoscabando los derechos que tienen los arrendatarios, por tanto la referida cláusula se tiene como no escrita y así debe decidirse.

SÉPTIMA: Es principio rector de los contratos que los mismos no tienen efecto sino entre las partes contratantes; no dañan ni aprovechan a terceros, excepto en los casos establecidos por la Ley, como lo es el caso del arrendamiento por el usufructuario de acuerdo al artículo 598 del Código Civil; o en el caso de la acción oblicua a que se contrae el artículo 1.278 eiusdem, para el caso de los efectos del documento privado el artículo 1.362 ibidem, y en el supuesto de la acción del vendedor con retracto a que se contrae el artículo 1.538 del referido texto legal.

OCTAVA: Ciertamente, los contratos de arrendamiento pueden estar sometidos a subrogaciones especiales, como ocurre en los siguientes casos:

1. En los casos de divorcio o separación de cuerpos en orden a lo pautado en el ordinal 1º del artículo 191 del Código Civil, de tal manera que para el supuesto que el inmueble este arrendado a los cónyuges y se produzca una separación de cuerpos resulta factible que la cónyuge continué habitando el inmueble que fue sede del hogar conyugal hasta el vencimiento del contrato de arrendamiento, a menos que el arrendador firme un nuevo contrato o le prorrogue el ya existente.

2. Cuando se produce la subrogación arrendaticia por mortis causa con arreglo a lo previsto en el artículo 1.603 del Código Civil en concordancia con el artículo 1.163 eiusdem, toda vez que de conformidad con la primera norma sustantiva antes citada el contrato de arrendamiento no se resuelve por la muerte del arrendador ni por la del arrendatario y con respecto a la segunda disposición legal, se presume que una persona ha contratado para sí y para sus herederos y causahabientes cuando no se ha convenido expresamente en lo contrario o cuando no resulta así de la naturaleza del contrato.

3. Para el caso que se efectué la venta de un inmueble arrendado de acuerdo con las previsiones legales contenidas en el artículo 1.604 del Código Civil, para el caso de que enajene una finca de tal manera que el contrato de arrendamiento subsistirá dentro del plazo convenido, siempre que conste por instrumento público o por instrumento privado que tenga fecha cierta, a no ser que se hubiese estipulado lo contrario y con relación al artículo 1.605 eiusdem, que establece que aunque el arrendamiento no conste de instrumento público o privado de fecha cierta, si el arrendatario tiene el goce de la cosa arrendada con anterioridad a la venta, el comprador debe dejársela durante el tiempo por el cual se presumen hechos los arrendamientos en que no se ha determinado su duración y para el caso de que el comprador quiera despedir al arrendatario a la expiración de ese tiempo, debe hacerle oportuna participación.

4. Para el supuesto que exista permuta tal subrogación puede plantearse en orden al contenido del artículo 1.558 del Código Civil, toda vez que la permuta es un contrato por el cual cada una de las partes se obliga a dar una cosa para obtener otra por ella, y el artículo 1.563 ibidem, establece que las demás reglas establecidas para el contrato de venta se aplican a la permuta, siendo ello así, lógico es inferir que si el comprador debe respectar la existencia del contrato de arrendamiento situación similar se presentaría para el caso en que se efectué la permuta por parte de quien recibe el inmueble mediante el citado contrato ya que de acuerdo al artículo 1.559 del mencionado texto legal, la permuta se perfecciona, como la venta, por el solo consentimiento y los efectos del mismo están previsto en el artículo 1.161 del mencionado Código Civil.

5. Cuando se produce la donación del inmueble arrendado, se puede aplicar el artículo 1.431 del Código Civil, que establece que la donación es el contrato por el cual una persona transfiere gratuitamente una cosa u otro derecho de su patrimonio a otra persona que lo acepta; de tal manera que tanto el donante como el donatario deben respectar la existencia de un contrato de arrendamiento que exista sobre el bien inmueble objeto de la donación.

6. Para el caso de remate y liquidación de bienes, el adquirente del inmueble arrendado, por vía de remate, o por liquidación de bienes debe respectar el término que ha sido acordado en el contrato de arrendamiento.

7. En el supuesto de que el inmueble arrendado sea hipotecado se aplicarán para la subrogación arrendaticia los artículos 1.581, 1.626 y 1.627 del Código Civil, toda vez que el propietario de un inmueble hipotecado no puede arrendarlo a término fijo sin el consentimiento del acreedor; si así lo hiciere, el término se reducirá al año corriente al tiempo del vencimiento de la hipoteca, a no ser que, tratándose de fundos rústicos se requiera más de un año para la recolección de la cosecha, pues en tal caso el arrendamiento durará hasta dicha recolección. Y para el caso del arrendamiento de un predio rústico, cuando no se fija su duración, se entiende hecho por un año, a menos que se necesite más tiempo para la recolección de los frutos que la finca produzca, sin necesidad de deshaucio, desde que se concluye el término por el cual se entiende hecho.

NOVENA: Del análisis del elenco probatorio evacuado con respecto a las pruebas promovidas por las partes, el Tribunal observa que efectivamente el contrato de arrendamiento fue estipulado a término fijo, esto es, treinta (30) de junio 2.004 al 30 de junio de 2.005, sin derecho a prórroga, no obstante tal aseveración, como se señaló anteriormente se tiene como no escrita, ello en virtud a que las normas establecidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios son de carácter público y por tanto las mismas no pueden ser vulneradas por los particulares. Evidencia igualmente el Tribunal que ambas partes admitieron que suscribieron tres convenios; dos de ellos establecidos entre forma privada entre las partes y un tercero efectuado por ante el Departamento de Inquilinato de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, observa este Juzgador que los referidos convenios se constituyen como hechos admitidos por ambas partes, razón por la cual se deduce que los sucesivos plazos estipulados en los mismos obedecen a la prórroga determinada en el presente caso, la cual debía ser de seis meses tal y como lo señala el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su literal “a”, por lo tanto evidenciado a todas luces que el demandado de autos hizo uso de la prórroga legal correspondiente; y constata que la referida prueba de inspección judicial efectuada por el a quo, este Tribunal considera que la misma no reviste relevancia jurídica en virtud que lo que se discute en el presente juicio es el cumplimiento del contrato de arrendamiento más no el estado de conservación del inmueble, ya que según del instrumento fundamental de la acción se desprende que tanto el arrendador como arrendatario en la cláusula “novena” suscribieron que éste último recibió en perfecto estado de conservación y limpieza y aseo el inmueble objeto de contrato. Así debe decidirse.

PARTE DISPOSITIVA

En mérito a las consideraciones que anteceden, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, procediendo en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: Sin lugar la apelación formulada por el abogado en ejercicio ORLANDO ENRIQUE PEÑA AVENDAÑO, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, en contra de la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida. SEGUNDO: Se confirma la decisión dictada por el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida. TERCERO: Como consecuencia del anterior pronunciamiento se declara con lugar la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento intentada por el ciudadano BECERRA LACRUZ GERARDO ALÍ, en contra del ciudadano LÓPEZ MUÑOZ GIOVANNY. CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber sido confirmada en todas sus partes la sentencia apelada, asimismo se condena en costas de la alzada de acuerdo a lo previsto en el artículo 281 eiusdem. QUINTO: Como consecuencia del anterior pronunciamiento se condena a la parte demandada ciudadano GIOVANNY LÓPEZ MUÑOZ, a efectuar la entrega del inmueble arrendado en las mismas condiciones en que lo recibió y totalmente desocupado, vale decir, el inmueble ubicado en la Urbanización Los Pinos, Pasaje 1, número 0-11, jurisdicción de la Parroquia Milla del Municipio Libertador del Estado Mérida, de conformidad con el artículo 528 del Código de Procedimiento Civil, entrega que debe efectuarse haciendo uso de la fuerza pública si fuere necesario. SEXTO: Una vez que quede firme la presente decisión, debe remitirse el presente expediente al Juzgado de la causa. SÉPTIMO: Por cuanto la decisión sale fuera del lapso legal se acuerda la notificación de las partes, para evitar la trasgresión de la norma constitucional que garantiza el derecho a la defensa y la garantía del debido proceso de las partes, previstos en el encabezamiento y numeral 1º del artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y cumplir asimismo con la igualdad procesal de las partes prevista en el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil. Líbrense las correspondientes boletas de notificación.

NOTIFÍQUESE, PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA.

BÁJESE EL EXPEDIENTE EN SU OPORTUNIDAD AL TRIBUNAL DE ORIGEN.

DADA, FIRMADA Y SELLADA EN LA SALA DE DESPACHO DEL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA. Mérida, dieciocho de septiembre de dos mil seis.

EL JUEZ TITULAR,

ALBIO CONTRERAS ZAMBRANO
LA SECRETARIA TITULAR,

SULAY QUINTERO QUINTERO

En la misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo las ocho y cuarenta de la mañana. Conste.

LA SECRETARIA,

SULAY QUINTERO QUINTERO