TSJ Regiones - Decisión

LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA

197º y 148º

PARTE NARRATIVA

Mediante auto que riela a los folios 150 y 151 se admitió la demanda que por retracto legal arrendaticio interpusieran los ciudadanos NORYS DEL CARMEN RIVAS SOSA y EDINSON RAMÓN QUINTERO MÁRQUEZ, venezolanos, mayores de edad, cónyuges entre si, titulares de las cédulas de identidad números 8.031.930 y 10.716.266 respectivamente, domiciliados en Mérida, Estado Mérida y civilmente hábiles; asistidos por la abogada en ejercicio LIVIA COROMOTO GUERRERO QUINTERO, inscrita en el Inpreabogado bajo el número 47.420 y titular de la cédula de identidad número 8.023.203, en contra de los ciudadanos JOSÉ HOMERO VIELMA RODRÍGUEZ, FRANK ALEXIS ARAQUE CASTILLO y MARÍA GUTIERREZ DE ARAQUE, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad número 685.180, 9.479.484 y 10.896.743 respectivamente, domiciliados en esta ciudad de Mérida, Estado Mérida y civilmente hábiles.
En su escrito libelar la parte actora narró entre otros hechos los siguientes:
1) Que a partir del quince (15) de julio de 1.993, ocuparon en calidad de arrendamiento un inmueble constituido por una casa para habitación familiar, ubicada en la calle 2, número 25-13 del Barrio Santo Domingo, jurisdicción del Municipio Libertador del Estado Mérida.
2) Que estando en su condición de arrendatarios en la referida vivienda nació su hijo, RICHARD ALFONSO QUINTERO RIVAS.
3) Que en su oportunidad demostrarían mediante testigos, el tiempo en que ocuparon dicho inmueble en calidad de arrendatarios.
4) Que en un principio la relación contractual, la celebraron en forma verbal, luego fueron en contratos privados de fechas 8 de julio de 2.000, 8 de julio de 2.001, estos a nombre del ciudadano EDINSON RAMÓN QUINTERO MÁRQUEZ, y 15 de julio del 2.004 y 1 de octubre de 2.005 a nombre de la ciudadana NORYS DEL CARMEN RIVAS SOSA, siendo el propietario y arrendador de dicho inmueble el ciudadano JOSÉ HOMERO VIELMA RODRÍGUEZ.
5) Que durante catorce (14) años en calidad de arrendatarios han ocupado el inmueble pagando el canon a la fecha de su vencimiento, tal como se constata de recibos mensuales de alquiler, los cuales anexó desde mayo de 2.003 al 15 de abril de 2.007. Que así mismo han cumplido con los servicios públicos tales como: facturas canceladas de electricidad y aseo (CADELA) y facturas canceladas por servicios de aguas de Mérida. Que igualmente han cumplido a cabalidad con todas las obligaciones estipuladas en los contratos de arrendamiento suscritos.
6) Que el propietario del inmueble incumplió como arrendador; pues en fecha 21 de mayo de 2.007, notificó a la arrendataria que ésta, ocupaba el inmueble indebidamente, en virtud a que el mismo le había sido vendido a los ciudadanos FRANK ALEXIS ARAQUE CASTILLO y MARÍA GUTIÉRREZ DE ARAQUE y que nada tenía que ver a partir de la fecha de la venta. Señaló que el demandado no respectó la prórroga legal contemplada en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así como, la falta de preferencia ofertiva inserta en los artículos 42 y 44 eiusdem, al no ofrecerle a él primero la venta del inmueble y con preferencia a cualquier tercero.
7) Que anexaron copia de depósito, por ante el Tribunal Tercero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, de fecha 30 de mayo de 2.007, por cuanto el arrendador se negó a recibir el canon correspondiente al mes de mayo.
8) Que es plenamente procedente el retracto legal arrendaticio como derecho preferente, en virtud de que son arrendatarios del inmueble vendido y no se les notificó la oferta de vender la casa, aunado al hecho de que el inmueble fue vendido a sus espaldas.
9) Que demandaron formalmente al ciudadano JOSÉ HOMERO VIELMA RODRÍGUEZ, de conformidad con el artículo 43 del Decreto de Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para que convenga en:
• Que se les subrogue o entren en lugar de los compradores ciudadanos FRANK ALEXIS ARAQUE CASTILLO y MARÍA GUTIÉRREZ DE ARRAQUE, en la operación de compra venta que éste realizó, por documento debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, en fecha 02 de mayo de 2.007, bajo el número 30, folio 245 al 250, Protocolo Primero, Tomo Décimo Cuarto, Cuarto Trimestre y por ende que sean titulares en las mismas condiciones del inmueble, el cual está constituido por una casa, compuesta por dos habitaciones, un baño y su sala recibo, ubicada en el Barrio Santo Domingo, signada con el número 25-13, jurisdicción del Municipio El Llano, hoy Parroquia Spinetti Dini, Municipio Libertador del Estado Mérida, alinderada así: FRENTE: Con calle en proyecto. FONDO: COSTADOS DERECHO E IZQUIERDO: Con terrenos que son o fueron de sucesión Gonzalo Salas.
• Que convenga igualmente en que la subrogación a que tienen derecho se haga en las mismas condiciones estipuladas en el contrato de compra-venta celebrado entre los ciudadanos FRANK ALEXIS ARAQUE CASTILLO y MARÍA GUTIÉRREZ DE ARAQUE, particularmente en lo atinente al precio de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 20.000.000, oo), fijado expresamente por las partes, la cual ofrecen consignar ante este Tribunal tan pronto como así lo ordene, por restitución al extraño comprador del precio del inmueble.
• Que convenga en pagar los costos del proceso.
• Que de negarse a convenir en todos los puntos del petitorio, el Tribunal lo obligue a ello mediante sentencia.
• Que por cuanto están cumpliendo con su prestación relativa al pago del monto de la compra-venta entre el ciudadano JOSÉ HOMERO VIELMA RODRÍGUEZ y los terceros extraños ciudadanos FRANK ALEXIS ARAQUE CASTILLO y MARÍA GUTIÉRREZ DE ARAQUE, montante en la cantidad de VEINTE MILONES DE BOLÍVARES (Bs. 20.000.000,oo), para el caso que el demandado no cumpla su obligación según los términos de la sentencia que haya de dictar este Tribunal. Que dicha sentencia sea declarada título eficaz para transmitirles la propiedad del inmueble y se ordene el registro respectivo.
10) Fundamentaron su acción en los artículos 42, 43, 44, 47, 48 y 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, artículo 1.546 del Código Civil, en concordancia con el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
11) Estimaron la demanda en la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 20.000.000,oo)
12) Que de conformidad con los artículos 585 y 588 del Código de Procedimiento Civil, se decrete prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto de demanda.
13) Señalaron la dirección del demandado de autos así como, su domicilio procesal.

Consta del folio 6 al 60 anexos documentales que acompañaron el escrito libelar consignado.
Se evidencia del folio 177 al 178 escrito de contestación de la demanda, suscrito por los ciudadanos FRANK ALEXIS ARAQUE CASTILLO y MARÍA GUTIÉRREZ DE ARAQUE, debidamente asistidos por la abogada en ejercicio MARILU DUGARTE DUGARTE, titular de la cédula de identidad número 11.466.834, e inscrita en el Inpreabogado bajo el número 66.768, mediante el cual señalaron lo siguiente:
1. Rechazaron en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos como en el derecho la temeraria demanda.
2. Que es cierto que en fecha 2 de mayo de 2.007, los accionados compraron al señor JOSÉ HOMERO VIELMA RODRÍGUEZ, un inmueble de su propiedad, ubicado en el Barrio Santo Domingo, signado con el número 25-13, jurisdicción del Municipio Libertador, Parroquia Spinetti Dini, quedando registrado en la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, bajo el número 30, folio 245 al 250, Protocolo Primero, Tomo Décimo Cuarto, Segundo Trimestre.
3. Que antes de realizar el contrato de compra venta, los demandados sabían que la ciudadana NORYS DEL CARMEN RIVAS SOSA, siendo arrendataria de la vivienda en cuestión, había recibido la preferencia ofertiva en varias oportunidades.
4. Que también es cierto que no eran los únicos interesados en comprar la vivienda.
5. Que en vista de que la ciudadana NORYS DEL CARMEN RIVAS SOSA, les dijo que no podía comprar la vivienda, en el mes de abril de 2.007, se pusieron en contacto con el señor JOSÉ HOMERO VIELMA RODRÍGUEZ y le manifestaron interés en comprar el inmueble, pero que necesitaban observar el documento de opción a compra suscrito por él y la señora NORYS DEL CARMEN RIVAS SOSA, comprobando que era cierto lo de la preferencia ofertiva.
6. Que mediante telegrama enviado a la ciudadana NORYS DEL CARMEN RIVAS SOSA, en fecha 5 de febrero de 2.007, el señor JOSÉ HOMERO VIELMA RODRÍGUEZ, le notificó que el contrato de opción a compra suscrito entre su persona y la de él, venció el día 11 de febrero de 2.007 por lo que le agradecía gestionar documento definitivo de venta ante el Registro Subalterno Inmobiliario a la brevedad posible a los fines de que se cumplimiento a lo establecido en el documento antes mencionado.
7. Que habiéndose vencido el plazo para que ella cumpliera con lo ofrecido en dicho contrato y terminando de esta manera toda obligación para con ella por parte del vendedor, fue que decidimos comprar el inmueble en cuestión.
8. Que el mismo día que protocolizamos la compra, visitaron personalmente a la señora NORYS DEL CARMEN RIVAS SOSA, en el referido inmueble y le informaron que habían comprado la vivienda y ella de manera muy amable les manifestó que se alegraba de que ellos fuesen los nuevos propietarios, ya que había otras personas interesadas en comprarla y además señaló que estaba buscando para donde mudarse.
9. Que dicha conversación la sostuvieron sin la presencia del señor EDINSON RAMÓN QUINTERO MÁRQUEZ, ya que él no convivía con ella porque desde hacía tiempo se habían separado.
10. Que en el mes de junio de 2.007 el Consejo Comunal trajo un proyecto para remodelar las viviendas del Barrio Santo Domingo, lugar donde esta ubicado el inmueble objeto de la demanda y entre uno de tantos requisitos que solicitaban, es el de llevar fotos con tomas internas y externas de la vivienda para estudiar el caso y ver si aprobaban la remodelación y la señora NORYS DEL CARMEN RIVAS SOSA, accedió de manera cordial permitiéndonos entras para tomas fotos.
11. Que la señora NORYS DEL CARMEN RIVAS SOSA, les manifestó que se mudaría a más tardar el 15 de agosto de 2.007, ya que estaba consciente de que los demandados necesitaban la vivienda.

Obra del folio 180 al 185 escrito de contestación de la demanda, suscrito por el abogado en ejercicio RUBÉN DARÍO VIELMA REY, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 17.916 y titular de la cédula de identidad número 3.992.676, en su carácter de apoderado judicial del co-demandado JOSÉ HOMERO VIELMA RODRÍGUEZ, en virtud del mismo entre otros hechos fueron señalados los siguientes:
1. Rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, la temeraria demanda.
2. Que es cierto que dio en arrendamiento al ciudadano EDINSON RAMÓN QUINTERO MÁRQUEZ, un inmueble que era de su propiedad, ubicado en la calle 2 número 25-13, del Barrio Santo Domingo, jurisdicción del Municipio Libertador del Estado Mérida, según contratos privados de fechas 8 de julio de 2.000 y 8 de julio de 2.001.
3. Que tampoco es menos cierto que el ciudadano EDINSON RAMÓN QUINTERO MÁRQUEZ de manera verbal, dio por terminada la relación contractual que tenía con el demandado, conviniendo en efecto en hacerle entrega del inmueble, motivado al hecho de irse a vivir en otro lugar con una mujer distinta que no era su esposa.
4. Que no es cierto que el ciudadano anteriormente citado haya tenido la calidad de arrendatario durante 14 años.
5. Que de manera inmediata le fue entregado el inmueble por parte del prenombrado inquilino EDINSON RAMÓN QUINTERO MÁRQUEZ.
6. Que por razones humanitarias hacia la señora NORYS DEL CARMEN RIVAS SOSA, convino con ella en arrendarle el inmueble en fechas 15 de julio de 2.004 y 01 de octubre de 2.005, surgiendo una nueva relación contractual distinta a la que tenía con el ciudadano EDINSON RAMÓN QUINTERO MÁRQUEZ; por lo que tampoco es cierto que haya tenido una relación contractual de 14 años con la precitada señora, pues como ella lo afirma suscribió contratos privados en fechas 15 de julio de 2.004 y 01 de octubre de 2.005.
7. Rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la falta de prórroga legal, pues es cierto que le notificó a la señora NORYS DEL CARMEN RIVAS SOSA, la no renovación del contrato y que en consecuencia se le concedía la prórroga legal, pero que ésta se había negado a firmársela; que inclusive le notificó por escrito su deseo de vender el inmueble y que fuera ella quien comprara por cuanto tenía preferencia, pero también se negó a firmar la oferta de venta.
8. Que en fecha 11 de noviembre de 2.006 la ciudadana antes mencionada convino con su persona en efectuar un contrato de opción a compra sobre el inmueble; donde en la cláusula segunda, establece que el Oferente (JOSÉ HOMERO VIELMA RODRÍGUEZ) da en opción a compra a la oferida (NORYS DEL CARMEN RIVAS SOSA) el inmueble objeto de autos. La cláusula cuarta establece que el término de duración del contrato en referencia es de tres (3) meses contados a partir de la firma del documento es decir, desde el 11 de noviembre de 2.006, por lo que el vencimiento del citado documento era el día 11 de febrero de 2.007. En la cláusula quinta se estableció la forma de pago en la cantidad de VEINTIDÓS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 22.000.000,oo) y donde declaró recibir la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,oo), suma ésta que nunca le fue entregada, ya que la señora en cuestión no contaba con recursos por lo que para garantizar cualquier reclamo de su parte, le firmó una letra de cambio. Que el contrato en referencia establecía que en caso de no llevarse a cabo la negociación el mismo se rescindiría y se daría por terminado el contrato privado de arrendamiento, debiendo la oferida entregar el inmueble de manera inmediata, desocupado, libre de personas y bienes; igualmente declara la oferida que en caso de mora, no necesitaría de notificación alguna por parte del oferente; estando de acuerdo igualmente el ciudadano EDINSON RAMÓN QUINTERO MÁRQUEZ.
9. Que en fecha 05 de febrero de 2.007, le notificó a la ciudadana NORYS DEL CARMEN RIVAS SOSA, mediante telegrama que el contrato de opción de compra venta vencía el 11 de febrero de 2.007.
10. Que volvió a notificar por la misma vía telegráfica, que el inmueble se lo había vendido a los ciudadanos FRANK ALEXIS ARAQUE CASTILLO y MARÍA GUTIÉRREZ DE ARAQUE, que en consecuencia no incumplió flagrantemente lo establecido en los artículos 42 y 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
11. Rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes el alegato del retracto legal arrendaticio, ya que estos tuvieron la oportunidad para comprar el inmueble y no lo hicieron.
12. Rechazó y contradijo la subrogación pretendida por los demandantes de entrar en la operación de compra venta en lugar de los ciudadanos FRANK ALEXIS ARAQUE CASTILLO y MARÍA GUTIÉRREZ DE ARAQUE, pues estos últimos son los legítimos propietarios del inmueble.
13. Rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes los costos del proceso.
14. Rechazó en todas y cada una de sus partes la estimación de la demanda.
15. Rechazó y se opuso a la medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar solicitada por los demandantes; que de ordenarse tal medida, el Tribunal les exija caución a los solicitantes, por cuanto no trajeron a los autos documentos fehacientes que les favorezcan en sus pretensiones.

A los folios 190 y 191 obra escrito de promoción de pruebas de la parte co-demandada ciudadanos FRANK ALEXIS ARAQUE CASTILLO y MARÍA GUTIÉRREZ DE ARAQUE y del folio 198 al 202 riela escrito de promoción de pruebas del co-demandado JOSÉ HOMERO VIELMA RODRÍGUEZ, siendo admitidas por este Tribunal mediante auto de fecha 24 de marzo de 2.008, que consta al folio 203.
Se infiere al folio 210 escrito de promoción de pruebas de la parte actora, siendo negada su admisión por auto dictado por este Tribunal en fecha 28 de marzo de 2.008, que obra al folio 219.
En la oportunidad legal ninguna de las partes hizo uso del derecho de consignar informes.
Cumplidos todos los trámites procesales en esta instancia judicial, procede el Tribunal a resolver la situación jurídica planteada, previamente las siguientes consideraciones:

PARTE MOTIVA

En el presente proceso los ciudadanos NORYS DEL CARMEN RIVAS SOSA y EDINSON RAMÓN QUINTERO MÁRQUEZ, interponen la acción de retracto legal arrendaticio en contra de los ciudadanos JOSÉ HOMERO VIELMA RODRÍGUEZ, FRANK ALEXIS ARAQUE CASTILLO y MARÍA GUTIERREZ DE ARAQUE, en virtud de que a partir del quince (15) de julio de 1.993, ocuparon en calidad de arrendatario un inmueble constituido por una casa para habitación familiar, ubicada en la calle 2, número 25-13 del Barrio Santo Domingo, jurisdicción del Municipio Libertador del Estado Mérida. Que en fecha 21 de mayo de 2.007, les notificó que ocupaba el inmueble indebidamente, en virtud a que el mismo le había sido vendido a los ciudadanos FRANK ALEXIS ARAQUE CASTILLO y MARÍA GUTIÉRREZ DE ARAQUE y que nada tenía que ver a partir de la fecha de la venta. Señalaron que el demandado no respectó la prórroga legal contemplada en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así como, la falta de preferencia ofertiva inserta en los artículos 42 y 44 eiusdem, al no ofrecerles a ellos la venta del inmueble y con preferencia a cualquier tercero.

En la oportunidad de la contestación de la demanda, la parte demandada, señaló, que en fecha 11 de noviembre de 2.006 la ciudadana NORYS DEL CARMEN RIVAS SOSA convino con el señor JOSÉ HOMERO VIELMA RODRÍGUEZ, en efectuar un contrato de opción a compra sobre el inmueble; donde en la cláusula segunda, establece que el Oferente (JOSÉ HOMERO VIELMA RODRÍGUEZ) da en opción a compra a la oferida (NORYS DEL CARMEN RIVAS SOSA) el inmueble objeto de autos. La cláusula cuarta establece que el término de duración del contrato en referencia es de tres (3) meses contados a partir de la firma del documento es decir, desde el 11 de noviembre de 2.006, por lo que el vencimiento del citado documento era el día 11 de febrero de 2.007. En la cláusula quinta se estableció la forma de pago en la cantidad de VEINTIDÓS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 22.000.000, oo) y donde declaró recibir la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,oo), suma ésta que nunca le fue entregada, ya que la señora en cuestión no contaba con recursos por lo que para garantizar cualquier reclamo de su parte, le firmó una letra de cambio. Que el contrato en referencia establecía que en caso de no llevarse a cabo la negociación el mismo se rescindiría y se daría por terminado el contrato privado de arrendamiento, debiendo la oferida entregar el inmueble de manera inmediata, desocupado, libre de personas y bienes; igualmente declara la oferida que en caso de mora, no necesitaría de notificación alguna por parte del oferente; estando de acuerdo igualmente el ciudadano EDINSON RAMÓN QUINTERO MÁRQUEZ. Igualmente alegaron que en fecha 05 de febrero de 2.007, le notificó a la ciudadana NORYS DEL CARMEN RIVAS SOSA, mediante telegrama que el contrato de opción de compra venta vencía el 11 de febrero de 2.007 y que volvió a notificar por la misma vía telegráfica, que el inmueble se lo había vendido a los ciudadanos FRANK ALEXIS ARAQUE CASTILLO y MARÍA GUTIÉRREZ DE ARAQUE, que en consecuencia no incumplió flagrantemente lo establecido en los artículos 42 y 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Como punto previo procede el Tribunal a pronunciarse sobre la impugnación de la estimación de la demanda. Observa el Tribunal que la impugnación que efectuó por el codemandado JOSE HOMERO VIELA RODRIGUEZ, fue de manera genérica, sin señalar si la misma es insuficiente o exagerada, debiendo en primer lugar alegar en la contestación porque impugna la misma y probar en la etapa probatoria tal alegación, por lo cual este Tribunal desecha la impugnación efectuada por el co-demandado de autos, quedando firme la estimación efectuada en el libelo.

Resuelto el punto referido a la estimación, procede el Tribunal a valorar y apreciar las pruebas aportadas por las partes.

En la oportunidad legal, la parte actora promovió las siguientes pruebas:

1) Valor y mérito jurídico de las consignaciones arrendaticias efectuadas ante el Tribunal Tercero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, correspondientes a los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2.007 y enero, febrero y marzo del 2.008, los cuales demuestran la solvencia de los actores, de esta forma queda probado el cumplimiento en los pagos de los cánones de arrendamiento conforme al artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Este Tribunal mediante auto dictado en fecha 28 de marzo de 2.008, que obra al folio 219, negó la admisión de dicha prueba por ser la misma impertinente a la controversia planteada.

Igualmente, la parte co-demandada, ciudadanos FRANK ALEXIS ARAQUE CASTILLO y MARÍA GUTIÉRREZ DE ARAQUE, promovió las siguientes pruebas:

1) Valor y mérito jurídico probatorio de las actas procesales que conformen el presente expediente en todo aquello que les favorezca.
El Tribunal no le asigna eficacia probatoria alguna, pues las actas procesales y las pruebas no son patrimonio de una parte en especial sino que corresponden al proceso, y por lo tanto, puede favorecer o desfavorecer a las mismas.
2) Valor y mérito jurídico probatorio de los siguientes documentos:
 Documento público que acredita al ciudadano JOSÉ HOMERO VIELMA RODRÍGUEZ, parte demandada, como único y exclusivo propietario del inmueble objeto del presente juicio, registrado en la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, bajo el número 35, folio 71, Protocolo Primero, Tomo Tercero, Cuarto Trimestre, de fecha 30 de octubre de 1.967.
 Documento público de propiedad del inmueble objeto del juicio, registrado en la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, en fecha 2 de mayo de 2.007, bajo el número 30, folio 245 al 250, Protocolo Primero, Tomo Décimo Cuarto, Cuarto Trimestre del referido año.

A los documentos públicos que obran a los folios 11 al14 y 55 al 58, este Tribunal les asigna el valor probatorio a que se contraen los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, ya que dichos documentos no fueron tachados de falsedad conforme a los artículos 438 y 439 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.380 del Código Civil.

3) Valor y mérito jurídico probatorio del documento de opción de compra venta firmado por los ciudadanos NORYS DEL CARMEN RIVAS SOSA y EDINSON RAMÓN QUINTERO MÁRQUEZ, parte demandante y el ciudadano JOSÉ HOMERO VIELMA RODRÍGUEZ, parte demandada, el cual firmaron de forma privada en fecha 11 de noviembre de 2.006 y con fecha de vencimiento el 11 de febrero de 2.007.
El documento privado que en original fue producido al folio 96, contentivo del documento de opción de compra venta, observa el Tribunal que este documento privado no fue impugnado en orden a lo previsto en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, ni fueron desconocidas sus firmas, ni tachado con base a las previsiones legales contenidas en el artículo 1.381 del Código Civil en concordancia con el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil, razones por las cuales se da por reconocido dicho documento privado en orden a lo pautado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil.

4) Valor y mérito jurídico probatorio del telegrama con su acuse de recibo, enviado en fecha 5 de febrero de 2.007 y recibido en fecha 8 de febrero de 2.007, el cual les anunciaba a la parte actora el vencimiento del contrato de opción de compra venta.
El Tribunal observa que a los folios 97 y 98 corre agregado el telegrama recibido el 5 de febrero de 2.007 y su acuse de recibo el 8 de febrero de 2.007, telegrama en el cual se le notificó a la ciudadana NORYS DEL CARMEN RIVAS SOSA, que el contrato de opción de compra venta vencía el 11 de febrero de 2.008, por lo que se le agradecía que gestionara documento definitivo de venta ante el Registro Subalterno Inmobiliario a la brevedad posible a los fines de que de cumplimiento a lo establecido en el documento antes mencionado.
En cuanto a los telegramas, el Reglamento del Servicio de Telégrafos, de fecha 2 de mayo de 1.941 conceptúa al telegrama como todo mensaje que se transmita por las líneas del servicio o que se hubiere consignado con ese objeto, pudiendo todos los habitantes del territorio nacional, comunicarse entre sí, por medio de dicho servicio señalándose en todo telegrama, por lo menos, el nombre del destinatario y el lugar de remisión; y en el reverso del mensaje escribir claramente el nombre y apellido del remitente así como su dirección. Cuando se trata de un telegrama con acuse de recibo y el organismo oficial, en este caso Ipostel, indica que fue recibido por la persona a quien se le remitió, tendrá el mérito probatorio de documento privado, en orden a lo establecido en el artículo 1.375 del Código Civil. El Tribunal observa igualmente que este documento privado no fue impugnado por la parte actora en orden a lo previsto en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, ni fue desconocida su firma, ni tachado con base a las previsiones legales contenidas en el artículo 1.381 del Código Civil en concordancia con el artículo 443 del mencionado texto procesal, razones por las cuales se da por reconocido dicho documento privado en orden a lo pautado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil.
5) Valor y mérito jurídico probatorio de 16 fotos de la vivienda objeto del presente juicio.
Obran del folio 195 al 197 las referidas fotografías, en virtud de que las mismas no aportan ningún elemento favorable a las partes, el Tribunal desecha las mismas.

Asimismo, la parte co-demandada ciudadano JOSÉ HOMERO VIELMA RODRÍGUEZ, promovió las siguientes pruebas:

1) Valor y mérito jurídico probatorio de las actas procesales que conformen el presente expediente en todo aquello que les favorezca. El pronunciamiento sobre este señalamiento se efectúa en idéntica forma que en el numera 1) de las pruebas aportadas por los co-demandados, ciudadanos FRANK ALEXIS ARAQUE CASTILLO y MARÍA GUTIÉRREZ DE ARAQUE.

2) Valor y mérito jurídico probatorio de los siguientes documentos:

 Documento público que acredita al ciudadano JOSÉ HOMERO VIELMA RODRÍGUEZ, parte demandada, como único y exclusivo propietario del inmueble objeto del presente juicio, registrado en la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, bajo el número 35, folio 71, Protocolo Primero, Tomo Tercero, Cuarto Trimestre, de fecha 30 de octubre de 1.967.
 Documento privado de opción de compra venta suscrito por el ciudadano JOSÉ HOMERO VIELMA RODRÍGUEZ con los demandantes NORYS DEL CARMEN RIVAS SOSA y EDINSON RAMÓN QUINTERO MÁRQUEZ, de fecha 11 de noviembre de 2.006.
 Del telegrama que se le enviara a la ciudadana NORYS DEL CARMEN RIVAS SOSA, en fecha 5 de febrero de 2.007, en el que se manifestó que el contrato de opción a compra entre ellos suscrito vencía el 11 de febrero de 2.007.
 Documento público de venta del inmueble a los ciudadanos FRANK ALEXIS ARAQUE CASTILLO y MARÍA GUTIÉRREZ DE ARAQUE.

La valoración y apreciación de estos medios probatorios numerados 1), 2) y 3) ya se efectuaron anteriormente, por lo cual, conforme al principio de la comunidad de la prueba debe tenerse presente el anterior pronunciamiento.

3) Valor y mérito jurídico probatorio del telegrama de fecha 21 de mayo del 2.007 y del acuse de recibo, donde se la manifiesta a la señora NORYS DEL CARMEN RIVAS SOSA, que el inmueble que ocupa le fue vendido a los ciudadanos FRANK ALEXIS ARAQUE CASTILLO y MARÍA GUTIÉRREZ DE ARAQUE. Asimismo del telegrama de fecha 6 de junio del 2.007 y el acuse de recibo, documento mediante el cual se le notificó a la ciudadana NORYS DEL CARMEN RIVAS SOSA, que tienen firmado por vía privada un documento de opción a compra, el cual no se llevó a término por incumplimiento de su parte y habiéndose vencido el plazo decidió vender el inmueble.
El Tribunal observa que a los folios 99 al 102 corre agregados los referidos telegramas y por cuanto dichos documentos privados no fueron impugnados por la parte actora en orden a lo previsto en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, ni fue desconocida su firma, ni tachado con base a las previsiones legales contenidas en el artículo 1.381 del Código Civil en concordancia con el artículo 443 del mencionado texto procesal, razones por las cuales se dan por reconocido dichos documentos privados en orden a lo pautado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil.

4) Valor y mérito jurídico probatorio del instrumento cambiario (letra de cambio), librada en esta ciudad de Mérida en fecha 11 de noviembre del 2.006, a la orden del ciudadano JOSÉ HOMERO VIELMA RODRÍGUEZ, por la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,oo), pagaderos el día 11 de febrero de 2.007, con valor entendido, librada por la ciudadana NORYS DEL CARMEN RIVAS SOSA.
El Tribunal observa que la mencionada letra de cambio, corre agregada al folio 103 y con relación a esta prueba, este Juzgado confirma que la más acreditada doctrina mercantil y decisiones de carácter jurisprudencial de la extinta Sala de Casación Civil, siempre han considerado la letra de cambio como un documento privado que está caracterizado por ser un título de crédito, de carácter formal, de circulación, de valor cartular abstracto, de tipo constitutivo y autónomo, equiparado como título valor a las cosas muebles con fundamento en el artículo 794 del Código Civil de Venezuela, considerado igualmente como título literal y de carácter solidario y por ser un documento privado se valora como tal; en efecto, la letra de cambio en cuestión no fue impugnada por la parte actora en orden a lo previsto en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, ni fueron desconocidas sus firmas, ni tachado con base a las previsiones legales contenidas en el artículo 1.381 del Código Civil en concordancia con el artículo 443 del mencionado texto procesal, razones por las cuales se da por reconocido dicho documento privado en orden a lo pautado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil.

Ahora bien, en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se señala que el retracto legal, deriva del derecho de preferencia ofertiva, a favor del arrendatario que tenga más de dos años como inquilino y se encuentre solvente en el cumplimiento de las obligaciones arrendaticias referidas al pago del canon de arrendamiento; y que además, satisfaga las aspiraciones del propietario, relativas al precio del inmueble. Está consagrado el artículo 42 del citado texto legal. Tal derecho se traduce en la preferencia del inquilino para adquirir la propiedad del inmueble, en el caso de venta, bajo el cumplimiento o verificación de las condiciones de procedencia señaladas anteriormente.

Efectuada la valoración y apreciación por esta sentenciadora de las pruebas traídas por las partes al proceso, quedaron comprobados los siguientes hechos:

• Que el ciudadano JOSE HOMERO VIELMA celebró dos contratos de arrendamientos con el ciudadano EDISON RAMON QUINTERO, el primero, en fecha 08 de julio de 2000 y el segundo, en fecha 08 de Julio de 2001, sobre el inmueble objeto del presente juicio.
• Que posteriormente el ciudadano JOSE HOMERO VIELMA celebró dos contratos de arrendamiento con la ciudadana NORYS DEL CARMEN RIVAS SOSA, el primero en fecha 15 de Julio de 2004 y el segundo en fecha 01 de Octubre de 2.005, sobre el inmueble objeto del presente juicio.
• Que efectivamente el ciudadano JOSÉ HOMERO VIELMA RODRÍGUEZ, (arrendador) celebró un contrato de opción de compra venta con los ciudadanos NORYS DEL CARMEN RIVAS SOSA y EDINSON RAMÓN QUINTERO MÁRQUEZ, (arrendatarios) en fecha 11 de noviembre de 2.006. Dicho contrato, no es más que la materialización de la oferta que hizo el propietario al arrendatario para que efectuara la compra del inmueble que arrendaba, cumpliendo así con la preferencia ofertiva.
• Que no se evidencia en los autos que los demandantes ciudadanos NORYS DEL CARMEN RIVAS SOSA y EDINSON RAMÓN QUINTERO MÁRQUEZ, hayan cumplido con el contrato de opción de compra dentro de los tres (3) meses siguientes al día de la firma del referido contrato, tal como lo establece la cláusula cuarta de dicho contrato.
• Que en virtud de lo dispuesto en la parte final de la cláusula quinta del contrato de opción que obra al folio 96 del expediente, las partes convinieron en declarar resuelto el contrato de arrendamiento en caso de que no se efectuara la negociación, la arrendataria debía entregar el inmueble de manera inmediata.

Lo estipulado en el contrato de opción a compraventa suscrito por las partes, no es más que la voluntad expresada, pudiendo las mismas derogar, modificar o suprimir por mutuo acuerdo las cláusulas del contrato de arrendamiento suscrito entre ambos.

En tal sentido, este Tribunal considera que la parte actora no logro demostrar las alegaciones explanadas en el libelo de demanda, razón por la el retracto legal arrendaticio no debe prosperar. Y así debe decidirse.

PARTE DISPOSITIVA

En mérito a las consideraciones que anteceden, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, procediendo en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO: Sin lugar la demanda de retracto legal arrendaticio, interpuesta por los ciudadanos NORYS DEL CARMEN RIVAS SOSA y EDINSON RAMÓN QUINTERO MÁRQUEZ, en contra de los ciudadanos JOSÉ HOMERO VIELMA RODRÍGUEZ, FRANK ALEXIS ARAQUE CASTILLO y MARÍA GUTIÉRREZ DE ARAQUE.

SEGUNDO: Se condena en costas a la parte actora de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida.

TERCERO: Por cuanto la decisión sale dentro del lapso legal no se requiere la notificación de las partes.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA.

DADA, FIRMADA Y SELLADA EN LA SALA DE DESPACHO DEL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA. Mérida, cuatro de abril de dos mil ocho.

LA JUEZ TEMPORAL,

CAROLINA GONZÁLEZ MORALES

LA SECRETARIA ACCIDENTAL,

GLADYS UZCÁTEGUI

En la misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo las diez de la mañana. Conste.

LA SECRETARIA ACCIDENTAL,

GLADYS UZCÁTEGUI

Exp. Nº 09132.

CGM/GU/ymr.