TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE EL
JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS CAMPO ELÍAS Y ARICAGUA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MERIDA

EXPEDIENTE Nro. 2.569.-
SENTENCIA DEFINITIVA
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES

DEMANDANTE: Abogadas SUSANA DEL CARMEN BORREGO ORTEGA y SONIA YOLANDA CACERES GAMBOA, venezolanas, titulares de las Cédulas de Identidad Nos. V- 8.020.845 y V- 8.019.623 respectivamente, inscritas en el INPREABOGADO bajo los Nos. 53.449 y 53.438 en su orden, domiciliadas en Mérida estado Mérida, actuando en nombre y representación de la ciudadana LUISA AURORA OCHEA, venezolana, titular de la Cédula de Identidad Nos. V- 4.486.165, domiciliada en Caracas Distrito Capital y civilmente hábil.-----------

DEMANDADO: JESUS ALBERTO PEÑA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V- 8.017.602, domiciliado en Ejido estado Mérida y civilmente hábil debidamente representado por los abogados VICTORIANO FLORES QUINTERO y MAYRA YELITZA FLORES VIELMA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad N° V- 3.038.140 y 15.032.675, respectivamente e inscritos en el INPREABOGADOS, bajo los Nros. 48.346 y 110.535 en su orden.

MOTIVO: DESALOJO------------------------------------------------

NARRATIVA

En cumplimiento al artículo 243 ordinal 03 de la Norma Adjetiva, el Tribunal vista la causa y utilizando así una síntesis clara, precisa y lacónica para un mejor entendimiento y prescindiendo así de formalismos que desvían el verdadero sentido de hacer valer la Justicia:

LIBELO DE LA DEMANDA

Se inició el presente juicio mediante formal libelo de demanda por DESALOJO, incoada por las abogadas SUSANA DEL CARMEN BORREGO ORTEGA y SONIA YOLANDA CACERES GAMBOA, actuando en nombre y representación de la ciudadana LUISA AURORA OCHEA, contra el ciudadano JESUS ALBERTO PEÑA, todos plenamente identificados en autos. Señala la parte demandante en su Libelo, que en fecha 01 de Noviembre de 2004 que su poderdante suscribió un contrato de arrendamiento con el demandado sobre un inmueble consistente en una casa para habitación y su correspondiente área de terreno ubicada en la Calle Camejo No. 36 de la Ciudad de Ejido Parroquia Matriz del Municipio Campo Elías del estado Mérida, por un lapso de seis (6) meses prorrogables por un período igual, el uso del inmueble objeto del contrato sería para casa de habitación. Señala la parte demandante, que el ciudadano JESUS ALBERTO PEÑA le dio un uso distinto al inmueble estableciendo un fondo de comercio, específicamente una panadería denominada “Panificadora Los Peña”. Asimismo, aduce que al demandado se le notificó verbalmente y por escrito que no se le renovaría el contrato de arrendamiento por lo que empezaría a correr la prorroga legal correspondiente a partir del 15 de Mayo de 2006 y que vencida la prorroga legal el demandado no hizo entrega del inmueble. Aunado a esto alega que la arrendadora actualmente se encuentra alquilada y el inmueble objeto del litigio es su vivienda principal por lo que la necesita para ocuparla conjuntamente con su grupo familiar. Por tales razones es que demanda al ciudadano Jesús Alberto Peña por Desalojo con fundamento en el artículo 34 literal “b” y “d” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; estima la presente acción en la cantidad de Cinco Mil Bolívares Fuertes (Bs.F. 5.000,00). En fecha veintiséis (26) de Febrero de 2008 fue admitida la presente demanda, emplazándose al demandado para que comparezca en el segundo día de despacho siguiente a conste en autos su citación a dar contestación a la demanda. En fecha tres (03) de Marzo de 2008, se agrega a los autos diligencia del alguacil temporal T.S.U Yorgi Alfonso Oviedo de la cual se evidencia que el demandado fue debidamente citado el día veintiocho (28) de Febrero de 2008.

CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA
En fecha cinco (05) de Marzo de 2008 comparecen los abogados VICTORIANO FLORES QUINTERO y MAYRA YELITZA FLORES VIELMA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nos. V- 3.038.140 y V- 15.032.675 respectivamente, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 48.346 y 110.535 en su orden, de este domicilio y hábiles, con el carácter de apoderados del demandado ciudadano JESUS ALBERTO PEÑA, según poder especial inserto al folio 29 y 30, y siguiendo instrucciones de su poderdante consignan en tres (03) folios útiles escrito de contestación a la demanda. Señala la parte demandada que rechazan tanto en los hechos como en el derecho la demanda en contra de su poderdante, rechazando en todas y cada una de sus partes el contrato privado de arrendamiento invocado en el libelo de la demanda de fecha 01 de Noviembre de 2004 por estar extinguido y derogado por un nuevo contrato privado de arrendamiento de fecha 13 de Mayo de 2005, en el cual se estableció en su cláusula tercera que el contrato de arrendamiento tendrá una duración de 6 meses, contados a partir del 15/05/2005 hasta el 13/11/2005 prorrogables por períodos iguales previo acuerdo entre las partes y por cuanto no hubo notificación, ni oposición por parte de la arrendadora pasa el mismo a tiempo indeterminado ya que el arrendatario continuo en posesión del inmueble sin oposición del arrendador. Asimismo, rechazan que su poderdante le haya dado un uso distinto al inmueble arrendado, como fue el de establecer un fondo de comercio específicamente una panadería, ya que como se evidencia de la inspección judicial de fecha 24 de Enero de 2008 el pan se elabora solo en una parte del inmueble (garaje) no causándole ningún perjuicio al inmueble arrendado. Rechazan además la prorroga legal del fecha 15 de Mayo de 2006 notificada de conformidad con el artículo 37 literal b de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios siendo nula la misma por cuanto la norma aplicable es la del artículo 38. Rechazan el acta expedida por la Dirección de Catastro e Inquilinato de la Alcaldía de Campo Elías por no seguir el procedimiento administrativo correspondiente de acuerdo a la ley. Señala además la parte de mandada que no es cierto que la demandante se encuentre actualmente alquilada y que el inmueble objeto del juicio es su única vivienda, por cuanto no hay constancia de tal afirmación y en la notificación de fecha 15 de Mayo de 2006 se le hizo una oferta de venta del inmueble por lo que es falso que la arrendadora este necesitada del inmueble. Finalmente señala que el arrendatario se encuentra solvente en el pago del canon de arrendamiento según se evidencia de expediente de consignación No. 204-2007 que cursa por ante este Despacho.

LAPSO PROBATORIO
Parte demandada:
En fecha diez (10) de Marzo de 2008 la parte demandada consigna en dos (02) folios útiles escrito promoviendo las siguientes pruebas: Primero: Valor y mérito jurídico en cuanto le favorezca; Segundo Documentales: a) Valor y mérito jurídico del contrato de arrendamiento de fecha 13/05/2005, específicamente en la cláusula primera que señala que el inmueble esta constituido por un garaje, un porche, una sala, una cocina, cuatro habitaciones, dos baños, un patio y un lavadero ; b) Valor y mérito jurídico de los recibos de pago del canon de arrendamiento según expediente No. 204-2007 marcados con la letra “C”; c) Valor y mérito jurídico de constancia de residencia expedida por el consejo comunal “Camejo- Cristo- Centenario” de fecha 08 de Marzo de 2008 marcado con la letra “A”; Tercero Testificales: Promueve el testimonio de los ciudadanos: PASTORA ALTUVE MARQUEZ, YAMILET COROMOTO MARQUEZ y ANA IRIS ROJAS PAREDES. Por auto de fecha diez (10) de Marzo de 2008 el Tribunal admite las pruebas promovidas por la parte demandada salvo su apreciación en la definitiva.
Parte demandante:
En fecha doce (12) de Marzo de 2008 la parte actora consigna escrito en dos (02) folios útiles promoviendo: Primero: Valor y mérito jurídico en cuanto le favorezca; Segundo Documentales: a) Valor y mérito jurídico del contrato de arrendamiento de fecha 01-11-2004; b) Impugna y desconoce el escrito consignado con la contestación de la demanda que riela al folio 31; c) Valor y mérito jurídico de la inspección judicial de fecha 24 de Enero de 2008 practicada por este Juzgado; d) Valor y mérito jurídico de la notificación de prorroga legal de fecha 15 de Mayo de 2007; e) Valor y mérito jurídico del acta expedida por la Dirección de Catastro e Inquilinato de la Alcaldía de Campo Elías; f) Desconoce el valor y mérito jurídico de los depósitos bancarios efectuados por el arrendatario ; g) Desconoce el valor y mérito jurídico de los recibos de canon de arrendamiento; h) Desconoce el valor y mérito jurídico de la constancia de residencia expedida por el Consejo Comunal; Testificales: Promueve el testimonio de los ciudadanos IBARRA RODRIGUEZ, FLOR ISOLINA, PEÑA CARRERO, ELSY MARINA, VICUÑA RONDÓN, DELFINA YASMIN y QUINTERO PEÑA LILIANA DEL CARMEN. En fecha trece (13) de Marzo de 2008 por auto el Tribunal admite las pruebas promovidas por la parte demandante salvo su apreciación en la definitiva. En fecha 24 de Marzo de 2008 la parte actora consigna escrito promoviendo las siguientes pruebas: Primero: Valor y mérito jurídico de las actas procesales en cuanto le favorezcan especialmente el contrato de arrendamiento marcado con la letra “b”; documento de propiedad del inmueble marcado “C”; inspección judicial marcada “D”; Notificación marcada “E”, acta marcada con la letra “F”; valor y mérito jurídico de la confesión expresa del arrendatario donde admite que estableció una panadería; Valor y mérito jurídico donde admite qué si se produjo el desahucio por cuanto firmó las notificaciones de la prorroga legal, su asistencia a la Dirección de Inquilinato y la consignación de alquileres; Documentales: Constancia de la Dirección de Inquilinato de Catastro Urbano de la Alcaldía de Campo Elías, marcada con la letra “A”; Contrato de arrendamiento de la demandante marcada con la letra “B”; constancia y ficha catastral de la Dirección de Inquilinato de Catastro Urbano de la Alcaldía de Campo Elías marcado “C” y “D”; Declaración jurada de vivienda principal expedida por la Prefectura Matriz Marcada con la letra “E”; copia certificada del documento de Registro de Comercio a nombre del demandado marcado con la letra “F”. En fecha veinticuatro (24) de Marzo de 2008 por auto el Tribunal admite las pruebas promovidas por la parte demandante salvo su apreciación en la definitiva.

MOTIVA

Llegada la oportunidad para decidir el Tribunal lo hace sobre la base de las siguientes consideraciones:

1.-) De la Relación Arrendaticia:

Señala la parte demandante en su Libelo, que en fecha 01 de Noviembre de 2004, su poderdante suscribió un contrato de arrendamiento con el demandado sobre un inmueble consistente en una casa para habitación y su correspondiente área de terreno, ubicada en la Calle Camejo No. 36 de la Ciudad de Ejido Parroquia Matriz del Municipio Campo Elías del estado Mérida, por un lapso de seis (6) meses prorrogables por un período igual. Por su parte el demandado rechaza el contrato privado de arrendamiento invocado en el libelo de la demanda de fecha 01 de Noviembre de 2004 por estar extinguido y derogado por un nuevo contrato privado de arrendamiento de fecha 13 de Mayo de 2005, en el cual se estableció en su cláusula tercera que el contrato de arrendamiento tendría una duración de 6 meses, contados a partir del 13/05/2005 hasta el 13/11/2005 prorrogables por períodos iguales previo acuerdo entre las partes, y por cuanto no hubo notificación, ni oposición por parte de la arrendadora pasa el mismo a tiempo indeterminado ya que el arrendatario continuo en posesión del inmueble sin oposición del arrendador. En tal sentido, quien juzga observa que al folio 5 y 6 corre inserto un contrato de arrendamiento privado suscrito por las partes en fecha 01 de Noviembre de 2004, el cual de acuerdo a la cláusula tercera tenía una duración de seis (6) meses prorrogables por períodos iguales previo acuerdo entre las partes. Se observa entonces que, la relación arrendaticia inicio en fecha 01 de noviembre de 2004 y culminó el 01 mayo de 2005. Ahora bien, la parte demandada en el escrito de contestación a la demanda rechaza el referido contrato de fecha 01 de noviembre de 2004 por estar extinguido y derogado por un nuevo contrato el cual corre inserto al folio 31 de las actuaciones. De modo que la parte demandada del presente juicio, alega la existencia de un nuevo contrato privado suscrito entre las partes sin que el primero fuera resuelto. Al respecto este Tribunal considera necesario hacer las siguientes consideraciones, como es bien entendido, el contrato es un negocio jurídico celebrado entre dos o más personas con el objeto de crear un vinculo jurídico entre ellas, que dicho vinculo o relación jurídica produce efectos para las partes contratantes, igualmente el Código Civil en el artículo 1133, señala: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, trasmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”; de acuerdo a esta definición se hace necesario tomar en cuenta lo que señala el autor Eloy Maduro Luyando en su obra Curso de Obligaciones “ El contrato produce efectos obligatorios para todas las partes” “…constituye una de las principales fuentes de obligaciones, quizás la que engendra mayor número de relaciones obligatorias…”. Es importante señalar que ambos contratos celebrados por las partes y de los cuales se hizo mención, son contratos bilaterales, sinalagmáticos perfectos y consensuales, pero, con la característica primordial que se encuentran limitados en la autonomía de la voluntad de las partes, ya que es materia de arrendamiento, y por ende de orden público, lo cual no puede ser relajado por voluntad de las partes. Al respecto el Código Civil refiere en su artículo 6 que “No pueden renunciarse ni relajarse por convenios particulares la leyes en cuya observancia están interesados el orden público o las buenas costumbres”. En tal sentido, se observa en las pruebas aportadas, que el primer contrato de arrendamiento suscrito en fecha 01 de noviembre de 2004 aparentemente fue resuelto solo por voluntad de una de las partes, motivado a la celebración de un nuevo contrato en fecha 01 de mayo de 2005. Es por ello, que se hace necesario hacerles saber a las partes, en especial a la parte demandada que solo el órgano judicial es el encargado de declarar la resolución de dicho contrato, todo de conformidad con el artículo 1167 eiusdem “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. De lo trascrito se desprende, que como se trata de un contrato de arrendamiento bilateral y de materia en donde se encuentra involucrado el orden público, es sólo el juez que puede declararlo resuelto, según lo dispuesto en el artículo 33 de la Ley Especial en concordancia con el artículo 1167 del Código Civil, ya mencionado, por lo tanto la resolución dada de mutus propio de forma unilateral no es admisible por cuanto es violatorio y atenta contra el orden constitucional, razón por la cual el primer contrato de arrendamiento celebrado entre las partes aún sigue siendo vigente, por cuanto el contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes y debe ser resuelto o revocado por mutuo consentimiento, lo cual no sucedió, o por las causas autorizadas por la Ley (Articulo 1159 Código Civil). Según Maduro Luyando, “…esto significa que es de obligatorio cumplimiento para las partes, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento…”. En consecuencia visto lo antes expuesto, quién Juzga considera que la relación arrendaticia comenzó en fecha 01 de Noviembre de 2004, pero que no fue interrumpida sino por el contrario continuo su vigencia al suscribir las partes un nuevo contrato de arrendamiento en fecha 13 de Mayo de 2005, quedando claro para quien aquí juzga, que la existencia de la relación arrendaticia entre las partes que conforman este juicio, es un hecho que a todas luces resulta incontrovertido, ya que se evidencia que ambas partes aceptan la existencia de la misma y ambos contratos de arrendamiento traídos a los autos tienen pleno valor jurídico probatorio. Y así se decide.

2.-) De la Naturaleza del contrato de arrendamiento:

Como quedo plenamente establecido, la relación arrendaticia comenzó en fecha 01 de Noviembre de 2004 con la firma de un primer contrato de arrendamiento, el cual fue celebrado por tiempo determinado de conformidad con la cláusula tercera del mismo, vencido este contrato las partes firman un nuevo contrato de arrendamiento privado en fecha 13 de Mayo de 2005 por lo que la relación arrendaticia continuo desde la fecha de la firma del mismo por un período de seis (6) meses de conformidad con la cláusula tercera que dispone lo siguiente “El contrato de arrendamiento tendrá duración de seis (6) meses contados a partir del 13.11-05, prorrogables por períodos iguales previo acuerdo entre las partes”. Ahora bien, señala la parte demandante que al demandado se le notificó verbalmente y por escrito que no se le renovaría el contrato de arrendamiento por lo que empezaría a correr la prorroga legal correspondiente a partir del 15 de Mayo de 2006 y que vencida la prorroga legal el demandado no hizo entrega del inmueble. En contravención, el demandado rechaza la prorroga legal del fecha 15 de Mayo de 2006 notificada de conformidad con el artículo 37 literal b de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios siendo nula la misma por cuanto la norma aplicable es la del artículo 38. Rechazan el acta expedida por la Dirección de Catastro e Inquilinato de la Alcaldía de Campo Elías por no seguir el procedimiento administrativo correspondiente de acuerdo a la ley. Planteada la controversia quién Juzga, considera necesario analizar el contrato de arrendamiento para establecer su naturaleza. En tal sentido se observa que corre inserto al folio cinco (5) y seis (6) un documento privado de arrendamiento sobre el inmueble supra señalado. Éste contrato fue suscrito entre los ciudadanos LUISA AURORA OCHEA BRICEÑO y JESUS ALBERTO PEÑA, pactándose que el pago del canon de arrendamiento era por la cantidad de Doscientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs.250.000,00), los cuales deberían pagarse los tres (3) primeros días de cada mes, dicho contrato de arrendamiento fue traído a los autos en forma original, a los cuales ésta Juzgadora le atribuye pleno valor probatorio, a tenor de lo dispuesto en los artículo 1.359 y 1363 del Código Civil, desprendiéndose del mismo, que el tiempo de duración de dicho contrato fue de seis (6) meses de acuerdo a la cláusula tercera; siendo indiscutible, que la relación arrendaticia inherente al presente caso, estuvo basada inicialmente en un contrato celebrado a tiempo determinado, tal como se desprende del referido contrato de arrendamiento en su Cláusula Tercera, que reza lo siguiente “El contrato de arrendamiento tendrá duración de seis (6) meses contados a partir del 01-11-04 hasta el 01-05-05, prorrogables por períodos iguales previo acuerdo entre las partes”. Ahora bien, como se dijo anteriormente las partes suscribieron un segundo contrato de arrendamiento privado que conllevo a darle continuidad a la relación arrendaticia, esta vez desde el 13 de Mayo de 2005 hasta el 13 de Noviembre de 2005 y por cuanto la cláusula tercera del contrato locativo estableció la posibilidad de prorroga por voluntad de las partes él mismo fue renovado desde el 13 de Noviembre de 2005 hasta el 13 de Mayo de 2006, siendo renovado nuevamente en fecha 13 de Mayo de 2006, procediendo la arrendadora a notificar al arrendatario su voluntad de no renovar el contrato en fecha 15 de Mayo de 2006, tal y como se evidencia de comunicación que corre inserta al folio 18, que demuestra que la arrendadora no tenía la intención de renovar el contrato de arrendamiento, a lo que el demandado se opone y señala en su contestación a la demanda lo siguiente “rechaza tanto en los hechos como el derecho, en todas y cada una de sus partes, la prorroga legal de fecha 15 de Mayo de 2006, donde la ciudadana Abogado Esther Sánchez Zerpa, en el carácter de arrendadora y representante de la propietaria, notificó la prorroga legal, invocando el artículo 37 literal b, el cual es erróneo por cuanto no corresponde, siendo que el que procede es el artículo 38 literal b de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios…”. Si bien es cierto que como lo indica el apoderado del demandado la disposición indicada en la comunicación no fue la indicada, quien juzga es del criterio que tal notificación cumplió con la finalidad al ser recibida por el arrendatario, no siendo procedente lo alegado por la parte demandada y por lo tanto se tiene formal y legalmente notificado al demandado de la no renovación del contrato. Y así se decide.

Como quiera que la notificación se realizó en fecha 15 de Mayo de 2006 y siendo esta válida como ya quedo establecido, y en vista de que el contrato de arrendamiento se renovó automáticamente el día 13 de mayo de 2006, venciéndose dicho contrato de arrendamiento el día 13 de Noviembre de 2006, naciendo a partir de este momento el derecho para el arrendatario de gozar de la prorroga legal, la cual es de orden público, siendo obligatoria para el arrendador y potestativa para el arrendatario, tomando en cuenta que la relación arrendaticia inició en fecha 01 de Noviembre de 2004 hasta el 01 de Mayo de 2005, y continúo desde el 13 de Mayo prorrogándose hasta el 13 de Noviembre de 2006, teniendo dicha relación arrendaticia una duración de dos años y doce días. En tal sentido, nos señala el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo siguiente “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, este se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo a las siguientes reglas: (…) b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año (…)”. Quien Juzga, considera que por cuanto la relación arrendaticia tuvo una duración de dos (2) años y doce (12) días, le corresponde de pleno derecho al arrendatario una prorroga legal de un (1) año; la cual comenzó desde que finalizó la ultima renovación, es decir, el día 13 de Noviembre de 2006 finalizando la misma el día 13 de Noviembre de 2007.

Tomando en cuenta lo antes expuesto, si después de haberse vencido el lapso contractual, el arrendatario, por voluntad del arrendador continua en posesión de la cosa arrendada, el contrato de arrendamiento se transforma en contrato a tiempo indeterminado; es decir, la doctrina y la legislación coinciden en afirmar que en este supuesto se produce el nacimiento de un nuevo contrato, con las mismas partes, el mismo objeto, igual canon de arrendamiento, pero a tiempo indeterminado, lo cual tipifica una figura denominada la tacita reconducción, y que se encuentra establecida en el Código Civil en los Artículos 1600 y 1614 y cuyo tenor es el siguiente:

Articulo 1600: “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el articulo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”

Articulo 1614: En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continua bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.”

En tal sentido, la doctrina imperante en la materia, ha clasificado los contratos de arrendamiento desde el punto de vista del tiempo en que han de regir, de la siguiente manera:

a) Contrato a tiempo indeterminado: es aquel en el cual las partes no han establecido el tiempo de duración del contrato, de manera que no se sabe, cuánto habrá de durar.

b) Contrato a tiempo fijo o determinado, renovable automáticamente: es aquel en el cual las partes, han tenido el cuidado de establecer el tiempo de duración y se considera siempre celebrado a término fijo, en virtud de que contiene una cláusula de prórroga sucesiva, conforme a la cual, las partes pueden convenir que al vencimiento del plazo el contrato se entenderá prorrogado por períodos iguales o sucesivos…

c) Contrato a tiempo determinado no renovable o improrrogable: es aquel en el cual las partes han establecido el tiempo de su duración, no son susceptibles de renovación y por ello, vence el día fijado para ello.

Comparte y acoge este Tribunal la clasificación de los contratos antes esgrimida y en atención a ella, considera que el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes del presente juicio, cursantes a los folios (5, 6 y 31 y vto.) del presente expediente, encuadra sin lugar a dudas, en la clasificación del Contrato a tiempo fijo o determinado, renovable automáticamente, por cuanto así lo establece la cláusula tercera, la cual contempla además, el deber de una de las partes de comunicar a la otra su deseo de no renovarlo y en consecuencia, al continuar el arrendatario ocupando el inmueble a que se contrae la presente causa, con posterioridad al vencimiento del contrato y de la prórroga legal arrendaticia, el contrato dejó de ser un contrato de arrendamiento a tiempo determinado y se convirtió en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado. Asimismo, tomando en cuenta el Articulo 1614 ya trascrito, del cual se deduce que la relación arrendaticia existente entre las partes en el presente juicio, está basada en la actualidad, en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, el cual comenzó a regir a partir del día 14 de Noviembre de 2007, fecha inmediatamente después de vencida la prórroga legal (día siguiente), tomando en consideración el hecho de que el arrendatario, continuó ocupando el inmueble arrendado y el arrendador no se opuso a ello al vencimiento de la misma.

En resumen de todo lo antes expuesto, y visto que consta en autos que en fecha quince (15) de Mayo de 2006, la Arrendadora en su debida oportunidad hizo al Arrendatario la notificación sobre su deseo de no Prorrogar el Contrato de Arrendamiento, y después del vencimiento del contrato, y de la prorroga legal, el mismo, continúo en el inmueble arrendado, con la anuencia tácita de la arrendadora, ya que no es sino hasta el mes de Febrero de 2008, que la misma, introduce la demanda. Esto indica que en efecto no hubo oposición oportuna de la propietaria sino que por el contrario permitió al arrendatario quedarse en posesión del inmueble, convirtiéndose el contrato a tiempo indeterminado, sin que la arrendadora hiciera objeción alguna, originándose la tácita reconducción, por cuanto la misma opera de pleno derecho, ya que las normas establecidas antes trascritas son de orden público y no pueden ser relajadas por la voluntad de las partes contratantes. Y visto por cuanto el demandado al momento de contestar la demanda acepta tácitamente que hubo una tácita reconducción cuando señala en su contestación a la demanda que “no hubo notificación, ni oposición por parte de la arrendadora pasa el mismo a tiempo indeterminado ya que el arrendatario continuo en posesión del inmueble sin oposición del arrendador y el contrato se convirtió a tiempo indeterminado”. En consecuencia, se declara que el contrato de arrendamiento existente entre la ciudadana LUISA AURORA OCHEA BRICEÑO (arrendadora) y JESUS ALBERTO PEÑA (arrendatario) es un CONTRATO A TIEMPO INDETERMINADO. Y así queda establecido.

Visto lo antes expuesto, se puede observar que la parte actora escogió acertadamente la demanda, por cuanto, fundamentó su pretensión de conformidad con el artículo 34 ordinales “b” y “d”, correspondiente al procedimiento contenido en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. El artículo 34 eiusdem dispone: “Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: (…) B) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo. (…) D) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador (…).

De la norma anteriormente se infiere que para que proceda a la acción de desalojo es necesaria la concurrencia de los siguientes requisitos:

1. La existencia de un contrato de arrendamiento verbal o escrito a tiempo indeterminado

2. Que la acción esté fundamentada en cualquiera de las siete causales establecidas de manera taxativa en la Ley.

3. Que el contrato verse sobre un inmueble.

Al respecto, el autor GILBERTO GUERRERO QUINTERO, en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, alude lo siguiente:

“…en cuanto al tipo de relación, especialmente en orden con el tiempo de su duración, dado que en la relación arrendaticia para ponerle término a la misma, debido a su incumplimiento, puede ser por tiempo determinado o a plazo fijo, o también el caso de la relación indeterminada; siempre que en ésta última el motivo conducente a la relación no se encuentre dentro de las taxativamente estatuidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues de ser así, entonces la demanda será solamente por desalojo, como esta norma así lo contempla al expresar: “ Sólo podrá demandarse un desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: (…)”.

Fundamentándose en las disposiciones trascritas y quedando plenamente acreditada la relación arrendaticia por así haberlo reconocido las partes y haberse constatado debidamente de documentos privados de arrendamiento de fechas 01 de Noviembre de 2004 y 13 de Mayo de 2005 a los cuales, se le otorga pleno valor jurídico probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por tal razón quién aquí suscribe considera evidente que estamos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado, toda vez que la causal invocada encuadra dentro de las que taxativamente están contenidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que corresponde a una acción típica arrendaticia cuyo contenido es el desalojo. Y ASÍ SE DECIDE

3) Una vez analizada la relación arrendaticia y la naturaleza del contrato locativo, pasa esta sentenciadora al estudio de la procedencia o no de las causales invocadas por la parte demandante en el libelo de la demanda. La parte actora fundamenta la presente acción en el artículo 34 literal b y d de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En relación al literal b, señala la accionante que su poderdante (la arrendadora) actualmente se encuentra alquilada, y que el inmueble objeto de la controversia, es su única vivienda, es decir, su vivienda principal, necesitándola para ocuparla conjuntamente con su grupo familiar. En oposición, la parte demandada rechaza que la arrendadora se encuentre actualmente alquilada y que el inmueble objeto de la controversia es su única vivienda, por cuanto no hay constancia ni se ha probado en autos de que es su única vivienda o inmueble que posee, por cuanto en la prorroga de fecha 15 de Mayo de 2006 se le hizo una oferta de venta del inmueble objeto del contrato por lo que es falso que la arrendadora este necesitada del inmueble para ocuparlo con su grupo familiar. Al respecto al folio 7 y 8 corre inserta copia simple de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público en fecha treinta (30) de Noviembre de 1995, anotado bajo el No. 4, Tomo 10, Protocolo 1º, Trimestre Cuarto, por medio del cual el ciudadano ANTONIO RAMON OCHEA RIVERO, da en venta pura y simple a la ciudadana LUISA AURORA OCHEA DE VARELA el inmueble objeto del litigio, así como constancia expedida por la Dirección de Catastro Urbano de la Alcaldía de Campo Elías del estado Mérida e inserta al folio 56, a dicha documentación se le da valor y merito probatorio, por cuanto demuestran o acreditan la propiedad que posee la demandante sobre el inmueble objeto del litigio. Y así se decide. Asimismo, se evidencia al folio 60 y 61 constancia y planilla de inscripción del inmueble por ante La Dirección de Catastro Urbano del Municipio Campo Elías del estado Mérida, documentos estos que merecen pleno valor jurídico probatorio, por cuanto demuestran que la propietaria cumplió con el debido registro del inmueble en controversia, en la Alcaldía del Municipio Campo Elías, en la Oficina de Catastro bajo el N° catastral 06-02-02-03-60. Y así se decide. Ahora, si bien es cierto que la demandante es propietaria del inmueble, no menos cierto es que no fue incorporado a los autos prueba alguna que demostrara que el inmueble objeto del litigio sea el único perteneciente a la demandante y las testifícales de las ciudadanas FLOR ISOLINA IBARRA RODRIGUEZ, DELFINA YASMIN VICUÑA RONDÓN y LILIANA DEL CARMEN QUINTERO PEÑA resultan contradictorias entre si, evidenciándose que al preguntársele a la primera de las testigos si por el conocimiento que dice tener sabe y le consta que es la propietaria de una vivienda ubicada en la calle Camejo No. 36, Municipio Campo Elías del estado Mérida, contesto “si a mi me consta que ella es la dueña de esa casa porque tiene muchos años viviendo allí creo que toda la vida ha vivido allí”; mientras que al preguntársele si sabe y le consta que la ciudadana LUISA AURORA OCHEA BRICEÑO, vive actualmente alquilada, contesto “si ella vive alquilada”. Entonces resulta contradictorio que al principio del interrogatorio afirme que tiene muchos años viviendo allí y luego al igual que las otras dos testigos manifieste que le consta que vive alquilada. Quién Juzga no le otorga valor y mérito probatorio a dichas testimoniales, por cuanto las declaratorias fueron muy contradictorias y no aportaron pruebas suficientes para la solución de la controversia, y aunado a ello y consecuencialmente se toma en cuenta que, la parte actora promueve un documento privado de fecha 15 de Mayo de 2007, por medio del cual la ciudadana YAMMINE MARÍA DEL VALLE SALOMÓN IBARRA, da en arrendamiento a la demandante ciudadana LUISA AURORA OCHEA BRICEÑO, una casa ubicada en Villas de Matalinda, sector VC, calle No. 8, casa No. 39, Charallave estado MIRANDA, al cual esta juzgadora no le otorga valor jurídico probatorio por ser un instrumento privado suscrito por un tercero que no es parte en el juicio, el cual debió ser ratificado mediante la prueba testimonial de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Aunado a esto, la parte actora promueve dicho documento privado de arrendamiento alegando que se encuentra actualmente viviendo en calidad de arrendataria en Villas de Matalinda, sector VC, calle No. 8, casa No. 39, Charallave estado MIRANDA, mientras que al mismo tiempo promueve una declaración jurada expedida por la Prefectura de la Parroquia Matriz de Ejido Municipio Campo Elías en fecha 10 de Marzo de 2008 inserta al folio 62, de donde se desprende que la demandante manifiesta bajo fe de juramento que reside en Ejido estado Mérida, en consecuencia vista tanta contradicción tanto por la demandante-arrendadora como por los testigos promovidos, no se le da valor y mérito jurídico a los mismo. Y así se decide. Igualmente, en relación a lo alegado por la demandante en cuanto a la necesidad que tiene de ocupar el inmueble con su grupo familiar, este Tribunal observa que en la notificación realizada al arrendatario en fecha 15 de Mayo de 2006 inserta al folio 18, fue hecha por la Abogada Esther Sánchez Zerpa inscrita en el Instituto de Previsión Social bajo el N° 72.185, la cual es la misma abogada que aparece en el Acta levantada por la Dirección de Catastro Urbano e Inquilinato, fungiendo como solicitante y representante de la parte demandante- arrendadora, dicha abogada se encargo de hacer la referida notificación informándole al arrendatario sobre el derecho a la prorroga legal, por lo tanto se tiene a la misma como presunta representante legal de la parte actora en todo lo que se relaciona con el inmueble objeto de la controversia, así mismo, en dicha notificación, la prenombrada abogada, le ofreció en venta al demandado el inmueble objeto del juicio de conformidad con el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Esta Juzgadora considera que resulta contradictorio que la arrendadora en la persona de su presunta representante abogada Esther Sánchez Zerpa, a pesar de que se encuentra alquilada, le ofrezca en venta al arrendatario el inmueble objeto del juicio, a sabiendas que es su única vivienda. Y así se decide. De las pruebas promovidas por la parte demandada se hace el siguiente pronunciamiento: En relación a los canones de arrendamiento consignados por ante este Tribunal en fecha diez (10) de enero y veintiocho (28) de febrero, según deposito bancario (Banco Banfoandes) Nros. 12638859 y 02520892 respectivamente. Quien Juzga le da valor y mérito jurídico probatorio por cuanto fueron hechos a la Abogada Esther Sánchez Zerpa representante de la parte demandante, según consta en acta levantada por la Dirección de Catastro Urbano e Inquilinato y la cual realizo la notificación al demandado-arrendatario. Y así se decide. En cuanto a la constancia de residencia expedida por el Consejo Comunal “Camejo-Cristo-Centenario”. Esta juzgadora le otorga valor jurídico probatorio por ser un instrumento privado de conformidad con los artículos 1358 y 1363 del Código Civil. Y así se decide. En relación a las testimoniales de las ciudadanas: PASTORA ALTUVE MARQUEZ Y ANA IRIS ROJAS PAREDES. Quien Juzga no le da valor y mérito probatorio por cuanto se evidencia de autos que las mismas tiene un interés indirecto en las resultas del juicio, ya que se trata de personas que el demandado tiene elaborando pan en el inmueble objeto de la controversia, lo cual quedo evidenciado según la inspección realizada por este Juzgado y que corre inserta al folio (16 y vuelto), y de conformidad con el artículo 478 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide. En cuanto al testimonio de ciudadana YAMILET COROMOTO MARQUEZ. Esta Juzgadora le da valor y mérito jurídico a dicho testimonio por cuanto no hubo contradicción alguna en el mismo. Y así se decide. En consecuencia, resulta forzoso concluir que el alegato hecho por la parte demandante, no debe proceder, es decir, que el desalojo por la causal “b” del artículo 34 de la Ley Especial, como es la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, no procede visto por cuanto la accionante no demostró circunstancia alguna que la obliga de manera urgente o definitivo a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, por lo tanto, se declara improcedente tal alegato. Y así se decide.

En cuanto al literal “d” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señala la parte actora que el uso del inmueble objeto del contrato sería para casa de habitación, pero, que el demandado le dio un uso distinto al inmueble estableciendo un fondo de comercio, específicamente una panadería denominada “Panificadora Los Peña”. Por su parte el accionado rechaza que su poderdante le haya dado un uso distinto al inmueble arrendado, como fue el de establecer un fondo de comercio específicamente una panadería, ya que como se evidencia de la inspección judicial de fecha 24 de Enero de 2008, el pan se elabora solo en una parte del inmueble (garaje) no causándole ningún perjuicio al inmueble arrendado. Al respecto quien Juzga observa que en la cláusula primera tanto del documento de fecha 01 de Noviembre de 2004 como de fecha 13 de Mayo de 2005 establece lo siguiente “La arrendadora da en arrendamiento un inmueble de su propiedad ubicado en la Calle Camejo No. 36 de la Parroquia Matriz, Municipio Campo Elías del estado Mérida, el cual consta de un (1) garaje, un (1) porche, una (1) sala, un (1) cocina comedor, cuatro (4) habitaciones, dos (2) baños, un (1) patio, un (1) lavadero, destinado para casa de habitación”. Al respecto, consta al folio 9 al 17 una Inspección Judicial extra litem practicada por este Juzgado en fecha veinticuatro (24) de Enero de 2008, en la cual se constató lo siguiente “El Tribunal deja constancia que se encuentra constituido en un inmueble consistente en una casa para habitación en la cual se observa un local ubicado en la parte izquierda del inmueble (visto de frente). En el interior del mismo se observan tres (03) vitrinas propias para el almacenamiento de pan, un (1) enfriador (de la empresa coca cola), una (1) batea y equipos en general para la fabricación del pan. Igualmente se observan tres (3) personas (damas) en labores propias de elaboración y fabricación de pan, quienes se identificaron de la siguiente manera: Ana Iris Rojas Paredes, Pastora Altuve Márquez y Yelizabet Peña de Paredes…”. Señala la parte actora en su demanda que de la inspección judicial extra litem se desprende, que efectivamente funciona un fondo de comercio (panadería) denominado “PANIFICADORA LOS PEÑA” en un área del inmueble en controversia. No obstante lo anterior, del contrato de arrendamiento se desprende que el inmueble arrendado está conformado por un (1) garaje, un (1) porche, una (1) sala, un (1) cocina comedor, cuatro (4) habitaciones, dos (2) baños, un (1) patio, un (1) lavadero, y de la Inspección Judicial extra litem también se desprende que la referida elaboración del pan se lleva a cabo solo en un área de la casa y que el resto de la misma es habitada por el ciudadano JESUS ALBERTO PEÑA, según las actas que conforman el presente expediente civil y corroborado por constancia expedida por el Consejo Comunal “Camejo-Cristo-Centenario, en fecha 08 de Marzo de 2008. Visto lo antes expuesto, quien Juzga observa que es cierto que el demandado-arrendatario elabora pan en un espacio de la parte delantera izquierda vista desde el frente del inmueble objeto de la controversia, pero también es cierto que vista la inspección realizada por este Juzgado Up Supra donde se observó que dicho inmueble funge como residencia del demandado-arrendatario, y que por tal razón se presume que el demandado mantiene el inmueble en las mismas condiciones de estructura y que no le ha dado uso distinto al inmueble, por cuanto si bien es cierto que la actora así lo señala en su demanda, no menos cierto es que la misma no indico de que manera le dio dicho uso distinto, si es que el demandado remodeló el inmueble o si sigue en las mismas condiciones de estructura como cuando fue alquilado, limitándose sólo a indicar que le dio uso distinto, por todo lo expuesto y vista la inspección realizada por este Juzgado, donde se observó que el mencionado inmueble funge como residencia del demandado-arrendatario, en consecuencia, quien Juzga, considera que el demandado no le dio uso distinto al inmueble objeto de esta controversia, tal como lo manifiesta la parte demandante en su demanda. Y así se decide. Ahora bien, en relación al fondo de comercio “Panificadora los Peñas” y del cual hace señalamiento la parte actora en su demanda, esta Juzgadora deja claro que, de dicho fondo de comercio como tal, no existe evidencia, por cuanto de la prueba aportada por la parte demandante correspondiente al Registro Mercantil de fecha 23 de noviembre de 1990, que corre a los autos a los folios (63 al 67), del cual se desprende y se demuestra, que se trata de otro fondo de comercio, que lleva por nombre “PANADERIA Y PASTELERIA CAMPO ELÍAS”, y que el mismo es propiedad del demandado, también se desprende que la dirección que se indica en dicho registro es distinta a la del inmueble objeto de la controversia, situación esta que desvirtúa lo alegado por la parte actora. Por lo tanto resulta forzoso concluir que el arrendatario no dio uso distinto al inmueble objeto de la controversia, por cuanto actualmente es su residencia y la de su grupo familiar, no habiendo cambiado el destino del mismo. Y así se decide.
En relación al estado de solvencia alegado por el demandado el Tribunal considera inoficioso pronunciarse por cuanto es un hecho incontrovertido.

DISPOSITIVA

Por todos los razonamientos que anteceden, este JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS CAMPO ELÍAS Y ARICAGUA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MERIDA, EN NOMBRE DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, DECLARA:

PRIMERO: SIN LUGAR DEMANDA DE DESALOJO, intentada por Abogadas SUSANA DEL CARMEN BORREGO ORTEGA y SONIA YOLANDA CACERES GAMBOA, venezolanas, titulares de las Cédulas de Identidad Nos. V- 8.020.845 y V- 8.019.623 respectivamente, inscritas en el INPREABOGADO bajo los Nos. 53.449 y 53.438 en su orden, domiciliadas en Mérida estado Mérida, actuando en nombre y representación de la ciudadana LUISA AURORA OCHEA, venezolana, titular de la Cédula de Identidad Nos. V- 4.486.165, domiciliada en Caracas Distrito Capital y civilmente hábil, contra el ciudadano JESUS ALBERTO PEÑA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V- 8.017.602, domiciliado en Ejido estado Mérida y civilmente hábil, quien en este juicio estuvo asistido por los abogados VICTORIANO FLORES QUINTERO y MAYRA YELITZA FLORES VIELMA, venezolanos, titulares de las Cédulas de Identidad Nos. V- 3.038.140 y V- 15.032.675, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 48.346 y 110.535 en su orden.---
SEGUNDO: Se declara vigente la relación arrendaticia entre los ciudadanos LUISA AURORA OCHEA y JESUS ALBERTO PEÑA sobre un inmueble consistente en una casa para habitación y su correspondiente área de terreno ubicada en la Calle Camejo No. 36 de la Ciudad de Ejido Parroquia Matriz del Municipio Campo Elías del estado Mérida.--------------------------------------------------
TERCERO: Se condena a la parte demandante al pago de las costas procesales, por la cantidad de SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs.F 750,00) por haber resultado totalmente perdidosa de conformidad con el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.--------------------------------------
Regístrese, Publíquese y déjese copia certificada en el archivo de este despacho en su oportunidad legal, no es necesaria la notificación de las partes por cuanto esta sentencia salió dentro del lapso. DADA, FIRMADA Y SELLADA EN LA SALA DE DESPACHO DEL JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS CAMPO ELÍAS Y ARICAGUA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MERIDA.
En Mérida, a los veintiún (21) días del mes de Abril de Dos mil Ocho (2008). Años 198º de la Independencia y 149º de la Federación.--------------------------------------
LA JUEZ TEMPORAL,

ABG. MARIA MAGDALENA UZCATEGUI RONDON.

EL SECRETARIO,

ABG. JERRY LARRY SÁNCHEZ MOLINA

Seguidamente se publicó la anterior sentencia siendo las tres (3:00) de la tarde. Conste.

SÁNCHEZ MOLINA SRIO.