TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE EL
JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS CAMPO ELÍAS Y ARICAGUA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA

EXPEDIENTE Nro. 2.574.-

SENTENCIA DEFINITIVA
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES

DEMANDANTE: ABOG. DANIEL ENRIQUE QUINTERO SUTIL venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 14.401.852 e inscrito en el Inpreabogado Nº 92.895, domiciliado en la ciudad de Ejido Estado Mérida y civilmente hábil, actuando con el carácter de apoderado judicial de la ciudadana: LUZ ANTONIETA GUERRERO CONTRERAS, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 10.713.853 del mismo domicilio y civilmente hábil.-------

DEMANDADO: NELSON ANTONIO ALVIAREZ HERNANDEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 12.778.980, domiciliado en la ciudad de Ejido estado Mérida, asistido por el abogado en ejercicio MIGUEL ANTONIO SULBARAN titular de la Cédula de Identidad Nº 4.487.201 e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 69.931.------------------------------------------------

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO------------------------------------------
NARRATIVA

En cumplimiento al artículo 243 ordinal 03 de la Norma Adjetiva, el Tribunal vista la causa y utilizando así una síntesis clara, precisa y lacónica para un mejor entendimiento y prescindiendo así de formalismos que desvían el verdadero sentido de hacer valer la Justicia:
LIBELO DE LA DEMANDA
Se inició el presente juicio mediante formal libelo de demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoada por el abogado DANIEL ENRIQUE QUINTERO SUTIL, actuando en representación de la ciudadana LUZ ANTONIETA GUERRERO CONTRERAS, todos plenamente identificados en autos. Señala la parte demandante en su Libelo, que en fecha primero (01) de Enero de 2003, su representada, celebró contrato de arrendamiento escrito por vía privada con el ciudadano NELSON ANTONIO ALVIAREZ HERNANDEZ, por seis (6) meses fijos prorrogables, a partir del primero (01) de julio de 2003 hasta el primero (01) de enero de 2004, estipulando en unas de sus cláusulas, siempre y cuando alguna de las partes contratantes no hubiere dado aviso por escrito a la otra, con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del contrato, expresando dar por resuelto el mismo al vencimiento del plazo fijo o de las posibles prorrogas, de no hacerlo dicho contrato se consideraría prorrogado automáticamente. Dicha relación tiene por objeto un inmueble de su propiedad, consistente en una casa para habitación, con el Nº 73, ubicado, en el sector Manzano, en la primera etapa del Conjunto Residencial “Villas el Manzano” en Jurisdicción de la Parroquia Montalbán del Municipio Campo Elías del Estado Mérida, acordándose para la fecha antes señalada un canon de arrendamiento mensual de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000,00), el cual fue aumentado por acuerdo entre las partes a CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs.120.000,00) equivalentes actualmente a CIENTO VEINTE BOLÍVARES FUERTES (Bs.f 120,00). Continua señalando que, el arrendatario-demandado ha venido incumpliendo con su obligación principal, como es la de pagar los cánones de arrendamiento, y que adeuda los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2007, así como enero, febrero y marzo de 2008, lo que da un total de OCHOCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs.f 840,00), continúa expresando, a pesar de que ha realizado múltiples gestiones para conseguir por parte del arrendatario el pago de las mensualidades arrendaticias insolutas, lo mismo ha resultado infructuoso. Asimismo, señala la parte demandante, que de conformidad con la cláusula décima del referido contrato “El atraso en el pago de dos (2) mensualidades, dará derecho a la ARRENDADORA a su elección de rescindir el presente contrato o a exigir el pago del canon o cánones a través de profesionales del derecho, siendo por cuenta de EL ARRENDATARIO los honorarios causados”. Solicita que el ciudadano NELSON ANTONIO ALVIAREZ HERNÁNDEZ, convenga en la resolución del contrato de arrendamiento suscrito, y pagar los cánones de arrendamiento insolutos, correspondiente a los siete (07) meses causados y no pagados, entregar el inmueble libre de personas y cosas, en las mismas condiciones en que lo recibió, pago de daños y perjuicios por la no entrega del mencionado inmueble. Los costos y costas del proceso. En fecha veinticinco (25) de marzo de 2008, fue admitida la presente demanda, emplazándose al demandado para que comparezca en el segundo (2do) día de despacho siguiente a conste en autos su citación a dar contestación a la demanda, en esta misma fecha se ordena abrir cuaderno de Medida Preventiva de Secuestro, la cual fue negada el día veintidós (22) de abril del mismo año. El día veintiocho (28) de abril del mencionado año, el Alguacil Temporal consignó Boleta de Citación sin firmar. En fecha diecinueve (19) de mayo del ya referido año, la demandante solicita se libren Carteles de Citación. El día veintidós (22) de mayo de 2008, el Tribunal ordena se libren los referidos carteles de citación. En fecha 30 de junio del año en curso el abogado de la parte demandante, consigna dos (2) ejemplares de los periódicos “PICO BOLÍVAR” y “CAMBIO DE SIGLO” de fecha 29 de mayo y dos (2) de junio respectivamente, contentivos de cartel de citación hecha al demandado- arrendatario. En fecha 4 de junio de 2008 la parte demandada, asistida por el abogado MIGUEL ANTONIO SULBARAN, titular de la cedula de identidad Nº 487.201, Inpreabogado Nº 69.931, se dio por citada, en la demanda incoada en su contra.

CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA:

Llegado el día para que el demandado diera contestación a la demanda, el mismo, lo hizo asistido del abogado en ejercicio MIGUEL ANTONIO SULBARAN, en los siguientes términos: Rechaza, niega y contradice en todas y cada una de sus partes la pretensión de la parte actora en cobrar la cantidad de OCHOCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs.f. 840,00), por concepto de siete (07) meses de cánones de arrendamiento por considerarlo un cobro indebido y fuera de contexto, por cuanto nada debe por ese concepto ya que los mismo fueron pagados en su oportunidad, lo cual se transcribe textualmente “ los cánones de arrendamiento fueron PAGADOS en su oportunidad de la siguiente manera: el día doce (12) y veinticuatro (24) de Marzo del año dos mil ocho (2008) fue pagado en el Banco del Sur, en la cuenta N° 1061210,… la cantidad de SETECIENTOS VEINTE BOLÍVARES FUERTES (Bs.f 720,oo), correspondientes a los meses de Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre, y Diciembre del año dos mil siete (2007) y Enero del dos mil ocho (2008), como consta en deposito bancario original N° 18663540… … en la fecha antes mencionada respectivamente los cánones correspondiente a los meses Febrero, Marzo, Abril y Mayo del año en curso, depositados en la cuenta bancaria antes mencionada… en depósitos bancarios N° 18663751, 18441226, 20807137 y 21225966, por la cantidad de CIENTO VEINTE BOLÍVARES (Bs. F 120,oo) cada uno… … anexo copia fotostática de la consulta de estado de cuenta perteneciente a la arrendadora LUZ ANTONIETA GUERRERO de fecha nueve (09) de Abril de dos mil ocho (2008), en el cual se verifican los depósitos hechos en fecha doce (12) y veinticuatro (24) de Marzo del año en curso…”. Continúa señalando que, no fue notificado en su oportunidad según quedo establecido en el contrato de arrendamiento, rechaza, niega y contradice la pretensión sobre el pago de daños y perjuicios y que no aparecen especificados en el libelo de la demanda. Pide al Tribunal no se acuerde la medida de secuestro solicitada.

LAPSO PROBATORIO

Ninguna de las partes (ni la demandante ni el demandado) promovieron en la oportunidad legal correspondiente, prueba alguna que les favoreciera, por lo que este Tribunal, visto que feneció tanto el lapso para la promoción como para la evacuación de las mismas, procede a dejar constancia mediante auto, de fecha dos (02) de julio de 2008.

MOTIVA

Llegada la oportunidad para decidir el Tribunal pasa a analizar bajo las siguientes consideraciones:

De la naturaleza del Contrato de Arrendamiento:
Señala la parte demandante ciudadana LUZ ANTONIETA GUERRERO CONTRERAS, en su Libelo que, que en fecha primero (01) de Enero de 2003, celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano NELSON ANTONIO ALVIAREZ HERNÁNDEZ, sobre un inmueble de su propiedad, consistente en una casa para habitación, Nº 73, ubicado, en el sector Manzano, en la primera etapa del Conjunto Residencial “Villas el Manzano” en Jurisdicción de la Parroquia Montalbán del Municipio Campo Elías del Estado Mérida, siendo el plazo de duración de seis (06) meses prorrogables, contados a partir del primero (01) de julio de 2003, hasta el primero (01) de enero de 2004, por lo que demanda la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO, acordándose para la fecha antes señalada un canon de arrendamiento mensual de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000,00), la cual fue aumentada por acuerdo entre las partes a CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs.120.000,00) equivalentes actualmente a CIENTO VEINTE BOLÍVARES FUERTES (Bs.f 120,00), manifestando que el arrendador ha incumplido con su obligación principal, como es el pagar los cánones de arrendamiento. Ante la pretensión de la parte actora, la parte demandada a través de su defensor judicial en su escrito de contestación, no niega la existencia de la relación arrendaticia, más por el contrario reconoce tácitamente la misma, cuando se excepciona aludiendo que nada debe por tal motivo, que los cánones de arrendamiento fueron pagados en su oportunidad, señalando que realizó dichos pagos el día doce (12) y veinticuatro (24) de Marzo del año dos mil ocho (2008), en la Entidad Bancaria Banco Del Sur, en la cuenta N° 1061210, cuenta ésta señalada por la arrendadora-demandante al comienzo de la relación arrendaticia. Igualmente, al señalar que, para que procediera la desocupación del inmueble, debió haber sido notificado por la arrendadora con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del contrato, tal y como quedo establecido en el contrato. En tal sentido, para quién aquí Juzga, la parte demandada, con tales afirmaciones deja claramente establecido que entre su persona y la actora existe una relación arrendaticia y que la misma es a través de contrato escrito y a tiempo determinado.

Observa quien Juzga, que consta a los folios ( 13 y 14 ) del presente expediente, un (1) contrato de arrendamiento sobre un inmueble supra señalado, éste contrato fue suscrito entre los ciudadanos: LUZ ANTONIETA GUERRERO CONTRERAS, (arrendadora –demandante) y NELSON ANTONIO ALVIAREZ HERNANDEZ (arrendatario –demandado) en éste juicio, pactándose que el pago del canon de arrendamiento era por la cantidad de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000,00), la cual fue aumentada por acuerdo entre las partes a CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs.120.000,00) equivalentes a CIENTO VEINTE BOLÍVARES FUERTES (Bs.f 120,00), los cuales deberían pagarse los primeros cinco (05) días de cada mes, dicho contrato de arrendamiento fue traído a los autos en copia simple, al cual ésta Juzgadora le atribuye pleno valor probatorio, por cuanto no fue impugnado por la parte demandada, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por otra parte se desprende del mencionado contrato, en su CLÁUSULA QUINTA que el tiempo de duración se estableció por seis (6) meses fijos prorrogables, por lo que esta Juzgadora, puede concluir que es indiscutible, que la relación arrendaticia inherente al presente caso, estuvo basada en contrato celebrado a tiempo determinado, tal como se desprende del referido contrato de arrendamiento en la Cláusula mencionada, que reza lo siguiente:
“ … QUINTA: El termino de duración del presente contrato es de seis (6) meses prorrogables contados a partir del día 01 de julio del 2003 hasta el 01 de enero del 2004, si algunas de las partes contratantes no hubiese dado aviso por escrito a la otra, expresando de dar por resuelto este contrato al vencimiento del plazo fijo o de las posibles prorrogas se considerara prorrogado automáticamente y de pleno derecho por un termino igual al que se establece como plazo inicial de duración. Este aviso debe darlo cualquiera de las partes con por lo menos treinta (30) días de anticipación al vencimiento del plazo estipulado o de cualquiera de las prorrogas. Para todos los efectos legales y contractuales, las prorrogas que pudiere sufrir este contrato, se regirán con las modalidades que regula el plazo de duración inicial o término del mismo...”

De la precitada cláusula se desprende que dicho contrato venció el día primero (01) de enero de 2004, y como se observa de autos, no consta a los mismos, que exista aviso alguno por escrito, por parte de la arrendadora a la arrendataria, expresando de dar por resuelto el contrato al vencimiento del plazo fijo o la existencia de alguna notificación por parte del arrendatario solicitando la prorroga ni tampoco la aceptación o no de esa prorroga por parte de la arrendadora, por lo tanto, el mencionado contrato continúa en las mismas condiciones, es decir, a tiempo fijo, y se considera prorrogado automáticamente y de pleno derecho por un termino igual al que se estableció como plazo inicial de duración, tal y como se encuentra expresado en el documento privado que la parte actora trajo a los autos y que cursa a los folios (13 y 14), el cual quedó reconocido por la parte demandada como se dijo antes , que tiene por objeto el arrendamiento de un inmueble ut supra, y cuya vigencia comenzaría a correr desde el día primero (01) de julio de 2003, tal como se evidencia del contenido de la cláusula ya mencionada. Esta Juzgadora, como ya se dejo sentado, observa que del contenido de dicha cláusula se desprende que las partes convinieron en que la duración del contrato sería de seis (6) meses, el cual sería automáticamente prorrogado por períodos iguales y consecutivos, de modo que una vez vencido el término inicial de seis (6) meses, sin que una de las partes manifestara lo contrario, el contrato de arrendamiento se seguiría prorrogando cada seis (6) meses en forma continúa, por lo que la naturaleza jurídica del mismo es la de ser a tiempo determinado. La única forma en que este contrato podría pasar de determinado a indeterminado es que habiendo participado una de las partes su no continuación hubiese seguido la relación contractual, tal como lo establece el artículo 1614 del Código Civil, lo que no ocurrió en este caso en donde el contrato se encuentra vigente, por lo tanto nos encontramos frente a un contrato a tiempo fijo. Como corolario a lo antes expuesto, se debe tomar en cuenta que la doctrina imperante en la materia, ha clasificado los contratos de arrendamiento desde el punto de vista del tiempo en que han de regir, de la siguiente manera:

a) Contrato a tiempo indeterminado: es aquel en el cual las partes no han establecido el tiempo de duración del contrato, de manera que no se sabe, cuánto habrá de durar.
b) Contrato a tiempo fijo o determinado, renovable automáticamente: es aquel en el cual las partes, han tenido el cuidado de establecer el tiempo de duración y se considera siempre celebrado a término fijo, en virtud de que contiene una cláusula de prórroga sucesiva, conforme a la cual, las partes pueden convenir que al vencimiento del plazo el contrato se entenderá prorrogado por períodos iguales o sucesivos…
c) Contrato a tiempo determinado no renovable o improrrogable: es aquel en el cual las partes han establecido el tiempo de su duración, no son susceptibles de renovación y por ello, vence el día fijado para ello.

Comparte éste Tribunal y acoge la clasificación de los contratos antes esgrimida y en atención a ella, considera que el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes del presente juicio, cursantes a los folios (13 y 14), encuadra sin lugar a dudas, en la clasificación del contrato celebrado a tiempo determinado renovable automáticamente por periodos iguales, cuya característica es que por más que pasen los años el mismo se conserva como uno de tiempo fijo, y por cuanto así lo establece la cláusula quinta , la cual contempla además, el deber de una de las partes de comunicar a la otra su deseo de no renovarlo, con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del contrato, y en consecuencia, por cuanto no consta en las actas procesales, que el arrendador haya cumplido con lo establecido en dicha cláusula, este se prorrogo automáticamente, en consecuencia, se declara que el contrato de arrendamiento existente entre LUZ ANTONIETA GUERRERO CONTRERAS, (arrendadora – demandante) y NELSON ANTONIO ALVIAREZ HERNANDEZ (demandado-arrendatario) es un contrato a tiempo determinado. Y ASÍ QUEDA ESTABLECIDO.

ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS APORTADAS:
Al respecto, es importante señalar, que los artículos 1354 del Código Civil, en concordancia con los artículos 506 y 509 del Código de Procedimiento Civil, consagran el principio procesal de la carga de la prueba, según el cual las partes tienen que probar sus respectivas afirmaciones de hecho, correspondiéndole al actor demostrar los hechos en que fundamenta su pretensión y al demandado aquellos en que basa su excepción o defensa, así como el cumplimiento por parte del Juez de la valoración de todas y cada una de las pruebas aportadas al proceso.

El Artículo 1354: “Quién pide la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”, en concordancia con los artículos 506 y 509 del Código de Procedimiento Civil, que establecen:

Artículo 506: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba”(Negrilla del Juzgado)
Artículo 509: “Los Jueces deben analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido, aun aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto de ellas.”

Deja sentado este Tribunal según auto de fecha dos (2) de julio de 2008, que vencido el lapso para la promoción de pruebas, sin que ninguna de las partes lo haya hecho, quien Juzga procede a valora los documentos consignados con el libelo de la demanda y el escrito de contestación de la misma.

La parte demandante promovió junto con el libelo algunos documentos, los cuales son valorados de la siguiente manera:

1.-
Con respecto, a la copia simple del documento de propiedad del inmueble de la arrendadora, obtenido por la misma, mediante crédito otorgado por la antes Entidad Bancaria Mérida Entidad de Ahorro y Préstamo hoy Entidad Bancaria o Banco Del Sur, documento éste que quedo debidamente Registrado en fecha dos (02) de Agosto de mil novecientos ochenta y nueve (1989), bajo el número diecisiete (17), folio 88 al folio 93, Protocolo Primero, Tomo Quinto del Tercer Trimestre, agregado a los autos a los folios (7,8,9,10,11 y sus vueltos y 12) en dicho documento consta claramente la titularidad que ostenta sobre la propiedad la parte actora referente al inmueble objeto de este litigio, y visto que el mismo, no fue impugnado por el accionado, y en virtud de que con este documento queda demostrada la cualidad de la parte actora-arrendadora para actuar en juicio, esta juzgadora le concede pleno valor probatorio todo de conformidad con los artículos 1363 y 1364 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.
2.-
Con respecto, a la copia simple del contrato de arrendamiento privado de fecha primeo (01) de julio 2003 al primero Enero de 2004. Quién Juzga le otorga valor y mérito probatorio al Contrato de Arrendamiento, suscrito por las partes en controversia, por cuanto no fue objeto de desconocimiento por parte del accionado en la oportunidad respectiva, por lo que debe tenerse por reconocido conforme a lo establecido en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil. En consecuencia, con el mismo queda demostrada la relación arrendaticia entre las partes en conflicto. Y ASI SE DECLARA.

La parte demandada promovió junto con el escrito de contestación de la demanda, algunas planillas de depósitos, y otro documento referente al estado de la cuenta, en donde realiza los pagos de los cánones de arrendamiento, cuenta ésta, perteneciente a la parte actora, dichos documentos se valoran de la siguiente manera:
1.-
A) Con respecto, a las planillas originales de depósito N° 18663540 de fecha doce (12) de marzo de 2008 y deposito Nº 18663751 de fecha veinticuatro (24) de marzo de 2008, perteneciente a la Entidad Bancaria Del Sur, por la cantidad de SETECIENTOS VEINTE BOLÍVARES FUERTES (Bs.f 720,00) y CIENTO VEINTE BOLÍVARES FUERTES (Bs.f 120,00) respectivamente, depósitos éstos hechos a la cuenta N° 81061210 a nombre de la ciudadana Luz Antonieta Guerrero (arrendadora-demandante), el primero de los señalados realizado por una ciudadana de nombre Lisbeht de Alviarez, que corre inserto a los autos al folio (32), y el segundo realizado por el ciudadano Nelson Alviarez arrendatario-demandado, que corre inserto a los autos al folio (33). Quién Juzga les otorga valor y mérito jurídico probatorio a estos depósitos, primeramente, en cuanto a que, con el primero de ellos se demuestra que el demandado de autos, por intermedio de quién se presume es su esposa (Lisbeth de Alviarez), canceló la cantidad de SETECIENTOS VEINTE BOLÍVARES FUERTES (Bs.f 720,00) y luego con el segundo de ellos, igualmente se demuestra que el accionado canceló personalmente un pago por la cantidad de CIENTO VEINTE BOLÍVARES FUERTES (Bs.f 120,00), y que ambos pagos fueron hechos en la cuenta antes señalada y perteneciente a la parte actora. Asimismo, esta Juzgadora les otorga valor y mérito jurídico probatorio a las planillas mencionadas, respetando el principio de la comunidad de la prueba, por cuanto con las mismas, quedó demostrado el hecho de que el accionado de autos, se encuentra insolvente respecto a los pagos de los cánones de arrendamiento del inmueble objeto de este juicio, correspondiente a los meses de: Septiembre, Octubre, Noviembre, Diciembre de 2007, y Enero, Febrero y Marzo de 2008, los cuales concuerdan con los alegados por la parte actora, como los no pagados oportunamente por parte del accionado de autos, de dichos depósitos supra señalados se desprende que fueron hechos de forma extemporánea, por cuanto en Cláusula Tercera se estipuló que, el arrendatario debe depositar en la cuenta correspondiente, durante los primeros cinco (05) días de cada mes, en tal sentido, observa este Juzgado que, de las planillas de depósitos señaladas y tomando en cuenta, como ya se dijo que fueron realizados los mismos, los días 12 y 24 de marzo de 2008, se puede entonces señalar, que el demandado no canceló legal y oportunamente los cánones de arrendamiento a los que estaba obligado, ya que se desprende de éstos, que con respecto a: i) Septiembre fue cancelado después de transcurridos seis (06) meses; ii) Octubre fue cancelado después de transcurrido cinco (05) meses; iii) Noviembre fue cancelado después de transcurridos cuatro (04) meses; iv) Diciembre fue cancelado después de transcurrido tres (03) meses; v) Enero fue cancelado después de transcurridos dos (02) meses; vi) Febrero fue cancelado después de transcurrido un (01) mes; y el mes de Marzo fue cancelado después de transcurridos diecinueve (19) días de la fecha en que debería la parte demandada haber depositado, tal y como se había estipulado en el contrato de arrendamiento, originándose un estado de insolvencia para la misma, de conformidad con el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aunado a ello, no hay que olvidar que en las demandas por resolución de contrato de arrendamientos, los mismos son resolubles por el incumplimiento en las obligaciones contraídas, y en el caso en comento el demandado- arrendatario dejo transcurrir siete (07) meses sin depositar los cánones estipulados en el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, violando con ello, lo convenido en las cláusulas Décima: Que establece: “El atraso en el pago de dos (2) mensualidades en el pago, dará derecho a la ARRENDADORA a su elección de rescindir el presente contrato o a exigir el pago del canon o cánones a través de profesionales del derecho, siendo por cuenta de EL ARRENDATARIO los honorarios causados”; y la Décima Segunda: Que indica que el incumplimiento de algunas de las cláusulas del contrato por parte del arrendatario dará derecho a que la arrendadora, ponga término al arrendamiento. Ahora bien, al dejar el arrendatario-demandado transcurrir el periodo de gracia otorgado por la Ley Especial, periodo éste correspondiente a los quince (15) días, pasa éste a convertirse de un incumpliente de escasa importancia, en razón de que solo existe un retardo en cumplir la obligación del pago, a un incumpliente con carácter definitivo, por cuanto transcurrió un tiempo considerable de siete (07) meses. En consecuencia, el arrendatario-demandado incurrió en mora con respecto al pago de los meses de: septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2007 y enero, febrero y marzo de 2008. Y así se decide.

B) Con respecto, a las planillas Nros. 18441226, 20807137 y 21225966 de fechas diecisiete (17) de Abril, veintiuno (21) de Mayo y cuatro (04) de Junio todas del año 2008, respectivamente, perteneciente a la Entidad Bancaria Del Sur, por la cantidad de CIENTO VEINTE BOLÍVARES FUERTES (Bs.f 120,00) cada una, depósitos éstos hechos a la cuenta N° 81061210 a nombre de la ciudadana Luz Antonieta Guerrero (arrendadora-demandante), depósitos realizados por el ciudadano Nelson Alviarez arrendatario-demandado, que corre inserto a los autos a los folios (34 al 36). Esta Juzgadora no les otorga ningún valor y mérito jurídico probatorio, por cuanto dichos pagos no son objeto de esta controversia, y en nada ayudan a la solución de la misma, ya que solo dejan constancia de la cancelación de los pagos correspondiente a los meses antes señalados, meses éstos que no son reclamados por la parte actora en la presente demanda. Y así se decide.
2.-
Con respecto, a la consulta de estados de cuenta de fecha nueve (09) de abril de 2008, perteneciente a la cuenta bancaria cuyos diez (10) últimos números son 0081061210, a nombre de la ciudadana Luz Antonieta Guerrero demandante-arrendadora. Quién Juzga le otorga valor y mérito jurídico probatorio primeramente, en cuanto a que, en el mismo, se reflejan varios depósitos entre los que se observan dos (02) de ellos, de fecha doce (12) y veinticuatro (24) de marzo de 2008, correspondiente a los números 18663540 y 18663751, respectivamente, por las siguientes cantidades: Setecientos Veinte Bolívares Fuertes (Bs.f 720,00) y Ciento Veinte Bolívares Fuertes (Bs.f 120,00) respectivamente, cuyas características concuerdan con las planillas de depósitos originales insertas a los autos a los folios 32 y 33 y mencionadas por el arrendatario en su escrito de contestación a la demanda, demostrándose con los mismos, que el demandado de autos cancelo esas cantidades de dinero a la demandante de autos. Igualmente se le otorga valor y mérito jurídico probatorio, tomando en cuenta el principio de comunidad de la prueba, porque con dicho estado de cuenta, queda demostrado que el arrendatario-demandado, realizó los pagos, pero, que los hizo fuera del lapso legal estipulado en el contrato de arrendamiento, es decir, extemporáneamente, lo cual deja en evidencia su insolvencia. Y así se decide.

Una vez valorados los documentos consignados con el libelo de la demanda y con la contestación de la misma, corresponde ahora pasar a analizar lo alegado por la parte actora referente a que el ciudadano NELSON ANTONIO ALVIAREZ HERNANDEZ arrendatario y parte demandada ha venido incumpliendo con su obligación principal, como es la de pagar los cánones de arrendamiento que le corresponde por la obligación adquirida como arrendatario, que no ha cumplido con dicha obligación desde septiembre de 2007 hasta marzo 2008, adeudándole los cánones de arrendamiento correspondiente a septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2007, enero, febrero y marzo de 2008, es decir, siete (07) meses, por la cantidad de CIENTO VEINTE BOLÍVARES FUERTES (Bs. f 120,00) cada uno, para un total de OCHOCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs.f 840,00). Con respecto a tal manifestación el arrendatario-demandado se excepcionó alegando que nada debe por tal motivo, ya que los pagos solicitados por la arrendadora-demandante, correspondiente a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2007, y enero de 2008 fueron pagados a través de la planilla de deposito N° 18663540 de fecha doce (12) de marzo de 2008 y los meses de febrero, marzo, abril, mayo fueron cancelados a través de las panillas de depósitos Nros. 18663751, 18441226, 20807137, 21225966, manifestando el arrendatario que fueron pagadas en la fecha antes mencionada, es decir, el día doce (12) y veinticuatro (24) de marzo de 2008.

En tal sentido observa quién aquí Juzga, primeramente en cuanto a que según el arrendatario realizo en fecha doce (12) de marzo de 2008, y en fecha veinticuatro (24) de marzo de 2008, un deposito según planilla N° 18663540 por la cantidad de SETECIENTOS VEINTE BOLÍVARES FUERTES (Bs.f 720,00) y otro por la cantidad de CIENTO VEINTE BOLÍVARES FUERTES (Bs.f 120,00), respectivamente, en la cuenta N° 81061210 a nombre de la arrendadora-demandante, lo cual es cierto, pero solo en lo que respecta a la cantidad de SETECIENTOS VEINTE BOLÍVARES FUERTES (Bs.f 720,00) según la planilla de deposito antes señalada, ya que la cantidad de CIENTO VEINTE BOLÍVARES FUERTES (Bs.f 120,00) fueron cancelados a través de planilla N° 18663751 y no en la planilla N° 18663540, además, manifiesta que los depósitos correspondiente a las planillas Nros. 18441226, 20807137 y 21225966, éstos fueron hechos en las mismas fechas doce (12) y veinticuatro (24) de marzo de 2008, lo cual no es cierto, por cuanto se observa que los depósitos correspondiente a las planillas antes mencionadas fueron hechos en fechas diferentes, es decir, los días 17/04/, 21/05 y 04/06 de 2008. Y así queda establecido.
En lo que respecta, a que según el arrendatario realizo el pago de los meses adeudados específicamente, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2007, y enero, febrero y marzo de 2008 y que nada debe por tal motivo, quien juzga observa que si bien es cierto que el arrendatario cancelo todos los meses referidos anteriormente y solicitados por la parte actora, lo cual quedo demostrado, a través de las consignaciones de planillas de depósitos en original, y que corren agregadas a los autos en los folios 32 al 36, planillas éstas que fueron debidamente valoradas por esta Juzgadora, realizados en la cuenta N° 81061210 perteneciente a la arrendadora-demandante, no es menos cierto que el arrendatario-demandado, realizó los depósitos de forma extemporánea, como ya se dijo, por cuanto que: En relación al pago del mes de Septiembre fue cancelado después de transcurridos seis (06) meses; el mes de Octubre fue cancelado después de transcurrido cinco (05) meses; el mes de Noviembre fue cancelado después de transcurridos cuatro (04) meses; el mes de Diciembre fue cancelado después de transcurrido tres (03) meses; el mes de Enero fue cancelado después de transcurridos dos (02) meses; el mes de Febrero fue cancelado después de un (01) mes; y el mes de Marzo fue cancelado después de transcurrido diecinueve (19) días de la fecha en que debería la parte demandada haber depositado. Ahora bien, como ya quedo establecido el arrendatario-demandado incurrió en mora con respecto a los pagos de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses antes referidos, por cuanto quedo demostrado que realizó los pagos de forma extemporánea, es decir, que realizo los mismos, pero, que los hizo después de transcurrido el tiempo legalmente establecido en el artículo 51 de la Ley Especial de Arrendamientos Inmobiliarios, ocasionando un incumplimiento temporal, que es cuando se trata de un retardo en el cumplimiento de la obligación adquirida, y observándose, que en el caso en comento la parte demandada- arrendatario dejo transcurrir siete (07) meses, sin cancelar el canon de arrendamiento correspondiente a los meses supra señalados, y al dejar transcurrir el periodo de gracia otorgado por la ley, periodo éste correspondiente a los quince (15) días, pasa éste a convertirse de un incumpliente de escasa importancia, en razón de que solo existe un retardo en cumplir la obligación del pago, a una incumpliente con carácter definitivo. Y así se establece.

En resumen, visto todo lo antes expuesto, en el caso de marras la demandante-arrendadora tenía la carga de probar la existencia de una obligación incumplida por parte del demandado-arrendatario, lo que en efecto demostró a través del contrato de arrendamiento en donde éste se comprometió al pago del canon mensual durante los primeros cinco (05) días de cada mes. Por su parte el demandado-arrendatario, le correspondía demostrar su cumplimiento y desvirtuar el incumplimiento en el pago, lo que le originó mora con respecto, a los meses de septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2007 y enero, febrero y marzo de 2008, lo cual debía probar, es decir, demostrar que realizó los pagos al día, en la fecha establecida, tal y como quedo acordado en el contrato suscrito por ambas partes lo cual no hizo, observando quién Juzga, que el demandado solo produjo unas documentales que corren insertas a los (folios 32 al 36), de cuyo contenido se desprende que se trata de unas planillas de depósito bancario, que reconoce como pagos correspondiente a los cánones de arrendamiento de los meses antes señalados, y que los mismos, los realizó en las siguientes fechas: El día doce (12) y veinticuatro (24) de marzo de 2008, según planillas Nros. 18663540 y 18663751, de modo que dichas planillas de depósitos quedaron valoradas y que de las mismas se desprende la mora en que incurrió el arrendatario-demandado, y lo cual ya quedo decidido, y visto como ya fueron valoradas las documentales aportadas por el arrendatario-demandado, evidenciándose que ninguna enerva la acción intentada por la arrendadora-demandante, puesto que la demanda se fundamenta en el incumplimiento en los pagos, y motivado a la mora en que incurrió el demandado, y como éste, no trajo ninguna otra prueba que demostrara que había cancelado al día los meses up supra, es por lo que la acción intentada debe prosperar declarándose resuelto el contrato por el incumplimiento en el que incurrió el arrendatario-demandado, aunado a todo ello, es necesario tomar en cuenta lo señalado por el autor Gilberto Guerrero Quintero, en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, volumen I, pag. 155 y 156 en donde refiere:
“El incumplimiento es uno de los requisitos mas importantes que hace posible la resolución del contrato. …no hay un concepto univoco del mismo. Para PUIG PEÑA, el incumplimiento es aquella situación antijurídica, que se produce cuando, por la actividad culpable del obligado a realizar la prestación, no queda la relación jurídica satisfecha en el mismo tenor en que se contrajo, reaccionando el derecho contra aquel para imponerle las consecuencias de su conducta (tratado de Derecho Civil Español, Tomo IV, volumen I, p.197. Bosch Barcelona 1.959). En cambio, MADURO LUYANDO por incumplimiento de las obligaciones se entiende la inejecución de las mismas (ob.cit.). Nuestro Código Civil… señala al “incumplimiento” de las obligaciones como móvil o la “causa” que permite la resolución del contrato...Es el juez el que tiene la facultad para valorar la gravedad del incumplimiento o de los hechos que se invocan ante él para configurar si cualquier tipo de incumplimiento, ya sea parcial, defectuoso o inexacto, o si el incumplimiento de obligaciones accesorias es suficiente para declarar o no la resolución del contrato solicitada por cualquiera de las partes. Esa afirmación tiene su razón de ser siempre y cuando las partes contratantes no hayan estipulado en el contrato cual es el tipo de incumplimiento que ellas consideran como suficiente para producir la resolución…”. Igualmente con fundamento en lo establecido en las normas legales vigentes específicamente el artículo 1.159 del Código Civil en donde se señala que: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. …” en concordancia con lo dispuesto en el articulo 1.167 eiusdem, que establece: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”, en razón de todo lo antes expuesto, resulta forzoso concluir, que la presente demanda debe prosperar, y visto el incumplimiento de la arrendataria, se debe declarar Con Lugar. Y ASÍ SE ESTABLECE.

DISPOSITIVA
Por todos los razonamientos que anteceden, este JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS CAMPO ELÍAS Y ARICAGUA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MERIDA, EN NOMBRE DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, DECLARA: CON LUGAR LA DEMANDA POR RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoada por la ciudadana: LUZ ANTONIETA GUERRERO CONTRERAS, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 10.713.853, domiciliada en la ciudad de Ejido estado Mérida, y civilmente hábil, representada judicialmente por el abogado ABOG. DANIEL ENRIQUE QUINTERO SUTIL venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 14.401.852 e inscrito en el Inpreabogado Nº 92.895, contra el ciudadano: NELSON ANTONIO ALVIAREZ HERNANDEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 12.778.980, domiciliado en la ciudad de Ejido Estado Mérida y civilmente hábil, representado por el abogado en ejercicio: MIGUEL ANTONIO SULBARAN titular de la Cédula de Identidad Nº 4.487.201 e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 69.931. En consecuencia se declara:
PRIMERO: Resuelto el contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana LUZ ANTONIETA GUERRERO CONTRERAS, y NELSON ANTONIO ALVIAREZ HERNANDEZ.
SEGUNDO: Se condena al ciudadano NELSON ANTONIO ALVIAREZ HERNANDEZ demandado de autos a hacer entrega del inmueble arrendado, a la ciudadana LUZ ANTONIETA GUERRERO CONTRERAS, inmueble éste, consistente en una casa para habitación, con el Nº 73, ubicado, en el sector Manzano, en la primera Etapa del Conjunto Residencial “Villas el Manzano”, en Jurisdicción de la Parroquia Montalbán del Municipio Campo Elías del Estado Mérida, libre de personas y cosas, totalmente solvente de todos y cada uno de los pagos que por efecto del contrato le corresponda realizar.
TERCERO: Se condena a la parte demandada a pagar la cantidad de DOSCIENTOS DIEZ BOLÍVARES FUERTES (Bs.f. 210,00), por concepto de costas procesales, por haber resultado totalmente vencida, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-------------------------------------------------------------------
Regístrese, Publíquese y déjese copia certificada en el archivo de este despacho en su oportunidad legal. DADA, FIRMADA Y SELLADA EN LA SALA DE DESPACHO DEL JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS CAMPO ELÍAS Y ARICAGUA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA. En Ejido, a los primero (01) de agosto de Dos mil ocho (2008). Años 198º de la Independencia y 149º de la Federación.-----------------------------------------------------------------------------------------------
LA JUEZA TEMPORAL,

ABG. MARIA MAGDALENA UZCATEGUI RONDON.

EL SECRETARIO,

JERRY LARRY SÁNCHEZ MOLINA
Seguidamente se publicó la anterior sentencia siendo las once (11:00) de la mañana. Conste.

SANCHEZ MOLINA SRIO.

MMUR/jm.-