TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE EL
JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS CAMPO ELÍAS Y ARICAGUA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA
EXPEDIENTE N° 2.559.-

SENTENCIA DEFINITIVA
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES

DEMANDANTE: MARÍA DE JESÚS DÁVILA DE ROJAS, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. V- 3.038.112, domiciliada en la ciudad de Ejido Estado Mérida y civilmente hábil, representada por el abogado LUÍS ALBERTO MARTÍNEZ MARCANO venezolano, titular de la Cédula de Identidad Nos. V- 3.026.203, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 8.197 domiciliado en Mérida Estado Mérida.

DEMANDADO: NELSON ALBERTO GUERRERO CONTRERAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 9.470.917, domiciliada en la Ciudad de Ejido estado Mérida y civilmente hábil representado por los abogados ORLANDO JOSÉ ORTIZ y JESÚS GERARDO HERNÁNDEZ, venezolanos, titulares de la Cédula de Identidad Nros. V- 642.422 y 8.038.181, respectivamente e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 43.329 y 56.423 respectivamente.

MOTIVO: DESALOJO

NARRATIVA

En cumplimiento al artículo 243 ordinal 03 de la Norma Adjetiva, el Tribunal vista la causa y utilizando así una síntesis clara, precisa y lacónica para un mejor entendimiento y prescindiendo así de formalismos que desvían el verdadero sentido de hacer valer la Justicia:

LIBELO DE LA DEMANDA
Se inició el presente juicio mediante formal libelo de demanda por DESALOJO, incoada por el ciudadano, LUÍS ALBERTO MARTÍNEZ MARCANO, actuando en nombre y representación de MARÍA DE JESÚS DÁVILA DE ROJAS, contra el ciudadano NELSON ALBERTO GUERRERO CONTRERAS, todos plenamente identificados en autos. Señala la parte demandante en su Libelo, que en fecha dieciocho (18) de febrero de 2003 celebró un contrato de arrendamiento, con el demandado sobre un inmueble de su propiedad, consistente en un local comercial y el fondo de comercio denominado “ EL CAMPITO DE JESÚS DE LA CRUZ ROJAS SUCESIONES” autorizado para el expendio de especies alcohólicas al pormenor, según registro Nº074-Mn.318, junto con el mobiliario que se encontraba dentro de el, ubicado en la prolongación Carabobo, entrada a Pozo Hondo, signado con el No. 103, Parroquia Fernández Peña de la ciudad de Ejido, el mobiliario consiste en – Un (1) enfriador Horiz, Marca Tropicold, Modelo EBTT, Serial Nº 13067 en acero inoxidable, una (1) vitrina exhibidora en acero inoxidable de cinco (5) entrepaños, una (1) exhibidora de mercancía en madera y vidrio de cuatro puertas color caoba, dos (2) estantes de madera, uno de seis entrepaños y el otro de cuatro entrepaños, un (1) estante metálico de cuatro entrepaños, un (1) calentador eléctrico en acero inoxidable y vidrio modelo (baño de maría). Primeramente en fecha 18 de febrero de 2003, luego otro en fecha primero (1ero.) de septiembre de 2004 y un tercer (3er.) contrato en fecha tres (03) de noviembre de 2006, con una duración de nueve (09) meses improrrogables, a partir del siete (07) de octubre de 2006 hasta siete (07) de julio de 2007, teniendo por objeto los mismos bienes dados en principio en arrendamiento, fijándose a su vez un canon de arrendamiento de OCHOCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 850.000,00) hoy OCHOCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs.f 850,00) mensuales, después de la expiración del contrato en fecha siete (7) de Julio de 2007, continúa señalando el demandante, que el demandado-arrendatario después de la fecha de vencimiento del último contrato de arrendamiento, continuo ocupando los bienes dados en arrendamiento sin la oposición de la arrendadora, es decir, se quedó y se dejó en posesión de la cosa arrendada, por lo que el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el articulo relativo a los contratos sin determinación de tiempo según los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil Vigente, el contrato que en principio fue a tiempo determinado se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado y así pido al tribunal sea declarado. Continúa esgrimiendo, que el demandado-arrendatario le adeuda los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre cada mes por la cantidad de Ochocientos Cincuenta Bolívares Fuertes (Bsf. 850,00) para un total de Cuatro Mil Doscientos Cincuenta Bolívares Fuertes ( Bsf. 4.250,00), es por todo ello, que demanda el desalojo fundamentado en la causal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que prevé que solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. Pide se desaloje al demandado-arrendatario del inmueble antes descrito, estimando la presente demanda en la cantidad de CUATRO MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bsf. 4.250,00). Solicita medida de secuestro del inmueble dado en arrendamiento. En fecha veinticuatro (24) de enero de 2008, fue admitida la presente demanda, emplazándose a la demandada para que comparezca en el segundo (2do) día de despacho siguiente a que conste en autos su citación a dar contestación a la demanda. En fecha 25 de febrero de 2008 mediante diligencia el alguacil titular de este Tribunal expuso que no fue posible localizar al demandado a fin de realizar su citación, motivo por el cual devuelve la Boleta de Citación sin firmar con sus recaudos. En fecha once (11) de marzo de 2008, la parte demandante solicita la citación por carteles. El día veintiocho (28) de marzo del mismo año, se acuerdan dichos carteles de citación. En fecha diez (10) de junio de 2008, mediante diligencia la parte demandante, solicita se le nombre defensor judicial. En fecha once (11) de junio de 2008, acuerda nombrar defensor judicial. En fecha catorce (14) de julio de 2008, el demandado-arrendatario asistido por el abogado JESÚS GERARDO HERNÁNDEZ MEZA, se dio por notificado en la presente causa. En la misma fecha el demandado confirió poder Apud-Acta a los abogados Orlando José Ortiz y Jesús Gerardo Hernández Meza, titulares de la Cedulas de identidad Nros. V-642.422 y 8.038.181 e inscritos en el inpreabogado bajo los Nros 43.329 y 56.423 respectivamente.
CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA
En fecha 16 de julio de 2008, la parte demandada, a través de sus representantes legales consigna en tres (3) folios útiles escrito de contestación a la demanda en los siguientes términos: De las cuestiones previas, señala el ultimo contrato celebrado que riela a los folios (5 al 7 y sus vueltos) del expediente, en su cláusula Tercera “La duración del presente contrato es por el termino de nueve (9) meses improrrogables, contados a partir del siete de octubre de dos mil seis (07-10-20069 hasta el siete de julio de dos mil siete (07-07-2007.)…” el cual se ha venido prorrogando cada nueve (9) meses, lo que evidencia que estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado, y que para la fecha en que se introdujo la demanda el mismo ya se había prorrogado, por un lapso igual de nueve (9) meses más, encontrándose vigente y por lo tanto la vía del Desalojo no es la indicada al no estar ajustada a derecho por no encuadrar en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el Contrato de Arrendamiento es a tiempo determinado, por cuanto no es idónea para su pretensión en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la Ley de admitir la acción . Todo lo cual queda encuadrado en el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Continúa manifestando el demandado-arrendatario que es cierto que el último contrato autenticado por ante la oficina Notarial de Ejido, de fecha 03 de noviembre de 2006, bajo el Nº 82, Tomo 32 de los libros respectivos, en su cláusula Tercera, se fijo como duración del contrato el término de nueve (9) meses improrrogables, contados a partir del siete de octubre de 2006 hasta el siete de julio de 2007, el cual se prorrogo desde el siete (7) de julio 2007 hasta el siete (7) de abril de 2008. Señala la parte accionada que es falso, niega, rechaza y contradice que se le deba a la arrendadora los cánones de arrendamiento atrasados, en virtud de que los mismos, se encuentran debidamente depositados a la orden de la arrendadora en la cuenta corriente Nº 0034730010091756 de Banfoandes, expediente de consignaciones Nº 217-2.007 llevado por este Tribunal. Solicita que la demanda sea declarada sin lugar en la definitiva.

LAPSO PROBATORIO
Parte demandada:
En fecha veintiocho (28) de Julio de 2008 la parte demandada a través de su representante legal consigna escrito de promoción de pruebas en un (1) folio útil, donde promueve, Primero: Valor y mérito jurídico favorable de las copias del Expediente de consignaciones Nº 217-2007, llevados por este mismo Tribunal, constante de de sesenta y nueve (69) folios el cual contiene entre otros copia del contrato de arrendamiento celebrado entre demandante y demandada, donde se evidencia fehacientemente en su cláusula tercera, que el mismo se celebró por un termino de nueve (9) meses, contados a partir del 07 de octubre de 2.006, hasta el 07 de julio de 2007, es decir a tiempo determinado. Así como también contiene copias de las consignaciones de los pagos de las mensualidades desde el mes de septiembre de 2007 hasta el mes de julio 2.008 (por adelantados), a los fines de desvirtuar lo aseverado por la demandante, en el sentido de la falta de pago de cánones de arrendamientos.
Parte demandante:
En la misma fecha la parte demandante a través de su representante legal consigna en dos (2) folios escrito de promoción de pruebas.
Primero: Los contratos de arrendamiento suscritos en fechas dieciocho (18) de febrero de 2003, primero (1ero.) de septiembre de 2004 y tres (03) de noviembre de 2006 y que fueron producidos junto con el libelo de la demanda, la finalidad de dichos documentos es probar la relación contractual arrendaticia existente entre el demandado-arrendatario y la de él como demandante-arrendadora. Igualmente manifiesta que visto que en el último contrato se estableció nueve (09) meses improrrogables, y el demandado-arrendatario continúo en dicho inmueble, lo que originó la tacita reconducción, es por todo ello, que ahora el contrato es por tiempo indeterminado. Que el canon de arrendamiento pactado debía ser cancelado los siete (07) primeros días de cada mes.
Segundo: Que se deje como cierta la afirmación que hace el demandado-arrendatario respecto a la cláusula tercera del contrato, donde se expresa que “la duración del presente contrato es por el término de Nueve (09) meses improrrogables, contados a partir de siete de octubre de dos mil seis (07-10-2006) hasta el siete de Julio de dos mil siete (07-07-2007)…” y que el contrato de arrendamiento se renovó o prorrogo. Igualmente la parte demandante como complemento de las pruebas, anexa nuevo escrito en donde señala, que existe un expediente de consignación, el cual fue agregado a los autos en copia simples, en donde queda probado que la parte demandada hizo su primera consignación por ante este Tribunal el día 22 de octubre de 2007 con lo cual pretendía pagar el mes de septiembre del mismo año, olvidando lo que consagra el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que las consignaciones de cánones de arrendamiento han de hacerse dentro de los quince (15) días continuos después del vencimiento de la mensualidad. En el supuesto negado que el demandado hubiese consignado oportunamente el canon de arrendamiento correspondiente al mes de septiembre de 2007, la demandante no estaba en la obligación de recibir ese canon dado que el canon de arrendamiento correspondiente al mes anterior, esto es al mes de (agosto de 2007) ese mes aun se adeudaba, dado que de haberlo hecho se hubiese presumido el pago del mes anterior. Tal como lo prevé el articulo 1.296 del Código Civil que dice: “Cuando la deuda sea de pensiones o de cualquier otra clase de cantidades que deben satisfacerse en periodos determinados, y se acreditare el pago de las cantidades correspondientes a un periodo, se presume pagadas las anteriores, salvo prueba en contrario”.

MOTIVA

Llegada la oportunidad para decidir el Tribunal lo hace de la siguiente manera:

1.-) De la relación arrendaticia:
Señala la parte demandante en su Libelo, que en fecha dieciocho (18) febrero de 2003 celebró con el ciudadano NELSON ALBERTO GUERRERO CONTRERAS, un contrato de arrendamiento, posteriormente autenticado, sobre un inmueble consistente en un local comercial y el fondo de comercio denominado “ EL CAMPITO DE JESÚS DE LA CRUZ ROJAS SUCESIONES” autorizado para el expendio de especies alcohólicas al pormenor, según registro Nº 074-Mn.318, junto con el mobiliario que se encontraba dentro de el, ubicado en la prolongación Carabobo, entrada a Pozo Hondo, signado con el No. 103, Parroquia Fernández Peña de la ciudad de Ejido, el mobiliario consiste en – Un (1) enfriador Horiz, Marca Tropicold, Modelo EBTT, Serial Nº 13067 en acero inoxidable, una (1) vitrina exhibidora en acero inoxidable de cinco (5) entrepaños, una (1) exhibidora de mercancía en madera y vidrio de cuatro puertas color caoba, dos (2) estantes de madera, uno de seis entrepaños y el otro de cuatro entrepaños, un (1) estante metálico de cuatro entrepaños, un (1) calentador eléctrico en acero inoxidable y vidrio modelo (baño de maría). Primeramente en fecha 18 de febrero de 2003, luego otro en fecha primero (1ero.) de septiembre de 2004 y un tercer (3er.) contrato en fecha tres (03) de noviembre de 2006, con una duración de nueve (09) meses improrrogables, a partir del siete (07) de octubre de 2006 hasta siete (07) de julio de 2007, teniendo por objeto los mismos bienes dados en principio en arrendamiento, fijándose a su vez un canon de arrendamiento de OCHOCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 850.000,00) hoy OCHOCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs.f 850,00) mensuales, después de la expiración del contrato en fecha siete ( 7 ) de julio de 2007, continúa señalando el demandante, que el demandado-arrendatario después de la fecha de vencimiento del último contrato de arrendamiento, continuo ocupando los bienes dados en arrendamiento sin la oposición de la arrendadora, es decir, se quedó y se dejó en posesión de la cosa arrendada, por lo que el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el articulo relativo a los contratos sin determinación de tiempo según los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil Vigente, el contrato que en principio fue a tiempo determinado se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado. Al respecto señala la parte accionada en su escrito de contestación de la demanda, haciendo referencia al último contrato de arrendamiento de fecha 03 de noviembre de 2006, que riela a los folios (5 al 7 y sus vueltos), se fijo en su cláusula tercera que dice la duración del presente contrato, es por el término de nueve (9) meses improrrogables, contados a partir del día siete de (7) de octubre de 2006 hasta el día siete ( 7 ) de julio de 2007, el cual se ha venido prorrogando cada nueve (9) meses, lo que evidencia fehacientemente que estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado, y para la fecha en que se introdujo la demanda, el mismo ya se había prorrogado por un lapso de nueve (09) meses, y se encontraba vigente, por lo que la vía del desalojo no es la indicada al no estar ajustada a derecho por no encuadrar en el ordenamiento jurídico y por tratarse de un contrato a tiempo determinado, dicha acción no es idónea para su pretensión en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, según el numeral 11 del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil. En tal sentido, quien juzga observa que al folio (5 al 13 y sus vueltos) corre inserto tres (03) contratos de arrendamiento debidamente autenticados por ante la Oficina Notarial de Ejido- estado Mérida suscrito por las partes en las siguientes fechas: El primer contrato el día 18 de febrero de 2003, el segundo en fecha primero (1ero.) de septiembre de 2004 y el tercero el día tres (03) de noviembre de 2006 (todos agregados a los autos), el último de los contratos nombrados, de acuerdo a la cláusula tercera, tenía una duración de nueve (9) meses improrrogables, contados a partir del siete (07) de octubre de 2006 hasta siete (07) de julio de 2007; resulta entonces un hecho incontrovertido la existencia de una relación arrendaticia entre los ciudadanos María de Jesús Dávila y Nelson Alberto Guerrero Contreras, la cual tiene por objeto el arrendamiento de un inmueble consistente en un local comercial y el fondo de comercio denominado “EL CAMPITO DE JESÚS DE LA CRUZ ROJAS SUCESIONES” ubicado en la prolongación Carabobo, entrada a Pozo Hondo, signado con el No. 103, Parroquia Fernández Peña de la ciudad de Ejido del estado Mérida, que tal y como lo señala la parte demandada inició el día 18 de febrero de 2003 y continuó en forma ininterrumpida, tras suscribir contratos sucesivos, los cuales, como ya se dijo fueron debidamente autenticados por la Oficina Notarial de Ejido, y consignados a los autos en copia simple, y a los que esta juzgadora les otorga pleno valor jurídico probatorio por ser documentos públicos y se tienen como fidedignos por cuanto no fueron impugnados por ninguna de las partes de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Visto que la parte demandante según las afirmaciones hechas en el libelo de la demanda, manifiesta “que el arrendatario se quedó y se dejo en posesión de la cosa arrendada por lo que el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos sin determinación de tiempo”, de lo dicho por el actor, presume esta juzgadora, que al permitirle al arrendatario continuar ocupando el inmueble objeto de ésta controversia, después de la fecha de vencimiento del contrato y su prorroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley Especial, el actor tenía el propósito, de que se diera origen a una tácita reconducción, olvidándose, estudiar bien el contrato, para así escoger la acción correcta, adaptándola a situación fáctica del caso concreto. Al respecto, las partes en conflicto y muy particularmente la parte actora deben tener en cuenta las siguientes consideraciones, como es bien entendido, el contrato es un negocio jurídico celebrado entre dos o más personas con el objeto de crear un vinculo jurídico entre ellas, que dicho vinculo o relación jurídica produce efectos para las partes contratantes, igualmente el Código Civil en el artículo 1133, señala: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, trasmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”; de acuerdo a esta definición se hace necesario tomar en cuenta lo que señala el autor Eloy Maduro Luyando en su obra Curso de Obligaciones “ El contrato produce efectos obligatorios para todas las partes” “…constituye una de las principales fuentes de obligaciones, quizás la que engendra mayor número de relaciones obligatorias…”. Es importante señalar que los contratos celebrados por las partes y de los cuales se hizo mención, son contratos bilaterales, sinalagmáticos perfectos y consensuales, pero, con la característica primordial que se encuentran limitados en la autonomía de la voluntad de las partes, ya que es materia de arrendamiento, y por ende de orden público, lo cual no puede ser relajado por voluntad de las partes. Al respecto el Código Civil refiere en su artículo 6 que “No pueden renunciarse ni relajarse por convenios particulares la leyes en cuya observancia están interesados el orden público o las buenas costumbres”. En tal sentido, se observa en las pruebas aportadas y por las afirmaciones de la partes que existe un contrato de arrendamiento suscrito en fecha dieciocho (18) de febrero de 2003, otro suscrito el día primero (1ero.) de septiembre de 2004 y un tercer contrato suscrito en fecha tres (03) de noviembre de 2006, los cuales ya fueron suficientemente valorados, porque no fueron impugnados por ninguna de las partes, pero, que fueron tácitamente omitidos por el actor, visto, por cuanto, se observa en su pretensión que demanda desalojo omitiendo la existencia de los mismos, es por ello, como ya se dijo, que se hace necesario hacerles saber a las partes, en especial a la parte demandante que solo el órgano judicial es el encargado de declarar la resolución de los contratos, todo de conformidad con el artículo 1167 eiusdem “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. De lo trascrito se desprende, como ya se dijo, que como se trata de un contrato de arrendamiento bilateral y de materia en donde se encuentra involucrado el orden público, es sólo el juez que puede declararlo resuelto, según lo dispuesto en el artículo 33 de la Ley Especial en concordancia con el artículo 1167 del Código Civil, ya mencionado, por lo tanto la resolución dada de mutus propio de forma unilateral no es admisible por cuanto es violatorio y atenta contra el orden constitucional, razón por la cual, los tres (03) contratos de arrendamiento celebrados entre las partes aún siguen siendo vigentes, por cuanto el contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes y debe ser resuelto o revocado por mutuo consentimiento, lo cual no sucedió, o por las causas autorizadas por la Ley (Articulo 1159 Código Civil). Según Maduro Luyando, “…esto significa que es de obligatorio cumplimiento para las partes, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento…”. En consecuencia visto lo antes expuesto, quién Juzga considera que la relación arrendaticia comenzó el día dieciocho (18) de febrero de 2003, pero que no fue interrumpida sino por el contrario continuo su vigencia al suscribir las partes contratos adicionales en fecha primero (1ero.) de septiembre de 2004 y tres (03) de noviembre de 2006, quedando claro para quien aquí juzga, que la existencia de la relación arrendaticia entre las partes que conforman este juicio, es un hecho que a todas luces resulta incontrovertido, ya que se evidencia que ambas partes aceptan la existencia de la misma y los contratos de arrendamiento traídos a los autos tienen pleno valor jurídico probatorio. Aunado a esto, se observa que en la cláusula cuarta de todos los contratos de arrendamiento suscritos, establecieron que el canon de arrendamiento debía ser cancelado en el domicilio de la arrendadora, lo cual es reconocido por la parte demandada, ya que no hizo objeción alguna al respecto, y no aportó prueba alguna que desvirtuará dicho acuerdo, por lo tanto, los contratos de arrendamientos con todas las cláusulas estipuladas en los mismos, se tienen como fidedignos y son elementos probatorios suficientes que corroboran la existencia de la relación arrendaticia y quien juzga les otorga pleno valor jurídico probatorio. Y así se decide.

2.-) De la Naturaleza del contrato de arrendamiento:

Como quedo plenamente establecido, la relación arrendaticia comenzó en fecha 18 de febrero de 2003, con la firma de un primer contrato de arrendamiento, el cual fue celebrado por tiempo determinado de conformidad con la cláusula segunda del mismo, vencido este contrato las partes firman un nuevo contrato de arrendamiento en fecha primero (1ero.) de septiembre de 2004, estableciéndose igualmente en la cláusula segunda un tiempo determinado, vencido este se firma un tercer contrato en fecha tres (03) de noviembre de 2006, estableciéndose en su cláusula tercera que el término de duración sería de nueve (09) meses improrrogables, a partir del siete (07) de octubre de 2006 hasta el siete (07) de julio de 2007.

Ahora bien, señala la parte demandante, que el demandado-arrendatario después de la fecha de vencimiento del último contrato de arrendamiento, continuo ocupando los bienes dados en arrendamiento sin la oposición de la arrendadora, es decir, se quedó y se dejó en posesión de la cosa arrendada, por lo que el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el articulo relativo a los contratos sin determinación de tiempo según los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil Vigente, el contrato que en principio fue a tiempo determinado se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado. En oposición la parte demandada señala, haciendo referencia al ultimo contrato de arrendamiento de fecha 03 de noviembre de 2006, que riela a los folios (5 al 7 y sus vueltos), se fijo en su cláusula tercera que dice la duración del presente contrato, es por el término de nueve (9) meses improrrogables, contados a partir del día siete de (7) de octubre de 2006 hasta el día siete ( 7 ) de julio de 2007, el cual se ha venido prorrogando cada nueve (9) meses, lo que evidencia fehacientemente que estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado, y para la fecha en que se introdujo la demanda, el mismo ya se había prorrogado por un lapso de nueve (09) meses, y se encontraba vigente, por lo que la vía del desalojo no es la indicada al no estar ajustada a derecho por no encuadrar en el ordenamiento jurídico y por tratarse de un contrato a tiempo determinado, dicha acción no es idónea para su pretensión en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, según el numeral 11 del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil.

Planteada la controversia quién Juzga, considera necesario analizar el contrato de arrendamiento para establecer su naturaleza. En tal sentido, como ya quedó establecido la relación arrendaticia comenzó en fecha 18 de febrero de 2003, con la firma de un primer contrato de arrendamiento, el cual fue celebrado por tiempo determinado de conformidad con la cláusula segunda del mismo, vencido este contrato las partes firman un nuevo contrato de arrendamiento en fecha primero (1ero.) de septiembre de 2004, estableciéndose igualmente en la cláusula segunda un tiempo determinado, vencido este se firma un tercer contrato en fecha tres (03) de noviembre de 2006, estableciéndose en su cláusula tercera que el término de duración sería de nueve (09) meses improrrogables, a partir del siete (07) de octubre de 2006 hasta el siete (07) de julio de 2007.
Tomando en cuenta lo anterior, y observándose que al arrendatario le asiste el derecho a gozar de la prorroga legal la cual es de orden público, siendo obligatoria para el arrendador y potestativa para el arrendatario. Al respecto, nos señala el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo siguiente “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, este se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo a las siguientes reglas: (…) b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año (…)”, como la relación arrendaticia comenzó el día dieciocho (18) de febrero de 2003 y culminó el siete (07) de Julio de 2007, tomando en cuenta la fecha de inicio y culminación de la relación arrendaticia, la misma, tiene una duración de cuatro (04) años. Por lo tanto, a la parte demandada-arrendatario le corresponde una prorroga legal de un (01) año, la cual comenzará a correr a partir del vencimiento del plazo estipulado, como es el día siete (07) de julio de 2007, vencida esta fecha al día siguiente comienza a correr la prorroga legal establecida, es decir, a partir del ocho (08) de julio de 2007 hasta el día ocho (08) de julio de 2008, es necesario, recordarle a la parte demandante que al vencerse el lapso estipulado en el contrato comienza la prorroga automáticamente, es decir, opera de pleno derecho no es preciso acordarla, ya que ese derecho es obligatorio para el arrendador y potestativo para el arrendatario. Y así se establece.
Ahora bien, la parte demandada en el escrito de contestación a la demanda también alega la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, según el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. En tal sentido, observa, quien aquí suscribe, que la parte demandada al hacer dicha manifestación quizás quiso referirse, al artículo 41 de la Ley Especial, que señala: “ Cuando estuviere en curso la prorroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto –Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del termino. No obstante, si se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales.”, tomando en cuenta dicho artículo, este tribunal considera que la acción intentada no esta prohibida por la ley, por cuanto, la acción propuesta no es de cumplimiento de contrato por vencimiento del término, sino que se trata de una demanda de desalojo por falta de pago, y que podría en cuadrar en lo señalado en la parte in fine del artículo mencionado como es “... No obstante, si se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales.”, tomando en cuenta el planteamiento hecho por la norma, en el caso de marras, hay que tener claro que el derecho a la prorroga legal no desaparece o se extingue, el mismo, continúa, pero, que el arrendador ante el incumplimiento del arrendatario en las obligaciones contractuales como es el pago de los cánones de arrendamiento, puede ante ese incumplimiento solicitar la resolución del contrato de arrendamiento, de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil o cualesquiera otra acción con fundamento en el tipo de incumplimiento, y como se observa en la pretensión del actor, la misma es fundamentada en un desalojo por falta de pago, y por lo tanto, en nada viola la disposición legal, señalada por el demandado en su escrito de contestación a la demanda. Es por ello, que para quién suscribe la acción pretendida no esta prohibida por la Ley. Y así se decide.

Para solucionar la controversia en cuanto a si se trata de un contrato a tiempo determinado, o si por el contrario, es un contrato a tiempo indeterminado. Al respecto, este Tribunal considera necesario tomar en cuenta lo que la doctrina imperante en la materia, ha señalado en cuanto a la clasificación de los contratos de arrendamiento desde el punto de vista del tiempo en que han de regir, de la siguiente manera:

a) Contrato a tiempo indeterminado: es aquel en el cual las partes no han establecido el tiempo de duración del contrato, de manera que no se sabe, cuánto habrá de durar.
b) Contrato a tiempo fijo o determinado, renovable automáticamente: es aquel en el cual las partes, han tenido el cuidado de establecer el tiempo de duración y se considera siempre celebrado a término fijo, en virtud de que contiene una cláusula de prórroga sucesiva, conforme a la cual, las partes pueden convenir que al vencimiento del plazo el contrato se entenderá prorrogado por períodos iguales o sucesivos…

c) Contrato a tiempo determinado no renovable o improrrogable: es aquel en el cual las partes han establecido el tiempo de su duración, no son susceptibles de renovación y por ello, vence el día fijado para ello.

Comparte y acoge este Tribunal la clasificación de los contratos antes esgrimida y en atención a ella, considera que la relación arrendaticia entre las partes intervinientes en el presente juicio, encuadra sin lugar a dudas, en la clasificación del Contrato a tiempo fijo o determinado, renovable automáticamente. Al respecto, el autor Gilberto Guerrero Quintero en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario – volumen I-pagina 176 “…Para resolver la cuestión planteada, debemos decir que el juez debe previamente calificar el contrato de arrendamiento a objeto de conocer si se esta en presencia de un “contrato por tiempo determinado” o, por el contrario, corresponde a otro “por tiempo indefinido…” “…En el contrato por tiempo indeterminado no existe una dimensión temporal determinada, fija, especifica, concreta, establecida y limitada, para la duración de la relación arrendaticia, en este caso, en el propio contrato, quedo establecida la duración de la relación arrendaticia…”, y aunado a ello, porque la prorroga legal se encontraba vigente para el día veinticuatro (24) de enero de 2008, fecha ésta en que fue interpuesta la demanda, por cuanto dicha prorroga se vencía el día ocho (08) de julio de 2008, en consecuencia, durante el lapso de la prorroga legal, la relación arrendaticia se considera a tiempo determinado, y por lo tanto, permanecen vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato originario, es decir, que la relación arrendaticia se considera a tiempo determinado, y que no puede demandarse fundamentándose en contrato a tiempo indeterminado, todo esto respetando lo establecido en la parte in fine del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y así se establece.

3.-) De la Acción:

ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS APORTADAS
Al respecto, es importante señalar, que los artículos 1354 del Código Civil, en concordancia con los artículos 506 y 509 del Código de Procedimiento Civil, consagran el principio procesal de la carga de la prueba, según el cual las partes tienen que probar sus respectivas afirmaciones de hecho, correspondiéndole al actor demostrar los hechos en que fundamenta su pretensión y al demandado aquellos en que basa su excepción o defensa, así como el cumplimiento por parte del Juez de la valoración de todas y cada una de las pruebas aportadas al proceso.

El Artículo 1354: “Quién pide la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”, en concordancia con los artículos 506 y 509 del Código de Procedimiento Civil, que establecen:

Artículo 506: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba” (Negrilla del Juzgado)
Artículo 509: “Los Jueces deben analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido, aun aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto de ellas.”

Parte demandada promovió las siguientes pruebas:

Primero: Valor y mérito jurídico favorable de las copias del Expediente de consignaciones Nº 217-2007, llevados por este mismo Tribunal, constante de de sesenta y nueve (69) folios , el cual contiene entre otros copia del contrato de arrendamiento celebrado entre demandante y demandada, donde se evidencia fehacientemente en su cláusula tercera, que el mismo se celebró por un termino de nueve (9) meses, contados a partir del 07 de octubre de 2.006, hasta el 07 de julio de 2007, es decir a tiempo determinado. Así como también contiene copias de las consignaciones de los pagos de las mensualidades desde el mes de septiembre de 2007 hasta el mes de julio 2.008 (por adelantados), a los fines de desvirtuar lo aseverado por la demandante, en el sentido de la falta de pago de cánones de arrendamientos. En cuanto a éstas pruebas quién Juzga, le otorga pleno valor y mérito jurídico probatorio al contrato de arrendamiento señalado por la parte demandada, por cuanto se trata de un documento público y el mismo no fue impugnado por el actor en su oportunidad legal, todo de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. En cuanto al expediente de consignación, el mismo, solo se valora respecto a que con el se demuestra el vinculo arrendaticio y obligacional existente entre el arrendador y el arrendatario, no obstante, no se hace referencia alguna en cuanto a los pagos, por cuanto después del análisis hecho a la relación arrendaticia y a la naturaleza del contrato se desprende que la acción intentada por el actor, no fue la más idónea e indicada para la solución de la controversia planteada. Y así se decide.

Parte demandante promovió las siguientes pruebas:
Primero: Los contratos de arrendamiento suscritos en fechas dieciocho (18) de febrero de 2003, primero (1ero.) de septiembre de 2004 y tres (03) de noviembre de 2006 y que fueron producidos junto con el libelo de la demanda, la finalidad de dichos documentos es probar la relación contractual arrendaticia existente entre el demandado-arrendatario y la de él como demandante-arrendadora. Igualmente manifiesta que visto que en el último contrato se estableció nueve (09) meses improrrogables, y el demandado-arrendatario continúo en dicho inmueble, lo que originó la tacita reconducción, es por todo ello, que ahora el contrato es por tiempo indeterminado. Que el canon de arrendamiento pactado debía ser cancelado los siete (07) primeros días de cada mes. En cuanto a estas pruebas quién Juzga, les otorga pleno valor y mérito jurídico probatorio a los contratos de arrendamiento señalados por la parte demandante, por cuanto se trata de documentos públicos, y los mismos no fueron impugnados por el demandado en su oportunidad legal, todo de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. En cuanto al expediente de consignación, como ya se dijo el mismo, solo se valora respecto a que con el se demuestra el vinculo arrendaticio y obligacional existente entre el arrendador y el arrendatario, no obstante, no se hace referencia alguna en cuanto a los pagos, por cuanto después del análisis hecho a la relación arrendaticia y a la naturaleza del contrato se desprende que la acción intentada por el actor, no fue la más idónea e indicada para la solución de la controversia planteada. Y así se decide.

Visto que en el caso en comento, se observa la existencia de una relación arrendaticia, y que la misma, se encuentra basada en un contrato a tiempo determinado, y visto por cuanto, la parte actora demanda al ciudadano NELSON ALBERTO GUERRERO CONTRERAS por Desalojo, demanda que corresponde a los contratos verbales o a tiempo indeterminado, para dilucidar tal situación, al respecto, se hace necesario tomar en cuenta lo que con relación al contrato verbal o a tiempo indeterminado señala, el autor Gilberto Guerrero Quintero en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario – volumen I- “…En el contrato por tiempo indeterminado no existe una dimensión temporal determinada, fija, especifica, concreta, establecida y limitada, para la duración de la relación arrendaticia. Si bien es cierto que allí, en el propio contrato, puede conocerse el inicio de esa relación, no obstante, la indeterminación se encuentra en su duración. Aun cuando las partes conocen el momento de su inicio, sin embargo no saben con exactitud el momento de su conclusión. Se observa, pues, una indeterminación temporal conclusiva…”.

Ahora bien, merece especial atención lo que nos señala la Ley especial que rige la materia a los fines de establecer si la acción intentada encuadra dentro de la situación fáctica planteada. Así, el artículo 34 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que:
“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo el contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: a.- “…” a.- “Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a correspondiente a dos (02) mensualidades consecutivas…” (Subrayado y negrillas del Tribunal).

De la referida norma se infiere que para que proceda a la acción de desalojo es necesaria la concurrencia de los siguientes requisitos:
“1.- La existencia de un contrato de arrendamiento verbal o escrito a tiempo indeterminado;
2.- Que la acción este fundamentada en cualquiera de las siete causales establecidas de manera taxativa en la Ley;
3.- Que el contrato verse sobre un inmueble.

Visto que ha quedando plenamente acreditada la relación arrendaticia por así haberlo reconocido las partes; y habiéndose establecido que dicha relación arrendaticia se encuentra soportada en un contrato a tiempo determinado, en donde no priva la voluntad unilateral del arrendador de ponerle fin o término al mismo, sino que es, como ya se dijo, solo el órgano judicial el encargado de declarar la resolución de dicho contrato, todo de conformidad con el artículo 1167 eiusdem “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. De lo trascrito se desprende, que como se trata de un contrato de arrendamiento bilateral y materia donde se encuentra involucrado el orden público, es sólo el juez que puede declararlo resuelto, según lo dispuesto en el artículo 33 de la Ley Especial en concordancia con el artículo 1167 del Código Civil ya mencionado, por lo tanto la resolución dada de mutus propio de forma unilateral no es admisible por cuanto es violatorio y atenta contra el orden constitucional.

En Resumen, de todo lo antes expresado, y en fundamento a las disposiciones trascritas, y quedando plenamente acreditada la relación arrendaticia por así haberlo reconocido las partes y haberse constatado debidamente que la relación arrendaticia se inició en fecha 18 de Febrero de 2003, pero que no fue interrumpida sino por el contrario continuo su vigencia al suscribir las partes contratos adicionales en fecha primero (1ero.) de Septiembre de 2004 y el día tres (03) de Noviembre de 2006, siendo este el último de los contratos suscrito por las partes por un período de tiempo de nueve (9) meses fijos improrrogables, a partir del siete (07) de Octubre de 2006 hasta el siete (07) de julio de 2007 y la prorroga legal hasta el ocho (08) de Julio de 2008, por tal razón quién aquí suscribe considera evidente que estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado y en consecuencia la parte actora debió demandar a su elección bien la resolución o el cumplimiento del contrato de arrendamiento(en éste último caso, siempre y cuando se encuentre vencida la prorroga legal) tomando en cuenta, que la ley permite la acción de desalojo, solo para los contratos verbales o a tiempo indeterminado y en consecuencia resulta forzoso concluir que la acción intentada por parte del actor no fue la correcta, por lo tanto, es inoficioso entrar a analizar los argumentos de fondo sobre los cuales la parte actora sustentó su acción de desalojo. Y ASÍ SE DECIDE

DISPOSITIVA

Por todos los razonamientos que anteceden, este JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS CAMPO ELÍAS Y ARICAGUA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, EN NOMBRE DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, DECLARA:

PRIMERO: SIN LUGAR LA DEMANDA DE DESALOJO, intentada por el abogado LUÍS ALBERTO MARTÍNEZ MARCANO, venezolano, titular de la Cédula de Identidad N° V- 3.026.603, e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 8.197, domiciliado en Mérida estado Mérida, actuando en nombre y representación de la ciudadana MARÍA DE JESÚS DÁVILA DE ROJAS, venezolana, titular de la Cédula de Identidad N° V- 3.038.112, domiciliada en Ejido estado Mérida y civilmente hábil, contra el ciudadano NELSON ALBERTO GUERRERO CONTRERAS, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V- 9.470.917, domiciliado en Ejido estado Mérida y civilmente hábil, quien en este juicio estuvo representado por los abogados ORLANDO JOSÉ ORTIZ y JESÚS GERARDO HERNÁNDEZ, venezolanos, titulares de la Cédula de Identidad Nros. V- 642.422 y 8.038.181, respectivamente e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 43.329 y 56.423 respectivamente.---------
SEGUNDO: Se declara vigente la relación arrendaticia entre los ciudadanos: MARÍA DE JESÚS DÁVILA DE ROJAS y NELSON ALBERTO GUERRERO CONTRERAS, sobre un inmueble consistente en un local comercial y el fondo de comercio denominado “EL CAMPITO DE JESÚS DE LA CRUZ ROJAS SUCESIONES” ubicado en la prolongación Carabobo, entrada a Pozo Hondo, signado con el No. 103, Parroquia Fernández Peña de la ciudad de Ejido del Municipio Campo Elías del estado Mérida.----------------------------------
TERCERO: Se condena a la parte demandante a pagar la cantidad de Mil Sesenta y Dos Bolívares Fuertes con Cincuenta Céntimos (Bs.f 1.062,5), por concepto de costas procesales calculadas sobre la estimación de la demanda establecida por este Tribunal, por haber resultado totalmente vencida, todo de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-----------------------------------------------------------------------------------
Regístrese, Publíquese y déjese copia certificada en el archivo de este despacho en su oportunidad legal. DADA, FIRMADA Y SELLADA EN LA SALA DE DESPACHO DEL JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS CAMPO ELÍAS Y ARICAGUA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA.-------------------------------En Ejido, a los catorce (14) días del mes de Agosto de Dos mil Ocho (2008). Años 198º de la Independencia y 149º de la Federación.--------------------------------------------------------
LA JUEZ TEMPORAL,

ABG. MARÍA MAGDALENA UZCATEGUI RONDON.
EL SECRETARIO,

ABG. JERRY LARRY SÁNCHEZ MOLINA

Seguidamente se publicó la anterior sentencia siendo las tres y veinte minutos de la tarde (3:20).

SÁNCHEZ MOLINA SRIO.-

Exp. N° 2.559
MUR/yo.-