TSJ Regiones - Decisión

JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS CAMPO ELÍAS Y ARICAGUA DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MERIDA

EXPEDIENTE Nro. 2.549.-

SENTENCIA DEFINITIVA
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES

DEMANDANTE: IVE DE JESÚS VILLASMIL AVENDAÑO, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. V- 14.022.858, domiciliada en la ciudad de Ejido estado Mérida y civilmente hábil, asistida por las abogadas DALY MELEIDA DIAZ DIAZ y MARÍA ETTE RAMÍREZ RIVAS, venezolanas, titulares de las Cédulas de Identidad Nos. V- 9.336.412 y V- 3.909.587 respectivamente, inscritas en el INPREABOGADO bajo los Nos. 60.907 y 45.011 en su orden, domiciliadas en Mérida Estado Mérida.------------------------------------------

DEMANDADO (A): KARONLAY TORRES, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V- 16.655.677, domiciliada en la Ciudad de Ejido estado Mérida y civilmente hábil.-------------------------------------------------

MOTIVO: DESALOJO-----------------------------------------------------

NARRATIVA

En cumplimiento al artículo 243 ordinal 03 de la Norma Adjetiva, el Tribunal vista la causa y utilizando así una síntesis clara, precisa y lacónica para un mejor entendimiento y prescindiendo así de formalismos que desvían el verdadero sentido de hacer valer la Justicia:

LIBELO DE LA DEMANDA
Se inició el presente juicio mediante formal libelo de demanda por DESALOJO, incoada por la ciudadana IVE DE JESÚS VILLASMIL AVENDAÑO, asistida por las abogadas DALY MELEIDA DIAZ DIAZ y MARÍA ETTE RAMÍREZ RIVAS, contra la ciudadana KARONLAY TORRES, todas plenamente identificadas en autos. Señala la parte demandante en su Libelo, que en fecha treinta y uno (31) de Enero de 2006 el ciudadano PEDRO ENRIQUE ZERPA QUINTERO, celebró un contrato de arrendamiento verbal con la ciudadana KARONLAY TORRES, sobre un inmueble consistente en un apartamento distinguido con el No. 6-14 de la planta 1 o nivel 1 del edificio No. 6, ubicado en el Conjunto Residencial Centenario, por un período de un año. Que el Propietario para esa fecha era el ciudadano PEDRO ENRIQUE ZERPA QUINTERO y es en fecha 26 de Octubre de 2007 cuando adquiere la propiedad del inmueble y por lo tanto se subrogó en el contrato de arrendamiento con la demandada, acordándose un canon de arrendamiento mensual de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00) pagaderos los treinta (30) de cada mes. Señala además la parte actora, que la demandada no ha dado cumplimiento a sus obligaciones contractuales establecidas en el artículo 34 literal “A” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto ha dejado de pagar dos (02) mensualidades consecutivas correspondientes a los meses de Septiembre y Octubre de 2007 por un monto total de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,00). Por tal motivo es que demanda a la ciudadana KARONLAY TORRES, por DESALOJO, con fundamento en los artículos 1159, 1160, 1167 del Código Civil, artículo 599 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 34 literal “A” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y que le cancele la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,00) correspondiente a los canones de arrendamiento vencidos y no pagados comprendidos entre Septiembre y Octubre de 2007 y pagar las costas y costos del juicio. Finalmente la demandante solicita Medida de Secuestro sobre los bienes propiedad de la arrendataria de conformidad con el artículo 599 del Código de Procedimiento Civil. En fecha veinte (20) de Noviembre de 2007 fue admitida la presente demanda, emplazándose a la demandada para que comparezca en el segundo día de despacho siguiente al conste en autos su citación a dar contestación a la demanda. En fecha seis (06) de Diciembre de 2007 el alguacil titular de este Juzgado da cuenta que cumplió con la formalidad de la citación personal de la demandada, diligencia que corre inserta al folio doce (12). En fecha diez (10) de Diciembre de dos mil siete (2007), la demandada da contestación a la demanda en los siguientes términos: en fecha 31 de Abril de 2005 suscribió un contrato de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado con el ciudadano Pedro Enrique Zerpa Quintero sobre un inmueble consistente en un apartamento distinguido con el No. 6-14 de la planta 1 o nivel 1 del edificio No. 6, ubicado en el Conjunto Residencial Centenario, acordándose un canon de arrendamiento de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00) mensuales, pero que al cancelarle el canon de arrendamiento correspondiente al mes de Septiembre alegó no tener el acostumbrado recibo de pago y para el mes de Octubre se rehusó a recibirme el dinero, razón por la cual concurrió a este Juzgado en fecha dos (02) de Noviembre de 2007 a realizar la consignación del canon correspondiente a los meses de Septiembre y Octubre. Señala la parte demandada que no tuvo conocimiento alguno de la venta del inmueble y que está siendo demandada por una persona de la cual no tenía conocimiento por cuanto el propietario Pedro Enrique Zerpa Quintero nunca le notificó ni verbal ni por escrito que el inmueble se encontraba en proceso de venta sin tomar en cuenta que posee en calidad de arrendataria el inmueble desde hace dos (02) años y siete (07) meses.

LAPSO PROBATORIO

En fecha diez (10) de Enero de 2008 la parte demandante consigna escrito de promoción de pruebas en donde promueve, Primero: Valor y mérito jurídico del documento de propiedad registrado ante la Oficina de Registro Público del Municipio Campo Elías en fecha 26 de Octubre de 2007, bajo el No. 18, folio 148 al 155, Protocolo Primero, Tomo Quinto, Cuarto Trimestre; Segundo: Valor y mérito jurídico del escrito dirigido al ciudadano Pedro Enrique Zerpa Quintero donde le ratificaba que no estaba interesada en adquirir en compra el inmueble;Tercero: Valor y mérito jurídico de comunicación donde se le solicitó la desocupación del inmueble; Cuarto: Valor y mérito jurídico de la comunicación donde se le participó a la arrendataria que la ciudadana Ive De Jesús Villasmil Avendaño era la nueva propietaria; Quinto: boucher del banco de Venezuela marcada con la letra “E”; promovió además el testimonio de los ciudadanos Pedro Enrique Zerpa Quintero; José Hugo Escalona Monsalve y José Luis Contreras Torres. Por auto de fecha diez (10) de Enero de 2008 el Tribunal admite las pruebas promovidas salvo se apreciación en la definitiva.

MOTIVA

Llegada la oportunidad para decidir el Tribunal lo hace de la siguiente manera:

1.-) De la naturaleza del Contrato de Arrendamiento:
Señala la parte demandante en su Libelo, que en fecha treinta y uno (31) de Enero de 2006 el ciudadano PEDRO ENRIQUE ZERPA QUINTERO, celebró un contrato de arrendamiento verbal con la ciudadana KARONLAY TORRES, sobre un inmueble consistente en un apartamento distinguido con el No. 6-14 de la planta 1 o nivel 1 del edificio No. 6, ubicado en el Conjunto Residencial Centenario, por un período de un año. Que el Propietario para esa fecha era el ciudadano PEDRO ENRIQUE ZERPA QUINTERO y es en fecha 26 de Octubre de 2007 cuando adquiere la propiedad del inmueble y por lo tanto se subrogó en el contrato de arrendamiento con la demandada, a lo que la demandada reconoce que efectivamente existe una relación arrendaticia cuando en su escrito de contestación a la demanda señala que en fecha 31 de Abril de 2005 suscribió un contrato de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado con el ciudadano PEDRO ENRIQUE ZERPA QUINTERO sobre el inmueble objeto del litigio, quedando establecida la existencia de la relación arrendaticia sobre la base de un contrato verbal a tiempo indeterminado. Al respecto, el autor Gilberto Guerrero Quintero en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario – volumen I- el cual dice:
“…En el contrato por tiempo indeterminado no existe una dimensión temporal determinada, fija, especifica, concreta, establecida y limitada, para la duración de la relación arrendaticia. Si bien es cierto que allí, en el propio contrato, puede conocerse el inicio de esa relación, no obstante, la indeterminación se encuentra en su duración. Aun cuando las partes conocen el momento de su inicio, sin embargo no saben con exactitud el momento de su conclusión. Se observa, pues, una indeterminación temporal conclusiva…”. Por tanto, la
acción de Desalojo intentada por la parte actora es la acertada por tratarse de un inmueble arrendado bajo contrato verbal a tiempo indeterminado y fundamentada en la causal taxativa establecida en el literal “A” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual señala que:
“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: a.- Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (02) mensualidades consecutivas…”, por tanto, como ya se dijo, nos encontramos
frente a un contrato a tiempo indeterminado, en donde no priva la voluntad unilateral del arrendador de ponerle fin o término al mismo, y poder cuando quiera desalojar al arrendatario, sino que debe cumplir con los requisitos legal y taxativamente establecidos en la norma respectiva. ASÍ QUEDA ESTABLECIDO.

2.-) Una vez analizada la naturaleza del contrato de arrendamiento se pasa al análisis de los argumentos de fondo alegados por las partes.
2.1.- Legitimación de las partes en conflicto para estar en juicio: Señala la parte actora que en fecha 26 de Octubre de 2007 adquiere la propiedad de un inmueble consistente en un apartamento consistente en un apartamento distinguido con el No. 6-14 de la planta 1 o nivel 1 del edificio No. 6, ubicado en el Conjunto Residencial Centenario, según se evidencia de documento de propiedad Protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Campo Elías del estado Mérida, el cual quedó anotado bajo el No. 18, folio 148 al 155, Protocolo Primero, Tomo Quinto, Cuarto Trimestre, inserto a los folios 39 al 42 de las actuaciones al cual se le otorga pleno valor jurídico probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando plenamente acreditada la propiedad del mismo y en consecuencia la legitimidad del actor para intentar la acción. En efecto, para obrar o contradecir en juicio, es necesario que las partes se afirmen titulares activos y pasivos de la relación material controvertida y soliciten al juez una decisión de mérito sobre la misma. La legitimación es un requisito o cualidad de los sujetos: Activo y Pasivo, de la pretensión, y la cual hacen valer en la demanda, y por tanto como tales sujetos de la pretensión, es necesario que tengan legitimación, es decir, que se afirmen titulares activos y pasivos de la relación controvertida, la legitimación funciona como un requisito de legitimidad del contradictorio entre las partes. Al respecto, es importante señalar Sentencia emanada de la Sala Constitucional en fecha nueve (09) de octubre de 2006 donde expone:
“… Cabe resaltar, que para constatar preliminarmente la legitimación de la partes, el juez no debe revisar la efectiva titularidad del derecho lo cual es materia de fondo del litigio, simplemente debe advertir si el demandante se afirma como titular del derecho y, si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva, como lo estableció recientemente esta Sala Constitucional en sentencia N° 5007 del 15 de diciembre de 2005 (caso: Andrés Sanclaudio Cavellas), en la que expresó: “... la legitimación es la cualidad necesaria para ser partes. La regla general en esta materia es que la persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerla valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva). En ese sentido, la legitimación ad causam, es un problema de afirmación del derecho, es decir, está supeditada a la actitud que tome el actor en relación a la titularidad del derecho. Si la parte actora se afirma titular del derecho entonces está legitimada activamente, si no, entonces carece de cualidad activa. Incluso la legitimación pasiva está sometida a la afirmación del actor, porque es éste quien debe señalar que efectivamente el demandado es aquél contra el cual se quiere hacer valer la titularidad del derecho. La legitimidad se encuentra establecida en el ordenamiento jurídico venezolano en virtud de los principios de economía procesal y seguridad jurídica, debido a que ella le permite al Estado controlar que el aparato jurisdiccional sea activado sólo cuando sea necesario y que no se produzca la contención entre cualesquiera parte, sino entre aquellas que ciertamente existe un interés jurídico susceptible de tutela judicial. Es necesaria una identidad lógica entre la persona del actor en el caso concreto y la persona en abstracto contra la cual según la ley se ejerce la acción, lo que se manifiesta en la legitimación tanto activa como pasiva, lo cual puede ser controlado por las partes en ejercicio del derecho constitucional a la defensa...”.

En resumen, se evidencia de autos que tanto la parte demandante en el libelo de su demanda como la demandada en su contestación reconocen que efectivamente existe una relación arrendaticia verbal y a tiempo indeterminado, y que inmueble arrendado propiedad de la demandante es el objeto en controversia, lo que origina una identidad lógica entre la persona del actor en el caso concreto y la persona en abstracto contra la cual según la ley se ejerce la acción, todo de acuerdo con la sentencia Ut Supra mencionada, al respecto, es necesario tomar en cuenta lo establecido en el artículo 1.604 del Código Civil, en su parte inicial: “Aunque se enajene la finca, subsistirá el arrendamiento durante el plazo convenido…”, en concordancia y en aplicación analógica el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de lo expuesto se desprende que existe una continuidad en la relación arrendaticia entre la demandante-arrendadora (nueva propietaria del inmueble en controversia) y la demandada-arrendataria, relación ésta iniciada por el ciudadano PEDRO ENRIQUE ZERPA QUINTERO, por haber operado la subrogación, entre la demandante y la demandada. Y ASÍ SE DECIDE.
2.2.- Análisis de lo alegado por la parte demandada-arrendataria, en cuanto a que no recibió por parte del antiguo propietario ciudadano PEDRO ENRIQUE ZERPA QUINTERO notificación alguna de la venta del inmueble en el cual se encuentra viviendo en calidad de inquilina:
En tal sentido, señala además la parte demandada que es en fecha tres (03) de Diciembre de 2007 que recibe la boleta de citación que se entera que el inmueble había sido vendido a la ciudadana IVE DE JESÚS VILLASMIL AVENDAÑO en fecha 26 de Octubre de 2007, venta de la cual a su decir no tuvo conocimiento alguno. A lo excepcionado por la parte demandada-arrendataria, la parte actora-arrendadora promueve los siguientes documentos privados: a) una comunicación de fecha 15 de Enero de 2007, inserta al folio 43, donde la ciudadana KARONLAY TORRES le participa al ciudadano PEDRO ENRIQUE ZERPA, que no estaba interesada en adquirir el inmueble; b) una comunicación de fecha 15 de Abril de 2007, inserta al folio 44, donde se le solicita a la demandada la desocupación del inmueble objeto del juicio, y c) escrito emanado por la ciudadana KARONLAY TORRES, inserto al folio 45, donde la referida ciudadana se compromete a hacer entrega del inmueble en fecha 15 de Noviembre de 2007.
Al respecto, quien Juzga considera que estos documentos no demuestran que efectivamente el antiguo propietario y la nueva propietaria hayan cumplido con la formalidad de hacer una comunicación a la arrendataria, el primero informando de la venta mediante documento autentico, su voluntad de vender el inmueble y la segunda informando su condición de nueva adquiriente de dicho inmueble, todo de conformidad con las previsiones establecidas en el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia y aplicación analógica del artículo 47 eiusdem. Igualmente se observa de autos que dichas comunicaciones (documentos privados) fueron impugnados en su oportunidad legal por la parte demandada (folio 51), recayendo sobre la parte demandante la carga de hacer valer dichos documentos, demostrando la autenticidad de los mismos, a través del cotejo y al de testigos, cuando no fuere posible hacer el cotejo dando asi cumplimiento con lo establecido en los artículos 443 parte in fine, 444 y 445 del Código de Procedimiento Civil, lo cual no demostró la parte actora, por lo tanto este Juzgado no les otorga ningún valor probatorio Y ASÍ SE DECIDE.
En relación a las testifícales promovidas por la parte actora, quién valora observa que: con respecto al primer testigo ciudadano PEDRO ENRIQUE ZERPA QUINTERO, antiguo propietario, del contenido de su declaración se extrae que si bien es cierto que deja ver que hizo del conocimiento a la demandada de la venta del inmueble arrendado por ella, y que la misma debía entregarlo completamente desocupado, no menos cierto es que el arrendador no le hizo la notificación a la arrendataria- demandada de autos, debidamente a través de documento autenticado, manifestándole así su voluntad de vender dicho inmueble y así dar cumplimiento a lo establecido al respecto en la Ley Especial. En tal sentido, tal y como ya quedo sentado no se valoran los documento privados consignados por el actor referente al caso, por cuanto éste no demostró la autenticidad de los mismos. Y así se decide. Con respecto al segundo y tercer testigo ciudadanos José Hugo Escalona Monsalve y Jorge Luís Contreras Torres, respectivamente, de sus declaraciones solo se desprende el conocimiento que tienen sobre la propiedad del inmueble arrendado, es decir, se avocaron a demostrar que la verdadera propietaria del inmueble objeto del juicio es la ciudadana IVE DE JESÚS VILLASMIL AVENDAÑO, lo cual no es lo que se encuentra en controversia, y que anteriormente, quien juzga reconoció la legitimidad de la actora para intentar la acción, dándosele la respectiva valoración probatoria al documento traslativo de propiedad, igualmente se evidencia que de las exposiciones hechas por estos testigos, no se desprende ninguna afirmación o negación de que pudiera probar o no el incumplimiento del pago por parte de la arrendataria-demandada, razón por la cual no se le da valor y mérito jurídico a dichas declaraciones. Y así se decide.

Tomando como base las premisas anteriores, quien aquí juzga encuentra en el caso subjudice una situación muy particular y concluye que la arrendataria efectivamente desconocía la condición de la ciudadana IVE DE JESÚS VILLASMIL AVENDAÑO, como actual propietaria del inmueble, por cuanto, como ya quedo sentado, a la arrendataria no se le notificó la voluntad del ciudadano PEDRO ENRIQUE ZERPA QUINTERO de vender el inmueble en el que ella se encontraba en calidad de inquilina, tampoco, se le informó formalmente que el inmueble arrendado tenía una nueva propietaria, a los efectos de hacerle de su conocimiento su condición de nueva Arrendadora; pues la notificación persigue poner en conocimiento al arrendatario del hecho cierto de la enajenación efectuada, ya que, pese el efecto erga omnes del título de propiedad registrado, no implica la presunción de conocimiento que deba tener el arrendatario respecto del actual propietario y así determinar con precisión y seguridad el nuevo lugar de pago y su destinatario. Admitir lo contrario, sería colocar al arrendatario en estado de indefensión, cercenándole el derecho que tiene de conocer quién es el nuevo sujeto activo de la relación arrendaticia.

En éste orden de ideas, es importante citar la Jurisprudencia de la Sala de Casación Civil del Máximo Tribunal de fecha 20/05/2005, que señala la obligación de cumplimiento que tiene el arrendador en “dar aviso” al arrendatario de la enajenación efectuada, ya sea a “motus propio” o a través de una actuación judicial.

“…El artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela dispone:
Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos, a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente. El estado garantizará una justicia accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles.

Por su parte, el artículo 334 Ibidem, consagra lo siguiente:
“Todos los jueces o juezas de la República, en el ámbito de sus competencias y conforme a lo previsto en ésta Constitución y en la ley, están en la obligación de asegurar la integridad de ésta Constitución.
En caso de incompatibilidad entre ésta Constitución y una ley u otra norma jurídica, se aplicarán las disposiciones constitucionales correspondiendo a los Tribunales en cualquier causa, aun de oficio, decidir lo conducente…”

Es oportuno señalar que los artículos supra transcritos contienen principios relativos a la defensa del orden constitucional y consagran para todos los usuarios de la administración de justicia el derecho al debido proceso, por lo que entendido éste como la garantía respecto a la oportunidad que tienen las partes para incorporarse en las relaciones procesales previamente establecidas y reguladas en el espacio y en el tiempo, la sala observa con preocupación que mantener la solución dada al predicho vacío legal, …precisamente para estos casos en que los justiciables consideran vulnerados sus derechos,….podría atentar contra el acceso que tienen todos los justiciables por igual a la justicia…(Sentencia Sala de Casación Civil del tribunal Supremo de Justicia de fecha 20/05/2005).

Expresa la sentencia que la falta de notificación de la venta “… lejos de garantizar al arrendatario, en éste caso, el ejercicio oportuno del retracto legal arrendaticio,… presupone para el inquilino la violación consumada de otro de sus derechos cual es el de notificarlo de la intención de poner en venta el bien arrendado o tanteo legal…”. Igualmente, la Sentencia supra citada señaló que la falta de notificación de la enajenación del inmueble atenta directamente contra el inquilino-arrendatario, quien se encuentra impedido para vigilar constantemente ante la Oficina de Registro Inmobiliario la enajenación o no del inmueble y afirma que la solución a aportar debe tener como norte y guía un verdadero y propio sentido de seguridad jurídica siendo menester su adecuación a la realidad social de todos; por tanto, debe abarcar la protección que merecen prioritariamente los más débiles económicamente; limitar la autonomía de la voluntad de las partes y, tener el derecho de acceso a la justicia y a la defensa de los involucrados.

“…La novísima legislación constitucional persigue transparencia de sus ejecutorias, que en el caso particular que se examina encuentra en el contenido de los preceptos procesales contenidos en los artículos 17 y 170 del Código Adjetivo Civil un antecedente inestimable, precisamente en lo atinente a la condena de la conducta temeraria o, en todo caso, malintencionada de omitir o retardar la notificación o aviso que la norma impone, amparándose en que la consulta ante la oficina registral es poco frecuente…” (Sentencia Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 20/05/2005).

El autor Gilberto Guerrero Quintero en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, volumen I, pág. 388, reafirma lo comentado por la sentencia antes referenciada cuando señala que
“… El tercero adquirente está obligado a notificar en forma indubitable al arrendatario de la negociación celebrada con el propietario arrendador, no sólo para que tenga conocimiento de la misma, sino para que pueda ejercer el derecho de retracto…”.

Se infiere tanto de la cita transcrita como del análisis de la sentencia, ya citada, que la obligación de notificar comporta dos finalidades, una para poner al arrendatario en conocimiento de la enajenación y otra para que pueda ejercer los Derechos que la Ley le otorga, cuya procedencia será dilucidada en el juicio que a tal efecto se instaure. Es más, en el peor de los casos, el nuevo propietario debe notificar al arrendatario de la negociación celebrada.

Como corolario de lo expuesto, y en resumen es palmaria y concordante la existencia de serios y ciertos elementos que llevan a la convicción de esta Juzgadora que la ciudadana KARONLAY TORRES, desconocía el cambio de propietario del inmueble arrendado, motivado up supra, a que el antiguo propietario obvió el requisito de la notificación, olvidando que el novísimo Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es de orden público y que en su artículo 7 confiere derechos irrenunciables a los arrendatarios así como el artículo 1.605 del Código Civil que señala:
“ Aunque el arrendamiento no conste de instrumento público, o privado con fecha cierta, si el arrendatario tiene el goce de la cosa arrendada con anterioridad a la venta, el comprador debe dejársela durante el tiempo por el cual se presumen hechos los arrendamientos en que no se ha determinado su duración. Caso de que el comprador quiera despedir al arrendatario a la expiración de ese tiempo, debe hacerle oportuna participación”.
Con respecto a esto quien Juzga, en aras de impartir una Justicia efectiva garantizando el derecho constitucional a la defensa, ya lo dejo sentado en la primera parte de esta motiva, que habla de la naturaleza del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes en conflicto, por lo tanto, como estamos frente a un contrato a tiempo indeterminado, en el mismo, no existe una dimensión temporal determinada, fija, especifica, concreta, establecida y limitada, para la duración de la relación arrendaticia. Si bien es cierto que allí, en el propio contrato, puede conocerse el inicio de esa relación, no obstante, la indeterminación se encuentra en su duración. Aun cuando las partes conocen el momento de su inicio, sin embargo no saben con exactitud el momento de su conclusión. Se observa, pues, una indeterminación temporal conclusiva…”. Aunado, a todo ello se debe tomar en cuenta la solicitud de la demandada de autos en su escrito de contestación de la presente demanda, donde señala: “…solicito, muy respetuosamente, se me permita continuar con el contrato de arrendamiento hasta la fecha de su terminación…”. En tal sentido, en el caso de marras, es de imperiosa necesidad, que las partes tengan en cuenta el derecho de propiedad establecido en el artículo 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela que señala: “Se garantizará el derecho de propiedad. Toda persona tiene derecho al uso, goce, disfrute y disposición de sus bienes…” en concordancia con lo que establece el artículos 545 del Código Civil, que reza: “ La propiedad es el derecho de usar, gozar y disponer de una cosa de manera exclusiva, con las restricciones y obligaciones establecidas en la Ley” y el artículo 1615 eiusdem que habla sobre los arrendamientos de casas o edificios, lo cual especifica: “Los contratos verbales o por escrito sobre alquiler de casas y demás edificios, en que no se hubiere determinado el tiempo de su duración, pueden deshacerse libremente por cualquiera de las partes, concediéndose al inquilino noventa días para la desocupación…”. En conclusión, en pro de una solución acertada que se adecue a cada una de las partes en conflicto, en la búsqueda de una justicia equitativa y justa, (dar a cada quien lo que le corresponde), protegiéndose así el derecho de propiedad, queda entonces de las partes en conflicto reflexionar sobre el particular y sobre cual es el deber que cada una tiene, y el derecho que a cada quién corresponde, porque el desconocimiento de la ley, no es excusa para su cumplimiento. En resumen, como ya quedo sentado, quien Juzga considera que los documentos agregados a los autos, por parte de la actora, los mismos, no demuestran que efectivamente el antiguo propietario y la nueva propietaria hayan cumplido con la formalidad de hacer una comunicación a la arrendataria, el primero informando de la venta mediante documento autentico, su voluntad de vender el inmueble y la segunda informando su condición de nueva adquiriente, ni tampoco prueban de modo alguno el incumplimiento de la arrendataria en el pago del canon de arrendamiento, como asevera la parte actora. Y así se Decide.

2.3.- Alegatos de la parte actora en cuanto a que la demandada no ha dado cumplimiento a sus obligaciones contractuales, especialmente la señalada en el literal “A” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios y que para la fecha en que introdujo la demanda la ciudadana KARONLAY TORRES adeudaba dos (02) mensualidades correspondiente a los meses de Septiembre y Octubre, para un total de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,00).
Por su parte la accionada alega que ha pagado ininterrumpida y oportunamente el canon de arrendamiento al ciudadano PEDRO ENRIQUE ZERPA QUINTERO, pero que al cancelarle el mes de Septiembre él mismo manifestó no tener el acostumbrado recibo y para el mes de Octubre no aceptó el canon de arrendamiento por cuanto estaba en estado de gravidez el dinero le podría hacer falta y por tal motivo procedió en fecha 02 de Noviembre de 2007 por ante este Juzgado a consignar el canon de arrendamiento correspondiente a los meses de Septiembre y Octubre.

Al respecto es importante señalar, que los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, consagran el principio procesal de la carga de la prueba, según el cual las partes tienen que probar sus respectivas afirmaciones de hecho, correspondiéndole al actor demostrar los hechos en que fundamenta su pretensión y al demandado aquellos en que basa su excepción o defensa.
El Artículo 1354: “Quién pide la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”, en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que establece “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba” (Negrilla del Juzgado).

Por consiguiente a lo alegado por la parte actora respecto a la falta de pago por parte de la demandada, de los canones de arrendamiento correspondiente a los meses de septiembre y octubre de 2007, la parte demandada se excepciona, aludiendo que ha pagado ininterrumpida y oportunamente el canon de arrendamiento al ciudadano PEDRO ENRIQUE ZERPA QUINTERO, pero que al cancelarle el mes de Septiembre él mismo manifestó no tener el acostumbrado recibo y para el mes de Octubre no aceptó el canon de arrendamiento por cuanto estaba en estado de gravidez el dinero le podría hacer falta y por tal motivo procedió en fecha 02 de Noviembre de 2007 por ante este Juzgado a consignar el canon de arrendamiento correspondiente a los meses de Septiembre y Octubre.
Para decidir esta Juzgadora considera necesario tomar en cuenta el pago por consignación y el procedimiento de consignación arrendaticia, contenidos en los artículos 51 y 53 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios donde el Legislador establece que:
Artículo 51: “Cuando el arrendador de un inmueble se rehusare expresa o tácitamente a recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los 15 días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad”
Artículo 53: “Mediante escrito dirigido al Juez, el consignante indicará su nombre y apellido, el carácter con que actúa, así como la identificación completa y la dirección de la persona natural o jurídica en cuyo favor consigna, las referencias del inmueble, el monto del canón del arrendamiento mensual y el motivo por el cual efectúa la consignación. El Juez dará al interesado comprobante de la consignación y cursará notificación al beneficiario…”

Ahora bien, la parte demandante fundamenta la demanda en los artículos 1159, 1160, 1167 del Código Civil en concordancia con el literal A del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es del tenor siguiente:
“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya de dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas… (omissis).

En tal sentido, la acción de desalojo de acuerdo al artículo 34 eiusdem requiere que el arrendatario haya de dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas de lo que se colige que la acción de desalojo procederá cuando el inquilino consigne el canon de arrendamiento después del segundo mes con más de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de tal mensualidad. En relación a lo antes expuesto, el autor GILBERTO GUERRERO QUINTERO, en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, alude lo siguiente:
“…cuando se está en presencia de una relación arrendataria verbal o por escrito a tiempo indefinido, el arrendador tendrá que esperar el vencimiento de dos mensualidades consecutivas (literal a, articulo 34 LAI) para poder solicitar el desalojo, entendiéndose, como hemos observado, que no solo es suficiente el vencimiento de los dos meses para que, sin más, proceda la acción de desalojo, sino que hayan transcurrido más de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento del segundo mes a tenor de lo previsto en artículo 51 de LAI (vid. Pago por Consignación)…”

Quien Juzga observa, que en el caso de marras, la arrendataria –demandada en fecha siete (07) de Noviembre de 2007, presentó por ante este Juzgado escrito de solicitud de apertura de expediente de consignación de canon de arrendamiento siendo admitido y sustanciado por este Tribunal en la misma fecha con el No. 222-2007, ordenándose oficiar al Banco de Fomento Regional Los Andes C.A., “BANFOANDES” a los efectos de aperturar una cuenta de ahorro a favor del ciudadano PEDRO ENRIQUE ZERPA QUINTERO y en atención a lo dispuesto por este Tribunal se apertura la cuenta de ahorro la cual quedó signada con el No. 0034-770010091804. Del referido expediente de consignación se observa que en fecha siete (07) de Noviembre de 2007 fue realizado y consignado por la demandada comprobante de depósito No. 12656635 por la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,00) correspondiente a los meses de Septiembre y Octubre de 2007. Al respecto y después de revisado dicho expediente de consignación, se observa, que los pagos hechos por la demandada- arrendataria correspondiente a los referidos meses fueron hechos después de transcurridos dos (2) meses y dentro de los quince (15) días antes de la fecha de vencimiento para realizar dicha consignación, es decir, es necesario que después de pasado los dos (2) meses, mencionados en el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, transcurran quince (15) días continuos siguientes, sin que se realice el pago por consignación, para que así pueda haber incumplimiento en dichos pagos, por parte de la arrendataria. En resumen, mientras ese lapso o plazo no se haya agotado, el arrendatario aún se encuentra en estado de solvencia, pero si ese lapso o plazo ha transcurrido entonces el pago por consignación sería extemporáneo, y en consecuencia el arrendatario estaría insolvente (negrilla del Juzgado); y en el caso en comento se observa, que la demandada-arrendataria realizó la mencionada consignación dentro de los quince (15) días siguientes después de transcurridos los dos (2) meses que señala la Ley, cuando se trata de demandas por desalojo, por lo tanto la referida consignación es válida y así debe decidirse.
Asimismo, consta al folio diez (10) del expediente de consignación que en fecha veintisiete (27) de Noviembre de 2007 la demandada consigna comprobante de depósito No 13054341 por la cantidad de de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00) correspondiente al mes de Noviembre de 2007; y en fecha dieciocho (18) de Enero de 2008 consigna comprobante de depósito No 19079897 por la cantidad de de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00) correspondiente al mes de Diciembre de 2007. Aunado a lo antes expuesto, no se puede dejar a un lado el hecho de que el inmueble objeto de la controversia fue vendido por el ciudadano PEDRO ENRIQUE ZERPA QUINTERO a la ciudadana IVE DE JESÚS
VILLASMIL AVENDAÑO (demandante), en fecha VEINTISÉIS (26) DE OCTUBRE DE 2007, lo cual quedo demostrado en autos, a través del documento de venta agregado a los mismos, en copia simple por parte de la actora, por lo tanto, visto que la arrendataria de dicho inmueble ciudadana KARONLAY TORRES (demandada) ha continuado haciendo los depósitos de los canones de arrendamiento correspondientes, y visto que tales canones corresponde a la nueva propietaria de conformidad con lo establecido en el artículo 552 del Código Civil, que señala: “Los frutos naturales y los frutos civiles pertenecen por derecho de accesión al propietario de la cosa que los produce….Los frutos civiles son los que se obtienen con ocasión de una cosa, tales como los intereses de los capitales, el canon de las enfiteusis y las pensiones de las rentas vitalicias….Las pensiones de arrendamientos se colocan en la clase de frutos civiles….”
De lo que se desprende que la demandada hizo la consignación arrendaticia en tiempo oportuno y en consecuencia hasta la presente fecha se encuentra en estado de solvencia. Y ASÍ SE DECIDE.

DISPOSITIVA

Por todos los razonamientos que anteceden, este JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS CAMPO ELÍAS Y ARICAGUA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MERIDA, EN NOMBRE DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR LA DEMANDA POR DESALOJO incoada por la ciudadana IVE DE JESÚS VILLASMIL AVENDAÑO, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. V- 14.022.858, domiciliada en la ciudad de Ejido estado Mérida y civilmente hábil, asistida por las abogadas DALY MELEIDA DIAZ DIAZ y MARÍA ETTE RAMÍREZ RIVAS, venezolanas, titulares de las Cédulas de Identidad Nos. V- 9.336.412 y V- 3.909.587 respectivamente, inscritas en el INPREABOGADO bajo los Nos. 60.907 y 45.011 en su orden, domiciliadas en Mérida Estado Mérida contra la ciudadana KARONLAY TORRES, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V- 16.655.677, domiciliada en la Ciudad de Ejido estado Mérida y civilmente hábil, representada por los abogados JHONNY JOSÉ FLORES MONSALVE y ANGEL EMIRO BRAVO ROBAYO, titulares de las Cédulas de Identidad Nos. V-
14.806.647 y V- 13.966.160 respectivamente, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 109.816 y 109.841.----------------------------------------------------
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte demandante en el presente juicio, por haber resultado totalmente vencida, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.- ----------------------------------------------------------------------
TERCERO: Por cuanto la presente decisión se dictó fuera del lapso legal, previsto en la ley, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes.
Regístrese, Publíquese y déjese copia certificada en el archivo de este despacho en su oportunidad legal. DADA, FIRMADA Y SELLADA EN LA SALA DE DESPACHO DEL JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS CAMPO ELÍAS Y ARICAGUA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MERIDA.
En Ejido, a los treinta (30) días del mes de Enero de Dos mil Ocho (2008). Años 197º de la Independencia y 148º de la Federación.-----------------------------------------------------------
LA JUEZ TEMPORAL,

ABG. MARIA MAGDALENA UZCATEGUI RONDON.

EL SECRETARIO,

ABG. JERRY LARRY SÁNCHEZ MOLINA
Seguidamente se publicó la anterior sentencia siendo las once (11:00) de la mañana. Conste.

SÁNCHEZ MOLINA SRIO.-