TSJ Regiones - Decisión

JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS CAMPO ELÍAS Y ARICAGUA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MERIDA

EXPEDIENTE Nro. 2.548.-

SENTENCIA DEFINITIVA
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES

DEMANDANTE: MARBELIS COROMOTO ZERPA MERCADO, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. V- 11.469.871, domiciliada en la ciudad de Ejido estado Mérida y civilmente hábil, asistida por el abogado DANIEL ENRIQUE QUINTERO SUTIL, venezolano, titular de la Cédula de Identidad No. V- 14.401.852, inscrito en el INPREABOGADO bajo el No. 92.895, domiciliado en Mérida Estado Mérida.-------------

DEMANDADO: ROMULO ANTONIO ALVIAREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V- 5.201.826, domiciliado en la Ciudad de Ejido estado Mérida y civilmente hábil.--------------------------------------

MOTIVO: DESALOJO-----------------------------------------------------

NARRATIVA

En cumplimiento al artículo 243 ordinal 03 de la Norma Adjetiva, el Tribunal vista la causa y utilizando así una síntesis clara, precisa y lacónica para un mejor entendimiento y prescindiendo así de formalismos que desvían el verdadero sentido de hacer valer la Justicia:

LIBELO DE LA DEMANDA
Se inició el presente juicio mediante formal libelo de demanda por DESALOJO, incoada por la ciudadana MARBELIS COROMOTO ZERPA MERCADO, asistida por el abogado DANIEL ENRIQUE QUINTERO SUTIL,, contra el ciudadano ROMULO ANTONIO ALVIAREZ, todos plenamente identificados en autos. Señala la parte demandante en su Libelo, que es propietaria de un inmueble consistente en una casa signada con el No. 74, código catastral 06-02, que forma parte de la primera etapa del Conjunto Residencial “Villas El Manzano”, situada en el sector El Manzano Jurisdicción de la Parroquia Montalbán del Municipio Campo Elías del estado Mérida. Señala la parte actora que el referido inmueble fue objeto de un contrato de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado celebrado por el anterior propietario con el demandado de autos siendo su necesidad de habitar personalmente el inmueble que adquirió en compra. Asimismo, aduce que en fecha (03) de Septiembre de 2007 suscribieron en forma escrita y por vía privada un convenio de entrega para el dieciocho (18) de Septiembre de 2007 el cual fue incumplido por el arrendatario. Que para adquirir el inmueble se comprometió con un crédito hipotecario que está pagando que significa una erogación económica por lo que tiene la necesidad de ocupar el inmueble objeto del presente juicio. Por tales razones es por lo que demanda al ciudadano ROMULO ANTONIO ALVIAREZ por desalojo de conformidad con el artículo 34 literal “B” de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, y en consecuencia pide que convenga o a ello sea compelido por esta Tribunal en desalojar el inmueble desocupado de personas y bienes, y el pago de las costas y costos del juicio, estimó la presente acción en la cantidad de Dos Millones de Bolívares (Bs. 2.000.000,00). En fecha Diecinueve (19) de Noviembre de 2007 fue admitida la presente demanda, emplazándose al demandado para que comparezca en el segundo día de despacho siguiente al conste en autos su citación a dar contestación a la demanda. En fecha diecisiete (17) de Diciembre de 2007 el alguacil titular de este Juzgado da cuenta que cumplió con la formalidad de la citación personal del demandado, diligencia que corre inserta al folio catorce (14).

CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA:

En fecha diecinueve (19) de diciembre de dos mil siete (2007), el demandado da contestación a la demanda en los siguientes términos:

Rechaza y contradice la pretensión por cuanto que suscribieron un acta convenio por ante la Dirección de Catastro Urbano e Inquilinato del Municipio Campo Elías en fecha diez (10) de Octubre de 2007 en la que se comprometió a la entrega materia del inmueble el día diez (10) de Enero de 2008 incumpliendo la parte actora con lo pactado. Asimismo, rechaza la estimación del valor de la pretensión por considerarla exagerada por cuanto la cuantía real es por la cantidad de Un Millón Cuatrocientos Cuarenta Mil Bolívares (Bs 1.440.000,00) obtenida de la acumulación de doce (12) canones de arrendamiento. Finalmente señala el demandado en su escrito de contestación a la demanda que se le violó el derecho de preferencia ofertiva por parte de la anterior propietaria puesto que no se le notificó su manifestación de vender el inmueble y reunía los requisitos de ley.

LAPSO PROBATORIO
En fecha nueve (09) de Enero de 2008 la parte demandante consigna escrito de promoción de pruebas en donde promueve, Primero: Valor y mérito jurídico del documento del Documento de propiedad del inmueble objeto del juicio; Segundo: Valor y mérito jurídico del documento compromiso suscrito por el demandado y su cónyuge agregado al libelo de la demanda marcado con la letra “b” ;Tercero: Valor y mérito jurídico de la declaración jurada de residencia emanada de la Dirección de Seguridad Ciudadana del Municipio Campo Elías; Cuarto: Valor y mérito jurídico de los depósitos bancarios realizados en la institución financiera DEL SUR marcados con las letras “B” “C” y “D”. En fecha quince (15) de Enero de 2008 la parte demandada consigna escrito ratificando las pruebas presentadas junto a la contestación a la demanda consistentes en el valor y mérito jurídico del acta convenio identificado con la letra “B” inserta al folio 19 mediante la cual se comprometió a entregar el inmueble el día diez (10) de Enero de 2008, así como los recibos de pago del canon de arrendamiento. Por auto de fecha dieciséis (16) de Enero de 2008 el Tribunal admite las pruebas promovidas por las partes salvo su apreciación en la definitiva.

MOTIVA

Llegada la oportunidad para decidir el Tribunal lo hace de la siguiente manera:

I.-) De la naturaleza del Contrato de Arrendamiento:
Señala la parte demandante en el escrito libelar, que es propietaria de un inmueble consistente en una casa signada con el No. 74, código catastral 06-02, que forma parte de la primera etapa del Conjunto Residencial “Villas El Manzano”, situada en el sector El Manzano Jurisdicción de la Parroquia Montalbán del Municipio Campo Elías del estado Mérida. Señala la parte actora que el referido inmueble fue objeto de un contrato de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado celebrado por el anterior propietario con el demandado de autos y por lo tanto se subrogó en el contrato de arrendamiento con la demandada, quedando establecida la existencia de la relación arrendaticia sobre la base de un contrato verbal a tiempo indeterminado. Al respecto, el autor Gilberto Guerrero Quintero en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario – volumen I- expresa:
“…En el contrato por tiempo indeterminado no existe una dimensión temporal determinada, fija, especifica, concreta, establecida y limitada, para la duración de la relación arrendaticia. Si bien es cierto que allí, en el propio contrato, puede conocerse el inicio de esa relación, no obstante, la indeterminación se encuentra en su duración. Aun cuando las partes conocen el momento de su inicio, sin embargo no saben con exactitud el momento de su conclusión. Se observa, pues, una indeterminación temporal conclusiva…”.
Por tanto, la acción de Desalojo intentada por la parte actora es la acertada por tratarse de un inmueble arrendado bajo contrato verbal a tiempo indeterminado y fundamentada en la causal taxativa establecida en el literal “B” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual señala que “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: … “B) - En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo…”, por tanto, como ya se dijo, nos encontramos frente a un contrato a tiempo indeterminado, en donde priva la voluntad unilateral del arrendador de ponerle fin o término al mismo. En consecuencia, la acción de Desalojo intentada por la parte actora es la correcta por estar fundamentada en una de las causales taxativas del artículo 34 Eiusdem. ASÍ QUEDA ESTABLECIDO.

II.-) Una vez analizada la naturaleza del contrato de arrendamiento se pasa al análisis de los argumentos de fondo alegados por las partes.

Señala la parte actora que tiene la necesidad de ocupar el inmueble objeto del presente juicio por cuanto que para adquirir el mismo se comprometió con un crédito hipotecario que está pagando y que significa una erogación económica. En tal sentido se hace necesario, constatar si efectivamente procede la acción de desalojo por la causal referida por la parte actora, primero: se evidencia de autos que existe una relación arrendaticia a través de un contrato verbal a tiempo indeterminado, lo cual fue reconocido por las partes tanto en el libelo de la demanda como en la contestación de la misma, segundo: la cualidad como propietario que tiene el demandante, visto que corre inserto del folio cuatro (04) al nueve (09) copia de documento compra-venta protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Campo Elías del estado Mérida, en fecha catorce (14) de Agosto de Dos Mil Siete (2007), quedando anotado bajo el No. 2, Folio 15 al 26, Protocolo Primero, Tomo Noveno, Tercer Trimestre, documento este que no fue impugnado ni desconocido por la parte demandada conforme a la ley, teniendo por ende valor jurídico probatorio. Del referido documento se evidencia que se constituyó a favor de BANFOANDES BANCO UNIVERSAL, COMPAÑÍA ANÓNIMA “BANFOANDES, C.A.”, un préstamo a interés con garantía hipotecaria de primer grado, con sujeción a los lineamientos establecidos en la Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda. Asimismo, en la cláusula Segunda del documento supra señalado, se puede evidenciar la necesidad que tiene el propietario para ocupar el inmueble, por cuanto le causa un perjuicio en el orden económico, por cuanto en la misma se estableció que “EL DEUDOR HIPOTECARIO se obliga a devolver la cantidad de dinero recibida en calidad de préstamo a interés en las oficinas de EL ACREEDOR INSTITUCIONAL, dentro del plazo de veinte (20) años contados a partir de la fecha de protocolización del presente documento, mediante el pago de CUATROCIENTOS OCHENTA Y UN MIL SETECIENTOS SIETE BOLÍVARES CON CATORCE CÉNTIMOS (Bs. 481.707,14) en doscientas cuarenta (240) cuotas financieras, variables, mensuales y consecutivas…”. Por todo lo antes expuesto, claramente puede evidenciarse la erogación económica de la demandante y por ende la necesidad cierta de ocupar el inmueble, máxime cuando no fue acreditada la existencia de otro inmueble propiedad de la demandante donde pudiera vivir con su grupo familiar, sino que por el contrario se encuentra actualmente residenciada en Los Rosales, Edificio Carola, Apartamento 1 de esta ciudad de Ejido, tal y como se observa de la Declaración Jurada expedida por la Dirección de Seguridad Ciudadana, Prefectura de la Parroquia Ignacio Fernández Peña del Municipio Campo Elías, la cual merece valor jurídico por cuanto no fue impugnado por la parte demandada y es emanado de un organismo público. No obstante lo anterior, si bien es cierto que la demandante reside en un lugar distinto al inmueble objeto de la controversia y del cual demostró ser propietaria, no menos cierto es que no acreditó en autos, su condición de arrendataria del inmueble que dice ocupar actualmente, por cuanto no presento documento o contrato de arrendamiento como tal, presentando solo unas planillas de deposito que corren insertos a los folios 24 al 26 en copias simples pertenecientes al Banco DEL SUR, que dejan ver los pagos hechos por la demandante a un tercero, y de los cuales se desprende la coincidencia en: el beneficiario, el depositante, la cantidad y la fecha del deposito, pero no demuestran vinculación con relación arrendaticia alguna, por lo que este Juzgado no los valora como documentos privados sino como indicios conforme lo establece el artículo 510 del Código Civil, porque hacen presumir a esta Juzgadora que dichos pagos corresponden a la cancelación de los canones de arrendamiento que dice la parte actora paga como arrendataria, y por cuanto no se evidencia de autos que los mismos hayan sido impugnados o tachados por la parte accionada, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 429 eiusdem. En consecuencia, queda establecida la necesidad de la demandante ciudadana MARBELIS COROMOTO ZERPA MERCADO, de ocupar el inmueble objeto del presente juicio. Y ASÍ SE DECIDE.

Ahora bien, en relación a lo expuesto por el demandado es necesario hacer las siguientes consideraciones: Señala la parte demandada que rechaza y contradice la pretensión de la demanda por cuanto suscribió un acta convenio ante la Dirección de Catastro Urbano e Inquilinato del Municipio Campo Elías, en fecha diez (10) de Octubre de 2007 la cual corre inserta al folio 19, en donde se comprometió a hacer entrega del inmueble el día diez (10) de Enero de 1008 y que fue demandado antes de tiempo. Al respecto quien juzga es del criterio que lo alegado por el demandado no es un argumento que deba ser valorado positivamente, ya que si bien es cierto que las partes suscribieron un acta convenio ante la Dirección de Catastro Urbano e Inquilinato del Municipio Campo Elías, la presente acción de Desalojo está fundamentada en el Literal “B” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios sobre la base de una relación arrendaticia verbal a tiempo indeterminado como ya quedó establecido y no así con fundamento al incumplimiento de contrato o convenio alguno que sería objeto de una acción distinta a la aquí ejercida y en relación a lo alegado por el demandado sobre la violación al derecho de preferencia ofertiva igualmente corresponde a una situación jurídica distinta regulada en el artículo 42 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo este un derecho que el arrendatario puede invocar en una acción autónoma e independiente como lo es el derecho de retracto. Finalmente, en relación a lo alegado por la parte demandante sobre la estimación a la demanda, quien juzga observa que la parte actora estima la misma en la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00), pero no señaló el monto mensual del canon de arrendamiento, observándose al folio 18 depósito bancario No. 17888469, de fecha 08 de Octubre de 2007, por la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 120.000,00), correspondiente al último pago del canon de arrendamiento, depósito este que tiene valor jurídico y que demuestra la cantidad mensual que paga el arrendatario por concepto de canon de arrendamiento. Ahora bien, dispone el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil:
“En las demandas sobre validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año” (negrilla del Juzgado).
En tal sentido, tomando como base el canon de arrendamiento en la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 120.000,00), y acumulando dicha cantidad por doce meses, la estimación de la demanda debió hacerla el demandante en la cantidad de UN MILLÓN CUATROCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.440.000,00), por lo que le asiste la razón al demandado en cuanto a la estimación. Y ASÍ SE DECIDE.

DISPOSITIVA

Por todos los razonamientos que anteceden, este JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS CAMPO ELÍAS Y ARICAGUA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MERIDA, EN NOMBRE DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, DECLARA:
PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR LA DEMANDA POR DESALOJO incoada por la ciudadana MARBELIS COROMOTO ZERPA MERCADO, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. V- 11.469.871, domiciliada en la ciudad de Ejido estado Mérida y civilmente hábil, asistida por el abogado DANIEL ENRIQUE QUINTERO SUTIL, venezolano, titular de la Cédula de Identidad No. V- 14.401.852, inscrito en el INPREABOGADO bajo el No. 92.895, domiciliado en Mérida Estado Mérida contra el ciudadano ROMULO ANTONIO ALVIAREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V- 5.201.826, domiciliado en la Ciudad de Ejido estado Mérida y civilmente hábil, quien estuvo asistido por el abogado MIGUEL ANTONIO SULBARAN, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 4.487.201, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 69.931.------------------------------------------------------
SEGUNDO: Se ordena al ciudadano ROMULO ANTONIO ALVIAREZ a hacer entrega a la ciudadana MARBELIS COROMOTO ZERPA MERCADO, del inmueble consistente en una casa signada con el No. 74, código catastral 06-02, que forma parte de la primera etapa del Conjunto Residencial “Villas El Manzano”, situada en el sector El Manzano Jurisdicción de la Parroquia Montalbán del Municipio Campo Elías del estado Mérida, libre de personas y cosas, pasados que sean seis (06) meses contados a partir de que la presente decisión quede definitivamente firme de conformidad con lo establecido en el Parágrafo Primero del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tiempo durante el cual se mantendrán vigentes las mismas condiciones contractuales.----------------
TERCERO: No se condena en costas por no haber vencimiento total de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.- --------------------------
CUARTO: Por cuanto la presente decisión se dictó fuera del lapso legal, previsto en la ley, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes.
Regístrese, Publíquese y déjese copia certificada en el archivo de este despacho en su oportunidad legal. DADA, FIRMADA Y SELLADA EN LA SALA DE DESPACHO DEL JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS CAMPO ELÍAS Y ARICAGUA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MERIDA. En Ejido, a los treinta y un (31) días del mes de Enero de Dos mil Ocho (2008). Años 197º de la Independencia y 148º de la Federación.-----------------------------------------------------------------------------------
LA JUEZ TEMPORAL,

ABG. MARIA MAGDALENA UZCATEGUI RONDON.
EL SECRETARIO,

ABG. JERRY LARRY SÁNCHEZ MOLINA
Seguidamente se publicó la anterior sentencia siendo las tres y veinticinco (03:25 p.m.) de la tarde.

SÁNCHEZ MOLINA SRIO.-