TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EXP. N° 6171.
DEMANDANTE: TINEO BELLO ANTONIO RAFAEL
DEMANDADA: CAMACHO VALERO ZULEMA YOLANDA
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE PRORROGA LEGAL
Fecha de Admisión: tres (03) de octubre de dos mil siete (2007)

195° y 146°

Vistos: El presente procedimiento se inicia mediante libelo de demanda incoada por el ciudadano ANTONIO RAFAEL TINEO BELLO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 1.196.193, de este domicilio y hábil, asistido por el Abogado LUIS JOSE SILVA SALDATE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 8.044.879, inscrito en el InpreAbogado bajo el Nº 42.306, quien interpuso formal demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE PRORROGA LEGAL, contra la ciudadana ZULEMA YOLANDA CAMACHO VALERO, venezolana, mayor de edad, titular de cedula de identidad Nº V- 4.472.513 y hábil.
Junto con el libelo de demanda consignan anexos documentales que obra agregado de los folios 3 al 6 del presente expediente.
La admisión de la demanda fue realizada por este Tribunal en fecha tres (03) de octubre de dos mil siete 2007, en el cual se emplazo a du demandada para su comparecencia al segundo día hábil siguiente a su citación.
Al folio 15 corre constancia del alguacil de este tribunal consignando recaudos de citación debidamente firmado por la demandada de autos.
Corre inserto al folio 16 poder Apud Acta otorgado por la ciudadana ZULEMA YOLANDA CAMACHO VALERO, parte demandada al Abogado en ejercicio JOSE LUIS BUENAÑO.
De los folios 19 al 22 consta escrito de contestación a la demanda.
Al folio 81 y 82 se encuentran agregadas al expediente las pruebas de la parte actora.

CAPITULO II
DE LA MOTIVA

La parte actora fundamenta su escrito libelar en los siguientes hechos:

1.- Que en fecha 15 de octubre de 2006, celebró contrato de arrendamiento, con la ciudadana ZULEMA YOLANDA CAMACHO VALERO, ya identificada, ubicado en el Edificio D del Conjunto Residencial Andrés Bello, situado en la Avenida Andrés Bello, en la entrada del sector conocido como Zumba, identificado con el Nº D-44.
2.- Que tal como se desprende de la cláusula segunda del contrato de arrendamiento se fijo un canon mensual por la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00), que la arrendataria debe pagar por mensualidades vencidas, así como cancelar todo lo relativo a los servicios públicos.
3.-Igualmente manifiesta que la relación contractual arrendaticia comenzó el primero de noviembre del año 2000 y como se pacto entre las partes contratantes, el 15 de abril de 2005, la no renovación del contrato, otorgándole a la inquilina sus dos años de prorroga legal y en razón de esto se suscribieron cuatro contratos de seis (6) meses cada uno de ellos donde se establecía claramente en la cláusula tercera que se trataba de la prorroga legal.
4.- que el pasado quince (15) de abril de 2007 se venció la prorroga legal y por ende el contrato que la contenía y hasta la fecha a pesar de haberse requerido la entrega del inmueble , no ha hecho entrega del mismo.
5.- Que por estas razones procede a demandar a la ciudadana ZULEMA YOLANDA CAMACHO VALERO en su condición de arrendataria para que: a.- entregue el inmueble inmediatamente por haber concluido su prorroga legal a la que tenía derecho.
b.- al pago de las costas procesales, igualmente estima la presente demanda en la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00).

EN LA OPORTUNIDAD LEGAL PARA DAR CONTESTACION A LA DEMANDA, LA DEMANDADA DE AUTOS LO HACE EN LOS SIGUIENTES TERMINOS:

Como primer punto alega el abogado de la parte demandada, que lo que se ha hecho es renovar año por año los contratos de arrendamiento sin especificar en que fecha empieza a disfrutar de la prorroga legal, que nunca le han participado de la no renovación del contrato de arrendamiento, privadamente, por correo, ni por ningún otro medio de comunicación.
Que en nombre de su mandante rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos como en el derecho el contenido del libelo de demanda, en virtud de que no son ciertos los hechos allí narrados en contra de su representada, ya que en ningún momento se le ha notificado de la no renovación del contrato de arrendamiento y por ende a partir de que fecha empieza a gozar de la prorroga legal , lo que se ha venido es renovando año por año los contratos de arrendamiento, desde el treinta y uno de octubre de dos mil (31-10-2.000), fecha en que ocupo el apartamento, que posteriormente se renovó en el año 2001, y a su mandante no le dieron copia del contrato de arrendamiento, por lo que se anexa recibos de pago de todo el año 2001, igualmente sucedió con el año 2002 donde no le dieron copia del contrato de arrendamiento, anexa recibos de pago de enero a diciembre de 2002, lo mismo sucedió durante los años 2003, 2004, 2005. Durante el año 2006 se renovó nuevamente el contrato de arrendamiento .
Que durante el año 2007 su mandante deposito en la cuenta de ahorros del Banco Mercantil a nombre de su titular ciudadano ANTONIO TINEO los meses correspondientes de enero a mayo, que durante los meses de junio, julio, agosto, septiembre y octubre no le quiso recibir los depósitos ya que cambio de numero de cuenta de ahorros, por lo que se vio en la necesidad de depositarlos ante el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida. Que su mandante en ningún momento perpetuarse en dicho apartamento y finalmente solicita que dicho escrito sea admitido y sustanciado conforme a derecho.

LA PARTE ACTORA PROMUEVE LAS SIGUIENTES PRUEBAS:

PRIMERO: Promueve el valor y mérito jurídico de los CONTRATO DE ARRENDAMIENTO que se encuentran insertos en este expediente, conjuntamente con el libelo de la demanda y que se encuentran reconocidos por la parte demandada, de los cuales se infiere sin lugar a dudas, según arguye el promovente, que la intención de las partes contratantes era fijar de mutuo acuerdo la prórroga legal y por ende la dividieron en cuatro períodos de seis (6) meses. En atención a la referida prueba, esta Juzgadora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil Venezolano vigente, en concordancia con lo señalado en el artículo 444 ejusdem, aprecia y le otorga valor probatorio a los contratos de arrendamientos que obran en las actas procesales, por cuanto de los mismos se evidencia la relación contractual existente entre los justiciables, aunado al hecho que los mismos no fueron desconocidos ni impugnados por la parte accionada; sin embargo, en cuanto al argumento del actor en lo referente a que la intención de dichos contratos era fijar de mutuo acuerdo la prórroga legal, esta Juzgadora resolverá dicho punto posteriormente en esta parte motiva del presente fallo. Y ASÍ SE DECLARA.

LA PARTE DEMANDADA NO PROMUEVE PRUEBAS.
LLEGADA LA OPORTUNIDAD LEGAL PARA DICTAR SENTENCIA, ESTE TRIBUNAL LO HACE EN LO SIGUIENTES TÉRMINOS:
PRIMERO: De la exhaustiva revisión y análisis de las actas procesales, se evidencia efectivamente que los justiciables suscribieron en fecha treinta y uno (31) de octubre del año dos mil (2.000), un primer CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sobre un bien inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número D-44, del tercer piso del edificio D de las Residencias Andrés Bello (Zumba), Mérida, Estado Mérida; así mismo, otorgaron un último contrato de arrendamiento sobre el mismo bien inmueble en fecha quince (15) de octubre de dos mil seis (2.006), contratos éstos por los cuales se encuentran obligados entre sí, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.585 y 1.592 del Código Civil Venezolano vigente. Y ASÍ SE DECLARA.

SEGUNDO: Del primer contrato de arrendamiento suscrito por los justiciables en fecha treinta y uno (31) de octubre del año dos mil (2.000), se desprende que el mismo empezó a regir en fecha primero (1°) de noviembre del año dos mil (2.000), estableciéndose una duración de seis (6) meses, prorrogables previa solicitud escrita del arrendatario, es decir, que en principio el contrato tiene naturaleza no prorrogable; así mismo, del último contrato suscrito en fecha quince (15) de octubre de dos mil seis (2.006), se observa que inició su vigencia en fecha primero (1°) de noviembre de dos mil seis (2.006), con una duración de seis (6) meses, prorrogable previa solicitud escrita del arrendatario y aprobada por el arrendador. Y ASÍ SE DECLARA.

TERCERO: En cuanto al argumento esgrimido por el actor, en lo referente a que los contratos suscritos se celebraron con el objeto de fijar la prórroga legal, estima esta Juzgadora estrictamente necesario analizar la cláusula tercera prevista en los mismos; a los efectos, tal cláusula en el último de los contratos otorgados, establece:
“Este contrato es el cuarto y último lapso de la PRÓRROGA LEGAL contemplada en el artículo 37 de la Ley de Propiedad Horizontal vigente. Si se pactare un nuevo semestre de prórroga el canon de arrendamiento será incrementado en la forma prevista en la cláusula anterior”.
Expuesto lo anterior y siendo que la cláusula tercera se encuentra regida por el artículo 37 de la Ley de Propiedad Horizontal, es necesario reproducirlo a continuación:
“Las disposiciones anteriores se aplicarán sin perjuicio de la denominación que las partes dan al contrato, así como también a las promesas de venta y a los arrendamientos con opción de compra”.
Vista la cláusula in comento y el contenido del artículo 37 de la Ley de Propiedad Horizontal, es preciso hacer referencia a las siguientes disposiciones normativas: en primer lugar, el artículo 12 de la Norma Civil Adjetiva, señala: “Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia.
En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”.
Así mismo, el artículo 1.159 del Código Civil Venezolano vigente, dispone: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”. Igualmente, el artículo 1.160, ejusdem, establece: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.
Por lo expuesto se debe concluir que, si bien es cierto que los contratos suscritos y que obran agregados a las actas procesales evidencian la relación contractual existente entre los justiciables y que tienen por objeto el arrendamiento del bien inmueble suficientemente descrito en autos, no lo es el hecho que los mismos se hayan otorgado con el objeto de fijar la correspondiente prórroga legal, por cuanto el dispositivo jurídico inferido en dicha cláusula tercera no se relaciona en lo absoluto con el derecho a prórroga legal del cual es titular el arrendatario y, por ende, en atención a las normas ut supra transcritas, dicha cláusula no debe surtir efecto jurídico - legal alguno, puesto que de lo contrario, este Juzgado estaría incidiendo en un QUEBRANTAMIENTO O INFRACCIÓN DE LA LEY al incurrir en un VICIO DE FALSA APLICACIÓN. Y ASÍ SE DECLARA.
CUARTO: Dada la anterior declaratoria, este Juzgado debe concluir forzosamente que los contratos suscritos en fecha treinta y uno (31) de octubre del año dos mil (2.000), así como los suscritos en los años dos mil uno (2.001), dos mil dos (2.002), dos mil tres (2.003), dos mil cuatro (2.004) y dos mil cinco (2.005), de los cuales no se encuentran insertos en las actas procesales si quiera copia simple de los mismos, pero de los que los justiciables afirman su existencia, así como el último de ellos suscrito en fecha quince (15) de octubre de dos mil seis (2.006), evidencian fehacientemente que la relación contractual arrendaticia se ha renovado año tras año desde el treinta y uno (31) de octubre del año dos mil (2.000), por lo que hasta el día de hoy los justiciables han mantenido una relación contractual ininterrumpida de más de siete (7) años. Y ASÍ SE DECLARA.
QUINTO: Igualmente, se evidencia de autos que el actor funda su demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, en atención al hecho que se encuentra vencido el lapso de prórroga legal a favor del arrendatario. Y ASÍ SE DECLARA.
SEXTO: Ahora bien, a los efectos de la solicitud efectuada por del demandante, queda examinar por parte de este Despacho si el derecho a prórroga legal, establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, fue satisfecho en favor del arrendatario – demandado. En cuanto a este punto, se evidencia de las actas procesales que la relación contractual entró en vigencia el primero (1°) de noviembre de dos mil (2.000) con una duración de seis (6) meses, relación ésta que, como ya se estableció, se ha venido renovando año tras año con el otorgamiento de nuevos contratos sobre el mismo bien inmueble, entrando en vigencia el último de ellos en fecha primero (1°) de noviembre de dos mil seis (2.006), con una duración de seis (6) meses, lapso éste prorrogable previa solicitud escrita del arrendatario y la correspondiente aprobación por parte del arrendador, venciendo el mismo en fecha primero (1°) de mayo de dos mil siete (2.007) y, siendo que de autos no se desprende que el arrendatario haya solicitado por escrito la prórroga de tal contrato, es por lo que en la misma fecha del primero (1°) de mayo de dos mil siete (2.007) se inicia de pleno derecho la respectiva prórroga a favor del arrendatario; expuesto lo anterior, dada la vigencia de una relación contractual de más de siete (7) años y de conformidad con lo establecido en el literal “C” del mencionado artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le corresponden a la parte arrendataria demandada dos (2) años de prórroga legal, finalizando la misma en fecha primero (1°) de mayo de dos mil nueve (2.009). Y ASÍ SE DECLARA.
SÉPTIMO: Ahora bien, el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señala: “Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales.” (cursivas y negrilla de quien suscribe). Por lo expuesto esta Juzgadora dictamina que efectivamente el plazo de prórroga legal en favor de la parte arrendataria – demandada, se encuentra en curso, es decir, no se ha vencido y siendo que la norma ut supra señalada, prevé expresamente una prohibición al ejercicio de la presente acción de cumplimiento de contrato sin vencimiento del término, es por lo que debe forzosa e inexorablemente declararse SIN LUGAR, tal y como se decretará en la parte dispositiva del presente fallo. Y ASÍ SE DECLARA.

CAPÍTULO III
DE LA DISPOSITIVA

En atención y consideración a las razones ya expuestas, es por lo que este JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, administrando Justicia en nombre de la REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA y por autoridad de la Ley, DECLARA SIN LUGAR LA DEMANDA, incoada por el ciudadano ANTONIO RAFAEL TINEO BELLO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V.-1.196.193, domiciliado en esta Ciudad de Mérida, Estado Mérida y civilmente hábil, debidamente representado por el Abogado en ejercicio LUIS JOSÉ SILVA SALDATE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V.-8.044.879, inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nº 42.306, domiciliado en esta Ciudad de Mérida, Estado Mérida y jurídicamente hábil, contra la ciudadana ZULEMA YOLANDA CAMACHO VALERO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V.-4.472.513, domiciliada en esta Ciudad de Mérida, Estado Mérida y civilmente hábil, debidamente representada por el Abogado en ejercicio JOSE LUIS BUENAÑO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V.-3.074.527, inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nº 65.915, domiciliado en esta Ciudad de Mérida, Estado Mérida y jurídicamente hábiles, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL.
De conformidad con el artículo 274 de la Norma Civil Adjetiva, se condena en costas a la parte actora, por haber resultado totalmente perdidosa. Por cuanto la presente decisión se dicta fuera del lapso establecido en el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil Venezolano vigente, es por lo que se ordena la notificación de las partes intervinientes o a sus Apoderados Judiciales con el objeto de ponerlos en conocimiento de la presente Sentencia, haciéndoles saber que una vez que conste en autos la última de las notificaciones, comenzará a transcurrir el lapso para interponer los recursos que consideren convenientes.
DADO, SELLADO Y FIRMADO EN LA SALA DE DESPACHO DE ESTE JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA. En la Ciudad de Mérida, a los seis (8) días del mes de enero de dos mil ocho (2.008). Años 197º de la Independencia y 148º de la Federación.

LA JUEZA TEMPORAL

ABG. MARIA ELCIRA MARIN OSORIO

LA SECRETARIA TITULAR

ABG. EILEEN C. UZCÁTEGUI

Se libraron las respectivas boletas de notificación

En la misma fecha se copió y publicó, siendo las 9:00 de la mañana.

Quedando su asiento en el libro diario bajo el Nº 01