Republica Bolivariana de Venezuela. En su nombre. Juzgado del Municipio Sucre de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida. Exp. N° 2007-399. DEMANDANTE: LEIDEN EVELY FLORES DE QUEVEDO. DEMANDADO: EDDI DE JESÚS MUÑOZ RODRIGUEZ. Motivo: RESOLUCIÓN DE CONTRATO Sentencia: Definitiva. NARRATIVA En fecha 09-04-2007, la ciudadana LEIDEN EVELY FLORES DE QUEVEDO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 3.766.455, licenciada en Educación, domiciliada en Lagunillas Municipio Sucre del Estado Mérida y hábil, asistida por el abogado TALICO VETANCOURT VERA, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V.-4.493.177 e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 82.132 y jurídicamente hábil, introdujo por ante este juzgado Demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento en contra del ciudadano EDDI DE JESÚS MUÑOZ RODRIGUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 8.036.313, domiciliado en Lagunillas, Municipio Sucre del Estado Mérida y hábil. Señala la parte actora en su escrito libelar en el CAPITULO I DE LOS HECHOS, que es propietaria de una casa de dos plantas ubicada en la Avenida Bolívar Nº 88, de la población de Lagunillas, Municipio Sucre del Estado Mérida, conforme documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Municipio Sucre del Estado Mérida con fecha once de abril de 1996, bajo el Nº 39 protocolo primero, trimestre segundo, tomo segundo, el cual anexó junto con el libelo. Señala la actora que en fecha 28-01-2006 dio en arrendamiento por medio de contrato notariado, la Planta Baja de la casa antes identificada al ciudadano EDDI DE JESÚS MUÑOZ RODRIGUEZ, ya identificado; que el contrato de arrendamiento celebrado se estipuló por un (1) año de acuerdo a lo establecido en la cláusula segunda del contrato. Señala la actora que ha hecho lo humanamente posible para conseguir que el arrendatario haga entrega convencional del inmueble sin tener algún logro al respecto. Que el 03-09-2006 solicitó por escrito la desocupación del inmueble al ciudadano EDDI DE JESÚS MUÑOZ RODRIGUEZ, ya identificado, motivado a que la vivienda necesita de reparaciones de carácter urgente ya que la misma ha sufrido deterioro y es un riesgo para los que habitan la misma, sin que le fuera firmada la copia de dicha solicitud. Igualmente señala que el arrendatario además de permanecer en posesión en términos extra-contractuales y en contra de su voluntad en el inmueble, está insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento del mes de febrero y marzo de 2007 en un saldo total de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,oo). Señala que por ello intenta demanda judicial para la resolución del contrato, la desocupación del inmueble y su entrega y que para demostrar la necesidad que le urge solicitó inspección judicial en el referido inmueble.- En el CAPITULO II DEL DERECHO, señala que la demanda se fundamenta en los artículos 1167 del Código Civil, ya que en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes una de ellas, ha dejado de cumplir su obligación principal como es de cumplir con el término del contrato, además de pagar los cánones de arrendamiento y por tanto como arrendador procedió a intentar la acción judicial de la resolución del mismo. Igualmente lo fundamenta en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en el artículo 34 literal a) de la referida ley, y además fundamenta su acción en los artículos 267 y 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, así como los artículos 1.133, 1.159, 1160, 1.264, 1.592 y 1.594 del Código Civil. En el CAPITULO III DEL PETITORIO señala que por los razonamientos expuestos, es por lo que demanda al ciudadano EDDI DE JESÚS MUÑOZ RODRIGUEZ, ya identificado, para que en su carácter de arrendatario convenga en resolver y a ello sea compelido por el Tribunal a: PRIMERO: Desocupar dicho inmueble y entregárselo totalmente desocupado de personas y bienes SEGUNDO Solicita la indemnización por Daños y Perjuicios TERCERO: A cancelar las costas y costos procesales prudencialmente calculadas por el Tribunal. Solicitó la parte actora en su escrito libelar que de conformidad con el ARTÍCULO 599 ordinal 7º del Código de Procedimiento Civil se decrete Medida de Secuestro, sobre el inmueble objeto del arrendamiento y que lesea inmediatamente entregado. En fecha 10-04-2007, el Tribunal admite la demanda ordenándose la citación del demandado para el 2do día de despacho siguiente a su citación a fin de dar contestación a la demanda. En fecha 18-04-2007 el abogado TALICO VETANCOURT VERA, a través de diligencia consigna Copia Certificada de Inspección Judicial efectuada el 16-03-2007 en el inmueble propiedad de LEIDEN EVELY FLORES DE QUEVEDO. En fecha 03-05-2007 la ciudadana LEIDEN EVELY FLORES DE QUEVEDO, ya identificada, asistida por el abogado TALICO VETANCOURT VERA, ya identificado, a través de diligencia otorga Poder Apud Acta al abogado TALICO VETANCOURT VERA. En fecha 14-06-2007, el Alguacil titular, devuelve la Boleta de Citación Sin Firmar librada al ciudadano: EDDI DE JESÚS MUÑOZ RODRIGUEZ. En fecha 18-06-2007 el abogado TALICO VETANCOURT VERA, con el carácter acreditado en autos, a través de diligencia solicita se libren los correspondientes carteles de citación de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. En esta misma fecha el Tribunal acuerda librar los carteles solicitados. En fecha 25-06-2007 el abogado TALICO VETANCOURT VERA con el carácter acreditado en autos, retira el correspondiente cartel de citación. En fecha 10-07-2007 el abogado TALICO VETANCOURT VERA con el carácter acreditado en autos, a través de diligencia consigna la publicación del Cartel de Citación, uno publicación en el diario Frontera de fecha 07-07-2007 en la página 7C y la segunda publicación en el diario Pico Bolívar de fecha 10-07-2007 en la página 31. En la misma fecha se agregaron a los autos. En fecha 19-07-2007 el Secretario Titular deja constancia de haber fijado en la morada cartel de citación librado al ciudadano EDDI DE JESÚS MUÑOZ RODRIGUEZ. En fecha 18-09-2007 el abogado TALICO VETANCOURT VERA con el carácter acreditado en autos, a través de diligencia solicita se designe Defensor Público de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de procedimiento Civil. En fecha 01-10-2007 el abogado ROBIRO ANTONIO RANGEL, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la Cédula de Identidad N° 9.068.024, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 62.941, domiciliado en Lagunillas, Municipio Sucre del Estado Mérida, y jurídicamente hábil, presenta diligencia a través de la cual obrando con el carácter de Apoderado Judicial del ciudadano EDDI DE JESÚS MUÑOZ RODRIGUEZ, ya identificado en autos, consigna Instrumento Poder debidamente autenticado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Sucre del Estado Mérida con funciones notariales, en fecha 11-05-2007, bajo el Nº 88, Tomo 3, e igualmente se da por citado en la presente causa. En fecha 04-10-2007 el abogado ROBIRO ANTONIO RANGEL, con el carácter de Apoderado Judicial del ciudadano EDDI DE JESÚS MUÑOZ RODRIGUEZ consignó dentro del lapso legal Escrito de Contestación de Demanda, haciéndolo en los siguientes términos: PRIMERO: Niega, rechaza y contradice, tanto en los hechos como en el derecho la demanda interpuesta en contra de su representado, y en los términos expuestos, por cuanto los argumentos esgrimidos por la demandante LEIDEN EVELY FLORES DE QUEVEDO, para fundamentar dicha pretensión son inciertas, en virtud de las siguientes circunstancias: 1.- Porque no fue la ciudadana LEIDEN EVELY FLORES DE QUEVEDO, quien le diera inicialmente en arrendamiento a su mandante el inmueble a que ella se refiere en el libelo de la demanda, ya que la relación arrendaticia que existe en la actualidad entre ellos, no se inició realmente el día 28-01-2006, como indica la actora en su escrito libelar, pues tal arrendamiento tiene su origen el 28-04-2003, según se desprende del contrato de arrendamiento celebrado al efecto en dicha oportunidad entre su mandante y el ciudadano NORBERTO FLORES RANGEL, quien es padre de la demandante.- 2.- Por no ser cierto, que a su mandante se le solicitare en alguna oportunidad la entrega del inmueble, y que el se hubiese negado a realizar la desocupación del mismo , e incluso que se le hubiese entregado durante el mes de septiembre del 2006, algún escrito conteniendo dicha solicitud.- 3.- Porque no es cierto que le adeudase a la demandante, ciudadana LEIDEN EVELY FLORES DE QUEVEDO, los canones de arrendamiento correspondientes a los meses de febrero y marzo del año 2007, por un monto de CAUTROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,oo). 4.- Por cuanto tampoco es cierto que la vivienda se encuentre en estado grave de deterioro que haga necesaria la desocupación de la misma para evitar riesgos a sus habitantes, ya que los mayores daños de dicha vivienda son grietas que fácilmente se pueden reparar.- SEGUNDO: Niega, rechaza y contradice, que su poderdante le hubiese causado daños y perjuicios a la parte demandante, por la supuesta falta de entrega del inmueble que le fuera alquilado, y sobre el cual no se había cumplido el plazo de duración previsto, ni mucho menos la prorroga correspondiente, por lo que tampoco es cierto que su permanencia en el inmueble fuera de manera extracontractual. TERCERO: Niega, rechaza y se opone a la medida de secuestro solicitada, y en consecuencia al desalojo previsto en el artículo 34, literal “a” de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios por cuanto su conferente no está incurso en dicha causal por haberle pagado puntualmente los cánones de arrendamiento a la demandante, además señala de que todos los contratos fueron celebrados a tiempo determinado, por lo que expresa que no opera dicha disposición en esta demanda, ya que la aplicación de la misma es para los contratos verbales y a tiempo indeterminado. También señala en su escrito de contestación, que en fecha 05-05-2003, su poderdante EDDI DE JESÚS MUÑOZ RODRIGUEZ, celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano NORBERTO FLORES RANGEL, conforme a documento autenticado por ante el Registro Público del Municipio Sucre, cuyo objeto fue la Planta Baja de una casa de su propiedad ubicada en la Avenida Bolívar N° 88, estableciéndose un tiempo de duración de tal contrato por un año, iniciándose a partir del 28-04-2003. Señala que en el contrato anteriormente descrito se planteaba en la Cláusula Segunda que el mismo no tendría renovación automática, pero que sin embargo, en fecha 15-07-2004, según documento autenticado por ante Registro Publico del Municipio Sucre bajo el N° 97, Tomo 3°, fue la misma actora, ciudadana LEIDEN EVELY FLORES DE QUEVEDO, quien prácticamente le renovó dicho contrato a su mandante, ya que fue ella quien suscribió el nuevo contrato sobre el mismo inmueble, lo cual se desprende de la cláusula primera del instrumento jurídico, en el cual la demandante actúo debidamente autorizada por el propietario de la vivienda ciudadano NORBERTO FLORES RANGEL, según la parte final de la convención arrendaticia descrita, expresando que el lapso de duración del referido contrato era a partir del 28-04-2004 hasta el día 28-04-2005. Señala que también que el 20-02-2006 se celebró otro contrato, autenticado también en la mencionada oficina de Registro Público bajo el N° 62 tomo 1°. Señala que de la lectura de los tres contratos, la vinculación existente entre el Arrendador NORBERTO FLORES RANGEL, la Arrendadora LEIDEN EVELY FLORES DE QUEVEDO y el arrendatario EDDI DE JESÚS MUÑOZ RODRIGUEZ, se determina que el arrendamiento sobre el inmueble descrito, fue determinado, pero continuo o ininterrumpido para los efectos de la prorroga legal que legalmente dice le corresponde a su representado para la desocupación de la casa. Expresa que en ese último acuerdo público de fecha 20-02-2006, se planteó que el lapso de duración del arrendamiento era de un (1) año, es decir, se iniciaba el 28-01-2006 hasta el día 28-01-2007, por lo que mal podía la demandante en fecha 03-09-2006, haberle solicitado a su conferente la entrega del inmueble, ya que el contrato estaba vigente de manera evidente. Resalta el apoderado judicial de la parte demandada, el hecho de que durante el tiempo que se ha mantenido la relación arrendaticia entre su mandante y sus arrendadores, sea cual fuere el propietario o propietaria de la casa, cumplió de manera puntual con sus responsabilidades de pago, sin atrasarse ningún mes, y que por ello, para evitarse inconvenientes de carácter legal, el día 10-04-2007, acudió por ante este tribunal para solicitar la consignación de dos (2) mensualidades pendientes, (febrero y marzo), por cuanto los arrendadores no se las quisieron recibir por razones que hoy en día desconoce. Expresa que dicha consignación se hizo a la cuenta de ahorro N 0108-0345-45-0200120783, del Banco Provincial, agencia Lagunillas, a nombre de la demandante, lo cual consta en el expediente N° 2007-009, llevado por este mismo tribunal. Expresa que la parte actora no señala en su libelo cual era la fecha de vencimiento del lapso de duración del último contrato, pero del mismo se desprende que la conclusión del término era el día 28-01-2007, por lo que a partir del día siguiente, es decir, el 29-01-2007 se podría iniciar la prorroga legal prevista en el artículo 38, literal b, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y que eso es así porque la relación arrendaticia tiene para la fecha más de cuatro años y medio, y al no haberle participado a su poderdante la decisión de no prorrogar el contrato, o en todo caso el inicio de la referida prorroga, el mencionado acuerdo arrendaticio se renovó de manera tácita, por lo que su vigencia nuevamente se lleva hasta el 28-01-2008 y será en esa fecha cuando empiece a correr la prorroga ya indicada. Finalmente aduce que la solicitud de la demandante en cuanto a pedir el desalojo de su mandante del inmueble alquilado, fundamentada en los deterioros que tiene la vivienda y para lo cual realizaron una Inspección Judicial que consta en el expediente, en donde se aprecia de las exposiciones fotográficas, que el indicado deterioro no son más que grietas que fácilmente se pueden reparar tanto en la pared como en el piso, por lo que esos daños son solucionables sin necesidad de que la vivienda esté desocupada. Reitera que en el caso de su mandante no opera el desalojo solicitado por ser un contrato a tiempo determinado que se encuentra plenamente vigente, sin que se esté incumpliendo con algunas de las cláusulas u obligaciones previstas en el instrumento arrendaticio, que en todo caso para proceder a la desocupación se le debe conceder una prorroga adicional de seis (6) meses, estipulada en el parágrafo primero del artículo 34 de la ley de arrendamientos inmobiliarios. En fecha 15-10-2007 el abogado TALICO VETANCOURT VERA con el carácter acreditado en autos, consigna Escrito de Promoción de Pruebas constante de dos (02) folios útiles, la cual se agregó a los autos. En la misma fecha el Tribunal admite las pruebas promovidas por la parte actora. En fecha 17-10-2007 el abogado ROBIRO ANTONIO RANGEL con el carácter acreditado en autos, consigna Escrito de Promoción de Pruebas constante de dos (02) folios útiles y cincuenta (50) anexos, la cual se agregó a los autos; en la misma fecha el Tribunal admite las pruebas promovidas por el apoderado de la parte demandada. En fecha 18-10-2007 se procedió a la evacuación de las testimoniales promovidas por la parte actora, en relación a los testigos ANTONIO JOSE SALAZAR FLORES y ALEJOS VILLASMIL CARMONA, que corren insertas en los folios 121 y vto, 122 y vto. En relación a la testimonial del ciudadano OMAR DIAZ, el juez lo exceptúo de rendir declaración por manifestar ser familiar del demandante. En fecha 18-10-2007, el Abogado ROBIRO ANTONIO RANGEL, con el carácter acreditado en autos, presentó diligencia a través de la cual consignó Copia Certificada del Expediente N° 2007-009, que promovió como prueba en escrito de fecha 17-10-2007. El Tribunal de conformidad con el artículo 887 del Código de Procedimiento Civil dice vistos y entra en Estado de Dictar Sentencia. MOTIVA Siendo la oportunidad para decidir, este Tribunal observa: I PUNTO PREVIO La parte actora en su escrito libelar solicitó a este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 599 en su ordinal 7mo del Código de Procedimiento Civil Medida de Secuestro. El Tribunal en el auto de Admisión de fecha 10 de abril del 2007, señala al final del referido auto que “…En cuanto a la medida solicitada el Tribunal proveerá por auto separado”. En el Escrito de Contestación a la Demanda de fecha 04-10-2007 el apoderado judicial de la parte demandada abogado ROBIRO ANTONIO RANGEL en el Numeral TERCERO hace oposición a la medida de secuestro. Siendo ésta la oportunidad para dictar la sentencia definitiva en esta causa, conforme al procedimiento especial que rige esta materia, procede este Sentenciador como punto previo, a pronunciarse sobre la oposición opuesta por la parte demandada, a la medida de secuestro solicitada por la parte actora. señalando: “NIEGO, RECHAZO Y ME OPONGO a la medida de secuestro solicitada, y en consecuencia al desalojo previsto en el articulo 34, literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por cuanto mi conferente no está incurso en dicha causal por haberle pagado puntualmente los cánones de arrendamiento a la demandante, y así se evidencia de los recibos de pago que presentaré en su debida oportunidad, además de que todos los contratos fueron celebrados a tiempo determinado, por lo que en consecuencia no opera dicha disposición en esta demanda, ya que la aplicación de la misma es para los contratos verbales y a tiempo indeterminado y así se desprende del contenido de la preindicada norma legal”. Este Juzgador señala que la oposición se hizo dentro del lapso legal conforme lo señala el artículo 602 del Código de Procedimiento Civil que establece: “…; o dentro del tercer día a su citación, la parte contra quien obre la medida podrá oponerse a ella, exponiendo las razones o fundamentos que tuviere que alegar”, ordenando igualmente el referido articulo abrir una articulación probatoria, pero dado que en el presente procedimiento estamos en presencia de un Procedimiento Breve regulado por el Código de Procedimiento Civil el cual no permite la apertura de articulaciones para resolver incidencias o cuestiones previas por regulación expresa del artículo 35 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, y atendiendo a que la parte demandante no insistió o impulsó la medida ni mucho menos hizo oposición a lo alegado en autos por la parte demandada es por lo que en este estado, este Juzgador pasa analizar los argumentos expuestos por las partes, observando que la parte demandada al hacer oposición señaló que: “…por cuanto mi conferente no está incurso en dicha causal por haberle pagado puntualmente los cánones de arrendamiento a la demandante, y así se evidencia de los recibos de pago que presentaré en su debida oportunidad…”. Ahora bien, sin que ello signifique que este Juzgador se esté pronunciado sobre la legalidad o no de la Consignación y al evidenciarse de autos que la parte demandada dentro del lapso probatorio consignó Recibos de pago hasta el día 09 de febrero del 2007 que se corresponde al mes de Enero del 2007, y consigna Copia Certificada de la Solicitud de Consignación Nº 2007-009 en la cual se evidencian bauchers de pago de los meses febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio y agosto, es por lo que ajuicio de este Juzgador existen elementos de convicción suficientes en el expediente para no acordar dicha medida Y ASÍ SE DECLARA. II Resuelto el punto previo anteriormente tratado, corresponde a este sentenciador resolver el fondo de lo planteado y en este sentido observa: PRIMERO: Está demostrada la relación arrendaticia entre los ciudadanos LEIDEN EVELY FLORES DE QUEVEDO en su carácter de arrendadora y el ciudadano EDDI DE JESÚS MUÑOZ RODRIGUEZ en su carácter de arrendatario, identificado en autos, conforme se evidencia de documento autenticado por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Sucre, Lagunillas Estado Mérida, con funciones Notariales, de fecha 20 de Febrero de 2006 que riela a los folios 8 y su vuelto 9 y 10, por lo que este juzgador procede a analizar y valorar el medio probatorio antes descrito tomando en cuenta las reglas de valoración contenidas en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, norma esta según la cual tal documento por ser emanado de un funcionario publico tiene plenos efectos probatorios. Ahora bien, verificadas como han sido las actas procesales y evidenciarse que el mismo no fue impugnado por la parte demandada, y el cual también fue promovido por esta, este juzgador de conformidad con lo establecido en los artículos 1357 y 1360 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser un instrumento público que hace prueba de su contenido, este Juzgador le da pleno valor probatorio, como documento público que es. Y ASÍ SE DECLARA.- SEGUNDO: Ahora bien señalado lo anterior, debe este juzgador determinar la naturaleza del contrato cuyo cumplimiento se demanda, para lo cual analiza el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, el cual en original corre agregado a los autos a los folios 7, 8 y su vuelto, 9, 10 y su vuelto, y folio 11, no habiendo sido tachado ni desconocido. Dicho contrato fue celebrado el 20 de febrero de 2006 inserto bajo el N° 62, Tomo 01, folios 192 al 195 de los libros de autenticaciones por ante la Oficina Subalterna del Registro Publico del Distrito Sucre del Estado Mérida con funciones notariales, y el mismo estaba convenido a un termino fijo de un (1) año, conforme lo establece la Cláusula SEGUNDA y NOVENA, por lo que el mismo venció el 28 de enero de 2007, sin que las partes hayan previsto la posibilidad de que el mismo se renovara automáticamente, pues la cláusula SEGUNDA y NOVENA relativa a la duración del contrato que establecen: “…SEGUNDA: El tiempo de duración del presente contrato es por el lapso de un (1) año, contados a partir del veintiocho (28) de enero (01) de dos mil seis (2006), el cual será por período fijo, y transcurrido el mismo no dará renovación en forma automática, si no a revisión del canon de arrendamiento dando a la celebración de un nuevo contrato; en caso de no haber acuerdo entre las partes, EL ARRENDATARIO deberá entregar el inmueble desocupado al vencimiento del plazo” y la cláusula NOVENA del contrato señala: “El presente contrato comienza a regir a partir del día 28 enero de 2006 hasta el 28 de enero de 2007”. En consecuencia, el contrato cuya resolución se demanda, fue convenido a tiempo determinado, sin posibilidad de renovación automática. En el caso de autos observa este juzgador que la parte actora demanda en el mes de abril de 2007, solicitando la Resolución del contrato alegando que dicha vivienda necesita hacerle reparaciones de carácter urgente ya que la misma a sufrido deterioro y es un riesgo para los que habitan el mismo, así como también por la insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de FEBRERO y MARZO del 2007 en un saldo total de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,oo). Además se entiende que llegada la fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento, es decir, el 28 de Enero de 2007, comenzó a correr automáticamente y de pleno derecho la prórroga legal de seis (6) meses que concede el artículo 38 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y que la parte actora intenta la demanda en fecha 10 de abril de 2007, y la misma es admitida por este Tribunal en fecha 12 de abril de 2007, por lo que a criterio de este Juzgador el contrato de arrendamiento cuya RESOLUCIÓN se demanda es un contrato a termino fijó. Y ASÍ SE DECLARA.- TERCERO: Al haber quedado establecido que el contrato de arrendamiento que vinculó a las partes, es un contrato de arrendamiento escrito a tiempo DETERMINADO, es necesario verificar la acción intentada por la parte actora y el fundamento legal de la misma. En este sentido observa quien aquí juzga, que la parte actora ciudadana LEIDEN EVELY FLORES DE QUEVEDO, asistida por el abogado TALICO VETANCOURT VERA, ya identificados, intenta la acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento contra el ciudadano EDDI DE JESÚS MUÑOZ RODRIGUEZ, por motivo de que dicha vivienda necesita hacerle reparaciones de carácter urgente ya que la misma ha sufrido deterioro y es un riesgo para los que habitan el mismo y por estar Insolvente en el Pago de los Cánones de Arrendamiento de los meses Febrero y Marzo del 2007 y solicita que la parte demandada convenga o a ello sea condenada por el tribunal a Desocupar dicho inmueble y entregarlo totalmente desocupado de personas y bienes (subrayado del tribunal), y solicita la Indemnización por Daños y Perjuicios (subrayado del Tribunal) fundamentando su acción en el artículo 1167 del Código Civil, en los artículos 33 y 34 literal “A” del Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, además de los artículos 267 y 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, así como los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.264, 1.594 del Código Civil Venezolano. Observa este juzgador que en la mayoría de las acciones que intentan los arrendadores asesorados por sus abogados la tendencia es a confundir el artículo 1167 del Código Civil el cual hace referencia a la Resolución o Ejecución del Contrato, el cual tiene su basamento en el derecho común y es aplicable a cualquier tipo de convención o contrato bilateral, donde se demande el incumplimiento de uno de los contratantes, con el artículo 34 del Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios referente a la acción de desalojo que es una pretensión típica del derecho especial inquilinario, y, por tanto, no es dable al accionante recurrir indiscriminadamente y a su libre criterio a la acción que él crea aplicable, sino que necesariamente debe incoar, tipificar y calificar su acción conforme a la legislación especial que rige la materia. El tratadista GILBERTO GUERRERO QUINTERO, al interpretar el Artículo 34 del vigente decreto inmobiliario, sostiene que “…El contrato a tiempo indeterminado no puede ser objeto de resolución por incumplimiento, cuando se trata de cualesquiera de las causales establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios…” (GUERRERO QUINTERO, Gilberto – TRATADO DE DERECHO ARRENDATICIO INMOBILIARIO- VOLUMEN I – pág. 184.). Por su parte, el Dr. HERMES HARTIN ha dicho de manera categórica que cuando se trata de arrendamiento determinado, existen la acción de cumplimiento y la acción de resolución y la posibilidad de acumularlas; pero, en el contrato a tiempo indeterminado por falta de pago, no existe la posibilidad de resolución de contrato, sino, la acción de cumplimiento o la acción de desalojo por vía judicial, o lo que es lo mismo no existe en el mundo jurídico ninguna “Acción de Resolución de Contrato Verbal” que se fundamente en una de las causales típicas de desalojo; o es resolución de contrato de arrendamiento por tiempo determinado con basamento en el artículo 1167 del código civil o es una acción de desalojo con fundamento en una de las causales taxativas previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario… (Curso de Derecho Inquilinario-Ponencias-UCAV, 2000). (Negrillas del Tribunal). De lo expuesto, se deduce que existe una clara diferencia entre las acciones por Resolución de Contrato de Arrendamiento a tiempo determinado, las cuales tienen su fundamento en el Artículo 1.167 del Código Civil y las acciones de desalojo, taxativamente tipificadas en el Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Observa quien aquí juzga, que conforme a la pretensión de la parte actora, y conforme a lo expresado en el numeral SEGUNDO de la presente motiva, quedó determinado que el contrato cuya resolución se pide es a TIEMPO DETERMINADO, y su acción se encuadra en la acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO estipulada en el artículo 1167 del Código Civil. Y ASI SE DECLARA.- CUARTO: Por otra parte, y en atención a lo anteriormente señalado, considera necesario este Sentenciador, dada la situación jurídica del presente caso, analizar lo referente a la resolución y cumplimiento de contratos, y de seguidas pasa hacerlo: “Los juicios de resolución de contrato de arrendamiento, es un tipo de acción, la cual debe ser intentada por ante el órgano jurisdiccional, en contratos de arrendamientos a tiempo determinado y debido al incumplimiento de algunas de las partes, a fin de resolver el contrato pactado entre estas”, como lo señala la autora IRAIDA ESTHER ORTEGA CARVAJAL, expresa la misma autora en su obra “Problemática de los Juicios de Resolución, Cumplimiento y Desalojo en los Contratos de Arrendamiento”. Continúa la señalada autora con lo siguiente: La finalidad de esta acción es atacar el contrato del mismo para resolverlo e impedir su continuación sobre la base del incumplimiento del demandado, igualmente prevé la posibilidad de reclamar los daños y perjuicios a que hubiere lugar. (Negrillas del Tribunal). Así las cosas, este juzgador destaca el principio Dispositivo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil consistente en que el juez está sujeto a lo alegado y probado por las partes, esto es, a las afirmaciones de hechos en que fue sustentada la pretensión, más no respecto de la calificación jurídica que de ellos pudiera haber hecho la parte, pues conforme al principio iura novit curia, el juez conoce el derecho, por lo que en su interpretación y aplicación no está atado a lo alegado por las partes. Así, en la demanda intentada se pide: a) Desocupar dicho inmueble y entregarlo totalmente desocupado de personas y bienes (subrayado del tribunal), b) solicita la Indemnización por Daños y Perjuicios y c) que se cancelen las costas y costos del proceso. Analizada dicha pretensión conjuntamente con los hechos narrados por el actor en la demanda se concluye que estamos ante una acción de Resolución de contrato de arrendamiento, conforme se desprende de los artículos 1167 y 1592 del Código Civil, al margen de la calificación que le haya dado el actor, ya que la calificación jurídica que realice el actor en su demanda no ata al juzgador en razón del principio iuria novit curia, el cual permite al juez, en base a los hechos que han sido debatidos y probados en el juicio aplicar el derecho que se presume debe conocer por el ejercicio de su oficio. La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia señaló en sentencia N° 241 de 30 de abril de 2002 lo siguiente: “La Sala considera que los jueces de instancia están facultados para establecer la calificación jurídica que consideren apropiadas a las relaciones contractuales, con independencia de la calificación que hubieren hecho las partes, siempre y cuando no distorsione los hechos que hubieren sido alegados por ellas…” (negrita del Tribunal). Y ASÍ SE DECLARA.- QUINTO: De lo anteriormente expuesto, también debe destacarse que una de las diferencias entre la acción de desalojo y la acción de resolución de Contrato de Arrendamiento es precisamente respecto a la falta de pago de alquiler, en la cual la acción de desalojo el articulo 34 de la ley de Arrendamiento Inmobiliario, requiere que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas; mientras que la resolución de contrato por tiempo determinado, en todo caso, procederá por la falta de pago de la pensión arrendaticia con tiempo mayor a los 15 días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad (art. 51 L.A.I.), por lo que del análisis realizado en el presente procedimiento, la acción procedente es la de Resolución de Contrato y no la de Desalojo como lo trata o pretende hacer ver el apoderado judicial de la parte demandada al señalar en el escrito de Contestación de Demanda que niega y rechaza y se opone “…al desalojo previsto en el artículo 34 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto mi conferente no está incurso en dicha causal por haberle pagado puntualmente los cánones de arrendamiento a la demandante”, ya que de acuerdo a lo anteriormente señalado, la calificación jurídica que realice el actor en su demanda no ata al juzgador en razón del principio iuria novit curia, el cual permite al juez, en base a los hechos que han sido debatidos y probados en el juicio aplicar el derecho que se presume debe conocer por el ejercicio de su oficio., y de autos y específicamente del libelo de la demanda se evidencia que la parte actora solicita la Resolución del Contrato Fundamentándola en Primer Lugar de acuerdo a lo pautado en el artículo 1167 del Código Civil el cual es aplicable para la resolución o ejecución de los contratos a tiempo determinado y de lo cual ya se pronunció este Juzgador en el NUMERAL SEGUNDO de la presente motiva, concatenado igualmente con el artículo 1592 del Código Civil que igualmente sirve de fundamentación a la parte actora, y el cual hace referencia a una de las obligaciones del arrendatario cómo lo es la de pagar el canon de arrendamiento en los términos convenidos, sin que esto quiera prejuzgar sobre la legitimidad o no de las consignaciones efectuadas por la parte demandada o si realmente la parte demandada dejó de pagar los meses reclamados por la parte actora que según señala se corresponde a dos meses de canon de arrendamiento, de lo cual más adelante se pronunciará este Juzgador. Y ASÍ SE DECLARA.- SEXTO: DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN. Así las cosas, este juzgador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código civil, en concordancia con lo dispuesto por el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, pasa a hacer el análisis de las probanzas traídas a los autos por las partes: 1) PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA.- PRIMERO: Reproduce el valor y merito jurídico de las Actas Procesales, demostrativas que integran el expediente, específicamente: “1.- Que el inmueble objeto de la presente demanda está siendo ocupada por medio de contrato de arrendamiento, celebrado por el termino de un año contado a partir del 28 de enero del 2006 al 28 de enero de 2007 por un canon de arrendamiento de DOSCIENTO MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,oo)”. Observa este Juzgador que la presente causa es motivado a la Acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento de un inmueble por insolvencia del arrendador en dos meses del canon de arrendamiento, por contrato suscrito entre las partes y de las Actas Procesales a los folios 7 al 11 se evidencia original del mismo el cual es objeto de Resolución de la presente demanda, del cual se desprende en la cláusula segunda y novena que el mismo es por el termino de un año contado a partir del 28 de enero del 2006 al 28 de enero de 2007, por un canon de arrendamiento de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,oo), y que se presume es ocupado por un arrendatario conforme a lo establecido en el contrato, a tal argumento se le otorga valor probatorio, por cuanto está demostrada la existencia del referido contrato suscrito por la partes, punto sobre el cual ya se pronunció este Jugador en el Capitulo II numeral PRIMERO de la presente motiva Y ASI SE DECLARA.- 2.- “Que los 28 de cada mes el arrendatario está en la obligación de pagar los cánones de arrendamiento”. Observa este Juzgador que la Resolución del Contrato que en la presente causa se demanda, no se evidencia que los 28 de cada mes fuera el día estipulado para pagar los cánones de arrendamiento y se observa de los recibos de pago expedidos por el propietario (Arrendador) al arrendatario, para el periodo de vigencia del contrato que aquí se demanda, el arrendatario pagaba el mes vencido dentro de los primeros quince días aproximadamente del mes siguiente, lo cual fue aceptado por la Demandante (Propietaria – Arrendadora) del inmueble, por lo que a juicio de este Juzgador, las partes además de lo estipulado en el contrato en su cláusula Tercera en lo que concierne al pago del canon de arrendamiento que seña “…las cuales se harán por adelantado…” permitieron o establecieron una nueva convención en cuanto al pago del canon de arrendamiento, al evidenciarse en los recibos consignados por la parte demandada y los cuales no fueron impugnados por la contraparte que los pagos se hacían entre los cinco o primeros quince días del mes siguiente lo cual indica que el pago es por mes vencido dentro de los primeros días del mes siguiente, razón por la cual se desecha del proceso tal argumento y no se les otorga ningún valor probatorio, por lo que ajuicio de este juzgador nada probó la parte actora con tal argumento. Y ASI SE DECLARA.- 3.- “Valor y merito jurídico favorable de las actas procesales, para dar por cierto que el demandante es propietario del inmueble”.- Observa este Juzgador que de las Actas Procesales se evidencia Copia Fotostática de documento de propiedad conforme a documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Municipio Sucre del Estado Mérida con fecha once de abril de 1996, bajo el Nº 39 protocolo primero, trimestre segundo, tomo segundo, el cual anexó junto con el libelo, evidencia este juzgador que la parte promovente de la prueba, consigna copia simple de instrumentos públicos, el cual no fue impugnado ni desconocido en su oportunidad por la parte contraria, por ser estos documentos constitutivos de instrumentos públicos que hacen prueba de su contenido, de acuerdo a lo pautado en los artículos 1357 y 1360 del Código Civil, este Juzgador le da pleno valor probatorio, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASI SE DECLARA.- 4.- “Valor y merito jurídico del contrato de arrendamiento que se celebró a partir del 28 de enero de 2006 al 28 de enero de 2007”. Sobre esta prueba ya se pronunció este juzgador en el numeral PRIMERO de la presente motiva.- 5.- “Invoca el valor y merito jurídico de la carta de desalojo entregada al demandado negándose a firmar la copia, consignada en el libelo de la demanda”.- En relación a esta prueba este juzgador observa que el documento antes descrito es un documento privado y está sujeto a desconocimiento de conformidad con lo establecido en los artículos 430 y 444 del Código de Procedimiento Civil. Verificadas como han sido las actas procesales este juzgador evidencia que el mismo fue desconocido por la parte demandada en el Escrito de Contestación de Demanda al señalar en el numeral PRIMERO literal 2, que “NIEGO, RECHAZO Y CONTRADIGO, tanto en los hechos como en el derecho la demanda interpuesta…., en virtud de las siguientes circunstancias: 2.- POR NO SER CIERTO, que a mi mandante se le solicitare en alguna oportunidad la entrega del inmueble , y que el se hubiese negado a realizar la desocupación del mismo, e incluso que se le hubiese entregado durante el mes de septiembre del 2006, algún escrito conteniendo dicha solicitud” (negrillas del tribunal). Asimismo observa este Juzgador que la referida notificación está firmada sólo por la arrendadora ciudadana Leiden Evely Flores de Quevedo y por el abogado Talico Betancourt Vera, más no se evidencia ninguna firma de recibido por parte del arrendatario u otra persona que hubiere recibido por este. Por otra parte, como ya quedó establecido por este juzgador en el NUMERAL SEGUNDO de la presente motiva, que el contrato cuya Resolución se pide es A TIEMPO DETERMINADO, ya que así lo convinieron las partes en la cláusula Segunda y Novena del contrato, no evidenciándose de las mismas, la necesidad de notificación con antelación al vencimiento del contrato. De allí que el artículo 1599 del Código Civil señala: “Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye el día prefijado, sin necesidad de desahucio” (negrillas del tribunal), a lo que habría que agregar que el contrato realmente concluye, conforme a la normativa inquilinaria, el día que vence la prorroga legal correspondiente si el arrendatario ha hecho uso de ella (Artículo 38 Ley de Arrendamiento Inmobiliarios). Las parte en el contrato cuya Resolución se pide acordaron en la cláusula SEGUNDA y NOVENA relativa a la duración del contrato que: “…SEGUNDA: El tiempo de duración del presente contrato es por el lapso de un (1) año, contados a partir del veintiocho (28) de enero (01) de dos mil seis (2006), el cual será por período fijo, y transcurrido el mismo no dará renovación en forma automática, si no a revisión del canon de arrendamiento dando a la celebración de un nuevo contrato; en caso de no haber acuerdo entre las partes, EL ARRENDATARIO deberá entregar el inmueble desocupado al vencimiento del plazo” y la cláusula NOVENA del contrato señala: “El presente contrato comienza a regir a partir del día 28 enero de 2006 hasta el 28 de enero de 2007”. Ahora bien, conforme a lo allí expresado, las partes establecieron su libre voluntad de poner fin al contrato en una fecha determinada, por lo que sería en este caso el desahucio inútil e innecesario, ya que según el artículo 1268, ejusdem del Código Civil, el deudor se constituye en mora con el sólo vencimiento del término, ésta es la regla conocida como “el día interpela por el hombre”, recogida igualmente en el artículo 1599 ejusdem. Y lo cual así lo ha establecido el legislador para evitar que el arrendador haga justicia por si mismo para lograr del arrendatario la entrega del inmueble el día prefijado. Así las cosas, este juzgador de conformidad con lo establecido en los artículos 430 y 444 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del referido Código, no le otorga ningún valor probatorio, por los razonamientos expuestos y por no haber probado nada la parte actora con el referido documento Y ASI SE DECLARA.- 6.- Invoca “…el valor y merito jurídico del libelo de la demanda ya que trata de la resolución del Contrato de Arrendamiento, suscrito entre parte demandante Leiden Evely Flores de Quevedo y el demandado Eddi de Jesús Muñoz Rodríguez, dicha resolución está fundamentada en el hecho la parte demandada (arrendatario), se encuentra insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre de 2007, depositándole al demandado los pagos en el banco el 12 de abril, una vez que tubo conocimiento de la demanda es decir que la demanda fue admitida el 09-04-07 y el ciudadano Eddi de Jesús Muñoz Rodríguez depositó días después. Lo que indica que el demandado no ha cumplido con las obligaciones como arrendatario que si está atrasado en el pago de las mensualidades a la cual se ha hecho referencia y que de conformidad con el artículo 34 causal a, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; Que el arrendatario ha dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas”. Señala quién Sentencia que en la presente causa se trabo la litis por lo que no se le otorga valor jurídico, a lo expresado, ya que la parte demandada negó, rechazó y contradijo tanto los hechos como en el derecho la demanda interpuesta, por lo que este Juzgador analizará más adelante cada punto y sobre la supuesta insolvencia del demandado y demás argumentos señalados por el demandante. Y ASI SE DECLARA.- 7.- “Para dar por cierto el hecho de que el demandado efectivamente no pago los cánones de arrendamiento correspondientes a esos meses antes mencionados y en virtud de que el arrendador en ningún momento se negó a recibir el pago correspondiente en consecuencia, se hace necesario aplicar el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece que cuando el arrendador rehúse recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente, dentro de los Quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad. Parcialmente citado de la indicada Ley; en este orden de ideas se hace necesario transcribir parcialmente la cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento fundamento de la pretensión esta Cláusula dice, que la duración del presente contrato es de un año a partir del 28-01-2006 al 28-01-2007 esto es, el primer mes se venció lógicamente el 28-02-2006, y así siguen venciendo sucesivamente el resto, de las mensualidades, por lo que por mandato del artículo 51 de la Ley que rige la materia antes citada, el inquilino o arrendatario ante la negativa del arrendador a recibir el pago de la pensión, tenia que hacerlo dentro de los quince (15) días, a partir del 28 de cada mes vencido. Por mandato del artículo 51 de la Ley antes citada; en otras, palabras, las consignaciones fue hecha extemporáneamente”. Sobre estas afirmaciones de la parte actora, observa este juzgador que existe una consignación signada con el N° 2007-009, por lo que mal puede darle valor probatorio a tales afirmaciones, por cuanto deberá este Juzgador analizar sobre la legitimidad de las consignaciones realizadas. Y ASI SE DECLARA.- 8. “Reproduce el merito favorable de los autos, que el inmueble alquilado requiere reparaciones, pero que la circunstancia de que el arrendatario no haya entregado el inmueble hace que las reparaciones se hagan cada día más onerosas”. Observa este juzgador que la parte actora demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento alegando que dicha vivienda necesita hacerle reparaciones de carácter urgente ya que la misma ha sufrido deterioro y es un riesgo para los que habitan el mismo, así como también por la insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de FEBRERO y MARZO del 2007, y junto con el Libelo consigna Inspección Ocular marcada con la letra “D”, realizada al inmueble, señalando la parte actora que “Para demostrar la necesidad que me urge solicité inspección judicial en el inmueble antes mencionado”. Al respecto cabe destacar, que la Inspección Judicial realizada por este Tribunal es constitutivo de un instrumento público, que hace prueba de su contenido, tal como lo prevé los artículos 1357 y 1360 del Código Civil; ahora bien, el caso que nos ocupa es una demanda por RESOLUCIÒN DECONTRATO, pudiendo la parte actora solicitar la Resolución del Contrato no sólo por la falta de pago que constituye una de la obligaciones del arrendatario conforme lo dispone el numeral 2º del artículo 1592 del Código Civil, sino también, por reparaciones de tal naturaleza que impidan el uso de la cosa por parte del arrendatario, conforme lo dispone el artículo 1590 del Código Civil señala: “Si durante el contrato es preciso hacer en la cosa arrendada alguna reparación urgente que no pueda diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, tiene el arrendatario la obligación de tolerar la obra aunque sea muy molesta y aunque durante ella se vea privado de una parte de la cosa. Si la reparación dura más de veinte días, debe disminuirse el precio de arrendamiento, en proporción del tiempo y de la parte de la cosa de que el arrendatario se ve privado. Si la obra es de tal naturaleza que impida el uso que el arrendatario hace de la cosa, puede aquél, según las circunstancias, hacer resolver el contrato”, de allí que tal posibilidad de Resolver el Contrato y siempre y cuando la naturaleza de la obra impida el uso del inmueble al arrendatario es sólo dable a éste y no al arrendador. Tampoco señala la parte actora que tales deterioros se hayan producido por negligencia del arrendatario, motivado a un hecho culposo de éste. Del caso de autos, y aún cuando la Inspección Ocular promovida por la parte actora en la presente causa es un documento público, al cual se le da valor probatorio, por lo ya señalado, pero a juicio de este Juzgador no arroja nada al presente juicio, por cuanto del particular PRIMERO de la referida Inspección, el Tribunal con ayuda del perito deja constancia que: “…en la Planta Baja del inmueble objeto de la Inspección en la parte posterior de la casa se encuentra una habitación construida con paredes de bloques y techo de tejalí adosada al inmueble principal la cual presenta fisuras o grietas tanto en las paredes como en el piso de cemento que según manifestación del perito necesitan de una reparación urgente y para poder realizar dicha reparación se necesita la desocupación del inmueble libre de personas y cosas…”, no evidenciándose un informe técnico que indique la necesidad de reparaciones urgentes que requieran la desocupación por parte de quienes la ocupan por existir un riesgo grave e eminente que ponga en riesgo la vida de los que allí habitan, y debe tenerse en cuenta que según nuestra jurisprudencia el concepto de demolición lleva siempre implícita la necesidad de desocupar el inmueble a demolerse, lo cual no sucede con el concepto de reparación, no demostrando nada la parte actora, que por las referidas fisuras o grietas tanto en las paredes como en el piso de cemento se requiera una reparación urgente que requiera la desocupación del inmueble libre de personas y cosas, por lo que a juicio de este Juzgador es aplicable lo señalado en el artículo 1590 del Código Civil, que si durante el contrato se requieren hacer en la cosa arrendada reparaciones urgentes, tiene el arrendatario la obligación de tolerar la obra aunque sea muy molesta y aunque durante ella se vea privado de una parte de la cosa, asimismo, en el caso de que la reparación durara más de veinte días, debe disminuirse el precio de arrendamiento, en proporción del tiempo y de la parte de la cosa de que el arrendatario se ve privado, y si la obra es de tal naturaleza que impida el uso que el arrendatario hace de la cosa, puede aquél, según las circunstancias, hacer resolver el contrato, por lo que nada aportó a esta causa la Inspección en lo que respecta a las condiciones en que se encuentra el inmueble y que amerite la desocupación del mismo Y ASI SE DECLARA.- 9.- “Valor y merito favorable al contrato de arrendamiento celebrado el 28-01-206 hasta el día 28 de enero de 2007. y es que el Decreto con Rango de Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios permite a las partes cierta flexibilidad con respecto a algunas normas al momento de contratar, en materia arrendaticia la intención del legislador no es la de restringir el principio de autonomía de la voluntad de las partes y debido a ello pueden las partes contratar cuantas veces como acuerden sus voluntades modificando parcial o totalmente el contrato, y ello no es contrario a la Ley, que en el presente caso las partes suscribieron un primer contrato con duración de un año del 05-05-2003, otro contrato el día 15-07-2004 por un año, y un último contrato que es el que aquí sirve de fundamento a la demanda que va del 28 de enero de 2006 al 28 de enero de 2007, que se debe tomar en cuenta el último contrato suscrito por las partes porque esa fue su voluntad de suscribir uno nuevo a tiempo determinado por un termino de un año”.- En relación a esta prueba este juzgador ya se pronunció en el NUMERAL PRIMERO de la presente motiva.- SEGUNDO: Promueve las testimoniales de los ciudadanos ANTONIO JOSÉ SALAZAR FLORES, ALEJOS VILLASMIL CARMONA Y OMAR DÍAZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 685.738, 4.848.409, y 3.037.824. Con respecto a las declaraciones de los referidos testigos, se procedió a su evacuación el día 18-10-2007 a las nueve, diez y once. En relación a las mismas éste Tribunal observa: en cuanto a la declaración rendida por el ciudadano ANTONIO JOSÉ SALAZAR FLORES, ya identificado, a la preguntas formuladas tanto por la parte actora y promovente de la prueba, así como por la parte demandada y la cual se transcribe integra como sigue: “PRIMERA PREGUNTA: DIGA el Testigo si conoce la ubicación del inmueble o la casa propiedad EVELY FLORES de QUEVEDO o propiedad de la demandante CONTESTO Bueno yo lo único que puedo decir es que o sea yo que en ese tiempo me busco NOLBERTO FLORES para hacer esa casa entonces yo hice la casa a L SEÑOR NOLBERTO FLORES de ahí no puedo declarar mas nada porque eso fue le hice a NOLBERTO FLORES. SEGUNDA PREGUNTA diga el testigo a donde esta ubicada esa casa, en la cual usted prestó sus servicios a la parte demandante. CONTESTO: Aquí abajo en la Avenida Bolívar. No hay más preguntan este Estado esta presente el abogado parte demandada ROBIRO ANTONIO RANGEL TORRES identificado en auto y concedido que le fue repregunta al testigo de la siguiente manera PRIMERA REPREGUNTA. Diga el testigo si conoce en que condiciones se encuentra actualmente la vivienda objeto de este juicio. CONTESTO. Pues no puedo aclarar eso por que desde que hice esa casa no entre ahí. SEGUNDA REPREGUNTA. Diga el testigo si sabe y le consta a quien se encuentra alquilada actualmente dicha vivienda. CONTESTO: Pues por esa parte no puedo declarar nada porque no los conozco”.- Este Juzgador visto el testimonio del mismo no lo aprecia, por cuanto el dicho de este testigo no guarda relación con la presente causa que es por Resolución de Contrato, por lo que de conformidad con lo establecido en el Artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, este Juzgador no aprecia su testimonio Y ASI SE DECLARA.- En cuanto a la declaración rendida por el ciudadano ALEJOS VILLASMIL CARMONA, ya identificado, a la preguntas formuladas tanto por la parte actora y promovente de la prueba, así como por la parte demandada y la cual se transcribe integra como sigue: PRIMERA PREGUNTA: Diga el testigo su nombre apellido domicilio y número de cédula CONTESTO. ALEJOS VILLASMIL Carmona, mí numero de cédula 4.848409 SEGUNDA PREGUNTA diga el testigo en las condiciones que se encuentra la casa propiedad de la demandante CONTESTO. Se encuentran con las paredes reventadas TERCERA PREGUNTA: Diga el testigo si tiene conocimiento de la carta de desalojo entregada al ciudadano EDDY DE JESUS MUÑOZ RODRIGUEZ. CONTESTO. Si CUARTA PREGUNTA: Diga el testigo como y de que manera tuvo conocimiento de esa carta entregada al ciudadano EDDY CONTESTO: El día en que yo fui con el albañil para la casa, ese mismo día le entregaron a el el documento ese de desalojo. No hay mas Pregunta. Solicita el derecho de palabra el abogado parte demandada ROBIRO ANTONIO RANGEL TORRES y concedido que le fue repregunta al testigo de la siguiente manera. PRIMERA REPREGUNTA: Diga el testigo si conoce de vista, trato y comunicación al ciudadano EDDY DE JESUS MUÑOZ RODRIGUEZ. CONTESTO: Lo vi el día que fui con el señor para allá el albañil SEGUNDA REPREGUNTA: Diga el Testigo en que parte de la casa se encuentran las paredes reventadas tal como el señala. CONTESTO: En la casa principal y la casa que esta al fondo dentro de la misma casa. TERCERA PREGUNTA: Diga el testigo si tiene conocimiento que esas paredes reventadas sean graves o peligrosas para los habitantes del inmueble. CONTESTO. Si son peligrosas. CUARTA REPREGUNTA: Diga el testigo en que consiste el peligro de esas paredes reventadas como el señala.- CONTESTO: En que todos los días se va abriendo un poco mas la pared. QUINTA REPREGUNTA.- Diga el testigo desde hace cuanto tiempo es amigo personal de la ciudadana LEIDY FLORES DE QUEVEDO. CONTESTO: Nunca he sido amigo de ella personal. Este Juzgador visto el testimonio del mismo no lo aprecia, por cuanto el dicho de este testigo no guarda relación con la presente causa que es por Resolución de Contrato, por lo que de conformidad con lo establecido en el Artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, este Juzgador no aprecia su testimonio. Y ASI SE DECLARA.- En cuanto al acto para oír la declaración del ciudadano OMAR DÍAZ, ya identificado, el mismo no se hizo presente y se declaró desierto el acto, por lo que nada tiene que pronunciarse sobre la misma Y ASI SE DECLARA.- 2) PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA.- A) DOCUMENTALES: PRIMERO: Valor y merito jurídico de las actas procesales en cuanto aclaren y favorezcan la posición jurídica planteada a favor de su representado. En relación a esta prueba, este Tribunal acoge criterio jurisprudencial de fecha 26 de mayo de 1999, C.S.J., Casación Civil, por lo que en cuanto al “mérito favorable de los autos” promovido, éste, sin ser una mención legal, no puede de manera aislada y genéricamente invocado, considerarse un medio probatorio en sí mismo. El tribunal deja establecido, que de existir el mismo en beneficio del demandado, éste surgirá de la valoración positiva que de las pruebas de dicha parte emerja en el proceso. En consecuencia él como tal, al no ser un medio probatorio en sí mismo, no da lugar per sé a análisis probatorio alguno Y ASI SE DECLARA.- SEGUNDO: “Valor y merito jurídico del contrato de arrendamiento autenticado por ante el Registro Público del Municipio Sucre del Estado Mérida, con funciones Notariales, en fecha 05-05-2003, bajo el N° 83 del Tomo “2°”, marcado con la Letra “A” y que está agregado folio 73 y siguientes”.- SEGUNDO: “Valor y merito jurídico favorable del contrato de arrendamiento autenticado por ante la mencionada Oficina de Registro Público en fecha 15-07-2004, bajo el N° 97, Tomo 3°, marcado con la Letra “B” y que corre inserto al folio 76 y siguientes”.- TERCERO: “Valor y merito jurídico favorable del Contrato de Arrendamiento autenticado ante la citada Oficina de Registro Público en fecha 20-02-2006, bajo el N° 62, Tomo 1°, marcado con la Letra “C” y que corre inserto al folio 80 y siguientes”.- “Dichos contratos son demostrativos de: A. Que la relación arrendaticia de mi representado se inició originalmente en dicha vivienda el día 28 de abril del año 2003, conforme a la cláusula segunda del contrato marcado con la letra “A”, suscrito con el ciudadano Norberto Flores Rangel; B. Que no es verdad que la relación arrendaticia de mi mandante se haya iniciado el día 28 de enero del año 2006, tal como indica la actora en su escrito libelar; C. Que aún cuando los tres contratos suscritos por mi mandante como arrendatario, fueron celebrados con dos arrendadores distintos, es decir, NOLBERTO FLORES RANGEL y LEIDEN EVELY FLORES DE QUEVEDO, fue sobre el mismo inmueble según se desprende de la Cláusula Primera de los referidos contratos, lo cual le da continuidad en el arrendamiento y en consecuencia, le genera un derecho a la prorroga legal que la ley le concede; D. Que la relación arrendaticia que ejecuta mi poderdante en el inmueble en referencia, tiene para la presente fecha más de cuatro años y medio, por lo que de manera tácita opera la prorroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, literal b; E. Que todos los contratos fueron celebrados a tiempo determinado, por lo que en consecuencia no opera la disposición prevista en el artículo 34, literal “A”, ya que dicha norma se aplica para los contratos verbales y a tiempo indeterminado; y F. Que el arrendatario goza de una prorroga legal en virtud del uso y disfrute del inmueble arrendado por la ejecución de dichos contratos de arrendamiento, por lo que no es cierto que su permanencia en el inmueble fuera de manera extracontractual”.- Observa este juzgador que los referidos documentos promovidos en los numerales segundo, segundo y tercero del Escrito de Promoción de Pruebas son documentos públicos por lo que este juzgador procede a analizar y valorar el medio probatorio antes descrito tomando en cuenta las reglas de valoración contenidas en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, norma esta según la cual tal documento por ser emanado de un funcionario publico tiene plenos efectos probatorios. Ahora bien, verificadas como han sido las actas procesales y evidenciarse que los mismos no fueron impugnados por la parte demandante, este juzgador de conformidad con lo establecido en los artículos 1357 y 1360 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser un instrumento público que hace prueba de su contenido, este Juzgador le da pleno valor probatorio, como documento público que es. Ahora bien, en virtud de lo anterior, se demostró la existencia de 03 contratos sucesivos entre las partes, a saber los contratos de fechas: 05-05-2003; 15-07-2004; y 20-02-2006, cuando se alega que esa serie de contratos dan origen a una prorroga legal y específicamente a la establecida en el literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que es la de UN AÑO DE PRORROGA, dicho alegato no es sostenible en derecho por cuanto en materia inquilinaria no procede acumulación de términos ya que en la misma priva un principio social y de orden público, que no debe ser asimilada a la materia laboral donde ello es rigurosamente aplicable, y es que el Decreto con Rango de Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios permite a las partes cierta flexibilidad con respecto a algunas normas al momento de contratar, privando para ello la voluntad de las partes. En materia arrendaticia la intención del legislador no es la de restringir el principio de autonomía de voluntad de las partes y debido a ello pueden las partes contratar cuantas veces como acuerden sus voluntades modificando parcial o totalmente el contrato, y ello no es contrario a la ley. En el presente caso las partes suscribieron un primer contrato con duración del 28º de abril de 2003 al 28° de abril de 2004; otro del 28° de abril de 2004 al 28 de abril de 2005, y un último contrato que es el que aquí sirve de fundamento a la demanda que va del 28° de enero de 2006 al 28 de enero de 2007. El hecho de haber suscrito una serie de contratos no produce efecto jurídico alguno sobre la prorroga legal, sino que se toma en cuenta el ultimo contrato suscrito por las partes porque esa fue su voluntad de suscribir uno nuevo para el año 2006 a tiempo determinado por un termino de un (1) año, por lo que la prorroga legal que le corresponde es la de seis meses a la cual hace referencia el literal a) del artículo 38 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios que señala: "En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario de acuerdo con las siguientes reglas: a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses". En el último contrato celebrado, suscrito en fecha 01-06-2005 las partes lo celebraron conforme consta en su cláusula tercera, por un (1) año fijo, en razón de lo cual, conforme a lo establecido en el literal "a" del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la prórroga legal que le corresponde es la de seis (6) meses. Y ASI SE DECLARA.- CUARTO: “Valor y merito jurídico favorable de los RECIBOS DE PAGO del canón de arrendamiento en los meses correspondientes a cada contrato, marcados con los números del 1 al 50, DEMOSTRATIVOS de: A. Que el pago del canón de arrendamiento siempre fue puntual y de manera progresiva mes a mes, sin incurrir en retrasos, por lo que mal podría pensar que ha sido inconsecuente o renuente a cumplir con su deber de pago; B. Que los meses de febrero y marzo señalados como insolventes en el pago, fueron cancelados mediante deposito bancario efectuado por ante el Banco Provincial Agencia Lagunillas, a nombre de la actora LEIDEN EVELY FLORES DE QUEVEDO, en virtud de su negativa a recibirle los pagos a mi conferente, pagos estos que fueron autorizados por el Tribunal de la causa, conforme a solicitud agregada en el expediente Nº 2007-009; y C. Que mi mandante no ha incurrido en morosidad en el pago de sus obligaciones arrendaticias, por lo que mal pudo haberle ocasionado daños y perjuicios a la arrendadora o arrendadores, para que pudiese proceder eventualmente indemnización alguna por daños y perjuicios”.- Observa este juzgador que de los referidos instrumentos se aprecia el pago de canón de arrendamiento sobre un inmueble ubicado en la Avenida Bolívar Nº 88 (Planta Baja), de la población de Lagunillas, Municipio Sucre del Estado Mérida, y el cual fue el inmueble arrendado en el contrato de fecha 20-02-2006, cuya Resolución se pide, ahora bien, igualmente evidencia este Juzgador que los mismos emanan de un tercero ciudadano NOLBERTO FLORES RANGEL que no es parte en el juicio y no fue ratificada su deposición en el Tribunal por lo que no puede apreciarse. A los fines de la valoración probatoria, este juzgador considera pertinente resaltar lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, que dispone: "Los documentos privados emanados de terceros que no son partes en el juicio, ni causantes de las mismas, deberán ser ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial". Por otra parte, para tener valor probatorio el documento privado debe estar firmado por la persona a quién se opone -artículo 1.368 del Código Civil-. En ninguna de éstas pruebas, acudió al juicio el tercero a ratificar el contenido mediante la prueba testimonial, y por otra parte aún cuando dicho documento no fue tachado por la parte actora, por ser el mismo un documento privado emanado de un tercero que no compareció a juicio como testigo, este sentenciador no le da valor probatorio. Por tanto este Juzgador no aprecia ni valora las pruebas promovidas en documentos que rielan a los folios Ochenta y Nueve (89) al Ciento Diez (110). Y ASI SE DECLARA.- En cuanto a lo Bauchers de deposito Bancario efectuados por ante el Banco Provincial y que están agregados a la Consignación signada con el N° 2007-009, demostrativos de que pagó los meses de febrero y marzo y que el demandado no ha incurrido en morosidad, se pronunciará más adelante este Juzgador de conformidad con lo establecido en el artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y ASI SE DECLARA.- QUINTO: “Valor y merito jurídico favorable de la consignación de Cánones de Arrendamiento y los correspondientes depósitos bancarios, que conforme al Expediente N° 2007-009, …. por cuanto los mismos son DEMOSTRATIVOS de las siguientes circunstancias: 1. La responsabilidad de su mandante en el cumplimiento de su obligaciones arrendaticias, y de que dichos depósitos o consignaciones fueron hechas por cuanto la demandante no le recibió por causa desconocidas para la parte demandada, los pagos de arrendamiento causados en los meses de febrero y marzo del año 2007; 2. Que la solicitud de la consignación constan igualmente las copias de los documentos citados en los numerales anteriores, que evidencian el tiempo real de la relación arrendaticia, que no es por cierto de un año como se pretende hacer ver en el libelo de la demanda; 3. Que dichas consignaciones surten todos los efectos jurídicos que la ley les otorga por cuanto para el momento de las consignaciones su poderdante desconocía la existencia de una demanda en su contra por resolución de contrato o desalojo de inmueble, y así se puede apreciar de las respectivas notificaciones o citaciones que corren en autos en relación al conocimiento de las consignaciones y la demanda por parte de los sujetos involucrados en el presente juicio; 4. La puntualidad en el pago mensual del canon de arrendamiento por parte de su conferente, ya que si durante más de cuatro años no se retrasó en ninguna mensualidad, no es lógico que por voluntad propia se retrasara en los últimos dos meses anteriores a la presentación de la demanda por cuenta de la parte actora”.- Observa este juzgador que la Copia Certificada presentada como medio de prueba de Consignación realizada en el Expediente N°2007-018, es un documento Público por lo que este juzgador procede a analizar y valorar el medio probatorio antes descrito tomando en cuenta las reglas de valoración contenidas en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, norma esta según la cual tal documento por ser emanado de un funcionario publico tiene plenos efectos probatorios. Ahora bien, verificadas como han sido las actas procesales y evidenciarse que el mismo no fue impugnado, este juzgador de conformidad con lo establecido en los artículos 1357 y 1360 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser un instrumento público que hace prueba de su contenido, este Juzgador le da pleno valor probatorio, como documento público que es. Ahora bien, visto el pedimento de la parte demandada al señalar que por cuanto los mismos son DEMOSTRATIVOS de la responsabilidad de su mandante en el cumplimiento de su obligaciones arrendaticias, que la solicitud de la consignación constan igualmente las copias de los documentos citados en los numerales anteriores, que evidencian el tiempo real de la relación arrendaticia, que dichas consignaciones surten todos los efectos jurídicos que la ley les otorga, la puntualidad en el pago mensual del canon de arrendamiento por parte de su conferente, este Juzgador en cuanto a la responsabilidad, cumplimiento, y el efecto que produce la consignación se pronunciará mas adelante, todo de conformidad con el artículo 56 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario. En cuanto a que en la solicitud de consignación se evidencia los documentos citados en los numerales anteriores, que evidencian el tiempo real de la relación arrendaticia, ya este Juzgador se pronunció anteriormente en la valoración de los respectivos documentos, que fueron promovidos por la parte demandada Y ASI SE DECLARA.- SEXTO: “Valor y merito jurídico que se desprende de la FOTOGRAFIAS que corren insertas en los folios 30 y 31 DEMOSTRATIVAS de: A. Que las fisuras o grietas que presenta la vivienda es solo en el sitio que une a la pared de la habitación construida y adosada a la parte posterior de la casa y en el piso de la misma habitación, que no ameritan de manera inmediata la desocupación del inmueble, por cuanto tales fisuras o grietas no revisten un peligro grave para los inquilinos del inmueble, ya que incluso se encuentran es en una habitación que no forma parte de la estructura principal del inmueble; B. Que el deterioro mencionado puede ser reparado sin la desocupación del inmueble por cuanto la fisura o grieta representa reparaciones que pueden ser acometidas o hechas por el arrendador; C. Que la grieta de la pared es una misma, por cuanto no se evidencia de las imágenes de las fotografías, la existencia de un sitio distinto con iguales daños, o que por lo menos iguales daños existan en la vivienda principal; y D. Que las grietas del piso se reflejan por reparaciones anteriores al mismo que tampoco evidencian peligro alguno para la vivienda principal, ni mucho menos para los residentes de la misma”.- Procede este Juzgador, ha analizar y valorar el medio probatorio de las referidas producciones fotográficas que corren insertas a los folios 30 y 31 del presente expediente, tomando en cuenta las reglas de valoración contenidas en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, norma esta según la cual tales instrumentos se tendrán como fidedignos si no fueren impugnados por el adversario, en los plazos establecidos por la ley. Ahora bien, verificadas como han sido las actas procesales, evidencia este juzgador que las mismas no fueron impugnadas por la parte demandante, y les otorga pleno valor probatorio a las referidas instrumentales por lo ya señalado en el NUMERAL SEXTO, literal 1), punto 8 de las pruebas promovidas por la parte actora Y ASI SE DECLARA.- SEXTO: “Valor y merito jurídico favorable del PUNTO PRIMERO del Acta inserta al folio 25, perteneciente a la INSPPECCIÓN JUDICIAL agregada a este expediente, DEMOSTRATIVA de: A. Que las fisuras o grietas que presenta la vivienda es un sitio que une a la pared de la habitación construida y adosada a la parte posterior de la casa y en el piso de la misma habitación, lo cual se desprende de dicha acta que textualmente dice: “…en la parte posterior de la casa se encuentra una habitación construida con paredes de bloquey techo de tejalit adosada al inmueble principal… la cual presenta fisuras o grietas tanto en las paredes como en el piso de cemento…”, lo cual evidencia que las mínimas fisuras y grietas no representan ningún peligro para la vivienda principal, porque estas se encuentran en una habitación accesoria o auxiliar a la casa”. Sobre este punto ya se pronunció este Juzgador anteriormente.- SEPTIMO: Habiendo quedado establecido que el presente caso versa sobre una acción de resolución de Contrato, en cuanto al fondo de lo debatido tenemos que la actora fundamenta la misma en la necesidad de hacerle reparaciones de carácter urgente ya que la misma a sufrido deterioro y es un riesgo para los que habitan el mismo y por la insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a al mes de febrero y marzo del 2007 en un saldo total CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.400.000,00), actualmente CUATROCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bsf.400,00), lo que equivale a DOSCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bsf. 200,oo) mensuales, según consta en la cláusula Tercera del contrato de arrendamiento instrumento fundamental de la acción que riela inserto al folio 8. En lo que respecta a la Falta de Pago dicha obligación esta prevista legalmente en el ordinal 2 del artículo 1.592 del Código Civil que establece: “El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 2° Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos” (Negrillas del Tribunal). Esos términos a que se refiere la norma, son los previstos en la citada cláusula tercera. Con el documento contentivo del contrato de arrendamiento, en el caso bajo análisis la parte actora demostró la existencia de la obligación cuyo incumplimiento dio lugar a su acción. Por su parte, la demandada en el Escrito de Contestación señala, “…NIEGO, RECHAZO Y CONTRADIGO, tanto en los hechos como en el derecho la demanda interpuesta en contra de mi representado, …, por cuanto los argumentos esgrimidos por la demandante …, para fundamentar dicha pretensión son inciertas, en virtud de las siguientes circunstancias: … 3.- Porque no es cierto que le adeudase a la demandante, ciudadana LEIDEN EVELY FLORES DE QUEVEDO, los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de febrero y marzo del año 2007, por un monto de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,oo)…. mi mandante y sus arrendadores, sea cual fuere el propietario o propietaria de la casa, el mismo cumplió de manera puntual con sus responsabilidades de pago, sin atrasarse ningún mes, y que por ello, para evitarse inconvenientes de carácter legal, el día 10 de abril del año dos mil siete (10-04-2007), acudió por ante este tribunal para solicitar la consignación de dos (2) mensualidades pendientes, (febrero y marzo), por cuanto los arrendadores no se las quisieron recibir por razones que hoy en día desconoce. Dicha consignación se hizo a la cuenta de ahorro N 0108-0345-45-0200120783, del Banco Provincial, agencia lagunillas, a nombre de la demandante, lo cual consta en el expediente N° 2007-009, llevado por este mismo tribunal….”, y con el Escrito de Promoción de Pruebas consigna copia certificada del Expediente de Consignación con el N° 2007-009 solicitando el valor y merito jurídico favorable de la consignación de Cánones de Arrendamiento y los correspondientes depósitos bancarios, que conforman el Expediente N° 2007-009. Observa este Juzgador que dicha copia certificada del Expediente de Consignación signado con el N° 2007-009 anexado por la parte demandada con el Escrito de Pruebas y de la cual solicita que se le de valor y merito jurídico a las consignaciones de Cánones de Arrendamiento y los correspondientes depósitos bancarios, que conforman el Expediente, corresponde a este sentenciador realizar el análisis de dichas consignaciones y determinar si las mismas fueron realizadas de manera tempestiva tal como se establece en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios el cual reza de la siguiente manera: “Artículo 51. Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.”. Se establece en dicha norma ciertos extremos y formalidades de estricto cumplimiento a los fines de considerar al arrendatario en estado de solvencia, entre los cuales deben señalarse y analizarse los siguientes: a) La negativa expresa o tacita por parte del arrendador a recibir el pago de la pensión de arrendamiento; b) Plazo para la consignación arrendaticia, debe efectuarse dentro de los quince (15) días continuos al vencimiento de la mensualidad; c) El monto a consignar, debe ser el que se corresponda con lo contratado; y d) Debe respetarse el plazo vencido para efectuar el pago del canon. Ahora bien, es de señalar que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es taxativo al señalar los requisitos de procedencia de la consignación, y en el caso de marras la parte actora fundamenta su libelo de demanda por falta de pago correspondiente a la cantidad de dos (2) meses de canon de arrendamiento, y por la necesidad de realizar reparaciones al inmueble. Observa este sentenciador, que la parte hoy demandada realizó las consignaciones aducidas en su contestación tal como se evidencia del Expediente de Consignación N° 2007-009, y que de ella se evidencia que el arrendatario ciudadano EDDI DE JESÚS MUÑOZ RODRIGUEZ, representada por su apoderado judicial ciudadano ROBIRO ANTONIO RANGEL TORRES, ambos plenamente identificados en autos, señalan: “…que durante el tiempo que se ha mantenido la relación arrendaticia entre mi mandante y sus arrendadores, sea cual fuere el propietario o propietaria de la casa, el mismo cumplió de manera puntual con sus responsabilidades de pago, sin atrasarse ningún mes, y que por ello, para evitarse inconvenientes de carácter legal, el día 10-04-2007, acudió por ante este tribunal para solicitar la consignación de dos (2) mensualidades pendientes, (febrero y marzo), por cuanto los arrendadores no se las quisieron recibir por razones que hoy en día desconoce”, consignando la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,00), actualmente CUATROCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bsf. 400,00), que de acuerdo a lo señalado en el escrito de consignación y contestación de la demanda se corresponde al canon de arrendamiento de los meses de Febrero y Marzo de 2007 al señalar lo siguiente “PORQUE NO ES CIERTO que le adeudase a la demandante, ciudadana LEIDEN EVELY FLORES DE QUEVEDO, los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Febrero y Marzo del año 2007…, ….mi mandante y sus arrendadores, sea cual fuere el propietario o propietaria de la casa, el mismo cumplió de manera puntual con sus responsabilidades de pago, sin atrasarse ningún mes, y que por ello, para evitarse inconvenientes de carácter legal, el día 10-04-2007, acudió por ante este tribunal para solicitar la consignación de dos (2) mensualidades pendientes, (febrero y marzo), por cuanto los arrendadores no se las quisieron recibir por razones que hoy en día desconoce” (Negrillas del Tribunal). De una simple operación matemática, y de acuerdo al canon establecido en la cláusula tercera del contrato que es por un monto de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.200.000,oo) mensuales, dicho monto consignado equivale a dos (2) meses de canon de arrendamiento. Por su parte, la actora en su libelo de demanda señala que el arrendatario ciudadano EDDI DE JESÚS MUÑOZ RODRIGUEZ, ya identificado, “…y está insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento, el mes de febrero y marzo del 2007 en un saldo total de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,00).”. Observa este Juzgador que la parte demandada, realiza o presenta la solicitud de consignación el día 10 de abril del 2007 a los fines de depositar los meses comprendidos entre el día 28-01-2007 al 28-02-2007 y entre 28-02-2007 al 28-03-2007 por un monto de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,oo), y el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios señala: “Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.”, de lo cual se desprende que las consignaciones realizadas por el arrendatario no cumplieron a cabalidad con los extremos exigidos por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber, que el plazo para la consignación arrendaticia, debe efectuarse dentro de los quince (15) días continuos al vencimiento de la mensualidad, es decir, el arrendatario ante la negativa expresa o tácita del arrendador de no querer recibir la pensión de arrendamiento vencida, debe dentro de los quince días continuos al vencimiento de la mensualidad, acudir ante el Juzgado de Municipio competente para proceder a consignar el canon de arrendamiento, cosa que no sucede en la presente causa, ya que el arrendatario consigna dos (2) meses, y no consigna conforme lo expresa el mencionado artículo, dentro de los quince días continuos al vencimiento del mes, que en el presente caso debía consignar dentro de los quince días continuos al vencimiento del mes de febrero, es decir, que el arrendatario debía realizar la consignación del mes de Febrero por ante el Tribunal el día quince de marzo de 2007, y no realizar la consignación de dos meses (febrero y marzo) el día 10 de abril del 2007, ya que conforme lo señala y confiesa el mismo demandado, “…acudió por ante este tribunal para solicitar la consignación de dos (2) mensualidades pendientes, (febrero y marzo), por cuanto los arrendadores no se las quisieron recibir por razones que hoy en día desconoce…”, por lo que en consecuencia, al estar en conocimiento expresa o tácitamente del tal situación por parte del arrendador, y siendo una de la obligaciones del arrendatario la de pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos, es por lo que debió consignar el mes de febrero en los términos ya aquí señalados. Y ASI SE DECLARA.- OCTAVO: El efecto de las consignaciones es considerar al arrendatario en estado de solvencia de conformidad con lo establecido en el artículo 56 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario dicha presunción es iuris tamtum por lo que en el presente caso, ese efecto, fatalmente no se le puede otorgar a dichas consignaciones, por cuanto el arrendatario no consignó en el plazo indicado por la Ley para la consignación arrendaticia, que debe efectuarse dentro de los quince (15) días continuos al vencimiento de la mensualidad, ya que el arrendatario consignó su escrito en fecha 10 de abril de 2007, en consecuencia, de lo anteriormente analizado y por cuanto nada probó la parte demandada que lo favoreciera al respecto, a juicio de este juzgador trascurrieron más de los quince días señalados por la ley, con lo cual la consignación es extemporánea por retrasada. Por lo tanto queda demostrado a juicio de este sentenciador que no se cumplen con uno de los requisitos establecidos en el artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario ya aquí señalada, para declarar legítima la consignación realizada, y de esa manera la solvencia del arrendatario. Y ASÍ SE DECLARA.- NOVENO: Observa este Juzgador que la parte actora ciudadana LEIDEN EVELY FLORES DE QUEVEDO, asistida por el abogado TALICO VETANCOURT VERA, en el petitorio del libelo de demanda solicita la indemnización por daños y perjuicios. Al respecto observa este Juzgador que del análisis del libelo de la demanda y de las actas que cursan en el expediente, constató este Juzgador que efectivamente, el actor se limitó a solicitar de manera vaga e imprecisa una indemnización por daños y perjuicios sin determinar previamente la magnitud de dichos daños y la relación de causalidad entre los mismos. En efecto, en ninguna parte del libelo de la demanda el demandante detalla, especifica o discrimina cuales son esos daños y sus causas, lo cual repercute en violación al derecho a la defensa de la parte demandada, quien estará impedida de alegar, contradecir o ejercer medios probatorios a su favor, a los fines de enervar eficazmente la pretensión actora, lo cual tampoco se evidencia de la revisión del expediente. Por lo que debe declararse sin lugar tal pedimento Y ASI SE DECLARA.- DECIMO: Concluye entonces este sentenciador estableciendo, que la parte actora cumplió parcialmente con su correspondiente carga de demostrar los hechos constitutivos de su pretensión, en tanto y en cuanto a la declaratoria de resolución judicial del contrato de arrendamiento accionado, suscrito en fecha 20 de febrero de 2006, ante al Registro Inmobiliario del Municipio Sucre del Estado Mérida, con funciones Notariales, que quedó anotado bajo el N° 62, tomo 1, folios 192 al 195 de los libros respectivos, conforme la máxima romana “incumbit probatio qui dicit, no qui negat”, la cual se traduce en que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho. En efecto, probar es esencial al resultado de la litis, y en esta actividad es necesario el empleo de todos los medios que dispone la ley, para llevar al ánimo del juzgador la certeza o veracidad de la existencia del hecho alegado, es decir, la carga procesal que tienen las partes parte para llevar al proceso, por los medios y procedimientos permitidos por la ley, las razones que convenzan al juzgador de la certeza o veracidad de los hechos cuestionados; siendo menester traer a colación el criterio del distinguido procesalista colombiano, Jairo Parara Quijano , quien nos enseña que la carga de la prueba es una noción procesal que consiste en una regla de juicio, que le indica a las partes la auto-responsabilidad que tienen, para que los hechos que sirven de sustento de las normas jurídicas cuya aplicación reclaman, aparezcan demostrados y que, le indica al juez como debe fallar cuando no aparezcan probados tales hechos. Aplicando al caso de marras la citada posición doctrinal, se evidencia una vez trabada la litis, que la parte actora demostró la existencia de la obligación que alega incumplida por parte de la arrendataria, y los supuestos de hecho de la norma jurídica que invoca para de esta manera hacerse acreedora de las consecuencias que el artículo 1.167 del Código Civil contempla. Mientras que por otra parte, las probanzas aportadas a los autos por la parte demandada, resultan inidóneas a los fines de enervar la resolución judicial del contrato de arrendamiento accionado, derivada del incumplimiento en el pago del canon de arrendamiento en la forma convenida en la cláusula tercera del contrato, correspondiente a los meses que se afirman insolventes o no pagados en el libelo de la demanda; incumpliendo de esta manera con la carga que le impone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, de probar el hecho extintivo afirmado en su pertinente escrito de contestación de la demanda, por lo que es forzoso para este juzgador concluir la procedencia de la acción incoada Y ASI SE DECLARA.- DISPOSITIVA Por todos los razonamientos antes expuestos, este Juzgado del Municipio Sucre de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoara la ciudadana LEIDEN EVELY FLORES DE QUEVEDO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 3.766.455, licenciada en Educación, domiciliada en Lagunillas Municipio Sucre del Estado Mérida y hábil, asistida por el abogado TALICO VETANCOURT VERA, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V.-4.493.177 e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 82.132 y jurídicamente hábil, en contra de la ciudadana en contra del ciudadano EDDI DE JESÚS MUÑOZ RODRIGUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 8.036.313, domiciliado en Lagunillas, Municipio Sucre del Estado Mérida y hábil, representado por el abogado ROBIRO ANTONIO RANGEL TORRES, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la Cédula de Identidad N° 9.068.024, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 62.941, domiciliado en Lagunillas, Municipio Sucre del Estado Mérida, y jurídicamente hábil. SEGUNDO: RESUELTO el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes en fecha 20 de febrero de 2006, ante al Registro Inmobiliario del Municipio Sucre del Estado Mérida, con funciones Notariales, que quedó anotado bajo el N° 62, tomo 1, folios 192 al 195 de los libros respectivos, por lo que se condena a la parte demandada ciudadano EDDI DE JESÚS MUÑOZ RODRIGUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 8.036.313, domiciliado en Lagunillas, Municipio Sucre del Estado Mérida y hábil, representado por el abogado ROBIRO ANTONIO RANGEL TORRES, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la Cédula de Identidad N° 9.068.024, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 62.941, domiciliado en Lagunillas, Municipio Sucre del Estado Mérida, y jurídicamente hábil, a la entrega del inmueble consistente en la Planta Baja de la casa ubicada en la Avenida Bolívar Nº 88, de la población de Lagunillas, Municipio Sucre del Estado Mérida, totalmente desocupado, libre de bienes y personas. TERCERO: NO SE CONDENA por daños y perjuicios al demandado, porque el demandante no demostró en las actas del proceso los daños y perjuicios que hayan sido ocasionados por el arrendatario, por tanto no se condena a la compensación pecuniaria solicitada. CUARTO: Por cuanto la parte demandada no fue totalmente vencida en el presente juicio, no existe especial condenatoria en costas. QUINTO: Se ordena la notificación de las partes de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. Se acuerda librar las respectivas Boletas de Notificación. Líbrense boletas de conformidad con el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil, advirtiéndoles que una vez conste en autos la última notificación, empezará a correr el lapso para ejercer los recursos que estimen pertinentes contra esta decisión.Publíquese y déjese copia. Dada, firmada y sellada en la en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio Sucre de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en Lagunillas, en la ciudad de Lagunillas, a los Veintisiete (27) días del mes de Febrero del año dos mil ocho (2008). Años 197º de la Independencia y 148º de la Federación. JUEZ TITULAR DEL MUNICIPIO SUCRE ABG. VÍCTOR MANUEL BAPTISTA VÁSQUEZ EL SECRETARIO TITULAR ABOG. WILLIAM REINOZA ABREU En la misma fecha, siendo las dos y treinta de la tarde (2:30 p.m.), se publicó y registró la anterior decisión. EL SECRETARIO TITULAR ABOG. WILLIAM REINOZA ABREU Exp. N° 2007-399