TSJ Regiones - Decisión

LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA

198º y 149º

PARTE NARRATIVA

Al presente expediente se le dio entrada en esta alzada, tal como consta al folio 129, en virtud de la apelación formulada por el abogado en ejercicio MAURICIO JESÚS GONZÁLEZ QUINTANA, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 82.64 y titular de la cédula de identidad número 8.035.823, procediendo en su carácter de apoderado judicial de la parte actora EMPRESA GUAPADA C.A., sociedad mercantil domiciliada en la ciudad de Mérida, Estado Mérida, inscrita bajo el número 1.117, de fecha 20 de febrero de 1.974; siendo su última modificación por ante la misma oficina en fecha 15 de julio de 2.005, bajo el número 18, Tomo A-20; en contra de la sentencia emanada del Juzgado Primero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en fecha 6 de marzo de 2.008.
El presente juicio de resolución de contrato de arrendamiento y cobro de bolívares fue interpuesto por el abogado en ejercicio MAURICIO JESÚS GONZÁLEZ QUINTANA, antes identificado, actuando con el carácter de apoderado judicial de la EMPRESA GUAPADA C.A., también identificada, en contra del ciudadano JESÚS MANUEL ECHEVERIA venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 602.972, domiciliado en Mérida Estado Mérida y civilmente hábil.
En su escrito libelar la parte actora narró entre otros hechos los siguientes:
1) Que en fecha 27 de mayo de 1.985, su representada suscribió un contrato de arrendamiento por vía privada con el ciudadano JESÚS MANUEL ECHEVERRIA, sobre un local comercial de su propiedad, distinguido con el número 2 del edificio “F” que forma parte del Conjunto Residencial La Floresta, ubicado en la Pedregosa Baja, Parroquia Juan Rodríguez Suárez, Municipio Libertador del Estado Mérida.
2) Que el canon de arrendamiento inicialmente establecido fue por la cantidad de DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.000,oo), aumentando con el transcurso de los años en la cantidad de NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 90.000,oo) mensuales, a partir del mes de febrero de 2.006.
3) Que el arrendatario se obligó a pagar por mensualidades anticipadas dentro de los primeros cinco (05) días de cada mes.
4) Que el plazo fijo de vigencia del contrato fue de un (1) año, contado desde el 15 de junio de 1.985, renovándose por periodos iguales y consecutivos, de acuerdo a lo estipulado por las partes en la cláusula sexta.
5) Que en fecha 18 de abril de 2.006, su representada notificó al arrendatario por medio de telegrama su voluntad de no renovar dicho contrato, por lo que a partir del 15 de junio de 2.006, podía hacer uso de la prórroga legal a la que tiene derecho aplicándose el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
6) Que el arrendatario, no ha cumplido con su obligación de pagar, dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, adeudando para la fecha cuatro (04) mensualidades que corresponden a los meses de marzo, abril, mayo y junio de 2.007, cada uno por la cantidad de NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 90.000,oo) para un total de TRESCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 360.000,oo).
7) Que en virtud a que el demandado no ha dado cumplimiento con el artículo 51 y por ende al artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, demandó por resolución de contrato de conformidad con lo dispuesto por el artículo 1.167 del Código Civil, por cuanto se trata de un contrato de arrendamiento a tiempo fijo o determinado.
8) Que en consecuencia el demandado conviniera o en su defecto se condene en lo siguiente:
• En devolver el inmueble objeto de dicho contrato, sin plazo alguno, completamente desocupado de bienes y personas.
• En pagar los cánones adeudados más los respectivos intereses y las costas del procedimiento, reservándose el derecho a demandar los posibles daños y perjuicios que se hayan podido acarrear.

9) Solicitó medida de secuestro sobre el inmueble objeto de arrendamiento, y se le nombre secuestrataria por ser propietaria.
10) Estimó la demanda en la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 360.000,oo)
11) Solicitó que en cuanto a la citación del demandado se practique en la misma dirección del inmueble arrendado, así mismo incorporó su domicilio procesal.

Consta del folio 3 al 9 anexos documentales que acompañan el escrito libelar consignado.
Se infiere del folio 27 al 32, escrito de contestación de la demanda suscrito por la abogada en ejercicio MERCEDES RAMONA CARMONA, inscrita en el Inpreabogado bajo el número 78.063 y titular de la cédula de identidad número 4.196.423, en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, ciudadano JESÚS MANUEL ECHEVERRIA ARAQUE, mediante el cual entre otros hechos fueron argumentados los siguientes:
A) Negó, rechazó y contradijo tanto los hechos como en el derecho la demanda incoada por ser falsa, temeraria y desmedida.
B) Que tal como lo expresa la cláusula décima novena, no se ha procedido a la firma de ningún otro contrato de arrendamiento.
C) Que el contrato de arrendamiento se convirtió en indeterminado por haber operado la tácita reconducción, desde el 16 de junio de 1.986, fecha efectiva de expiración del término contractual de un (1) año fijo.
D) Que la cláusula sexta del contrato en cuestión es sui generi, ineficaz e inaplicable al presente contrato de arrendamiento; transcribió los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil y artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
E) Que su mandante se ha mantenido como arrendatario en el mencionado inmueble por espacio de veintidós (22) años.
F) Que la parte actora no hizo oposición a la circunstancia contractual, ni avisó de su voluntad como arrendadora de no renovar el contrato de arrendamiento.
G) Que en el caso en cuestión operó tanto de hecho como en derecho la tácita reconducción, siendo convalidada ésta última por parte de la arrendadora con su conducta omisiva.
H) Que el contrato objeto de controversia pasó a ser indeterminado respecto al término de su duración o expiración.
I) Que si se determina que el mencionado contrato es indeterminado, el basamento jurídico que sustenta la demanda incoada, debe ser considerado improcedente y sin lugar ya que no puede aplicarse medida cautelar a los contratos a tiempo indeterminado, que en tal caso el procedimiento aplicable sería el del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
J) Que hay una ambigüedad entre el contrato de arrendamiento y la desmedida pretensión de la actora.
K) Solicitó que la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento sea determinada en el capítulo previo a la dispositiva.
L) Que el telegrama de fecha dieciocho (18) de abril de 2.006, remitido por la parte actora, fue recibido por su mandante en fecha veinte (20) de abril de 2.006.
M) Que la parte actora invocó erróneamente el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que el telegrama no reunió los requisitos exigidos contractualmente para ser tenido y valorado en su justo valor y finalidad como medio útil y eficaz; como un desahucio de Ley interpartes.
N) Que el inmueble objeto de arrendamiento es un local comercial y que además el telegrama en referencia no contempla en su texto, el derecho de preferencia ofertiva según lo dispone el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
O) Que el artículo 1.375 del Código Civil y el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, ambos le dan valor de instrumento privado, al cual le es aplicable las reglas que establece el propio Código de Procedimiento Civil, respecto a su tacha o reconocimiento.
P) Que desconoce el alcance jurídico del telegrama de fecha 18 de diciembre de 2.006, como desahucio de Ley contractual interpartes, ya que la actora pretende traerlo como si fuese un instrumento público o revestirlo del carácter de carta misiva, siendo un instrumento privado.
Q) Que el telegrama remitido viola los derechos que le asisten a su mandante al no ser éste, el medio idóneo para dar por terminada la relación arrendaticia vigente. Que el actor en su escrito libelar además de señalar que el contrato en referencia es determinado, fijo y que su mandante le adeuda cuatro (4) meses por concepto de los cánones insolutos, correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo y junio de 2.007, en ningún momento alegó que el referido contrato de arrendamiento se encontraba en prórroga legal, porque su representada no revocó el contrato para con su mandante.
R) Que si el actor está demandando el cobro de los cánones de arrendamiento insolutos correspondientes a cuatro (4) meses, entonces la acción que le correspondía intentar debió ser el cumplimiento de prórroga legal.
S) Que del contenido de los recibos de pago expedidos por la actora, se evidencia la inexistencia de la mencionada prórroga legal.
T) Que no existe concordancia entre la fecha alegada por la parte actora de la supuesta prórroga legal, vale decir en fecha quince (15) de junio de 2.006, cuando de los recibos de pago emitidos en diversas fechas 22 de mayo de 2.006, 9 de agosto de 2.006 y 23 de septiembre de 2.006, la empresa actora ya consideraba de manera unilateral que su mandante estuviere en prórroga legal.
U) Que existe una contradicción por parte de la actora entre lo alegado por ella y lo expresado en los recibos emitidos, todo lo cual produce una ambigüedad jurídica.
V) Que su mandante no puede ser considerado en estado de prórroga legal, ya que todos y cada uno de los pagos que ha efectuado a la actora durante el año 2.006 y lo que transcurrió en el año 2.007, los ha realizado como pago de los cánones de arrendamiento respecto a las mensualidades transcurridas en estos dos últimos años; por lo que desconoció y rechazó el alcance jurídico de dicha prórroga.
W) Negó, rechazó y contradijo que su mandante haya dejado de cumplir con su obligación de pagar los cánones correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo y junio, por cuanto en fecha trece (13) de julio de 2.007, fecha en que la actora produjo su demanda, su mandante nada adeudaba en virtud de haber realizado las consignaciones correspondientes por ante el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en fecha veintidós (22) de junio de 2.007. Acotó que la empresa demandante fue debidamente notificada de tal consignación en fecha trece (13) de julio de 2.007 según se evidencia del mencionado expediente de consignaciones, signado con el número 288. Que no es posible demandarse el cobro de cánones de arrendamiento cuando los mismos no se adeudan.
X) Que con relación a la extemporaneidad de la consignación, es falso que su mandante, no la haya hecho en forma legal y oportuna, ya que realizó varias gestiones siendo negativas, optando por remitir un telegrama a la actora para fijar el pago efectivo de los meses de marzo, abril, mayo y junio de 2.007, telegrama éste recibido en fecha diecinueve (19) de junio de 2.007. Acotó el estado de solvencia de su mandante, destacando que el pago de los respectivos cánones se hacia de manera bimensual, trimestral, cada cinco meses, semestral y hasta nueve meses, forma de pago que fue implementada por las partes y se ha mantenido por los veintidós (22) años de vigencia del contrato y nunca fue objetada por la parte actora, operando lo que conocemos como el principio de la autonomía de la voluntad de las partes, materializándose así un interpartes, que por lo tanto no existe la extemporaneidad alegada por la actora. Por todo ello consignó sentencia definitiva, emanada del Juzgado de los Municipios Silva, Monseñor Iturriza y Palmasola de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, del expediente signado con el número 161-2.003, producida en fecha 03 de marzo de 2.004.
Y) Acompañó los recibos de pago correspondientes a los cánones de arrendamiento de los años 2.003, 2.004, 2.005, 2.006 y 2.007. Acotó que hoy día el representante legal de la empresa no puede invocar mora, respecto de los meses al pago de cuatro (4) mensualidades, menos aún puede alegar extemporaneidad respecto a la consignación efectuada ya que la misma fue legal de acuerdo con el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Solicitó declarar sin lugar la demanda incoada, en virtud a que la misma no tiene asidero legal por tratarse de un contrato indeterminado en el tiempo, que no existe estado de insolvencia respecto al pago de los cánones de arrendamiento ni existe extemporaneidad en la consignación, ya que su mandante ya había consignado válida y legalmente los meses demandados. Solicitó así mismo que se declare sin lugar el petitorio pedido por la parte actora, es decir, la medida de secuestro, la devolución de inmueble, los cánones de arrendamiento, los intereses, los posibles daños y perjuicios que se hayan podido acarrear y las costas del procedimiento; ya que la medida preventiva de secuestro no es procedente motivado a la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento que es indeterminado en el tiempo. Que lo legal era solicitar la medida de desalojo ya que el contrato está vigente y no se encuentra en prórroga legal. Solicitó el pago de costas y costos en cuanto a derecho se requiere a la parte actora. Indicó su domicilio procesal.

Obra del folio 96 al 99 escrito de pruebas promovidas por la parte actora, consta que las mismas fueron admitidas tal y como se infiere al folio 95.
De igual manera al folio 106 corre escrito de pruebas producidas por la parte demandada las cuales fueron admitidas tal y como se desprende al folio 105.
Riela del folio 108 al 120 decisión emitida por el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de ésta Circunscripción Judicial, la cual fue apelada tal y como lo refiere el folio 125, se evidencia que la misma fue oída en ambos efectos tal y como consta al vuelto del folio 127.

El Tribunal para decidir hace previamente las siguientes consideraciones:

PARTE MOTIVA

PRIMERA: THEMA DECIDENDUM. El juicio por resolución de contrato de arrendamiento y cobro de bolívares, fue interpuesto por el abogado MAURICIO JESÚS GONZÁLEZ QUINTANA, procediendo en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante EMPRESA “GUAPADA C.A”., en contra del ciudadano JESÚS MANUEL ECHEVERRÍA. El Tribunal luego de haber analizado las alegaciones ut supra indicadas por la parte actora, así como las argumentaciones explanadas y producidas por la parte demandada, le corresponde pronunciarse sobre lo siguiente: La procedencia o no de los puntos previos relativos a la
tácita reconducciòn, así como a la naturaleza jurídica de la acción intentada a los fines de determinar si el aludido contrato de arrendamiento efectivamente fue estipulado a tiempo determinado o si por el contrario es un contrato a tiempo indeterminado, así mismo determinar si hubo o no incumplimiento de pago de los cánones correspondientes a marzo, abril, mayo y junio de 2.007. Así quedó trabada la litis.

SEGUNDA: PRIMER PUNTO PREVIO A LA SENTENCIA DEL MÉRITO:

DE LA TÁCITA RECONDUCCIÓN: La parte actora alega que el plazo fijo de vigencia del contrato fue de un (1) año, contado desde el 15 de junio de 1.985, renovándose por periodos iguales y consecutivos, de acuerdo a lo estipulado por las partes en la cláusula sexta, sin embargo, dicha cláusula no establece la prórroga automática o sucesiva, sino que se limita a prohibir la tácita reconducción.
Ahora bien, la tácita reconducción está establecida por la Ley y al ser un derecho que legalmente le corresponde al arrendatario no puede relajarse por convenio entre las partes, ya que la cláusula que indica que no se puede alegar la tácita reconducción no puede operar contra el arrendatario, que por imperio del artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece “…Los derechos que la presente ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciable. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos…”, toda vez que los derechos de dicha Ley que puedan beneficiar o proteger a los arrendatarios debe entenderse nula cuando implique renuncia, disminución o menoscabo de dichos derechos. Este dispositivo legal deja claramente estipulado el llamado ORDEN PÚBLICO INQUILINARIO, entendido éste como el conjunto de normas de cumplimiento obligatorio cuyo objeto es tutelar un interés o beneficio que la ley concede, que representan la expresión del equilibrio en la sociedad y fundamentado en la necesidad de resguardo y protección de los derechos de los arrendatarios.

Por otra parte, se cumplieron más de veintitrés (23) años de duración del contrato de arrendamiento, al respecto el artículo 1.580 del Código Civil, establece lo siguiente:

“Artículo 1580.-Los inmuebles no pueden arrendarse por más de quince años. Los arrendamientos celebrados por más de aquel tiempo se limitan a los quince años. Toda estipulación contraria es de ningún efecto……..”

Así lo interpretó la anterior Corte Suprema de Justicia, Sala Político Administrativa, en sentencia de fecha 14 de agosto de 1.991, con Ponencia del Magistrado Hildegard Rondón de Sanso, cuya decisión en forma muy resumida se transcribe:

”…….Las partes han estado de acuerdo a todo lo largo del procedimiento en la fecha de inició del contrato, cuyo tiempo excedía del establecido en el citado artículo 1580, en consecuencia, la última prorroga en la cual se basa el inquilino no podía haberse producido, sino que la situación paso a ser la regulada en el artículo 1600 del Código Civil, que contempla la llamada tácita reconducción que queda regulada como un arrendamiento a tiempo indeterminado……”

Todo esto indica, que el contrato de arrendamiento según lo establecido en el artículo 1.580 de la norma in-comento y la jurisprudencia antes citada, tuvo una duración de quince (15) años, desde el 01 de marzo de 1.987, hasta el 01 de marzo de 2.002, pasando el contrato a ser a tiempo indeterminado, operando la tácita reconducción de conformidad con lo establecido en el artículo 1.600 del Código Civil, que establece:

“Artículo 1.600. Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presuma renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”

En tal sentido, el contrato de arrendamiento objeto de esta pretensión, para la fecha de interposición de la presente demanda, sólo le son aplicables las normas especiales atinentes a los inmuebles arrendados bajo contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado.

Para determinar con precisión si el referido contrato es prorrogable o renovable por periodos iguales y consecutivos, el Tribunal observa que la cláusula quinta establece que el plazo de duración del contrato es de un (1) año, contado a partir de la fecha del contrato y la cláusula sexta se refiere a que el arrendatario no puede alegar la tácita reconducción.
La institución jurídica de la tácita reconducción, se encuentra prevista en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, disposiciones que no fueron derogadas por el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. El destacado autor venezolano JOSÉ LUÍS VARELA, en la segunda edición de su valiosa obra “Análisis de la nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”, páginas 140, 141 y 142 expresó lo siguiente:

“La primera institución que es necesario analizar es la TÁCITA RECONDUCCIÓN; esta supone la existencia de un contrato escrito, en el cual se ha fijado el tiempo de duración y éste tiempo o su prórroga convencional ha expirado, así como ha expirado también el lapso de prórroga legal, quedando el arrendatario en ocupación del inmueble y dejándolo el arrendador en posesión del mismo; en cuyo caso el arrendamiento se presume que continúa bajo las mismas condiciones, excepto al tiempo de duración, el cual se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo (Art. 1615 C. C, se mantiene derogado por artículo 34 del D. L. A .I.); y, excepto también, del monto de canon que puede ser objeto de un procedimiento regulatorio o de un acuerdo entre las partes en los inmuebles exentos de regulación (…).
La tácita reconducción tiene fundamento legal en los siguientes dispositivos:
Artículo 1.600 del Código Civil: “Si la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”.
Artículo 1.614 del Código Civil: “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero respecto al tiempo, se procederá como los que hacen tiempo determinado.”.
La doctrina y la jurisprudencia patria pareciera unificar los términos renovación y reconducción para tratarlos indiferentemente bajo el concepto de tácita reconducción, a pesar de existir diferencias entre ambas nociones. Pero indistintamente de las precisiones técnicas entre los citados términos, su efecto último y común es el de que el contrato a término fijo vencido se regule por las disposiciones referentes a los contratos a tiempo indeterminado (Arts. 1.626, 1.627 C. C; en caso de previos rústicos: Art. 1.615 del C. C; en caso de alquiler de inmuebles urbanos y suburbanos Art. 34 D.L.A.I.); lo cual tiene lugar cuando se dan los siguientes supuestos:
a.- La existencia de un contrato a término fijo el cual está vencido.
b.- Que el arrendatario continúe ocupando el inmueble después de vencido el término del contrato y después de vencido el lapso de prórroga legal si es que el arrendatario se ha beneficiado de ella (Art. 38 D.L.A.I.).
c.- Que el arrendador, por su voluntad tácita, deje al arrendatario en posesión de la cosa arrendada, lo cual supone que no haga o haya hecho manifestación contraria a esta circunstancia.
Señala el artículo 1.599 de Código Civil: “Si el arrendatario se ha hechos por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio.”, a lo que habría que agregar que el contrato realmente concluye, conforme a la nueva normativa inquilinaria, el día que vence la prórroga legal correspondiente si el arrendatario ha hecho uso de ella (Art. 38 D.L.A.I.), p. ej.: una cláusula que disponga “La duración de este contrato es de un año contado a partir del 01-02-2000”. En este caso las partes han establecido su libre voluntad de poner fin al contrato en una fecha determinada, por lo que sería en este caso el desahucio inútil e innecesario, pues según el artículo 1.268, ejusdem, el deudor se constituye en mora con el sólo vencimiento del término; ésta es la regla conocida como “el día interpela por el hombre”, recogida igualmente en el artículo 1.599, ejusdem.”.

En el caso bajo examen, se observa que el contrato de arrendamiento se suscribió en fecha 27 de mayo de 1.985, (contrato el cual se haría efectivo a partir del día 15 de junio de 1.985), si bien es cierto que el mismo debió concluir en fecha 15 de junio de 1.986, en virtud de haberse estipulado a término fijo de un (1) año, no es menos cierto el mismo se fue prorrogando paulatinamente, produciendo sin lugar a dudas y a todas luces una evidente tácita reconducción que traduce un derecho legalmente constituido para el arrendatario la tácita reconducción que está establecida por la Ley y al ser un derecho que legalmente le corresponde al arrendatario no puede relajarse por convenio entre las partes, ya que la cláusula que indica que no se puede alegar la tácita reconducción, como antes se indicó, no puede obrar contra el arrendatario, pues por imperio del artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los derechos que puedan beneficiar o proteger a los arrendatarios debe entenderse nula cuando implique renuncia, disminución o menoscabo de dichos derechos.
En tal sentido resulta concluyente, determinar que efectivamente en el caso en referencia existió la mencionada tácita reconducción, por lo cual, el mencionado punto previo debe prosperar y así debe decidirse.

TERCERA: SEGUNDO PUNTO PREVIO A LA SENTENCIA AL MÉRITO: DE LA NATURALEZA JURIDICA DE LA ACCIÓN INCOADA:

1.- DEL DESALOJO: A los fines de analizar la situación aquí planteada, se requiere determinar desde el punto de vista jurídico, la diferenciación entre la acción judicial de desalojo y la de resolución.
En efecto, el procedimiento por Desalojo se inicia de conformidad con el procedimiento breve, contemplado en el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, que señala:

“Se sustanciarán y sentenciarán por el procedimiento breve las demandas cuyo valor principal no exceda de quince mil bolívares; así como también la desocupación de inmuebles en los casos a que se refiere el Artículo 1.615 del Código Civil, a menos que su aplicación quede excluida por ley especial. Se tramitarán también por el procedimiento breve aquellas demandas que se indiquen en leyes especiales”.

Asimismo, el artículo 1.615 del Código Civil, estipula:

“Los contratos verbales o por escrito sobre alquiler de casas y demás edificios en que no se hubiere determinado el tiempo de duración, puede deshacerse libremente por cualquiera de las partes, concediéndose al inquilino noventa días para la desocupación (…) No se concederán al inquilino los plazos de que trata este artículo en caso de que no esté solvente por alquileres,…”.

El juicio de desocupación, como correctamente asevera el Dr. Martínez Riviello, supone teóricamente la resolución previa del contrato de arrendamiento que unía a inquilino y a arrendador, con la sola voluntad de éste, según lo pautado en el artículo 1.615 del Código Civil, por lo cual “El desalojo es el único camino procesal para obtener la devolución de un bien inmueble dado en arrendamiento a tiempo indeterminado...”. La doctrina antes citada resuelve que el juicio de desalojo supone una resolución del contrato en forma unilateral por parte del arrendador, como excepción al principio de intangibilidad de los contratos consagrado en el artículo 1.159 del Código Civil, siendo la intención del legislador concederle a este último un remedio judicial tendiente a garantizarle la recuperación del bien arrendado, luego, a partir de la manifestación del arrendador en prescindir en la continuación del contrato, se resuelve el vínculo jurídico entre arrendador y arrendatario, siendo pertinente el ejercicio de las acciones establecidas en leyes especiales (acción de desalojo establecida en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), a los fines de obtener la devolución del bien, en este orden, al operar la hipótesis señalada no cabe acción de cumplimiento o resolución conforme al artículo 1.167 del Código Civil. No debe confundirse la devolución del bien por vía de desalojo, con el cumplimiento de la obligación de devolver el bien arrendado a la expiración del término, en los contratos celebrados a tiempo determinado, regulado por el Código Civil, ya que en la primera, queda resuelto el vínculo jurídico de manera unilateral.

2.- DE LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y SU DIFERENCIA CON EL DESALOJO:
En los contratos de arrendamientos a tiempo determinado no puede tener aplicación el artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, es decir, el juicio o acción de desalojo, pero si su procedimiento breve, es común para cualquier acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, independientemente de su cuantía.
Una de las diferencias entre la acción de desalojo y la acción de resolución de contrato de arrendamiento es precisamente respecto a la falta de pago de alquiler, mientras que la acción de desalojo el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, requiere que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas siempre que sea un contrato a tiempo indeterminado; mientras que la resolución de contrato por tiempo determinado, en todo caso, procederá por la falta de pago de la pensión arrendaticia con tiempo mayor a los 15 días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad (Art. 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios). Así las cosas, del análisis realizado en el presente procedimiento, se evidencia que el actor equivocó la acción debiendo demandar el desalojo y no la resolución del contrato de arrendamiento.
De la misma manera, el Juez, como garante de la legalidad y, a los fines de dictar sentencias ajustadas a derecho, debe velar por la integridad del proceso y por la efectividad de sus decisiones, sin equívocos o ambigüedades, teniendo la justicia como principal objetivo.
El tratadista GILBERTO GUERRERO QUINTERO, al interpretar el artículo 34 del vigente Decreto Inmobiliario, sostiene que “…El contrato a tiempo indeterminado no puede ser objeto de resolución por incumplimiento, cuando se trata de cualesquiera de las causales establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios…” (GUERRERO QUINTERO, Gilberto – TRATADO DE DERECHO ARRENDATICIO INMOBILIARIO- VOLUMEN I – pág. 184.).

Por su parte, el Dr. HERMES HARTIN ha dicho de manera categórica que cuando se trata de arrendamiento determinado, existen la acción de cumplimiento y la acción de resolución y la posibilidad de acumularlas; pero, en el contrato a tiempo indeterminado por falta de pago, no existe la posibilidad de resolución de contrato, sino, la acción de cumplimiento o la acción de desalojo por vía judicial, o lo que es lo mismo no existe en el mundo jurídico ninguna “Acción de Resolución de Contrato Verbal” que se fundamente en una de las causales típicas de desalojo; o es resolución de contrato de arrendamiento por tiempo determinado con basamento en el artículo 1.167 del Código Civil o es una acción de desalojo con fundamento en una de las causales taxativas previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios… (Curso de Derecho Inquilinario-Ponencias-UCAV, 2000). De lo expuesto, podemos deducir, que existe una clara diferencia entre las acciones por resolución de contrato de arrendamiento a tiempo determinado, las cuales tienen su fundamento en el artículo 1.167 del Código Civil y las acciones de desalojo, taxativamente tipificadas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
La primera de ellas tiene su basamento en el derecho común y es aplicable a cualquier tipo de convención o contrato bilateral, donde se demande el incumplimiento de uno de los contratantes. Por el contrario, la acción de desalojo es una pretensión típica del derecho especial inquilinario, y, por tanto, no es dable al accionante recurrir indiscriminadamente y a su libre criterio a la acción que él crea aplicable, sino que necesariamente debe incoar, tipificar y calificar su acción conforme a la legislación especial que rige la materia.

En decisiones de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, a cuyo efecto cabe citar la sentencia número 3084 del 14/10/2005, donde la Sala consideró que no le era dable al Tribunal que conocía del caso modificar la pretensión de la demandante y modificar la calificación jurídica de la demanda de desalojo por resolución, en los términos que se transcriben a continuación:

“...la demandante insistió, en esta alzada, que la modificación en la calificación jurídica de la demanda (desalojo por resolución de contrato), que la segunda instancia del juicio principal hizo con el propósito de condenarla a la entrega del inmueble objeto de arrendamiento, vulneró sus derechos a la defensa y al debido proceso, ya que el Tribunal tenía que atenerse a lo que fue alegado por el actor, so pena de violación al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.
Al respecto, la Sala observa que el Juez, en tanto que ordenador y rector del proceso, tiene como límite de actuación y juzgamiento lo que hubiere sido alegado y probado en autos, sin que pueda incurrir, cuando falla, en abierta modificación de las pretensiones o defensas que hayan sido opuestas por las partes para convertirlas en algo totalmente distinto, pues ello lesiona el derecho a la igualdad procesal de ambas partes y atenta contra el fundamental principio de seguridad jurídica.
En efecto, una vez que queda trabada la litis, debe existir certeza de los hechos y derechos que el demandante esgrimió y exigió, así como de las defensas que el demandado opuso. No puede el sentenciador, en la decisión, modificar la calificación jurídica de la pretensión o de la defensa que se expuso respecto de los hechos que se imputaron, pues contra ese juzgamiento, que se aparta de las actas procesales, tal como ocurrió en el caso de autos con el Tribunal de alzada, la parte que se ve afectada no puede defenderse.
Esta idea básica deriva de la interpretación del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil que dispone:
‘Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia.
En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.”

Tal confusión de la actora, al referirse a la resolución del contrato de arrendamiento, provocó un error y una imprecisión de la parte demandante, ya que erróneamente se trata, según lo indica la accionante en su escrito libelar, de un contrato a tiempo determinado o plazo fijo de vigencia del contrato fue de un (1) año, contado desde el 15 de junio de 1.985, por lo que la accionante debió haber demandado por desalojo y no por resolución de contrato como erróneamente lo hizo, por lo que la referida acción intentada no puede prosperar y así debe decidirse.

PARTE DISPOSITIVA

En mérito a las consideraciones que anteceden, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, procediendo en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO: Sin lugar la apelación interpuesta por el abogado en ejercicio MAURICIO JESÚS GONZÁLEZ QUINTANA, en su condición de apoderado judicial de la empresa “GUAPADA C.A.”, en contra de la sentencia dictada por el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en fecha 6 de marzo de 2.008.

SEGUNDO: Sin lugar la demanda que por resolución de contrato de arrendamiento y cobro de bolívares fue interpuesta por el abogado en ejercicio MAURICIO JESÚS GONZÁLEZ QUINTANA, actuando con el carácter de apoderado judicial de la EMPRESA GUAPADA C.A., en contra del ciudadano JESÚS MANUEL ECHEVERRÍA.

TERCERO: Se confirma en todas y cada una de sus partes la decisión proferida por el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en fecha 6 de marzo de 2.008.

CUARTO: Se condena en costas del juicio a la parte demandante de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida en este juicio y de igual manera se le condena en las costas de la alzada en orden a la previsión legal contenida en el artículo 281 eiusdem.

QUINTO: Una vez que quede firme la presente decisión, debe remitirse el presente expediente al Juzgado de la causa.

SEXTO: Por cuanto la decisión sale fuera del lapso legal se acuerda la notificación de las partes, para evitar la trasgresión de la norma constitucional que garantiza el derecho a la defensa y la garantía del debido proceso de las partes, previstos en el encabezamiento y numeral 1º del artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y cumplir asimismo con la igualdad procesal de las partes prevista en el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil. Líbrense las correspondientes boletas de notificación.

NOTIFÍQUESE, PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA.

BÁJESE EL EXPEDIENTE EN SU OPORTUNIDAD PROCESAL AL TRIBUNAL DE ORIGEN.

DADA, FIRMADA Y SELLADA EN LA SALA DE DESPACHO DEL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA. Mérida, cinco de junio de dos mil ocho.
EL JUEZ TITULAR,

ALBIO CONTRERAS ZAMBRANO

LA SECRETARIA TITULAR,

SULAY QUINTERO QUINTERO

En la misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo las dos de la tarde. Conste.

LA SECRETARIA TITULAR,

SULAY QUINTERO QUINTERO

Exp. Nº 09457.

ACZ/SQQ/jvm.