TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE EL
JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS CAMPO ELÍAS Y ARICAGUA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MERIDA

EXPEDIENTE Nro. 2.576.-

SENTENCIA DEFINITIVA
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES

DEMANDANTE: Abogados en Ejercicio CARMEN GOMEZ COLINA y JOSE ADRIAN GOMEZ COLINA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. V-10.133.595 y V-8.182.646, en su orden, con domicilio procesal Conjunto residencial El Rodeo, Torre “C”, piso 7, apartamento 7-1 Mérida Estado Mérida y civilmente hábiles, actuando en nombre y representación del ciudadano EDILIO JOSE PEÑA BASTARDO, venezolano, mayor de edad, titular de la Cedula de Identidad N° V- 4.213.298, de este domicilio y hábil.-----------------------------------------------------------------

DEMANDADO: ROBERT JOSE MUÑOZ FIGUERA, venezolano, mayor de edad, titular de la Cedula de Identidad N° V-9.880.607, domicilio en el Conjunto Residencial Alto Ejido, segunda etapa, torre 12, apartamento 3-3, Manzano Bajo, Parroquia Montalbán, Municipio Campo Elías del estado Mérida y civilmente hábil, representado por el abogado en Ejercicio ALVARO JAVIER CHACON CADENAS, titular de la Cédula de Identidad No. V- 10712.904, inscrito en el Inpreabogado bajo el N°. 62.524, con domicilio procesal en el Centro Comercial Mamaicha, Avenida 5, esquina calle 25, Piso 1, Oficina 1-6, Mérida Estado Mérida y jurídicamente hábil.------------------------------------------------------------------

MOTIVO: DESALOJO ---------------------------------------------------------

NARRATIVA

En cumplimiento al artículo 243 ordinal 03 de la Norma Adjetiva, el Tribunal vista la causa y utilizando así una síntesis clara, precisa y lacónica para un mejor entendimiento y prescindiendo así de formalismos que desvían el verdadero sentido de hacer valer la Justicia:

LIBELO DE LA DEMANDA

Se da inició al presente juicio mediante admisión formal del libelo de demanda por DESALOJO, incoada por el ciudadano EDILIO JOSÉ PEÑA BASTARDO, asistido por los Abogados en Ejercicio CARMEN GOMEZ COLINA y JOSÉ ADRIAN GÓMEZ COLINA, contra el ciudadano ROBERT JOSÉ MUÑOZ FIGUERA, todos plenamente identificados en autos. Señala la parte demandante en su Libelo, que es propietario de un inmueble, (apartamento) ubicado en el conjunto Residencial Alto Ejido 2da. Etapa Torre 12, Apartamento 3-3 Manzano Bajo Parroquia Montalbán-Jurisdicción del Municipio Campo Elías del Estado Mérida, el demandante en su demanda expone: Que en fecha en fecha 22 de diciembre de 2006, suscribió un contrato de arrendamiento, por ante La Notaría Publica Segunda de Mérida, Anotado bajo el No 41, tomo 128, con el ciudadano ROBERT JOSÉ MUÑOZ FIGUERA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad, No V- 9.880.607 de este domicilio y hábil, que dicha relación arrendaticia era por el lapso de seis (6) meses, que el demandado violo los estipulado en la Cláusula Tercera del mencionado contrato, y que riela a los autos en los folios (04 y vto y 05). Continúa, que en el último contrato se estableció un canon de Bs. CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000 ), posteriormente en el mes de junio de 2007, por acuerdo entre ambas partes este se incrementó en BOLIVARES QUINIENTOS MIL (Bs. 500.000, oo) hoy QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 500,00), continúa, la parte actora, que una vez llegado el termino establecido en el ultimo contrato se le emitió una comunicación en fecha 5 de junio de 2007, donde se le participaba la fecha del vencimiento del último contrato, y si el demandado tenia interés en renovar este y no se obtuvo ninguna respuesta, por parte del arrendador ciudadano ROBERT JOSÉ MUÑOZ FIGUERA, la parte actora describe que posteriormente se hizo una Notificación Judicial, a través del este Tribunal de los Municipios Campo Elías y Aricagua de la Circunscripción Judicial del estado Mérida, en fecha según consta en la solicitud No 2673, notificación esta que no acató, sigue exponiendo, la relación arrendaticia continúo, pasando la misma, de un contrato a tiempo determinado a un contrato a tiempo indeterminado. Continúa señalando, que necesita el inmueble objeto de esta controversia motivado a que su legítima hija ciudadana KIRA ALEXANDRA PEÑA MOTA, anexo "D" reside en la ciudad de Caracas Distrito Metropolitano y por razones de trabajo fue traslada a la ciudad de Mérida, con su hija la niña (se omite el nombre, en resguardo y protección de la niña y en cumplimiento con lo que al respecto señala la Ley Especial), y que por lo tanto, no tiene vivienda en esta ciudad debido a los costos de alquileres y el déficit de las mismas, por la que actualmente atraviesa esta ciudad de Mérida y el Municipio Campo Elías del Estado Mérida. Alega, que por todo lo antes expuesto, es que demanda como formalmente lo hace, al ciudadano ROBERT JOSÉ MUÑOZ FIGUERA, por la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado. De conformidad con el artículo 34 ordinal “B” de de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y solicita la entrega del inmueble dado en arrendamiento, así como al pagos de las costas y costos que se produzcan como consecuencia de la presente acción. Por auto de fecha de fecha dos (02) de Abril de dos mil ocho (2008, se admite la presente demanda, emplazándose al demandado para que comparezca en el segundo (2do.) día de despacho siguiente al que conste en autos su citación a dar contestación a la demanda.

CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA
Por su parte el demandado de autos, en fecha catorce (14) de Abril de Dos Mil ocho (2008), debidamente representado por el abogado ALVARO JAVIER CHACÓN CADENAS, plenamente identificado, da contestación a la demanda en los siguientes términos: Primero: Señala que el demandante al demandar desalojo, lo debe hacer basado en las causales que taxativamente establece la Ley Especial de Arrendamientos Inmobiliarios para tal fin, no puede hacerlo demandando violación de las cláusulas contractuales o por incumplimiento de las notificaciones efectuadas, (transcribiendo íntegramente las causales referidas en el artículo 34 de la mencionada ley) púes dichos supuestos no están previstos en la referida norma. Segundo: Señala que es falso que el contrato a tiempo determinado se haya convertido a tiempo indeterminado, por las siguientes razones: Primeramente efectivamente el 22 de diciembre de 2006, se suscribió contrato de arrendamiento con el ciudadano ROBERT JOSÉ MUÑOZ FIGUERA y su persona, pero, no era el primer contrato suscrito entre ellos, sino que era el sexto contrato, de los cuales cinco (5) tienen un término de seis (6) meses fijos y el seto (6to.) de un (1) año fijo (anexa en autos los distintos contratos mencionados identificados con las letras a, b, c, d, e y f ), lo cual arroja una relación arrendaticia cuya duración es de tres (3) años y seis (6) meses, correspondiéndole una prorroga legal de un (1) año, de conformidad con el artículo 38 de la Ley Especial, contados a partir del vencimiento del último de los contratos suscritos. Continúa el demandado, aludiendo que consigna catorce (14) recibos de depósitos bancarios realizados en la Cuenta de Ahorros N° 0108-0341-110200002754 correspondiente al Banco Provincial, los cuales demuestran su solvencia con el pago de los canones de arrendamiento. Igualmente consigna recibo de pago de garantía de inmueble, que demuestra que la relación arrendaticia comenzó el día 10-01-2004, y que por lo tanto, dicha relación se encuentra basada en un contrato escrito a tiempo determinado y no en contrato verbal o a tiempo indeterminado, que por lo tanto no puede el demandante demandar el desalojo.
El demandado hace una serie de impugnaciones con respecto a los siguientes documentos: a) copia simple de contrato de arrendamiento de fecha 22 de diciembre de 2006 e inserto a los folios (6, 7 y vtos, y 8); b) copia simple de acta de nacimiento, marcada con la letra “D” e inserta al folio (10); c) copia simple de certificado de nacimiento, marcado con la letra “E” e inserto al folio (11 y vto); d) copia simple de documento de propiedad del inmueble objeto de esta controversia e inserto a los folios (34 y vto, y 35); e) notificación privada de fecha 05 de junio de 2007 e inserta al folio (9) y f) notificación judicial e inserta la folio ( 12 al 32). Continúa el demandado explanando, que rechaza, niega y contradice lo señalado por el actor, en cuanto a que la relación arrendaticia comenzó en fecha 22 de diciembre de 2006, lo cual es totalmente falso, pues en fecha 29 de diciembre de 2003, se suscribió el primer contrato de arrendamiento, y desde entonces se ha suscrito seis (06) contratos, para una relación arrendaticia de tres (03) años y seis (06) meses, y en consecuencia le corresponde una prorroga legal de un (01) año contados a partir del vencimiento del ultimo contrato. Así mismo, rechaza, niega y contradice lo señalado por el actor cuando indica que en el mes de junio de 2007, por acuerdo entre ambas partes se incrementó el canon de arrendamiento en Quinientos Mil Bolívares (Bs. 500.000,00) hoy Quinientos Bolívares Fuertes (Bs.F. 500,00), por cuanto el monto depositado actualmente es por la cantidad de Cuatrocientos Cincuenta Bolívares Fuertes (Bs.F. 450,00) tal y como lo demuestran los recibos bancarios ya consignados. Igualmente rechaza, niega y contradice notificación privada y judicial, ya referidas, por ser contrarias al artículo 7 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario. Así mismo, rechaza, niega y contradice lo señalado por el actor, en cuanto a que necesita el inmueble, en vista de que, su legitima hija ciudadana KIRA ALEXANDRA PEÑA MOTO, fue trasladada a la ciudad de Mérida, por razones laborales, y debido a los altos costos de alquileres y el déficit de vivienda, no tiene donde vivir con su pequeña niña (se omite el nombre, en resguardo y protección de la niña y en cumplimiento con lo que al respecto señala la Ley Especial) e igualmente, motivado a que el actor consigno copias simples del acta y certificado de nacimiento de su hija y de su nieta, en lugar de consignar copias certificadas, es por ello que las impugna de confinidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y ser el instrumento fundamental para demostrar el parentesco, carece de fundamento dicha pretensión. Continúa el demandado aludiendo que rechaza, niega y contradice, en cuanto a lo alegado por el actor en relación a la violación de las cláusulas contractuales, ya que ha cumplido fiel y cabalmente las obligaciones establecidas en el contrato de arrendamiento y lo demuestra recibos bancarios que consigna. Que rechaza, niega y contradice lo señalado por el actor, en relación a que “demanda el DESALOJO por violación de las cláusulas contractuales y por hacer caso omiso a las notificaciones (privada y judicial) realizadas”, considerando que el mismo, hace una errónea interpretación de la ley, ya que se trata de un contrato a tiempo determinado y no a tiempo indeterminado, y en consecuencia es IMPROCEDENTE la presente demanda. Que rechaza, niega y contradice la estimación de la demanda en la cantidad de CUATRO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 4.000,00).

APERTURA DEL LAPSO PROBATORIO

Pruebas de la parte demandada:

En fecha quince (15) de Abril de dos mil ocho (2008), la parte demandada consigna escrito de promoción de pruebas y anexos, en donde promueve las siguientes: Primero: Valor y mérito de los contratos de arrendamiento suscritos entre las partes en conflicto, los cuales fueron debidamente autenticados por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Libertador del estado Mérida, en las siguientes fechas: 29 de diciembre de 2004, 26 de julio de 2004, 17 de enero de 2005, 22 de julio de 2005, 04 de julio de 2006, y 22 de diciembre de 2006, quedando anotados de la siguiente manera: bajo el N° 07 y tomo 90; bajo el N° 62 y tomo 59; bajo el N° 40 y tomo 03; bajo el N° 78 y tomo 56; bajo el N° 05 y tomo 62 y bajo el N° 41 y tomo 128 de los libros llevados a tal efecto, respectivamente, con dichos contratos se demuestra la relación arrendaticia de tres (03) años y seis (6) meses existente entre las partes de esta controversia, y por lo tanto le corresponde una prorroga legal de un (01) año. Segundo: Valor y mérito de los recibos bancarios, correspondiente al pago de los cánones de arrendamiento, depositados en la Cuenta de Ahorros del Banco Provincial N° 0108-0341-110200002754, a. nombre del ciudadano EDILIO JOSÉ PEÑA BASTARDO- demandante-arrendador. Tercero: Valor y mérito del recibo de pago de garantía de inmueble, de fecha 29 de Diciembre de 2003, el cual esta debidamente suscrito por la parte demandante-arrendador. Cuarto: Que de conformidad con el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil solicita la exhibición de documentos por parte del demandante, correspondiente a los contratos de arrendamiento y suficientemente mencionados en el particular Primero del presente escrito de pruebas. Quinto: Que de conformidad con el artículo 433 eiusdem solicita sea requerido informe a la Notaria Segunda del Municipio Libertador del Estado Mérida, relacionado con envió de copias certificadas de los contratos de arrendamiento debidamente autenticados por ante la referida Notaria, contratos éstos up supra. Con el fin de demostrar que los contratos de arrendamiento consignados en copia simple junto con la contestación a la demanda, fueron debidamente suscritos ante funcionario público y porque con ellos se demuestra la relación arrendaticia existente entre las parte en controversia.

Pruebas de la parte demandante:

En fecha veintiocho (28) de Abril de dos mil ocho (2008), la parte demandada consigna escrito de promoción de pruebas y anexos, en donde promueve las siguientes: Primero: Valor y mérito jurídico del escrito de libelo de demanda. Segundo: Valor y mérito jurídico de la copia certificada del contrato de arrendamiento de fecha 22-12-2006, expedida por la Notaria publica Segunda de Mérida. Tercero: Valor y mérito jurídico de la Notificación por vía privada hecha al ciudadano ROBERT MUÑOZ FIGUERA-arrendatario-demandado. Cuarto: Valor y mérito jurídico de la partida de Nacimiento en original, de la ciudadana KIRA ALEXANDRA PEÑA MOTA. Quinto: Valor y mérito jurídico del acta de nacimiento de la niña (se omite el nombre, en resguardo y protección de la niña y en cumplimiento con lo que al respecto señala la Ley Especial). Sexto: Valor y mérito jurídico de la Notificación judicial efectuada por el Tribunal de los Municipios Campo Elías y Aricagua de la circunscripción judicial del estado Mérida solicitud No 2673 desde el folio 12 al folio 32 inclusive e inserto a la causa. Séptimo: Valor y mérito jurídico de la copia certificada del documento de propiedad del inmueble objeto de este litigio expedida por la Oficina de Registro del Municipio Campo Elías del estado Mérida de fecha 26 de abril de 2007.

MOTIVA

Llegada la oportunidad para decidir el Tribunal lo hace sobre la base de las siguientes consideraciones:

1.-) De la Relación Arrendaticia:

Señala la parte demandante en su Libelo, debidamente representado, que en fecha 22 de diciembre de 2006 suscribió un contrato de arrendamiento con el demandado sobre un inmueble consistente en un apartamento ubicado en el Conjunto Residencial Alto Ejido, segunda etapa, torre 12, apartamento 3-3, Manzano Bajo, Parroquia Montalbán del Municipio Campo Elías del estado Mérida, que una vez concluido el último contrato le fue emitida una comunicación en fecha 5 de junio de 2007, donde se le participaba la fecha de vencimiento del mismo, y si tenía interés en renovar este, y no se obtuvo ninguna respuesta por parte del arrendador. Asimismo, señala la parte demandante que posteriormente se hizo una notificación judicial, a través de este Juzgado, la cual no acató, continuándose así con la relación arrendaticia, convirtiéndose el contrato de arrendamiento de tiempo determinado a uno de tiempo indeterminado. Por su parte el ciudadano Robert José Muñoz Figuera demandado-arrendatario, señala que en fecha 22 de Diciembre de 2006, efectivamente, suscribió contrato de arrendamiento entre su persona y el ciudadano Edilio José Peña Bastardo demandante-arrendador, pero que no era el primer contrato que se suscribía con dicho ciudadano, sobre el mismo inmueble, ya que de manera continua, y no ininterrumpida, había suscrito una serie de contratos de arrendamiento desde 29 de diciembre de 2003. Vista las pretensiones y excepciones hechas por las partes, y visto que en fecha diecinueve (19) de mayo del presente año fue consignado informe proveniente de la NOTARIA PUBLICA SEGUNDA del Municipio Libertador del Estado Mérida, e inserto del folio (104 al 128), quien juzga observa que en dichos folios corren insertas copias certificadas de seis (6) documentos (contratos) de arrendamiento suscritos por las partes en conflicto, en fechas: El Primero (1ro.) en fecha 29 de diciembre de 2003, autenticado por ante la Oficina Notarial Pública Segunda de Mérida estado Mérida, el cual quedó anotado bajo el No. 07 Tomo 90 de los Libros respectivos; en el que se estableció en su cláusula tercera que la duración sería de seis (6) meses fijos contados a partir del 01 de Enero de 2004. El Segundo (2do.) en fecha 26 de Julio de 2004, fue suscrito en la misma notaria, quedando anotado bajo el No. 62 Tomo 59 de los Libros respectivos, estableciéndose en la cláusula tercera que la duración sería de seis (6) meses fijos a partir del 01 de Julio de 2004, documento que riela en copia certificada a los folios 109 al 112. El Tercero (3ro.) en fecha 17 de Enero de 2005, el cual se suscribió por ante la referida Oficina Notarial, quedando anotado bajo el No. 40 Tomo 03 de los Libros respectivos, donde se observa que en su cláusula tercera se estableció una duración de seis (6) meses fijos a partir del primero de Enero de 2006, el cual riela en copia certificada a los folios 113 al 116. El Cuarto (4to.) en fecha 22 de Julio de 2005, autenticado por ante la mencionada Oficina Notarial, el cual quedó anotado bajo el No. 78 Tomo 56 de los Libros respectivos, estableciéndose en su cláusula tercera que el termino de duración sería de un (01) año fijo a partir del primero de Julio de 2005 e inserto a los folios (117 al 120) de las actuaciones. El Quinto (5to.) en fecha 04 de Julio de 2006, autenticado por ante la mencionada Oficina Notarial, el cual quedó anotado bajo el No. 05 Tomo 62 de los Libros respectivos, estableciéndose en su cláusula tercera que el termino de duración sería de seis (6) meses fijos a partir del primero de Julio de 2006 e inserto a los folios (121 al 124) de las actuaciones. El sexto (6to.) en fecha 22 de diciembre de 2006, autenticado por ante la Oficina Notarial suficientemente señalada, el cual quedó anotado bajo el No. 41 Tomo 128 de los Libros respectivos, estableciéndose en su cláusula tercera que el termino de duración sería de seis (6) meses fijos a partir del primero de enero de 2007 e inserto a los folio (125 al 128), y que después de un estudio exhaustivo de dichos contratos de arrendamiento se puede concluir que resulta un hecho incontrovertido la existencia de una relación arrendaticia entre los ciudadanos: EDILIO JOSÉ PEÑA BASTARDO (demandante-arrendador) y ROBERT JOSÉ MUÑOZ FIGUERA (demandado-arrendatario), es decir, que el inmueble UP SUPRA, corresponde tanto al objeto del contrato de arrendamiento como al del objeto de la demanda, dejando claro la existencia de la relación arrendaticia entre ambos, y que tal y como lo señala la parte demandada dicha relación inició, el primero de Enero de 2004 y continuó en forma ininterrumpida tras suscribir contratos sucesivos a tiempo determinado, los cuales, como ya se dijo fueron remitidos a través de informe, en copias cerificadas, por la Oficina Notarial antes referida, siendo revisados y constatados por este Tribunal, y a los que esta juzgadora les otorga pleno valor jurídico probatorio, por ser documentos públicos de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. En tal sentido, es necesario hacer la siguiente observación, por cuanto se evidencia que el demandado en su escrito probatorio de conformidad con el artículo 436 eiusdem, solicito la exhibición de los ya mencionados contratos de arrendamiento, en poder del actor, y visto que dichos documentos corresponden con los remitidos por la Oficina Notarial suficientemente señalada, en copias certificadas, esta Juzgadora prescinde de la prueba de exhibición solicitada por el demandante-arrendador. Y ASÍ SE DECIDE.

Aunado a esto, se observa que en la cláusula segunda de todos los contratos de arrendamiento suscritos establecieron que el canon de arrendamiento debía ser depositado dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes en la cuenta de ahorro del Banco Provincial No. 0108-0341-11-0200002754 a nombre de Edilio José Peña Bastardo, evidenciándose del folio sesenta y ocho (68) al ochenta y uno (81) cuarenta y un (41) recibos bancarios hechos en el banco y cuenta ya señalados por el ciudadano Robert Muñoz; así como también riela al folio ochenta y dos (82) recibo de pago de garantía de inmueble de fecha veintinueve (29) de Diciembre de 2003, relacionado con el inmueble objeto del litigio y del que se desprende que el demandante recibió del demandado la cantidad de setecientos cincuenta mil bolívares (Bs. 750.000,00) hoy setecientos cincuenta bolívares fuertes (Bs. 750,00) por concepto de depósito, elementos probatorios que corroboran la existencia de la relación arrendaticia y quien juzga les otorga pleno valor jurídico probatorio. Y ASÍ SE DECIDE.

Visto lo antes expuesto, de los contratos de arrendamiento se desprende que la relación arrendaticia inicio en fecha 01 de enero de 2004 y continuo vigente por cuanto las partes suscribieron contratos sucesivos sobre el mismo objeto, es por ello que es necesario hacer las siguientes consideraciones, como es bien entendido, el contrato es un negocio jurídico celebrado entre dos o más personas con el objeto de crear un vinculo jurídico entre ellas, que dicho vinculo o relación jurídica produce efectos para las partes contratantes, igualmente el Código Civil en el artículo 1133, señala: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, trasmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”; de acuerdo a esta definición se hace necesario tomar en cuenta lo que señala el autor Eloy Maduro Luyando en su obra Curso de Obligaciones “El contrato produce efectos obligatorios para todas las partes” “…constituye una de las principales fuentes de obligaciones, quizás la que engendra mayor número de relaciones obligatorias…”. Es importante señalar que todos los contratos de arrendamiento suscritos por las partes y de los cuales se hizo mención, son contratos bilaterales, sinalagmáticos perfectos y consensuales, pero, con la característica primordial que se encuentran limitados en la autonomía de la voluntad de las partes, ya que es materia de arrendamiento, y por ende de orden público, lo cual no puede ser relajado por voluntad de las partes. En tal sentido, el Código Civil refiere en su artículo 6 que “No pueden renunciarse ni relajarse por convenios particulares la leyes en cuya observancia están interesados el orden público o las buenas costumbres”. En tal sentido, se observa en las pruebas aportadas que el primer contrato de arrendamiento fue suscrito en fecha primero de enero de 2004, y que posteriormente fueron otorgados cinco contratos adicionales. Es de hacer notar que solo el órgano judicial es el encargado de declarar la resolución de dicho contrato, todo de conformidad con el artículo 1167 eiusdem “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. De lo trascrito se desprende, que como se trata de un contrato de arrendamiento bilateral y materia donde se encuentra involucrado el orden público, es sólo el juez que puede declararlo resuelto, según lo dispuesto en el artículo 33 de la Ley Especial en concordancia con el artículo 1167 del Código Civil ya mencionado, por lo tanto la resolución dada de mutus propio de forma unilateral no es admisible por cuanto es violatorio y atenta contra el orden constitucional, razón por la cual el primer contrato de arrendamiento celebrado entre las partes aún sigue siendo vigente, por cuanto el contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes y debe ser resuelto o revocado por mutuo consentimiento, cosa que no sucedió, o por las causas autorizadas por la Ley (Articulo 1159 Código Civil). Según Maduro Luyando, “…esto significa que es de obligatorio cumplimiento para las partes, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento…”. En consecuencia visto lo antes expuesto, quién Juzga considera que la relación arrendaticia comenzó en fecha 01 de Enero de 2004, pero que no fue interrumpida sino por el contrario continuo su vigencia al suscribir las partes contratos adicionales en fecha 26 de julio de 2004; 17 de Enero de 2005; 22 de julio de 2005; 04 de julio de 2006; y, 22 de diciembre de 2006, quedando claro para quien aquí juzga, que la existencia de la relación arrendaticia entre las partes que conforman este juicio, es un hecho que a todas luces resulta incontrovertido, ya que se evidencia que ambas partes aceptan la existencia de la misma y los contratos de arrendamiento traídos a los autos tienen pleno valor jurídico probatorio. Y ASÍ SE DECIDE.

2.-) De la Naturaleza del contrato de arrendamiento:

Como quedo plenamente establecido, la relación arrendaticia comenzó en fecha 01 de enero de 2004 con la firma de un primer contrato de arrendamiento, el cual fue celebrado por tiempo determinado de conformidad con la cláusula tercera del mismo, vencido este contrato las partes firman un nuevo contrato de arrendamiento en fecha 26 de Julio de 2004, estableciéndose en la cláusula tercera que la duración sería de seis (6) meses fijos a partir del 01 de Julio de 2004, vencido este se firma un nuevo contrato en fecha 17 de Enero de 2005 en su cláusula tercera se estableció una duración de seis (6) meses fijos a partir del primero de Enero de 2005. Por voluntad de las partes se firma nuevamente un contrato de arrendamiento en fecha 22 de julio de 2005, estableciéndose en su cláusula tercera que el término de duración sería de un (01) año fijo a partir del primero de julio de 2005. Luego el 04 de julio de 2006, se suscribe otro documento, estableciéndose en su cláusula tercera que el término de duración sería de seis (6) meses fijos a partir del primero de julio de 2006. En fecha 22 de diciembre de 2006 las partes suscriben un nuevo contrato de arrendamiento, estableciéndose en su cláusula tercera que el término de duración sería de seis (6) meses fijos a partir del primero de enero de 2007.

Ahora bien, señala la parte demandante que una vez llegado el término establecido en el último contrato se le emitió al demandado una comunicación en fecha 5 de junio de 2007, donde se le participaba la fecha del vencimiento del último contrato y si tenía interés en renovar éste y no se obtuvo ninguna respuesta al respecto. Aduce además, que posteriormente se hizo una notificación a través de este Juzgado y el arrendatario continuo ejerciendo (SIC) por lo cual se volvió indeterminado. En oposición el demandado manifiesta que al sumar todos los contratos suscritos resulta una relación arrendaticia de tres (3) años seis (6) meses, y en consecuencia le corresponde al arrendatario un prorroga legal de un (01) año de conformidad con el artículo 38 literal b de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios contados a partir del vencimiento del último contrato de arrendamiento, es decir, desde el primero de Julio de 2007 hasta el primero de Julio de 2008.

Planteada la controversia quién Juzga, considera necesario analizar el contrato de arrendamiento para establecer su naturaleza. En tal sentido, como ya quedó establecido la relación arrendaticia se inició en fecha 01 de Enero de 2004, pero que no fue interrumpida, sino por el contrario, continuo su vigencia al suscribir las partes contratos adicionales, en fecha 26 de julio de 2004; 17 de Enero de 2005; 22 de julio de 2005; 04 de julio de 2006 y, 22 de diciembre de 2006, siendo este el último de los contratos suscrito por las partes, por un período de tiempo de seis (6) meses fijos, a partir del primero de enero de 2007 hasta el primero de julio de 2007. Ahora bien, en relación a la notificación traída a los autos y que riela al folio nueve (09) este Tribunal observa que de su contenido se extrae que el ciudadano Edilio José Peña Bastardo le hace del conocimiento al arrendatario que de acuerdo a la cláusula tercera estipulada en el contrato, el mismo vencía el 01 de Julio de 2007 y que el canon de arrendamiento le sería incrementado a la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (500.000,00) mensuales a partir del nuevo contrato de arrendamiento, observando quién aquí juzga, que de dicha comunicación no se desprende que haya habido expresa voluntad del arrendador, de ponerle fin a la relación arrendaticia, por el contrario se desprende, que el mismo, en la mencionada comunicación plantea la posibilidad de continuarla suscribiendo otro contrato. Aunado a esto, se observa que en el Capítulo II DE LAS IMPUGNACIONES del escrito de contestación a la demanda, la parte accionada procede a impugnar la referida comunicación de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, a lo que la parte que la produjo (demandante-arrendador) le correspondía probar su autenticidad a través de la prueba de cotejo o la de testigos si no fuere posible la de cotejo, de conformidad con lo establecido en el artículo 430 y 445 del Código de Procedimiento Civil. En tal sentido, por no haber insistido la parte actora en hacer valer la comunicación de fecha 05 de junio de 2007 e inserta al folio nueve (9) de las actuaciones, quien juzga no le otorga valor jurídico probatorio, y así se decide. En relación a la notificación judicial practicada por este Juzgado en fecha diecisiete (17) de Octubre de 2007 y que corre inserta del folio doce (12) al treinta y dos (32), se observa igualmente que el demandado procede a impugnar la misma de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. No obstante, si bien es cierto que se trata de un instrumento emanado de este mismo Juzgado y que merece valor probatorio, no menos cierto es que la referida notificación judicial estuvo basada en una comunicación previa realizada en fecha cinco (5) de Junio de 2007, la cual como ya se señaló no expresó la voluntad del arrendador de ponerle fin a la relación arrendaticia sino por el contrario se plantea la posibilidad de continuarla suscribiendo otro contrato y fue desechada por haber sido impugnada en su oportunidad legal, quien juzga aprecia la misma, pero solo como indicio, de conformidad con el artículo 510 eiusdem, y así se decide. Tomando en cuenta lo anterior y partiendo del hecho de que el arrendatario no se tiene por notificado y que la relación arrendaticia se inició en fecha 01 de Enero de 2004, pero que no fue interrumpida sino por el contrario continuo su vigencia al suscribir las partes contratos adicionales en fecha 26 de julio de 2004; 17 de Enero de 2005; 22 de julio de 2005; 04 de julio de 2006; y, 22 de diciembre de 2006, siendo este el último de los contratos suscrito por las partes por un período de tiempo de seis (6) meses fijos a partir del primero de enero de 2007 hasta el primero de julio de 2007, le asiste el derecho el arrendatario a gozar de la prorroga legal la cual es de orden público, siendo obligatoria para el arrendador y potestativa para el arrendatario. Al respecto, nos señala el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo siguiente “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, este se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo a las siguientes reglas: (…) b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año (…)”. Por lo tanto, al haber tenido la relación arrendaticia una duración de tres (3) años seis (6) meses, en consecuencia le corresponde al arrendatario un prorroga legal de un (01) año, de conformidad con el artículo 38 literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios contado a partir del vencimiento del último contrato de arrendamiento, es decir, desde el primero de Julio de 2007 hasta el primero de Julio de 2008. Y así se decide.

Aunado a lo antes descrito, la doctrina imperante en la materia, ha clasificado los contratos de arrendamiento desde el punto de vista del tiempo en que han de regir, de la siguiente manera:

a) Contrato a tiempo indeterminado: es aquel en el cual las partes no han establecido el tiempo de duración del contrato, de manera que no se sabe, cuánto habrá de durar.

b) Contrato a tiempo fijo o determinado, renovable automáticamente: es aquel en el cual las partes, han tenido el cuidado de establecer el tiempo de duración y se considera siempre celebrado a término fijo, en virtud de que contiene una cláusula de prórroga sucesiva, conforme a la cual, las partes pueden convenir que al vencimiento del plazo el contrato se entenderá prorrogado por períodos iguales o sucesivos…

c) Contrato a tiempo determinado no renovable o improrrogable: es aquel en el cual las partes han establecido el tiempo de su duración, no son susceptibles de renovación y por ello, vence el día fijado para ello.

Comparte y acoge este Tribunal la clasificación de los contratos antes esgrimida y en atención a ella, considera que la relación arrendaticia entre las partes intervinientes en el presente juicio, encuadra sin lugar a dudas, en la clasificación del Contrato a tiempo fijo o determinado, renovable automáticamente, por cuanto así lo establece la cláusula tercera, la cual contempla además, el deber de una de las partes de comunicar a la otra su deseo de no renovarlo y en consecuencia, al no ser notificado el arrendatario por las consideraciones ya explanadas y al estar vigente la prorroga legal por cuanto la misma vence el primero de Julio de 2008, la relación arrendaticia se considera a tiempo determinado de conformidad con la parte in fine del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y ASÍ SE ESTABLECE.

2.-) De la Acción:

Visto que en el caso en comento, se observa la existencia de una relación arrendaticia, y que la misma, se encuentra basada en un contrato a tiempo determinado, y visto por cuanto, la parte actora demanda al ciudadano ROBERT JOSE MUÑOZ FIGUERA por Desalojo, demanda que corresponde a los contratos verbales o a tiempo indeterminado, para dilucidar tal situación, al respecto, se hace necesario tomar en cuenta lo que con relación al contrato verbal o a tiempo indeterminado señala, el autor Gilberto Guerrero Quintero en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario – volumen I- “…En el contrato por tiempo indeterminado no existe una dimensión temporal determinada, fija, especifica, concreta, establecida y limitada, para la duración de la relación arrendaticia. Si bien es cierto que allí, en el propio contrato, puede conocerse el inicio de esa relación, no obstante, la indeterminación se encuentra en su duración. Aun cuando las partes conocen el momento de su inicio, sin embargo no saben con exactitud el momento de su conclusión. Se observa, pues, una indeterminación temporal conclusiva…”.

Ahora bien, merece especial atención lo que nos señala la Ley especial que rige la materia a los fines de establecer si la acción intentada encuadra dentro de la situación fáctica planteada. Así, el artículo 34 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que:
“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo el contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: a.- “…” b.- “En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado…” (Subrayado y negrillas del Tribunal).

De la referida norma se infiere que para que proceda a la acción de desalojo es necesaria la concurrencia de los siguientes requisitos:
“1.- La existencia de un contrato de arrendamiento verbal o escrito a tiempo indeterminado;
2.- Que la acción este fundamentada en cualquiera de las siete causales establecidas de manera taxativa en la Ley;
3.- Que el contrato verse sobre un inmueble.”.

Visto que ha quedando plenamente acreditada la relación arrendaticia por así haberlo reconocido las partes; y habiéndose establecido que dicha relación arrendaticia se encuentra soportada en un contrato a tiempo determinado, en donde no priva la voluntad unilateral del arrendador de ponerle fin o término al mismo, sino que es, como ya se dijo, solo el órgano judicial el encargado de declarar la resolución de dicho contrato, todo de conformidad con el artículo 1167 eiusdem “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. De lo trascrito se desprende, que como se trata de un contrato de arrendamiento bilateral y materia donde se encuentra involucrado el orden público, es sólo el juez que puede declararlo resuelto, según lo dispuesto en el artículo 33 de la Ley Especial en concordancia con el artículo 1167 del Código Civil ya mencionado, por lo tanto la resolución dada de mutus propio de forma unilateral no es admisible por cuanto es violatorio y atenta contra el orden constitucional.

En Resumen, de todo lo antes expresado, y en fundamento a las disposiciones trascritas, y quedando plenamente acreditada la relación arrendaticia por así haberlo reconocido las partes y haberse constatado debidamente que la relación arrendaticia se inició en fecha 01 de Enero de 2004, pero que no fue interrumpida sino por el contrario continuo su vigencia al suscribir las partes contratos adicionales en fecha 26 de julio de 2004; 17 de Enero de 2005; 22 de julio de 2005; 04 de julio de 2006; y, 22 de diciembre de 2006, siendo este el último de los contratos suscrito por las partes por un período de tiempo de seis (6) meses fijos a partir del primero de enero de 2007 hasta el primero de julio de 2007 y la prorroga legal hasta el mes de Julio de 2008, así mismo, visto por cuanto el arrendatario dio cumplimiento con lo establecido en las cláusulas contractuales del referido contrato de arrendamiento, por tal razón quién aquí suscribe considera evidente que estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado y en consecuencia la parte actora debió demandar a su elección bien la resolución o el cumplimiento del contrato de arrendamiento tomando en cuenta, que la ley permite la acción de desalojo, solo para los contratos verbales o a tiempo indeterminado y en consecuencia resulta forzoso concluir que la acción intentada por parte del actor no fue la correcta, por lo tanto, es inoficioso entrar a analizar los argumentos de fondo sobre los cuales la parte actora sustentó su acción de desalojo. Y ASÍ SE DECIDE

DE LA ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA:

Visto que la parte demandante estima la presente demanda en la cantidad de CUATRO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 4.000,00), y por cuanto la parte demandada al momento de la contestación de la demanda manifestó que dicha estimación era exagerada, razón ésta por la cual, quien Juzga hace el siguiente pronunciamiento, después de una exhaustiva revisión del expediente, se observa que habiendo quedado establecida la relación arrendaticia basada en un contrato a tiempo determinado cuya pretensión no consiste en la exigencia del pago de canones de arrendamiento insolutos, ni tampoco se trata de una relación arrendaticia sin determinación de tiempo, desprendiéndose de dichas pretensiones solo la voluntad por parte del arrendador que el inmueble objeto del litigio le sea devuelto, y observándose que la norma adjetiva no prevé nada en relación a la determinación del quantum de la demanda y por cuanto, la misma, fue interpuesta el dos (02) de abril de 2008 y visto que aún no se encuentra vencida la prorroga legal establecida de conformidad con el artículo 38 de la Ley Especial, tal y como ya fue suficientemente explicado en la parte motiva de esta sentencia. En consecuencia y para los efectos de la estimación de la demanda, se suman los meses que faltan por transcurrir desde que se introdujo la demanda hasta que se encuentre vencido el lapso de la prorroga legal, es decir, los meses de abril, mayo, junio y julio, cada uno por la cantidad de Cuatrocientos Cincuenta Bolívares Fuertes (Bs.F. 450,00) para un total de Mil Ochocientos Bolívares Fuertes (Bs.F. 1.800,00). Y ASÍ SE DECIDE.

DISPOSITIVA

Por todos los razonamientos que anteceden, este JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS CAMPO ELÍAS Y ARICAGUA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MERIDA, EN NOMBRE DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, DECLARA:

PRIMERO: SIN LUGAR LA DEMANDA DE DESALOJO, intentada por los abogados CARMEN GÓMEZ COLINA y JOSÉ ADRIAN GÓMEZ COLINA, venezolanos, titulares de las Cédulas de Identidad Nos. V- 10.133.595 y V- 8.182.646, respectivamente, inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 65.497 y 110.783 en su orden, domiciliados en Mérida estado Mérida, actuando en nombre y representación del ciudadano EDILIO JOSÉ PEÑA BASTARDO, venezolano, titular de la Cédula de Identidad Nos. V- 4.213.298, domiciliado en Ejido estado Mérida y civilmente hábil, contra el ciudadano ROBERT JOSÉ MUÑOZ FIGURA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V- 9.880.607, domiciliado en Ejido estado Mérida y civilmente hábil, quien en este juicio estuvo representado por el abogado ALVARO JAVIER CHACÓN CADENAS, venezolano, titular de la Cédula de Identidad No. V- 10.712.904, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 62.524.------------
SEGUNDO: Se declara vigente la relación arrendaticia entre los ciudadanos EDILIO JOSÉ PEÑA BASTARDO y ROBERT JOSÉ MUÑOZ FIGURA sobre un inmueble consistente en un apartamento ubicado en el Conjunto Residencial Alto Ejido, segunda etapa, torre 12, apartamento 3-3, Manzano Bajo de La Parroquia Montalbán del Municipio Campo Elías del estado Mérida.----------------------------------
TERCERO: Se condena a la parte demandante a pagar la cantidad de Cuatrocientos Cincuenta Bolívares Fuertes (Bs.F. 450,00), por concepto de costas procesales calculadas sobre la estimación de la demanda establecida por este Tribunal, por haber resultado totalmente vencida, todo de conformidad con el artículo 272 del Código de Procedimiento Civil.------------------------------------------------
Notifíquese a las partes de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.------------------------------------------------------------------------------------
Regístrese, Publíquese y déjese copia certificada en el archivo de este despacho en su oportunidad legal, se ordena la notificación de las partes. DADA, FIRMADA Y SELLADA EN LA SALA DE DESPACHO DEL JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS CAMPO ELÍAS Y ARICAGUA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MERIDA. En Ejido, a los dieciocho (18) días del mes de Junio de Dos mil Ocho (2008). Años 198º de la Independencia y 149º de la Federación.--------------------------------------------------------------------------------------------
LA JUEZ TEMPORAL,

ABG. MARIA MAGDALENA UZCATEGUI RONDON.

EL SECRETARIO,

ABG. JERRY LARRY SÁNCHEZ MOLINA

Seguidamente se publicó la anterior sentencia siendo las tres (3:00) de la tarde. Conste.

SÁNCHEZ MOLINA SRIO.

MMUR/Jlsm/Jm.-