REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA. Mérida diecisiete (17) de Marzo del año dos mil ocho. 197º y 149º I DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS DEMANDANTE: CONDOMINIO DEL MERCADO PRINCIPAL DE MÉRIDA, Registrado la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Libertador del Estado Mérida, en fecha 04 de agosto de 1989, bajo el N° 21, tomo 8 del protocolo primero. APODERADA DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogada LEIX TERESA LOBO, inscrita en el INPREABOGADO bajo el número 10.882, con cédula de identidad N° 3.297.575, hábil y de este domicilio. DEMANDADO: NEPTALÍ RIVAS MOLINA, venezolano, mayor de edad, comerciante, titular de la cédula de identidad N° 4.485.850, domiciliado en la ciudad de Mérida y hábil. APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: ORLANDO ENRIQUE PEÑA AVENDAÑO, BERNADETTA BORTONE GUEDEZ DE PEÑA y MARIA FERNANDA PEÑA BORTONE, venezolanos, mayores de edad, titular de las cédulas de identidad N° 3.032.842, 3.318.359 y 14.268.799, respectivamente; y en el mismo orden inscritos en el I.P.S.A. (sic) bajo los números 17.719. 8955 y 103.364. MOTIVO: JUICIO DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y COBRO DE BOLIVARES SENTENCIA DEFINITIVA (APELACIÓN) II DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA El presente expediente se encuentra en esta Alzada, en virtud de la apelación interpuesta el 15 de diciembre de 2005 (folio 286- segunda pieza) por la Abogada LEIX TERESA LOBO, ya identificada, en su carácter de apoderada judicial del CONDOMINIO DEL MERCADO PRINCIPAL DE MÉRIDA, contra la sentencia definitiva de fecha 15 de diciembre de 2005, proferida por el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida (folios 271 al 281 –segunda pieza) en el procedimiento por resolución de contrato de arrendamiento y cobro de bolívares intentado por el apelante contra el ciudadano NEPTALÍ RIVAS MOLINA y mediante la cual dicho Tribunal hizo los pronunciamientos siguientes: Primero- Declaró SIN LUGAR LA DEMANDA intentada por la apoderada judicial del MERCADO PRINCIPAL DE MÉRIDA contra el mencionado ciudadano. Segundo- SIN LUGAR (sic) la medida de secuestro solicitada y ejecutada. Tercero- Condenó a la parte demandante a cancelar las costas del litigio (sic). Así mismo el a quo, ordenó la notificación de las partes por haber dictado la sentencia fuera del lapso legal. Mediante auto del 12 de enero de 2005 (sic) y previo cómputo del lapso de apelación (folios 287 y su vuelto-segunda pieza), el a quo admitió libremente dicha apelación y, en consecuencia, remitió el expediente al Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito para su distribución, correspondiéndole su conocimiento a este Tribunal el cual, por auto del 19 de enero de 2006, le dio entrada y el curso de Ley, fijando el décimo (10°) día de despacho siguiente para dictar sentencia en la presente causa, de conformidad con lo previsto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil (folio 289). Por diligencia de fecha 30 de enero de 2006 la apoderada de la actora LEIX TERESA LOBO promovió pruebas en el recurso de apelación (vuelto folio 289 al 290 y su vuelto) las cuales fueron admitidas por auto del 31 de enero de 2006 (folio 292). En fecha 09 de febrero de 2006, la apoderada de la parte actora presentó escrito de conclusiones en la presente causa (folios 293 al 297). Por auto del 09 de febrero de 2006 fue diferido el pronunciamiento de la sentencia, por existir causas anteriores a ésta pendientes de decisión (folio 298). En diligencia del 02 de marzo de 2006, el apoderado de la parte demandada, abogada ORLANDO ENRIQUE PEÑA AVENDAÑO, solicitó al tribunal no apreciar las pruebas promovidas por el apelante (folio 299) y consignó copia de la jurisprudencia que invoca para sustentar su pedimento (folios 300 al 307). El 13 de marzo de 2006, la apoderada judicial de la parte actora LEIX TERESA LOBO alegó la extemporaneidad de la solicitud hecha por el apoderado de la parte demandada, por encontrarse el procedimiento en estado de sentencia (folio 308). PRIMERO ANTECEDENTES El juicio en el que se dictó la sentencia apelada, motivo de esta decisión, se inició mediante libelo de demanda de fecha 06 de Mayo de 2005 (folios 1 al 6), cuyo conocimiento le correspondió al Juzgado Primero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, mediante el cual la administración del CONDOMINIO DEL MERCADO PRINCIPAL DE MÉRIDA, a través de su apoderada judicial LEIX TERESA LOBO, interpuso formal demanda por resolución de contrato de arrendamiento y cobro de bolívares contra el ciudadano NEPTALÍ RIVAS MOLINA acompañando su libelo con los recaudos que consideró pertinentes (folios 7 al 70). Junto con el libelo, la representación judicial de la parte actora produjo los siguientes documentos: a) El instrumento poder que acredita a la abogada Leix Teresa Lobo en su carácter de apoderada del condominio del Mercado Principal de Mérida (folios 7 y 8). b) Copia fotostática del documento de condominio del Mercado Principal de Mérida, protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Libertador del estado Mérida el 04 de agosto de 1989, bajo el N° 21, protocolo primero, tomo 8, tercer trimestre de ese año (folios 9 al 55). c) Copia fotostática del acta de Asamblea General de copropietarios del Mercado Principal de Mérida, en la cual se procedió a nombrar a la junta directiva y al administrador del condominio (folio 56 al 59). d) Original de la notificación judicial practicada por el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de esta Circunscripción Judicial en fecha 15 de marzo de 2005 al ciudadano Neptalí Rivas Molina haciéndole saber la formal e irrevocable intención del Condominio del Mercado Principal de Mérida de no continuar la relación arrendaticia (folios 60 al 69). Por auto de fecha 10 de mayo de 2005, el referido Juzgado admitió la demanda y ordenó la citación de la demandada para su contestación en el segundo (2°) día de despacho siguiente a la constancia en autos de la referida citación. Así mismo, para decretar la medida de secuestro, el a quo se reservó la facultad de dictar por separado la decisión correspondiente (folio 71). En fecha 18 de mayo de 2005, el referido juzgado, por considerar que los terrenos no edificados quedan excluidos del régimen de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pero – a su juicio- las medidas preventivas pueden ser decretadas, según lo establecido en el artículo 590 del Código de Procedimiento Civil, previa presentación de una fianza, exigió la consignación de una suma de dinero para decretar el secuestro (SIC) solicitado por la parte actora (folio 73). Consta al folio 74 que la apoderada judicial de la parte actora consignó la suma de dinero fijada por el tribunal como caución y solicitó su depósito (folio 74); luego, en sustitución del dinero en efectivo, consignó un cheque de gerencia para ser depositado en la cuenta del tribunal (vuelto folio 74), haciéndose constar tales circunstancias al vuelto del folio 75 y al folio 76. Por auto del 31 de mayo de 2005, el Juzgado de la causa decretó el secuestro sobre un inmueble consistente en un área común a la edificación del mercado principal de Mérida, constituida por un terreno que funciona como vivero, con una superficie aproximada de 331,99 metros cuadrados, adyacente al estacionamiento norte del Mercado Principal y comisionó para su práctica al Juzgado Ejecutor de Medidas de los Municipios Libertador y Santos Marquina de esta Circunscripción Judicial a los fines de que hiciera efectiva la mencionada medida (folio 78). Por auto del 11 de agosto de 2005, la abogada Francina M. Rodulfo Arria, habiendo asumido la función de Juez Temporal del mencionado juzgado, se avocó al conocimiento de la causa, fijó el plazo de tres días para proponer recusación en su contra, con el bien entendido de que dicho lapso transcurría a partir de la fecha del auto y paralelamente al que se encontrare pendiente (sic) (folio 79). En diligencia del 16 de septiembre de 2005, la Abogada Bernadette Bortone Guédez de Peña, consignó copia fotostática del instrumento poder otorgado por el ciudadano Neptalí Rivas Molina y solicitó al tribunal que le diera entrada al cuaderno de secuestro, ya remitido por el juzgado ejecutor, y así poder formalizar oposición y contestar la demanda, en virtud de que la presencia del demandado a dicho acto configuró su citación tácita (folio 80 al 82). La contestación a la demanda tuvo lugar el 19 de septiembre de 2005, mediante escrito y sus anexos consignados por los apoderados del demandado y que obran a los folios 84 al 86 y 87 al 100. Por escrito del 22 de septiembre de 2005, la apoderada judicial de la parte actora LEIX TERESA LOBO promovió pruebas en la presente causa (folios 101 al 103), las cuales fueron admitidas por auto del 23 de septiembre de 2005 (folio 104). Por auto del 27 de septiembre de 2005 el Juzgado de la causa agregó en autos y admitió las pruebas promovidas por el apoderado del demandado ORLANDO ENRIQUE PEÑA AVENDAÑO (folio 105). Al folio 106 obra el escrito de prueba de la parte demandada (sic) de fecha 26 de septiembre de 2005, con sus anexos a los folios 107 al 232. Por diligencia del 04 de octubre de 2005, el abogado ORLANDO ENRIQUE PEÑA AVENDAÑO, consignó original del instrumento poder que le da el carácter de apoderado judicial del demandando Neptalí Rivas Molina, conjuntamente a las abogadas Bernadetta Bortone Guedez de Peña y Maria Fernanda Peña Bortone, ya identificadas (folios 233 al 235). Por auto del 06 de octubre de 2005, el Juzgado de la causa observando que las partes demandante y demandada nombran en sus escritos a la empresa TERMIPACA, empresa estadal en la cual tiene participación accionaria la Gobernación del estado Mérida y la Alcaldía del Municipio Libertador con un 59,43% y 40,57% respectivamente y fundando su decisión en el artículo 206 de la Ley Adjetiva Civil, ordenó la reposición de la causa al estado de notificar mediante boleta al Procurador del Estado Mérida y al Síndico Procurador Municipal de esta ciudad para ponerlos en conocimiento de dicha reposición (sic). Así mismo suspendió la medida de secuestro, y anuló todos los actos del proceso posteriores a la admisión de la demanda (folios 236 al 237). Por diligencia del 17 de octubre de 2005, la apoderada judicial de la parte actora LEIX TERESA LOBO instó las notificaciones ordenadas por el tribunal, las cuales fueron cumplidas como consta de las diligencias del alguacil y de las notas del secretario de dicho juzgado a los folios 238 al 241, siendo la última de ella del 24 de octubre de 2005. La contestación a la demanda tuvo lugar el 26 de octubre de 2005, mediante escrito que obra a los folios 242 al 245. Por diligencia del 28 de octubre de 2005, la apoderada judicial de la parte actora LEIX TERESA LOBO, consignó escrito de promoción de pruebas (folio 246). Por auto del 01 de noviembre de 2005, el Juzgado de la causa ordenó la apertura de una segunda pieza (folio 247) y en esa misma fecha admitió las pruebas promovidas por la parte actora (vuelto folio 248 al 249). A los folios 250 al 251 fue agregado el escrito de las pruebas promovidas por la apoderada judicial de la parte actora. Por diligencia del 02 de noviembre de 2005, la abogada BERNADETTA BORTONE DE PEÑA, en su carácter de apoderada del demandado consignó escrito de promoción de pruebas el cual fue agregado al folio 253 y su vuelto de la segunda pieza y admitidas por auto del 03 de noviembre de 2005 (vuelto folio 252). A los folios 254 al 264 obran las actas de declaraciones de los testigos promovidos por la parte actora. El 09 de noviembre de 2005, la apoderada judicial de la parte actora LEIX TERESA LOBO, consignó escrito de conclusiones (folio 265 al 268) y el 15 de noviembre de 2005 solicitó el pronunciamiento de la sentencia (folio 269). La sentencia definitiva de primera instancia, fue dictada por el a quo el 15 de diciembre de 2005 y ordenada debidamente su notificación por haberse dictado fuera del lapso legal (folios 271 al 281), como quedó expuesto en el capítulo que antecede. Notificadas las partes de tal decisión (folio 282 y 284), el 09 de enero de 2006, la abogada LEIX TERESA LOBO en su carácter de apoderada judicial de la parte actora el CONDOMINIO DEL MERCADO PRINCIPAL DE MÉRIDA, apeló de la sentencia de primera instancia (folio 286) la cual fue admitida en ambos efectos por el a quo, como ya quedó expuesto en el capítulo que antecede. Encontrándose el procedimiento en estado de dictar sentencia definitiva, procede esta juzgadora a proferirla de la siguiente manera: SEGUNDO TRABAZÓN DE LA LITIS La controversia quedó planteada en los términos que se resumen a continuación: DE LA DEMANDA La parte actora EL CONDOMINIO DEL MERCADO PRINCIPAL DE MÉRIDA, representado judicialmente por la abogada LEIX TERESA LOBO, en el libelo cabeza de autos (folios 1 a 6 - primera pieza) expone lo siguiente: - Que el MERCADO PRINCIPAL DE MÉRIDA fue construido por la Sociedad Mercantil TERMINAL DE PASAJEROS COMPAÑÍA ANÓNIMA (TERMIPACA), para destinarlo a la venta bajo el régimen de propiedad horizontal, entonces bajo la vigencia de la Ley de Propiedad Horizontal publicada en Gaceta Oficial de la República de Venezuela No. 2.314 Extraordinario, de fecha 26 de Septiembre de 1978, para lo cual registró el correspondiente Documento de Condominio en la Oficina Subalterna de Registro de este Municipio Libertador en fecha 04 de Agosto de 1989, quedando inserto bajo el No. 21, Tomo 8 del Protocolo 1º, documento que se acompañó marcado con la letra “B”. - Que de acuerdo con el documento en cuestión, se destinaron como áreas comunes de la edificación, entre otras, un área de terreno para funcionar como vivero, con una superficie aproximada de 331,99 metros cuadrados, adyacente al Estacionamiento Norte del Mercado, área que por mandato legal es propiedad de los condóminos (propietarios) en proporción a la alícuota que cada uno tiene en las cosas comunes del inmueble, a tenor de lo dispuesto en los artículos 5, 6 y 7 de la Ley de Propiedad Horizontal comentada. - Que preveía dicho texto legal, en el primer aparte del artículo 18, que la Junta de Condominio debería constituirse en un plazo no mayor de sesenta días luego de haberse protocolizado la venta del setenta y cinco por ciento (75%) de los apartamentos y locales. Antes de darse este requisito, la Ley habilitaba al promotor o constructor de la obra civil, a ejercer la administración del condominio, y sólo cuando se había superado la venta de ese setenta y cinco por ciento, era cuando los propietarios, a través de sus órganos de administración, iniciaban su propia gestión de manejo del condominio. - Que en razón de tal norma, TERMIPACA alquiló áreas comunes propiedad del Mercado, entre ellas la del Vivero (331,99 metros cuadrados), la cual le fue alquilada en fecha 15 de Enero de 1990 al ciudadano NEPTALÍ RIVAS MOLINA, quien es venezolano, mayor de edad, comerciante, titular de la cédula de identidad No. 4.485.850, domiciliado en esta ciudad de Mérida, hábil, conforme a documento privado en el que se estableció como duración del contrato, seis (06) meses, contados a partir del mismo 15 de Enero de 1990, y se fijó un canon de arrendamiento de un mil bolívares (Bs. 1.000,00) mensuales, canon en el cual se incluyó entonces el pago de estacionamiento y condominio, contrato que según versión del arrendatario le fue renovado en fecha 09 de Agosto de 1994 por un lapso de tres meses, prorrogable por lapsos iguales si una de las partes no daba aviso a la otra, por escrito, con quince días de anticipación, la intención de no renovar. - Que es el caso que constituida la Junta de Condominio, en fecha 16 de Enero de 1991, sus integrantes pretendieron regularizar la situación con la finalidad que el Arrendatario continuara la relación arrendaticia con la nueva Administración, aceptara un nuevo canon de arrendamiento que se ajustara a los índices de inflación y que contribuyera con los gastos de mantenimiento y conservación, habida consideración que las instalaciones del vivero consumen servicios que son sufragados por el condominio, tales como aseo urbano y domiciliario, luz de las áreas comunes, vigilancia privada, mantenimiento, etcétera, habiéndose negado el arrendatario en todo momento a aceptar cualquier tipo de negociación, prefiriendo bajo el pretexto de haber “desaparecido” TERMIPACA y no ejercer ya la administración del condominio, consignar a nombre de su arrendataria original por ante el entonces Juzgado Quinto de Parroquia de esta Circunscripción Judicial las pensiones arrendaticias, hoy por ante el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la misma Circunscripción, pago que no solventa al arrendatario, pues conforme a las disposiciones del Código Civil, el pago ha de hacerse el acreedor o a quien haga sus veces (Art. 1.286), y en el caso en explicación el acreedor es el Condominio del MERCADO PRINCIPAL DE MÉRIDA, quien jamás ha ratificado el pago hecho por ante el Tribunal, ni se ha aprovechado de él. - Que como quiera que el arrendatario ha sido contumaz en pagarle a su representada los cánones de arrendamiento, y a contribuir con los gastos de mantenimiento y de los servicios públicos de que se aprovecha, y que son cancelados por todos los propietarios del Mercado, se le giraron instrucciones para participarle la intención de la Junta de Condominio, en representación de los condóminos, en dar por terminada la relación arrendaticia, razón por la cual en fecha 15 de Marzo de 2005, a través del Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y Santos Marquina se hizo la notificación judicial pertinente, la que en original se acompaña marcada “C”, y en la que se le solicitó al arrendatario la entrega inmediata del lote de terreno, entrega que por supuesto no ha hecho. - Que fundamenta la acción, además de las normas citadas y de las contenidas en la Ley de Propiedad Horizontal vigente para entonces, ya citadas, y que se mantienen en vigor en la Ley vigente (publicada en Gaceta Oficial No. 3.241 Extraordinario de fecha 18 de Agosto de 1983), en las siguientes disposiciones legales en materia arrendaticia: En los artículos 1580, 1582, 1592, 1599, 1600, 1604, 1605, 1609, 1615 del Código Civil y, además, en materia de obligaciones en los artículos 1.135, 1.159, 1.160, 1.167, 1.286, del Código Civil; Y en el articulo 3 del Decreto con Rango de Ley Sobre Arrendamientos Inmobiliarios, según el cual quedan fuera del ámbito de aplicación de dicha normativa: Los terrenos urbanos y suburbanos no edificados. - Que por todo lo expuesto, y siguiendo instrucciones de su mandante, el CONDOMINIO DEL MERCADO PRINCIPAL DE MÉRIDA, ya identificado, en su condición de Arrendador, demanda, como en efecto formalmente lo hace por la vía civil, al ciudadano NEPTALÍ RIVAS MOLINA, también identificado, en su condición de Arrendatario, para que convenga o a ello lo condene el Tribunal, en: PRIMERO: En virtud de la insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento al acreedor, en la resolución del contrato de arrendamiento que por obra del tiempo se convirtió a tiempo indeterminado. SEGUNDO: En la inmediata entrega del área de terreno que le fue alquilada, libre de personas, bienes y construcciones, y solvente en el pago de los servicios públicos que tenga instalados o utilice en el bien. TERCERO: En pagarle a su representado, el CONDOMINIO DEL MERCADO PRINCIPAL DE MÉRIDA, por concepto de los cánones de arrendamiento que ha dejado de pagarle desde la fecha en que comenzó su administración, el 16 de Enero de 1991 hasta el día 15 de Abril del año en curso (sic) (171meses), a razón de UN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.000,00) mensuales, la cantidad de CIENTO SETENTA Y UN MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 171.000,00), más los cánones que se sigan venciendo desde el 16 de Abril 2005 hasta la definitiva entrega del inmueble, a razón de Un Mil Bolívares cada canon. CUARTO: En pagar las costas y costos del juicio. - Que estima la acción en la cantidad de CIENTO SETENTA Y UN MIL NUEVE MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 171.000,00). Por ultimo señala como dirección procesal del actor la sede de la Oficina de Administración del Mercado Principal de Mérida, ubicada en la Planta Baja del Módulo A de dicho Mercado, pide la admisión de la acción, y en razón de la insolvencia del arrendatario con su representado, y solicita se decrete, conforme a las previsiones del Ordinal 7º del artículo 599 del Código de Procedimiento Civil, el secuestro del bien arrendado. DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA Por escrito del 26 de octubre de 2005, la abogada BERNADETTA BORTONE GUÉDEZ DE PEÑA, en su carácter de apoderada judicial del demandado NEPTALÍ RIVAS MOLINA, dio contestación a la demanda, en los términos que se resumen a continuación (folios 242 a 245 primera pieza): - Que RECHAZA, NIEGA Y CONTRADICE EN TODAS Y CADA UNA DE SUS PARTES LA TEMERARIA DEMANDA INCOADA por los razonamientos que a continuación explana: - En forma por demás enrevesada, la actora pretende inducir al (sic) error al Juzgador al alegar que, aun cuando ella misma afirma que mi representado ocupa el lote de terreno del cual se le pretende desalojar por un contrato de arrendamiento celebrado con la empresa “TERMIPACA”, la Junta Administradora del Condominio, “ como por arte de magia”, se subrogó, en forma unilateral, la condición y el carácter de “Arrendadora”, olvidando que Termipaca continúa teniendo personalidad jurídica y vida legal, tal como oportunamente lo probaremos y que no se evidencia ni del libelo ni de documento fundamental a la acción intentada que se le hayan cedido los derechos que dicha empresa tiene como ARRENDADORA del lote de terreno “adyacente al mercado principal” sobre el cual mi representado tiene edificadas unas mejoras que le pertenecen, incluso con antelación a la construcción del Mercado. - La parte actora consigna junto con su libelo, copia del documento de condominio que regula la propiedad y uso de los terrenos que conforman el Mercado Principal de la ciudad de Mérida, el cual se encuentra protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Libertador del Estado Mérida en fecha cuatro (04) de Agosto de mil novecientos ochenta y nueve, protocolizado bajo el Nº 21, Protocolo I, tomo 8 , tercer trimestre del referido año; de ese texto, el cual constituye un documento fundamental a la acción intentada y, por su carácter de documento publico debe ser así valorado por el Juez en la sentencia definitiva , se evidencia que el lote de terreno que mi representado ocupa en calidad de arrendatario y sobre el cual tiene edificadas unas mejoras construidas con dinero de su propio peculio y a sus propias expensas (no solo porque antes de la construcción del mercado ya existían allí unas mejoras que le fueron dadas en venta mediante documento publico, sino porque con posterioridad a la construcción del mercado fue debidamente autorizado por dos (02) Tribunales de esta Circunscripción judicial para reconstruirlas), ese lote de terreno no figura dentro del enunciado del documento de condominio señalándole cuota o porcentaje de propiedad sobre cosas comunes , razón por la cual no pudo ni puede la junta administradora “ crear” o “inventar” un porcentaje a cobrarle a su representado, sino porque en forma expresa el mencionado documento de constitución de condominio , esta estructurado de forma que indica expresamente que existen “ÁREAS ADYACENTES AL MERCADO” donde “FUNCIONARA” la venta de gallinas vidas (sic), pescado seco y viveros ; es decir que esa área no fue ni determinada en el documento como “área del mercado”, sino como “área adyacente” , ni como área del estacionamiento de vehículos, como lo pretende hacer ver la actora, puesto que también en el documento anexo se establece en forma expresa la existencia de área de estacionamiento. - Que por tal razón, su representado se negó a pagarle a la Administradora del Condominio del Mercado cuota de condominio alguna, pues la propietaria, empresa Termipaca, nunca le asignó ese porcentaje al lote de terreno por cuanto el mismo estaba y está fuera del área del terreno que se destino tanto para la edificación del modulo central como del área de estacionamiento; más aún TODOS LOS SERVICIOS PÚBLICOS (sic) de los cuales goza el lote de terreno, SON PAGADOS EN SU TOTALIDAD, por su representado y fueron contratadas por él en forma personal. (Las mayúsculas y negrillas son del texto copiado). - La demanda incoada es, además, de infundada, una clara prueba de lo que es un FRAUDE PROCESAL, puesto que, tal como se expuso en la oportunidad en la cual se pretendió ejecutar la medida de secuestro decretada por este Tribunal con un afianzamiento igualmente fraudulento, la Administración del Condómino del Mercado Principal, durante muchos años ha venido “fustigando” a su representado por cuanto siempre ha pretendido desposeerlo del lote de terreno en cuestión, razón por la cual su representado solicitó un amparo constitucional ante el entonces Juzgado de Primera Instancia Laboral, alegado la violación al derecho al Trabajo que le otorga la Constitución y la violación a su derecho a dedicarse a la actividad comercial de su preferencia; que ese amparo fue clarado con lugar por esa instancia y la hoy parte actora apeló de la decisión y la misma fue confirmada por el Juzgado Superior Primero en lo Laboral de este Estado; - Que esas sentencias, las cuales se encuentran anexas al Cuaderno de Medidas que forma parte de este expediente, no sólo deja claramente establecido el carácter de arrendador de Termipaca con respecto a mi representado, sino que autoriza a éste para realizar las mejoras que actualmente se encuentran terminadas y ordena a la Junta Administradora del Condominio del Mercado Principal (parte actora en el presente juicio), a acatar lo establecido en el documento de condominio y respetar los derechos que a mi representada le otorga el documento privado de arrendamiento suscrito por Termipaca y, por ende, el documento de condominio. - Que rechaza la demanda incoada por cuanto la parte actora no tiene ni cualidad ni interés en sostener la acción, por no ser acreedora de su representado en ningún sentido, ni estar ambos ligados por convención o contratación alguna. - Que en el supuesto negado que este Tribunal no considerara los alegatos antes indicados, rechazo la demanda incoada por cuanto si la parte actora indica, como lo hace en el libelo, que la acción intentada no debe procesarse por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sino por las disposiciones del Código Civil, al demandar “la resolución del contrato por insolvencia de pago en virtud de que el contrato de arrendamiento, por obra del tiempo transcurrido se convirtió en un contrato por tiempo indeterminado” incurre en una contradicción total y absoluta, pues si se está reconociendo que el contrato de arrendamiento fue otorgado entre “Termipaca “ (con el carácter de Arrendadora) y mi representada ( con el carácter de Arrendataria), y está indicando y afirmando que mi representada realiza el pago por consignación ante un Tribunal de la jurisdicción (como realmente lo está haciendo y así se probará oportunamente), entonces, ¿dónde está la insolvencia? Cómo sentenciará este Tribunal si en el particular “Primero” del petitorio de la parte actora demanda una resolución de contrato de arrendamiento por insolvencia en el “pago de cánones” y en el particular “Tercero” solicita se condene a su representado al “pago de ciento setenta y un meses” de cánones de arrendamiento que ha dejado de pagarle desde el 16 de Enero de 1991, hasta el 15 de Abril de 2005, si tal como lo ha afirmado la actora el contrato de arrendamiento fue celebrando con Termipaca y tal y como lo han establecido dos sentencias de amparo los derechos de Termipaca quedan a salvo, es decir, que en todo caso su representada ha respetado y las sentencias de amparo han respetado los derechos que como propietarios y como arrendador asisten a “Termipaca “ sobre las ZONAS ADYACENTES AL ESTACIONAMIENTO DEL MERCADO PRINCIPAL? (sic) ¿Desconocerá este Tribunal los derechos de la empresa Termipaca que es la propietaria del lote de terreno en cuestión y los derechos que tiene mi representado como arrendatario del terreno y como propietario de las mejoras allí edificadas? - Que finalmente, presenta ante la Ciudadana Jueza copia fotostática del acta de Asamblea celebrada en fecha dos (02) de Septiembre de dos mil cinco por los accionistas de TERMIPACA, en la cual se evidencia que el lapso de duración de la misma estaba vencido y que no fue sino hasta ese día de la asamblea cuando se reactivó y cuando se plantea (véase el punto 2 del acta en cuestión) solicitar la “desafectaciòn” del área de los estacionamientos (mas no del área adyacente a éstos, que es el área del vivero) para entregarla a la administración del Condominio del Mercado Principal; es decir, que esta acta comprueba aun más su afirmación, en el sentido que la propietaria arrendadora del lote de terreno sobre el cual su representado tiene construidas sus mejoras y que sirven de sede y domicilio fiscal del Vivero, es la única con capacidad jurídica para demandar la resolución del contrato de arrendamiento; y, mas aun, que la aquí demandante, Junta Administradora de Condominio del Mercado Principal , hasta el día dos de septiembre del año en curso, no tenia LEGALMENTE ni siquiera la administración del área de los estacionamientos; luego, mal puede pretender como lo alegó en el libelo su apoderada, que su representado “haya sido contumaz en pagarle los cánones de arrendamiento y a contribuir con los gastos de servicios públicos de que se aprovecha, y que son cancelados por todos los propietarios del mercado…”, porque -- según alega la apoderada judicial del demandado-- está probando que la arrendadora es Termipaca, que esa empresa se ha reactivado y que su representado disfruta de servicios públicos que el mismo ha contratado y es él el único que los paga; por tanto- a juicio de la apoderada del demandado- LA ACCIÓN INTENTADA ES TOTAL Y ABSOLUTAMENTE TEMERARIA E IMPROCEDENTE. - Que -según argumenta la apoderada del demandado- aparte del fraude procesal contenido en el presente juicio, la demanda incoada es incongruente e improcedente y los hechos narrados no se enmarcan dentro de los fundamentos de derecho en las cuales pretende estar basada, por lo cual debe ser declarada SIN LUGAR y condenar al pago de costas procesales. - Que, en nombre de su representado, se reserva el derecho a intentar las acciones a las cuales haya lugar por los daños y perjuicios ocasionados, tanto por la pretendida demanda como por la pretendida ejecución de la medida decretada por este Tribunal. DE LA SENTENCIA APELADA El 15 de diciembre de 2005 (folios 271 al 281) el Juzgado de la causa dictó sentencia en la presente causa, mediante la cual declaró sin lugar la demanda de resolución de contrato de arrendamiento y cobro de bolívares incoada por la abogada LEIX TERESA LOBO en su carácter de apoderada judicial del Condominio del MERCADO PRINCIPAL DE MÉRIDA contra el ciudadano NEPTALÍ RIVAS MOLINA por considerar que: “... de la revisión del libelo y del documento de condominio, que ciertamente la parte demandante no consignó contrato de arrendamiento que haya suscrito con el arrendatario ni tampoco se observa que TERMIPACA le haya cedido los derechos de arrendadora del lote de terreno adyacente y, además,.... porque en el documento de condominio no se observa que en el lote de terreno identificado como vivero, exista la condición de la demandante como arrendadora de la parte demandada ... y ... porque ese lote de terreno que ocupa el arrendatario no figura dentro del enunciado del documento de condominio.... (folio 277- segunda pieza)...y...el documento de condominio señala un “área adyacente” sin que se realice mención expresa de ser un área común...” (encabezamiento folio 278- segunda pieza) para concluir que ....”al parecer” el estacionamiento y las áreas adyacentes al edificio pertenecen a la empresa TERMIPACA... (Parte infine folio 280- segunda pieza) Igualmente declaró sin lugar (sic) la medida de secuestro solicitada y ejecutada y condenó a la parte demandante a cancelar las costas del litigio (sic). Así mismo el a quo, ordenó la notificación de las partes por haber dictado la sentencia fuera del lapso legal. DE LOS MOTIVOS DE LA APELACIÓN En escrito de conclusiones presentado ante este tribunal el 09 de febrero de 2006 (folios 293 al 297 segunda pieza), la apoderada judicial de la parte actora LEIX TERESA LOBO, expone resumidamente lo siguiente: - ...Que por mandato del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, toda sentencia debe contener: “... 3° Una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia... 4° Los motivos de hecho y de derecho de la decisión. 5° Decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas...” - Que el artículo 244 ejusdem, prevé que será nula la sentencia por faltar las determinaciones indicadas en el artículo 243, o por resultar la sentencia contradictoria, o cuando sea condicional o contenga ultrapetita. - Que de acuerdo a dicha norma la sentencia es nula, en razón de las siguientes consideraciones: - Que en el capítulo I se hizo un resumen del libelo, en el que se dijo que el MERCADO PRINCIPAL DE MÉRIDA fue construido por TERMIPACA para destinarlo a la venta bajo el régimen de propiedad horizontal (Ley de Propiedad horizontal publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 2.314 extraordinario del 26 de septiembre de 1978); que en el documento de condominio se destinaron como áreas comunes de la edificación, entre otras, un área de terreno para funcionar como vivero, área que por mandato legal es propiedad de los condóminos, a tenor de los dispuesto en los artículos 5, 6 y 7 de la Ley de Propiedad Horizontal comentada. - Que este punto de mero derecho fue obviado por la sentenciadora, pues ni siquiera hizo mención al respecto. Tampoco tomó en cuenta que conforme al primer aparte del artículo 18 de la Ley vigente para la fecha, la Junta de condominio se constituyó una vez que TERMIPACA cesó en la administración, la que por mandato legal estaba habilitada como promotora o constructora de la obra civil a ejercer la administración del condominio hasta que se hubiese vendido el setenta y cinco por ciento de los locales, y que por razón de eminente índole legal, TERMIPACA alquiló áreas comunes propiedad del Mercado, entre ellas un vivero, pero que al cesar la administración de la empresa vendedora, el Condominio asumía la condición de arrendador, es decir, se subrogó en la relación arrendaticia. - Que en el libelo se indicaron las normas legales que acreditaban esa condición de arrendador, contenidas en la mencionada Ley de Propiedad Horizontal y en el Código Civil, normas que ni siquiera tomó en consideración y que dada su importancia como fundamento de la acción, reproduce el texto de las normas invocadas, señalando como tales : La Ley de Propiedad Horizontal publicada en la Gaceta Oficial N° 3.241 extraordinario del 18 de agosto de 1.983. El Código Civil: En materia arrendaticia, los artículos 1.580, 1.582, 1.592, 1.599, 1.600, 1.604, 1.605, 1.609 y 1.615 y en materia de obligaciones, los artículos 1135, 1159, 1160,1167, 1286 ejusdem. El decreto con Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su artículo 3 según el cual quedan fuera de su aplicación, los terrenos urbanos y suburbanos no edificados. - Que la relación arrendaticia que nació con TERMIPACA, subsistió después de que cesara en la administración del condominio, asumiendo entonces el Condominio la condición de arrendador, manteniéndose las condiciones del contrato. - Que resulta inaceptable que la recurrida declare improcedente la acción porque no se habría producido una prueba que acredite la existencia de la relación arrendaticia entre el demandado y su representada, pues ese vínculo nace de la ley. - Que tal afirmación obliga a concluir que la sentencia no contiene una síntesis clara de los términos en que quedó planteada la controversia, ni decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, lo que vicia de nulidad el fallo a tenor de lo dispuesto en el citado artículo 244 de la Ley adjetiva. - Que otro hecho que coadyuva a atacar el fallo y que lo vicia de nulidad, es la extralimitación en él plasmada sobre la propiedad o no del área del terreno como argumento para desechar la demanda. No era ello objeto del litigio, pero si la sentenciadora creyó que la cualidad del demandante estaba en discusión porque la demandada negó su condición de propietario, otra debió ser la conclusión del fallo, pues cuando entra a hacer consideraciones tales como que si TERMIPACA le cedió o no el área del vivero al Condominio, o que el lote de terreno no aparezca como área común en el documento de condominio (folio 277) o que los conflictos que se susciten sobre la propiedad de áreas adyacentes deban ser resueltas por el Concejo Municipal y la administración del inmueble (folio 278), se excedió en sus funciones, entrando a decidir sobre materia que no era objeto del juicio, y lo que es peor, negando un derecho a una de las partes sin fórmula de juicio, lo que hace incurrir el fallo en el vicio de ultrapetita, causal de nulidad de la sentencia, conforme al invocado artículo 244. - Que el fallo desconoce un derecho de propiedad en un juicio donde se discutió una relación arrendaticia y entró a discutir un derecho de propiedad que requiere discutirse – si es el caso- en un juicio y procedimientos distintos... No consta en autos que la parte demandada NEPTALÍ RIVAS MOLINA haya consignado escrito de conclusiones en esta instancia. III CONSIDERACIONES PARA DECIDIR En nuestro sistema procesal rige el principio de la congruencia, que está vinculado con el concepto del problema judicial debatido entre las partes (thema decidendum) del cual, según la doctrina y la jurisprudencia emergen dos reglas: a) la de decidir sobre lo alegado y b) la de decidir sobre todo lo alegado. Por ello, el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, impone al Juzgador la obligación de decidir conforme a lo alegado y probado en autos, obligación ésta que se reitera en el ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, que exige que la sentencia contenga: “Decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas.” Tales obligaciones pueden ser quebrantadas por el órgano jurisdiccional por exceso o por defecto. En el primer caso, incurre en el vicio denominado de “incongruencia positiva”, el cual se configura cuando el juzgador se pronuncia sobre pretensiones, defensas, excepciones o alegatos de hechos que no fueron planteados por las partes en las oportunidades legales correspondientes y que, en consecuencia, son ajenos a la controversia que se decide; y en el segundo caso, se está en presencia del vicio de “incongruencia negativa”, que se configura cuando el juez omite pronunciamiento sobre los alegatos en que se fundamenta la pretensión del actor o la defensa del demandado, alegados respectivamente en la demanda y en la contestación. También se incurre en este vicio, cuando el Juez en su sentencia no se pronuncia sobre pedimentos formulados por las partes en sus informes, relativos a la regularidad del proceso o sobre aspectos esenciales para la resolución de la controversia, como los atinentes a reposición, confesión ficta etc. De las actas que integran el expediente, y en especial de la revisión de la sentencia apelada, este tribunal ha podido constatar que el a quo, se excedió de los límites del problema judicial sometido a su conocimiento, cuando- sin haberse cuestionado el carácter de administrador del condominio del mercado principal que se atribuye la demandante ni la sujeción de la totalidad del inmueble al régimen de propiedad horizontal - desconoció la legitimación del actor para demandar la resolución del contrato de arrendamiento que se había celebrado con el ciudadano NEPTALÍ RIVAS MOLINA, a pesar de haber quedado demostrado en autos que todo el terreno donde fue construido el Mercado Principal de Mérida incluyendo el terreno destinado a “vivero” ubicado en la zona adyacente al estacionamiento de dicho mercado -- como lo afirman las partes y que fue objeto del arrendamiento – es señalado expresamente en el documento de condominio y fue sometido al régimen de propiedad horizontal por el anterior propietario, aunado a que la parte demandada no objetó ni desconoció el carácter de administrador del condominio del Mercado Principal de Mérida que se atribuye la demandante, como tampoco objetó la sujeción del terreno arrendado al régimen de propiedad horizontal en virtud del señalado documento de condominio, aún cuando opuso la falta de cualidad, pero por razones totalmente distintas. Efectivamente: En la contestación a la demanda la representación judicial de la parte demandada NEPTALÍ RIVAS MOLINA alegó que: “...para el momento de la realización del contrato, el inmueble arrendado era propiedad de la empresa TERMIPACA, que la Junta Administradora del condominio “como por arte de magia” (sic) se subrogó en forma unilateral la condición y el carácter de arrendadora, olvidando que Termipaca continúa teniendo personalidad jurídica y vida legal y que no se evidencia ni del libelo ni del documento fundamental que se le hayan cedido los derechos que dicha empresa tiene como arrendadora del lote de terreno adyacente al mercado principal, sobre el cual su representado tiene edificadas unas mejoras que le pertenecen; que ese lote de terreno no figura dentro del enunciado del documento de condominio señalándole cuota o porcentaje de propiedad sobre cosas comunes, por lo que... no pudo ni puede la Junta Administradora “crear” o “inventar” un porcentaje a cobrarle a su representado, sino que el mencionado documento de condominio está estructurado de forma que indica expresamente que existen “ÁREAS ADYACENTES AL MERCADO DONDE FUNCIONARÁ la venta de gallinas vidas (sic), pescado seco y vivero” (vuelto folio 243- primera pieza) . ... En fin rechaza la demanda, por cuanto la parte actora no tiene ni cualidad ni interés en sostener la acción por no ser acreedora de su representado en ningún sentido, ni estar ambos ligados por convención o contratación alguna (folio 244 parte in fine primera pieza).” (Los subrayados y cursivas son del tribunal). Como puede verse de los hechos alegados por el demandado, a través de sus apoderados judiciales, éste no objeta la existencia del contrato de arrendamiento en virtud del cual ocupa el inmueble constituido por un vivero, ubicado en la zona adyacente al estacionamiento del Mercado Principal de Mérida, por lo que no es un hecho controvertido la existencia de la relación arrendaticia. Objeta sí la cualidad del CONDOMINIO DEL MERCADO PRINCIPAL por no haber sido- a su juicio- su otro contratante; porque se subrogó “como por arte de magia” (sic) y en forma unilateral la condición y el carácter de arrendadora; porque Termipaca continúa teniendo personalidad jurídica y vida legal y a su favor ha hecho las consignaciones arrendaticias; porque en el documento de condominio no se le señala porcentaje alguno al terreno que ocupa; porque al Condominio del Mercado Principal de Mérida no le fue cedido el contrato de arrendamiento en cuestión. Para decidir el Tribunal observa lo siguiente: Como puede verse de los documentos acompañados por el actor a su libelo, la anterior propietaria del inmueble dado en arrendamiento, sometió al régimen de propiedad horizontal la totalidad del terreno destinado a la construcción del mercado principal y sometió a dicho régimen también la porción de terreno arrendado al demandado, denominado “vivero”, señalándolo expresamente en el documento de condominio, en distintas disposiciones tales como: 1° ) La cláusula quinta, al folio 49, renglones 1 al 3, señaló cuáles son las cosas comunes a todos los locales comerciales, indicando como tales, entre otras: a) La parcela de terreno donde está construido el edificio de acuerdo con la determinación hecha en este documento. 2°) La cláusula décima quinta (vuelto folio 50), señala cuál es el uso de los locales que conforman el mercado principal y, luego de especificar el uso que se le da a cada uno de los locales integrantes del mercado principal de Mérida (cafetería, refresquería, fuente de soda, frutería, venta de flores, abasto... carnicería, charcutería, pescadería etc.), se mencionan expresamente las “ ÁREAS ADYACENTES AL MERCADO, estableciéndose que: “Dentro de esta área previamente funcionarán, las ventas de gallina vivas, pescado seco, vivero” (folio 51, renglones 14, 15 y 16 ). No hay duda entonces, que el área de “vivero” arrendada al demandado fue sometida al régimen de propiedad horizontal por el anterior propietario y a dicho régimen se sujetaron todas las cosas que pueden ser objeto de propiedad individual y las cosas que son comunes, perfectamente definidas y determinadas tanto en el documento de condominio como en el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal. Dicho argumento se encuentra reforzado por lo establecido en el parágrafo único del artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, según el cual: “Al destinarse un inmueble para ser enajenado por apartamentos no podrá excluirse ninguna porción del terreno que sirvió de base para la obtención del permiso de construcción ni ninguna de las anexidades o pertenencias del inmueble. Cualquier exclusión expresa o tácita que se hiciere en el Documento de condominio no se considerará válida.” (Los subrayados y cursivas son del tribunal). No hay duda, entonces que la administración de las cosas comunes que son propiedad de la comunidad de copropietarios del Mercado Principal de Mérida, determinadas tanto en el documento de condominio (cláusula quinta- folio 49, líneas 1 a 24) como en la Ley de Propiedad Horizontal (artículo 5), le corresponde al administrador del condominio, conforme a lo que establece el artículo 20 ejusdem y la cláusula décima (10°) del documento de condominio (vuelto folio 49, líneas 54 a 61). De manera que, al haber asumido el Condominio del Mercado Principal de Mérida, la administración de las cosas comunes, luego de la venta de las cosas susceptibles de apropiación individual, resulta evidente para este tribunal que en la relación objeto de la litis operó la subrogación arrendaticia. Dicha subrogación es regulada en nuestro ordenamiento jurídico en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios – no aplicable al caso de autos- y en los artículos 1604, 1605, 1606, 1608 y 1610 del Código Civil, SE PRODUCE POR EFECTO DE LA LEY (no en virtud de contrato ni de convención alguna) y consiste en sustituir o poner al adquirente del inmueble arrendado en el lugar del arrendador. Por tanto, el adquirente se subroga en el arrendador tanto en los deberes como en los derechos frente al inquilino, a partir de la enajenación o transmisión de propiedad y en la forma establecida por la ley. Es decir que una vez cumplidos los requisitos exigidos por la ley, el comprador se subroga en los derechos y deberes del arrendador de quien adquirió, dentro de las limitaciones que le establece el ordenamiento jurídico. Es necesario establecer también, a los fines de la decisión de esta controversia, que la empresa TERMIPACA no es parte en este juicio, ni como demandante ni como demandada, ni fue llamada a intervenir forzosamente en esta causa, ni lo hizo voluntariamente, a pesar de haber sido notificada por el a quo, por lo que mal podía la sentencia apelada declarar derechos a su favor, y menos en forma dudosa o condicional cuando establece que: “...al parecer el estacionamiento y las áreas adyacentes al Edificio pertenecen a la empresa Termipaca...” (folio 280 de la segunda pieza). Con dicho pronunciamiento el a quo quebrantó lo dispuesto en el artículo 273 del Código de Procedimiento Civil, que establece el principio de relatividad de la cosa juzgada y violó lo dispuesto en el ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, que establece el requisito de congruencia de toda sentencia. Al no decidir conforme a la pretensión deducida y a las excepciones opuestas, es evidente para este tribunal que la sentencia apelada dictada el 15 de diciembre de 2005 por el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, está afectada por el vicio de incongruencia positiva por infracción del deber que impone a todo juez el citado ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. Tal infracción constituye causal de nulidad de la sentencia que omita las determinaciones indicadas en la precitada norma adjetiva, de conformidad con lo previsto en el artículo 244 ejusdem. Así formalmente lo declara este tribunal y será establecido de manera expresa, positiva y precisa en la parte dispositiva del presente fallo. Y así se decide. Para decidir se observa: Declarada la nulidad de la sentencia de primera instancia, procede esta juzgadora a resolver el fondo de la cuestión controvertida, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil y, a tal efecto, procede a realizar el análisis de los elementos probatorios que cursan en autos, con vista a los términos en que fue planteada la demanda y la contestación ya transcritas en los capítulos que anteceden: De los términos en que fue planteada la controversia, cuyo reexamen fue deferido por vía de apelación al conocimiento de esta alzada, observa la juzgadora que la pretensión deducida por la parte actora en la presente causa tiene por objeto la resolución de un contrato de arrendamiento y el cobro de los daños y perjuicios por pensiones insolutas, cuyos montos fueron discriminados por la parte actora en el libelo y expuestos en la narrativa de la presente sentencia. Por otra parte, del escrito de contestación de la demanda, se evidencia que la parte demandada, alegó lo siguiente: “...para el momento de la realización del contrato, el inmueble arrendado era propiedad de la empresa TERMIPACA, que la Junta Administradora del condominio “como por arte de magia” (sic) se subrogó en forma unilateral la condición y el carácter de arrendadora, olvidando que Termipaca continúa teniendo personalidad jurídica y vida legal y que no se evidencia ni del libelo ni del documento fundamental que se le hayan cedido los derechos que dicha empresa tiene como arrendadora del lote de terreno adyacente al mercado principal, sobre el cual su representado tiene edificadas unas mejoras que le pertenecen; que ese lote de terreno no figura dentro del enunciado del documento de condominio señalándole cuota o porcentaje de propiedad sobre cosas comunes, por lo que... no pudo ni puede la Junta Administradora “crear” o “inventar” un porcentaje a cobrarle a su representado, sino que el mencionado documento de condominio está estructurado de forma que indica expresamente que existen “ÁREAS ADYACENTES AL MERCADO DONDE FUNCIONARÁ la venta de gallinas vidas (sic), pescado seco y vivero” (vuelto folio 243- primera pieza) . ... En fin rechaza la demanda, por cuanto la parte actora no tiene ni cualidad ni interés en sostener la acción por no ser acreedora de su representado en ningún sentido, ni estar ambos ligados por convención o contratación alguna (folio 244 parte in fine primera pieza).” (Los subrayados y cursivas son del tribunal). Como puede verse de los hechos alegados por el demandado NEPTALI RIVAS MOLINA, a través de sus apoderados judiciales, éste no objeta la existencia del contrato de arrendamiento en virtud del cual ocupa el terreno constituido por un vivero, ubicado en la zona adyacente al estacionamiento del Mercado Principal de Mérida, por lo que no es un hecho controvertido la existencia de la relación arrendaticia y, como tal, debe entenderse excluido del debate probatorio. Por otra parte, se observa del escrito de contestación que los apoderados judiciales del demandado NEPTALÍ RIVAS MOLINA objetan la cualidad del CONDOMINIO DEL MERCADO PRINCIPAL por no haber sido- a su juicio- contratante de su mandante; porque el condominio se subrogó “como por arte de magia” (sic) y en forma unilateral la condición y el carácter de arrendadora; porque Termipaca continúa teniendo personalidad jurídica y vida legal y a su favor ha hecho las consignaciones arrendaticias y que, por tal razón, su mandante no se encuentra en estado de insolvencia; porque en el documento de condominio no se le señala porcentaje alguno al terreno que ocupa; porque al Condominio del Mercado Principal de Mérida no le fue cedido el contrato de arrendamiento en cuestión; porque Termipaca es la propietaria del lote de terreno en cuestión sobre el cual su mandante tiene construidas unas mejoras que le fueron autorizadas por dos tribunales de esta Circunscripción judicial con ocasión de un amparo constitucional. De esta manera, quedó a cargo de la parte demandada la demostración de la totalidad de los hechos controvertidos alegados en su escrito de contestación, cuya prueba a éste correspondía suministrar en el curso del debate probatorio, por lo que la carga de la prueba quedó a cargo de cada una de las partes intervinientes, de conformidad con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, según el cual: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba.” Hechas estas premisas, procede este Tribunal a analizar los elementos probatorios que cursan en autos a fin de motivar la decisión sobre el fondo del asunto, lo cual hace en la forma siguiente: ANÁLISIS Y VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA EL CONDOMINIO DEL MERCADO PRINCIPAL DE MÉRIDA Por escrito del 28 de octubre de 2005, la abogada LEIX TERESA LOBO, en su carácter de apoderada judicial del CONDOMINIO DEL MERCADO PRINCIPAL DE MÉRIDA, promovió los siguientes medios de prueba (folios 250 al 251-segunda pieza), admitidos por auto del 01 de noviembre de 2005 (vuelto folio 248 y folio 249): “PRIMERO- Copia fotostática del documento de condominio del Mercado Principal de Mérida, protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Libertador del estado Mérida el 04 de agosto de 1989, bajo el N° 21, protocolo primero, tomo 8, tercer trimestre de ese año (folios 9 al 55-primera pieza), para demostrar que: 1) fue construido por la sociedad mercantil TERMINAL DE PASAJEROS COMPAÑÍA ANÓNIMA (TERMIPACA), para destinarlo a la venta bajo el régimen de propiedad horizontal; 2) Para construir el mercado se destinó una parcela de terreno, cuyas medidas y características constan en dicho documento; 3) Que en el documento se especifican las áreas comunes de la edificación, entre otras, un área de terreno para funcionar como vivero; 4) Que TERMIPACA jamás se reservo para si el área de terreno destinada al vivero; 5) Que en dicho documento se expreso como su fundamento legal la Ley de Propiedad Horizontal. La pertinencia y necesidad de la prueba estriba en el hecho de ser dicho documento el que destinó el inmueble para ser vendido bajo el régimen de propiedad horizontal, describió sus medidas y linderos, y con él se contradice la versión del demandado de ser dicha área de terreno de la exclusiva propiedad de TERMIPACA, hechos todos éstos íntimamente ligados con el proceso.” Para decidir el tribunal observa: Por tratarse de un documento público producido en fotocopia simple junto con el libelo y no haber sido impugnada por la parte demandada, dicha documental debe tenerse como fidedigna con el original, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. En cuanto al mérito de la prueba, de conformidad con lo previsto en el artículo 1360 del Código Civil, dicho instrumento hace plena fe, así entre las partes como respecto de terceros, de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes acerca de la realización del hecho jurídico a que dicho instrumento se contrae, valoración que debe hacer este tribunal en atención a la tarifa legal establecida en dicha norma y que, a tenor de lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, impide establecer hechos en el proceso sobre la base de presunciones o de sana crítica. Del análisis del instrumento que se analiza se desprende que la Empresa Termipaca sometió al régimen de propiedad horizontal un terreno de su propiedad que destinó a la edificación del Mercado Principal de Mérida y sometió a dicho régimen tanto las cosas susceptibles de apropiación individual como las cosas comunes. Ya ha quedado establecido en esta sentencia que la mención expresa que hace el documento de condominio y las disposiciones mismas de la Ley de Propiedad Horizontal, permiten llegar a la conclusión de que el área de terreno denominado “vivero” con una superficie de 331,99 metros cuadrados, arrendado al demandado, fue sometido al régimen de propiedad horizontal, no puede ser excluido del mismo ninguna de las anexidades o pertenencias del inmueble (parágrafo único del artículo 26 Ley de Propiedad Horizontal), forma parte del terreno que sirvió de base a la construcción del Mercado Principal de Mérida, el cual -por determinación de la ley y del mismo documento de condominio- forma parte de las “cosas comunes” propiedad de la comunidad de copropietarios, también denominada “condominio”. Por otra parte, el mismo demandado no niega que el terreno que ocupa está señalado en el documento de condominio como “Área adyacente al mercado” donde funcionan el vivero, la venta de pescado seco y de gallinas vivas, pues fundamenta sus alegatos en presuntas omisiones que le imputa al documento de condominio del cual --por ciento-- no es parte, ni causante, ni causahabiente. La sucesión en la concreta relación jurídica que existió entre el anterior propietario TERMIPACA y el demandado NEPTALÍ RIVAS MOLINA o la transmisión de los derechos y de las obligaciones asumidas en virtud del contrato de arrendamiento celebrado entre TERMIPACA y el arrendatario NEPTALÍ RIVAS MOLINA operan por disposición de la ley, a través de la figura de la SUBROGACIÓN LEGAL, ya establecida en esta sentencia con fundamento en los artículos 1604, 1605, 1606, 1607, 1608 y 1610 del Código Civil. Tal transmisión de derechos no es extraña a nuestro ordenamiento jurídico y, a juicio de esta juzgadora, encuentra también fundamento legal en el artículo 796 del Código Civil, según el cual: “La propiedad se adquiere por la ocupación. LA PROPIEDAD Y DEMÁS DERECHOS SE ADQUIEREN Y TRANSMITEN POR LA LEY, POR SUCESIÓN, POR EFECTOS DE LOS CONTRATOS. Puede también adquirirse por medio de la prescripción.”Las cursivas, mayúsculas y subrayados son del tribunal). Sin ánimo de analizar en esta sede la distinción entre las formas originarias y derivadas de adquisición de la propiedad y demás derechos, es indudable que de la citada disposición legal, se evidencia que no solo el contrato, sino también la “Ley” puede ser la fuente que establezca las distintas formas de adquirir y transmitir la propiedad y demás derechos. Desde este punto de vista, no tiene razón la parte demandada, cuando bajo el argumento de haberse celebrado el contrato de arrendamiento entre su mandante y Termipaca- anterior propietario- pretende sostener que la demandante no tiene cualidad para intentar la demanda por no haber intervenido en la suscripción del mismo, desconociéndose con tal razonamiento que no solo el contrato sino también la ley puede ser fuente de trasmisión del derecho de propiedad y demás derechos, como sucede en el caso de autos, en virtud de las citadas disposiciones del Código Civil que regulan especialmente las relaciones entre el nuevo propietario y el arrendatario y también de las disposiciones de la ley de Propiedad Horizontal, atinentes a la administración de las cosas comunes y a la propiedad de la cosas comunes en cabeza de la comunidad de copropietarios. Establecido que en el caso de autos operó la subrogación legal, es cuestión de derecho concluir que la administración de la cosas comunes de un inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, de conformidad con lo establecido en el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, le corresponde al administrador del condominio, carácter que no le fue discutido al demandante CONDOMINIO DEL MERCADO PRINCIPAL DE MÉRIDA, aunque se alegó su falta de cualidad, pero por otras razones. Debe concluirse entonces que el demandante EL CONDOMINIO DEL MERCADO PRINCIPAL DE MÉRIDA sí tiene cualidad -- por estar legitimado por la ley y haberse subrogado en el contrato bilateral celebrado entre su causante TERMIPACA y el demandado NEPTALÍ RIVAS MOLINA -- para demandar la resolución del contrato de arrendamiento en el cual, en virtud de la subrogación legal, ocupa el carácter de arrendador del demandado. Y así se decide. “SEGUNDA- La confesión expresa del demandado, cuando al tratar de justificar su solvencia arrendaticia, acepta que el pago lo hace a TERMIPACA y no a la Administración del condominio, ente llamado por ley para administrar las cosas comunes del Mercado Principal de Mérida, prueba que fundamenta en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil.” Respecto a esta promoción es necesario señalar, como ya lo ha hecho este tribunal en anteriores oportunidades, que los escritos de demanda y de contestación, son los instrumentos que contienen la pretensión y la excepción del actor y del demandado, respectivamente, y que en dichos instrumentos -- por faltar el ánimus confitenti-- no puede haber confesión entendida como la admisión de un derecho favorable a la contraparte del confesante y desfavorable a éste, según lo que se desprende del artículo 1401 del Código Civil. De otra parte, conforme a los principios que rigen la carga de la prueba, consagrados en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil, corresponde a quien alegue el pago o el hecho extintivo de la obligación, la prueba correspondiente. La insolvencia es un hecho negativo equivalente a la falta de pago de la obligación demandada y su demostración no le corresponde al arrendador demandante. De conformidad con la normas citadas, se repite, corresponde a quien alegue el pago (que es un hecho extintivo de una obligación) su demostración por los medios de prueba legalmente admisibles. Al arrendador demandante, basta alegar la existencia del contrato de arrendamiento y no puede cargar con la demostración de un hecho negativo, pues tal carga, como se deduce de lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la ley no se la impone. En virtud de que el demandado ha alegado su solvencia, la valoración correspondiente a los medios de pruebas promovidos por la parte demandada, la hará este tribunal en la parte correspondiente de esta sentencia. Por los motivos expuestos, el medio de prueba que se analiza, así como fue promovido por la parte actora, carece en este proceso de valor probatorio. Y así se decide. “TERCERA- Notificación judicial practicada por el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y Santos Marquina en fecha 15 de marzo de 2005 al ciudadano Neptalí Rivas Molina haciéndole saber la formal e irrevocable intención del Condominio del Mercado Principal de no continuar la relación arrendaticia.” Obra a los folios 60 al 69 de la primera pieza del expediente, la notificación judicial a que hace referencia el promovente, en virtud de la cual el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de esta Circunscripción Judicial, el 15 de marzo de 2005 se trasladó en el vivero ubicado en el lateral derecho visto de frente del estacionamiento destinado al público en el Mercado Principal de Mérida, Avenida Las Américas de esta ciudad de Mérida y notificó de su misión a la ciudadana Yenny Alejandra Valera, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 15.235.504 a quien el tribunal leyó íntegramente el contenido de la notificación judicial, quedando notificada en su condición de encargada del vivero denominado “Animals and Plants”, además de otros particulares señalados en la solicitud, de la “irrevocable intención del Condominio del Mercado Principal de Mérida de no continuar la relación arrendaticia, en razón de su antigua y reiterada mora en el cumplimiento de las obligaciones que le impone el contrato, razón por la cual se le solicita la entrega del bien, libre de bienes y construcciones, reservándose el derecho de reclamar judicialmente los cánones impagados.” Se aprecia la documental que se analiza con el valor probatorio que corresponde a los documentos públicos o auténticos, de conformidad con lo establecido en el artículo 1359 del Código Civil, en virtud de que el juez como funcionario público está autorizado para hacer constar los hechos jurídicos que ha efectuado. En el caso de autos, no existe duda de que la notificación efectuada por el Juzgado encargado de su práctica se entregó en el inmueble arrendado, y se aprecia para dar por demostrado el desahucio, esto es la comunicación al arrendatario de la voluntad del arrendador de no continuar con la relación arrendaticia, en un todo conforme a lo que establece el artículo 1615 del Código Civil. Cobra vigencia, para la valoración de esta prueba, lo establecido en sentencia N° 2294 del 14 de diciembre de 2006, dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia (Ramírez & Garay, tomo 239, págs. 286 a 288), en la cual se estableció lo siguiente: “... la Sala Constitucional estima que, para los efectos de cuándo se considera verificado el desahucio o debidamente notificada la voluntad del arrendador de poner fin al contrato de arrendamiento, cabe la aplicación analógica de la regla contenida en el artículo 1137 in fine del Código Civil que dispone: “La oferta, la aceptación o la revocación por una cualquiera de las partes se presumen conocidas desde el instante en que ellas llegan a la dirección del destinatario, a menos que éste prueba haberse hallado, sin su culpa en la imposibilidad de conocerla.” Aplicando al caso de autos el preindicado criterio de la Sala Constitucional, este Tribunal concluye que el arrendatario tuvo conocimiento del desahucio, esto es, de la voluntad del arrendador de no continuar con la relación arrendaticia en la fecha de la notificación practicada por el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de esta Circunscripción Judicial, en la dirección del “vivero” arrendado. Y así se decide. TESTIMONIALES: ALFONSO ISAÍAS RANGEL, rindió su declaración ante el juez de la causa el 03 de noviembre de 2005 (folio 254 y su vuelto-segunda pieza) y al ser interrogado por su promovente, contestó: “1°) Que sí sabe que dentro del área de terreno asignado a la construcción del Mercado Principal de Mérida, hay una parcela de terreno que se destinó para el funcionamiento de vivero en el documento de condominio; 2°) Que sí le consta que está establecido en el documento de condominio que ese lote de terreno es propiedad del mercado principal de Mérida; 3°) Que sí conoce al ciudadano Neptalí Rivas; 4°) Que sí le consta que el ciudadano Neptalí Rivas es la persona que tiene arrendado el vivero. 5°) Que siendo él Presidente de la junta directiva del condominio en muchas ocasiones invitaron al señor Neptalí para regularizar su situación de atraso con morosidad con el condominio del Mercando Principal, cosa que él asistía a las invitaciones, al dialogo y se comprometía verbalmente a cumplir con el pago, pero nunca lo efectuó; 6°) Que sí le consta que hasta hace poco los servicios de luz, agua, y aseo urbano, vigilancia y estacionamiento que disfrutaba el vivero, eran pagados por el condominio del Mercado Principal y en una ocasión siendo presidente de la Junta se vio en la obligación de negarle el acceso al sitio donde se colocan los desechos de basura como también negarle el servicio de agua ya que lo tomaba de un punto de agua del mercado y lo trasladaba en envases hacia el vivero, esto debido a la morosidad del señor Neptalí con el Mercado Principal; 7°) Que le consta que nunca ha pagado nada al condominio del Mercado Principal. No hubo repreguntas.” Respecto a la valoración de este medio de prueba, aprecia el tribunal que el testigo analizado afirma que el vivero arrendado al demandado forma parte del terreno destinado a la construcción del mercado principal de Mérida, hecho ya establecido en esta causa al hacer el análisis del documento de condominio, razón por la cual, en el indicado aspecto, el testigo que se analiza no aporta algún elemento de convicción para la resolución de la controversia de autos y, en todo caso, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1387 del Código Civil, no es admisible la prueba de testigos para probar la existencia de una convención que establezca o extinga obligaciones, cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares. Respecto a la demostración de la falta de pago de los cánones de arrendamiento, se reitera el criterio ya establecido al analizar la prueba del particular segundo de la parte actora, en el sentido de que la prueba de la extinción de la obligación le corresponde a quien hace el alegato correspondiente, todo de conformidad con lo establecido en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil. Al no aportar algún elemento de convicción para la resolución de la controversia de autos, se desecha la declaración del testigo que se analiza, pronunciamiento que se hace de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide. JORGE STALIN MÁRQUEZ URBINA, rindió declaración ante el juez de la causa el 03 de noviembre de 2005 (folio 255 y su vuelto- segunda pieza) y al ser interrogado por su promovente, manifestó que: “1°) Que sí le consta, que dentro del área de terreno asignado a la construcción del Mercado Principal de Mérida, hay una parcela de terreno donde funciona un vivero; 2°) Que sí está totalmente seguro que donde funciona el vivero es propiedad del mercado principal de Mérida; 3°) Que sí conoce al ciudadano Neptalí Rivas; 4°) Que sí le consta que el ciudadano Neptalí Rivas es la persona que tiene arrendado el vivero. 5°) Que desde que se inició la primera junta directiva del condominio tiene conocimiento que se han hecho gestiones, se ha conversado con el señor Neptalí para que él regularice, cumpla con las funciones que el condominio exige con las personas que hace uso de su área, que él ha sido miembro de una junta de condominio desde hace seis años y ha conversado con este señor para tratar el caso; 6°) Que a pesar de las gestiones hechas no ha cancelado al condominio del mercado principal cánones de arrendamiento ni ha querido colaborar con los gastos que la administración del condominio ha tenido y tiene de los diferentes servicios públicos; 7°) Que le consta que el vivero se beneficia de los servicios de agua, luz, aseo urbano, vigilancia y estacionamiento que son pagados por el condominio del mercado principal y le consta porque es directivo del condominio del mercado; 8°) Que sí le consta que antes de constituirse la primera junta de condominio del Mercado Principal, la empresa Constructora Termipaca era quien administraba las cosas comunes. No hubo repreguntas.” Por las mismas razones expuestas al analizar el testigo anterior, la declaración del que se analiza no aporta ningún elemento de convicción para la resolución de la controversia de autos, en el sentido de que es inapreciable la prueba del testigo para demostrar la existencia de una convención que establezca o extinga obligaciones cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares y la prueba de la extinción de la obligación le corresponde a quien hace el alegato correspondiente, no a quien la niega. Por las razones expuestas, se desecha la declaración del testigo que se analiza, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide. FRANKLIN MENDOZA, no rindió declaración ante el juez de la causa (folio 256-segunda pieza). ANTONIO RANGEL, no rindió declaración ante el juez de la causa (folio 257-segunda pieza). EDUARDO RODRÍGUEZ, no rindió declaración ante el juez de la causa (vuelto folio 257-segunda pieza). ANGULO DE RIVAS CLAVER TERESA, rindió declaración ante el juez de la causa el 04 de noviembre de 2005 (folio 256-segunda pieza) y al ser interrogada por su promovente, manifestó: “1°) Que sí sabe que dentro de la parcela donde fueron construidas las instalaciones del Mercado Principal de Mérida, hay un área destinada a vivero; 2°) Que sí le consta que ese lote de terreno es propiedad del mercado principal de Mérida; 3°) Que sí le consta que la mayoría de los servicios de los que disfruta el vivero, tales como agua, luz, aseo urbano, vigilancia y estacionamiento son comunes para todo el mercado; 4°) Que sí conoce al ciudadano Neptalí Rivas; 5°) Que sí le consta que el ciudadano Neptalí Rivas es el inquilino del vivero. 6°) Que sí le consta que Neptalí Rivas nunca ha querido pagarle al condominio los cánones de arrendamiento por el uso del terreno ni los gastos comunes de los que se beneficia; 7°) Que sí le consta que desde que se constituyó la primera junta de condominio del Mercado Principal hasta la fecha, las directivas han realizado gestiones para que Neptalí Rivas regularice su condición de arrendatario, siempre le mandan a cobrar y nunca paga; 8°) Que le consta que antes de constituirse la primera junta de Condominio, la empresa Termipaca era quien administraba el condominio. No hubo repreguntas.” Por las mismas razones expuestas al analizar los testigos anteriores, la declaración de la que se analiza no aporta ningún elemento de convicción para la resolución de la controversia de autos, en el sentido de que es inapreciable la prueba del testigo para demostrar la existencia de una convención que establezca o extinga obligaciones cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares y la prueba de la extinción de la obligación le corresponde a quien hace el alegato correspondiente, no a quien la niega. Por las razones expuestas, se desecha la declaración del testigo que se analiza, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide. ÁNGEL MANUEL GUILLÉN, no rindió declaración ante el juez de la causa (folio 260-segunda pieza). MARIA DE JESÚS QUINTERO, no rindió declaración ante el juez de la causa (vuelto folio 260-segunda pieza). RIGOBERTO DE JESÚS MOLINA, no rindió declaración ante el juez de la causa (folio 261-segunda pieza). SABINO SULBARÁN, no rindió declaración ante el juez de la causa (folio 262-segunda pieza). FLORENCIA DE VIELMA, no rindió declaración ante el juez de la causa (folio 262-segunda pieza). ANTONIO RANGEL, no rindió declaración ante el juez de la causa (vuelto folio 262-segunda pieza). MERCEDES MOLINA no rindió declaración ante el juez de la causa (vuelto folio 263-segunda pieza. LIGIA COROMOTO HERNÁNDEZ, rindió declaración ante el juez de la causa el 09 de noviembre de 2005 (folio 263 y su vuelto segunda pieza) y al ser interrogada por su promovente, manifestó: “1°) Que sí sabe que dentro del terreno destinado a la construcción del Mercado Principal de Mérida, hay un área donde funciona un vivero; 2°) Que sí le consta que ese lote de terreno es parte de las áreas comunes del mercado principal de Mérida; 3°) Que le consta que antes de constituirse la primera junta de Condominio, la empresa Termipaca era quien administraba el condominio; 4°) Que sí le consta que durante la administración de Termipaca, el área de vivero le fue alquilada al ciudadano Neptalí Rivas; 5°) Que sí le consta que desde que se constituyó la primera junta de condominio del Mercado Principal, la administración trató de regularizar la situación con el señor Neptalí Rivas para que le pagara los cánones de arrendamiento al condominio; 6°) Que sí le consta que todas las juntas de condominio han hecho diligencias; 7°) Que si le consta que a pesar de las diligencias el señor Neptalí siempre se ha negado a pagar los cánones de arrendamiento al condominio. No hubo repreguntas.” Al igual que los testigos anteriores, la declaración de la que se analiza no aporta ningún elemento de convicción para la resolución de la controversia de autos, en el sentido de que es inapreciable la prueba del testigo para demostrar la existencia de una convención que establezca o extinga obligaciones cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares y la prueba de la extinción de la obligación le corresponde a quien hace el alegato correspondiente, no a quien la niega. Por las razones expuestas, se desecha la declaración del testigo que se analiza, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide. GERARDO ANTONIO RODRÍGUEZ PEÑA, rindió declaración ante el juez de la causa el 09 de noviembre de 2005 (folio 264 y su vuelto-segunda pieza) y al ser interrogado por su promovente manifestó: “1°) Que sí sabe que dentro del terreno destinado a la construcción del Mercado Principal de Mérida, hay un área donde funciona un vivero desde que Termipaca como constructor del mercado, ha funcionado el vivero en el área adyacente al estacionamiento; 2°) Que sí le consta que ese lote de terreno es parte de las áreas comunes del mercado principal de Mérida, porque desde el año 87 que tiene trabajando ahí en el mercado el área de vivero ha pertenecido al mercado; 3°) Que le consta que los servicios públicos que funcionan dentro del vivero hasta hace poco eran cancelados por la administración del condominio del mercado; 4°) Que sí le consta que la empresa Termipaca fue quien alquiló el vivero al señor Neptalí Rivas; 5°) Que sí le consta que antes de constituirse la junta de condominio, era Termipaca quien administraba las cosas comunes por un periodo aproximado de tres años; 6°) Que sí le consta que desde que se constituyó la primera junta de condominio del Mercado Principal, comenzó a administrar las cosas comunes, porque una vez que Termipaca deja la administración, se convoca a una elecciones para formar una junta de condominio y la misma comienza a hacerse cargo de la administración del mercado principal; 7°) Que sí le consta que todas las juntas de condominio han hecho diligencias para que el señor Neptalí Rivas cancele a la administración los cánones de arrendamiento y ha sido imposible porque se ha negado rotundamente a cancelar. No hubo repreguntas.” Al igual que los testigos anteriores, la declaración de la que se analiza no aporta ningún elemento de convicción para la resolución de la controversia de autos, en el sentido de que es inapreciable la prueba del testigo para demostrar la existencia de una convención que establezca o extinga obligaciones cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares y la prueba de la extinción de la obligación le corresponde a quien hace el alegato correspondiente, no a quien la niega. Por las razones expuestas, se desecha la declaración del testigo que se analiza, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide. ANÁLISIS Y VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA NEPTALÍ RIVAS MOLINA Por escrito del 02 de noviembre de 2005, la representación judicial del demandado NEPTALÍ RIVAS MOLINA, promovió los siguientes medios probatorios (folios 252 al 253 y su vuelto), los cuales fueron admitidos por el a quo por auto del 03 de noviembre de 2005 (vuelto folio 252): “PRIMERA.- Valor y mérito de la sentencia de amparo constitucional dictada por el Juzgado Primero de Primera instancia de Tránsito y del Trabajo de esta Circunscripción Judicial en fecha (sic) y confirmada por el Juzgado Superior Primero en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Mérida, las cuales obran insertas en el Cuaderno de secuestro que forma parte de este expediente, con las cuales pruebo a este tribunal la temeridad de la demanda intentada por la parte actora, Junta Administradora de Condominio del Mercado Principal.” Obra en el cuaderno de secuestro anexo al presente expediente (folios 15 al 22) copia certificada de la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia del Tránsito y del Trabajo de esta Circunscripción Judicial en fecha 24 de agosto del 2000, en el procedimiento de amparo constitucional intentado por el ciudadano NEPTALÍ RIVAS MOLINA en su propio nombre y en su carácter de Presidente de la empresa “Vivero Jardín El Paraíso C.A.”, contra el Condominio del Mercado Principal de Mérida, por violación del derecho al trabajo y a la libertad económica. Dicha sentencia fue confirmada por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, del Trabajo, de Menores y de Estabilidad Laboral de esta Circunscripción Judicial el 12 de septiembre del 2000 (folios 23 al 36 del cuaderno de secuestro), el cual declaró con lugar el amparo interpuesto por la “Compañía Anónima Vivero El Paraíso” contra la Junta de Condominio del Mercado Principal de esta ciudad y en su parte dispositiva declaró que: “...se ordena a la junta de condominio, previo el cumplimiento de las ordenanzas y la obtención de los permisos correspondientes no impedir la realización de las mejoras pretendida (sic) por el agraviado; asimismo se autoriza a éste solicitar de las autoridades o empresas que fuere menester los servicios públicos necesarios para el mejor desempeño de sus funciones dejándose a salvo los derechos que puedan corresponder a la empresa TERMIPACA, solicitando de la fuerza pública, si fuere menester, su colaboración para el estricto cumplimiento de lo decidido ...” El objeto de la prueba que se analiza, como lo señala su promovente, lo constituye la demostración de la temeridad de la acción intentada por la demandante, el Condominio del Mercado Principal de Mérida, sin indicar norma alguna en que se fundamenta tal alegato. Ahora bien, en forma reiterada la jurisprudencia de la Sala de Casación Civil y de la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, ha sostenido que no es necesario que se indique en forma minuciosa cada uno de los fundamentos de derecho en que se basa la pretensión o defensa. Ello es así porque el juez, sin atender siempre a las calificaciones jurídicas que hagan las partes, está obligado a aplicar el derecho a los hechos alegados, lo cual se expresa en el viejo aforismo latino “iura novit curia”: El juez conoce el derecho y lo aplica a los hechos alegados. Establecido lo anterior, observa este tribunal que la “temeridad de la acción” que constituye el objeto de la prueba que se analiza, está prevista en nuestro ordenamiento jurídico en el artículo 170 del Código de Procedimiento Civil y en el artículo 28 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales, norma ésta última que, por ser evidentemente extraña a la materia discutida en la presente causa y traer consecuencias de otra índole, no es aplicable en esta causa debido a que no se discute de la violación o de la amenaza de violación a derechos de índole constitucional ni la acción ha sido deducida en un procedimiento de amparo. La otra disposición legal que contempla la “temeridad” de la actuación de las partes en el proceso civil y -- en caso de configurarse -- establece cuál es la consecuencia aplicable, es el artículo 170 del Código de Procedimiento Civil. Dicha norma, luego de establecer el deber de lealtad y probidad que deben observar las partes y sus apoderados en el proceso civil, en su parágrafo único contempla tres distintos supuestos, sobre la base de los cuales el legislador adjetivo presume, con presunción iuris tantum, que las partes y los terceros hayan actuado en el proceso civil con temeridad o mala fe. Su texto es el siguiente: “Las partes, sus apoderados y abogados asistentes deben actuar en el proceso con lealtad y probidad. En tal virtud deberán: 1° Exponer los hechos de acuerdo a la verdad; 2° No interponer pretensiones ni alegar defensas, ni promover incidentes, cuando tengan conciencia de su manifiesta falta de fundamentos; 3° No promover pruebas, ni realizar ni hacer realizar actos inútiles o innecesarios a la defensa del derecho que sostengan. Parágrafo único: Las partes y los terceros que actúen en el proceso con temeridad o mala fe son responsables por los daños y perjuicios que causaren: 13 Se presume, salvo prueba en contrario, que la parte o el tercero han actuado en el proceso con temeridad o mala fe cuando: 1° Deduzcan en el proceso pretensiones o defensas, principales o incidentales, manifiestamente infundadas; 2° Maliciosamente alteren u omitan hechos esenciales a la causa; 3° Obstaculicen de manera ostensible y reiterada el desenvolvimiento normal del proceso.” Al comentar el citado artículo el autor nacional Ricardo Henríquez La Roche (Código de Procedimiento Civil, Ediciones Liber, Caracas 2004, Vol. I, pag. 543), señala lo siguiente: “... ESTE ARTÍCULO 170 DE NUESTRO CÓDIGO NO AUTORIZA AL JUEZ A DEDUCIR DE LA TEMERIDAD O MALA FE CONSECUENCIAS PARA FALLAR LA LITIS, ni imputa expresamente al apoderado esa responsabilidad que tiene carácter excepcional respecto al principio y efectos de la representación (Art. 1169 CC- sic). Nuestro Código establece presunciones de temeridad y mala fe tipificadas en tres ordinales de los cuales puede deducirse la responsabilidad procesal de las parte por el abuso de los medios procesales que la ley pone al alcance de su abogado. Dichos ordinales, así como las disposiciones de la Ley de Abogados arriba transcritas y otras, no son meras recomendaciones, sino normas coercibles, a tenor del artículo 70 de la dicha Ley y del artículo 3° del Código de Ética Profesional.... ...De tal manera que, según esta disposición legal de nuestro Código, la parte afectada por los actos desleales e ímprobos del litigante o de su abogado patrocinante, puede reclamar indemnización de daños y perjuicios. La declaratoria que haga el juez en una sentencia de que algunos de los litigantes ha obrado con temeridad o mala fe, constituye prueba inconcusa del abuso de derecho y por ende de la procedencia de una indemnización que quedará sólo atenida a la demostración de los daños morales o patrimoniales y de la relación causal entre esos daños y el abuso o exceso cometido (cfr. Henríquez La Roche, Ricardo: Medidas cautelares...& 57).” (Las mayúsculas, cursivas y subrayados son del Tribunal). Como se deduce claramente de la exposición del ilustre procesalista la norma que presume, con presunción iuris tantum, la temeridad o la mala fe de los litigantes, no autoriza al juez para fallar la litis, sino que establece la responsabilidad de las partes o de sus apoderados que, en caso de configurarse, originaría su responsabilidad civil. Otra parece ser la conclusión a la que pretende llegar la parte demandada, cuando al señalar el objeto de la prueba pretende deducir argumentos para resolver la cuestión controvertida en esta causa. Tales argumentos sin embargo, en nada influyen sobre la acción de resolución contractual que se discute en el presente proceso como consecuencia del incumplimiento que se le ha imputado al demandado. De los argumentos expuestos en la contestación y en su escrito de promoción, este tribunal ha podido constatar que la parte demandada, a través de sus apoderados judiciales, con el medio promovido pretende deducir argumentos para fallar la presente litis, sobre la base de que, con anterioridad a la acción deducida en el presente juicio, un Juzgado de la circunscripción falló a su favor en un procedimiento de amparo en virtud del cual estimó procedente la solicitud de amparo por violación del derecho al trabajo y a la libertad económica del aquí demandado y lo autorizó para construir unas mejoras sobre el terreno arrendado. Respecto a la autoridad de la sentencia de amparo dictada por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, del Trabajo, de Menores y de Estabilidad Laboral de esta Circunscripción Judicial el 12 de septiembre del 2000, observa el tribunal, que la misma fue pronunciada en el curso de un procedimiento de amparo, no juzgó sobre el mérito de esta causa, sino sobre la protección constitucional que en aquél momento determinado se considero oportuno otorgar al quejoso. Dicho de otra manera: dicha sentencia no se pronunció sobre el incumplimiento contractual que se le imputa al arrendatario como causa de resolución del contrato de arrendamiento, deducida en la presente causa, ni impide el ejercicio de la acción intentada por el Condominio del Mercado Principal de Mérida. Efectivamente: los efectos de la sentencia de amparo se limitan a restablecer la situación jurídica violada o amenazada de violación y no se extienden a otras pretensiones. Ello se expresa diciendo que la sentencia de amparo produce efectos de cosa juzgada formal y no material y la norma que le sirve de fundamento jurídico al razonamiento expuesto es el artículo 36 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucional, según el cual la sentencia de amparo produce sus efectos respecto al derecho o garantía objeto del proceso, SIN PERJUICIO DE LAS ACCIONES O RECURSO QUE LEGALMENTE PUEDAN CORRESPONDER A LAS PARTES. (Subrayado y mayúsculas del tribunal). Adicionalmente debe establecerse, conforme a la autorizada opinión del autor citado, que en caso de configurarse realmente la temeridad de la acción, tal y como lo ha alegado la parte demandada, ello no autoriza al juez para fallar el fondo de la presente litis donde se discute la resolución de un contrato de arrendamiento por incumplimiento de la principal obligación arrendaticia a cargo del arrendatario demandado. En conclusión: Del análisis del libelo de demanda y de las actuaciones realizadas en este proceso por la parte actora, no es posible deducir que la conducta desplegada en este proceso por el CONDOMINIO DEL MERCADO PRINCIPAL DE MÉRIDA y su apoderada judicial, pueda subsumirse en alguno de los supuestos configurativos de la temeridad presumida por el legislador, en virtud de que el medio de prueba que se analiza no permite establecer en este juicio que la parte actora haya deducido una pretensión manifiestamente infundada, ni que hayan alterado u omitidos hechos esenciales a la causa, ni que haya obstaculizado de manera ostensible y reiterada el desenvolvimiento normal del proceso. Por las razones expuestas, este Tribunal concluye y así lo declara que el medio que se analiza carece de valor probatorio en este proceso para resolver la controversia de autos concerniente a la resolución de un contrato de arrendamiento por insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento y la ausencia de las conductas tipificadas en los tres ordinales del parágrafo único del artículo 170 del Código de Procedimiento Civil, supra transcritos, impide a esta juzgadora declarar responsabilidad alguna a cargo de la parte actora EL CONDOMINIO DEL MERCADO PRINCIPAL DE MÉRIDA y de su apoderada judicial LEIX TERESA LOBO. Por las razones expuestas, el medio que se analiza carece de valor probatorio en este proceso y debe desecharse, pronunciamiento que se hace de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide. “SEGUNDO- Las actas que integran el expediente de consignación del Juzgado Tercero de los Municipios Urbanos (sic) de esta Circunscripción Judicial marcado con el N° 6582 del cual se evidencia que los cánones de arrendamiento que mi representado y su cónyuge Margarita Torres de Rivas adeudan a TERMIPACA por concepto de cánones de arrendamiento sobre el lote de terreno objeto del presente juicio, evidencia que la demandante no tiene relación jurídica alguna con mi representado y que, además, este no adeuda nada a TERMIPACA por concepto de cánones de arrendamiento que se encuentran depositados.” Como puede verse del escrito de promoción, con el medio promovido la parte demandada pretende demostrar dos hechos: - Que la demandante no tiene ninguna relación arrendaticia con el demandado; - Que nada le adeuda por concepto de cánones de arrendamiento. Respecto a la demostración de la relación arrendaticia entre demandante y demandado, ya este Tribunal ha emitido pronunciamiento al declarar la subrogación arrendaticia que operó en virtud de la ley y colocó al demandante en el lugar del anterior arrendador. Por lo que, los recibos de consignación hechos a favor del anterior arrendador Termipaca, no recibidos ni aceptados por éste, en nada afectan a la declaratoria que ya se ha hecho en este fallo y no constituyen prueba conducente a demostrar la relación arrendaticia entre Termipaca y el demandado, como lo pretende la parte demandada. Y así se decide. En lo que respecta al pago por consignación, alegado por la parte demandada, procede este tribunal al análisis correspondiente y al efecto observa: Obra a los folios 107 al 224 de la primera pieza del expediente, copia fotostática simple del expediente de consignación N° 6582 de la nomenclatura interna del Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de esta Circunscripción Judicial, que se tiene como fidedigna con el original, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Del análisis de dicha documental el tribunal ha constatado lo siguiente: En el escrito de consignación (folios 108 al 109 y sus vueltos- primera pieza) la ciudadana Margarita Torres de Rivas, quien dice actuar con el carácter de Director-Gerente de “Vivero Jardín El Paraíso C.A.” dice consignar a Termipaca C A. o a su Junta Interventora, la cantidad de cuatrocientos veinte mil bolívares (Bs. 420.000,00) correspondiente a los cánones de los meses de: - Junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 1999; - Enero a diciembre ambos inclusive de 2000; - Enero a diciembre, ambos inclusive de 2001; - Enero a diciembre ambos inclusive de 2002; - Enero a noviembre ambos inclusive de 2003, a razón de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00) que –según alega- fue el último canon fijado por un total de quinientos cuarenta mil bolívares (Bs. 540.000,00). Antes de proceder a verificar si se encuentran cumplidos los requisitos formales de la consignación, observa el tribunal que durante los meses comprendidos entre junio a diciembre de 1999 (periodo de tiempo a que se refiere el escrito que se analiza) aún no había entrada en vigencia la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y estaba aún vigente el viejo Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas que contenía las normas que regulaban las consignaciones arrendaticias. Sin embargo, de la revisión del expediente de consignaciones, el tribunal observa que el primer escrito de consignaciones que encabeza el expediente respectivo es de fecha 13 de noviembre de 2003 (vuelto folio 109) y el primer recibo expedido por el Juzgado es del 18 de noviembre de 2003 (folio 135- primera pieza), razón por la cual el cumplimiento de las formalidades legales de la consignación deben ser verificadas a la luz de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente para la fecha de la consignación, como lo hace de seguida este Tribunal: El artículo 51 de la citada Ley, establece que: “Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de municipio competente, por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.” Revisados los recibos expedidos por el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de esta Circunscripción Judicial, los cuales, a decir de la demandada, son demostrativos de su solvencia, observa el Tribunal que todas las presuntas consignaciones a que se refiere el escrito respectivo fueron hechas en un solo acto el 13 de noviembre de 2003 (folios 107 al 109 y sus vueltos de la primera pieza) consignándose cincuenta y cuatro (54) meses de cánones de arrendamientos vencidos, de la siguiente manera: - De junio a diciembre de 1999 = 7 meses; - De enero a diciembre de 2000 = 12 meses; - De enero a diciembre de 2001 = 12 meses; - De enero a diciembre de 2002 = 12 meses; - De enero a noviembre de 2003 = 11 meses. Entre ellas los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 1999 fueron consignados el 13 de noviembre de 2003 (vuelto folio 109), esto es, más de cuatro años después del vencimiento de cada mensualidad. De otra parte, no consta en autos que Termipaca haya recibido las consignaciones hechas a su favor ni antes ni después de la interposición de la demanda, elemento éste que permite a éste tribunal concluir que las consignaciones que se analizan son evidentemente ilegítimas y no pueden tener el efecto liberatorio que la ley atribuye a la consignación legítimamente efectuada. Es evidente para este tribunal que ilegítimas, por extemporáneas, son también todas las demás consignaciones que van desde el mes de enero de 2000 hasta el mes de noviembre de 2003 que fueron hechas en un solo acto y en la misma fecha --el 13 de noviembre de 2003—como también son ilegítimas todas aquellas realizadas en fechas posteriores, desde el mes de diciembre de 2003 hasta el mes de septiembre de 2005 ( folios 139 al 223- primera pieza). Y así se decide. Del medio que se analiza tampoco consta que el arrendatario demandado NEPTALÍ RIVAS MOLINA haya hecho consignación alguna de las mensualidades reclamados por el actor en su libelo y que van desde enero de 1991 hasta el mes de mayo de 1999. Sobre la base del análisis hecho a este medio de prueba, es evidente para este Tribunal que las pretendidas consignaciones invocadas por la representación judicial del demandado NEPTALÍ RIVAS MOLINA no son eficaces para colocarlo en estado de solvencia, quedando así plenamente demostrado el incumplimiento de su principal obligación locataria y el supuesto de hecho previsto en el artículo 1167 del Código Civil que autoriza al arrendador a solicitar la resolución del contrato. Y así se decide. “TERCERA- De conformidad con el principio de la unidad de la prueba, promueve el documento público de condominio del mercado principal presentado por la actora como documento fundamental de la demanda, del cual se evidencia que el lote de terreno arrendado por su representado no forma parte de los estacionamientos del mercado principal ni está sujeto a cuota de condominio porque la misma no está fijada en el documento.” Respecto de la señalada prueba documental ya el tribunal ha emitido pronunciamiento al analizar dicho medio de prueba promovido también por la parte actora. Y así se decide. “CUARTA- Mérito y valor probatorio de la copia certificada expedida por la Notaría Pública Segunda de Mérida en el cual se evidencia que por documento autenticado bajo el N° 34, tomo 04 de fecha 16 de enero de 1990, su representado adquirió en propiedad las mejoras radicadas sobre terrenos municipales en la Avenida las Américas, Mercado Principal.” Obra al folio 230 al 232 de la primera pieza del expediente, la copia certificada del documento a que alude el promovente, en virtud del cual el ciudadano Israel Antonio Carmona Hernández declara vender al ciudadano Neptalí Rivas Molina, unas bienhechurías ubicadas en la Avenida Las Américas, Mercado Principal, detrás del Centro Comercial Mayeya de Mérida, las cuales están construidas sobre terrenos municipales y se especifican como un galpón techado con estructura de vigas de hierro cercado con alambre ciclón y estantillos de hierro y su respectiva puerta del mismo material. En la venta se incluye un lote de matas ornamentales y frutales, diversas jaulas, materos de plásticos y materos de arcilla. El citado documento constituye prueba de la celebración de dicha contratación en los términos señalados en el texto del documento y entre las partes que ahí intervienen. Sin embargo, tal documento no es suficiente para probar y justificar el derecho de propiedad a favor del demandado, como éste lo pretende, debido a que su valoración no puede afectar a terceros ajenos a su configuración (como lo es la demandante en este proceso) y, por tanto, no puede asimilarse su efecto probatorio al de un documento público, con efectos erga omnes y, por ende, no se le otorga valor de título de propiedad a favor del demandado y no es oponible a la parte demandante en esta causa, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 1166 del Código Civil. Y así se decide. “QUINTA- Valor y mérito de la copia certificada expedida por la Notaría Pública Cuarta de Mérida de la cual se evidencia que mediante documento autenticado bajo el N° 35, tomo 41 de fecha 13 de julio de 2005, el Arquitecto Patrocinio Vielma Lobo declara haber realizado la demolición y bote de las mejoras originalmente adquiridas por su representado conforme al documento arriba indicado y haber realizado nuevas mejoras.” Obra a los folios 225 al 228 y sus vueltos de la primera pieza del expediente la copia certificada del documento a que alude el promovente, en virtud del cual el ciudadano Patrocinio Vielma Lobo declara haber sido contratado por los ciudadanos Neptalí Rivaas Molina y Margarita Torres de Rivas, para presentar, tramitar la permisología y ejecutar el proyecto para unas mejoras radicadas sobre terrenos propiedad de Termipaca, dejando a salvo los derechos de dicha empresa, mejoras autorizadas por sentencia de amparo constitucional dictada por el Juzgado de Primera Instancia Laboral y confirmada por el Juzgado Superior de esta Circunscripción Judicial, sobre un terreno ubicado al final del terreno que sirve de estacionamiento del Mercado Principal de esta ciudad y que el proyecto consistió en: demolición de cercado de malla ciclón y columnas de concreto, remoción sin recuperación de techo de acerolit, demolición de pavimento de concreto, construcción de cercado frontal, realizado con bases, columnas y vigas de concreto reforzado con acero, pared de bloques de concreto etc. y enrejado de tubo y malla ciclón, construcción de aceras y demás especificaciones que constan en el citado documento. Para decidir sobre el mérito de dicha prueba, el tribunal observa lo siguiente: Sobre la valoración que debe darse al título supletorio, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 00478 del 27 de junio de 2007 (citada en Ramírez & Garay, tomo 245, pág. 654 y sigs.) estableció la siguiente doctrina: “...Sobre la valoración probatoria del título supletorio, esta Sala de Casación Civil en fallo de fecha 27 de abril de 2001, caso: Carmen Lina Provenzali Yusti y otro contra la ciudadana Romelia Albarrán de González, estableció la siguiente doctrina: ... “Como se indicó anteriormente la valoración del título supletorio está circunscrita a los dichos de los testigos que participaron en la conformación extra litem del justificativo para perpetua memoria, por lo que la misma, - se repite- para que tenga valor probatorio, tendrá que exponerse al contradictorio, mediante la presentación de aquello testigos para que ratifiquen sus dichos y de esta forma ejerza la parte contraria, el control sobre dicha prueba.... De la revisión de las actas que conforman el expediente, esta Sala constata que en el presente juicio, no fueron llamados aquellos testigos que participaron en la conformación del justificativo de perpetua memoria, por lo que, al tratarse este justificativo de una prueba preconstituida, su valoración conforme a la doctrina de esta Sala, no puede afectar a terceros ajenos a su configuración y, por tanto, no puede asimilarse su efecto probatorio al de un documento público, con efectos erga omnes y, por ende, no podía el juez de la recurrida, otorgarle el título de propietario a la parte demandada.” (Las cursivas son del tribunal). De otra parte, en la sentencia citada en dicho fallo de fecha 27 de abril de 2001 (Ramírez & Garay, tomo 175, págs. 657 a 660), la Sala de Casación Civil, estableció el siguiente criterio sobre la valoración de los títulos supletorios: “... Precisamente lo que alega el formalizante es que la recurrida al valorar el referido justificativo para perpetua memoria, y deducir de él la propiedad de la casa objeto de la acción de reivindicación, infringió el artículo 1359 del Código Civil, al darle el mismo carácter probatorio que a los documentos públicos. Sobre la valoración probatoria del título supletorio, esta Sala de Casación Civil, en fallo de fecha 22 de julio de 1987, caso Irma Orta de Guilarte contra Pedro Romero, estableció la siguiente doctrina: ... el título supletorio, come elemento probatorio que es, deberá estar sometido a la contradicción de prueba por la parte contraria en el juicio en que se le pretende hacer valer; esto es a fin de determinar si dicho título se pretende hacer valer ante el “tercero en sentido técnico”, o sea, el tercero cuyos derechos quedaron a salvo por imperio de la misma disposición legal. Así lo ha interpretado esta Corte: “Las justificaciones para perpetua memoria o Títulos Supletorios son indudablemente documentos públicos conforme a la definición legal contenida en el artículo 1357 del Código de Procedimiento Civil (sic); pero la fe pública que de ellos emana se limita al hecho de haber declarado los testigos sobre determinados particulares y a la existencia de un decreto judicial. La fe pública de tales actuaciones no prejuzga sobre la veracidad o falsedad del contenido de los testimonios, los cuales pueden ser posteriormente controvertidos en juicio contencioso. Como se denota, la valoración del título supletorio está circunscrita a los dichos de los testigos que participaron en la conformación extra litem del justificativo de perpetua memoria, por lo que la misma, - se repite- para que tenga valor probatorio tendrá que exponerse al contradictorio mediante la presentación de aquellos testigos para que ratifiquen sus dichos, y de esta forma ejerza la parte contraria, el control sobre dicha prueba....” (Las cursivas son del Tribunal). De la revisión de las actas de este expediente, y a tono con la doctrina de casación establecida en casos análogos, que este tribunal acoge de conformidad con el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil para defender la integridad de la legislación y la uniformidad de la jurisprudencia, este tribunal constata que no fueron llamados los testigos que participaron en la conformación del justificativo para perpetua memora, por lo que, al tratarse este justificativo de una prueba preconstituida, su valoración no puede afectar a terceros ajenos a su configuración – como lo es la demandante en este proceso- y, por tanto, no puede asimilarse su efecto probatorio al de un documento público, con efecto erga omnes. Dicho de otra manera: el título supletorio no es un documento suficiente para probar y justificar el derecho de propiedad, es decir no constituye un elemento de convicción suficiente sobre la propiedad alegada por el demandado. Dicho título, no pierde su naturaleza de extrajudicial, por lo que carece de valor probatorio en este juicio y se desecha. Y así se decide. IV DECISIÓN Por las consideraciones expuestas ampliamente en este fallo, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara: PRIMERO- CON LUGAR LA APELACIÓN interpuesta el 09 de enero de 2006 por la Abogado LEIX TERESA LOBO, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora EL CONDOMINIO DEL MERCADO PRINCIPAL DE MÉRIDA contra la sentencia definitiva proferida el 15 de diciembre de 2005 por el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de esta Circunscripción Judicial, en el juicio por resolución de contrato de arrendamiento y cobro de bolívares intentado por la apelante contra el ciudadano NEPTALÍ RIVAS MOLINA, representado judicialmente por los abogados ORLANDO ENRIQUE PEÑA AVENDAÑO, BERNADETTA BORTONE GUEDEZ DE PEÑA y MARIA FERNANDA PEÑA BORTONE, todos identificados en este fallo. Y ASÍ SE DECIDE. SEGUNDO- Como consecuencia del anterior pronunciamiento y por los motivos expuestos en este fallo, SE ANULA la sentencia apelada dictada por el a quo el 15 de diciembre de 2005. Y así se decide. TERCERO- SE DECLARA CON LUGAR LA DEMANDA por resolución de contrato de arrendamiento y cobro de bolívares intentada por la apoderada judicial del CONDOMINIO DEL MERCADO PRINCIPAL DE MÉRIDA, contra el ciudadano NEPTALÍ RIVAS MOLINA a quien se ordena entregar a la parte actora el inmueble arrendado constituido por un terreno donde funciona un vivero que tiene una superficie aproximada de trescientos treinta y un metros cuadrados con noventa y nueve centímetros cuadrados (331,99 M²), adyacente al estacionamiento norte del Mercado Principal de Mérida, ubicado en la Avenida Las Américas de esta ciudad de Mérida del Estado Mérida, libre de personas, bienes y cosas y solvente en el pago de los servicios públicos que utilice. Y ASÍ SE DECIDE. CUARTO- Se ordena al ciudadano NEPTALÍ RIVAS MOLINA a pagar al CONDOMINIO DEL MERCADO PRINCIPAL DE MÉRIDA los cánones no pagados a razón de un mil bolívares mensuales (Bs. 1.000,00) desde el 16 de enero de 1991 hasta el 15 de abril de 2005 que equivalen a ciento setenta y un mil bolívares (Bs. 171.000,00), más los que se sigan venciendo desde el 16 de abril de 2005 hasta que se ordene la ejecución de esta sentencia, calculados también a razón de un mil bolívares (Bs. 1.000,00) mensuales. En virtud de la conversión monetaria decretada por el Ejecutivo Nacional, dicha condenatoria equivale a la suma de ciento setenta y un bolívares fuertes (Bs.F. 171,00), más la cantidad que resulte del cálculo de las mensualidades posteriores al 15 de abril de 2005 hasta que se ordene la ejecución de esta sentencia, conforme a lo aquí establecido, también calculadas a razón de un bolívar fuerte (Bs.F. 1.00) mensual. A los fines de establecer el indicado cálculo, se ordena la práctica de una experticia complementaria al fallo en la cual los expertos que se designen deberán calcular los cánones de arrendamiento a razón de un bolívar fuerte mensual (Bs. F. 1,00) por el periodo comprendido entre el 16 de abril de 2005 hasta que se ordene la ejecución de la sentencia. Y ASÍ SE DECIDE. QUINTO- Se condena a la parte demandada NEPTALÍ RIVAS MOLINA al pago de las costas del juicio y del recurso de apelación, por haber resultado totalmente vencido en el proceso, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE. SEXTO- Por cuanto la presente sentencia se publica fuera del lapso legal previsto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes o de sus apoderados judiciales, haciéndoles saber que el día siguiente a aquél en que conste en auto la última notificación, empezará el cómputo del lapso para el ejercicio de los recursos que sean procedentes en esta instancia. De conformidad con lo previsto en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil, hágase la notificación en la forma establecida en dicha norma, dejando la boleta de notificación en el domicilio procesal indicado por cada parte, respectivamente, en su libelo y contestación tal y como se evidencia a los folios 6 y 243 de la primera pieza de este expediente. Y ASÍ SE DECIDE. Líbrese las boletas de notificación ordenadas. Bájese el expediente al Juzgado de origen en su oportunidad. Publíquese, regístrese y déjese copia certificada. Dada, sellada y refrendada en la Sala de Audiencias del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, a los diecisiete (17) días del mes de marzo de 2008. LA JUEZ ABG. YOLIVEY FLORES MUÑOZ LA SECRETARIA ABG. LUZMINY DE JESÚS QUINTERO En la misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo las dos y media de la tarde. Se libraron las boletas de notificación ordenadas. La Sria, Abg. Luzminy Quintero