TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR
Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN
JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA.

197° y 148°

EXPEDIENTE NÚMERO: 7049

DEMANDANTE: ABOGADO MAURICIO JESÚS GONZÁLEZ QUINTANA, APODERADO JUDICIAL DE LA EMPRESA GUAPADA, C. A.-

DEMANDADO: JESÚS MANUEL ECHEVERRÍA.-

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y COBRO DE BOLÍVARES.-

FECHA DE ADMISIÓN: 16 DE JULIO DE 2007.-

VISTOS:

L A N A R R A T I V A:
Se inicia la presente acción por demanda que incoara el ciudadano Abogado Mauricio Jesús González Quintana, venezolano, Abogado, titular de la cédula de identidad Número 8.035.823, inscrito en el Inpreabogado con el número 82.641, de este domicilio y hábil, apoderado judicial de la EMPRESA GUAPADA, C. A, sociedad mercantil… inscrita en los libros de registro de comercio que por secretaria lleva el Juzgado Primero de Primera Instancia… bajo el Nº 1.117, de facha 20 de febrero de 1974…, representación que acredito mediante poder debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de la Ciudad de Mérida, en fecha 20 de julio de 2007, quedando anotado bajo el Nº 32, Tomo 71, de los libros de autenticaciones…, por Resolución de Contrato de Arrendamiento y Cobro de Bolívares, contra el ciudadano Jesús Manuel Echeverría, titular de la cédula de identidad Número 602.972.
El ciudadano Abogado Mauricio Jesús González Quintana, en su carácter de apoderado judicial de la EMPRESA GUAPADA, C. A, parte actora, en el libelo de la demanda destaca:
Mi representada es propietaria y arrendataria de un inmueble, consistente en un local comercial, distinguido con el Nº 2 del Edificio F que forma parte de Conjunto Residencial La Floresta, ubicado en la Pedregosa Baja, Municipio Libertador del Estado Mérida.
En fecha 27 de Mayo de 1985, mi representada suscribió un Contrato de arrendamiento, por vía privada, con el ciudadano Jesús Manuel Echeverría, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Número 602.972, comerciante…, como consta en la cláusula primera de dicho Contrato mi representada le dio en arrendamiento, a el arrendatario, Jesús Manuel Echeverría, el local de su propiedad, distinguido con el Nº 2 ubicado en la Pedregosa Baja… Consta en la cláusula tercera, convenimos inicialmente en un cánon de arrendamiento por la cantidad de Dos Mil Bolívares (Bs.2.000,ºº) cánon este que fue aumentando con el trascurso de los años y de mutuo consentimiento, hasta llegar a la cantidad de noventa mil bolívares (Bs. 90.000,ºº) mensuales, a partir del mes de febrero de 2006, que el arrendatario se obligó a pagar por mensualidades anticipadas dentro de los primeros (5) días de cada mes. Como consta en la Cláusula Quinta, fijamos en plazo fijo de vigencia del contrato de un (1) año, contado desde el 15 de junio de 1985, el cual se ha ido renovando por periodos iguales y consecutivos, de acuerdo a lo estipulado por las partes en la Cláusula Sexta de dicho contrato.
Posteriormente en fecha 18 de abril de 2006, mi representada notifica a el arrendatario, por medio de telegrama su voluntad de no renovar dicho contrato por lo que a partir del 15 de junio de 2006, podía hacer uso de la Prórroga Legal a la que tiene derecho, aplicándose el articulo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios…
Pero es el caso ciudadano Juez que el arrendatario, Jesús Manuel Echeverría, no ha cumplido con su obligación de pagar a mi representada los cánones de arrendamiento mensuales dentro de los primeros cinco (05) días de cada mes, como se obligó, y que consta en la cláusula tercera, del señalado contrato de arrendamiento; adeudando para la fecha cuatro (04) mensualidades que corresponden a los meses de marzo, abril, mayo y junio de 2007, cada uno por la cantidad de Noventa Mil Bolívares (Bs.90.000,ºº), para un total de Trescientos Sesenta Mil Bolívares (Bs.360.000,ºº).
Por lo hechos narrados y en vista de que el arrendatario, Jesús Manuel Echeverría, no ha cumplido con su obligación de pagarle a mi representada, mensualmente, en sus respectivos vencimientos los cánones de arrendamiento ya indicados, ni ha hecho las consignaciones de las mismas, en forma legal y oportuna, dentro de los quince días a que se refiere el articulo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para ser así, considerado en estado de solvencia, como lo señala el articulo 56 de la citada Ley; es por lo que ocurro ante usted en nombre de mi representada, en su carácter de arrendador y propietario del referido inmueble, para Demandar, como en efecto demando, por Resolución de Contrato, todo de conformidad con lo dispuesto por el articulo 1167 del Código Civil, (“omissis”); todo lo cual, por cuanto se trata de un contrato de arrendamiento a tiempo fijo o determinado tal como se desprende del texto mismo… y en consecuencia para que convenga a devolver el inmueble objeto de dicho contrato, sin plazo alguno, completamente desocupado, de bienes y personas y para que convenga en pagar, los cánones adeudados mas los respectivos intereses, así como las costas del procedimiento, reservándonos el derecho a demandar los posibles daños y perjuicios que se hayan podido acarrear. Pido que de no convenir el demandado en cuanto a lo solicitado sea condenado conforme a lo mismo, con los demás pronunciamientos de Ley.
De conformidad a lo señalado en el numeral séptimo del articulo 599 del Código de Procedimiento Civil, solicito sea decretada la medida de secuestro del inmueble objeto del arrendamiento señalado en la cláusula primera del contrato de arrendamiento, y se le nombre a mi representada secuestrataria del mismo, por ser su propietaria.
Estima la demanda en Trescientos Sesenta Mil Bolívares (Bs.360.000,ºº).
Indica la dirección de la parte demandada y su domicilio procesal.
Acompaña al libelo: Certificación de poder especial conferido para actuar en nombre y representación de la empresa GUAPADA, C.A.; Original del contrato de arrendamiento y telegrama con acuse de recibo.

El 16 de julio de 2007, Tribunal la admite porque no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa en la Ley y además, es competente por razón de la materia, el territorio y la cuantía. En consecuencia ordena la citación del demandado… para que comparezca por ante este tribunal en el segundo día de despacho siguiente en que conste en autos la ultima citación que del demandado se haga, a fin de que en horas de despacho, de contestación a la demanda que hoy se providencia.
El 31 de julio de 2007, el abogado Mauricio Jesús González Quintana, titular de la cédula de identidad números 8.035.823, inscrito en el inpreabogado bajo el números 82.641, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, diligencia informando al Tribunal que consigna los emolumentos para realizar la citación de la parte demandada.
El 02 de octubre de 2007, el Alguacil del Tribunal consigna boleta y recaudos de citación del ciudadano Jesús Manuel Echeverría…, quien fue citado pero se negó a firmar la boleta y a recibir los recaudos de citación, el tribual ordena agregar a los autos.
El 09 de octubre de 2007, el abogado Mauricio J. González Quintana, inscrito en el inpreabogado con el número 82.641, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, diligencia para solicitar se libre boleta de notificación a la parte demandada…
El 09 de octubre de 2007, la Secretaria del Tribunal entregó boleta de notificación del ciudadano Jesús Manuel Echeverría a su cónyuge, ciudadana Mercedes Carmona, titular de la cédula de identidad número 4.196.427…
El 13 de noviembre de 2007, la abogada Mercedes Ramona Carmona, titular de la cédula de identidad número 4.196.423, inscrita en el inpreabogado con el número 78.063, acreditada según poder especial debidamente autenticado otorgado por el ciudadano Jesús Manuel Echeverría, parte demandada, consigna escrito de contestación al fondo de la demanda, riela a los folios 27 al 94 del expediente.
El 27 de noviembre de 2007, el abogado Mauricio González Quintana apoderado judicial de la parte actora consigna escrito de pruebas, riela a los folios 97 al 105 del expediente.
En la misma fecha, la abogada Mercedes Ramona Carmona, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, consigna escrito de pruebas, riela al folio 107 y vuelto.
El 29 de noviembre de 2007, precluido el lapso de pruebas el Tribunal entra en término para sentenciar con los elementos que cursa en autos y ASI SE DECIDE.

L A M O T I V A
Planteada la controversia en los términos anteriormente expuestos, y descritos en la narrativa del presente fallo, esta Juzgadora observa, que la acción del demandante se encuentra fundamentada en La Resolución del Contrato de Arrendamiento y Cobro de Bolívares, de conformidad al artículo 1167 del Código Civil y 599, ordinal 7to. del Código de Procedimiento Civil.
Igualmente se observa, que el ciudadano Jesús Manuel Echeverría fue citado por el Alguacil del Tribunal y por negarse a firmar la boleta de citación, se libró boleta de notificación y fue entregada por la Secretaria del Tribunal en la dirección del inmueble, objeto del presente litigio, cumpliéndose con lo previsto en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil; en consecuencia, una vez que consta en autos la boleta de notificación librada por la Secretaria del Tribunal en la cual comunicó lo relativo a la citación del demandado, comenzó a computarse el término para realizar la contestación al fondo de la demanda y asumir oposición y defensas en el presente litigio de conformidad a los artículos 25, 49 y 257 de nuestra Carta Magna.
En este sentido se observa, que el ciudadano Jesús Manuel Echeverría a través de su apoderada judicial, procedió a contestar el fondo de la demanda en el término previsto en la Ley.
Trabada la litis, esta Juzgadora procede al análisis de la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento, suscrito entre las partes, por solicitud de la parte demandada en la contestación al fondo de la demanda, como punto previo a resolver en la presente sentencia.
P U N T O P R E V I O
Esta Juzgadora entra al análisis del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, para determinar si estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado o se convirtió a tiempo indeterminado.
Esta Juzgadora vista la controversia planteada en relación a la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, procede al análisis, interpretación y calificación jurídica en atención a los documentos fundamentales que cursan en las actas procesales y en base a lo previsto en el único aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que reza:
“En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe”.

En este sentido, en la cláusula quinta y sexta del Contrato de Arrendamiento establecen:
Cláusula Quinta: De manera expresa se establece, y así lo acepta El (La) Arrendatario(a), que el plazo de duración del presente contrato será de Un (1) año fijos, contados a partir de la fecha de este documento.
Cláusula Sexta: En ningún caso ni por razón alguna El (La) Arrendatario(a) puede alegar tácita reconducciòn, porque el arrendamiento cesa automáticamente con la expiración del plazo estipulado en la cláusula anterior. Si el (la) Arrendatario(a) desea una prórroga en la duración del presente contrato debe participarlo por escrito, con treinta días de anticipación al vencimiento del mismo, a la Arrendadora, siendo facultativo de ésta el dar o no la prórroga.

Y en la Cláusula Novena del referido contrato, se indica la fecha de inicio de la relación contractual, a establecer:
“Décima Novena: Se hacen dos ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto, en Mérida a los 27 días del mes de Mayo de 1985. Contrato que se hará efectivo a partir del 15-6-85.

Se observa en las cláusulas Quinta y Sexta ambigüedad y confusión, por cuanto no puede dilucidarse con facilidad la duración del contrato, en lo que corresponde a la voluntad de las partes, por lo que esta Juzgadora procede a realizar su interpretación. En este sentido, se observa que la voluntad de las partes fue celebrar un contrato a tiempo determinado, pues en él se estableció como lapso de duración un (1) año e igualmente se acordó establecer, que el arrendatario no puede alegar la tácita reconducciòn, por lo que las prórrogas iguales y sucesivas fue por acuerdo entre las partes, al respecto el artículo 1.159 del Código Civil, expresa:
“Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”

Y el artículo 1.160 y 1.166, sobre la materia, también señala:
“ Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todos las consecuencias que se derivan de los mismos contratos......”

“Los contratos no tienen efectos sino entre las partes contratantes.....”

Se observa que el contrato de arrendamiento fue suscrito en el año 1985 cuando estaba en vigencia el Decreto Legislativo sobre Desalojos de Viviendas, cuya Ley era insuficiente para regular las diferentes situaciones presentadas en relación a la materia jurídica de los contratos y de la relación entre los contratantes. Con la nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de fecha 1999, se viene a regular esa materia jurídica de los contratos cuando éstos son a término fijo o se convierten en indeterminado, y a falta de disposición expresa en el contrato ordena aplicar disposiciones contenidas en el Código Civil.
El artículo 50 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, expresa al respecto:
“Para las situaciones no previstas en el presente título se aplicará las disposiciones pertinentes, contenidas en el Código Civil”.

De manera pues, que la nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no previó los requisitos o condiciones para que operara la tácita reconducciòn, por lo que se continúa atendiendo de acuerdo a lo previsto en el Código Civil.
En el caso sub judice, las partes contratantes convinieron expresamente en que “por razón alguna el arrendatario no puede alegar Tácita reconducciòn”.
Al respecto debe realizar las siguientes consideraciones:
Primero: Esta Juzgadora observa que el contrato de arrendamiento fue suscrito el 27 de Mayo de 1980 y a regir el 15 de Junio del mismo año (1985)
Segundo: El Código Civil establece en el artículo 1580, lo siguiente:
“Los inmuebles no pueden arrendarse por màs de quince años. Los arrendamientos celebrados por màs de aquel tiempo se limitan a quien años. Toda estipulación contraria es de ningún efecto”.

En este sentido, se observa que la relación arrendaticia tiene una duración de 22 años, el cual desatiende lo ordenado en la disposición legal indicado.
Tercero: El demandante alega que en fecha 18 de Abril de 2006, notificó al arrendatario por medio de telegrama su voluntad de no prorrogar el contrato, y el arrendatario aquí parte demandada, impugnó dicha notificación, lo cual permite determinar que la notificación realizada no posee valor probatorio; por tanto, en atención a lo previsto en el artículo 1580 del Código Civil, y no haber realizado el arrendador, actos que permitan a esta Juzgadora establecer el incumplimiento del arrendatario de realizar la entrega del inmueble, de acuerdo al artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al incumplir las cláusulas legales y contractuales y por ello, incoa erróneamente la acción por Resolución del Contrato, es inexorable establecer que el contrato aquí controvertido se convirtió en indeterminado y ASI SE DECIDE.
Cuarto: Esta Juzgadora establece que la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento es indeterminado no sólo porque el arrendador no realizó notificación alguna para solicitar la no renovación del contrato, y procediera el goce de la prórroga legal y cumplida ésta, la entrega del inmueble al tope máximo previsto en el Código Civil, que es de 15 años; por lo que, al sobrepasar este lapso el contrato se convirtió en indeterminado y ASI SE DECIDE.
En atención a lo expuesto, la Sala de Casación Civil con ponencia de la Magistrada, Iris Armenia Peña Espinoza, transcribe decisión dictada por la Sala Constitucional en fecha 24 de Abril de 2002, sentencia Nro. 834, Expediente Nro. 02-570....., en la cual señaló en relación a los contratos de arrendamientos, lo siguiente:
“Es criterio de la Sala, .......; lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoò el demandante si era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato.
Por su parte, el demandado.... si cumplió con la demostración de la contrariedad a derecho de la demanda cuando argumentó que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda no era por tiempo determinado, sino por tiempo indeterminado, este alegato fundamental ha tenido que ser apreciado por el Tribunal de la causa, pues este tiene que verificar la procedencia de la acción escogida por el demandante antes de darle curso a la misma.

Quinta: Así mismo, dicha Sala en decisión Nro. 1391, de fecha 28 de Junio de 2005, Expediente Nro. 04-1845, señaló:
“........Al respecto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato de arrendamiento se exige sólo en aquellos casos en los cuales este determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacto sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato....., pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador...., la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”

De los criterios jurisprudenciales transcritos, se desprende que un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado la única vía es demandar por desalojo, de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber “........ omissis....”.
La Sala Constitucional en el magistrado Ponente, Francisco Carrasqueño López, de fecha 28 de Junio de 2005, al respecto indica:
“La doctrina ha señalado que las acciones que pueden intentarse por causal distinta a las previstas en el artículo 34, no puede ser la de resolución de contrato, puès dicha interpretación llevaría a hacer inoficiosa la enumeración puesta. De allí que las causales deban considerarse realmente taxativas.
En consideración a ello, esta Sala juzga que efectivamente, en el presente caso, hubo una subversión del procedimiento aplicado siendo ello violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público.

En atención a lo dispuesto en los artículos 49 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, se observa que la parte actora subvirtió el procedimiento pautado para el caso planteado, lo que infringió reglas de orden público por violar el debido proceso y, por ende, el derecho a la defensa; por tanto, se considera procedente en derecho la tutela constitucional invocada por el demandado y ASI SE DECIDE.
Sexta: En atención a lo expuesto, esta Juzgadora considera, que lo ajustado a derecho es declarar que la acción incoada por el demandante es contrario a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez, que no existe resolución de contrato de arrendamiento cuando éste se convirtió a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resulta idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de DESALOJO y no una acción de resolución de contrato de arrendamiento. Igualmente, el demandado al contestar la demanda cumplió con la demostración de la contrariedad a derecho de la demanda cuando argumentó que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda no era por tiempo determinado, sino por tiempo indeterminado, alegato que es apreciado por el Tribunal determinarlo que el contrato de arrendamiento se convirtió a tiempo indeterminado y se procede a resolver como punto previo lo solicitado y ASI SE DECIDE.

Finalmente, visto el análisis efectuado por esta Juzgadora es inexorable declarar sin lugar la demanda y ASI SE DECIDE.
Por tanto, resulta inoficiosa proceder al análisis de las pruebas promovidas y evacuadas por las partes, cuando se ha demostrado amplia y suficientemente, que la acción incoada por el actor no resulta idónea para demostrar su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato; en consecuencia, por todas las consideración expuestas y de los criterios jurisprudenciales Ut Supra transcritos, esta Juzgadora observa en base a los hechos establecidos en la causa del derecho, de conformidad con el principio “iura novit curia”, a no admitir la presente demanda por resolución de contrato de arrendamiento, por motivo, que lo pretendido por el demandante es el desalojo del inmueble objeto de la presente causa, y al ser la naturaleza de la relación arrendaticia, un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, la misma debe estar circunscrita en las causales establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual hace evidenciar que el actor infringió la norma arriba indicada y ASI SE DECIDE.

L A D I S P O S I T I V A
Por fuerza de todos los razonamientos de hechos y de Derecho que han sido en forma pormenorizada y reseñados en la parte motiva del presente dictamen; este TRIBUNAL PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MERIDA, ADMINISTRANDO JUSTICIA, EN NOMBRE DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, DECLARA:
Primero: SIN LUGAR la acción incoada por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y COBRO DE BOLIVARES, por el abogado MAURICIO JESÚS GONZALEZ QUINTANA, Apoderado judicial de la empresa GUAPADA C.A., contra el ciudadano JESÚS MANUEL ECHEVERRIA, por falsa aplicación al fundamentar la demanda por RESOLUCION DE CONTRATO, cuando lo correcto era el DESALOJO.
Segundo: Por la naturaleza del fallo no hay condenatoria en costas, porque no se dicta sentencia que dirime el conflicto de fondo de la controversia planteada sino, se resuelve el punto previo solicitado por la errónea fundamentaciòn legal de la acción incoada y ASI SE DECIDE.
Por cuanto la presente decisión se ha publicado fuera del lapso legal es por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes intervinientes en el juicio, a los fines de ponerlos en conocimiento que una vez que conste en autos la última notificación que se haga, al dìa de despacho siguiente comenzará a transcurrir el lapso establecido en la Ley, para interponer los recursos de Ley.
PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DEJESE ORIGINAL O COPIA CERTIFICADA A LOS EFECTOS ESTADISTICOS DEL TRIBUNAL. DADO, FIRMADO, SELLADO Y REFRENDADO EN LA SALA DE DESPACHO, DEL JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA. En Mérida, a los Seis (6) días del Mes de Marzo de 2008.
LA JUEZ

ABG/PLTGA. FRANCINA MARIA RODULFO ARRIA

LA SECRETARIA

ABG. SUSANA EVELIA PARRA
En la misma fecha se publicó la presente sentencia siendo las 9:00 a.m., y se dejó copia certificada

LA SECRETARIA