TSJ Regiones - Decisión

LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA

198º y 149º

PARTE NARRATIVA

Mediante auto de fecha 28 de julio de 2.008, se recibió en original el presente expediente proveniente del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, por inhibición del Juez de ese Juzgado, con respecto al juicio de desalojo incoado por el ciudadano ALFONSO ANTONIO UZCÁTEGUI ARAQUE, venezolano, mayor de edad, casado, titular de la cédula de identidad número 3.037.810, domiciliado en Mérida, Estado Mérida y civilmente hábil, debidamente asistido por la abogada en ejercicio CONSUELO JAIMES, titular de la cédula de identidad número 15.516.885 e inscrita en el Inpreabogado bajo el número 56.399, en contra del ciudadano JOSÉ RONDÓN PEÑA, venezolano, mayor de edad, soltero, comerciante, titular de la cédula de identidad número 10.107.806, domiciliado en Mérida, Estado Mérida y civilmente hábil.
En su escrito libelar la parte actora narró entre otros hechos los siguientes:

1) Que es propietario de un inmueble ubicado en la Urbanización Albarregas, Sector Los Curos, vereda 23 (parte alta), signada con el número 10 del Municipio Libertador del Estado Mérida, según consta de documento de propiedad de fecha 8 de junio del año 1.977, anotado bajo el número 35, Protocolo Primero, Tomo Tercero del referido año.
2) Que en fecha 4 de junio del año 2.003, celebró contrato verbal de arrendamiento con el ciudadano JOSÉ RONDÓN PEÑA, sobre el inmueble ya descrito.
3) Que una vez arrendado el inmueble, el demandado le pagó el canon de arrendamiento de los meses de julio, agosto y septiembre del año 2.003, es decir, la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,oo), pues el canon de arrendamiento mensual fue pactado en la cantidad de CIENTO CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 150.000,oo), según lo indicó la parte actora y desde ese entonces hasta septiembre del año 2.006, ha sido imposible que le pague dichos cánones de arrendamiento.
4) Que en varias oportunidades ha citado al demandado ante organismos competentes (Prefectura, Comandancia de Policía y Oficina de Inquilinato) donde se ha comprometido a cancelarle y entregarle el inmueble, hecho éste que hasta ahora ha resultado infructuoso.
5) Que en mayo del año 2.006 firmaron un convenio privado donde se rescindió el contrato verbal realizado y se comprometió a la desocupación del inmueble en un término de cuarenta y cinco (45) días, gestión que resultó nuevamente infructuosa.
6) Que asimismo en fecha 24 de agosto de 2.006, le entregó una notificación donde le recordó que debe entregar dicho inmueble, la cual se negó a firmar ante testigos que dan fe del hecho.
7) Que por lo anteriormente expuesto y de conformidad con lo establecido en el artículo 34, ordinal A de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, solicitó a este Tribunal sea decretado el desalojo inmediato del inmueble ubicado en la Urbanización Albarregas, Sector Los Curos, vereda 23, parte alta, casa número 10.
8) Estimó la demanda en la cantidad de CINCO MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 5.400.000,oo), que corresponde al lapso que el ciudadano JOSÉ RONDÓN PEÑA, le adeuda por concepto de canon de arrendamientos sobre el inmueble objeto de litigio.
9) Indicó su domicilio procesal.

Consta del folio 2 al 10 anexos documentales que acompañan el escrito libelar.

Obra al folio 109 escrito de contestación de la demanda suscrito por la abogada en ejercicio LIVIA COROMOTO GUERRERO QUINTERO, titular de la cédula de identidad número 8.023.203 e inscrita en el Inpreabogado bajo el número 47.420, en su condición de defensora judicial del ciudadano JOSÉ RONDÓN PEÑA, en virtud del referido escrito señaló entre otros hechos los siguientes:

a) Que en su condición de defensora judicial, se trasladó a la residencia mencionada en el libelo de la demanda, esto es Urbanización Albarregas, Sector Los Curos, vereda 23, casa número 10, parte alta, Municipio Libertador del Estado Mérida, el día 22 de marzo de 2.008, entrevistándose con el ciudadano JOSÉ RONDÓN PEÑA, parte demandada en la causa, a quien le manifestó el contenido de la demanda y le solicitó recibos que demostrarán que es falso lo dicho por la parte demandante, a lo que alegó que tenía conocimiento de la demanda, pero que él no había cumplido con el convenimiento, porque no tenía trabajo fijo, para poder alquilar otra vivienda, así como tampoco tenía dinero para pagar los servicios públicos.
b) Que ante tal señalamiento le advirtió al demandado las consecuencias que le podía acarrear su insolvencia, y la falta de cumplimiento del contrato.
c) Que el demandado le indicó que no se iría de allí, porque no tenía a donde.
d) Que en vista de la situación, y por cuanto el accionado no le presentó pruebas que pudieran desvirtuar la pretensión de la parte actora, es por lo que no pudo alegar hechos que puedan favorecer al demandado.
e) Señaló su domicilio procesal.

Cumplidos los trámites procesales en esta instancia y siendo la oportunidad para decidir, el Tribunal se pronuncia en los siguientes términos:
PARTE MOTIVA

PRIMERA: THEMA DECIDENDUM: En el juicio por desalojo del inmueble arrendado, interpuesto por el ciudadano ALFONSO ANTONIO UZCÁTEGUI ARAQUE, en contra del ciudadano JOSÉ RONDÓN PEÑA; la parte actora señaló que en fecha 4 de junio del año 2.003, celebró contrato verbal de arrendamiento con el demandado sobre un inmueble ubicado en la Urbanización Albarregas, Sector Los Curos, vereda 23 (parte alta), signada con el número 10 del Municipio Libertador del Estado Mérida, y el demandado le pagó el canon de arrendamiento de los meses de julio, agosto y septiembre del año 2.003, es decir, la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,oo), pues el canon de arrendamiento mensual fue pactado en la cantidad de CIENTO CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 150.000,oo), y desde ese entonces hasta septiembre del año 2.006 ha sido imposible que le pague dichos cánones de arrendamiento y en varias oportunidades ha citado al demandado ante organismos competentes donde se ha comprometido a cancelarle y entregarle el inmueble, hecho éste hasta ahora infructuoso, firmando en mayo del año 2.006 un convenio privado donde se rescindió el contrato verbal realizado y se comprometió a la desocupación del inmueble en un término de cuarenta y cinco (45) días, gestión que resultó infructuosa nuevamente. Igualmente indicó la parte actora que en fecha 24 de agosto de 2.006, le entregó una notificación al accionado donde le recordó que debe entregar dicho inmueble, la cual se negó a firmar ante testigos que dan fe del hecho.

Por su parte, el demandado de autos, señaló que no se iría del inmueble arrendado, porque no tenía a donde y en vista de la situación, y por cuanto el accionado no le presentó pruebas a la defensora judicial que pudieran desvirtuar la pretensión de la parte actora, es por lo que no pudo alegar hechos que puedan favorecer al demandado.

Luego de analizar las alegaciones explanadas por la parte actora y las argumentaciones producidas por la parte demandada en autos; corresponde al Tribunal verificar si procede o no el desalojo incoado. Así quedó trabada la litis.

SEGUNDA: DEL DESALOJO: El procedimiento por Desalojo se inicia de conformidad con el procedimiento breve, contemplado en el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, que establecen:
El artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, señala:

“Se sustanciarán y sentenciarán por el procedimiento breve las demandas cuyo valor principal no exceda de quince mil bolívares; así como también la desocupación de inmuebles en los casos a que se refiere el Artículo 1.615 del Código Civil, a menos que su aplicación quede excluida por ley espacial. Se tramitarán también por el procedimiento breve aquellas demandas que se indiquen en leyes espaciales”.

Asimismo, el artículo 1.615 del Código Civil, estipula:

“Los contratos verbales o por escrito sobre alquiler de casas y demás edificios en que no se hubiere determinado el tiempo de duración, puede deshacerse libremente por cualquiera de las partes, concediéndose al inquilino noventa días para la desocupación (…) No se concederán al inquilino los plazos de que trata este artículo en caso de que no esté solvente por alquileres,…”.

El juicio de desocupación, como correctamente asevera el Dr. Martínez Riviello, supone teóricamente la resolución previa del contrato de arrendamiento que unía a inquilino y a arrendador, con la sola voluntad de éste, según lo pautado en el artículo 1.615 del Código Civil, por lo cual “El desalojo es el único camino procesal para obtener la devolución de un bien inmueble dado en arrendamiento a tiempo indeterminado...”. La doctrina antes citada resuelve que el juicio de desalojo supone una resolución del contrato en forma unilateral por parte del arrendador, como excepción al principio de intangibilidad de los contratos consagrado en el artículo 1.159 del Código Civil, siendo la intención del legislador concederle a este último un remedio judicial tendiente a garantizarle la recuperación del bien arrendado, luego, a partir de la manifestación del arrendador en prescindir en la continuación del contrato, se resuelve el vínculo jurídico entre arrendador y arrendatario, siendo pertinente el ejercicio de las acciones establecidas en leyes especiales (acción de desalojo establecida en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), a los fines de obtener la devolución del bien, en este orden, al operar la hipótesis señalada no cabe acción de cumplimiento o resolución conforme al artículo 1.167 del Código Civil.

TERCERA: Este Tribunal observa que ninguna de las parteS promovió pruebas, sin embargo este Juzgado tiene la obligación impretermitible de valorar las pruebas que fueron producidas junto con el libelo de la demanda y a la vez aclara que la parte demandada no promovió pruebas y por lo tanto no demostró las alegaciones formuladas en la contestación de la demanda.

CUARTA: DE LOS ANEXOS DOCUMENTALES CONSIGNADOS POR LA PARTE ACTORA EN LA QUE SE FUNDAMENTA LA ACCIÓN, Y QUE DEBEN SER VALORADOS:

1) Valor y mérito jurídico probatorio del documento público, mediante el cual el ciudadano BENIGNO ANTONIO BRICEÑO ZAMBRANO, dio en venta al ciudadano ALFONSO ANTONIO UZCÁTEGUI ARAQUE, el inmueble objeto del juicio, protocolizado por ante el Registrador Inmobiliario del Municipio Libertador del Estado Mérida, de fecha 7 de marzo de 2.006, bajo el número 35, del Protocolo Primero, Tomo 30, Primer Trimestre del referido año.

Tal documento público en copia certificada que obra del folio 2 al 6, este Tribunal le asigna el valor probatorio a que se contraen los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, ya que el mismo no fue tachado de falsedad conforme a los artículos 438 y 439 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.380 del Código Civil.

2) Valor y mérito jurídico probatorio del documento privado de fecha 24 de mayo del 2.006, en virtud del cual los ciudadanos ALFONSO ANTONIO UZCÁTEGUI ARAQUE y JOSÉ RONDÓN PEÑA, convinieron de mutuo y amistoso acuerdo en rescindir el contrato de arrendamiento verbal de fecha 4 de julio de 2.003.

El documento privado que en original fue producido al folio 7, observa el Tribunal que este documento privado no fue impugnado por la parte demandada, en orden a lo previsto en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, ni fueron desconocidas sus firmas, ni tachado con base a las previsiones legales contenidas en el artículo 1.381 del Código Civil en concordancia con el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil, razones por las cuales se da por reconocido dicho documento privado, en orden a lo pautado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil.

3) Valor y mérito jurídico probatorio de la comunicación remitida por el ciudadano ALFONSO ANTONIO UZCÁTEGUI ARAQUE, al ciudadano JOSÉ RONDÓN PEÑA, de fecha 24 de agosto de 2.006.

Observa el Tribunal que al folio 8 riela comunicación enviada por el ciudadano ALFONSO ANTONIO UZCÁTEGUI ARAQUE, al ciudadano JOSÉ RONDÓN PEÑA, quien funge como arrendatario del inmueble objeto en controversia. Tal documento constituido como privado no fue impugnado por la parte demandada en orden a lo previsto en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, ni fueron desconocidas sus firmas, ni tachado con base a las previsiones legales contenidas en el artículo 1.381 del Código Civil en concordancia con el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil, razones por las cuales se da por reconocido en orden a lo pautado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil.
4) Valor y mérito jurídico probatorio de las copias simples de las cédulas de identidad de los ciudadanos ALFONSO ANTONIO UZCÁTEGUI ARAQUE y JOSÉ RONDÓN PEÑA.

Este Tribunal a dichas copias fotostáticas de tales documentos públicos, que constan a los folios 9 y 10, se le tienen como fidedignas por no haber sido impugnadas por el adversario, tal como lo señala el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

CUARTA: Este Tribunal observa que el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, establece lo siguiente:

“Artículo 34: Solo Podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.
En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.
g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b.- y c.- de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.
Parágrafo Segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo”. (Lo subrayado es del Tribunal).
Como ya se indicó, el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado.

Ahora bien, en el caso bajo análisis, la parte demandada, ciudadano JOSÉ RONDÓN PEÑA, le manifestó a su defensora judicial que él tenía conocimiento de la demanda, pero que no había cumplido con el convenimiento suscrito por las partes en fecha 24 de mayo de 2.006, en virtud del cual acordaron que el indicado ciudadano ocuparía en calidad de poseedor de buena fe el inmueble objeto de la demanda, por un lapso de cuarenta y cinco (45) días contados a partir de la firma del referido convenimiento, e igualmente señaló que no entregaría el inmueble porque no tenía trabajo fijo, para poder alquilar otra vivienda, así como tampoco tenía dinero para pagar los servicios públicos.

Siendo ello así, y por cuanto el demandado de autos no demostró haber cumplido con la entrega del inmueble objeto del juicio, por tratarse de un contrato de arrendamiento verbal indeterminado, y por adeudarle varios meses de arrendamiento, es por lo que la acción judicial por desalojo debe prosperar y así debe decidirse.

PARTE DISPOSITIVA

En mérito a las consideraciones que anteceden, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, procediendo en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO: Con lugar la acción judicial por desalojo incoada por el ciudadano ALFONSO ANTONIO UZCÁTEGUI ARAQUE, en contra del ciudadano JOSÉ RONDÓN PEÑA.

SEGUNDO: Como consecuencia del anterior pronunciamiento, se condena al demandado JOSÉ RONDÓN PEÑA, hacer entrega a la parte actora ALFONSO ANTONIO UZCÁTEGUI ARAQUE, el inmueble ubicado en la Urbanización Albarregas, Sector Los Curos, vereda 23 (parte alta), signada con el número 10 del Municipio Libertador del Estado Mérida.

TERCERO: Se condena al demandado JOSÉ RONDÓN PEÑA, a pagar a la parte actora ALFONSO ANTONIO UZCATEGUI ARAQUE, la cantidad de CINCO MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 5.400.000,oo), o su equivalente, conforme a la familia de monedas vigente, esto es: CINCO MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. F. 5.400,oo) por concepto de cánones de arrendamiento adeudados.

CUARTO: Se condena en costas del juicio a la parte demandada de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida en este juicio.

QUINTO: Por cuanto la decisión sale fuera del lapso legal se acuerda la notificación de las partes, con el entendido que en el día de despacho siguiente a aquél en que conste en los autos la última notificación, comenzará a contarse el lapso de apelación de tres días de despacho a que se contrae el artículo 891 del Código de Procedimiento Civil, para lo cual debe seguirse la forma prevista en los artículos 187, 292, 294 y 297 eiusdem, para evitar la trasgresión de la norma constitucional que garantiza el derecho a la defensa y la garantía del debido proceso de las partes, previstos en el encabezamiento y numeral 1º del artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y cumplir asimismo con la igualdad procesal de las partes prevista en el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil. Líbrense las correspondientes boletas de notificación.

NOTIFÍQUESE, PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA.

DADA, FIRMADA Y SELLADA EN LA SALA DE DESPACHO DEL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA. Mérida, veinte de noviembre de dos mil ocho.

EL JUEZ TITULAR,

ALBIO CONTRERAS ZAMBRANO

LA SECRETARIA TITULAR,

SULAY QUINTERO QUINTERO
En la misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo las dos y cincuenta minutos de la tarde. Conste.

LA SECRETARIA TITULAR,

SULAY QUINTERO QUINTERO

Exp. 09613.

ACZ/SQQ/ymr.