PARTE DEMANDANTE: Luis Emiro Zerpa Molina, venezolano, mayor de edad, con cédula de identidad Nº 4.699.980, abogado en ejercicio, inscrito en el IPSA bajo en Nº 31.965, apoderado judicial de la ciudadana María Vianney Sánchez viuda de Manrique , venezolana mayor de edad con cédula de identidad Nº 3.586.854, de este domicilio y civilmente hábil. PARTE DEMANDADA: Jesús Antonio Osechas, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 2.683.241, de este domicilio y hábil. APODERADO JUDICIAL: Alberto Abdón Sánchez Quintero, abogado en ejercicio, inscrito en el IPSA bajo el Nº 82.325, de este domicilio y hábil. MOTIVO: NULIDAD DE CONTRATO DE VENTA CON PACTO DE RETRACTO. LA APELACIÓN Las presentes actuaciones llegaron a esta instancia superior el día 10 de abril de 2006, provenientes del Juzgado Segundo de los Municipios Tovar, Zea, Guaraque y Arzobispo Chacón de este Circunscripción Judicial, tal como se desprende del auto de la misma fecha que corre agregado al folio 203, en virtud de la apelación de fecha 14 de febrero de 2006, contra la sentencia dictada por dicho Tribunal en fecha 02 de febrero de 2006, la cual declaró parcialmente con lugar la demanda interpuesta por la ciudadana María Vianney Sánchez viuda de Manrique, contra el ciudadano Jesús Antonio Osechas, por nulidad de contrato relacionada con la negociación de venta con pacto de retracto efectuada entre las partes. INFORMES PRESENTADOS En escrito de fecha 10 de mayo de 2006 (folios 204 y 205), el apoderado judicial del demandado Jesús Antonio Osechas, abogado Alberto Abdón Sánchez, promovió a los fines de ser valoradas, las siguientes pruebas: Primero: Documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Registro Público de los Municipios Tovar y Zea del Estado Mérida de fecha 21 de mayo de 1998, anotado bajo en Nº 271, folio 113 al 117, tomo sexto, protocolo primero, contentivo de la venta con pacto de retrato. Segunda: Contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública de Tovar de fecha 28 de julio de 2000, bajo el Nº 50, tomo 20, conforme al cual el demandado dio en arrendamiento a la ciudadana Josefa Elba Vivas Zambrano el inmueble objeto de juicio. En escrito de fecha 01 de junio de 2006 (folios 206 al 208), el apoderado judicial de la parte demandante, abogado Luis Emiro Zerpa, presentó los informes correspondientes. Según el libelo de demanda, la parte accionante demanda al ciudadano Jesús Antonio Osechas para que convenga o a ello sea condenado por el Tribunal, en que el contrato de venta con pacto de retracto suscrito el día 21 de mayo de 1998, por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Tovar del Estado Mérida, es nulo, por existir vicios del consentimiento así como causa ilícita en la venta, pues del análisis que se hace del respectivo documento, en el que aparece el ciudadano Eulogio Sánchez Contreras dando en venta a la demandante por la cantidad de un millón novecientos mil bolívares (Bs. 1.900.000,00), un lote de terreno ubicado en la Parroquia El Llano Municipio Tovar del Estado Mérida y posteriormente dentro del mismo cuerpo de ese documento, la ciudadana María Vianney Sánchez, da en venta con pacto de retracto al ciudadano Jesús Antonio Osechas, por la misma cantidad de un millón novecientos mil bolívares (Bs. 1.900.000,00), estableciéndose un plazo de dos meses para recuperar le vendedora el inmueble previa la restitución del dinero mencionado, se infiere que la demandante, compró un lote de terreno, que sobre ese lote de terreno que para el momento de la compra no era de ella, había construido una casa, que para poder comprar ese terreno pidió dinero al ciudadano Jesús Antonio Osechas, quien lo facilitó, que el dinero así obtenido es exactamente el mismo monto con el cual se compró el lote de terreno, que la demandante dio en venta exactamente, lo que había comprado, es decir, el lote de terreno y no las mejoras que ella había construido, que se hizo una segunda venta sobre el mismo lote de terreno y se constituyó un pacto de retracto y por lo tanto que de la lectura de ese documento se debe interpretar que nunca hubo la voluntad de hacer la segunda venta, sino de obtener un préstamo para pagarle al primer vendedor el precio de la venta y documentar de alguna manera el préstamo que hizo el ciudadano Jesús Antonio Osechas y señalan que no existió en el ánimo de la demandante la voluntad de revender el lote de terreno que se esteba comprando, así como tampoco el segundo comprador tenía la voluntad de comprar el inmueble todo lo cual vicia de nulidad absoluta el contrato de venta con pacto de retracto, y que existe un vicio en el consentimiento. Su mandante siempre interpretó la negociación como un préstamo y nunca como una venta y el comprador nunca se ha comportado como propietario sino como un prestamista, al extremo que hasta la presente fecha dicho ciudadano no ha intentado juicio reivindicatorio debido a que él no se ha considerado verdadero propietario del bien y el precio de obtención de éste fue un precio vil. Fundamentó su acción la demandante en los artículos 1.141, 1.146, 1.147, 1.148, 1.157, 1.352, 1.745, 1.746 del Código Civil, referentes a las condiciones requeridas para la existencia del contrato y el artículo 340 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, solicitando del Tribunal lo siguiente: Primero: Que se declare la nulidad absoluta del contrato suscrito el día 21 de mayo de 1998, por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Tovar Estado Mérida, anotado bajo el Nº 271, folio 113 al 117, protocolo primero, tomo sexto, por existir vicios en el consentimiento así como causa ilícita en la venta con pacto de retracto. Segundo: A que convenga el demandado o en su defecto sea condenado a ello por el Tribunal, que lo ocurrido fue sólo un préstamo a interés. Tercero: En el pago de las costas y costos del juicio y estimó la demanda en CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 4.000.000). OPOSICIÓN DE CUESTIONES PREVIAS En escrito de fecha 05 de marzo de 2001 (folio 15), el demandado Jesús Antonio Osechas, asistido por el abogado en ejercicio Alberto Abdón Sánchez Quintero, opuso a la demandante la cuestión previa de defecto de forma contemplada en el artículo 346 ordinal sexto, en concordancia con el artículo 340 ordinal cuarto del Código de Procedimiento Civil, expresando que el accionante incurre en el vicio de forma señalado, ya que omite determinar cuales fueron los términos y condiciones en que se pactó tal contrato de préstamo e interés, cuál es el capital cedido en calidad de préstamo, cuál es la taza de interés pactada, cuál es el plazo en que se concedió el préstamo, cuál es la garantía ofrecida, cuáles con los intereses que ha pagado y cuáles los que no ha pagado, expresando que sin tal determinación, al demandado le es imposible asumir su defensa y al Tribunal determinar si existe o no contrato de préstamo. CONTESTACIÓN DE LA CUESTIÓN PREVIA En escrito de fecha 23 de marzo de 2001 (folio 16), la parte demandante, procedió a dar contestación a la cuestión previa opuesta, indicando que el demandado olvida que se esta demandando la nulidad de contrato de venta y que todo lo relacionado con el contrato de préstamo forma parte del lapso probatorio, en el cual demostrara que efectivamente lo que existió fue un contrato de préstamo y solicito se declare sin lugar la cuestión previa opuesta, por improcedente. RESOLUCIÓN DE LA CUESTIÓN PREVIA Por auto de fecha 27 de marzo de 2001 (folio 17), el juzgado a-quo declaró subsanada la cuestión previa y declaró sin lugar las cuestiones previas. APELACIÓN En diligencia de fecha 28 de marzo de 2001, el demandado apeló de la decisión del Tribunal resolviendo la cuestión previa. RESOLUCIÓN DE LA APELACIÓN POR ESTA ALZADA En decisión de fecha 14 de octubre de 2002 (folios 31 al 34), este Juzgado de Primera Instancia, conociendo en alzada de la apelación interpuesta, declaró con lugar la apelación formulada por la parte demandada y ordenó la reposición de la causa al estado de fijar la apertura de la articulación probatoria a que se contrae el artículo 352 del Código de Procedimiento Civil. Por auto del a-quo de fecha 20 de marzo de 2003 (folio 46), en cumplimiento de la sentencia de este Tribunal, acordó reponer la causa del estado de abrir la articulación probatoria a que se contrae el artículo 352 del Código de Procedimiento Civil y habiendo las partes promovido y evacuado pruebas dentro de la misma, el Tribunal declaró con lugar la cuestión previa contenida en el artículo 346 ordinal sexto, en concordancia con el artículo 340 ordinal cuarto del Código de Procedimiento y ordenó la suspensión del proceso hasta que el demandante subsane el defecto alegado. SUBSANACIÓN DE LA CUESTIÓN PREVIA En escrito de fecha 05 de mayo de 2003, la parte demandante subsanó la cuestión previa alegada y por auto de fecha 07 de mayo de 2003 (folio 69), el a-quo declaró debidamente subsanada la cuestión previa opuesta. CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA En escrito de fecha 28 de mayo de 2003 (folios 71 al 76), la parte demandada procedió a dar contestación a la demanda de autos, conviniendo en que el documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Tovar de fecha 21 de mayo de 1998, bajo en Nº 271, tomo seis, es del tenor que textualmente transcribe la demandante en su libelo y el mismo no ha sido tachado de falso por la parte demandante y tiene pleno valor y efecto jurídico, conforme a los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Rechazó y contradijo el demandante, que el objeto de la venta que con pacto de retracto le hiciera la demandante, fuera sólo el lote de terreno descrito en el documento, pues la venta incluyó la totalidad del inmueble, así como también que dicha negociación fuera un contrato de préstamo a interés, pues fue una venta con pacto de retracto y al no haberle pagado en el plazo fijado el precio de venta y no haber ejercido el derecho de rescate del inmueble, su derecho caducó por vencimiento del lapso. Rechazó que en virtud de contrato de préstamo que alega la demandante, él le diera en calidad de préstamo la suma de un millón novecientos mil bolívares, que tal préstamo se lo concediera para pagárselo el 21 de julio de 1998; que se hubiera estipulado un interés del ocho por ciento mensual, que se hubiera fijado como plazo para el pago del préstamo, dos meses contados a partir de la fecha del contrato: que para garantizar el pago se le hubiere dado en garantía el inmueble descrito en el documento de venta con pacto de retracto; que la demandante le haya pagado intereses por la cantidad de UN MILLÓN QUINIENTOS DIECISÉIS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.516.000,00 ); que la demandante le haya pagado intereses hasta el mes de abril de 2003, por cuanto resulta imposible que la demandante le haya pagado intereses después de haber propuesto la demanda o sea desde el 01 de diciembre de 2000 hasta el mes de abril de 2003. Rechazó que haya cobrado a la demandante y esta le haya pagado intereses a la tasa alegada en la demanda y que tales intereses hubieran sido pactados en la negociación de venta con pacto de retracto; igualmente que la demandante fuera engañada en su buena fe con el otorgamiento del documento, que no tuvo la intención de revender el inmueble sino sólo de obtener un préstamo y por lo tanto existe un vicio de consentimiento, pero sin señalar si fue un vicio consistente en error, dolo o violencia, pero luego señala que la venta fue por un precio vil, rechazando esto, pues por ese precio ella adquirió igualmente dicho inmueble de su vendedor. Rechazó que el contrato está viciado de nulidad, que su mandante no se haya comportado como un verdadero propietario, pues se encuentra actualmente en pleno uso, goce y disfrute del inmueble; rechazó que las costas y costos sean determinadas por el Tribunal, sino que las mismas deben ser objeto de liquidación una vez que se produzca su declaratoria. Impugnó la estimación de la demanda toda vez que siendo el valor de contrato cuya nulidad se pretende, la cantidad de un MILLÓN NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.900.000, 00), mal puede estimar su demanda en un monto superior. Solicitó el demandado, para el caso que la sentencia definitiva se declare con lugar la demanda, de conformidad con el articulo 361 del Código del Procedimiento Civil, que formula como mutua petición que en la sentencia definitiva se acuerde a su favor y se condene a la demandante a reintegrar la cantidad de un MILLÓN NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.900.000,00), que constituyó el precio pagado por la venta del inmueble; la cantidad de SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 65.000,00), monto de los honorarios profesionales pagados al abogado Eulogio Sánchez Contreras, por concepto de redacción del documento de venta compacto de retracto; la cantidad de TREINTA Y CUATRO MIL CUARENTA Y OCHO BOLÍVARES (Bs. 34.048,00), pagado por conceptos validos por la protocolización del citado documento; la cantidad de UN MILLÓN CIENTO CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.140.000,00), por concepto de intereses calculados al uno por ciento mensual, desde el 21 de mayo de 1998 hasta el 21 de mayo de 2003; los intereses que se siguen venciendo desde el 21 de mayo de 2003 hasta la fecha en que sea cancelada la cantidad total, calculados al uno por ciento mensual. Dichas cantidades suman un total de TRES MILLONES CIENTO TREINTA Y NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs. 3.139.000,00), la cual pide sea indexada, desde la fecha en que su mandante hizo la erogación correspondiente, 21 de mayo de 1998 hasta la fecha en que sea ejecutada la sentencia definitiva. PROMOCIÓN DE PRUEBAS De la parte demandante: En escrito que corre agregado al folio 82 la parte demandante promovió las siguientes pruebas: Primera: Valor y mérito jurídico del libelo de la demanda. Segunda: Valor y mérito jurídico de la confesión ficta en que incurrió el demandado por haber contestado la demanda extemporáneamente. Tercera: Valor y mérito jurídico del recibo de fecha 22 de enero de 1999, Nº 0680 por las cantidades de UN MILLÓN DE BOLÍVARES Y CIENTO CINCUENTA Y DOS MIL BOLÍVARES. Cuarta: Valor y mérito jurídico de dos recibos de fechas marzo de 1999 y 25 de marzo de 1999, Nros 0717 y 0715 por las cantidades de DIECISIETE MIL BOLÍVARES Y CINCUENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES. Quinta: Valor y mérito jurídico del recibo fecha 23 de abril de 1999, Nº 0730, por la cantidad de SETENTA Y DOS MIL BOLÍVARES. Sexta: Valor y mérito jurídico del recibo de fecha 27 de mayo de 1999, Nº 0758, por la cantidad de SETENTA Y DOS MIL BOLÍVARES. Séptima: Valor y mérito jurídico del recibo de fecha 31 de agosto de 1999, Nº 0808, por la cantidad de SETENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES. Octava: Valor y mérito jurídico del recibo de fecha 23 de diciembre de 1999, Nº 0864, por la cantidad de SETENTA MIL BOLÍVARES. De la parte demandada: Es escrito que corre agregado al folio 90, la parte demandada promovió las siguientes pruebas: Primera: Valor y mérito del documento de venta con pacto de retracto, mediante el cual la ciudadana María Vianney Sánchez de Manrique, vende a Jesús Antonio Osechas Salas, según documento registrado en fecha 21 de mayo de 1998. Segunda: Valor y mérito del contrato de arrendamiento suscrito por entre el arrendador Jesús Antonio Osechas y la arrendadora (sic) Josefa Elba Vivas Zambrano, vigente desde el día 01 de julio de 2000 y autenticado por ante la Notaria Pública de Tovar en fecha 28 de julio de 2000, anotado bajo el Nº 50, tomo 20 y documento original privado mediante el cual la arrendataria se acoge a la prórroga legal arrendaticia. Tercero: Documento original privado mediante el cual la arrendataria se acoge a la prorroga legal arrendaticia. ADMISIÓN DE LAS PRUEBAS Por autos de fecha 03 de julio de 2003 (folios 102 y 103), el a-quo admitió las pruebas promovidas por la parte demandante y por la parte demandada. ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS De la parte demandante: Primera: Valor y mérito jurídico del libelo de la demanda. Por auto de fecha 03 de julio de 2003 (folio 102), el Juzgado a-quo negó la admisión de dicha prueba por impertinente, lo cual es corroborado y confirmado por esta alzada. Así se decide. Segunda: Valor y mérito jurídico de la confesión ficta en que incurrió el demandado por haber contestado la demanda extemporáneamente. De los autos se desprende que la contestación de la demanda fue consignada en fecha 28 de mayo de 2003, es decir dentro del término previsto en el artículo 358 del Código de Procedimiento Civil. Del auto que declaró subsanadas las cuestiones previas por parte del a-quo, apeló la parte demandante por ante esta alzada, la cual en decisión de fecha 14 de julio de 2004 que corre agregada a los folios 164 al 166 declaró sin lugar la apelación y confirmó en todas sus partes el auto dictado por el a-quo en fecha 07 de mayo de 2003, por considerar que “la contestación de la demanda se realizara dentro de los cinco días siguientes a la resolución del Tribunal tal como el efecto aceptadamente lo acordó el Tribunal a-quo”. En tal virtud, con basamento en la decisión aludida, dictada por este mismo Tribunal, la contestación de la demanda se realizó dentro de la oportunidad legal correspondiente y por lo tanto no operó confesión ficta alguna. Así se decide. Tercera: Valor y mérito jurídico del recibo de fecha 22 de enero de 1999, Nº 0680 por las cantidades de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00) y CIENTO CINCUENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs.152.000, 00). Al folio 83 corre agregado un documento privado contentivo de un recibo de pago de fecha 22 de enero de 1999, Nº 0680, mediante el cual un ciudadano con firma ilegible, declara que ha recibido de Eulogio Sánchez C. la suma de un millón ciento cuarenta y dos mil bolívares por concepto de pago de capital (1.000.000) un millón de bolívares y un mes (152.000) ciento cincuenta y dos mil bolívares. Constituye el recibo de pago analizado, un documento privado, mediante el cual, en fecha 22 de enero de 1999, un ciudadano con firma ilegible recibe del ciudadano Eulogio Sánchez C. la cantidad de un millón ciento cincuenta y dos mil bolívares, por los siguientes conceptos: por pago de capital, un millón de bolívares y por un mes la cantidad de ciento cincuenta y dos mil bolívares. Observa esta alzada que el ciudadano que aparece pagando las cantidades señaladas, Eulogio Sánchez C., no es parte en el presente juicio, así como tampoco se puede determinar quien es la persona que está recibiendo dichas cantidades de dinero a que se refiere cuando expresa el mencionado recibo, por concepto de pago de capital y por concepto de un mes. La parte demandante, ciudadana Maria Vianney Sánchez viuda de Manrique, no figura en el citado documento privado como pagadora de las cantidades allí mencionadas ni tampoco aparece que ese pago se hace en nombre de ella y en consecuencia, no es prueba suficiente de que la demandante, sea quien está realizando los pagos señalados al demandado. Así se decide. Cuarta: Valor y mérito jurídico de dos recibos de fechas marzo de 1999 y 25 de marzo de 1999, Nros 0717 y 0715 por las cantidades de DIECISIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 17.000) y CINCUENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 55.000). A los folios 84 y 85 corren agregados documentos privados contentivos de dos recibos de pago de fechas marzo de 1999 y 25 de marzo de 1999, Nros 0717 y 0715, mediante los cuales un ciudadano con firma ilegible, declara que ha recibido de Eulogio Sánchez, las sumas de diecisiete mil bolívares y cincuenta y cinco mil bolívares respectivamente, por concepto de de deuda pendiente y deuda pendiente (febrero). Constituyen los recibos de pago analizados, documentos privados mediante los cuales, en las fechas señaladas, un ciudadano con firma ilegible recibe del ciudadano Eulogio Sánchez C. las cantidades ya mencionadas, por los conceptos de pago de deuda pendiente. Observa esta alzada que el ciudadano que figura pagando las cantidades señaladas, Eulogio Sánchez C., no es parte en el presente juicio, así como tampoco se puede inferir de dicho instrumento, quien es la persona que está recibiendo dichas cantidades de dinero a que se refiere cuando expresa el mencionado recibo, por concepto de deuda pendiente. La parte demandante, ciudadana Maria Vianney Sánchez viuda de Manrique, no aparece en el citado recibo de pago como deudora de las cantidades allí mencionadas ni tampoco que ese pago se hace en nombre de ella y por lo tanto, no es prueba que demuestre que la demandante sea quien realice los pagos señalados al demandado. Así se decide. Quinta: Valor y mérito jurídico del recibo de fecha 23 de abril de 1999, Nº 0730, por la cantidad de SETENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 72.000). Al folio 86 corre agregado recibo de pago de fecha 23 de abril de 1999, Nº 0730, mediante el cual un ciudadano de firma ilegible, declara recibir de Eulogio Sánchez Contreras, la suma de setenta y dos mil bolívares por concepto de pago de intereses del mes de marzo de 1999. El recibo de pago en cuestión de fecha 23 de abril de 1999, índica que un ciudadano con firma ilegible recibe de Eulogio Sánchez C. la cantidad de setenta y dos mil bolívares, por concepto de pago de interés del mes de marzo de 1999. En criterio de quien juzga, el ciudadano que aparece pagando la cantidad señalada, Eulogio Sánchez Contreras, no es parte en el presente juicio, así como tampoco del mismo se desprende, quien es la persona que está recibiendo dicha cantidad de dinero a que se refiere cuando expresa el mencionado recibo, por concepto de interés del mes de marzo de 1999. La parte demandante, ciudadana Maria Vianney Sánchez viuda de Manrique, no aparece en el citado documento privado o recibo de pago como deudora de la cantidad allí mencionada ni tampoco que ese pago se hace en nombre de ella y por lo tanto, no es prueba que demuestre que la demandante sea quien realice los pagos señalados al demandado. Así se decide. Sexta: Valor y mérito jurídico del recibo de fecha 27 de mayo de 1999, Nº 0758, por la cantidad de SETENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 72.000). Al folio 81 riela documento privado consistente en un recibo de pago de fecha 27 de mayo de 1999, Nº 0758, mediante el cual, una persona con firma ilegible declara recibir del ciudadano Eulogio Sánchez Contreras, la suma de setenta y dos mil bolívares por concepto de deuda pendiente (abril). El recibo de pago señalado de fecha 27 de mayo de 1999, indica que un ciudadano con firma ilegible recibe del ciudadano Eulogio Sánchez Contreras la cantidad de setenta y dos mil bolívares, por concepto de deuda pendiente (abril). El ciudadano que dice pagar la cantidad señalada, Eulogio Sánchez C., no es parte en el presente juicio, así como tampoco se puede determinar quien es la persona que está recibiendo dicha cantidad de dinero a que se refiere cuando expresa el mencionado recibo, por concepto de pago de deuda pendiente (abril). La parte demandante, ciudadana Maria Vianney Sánchez viuda de Manrique, no figura en el recibo de pago como deudora de las cantidades allí mencionadas ni tampoco aparece que ese pago se hace en nombre de ella y por lo tanto, no es prueba que demuestre que la demandante sea quien realice los pagos señalados al demandado. Así se decide. Séptima: Valor y mérito jurídico del recibo de fecha 31 de agosto de 1999, Nº 0808, por la cantidad de SETENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 74.000,00). Al folio 88 riela recibo de pago de fecha 31 de agosto de 1999, Nº 0808, según el cual una persona de firma ilegible recibe del ciudadano Eulogio Sánchez, la cantidad setenta y cuatro mil bolívares por concepto de pago de parte de deuda pendiente (julio). Constituye el recibo de pago analizado, un documento privado mediante el cual, en fecha 31 de agosto de 1999, un ciudadano con firma ilegible recibe del ciudadano Eulogio Sánchez Contreras, la cantidad de setenta y cuatro mil bolívares, por concepto de pago de parte de deuda pendiente (julio). El ciudadano que aparece pagando las cantidades señaladas, Eulogio Sánchez C., no es parte en el presente juicio, así como tampoco se puede determinar quien es la persona que está recibiendo dichas cantidades de dinero a que se refiere cuando expresa el mencionado recibo, por concepto de pago de parte de deuda pendiente (julio). La parte demandante, ciudadana Maria Vianney Sánchez viuda de Manrique, no figura en el citado documento privado como pagadora de las cantidades allí mencionadas ni tampoco aparece que ese pago se hace en nombre de ella y en consecuencia, no es prueba suficiente de que la demandante, sea quien está realizando los pagos señalados al demandado. Así se decide. Octava: Valor y mérito jurídico del recibo de fecha 23 de diciembre de 1999, Nº 0864, por la cantidad de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000,00). Al folio 89 corre agregado un recibo de pago de fecha 23 de diciembre de 1999, Nº 0864, por la cantidad de setenta mil bolívares, que la ciudadana Carmen Osechas declara recibir del ciudadano Eulogio Sánchez por concepto de deuda pendiente. El citado instrumento privado de pago, da cuenta que la ciudadana Carmen Osechas, quien no es parte en el juicio, recibe del ciudadano Eulogio Sánchez quien tampoco es parte en el juicio, la suma de setenta mil bolívares por concepto de deuda pendiente. Según esta alzada, nada prueba a favor de la parte demandante el señalado recibo, por cuanto en el mismo aparecen dos personas, una entregando dinero y la otra recibiéndolo y ninguna de ellas es parte en el juicio que se ventila. Así se decide. De la parte demandada: Primera: Valor y mérito del documento de venta con pacto de retracto, mediante el cual la ciudadana María Vianney Sánchez de Manrique, vende a Jesús Antonio Osechas Salas, según documento registrado en fecha 21 de mayo de 1998. Corre agregado a los folios 6 y 7 del expediente, documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Tovar, Estado Mérida, de fecha 21 de mayo de 1998, anotado bajo en Nº 271 folio 113 al 117, tomo sexto, protocolo primero, según el cual, el ciudadano Eulogio Sánchez Contreras da en venta pura y simple a la ciudadana Maria Vianney Sánchez viuda de Manrique por la cantidad de un MILLÓN NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.900.000,00), un lote de terreno ubicado en la parroquia El Llano, Municipio Tovar del Estado Mérida, en el cual la compradora construyó las mejoras consistentes en dos habitaciones con baño, sala, comedor, cocina y garaje. En el mismo documento la ciudadana María Vianney Sánchez viuda de Manrique, declara que para pagarle al ciudadano Eulogio Sánchez Contreras la cantidad de dinero por el cual compra, le da en venta con pacto de retracto al ciudadano Jesús Antonio Osechas el mismo inmueble que por dicho instrumento adquiere por la suma de un millón novecientos mil bolívares y le transmite a su comprador la plena propiedad y procesión de lo vendido, reservándose el derecho de retracto en el plazo de dos meses contados a partir de la firma del documento, lo cual ocurrió en fecha 21 de mayo de 1998. El documento anterior contentivo de una negociación de compra venta pura y simple y de una negociación de compra venta con pacto de retracto, fue otorgado por ante un Registrador Subalterno el cual tiene plenas facultades para autorizarlo y por lo tanto el mismo hace plena fe tanto entre las partes como respecto a los terceros mientras no sea declarado falso. Dicho instrumento constituye plena prueba de que el ciudadano Eulogio Sánchez Contreras dio en venta a la ciudadana Maria Vianney Sánchez de Manrique, un lote de terreno ubicado en el sector El Llano Municipio Tovar del Estado Mérida, por la suma de un millón novecientos mil bolívares (Bs. 1.900.000,00), y por declaración de la misma compradora, hace fe de que para pagar la mencionada cantidad de dinero le da en venta con pacto de retracto al ciudadano Jesús Antonio Osechas, el inmueble que está adquiriendo para ser rescatado en el término de dos meses. En tal virtud el documento suscrito entre las partes que litigan en el presente juicio, registrado en fecha 21 de mayo de 1998, es demostración plena de las negociaciones realizadas entre ellos, por cuanto no ha sido declarado falso, tal como lo dispone los artículos 1.357, 1.358 y 1.359 del Código Civil. Segunda: Valor y mérito del contrato de arrendamiento suscrito por entre el arrendador Jesús Antonio Osechas y la arrendadora (sic) Josefa Elba Vivas Zambrano, vigente desde el día 01 de julio de 2000 y autenticado por ante la Notaria Pública de Tovar en fecha 28 de julio de 2000, anotado bajo el Nº 50, tomo veinte. Corre agregado a los folios 91 al 95 contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública del Municipio Tovar, Estado Mérida, de fecha 21 de julio de 2000, bajo el Nº 50, tomo veinte, de los libros respectivos, mediante el cual el ciudadano Asechas Salas Jesús Antonio da en arrendamiento a la ciudadana Vivas Zambrano Josefa Elba, un inmueble de su propiedad ubicado en el barrio El Rosal de la ciudad de Tovar, Municipio Tovar Estado Mérida, por el término de seis meses contados a partir del 01 de julio de 2000 al 01 de enero de 2001. Dicho inmueble esta constituido por una casa de habitación con dos cuartos, sala de baño, sanitario, cocina, comedor y sala de recibo y el canon de arrendamiento establecido entre las partes fue por la cantidad de cuarenta y cinco mil bolívares mensuales. El contrato de arrendamiento descrito, constituye documento público por haber sido otorgado ante un Notario que tiene facultades para ello y es prueba de que el inmueble ubicado en el barrio el Rosal de la ciudad de Tovar, Municipio Tovar del Estado Mérida fue alquilado el día 28 de julio de 2000, por el ciudadano Jesús Antonio Asechas Salas, a la ciudadana Josefa Elba Vivas Zambrano, inmueble que es el mismo objeto del presente juicio. Dicho documento por haber sido otorgado ante el funcionario competente para ello hace plena fe tanto entre las partes como frente a los terceros, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 y es demostración plena de que en el inmueble objeto del juicio habita la ciudadana Josefa Elba Vivas Zambrano, en condición de arrendataria o inquilina, por haber realizado contrato de arrendamiento con el ciudadano Jesús Antonio Asechas Salas. Así se decide. Tercero: Documento original privado mediante el cual la arrendataria se acoge a la prórroga legal arrendaticia. Al folio 98 corre agregado documento privado suscrito en la ciudad de Tovar Estado Mérida el día 01 de julio de 2001, entre los ciudadanos Jesús Antonio Osechas Salas como arrendador y la ciudadana Josefa Elba Vivas Zambrano, como arrendataria, por medio del cual declaran que la arrendataria se acoge a la prórroga legal arrendaticia de seis meses, prevista en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual tendrá vigencia desde el 01 de julio de 2001 hasta el 01 de enero de 2002. El citado documento fue suscrito entre el demandado y una tercera persona que no es parte en el presente juicio, la cual no ratificó mediante la prueba testimonial su firma suscrita en el mismo, por lo que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 431 del Código de procedimiento Civil, lo desecha como prueba a favor de la parte demandada. Así se decide. Para resolver esta Alzada observa: Corresponde a esta alzada decidir la controversia planteada, mediante la cual la accionante solicita del Tribunal de la causa, declarar la nulidad del contrato de compra venta con pacto de retracto, celebrado sobre un inmueble ubicado en la ciudad de Tovar, Estado Mérida, con el demandado Jesús Antonio Osechas. La argumentación puntual que hace el demandante, se refiere a que dicho contrato de venta con pacto de retracto es nulo por cuanto al celebrarlo, no fue la intención de ella, realizar la venta del inmueble de su propiedad, sino de obtener un préstamo por la cantidad de un millón novecientos mil bolívares, para pagar el mismo inmueble que estaba adquiriendo de manos del ciudadano Eulogio Sánchez Contreras. Aduce la accionante entre otras cosas que quien figura como comprador le facilitó en calidad de préstamo el dinero para adquirir el inmueble y que esa cantidad constituye un precio vil para ser cierto el negocio de compra venta entre ellos. La parte demandada en el escrito de contestación de la demanda rechazó y contradijo todas y cada uno de los pedimentos realizados por la parte demandante, impugnando la estimación de la demanda, realizando mutua petición y solicitando que la demanda fuese declarada sin lugar en la sentencia definitiva. IMPUGNACIÓN DE LA ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA El artículo 31 del Código de Procedimiento civil establece: “Para determinar el valor de la demanda se sumarán al capital los intereses vencidos, los gastos hechos en la cobranza y la estimación de los daños y perjuicios anteriores a la presentación de la demanda.” Observa esta alzada que la parte demandante en el libelo de demanda estimó la acción en la cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 4.000.000,00), aún cuando el valor del inmueble objeto del juicio y cuya nulidad se demanda es de un MILLÓN NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.900.000,00) y no obstante ello, la accionante no ha demostrado o justificado el por qué estima la acción en la cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 4.000.000,00), con lo cual se incumple el precepto legal citado anteriormente que índica que el valor de la demanda es el producto de sumar al capital que en este caso seria el valor del inmueble, los intereses que hubiesen podido producirse y las gestiones inherentes a gastos de cobranza y a la estimación de daños y perjuicios que se hubieren causado con anterioridad a la demanda. En tal virtud, esta alzada considera que la estimación realizada por la parte demandante no se corresponde con lo exigido por nuestro ordenamiento jurídico respecto a la estimación de la demanda y establece que la cuantía de ésta es el valor del inmueble objeto del juicio, que alcanza a la suma de UN MILLÓN NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.900.000,00). Así se decide. La cuestión a resolver se circunscribe a determinar si la negociación de compra venta con pacto de retracto al momento de suscribirse por las partes aquí litigantes, tuvo como intención firme el propósito de efectuar una compra venta o de realizar un contrato de préstamo de dinero entre ellas. Del texto del documento público contentivo de la operación se desprende que el ciudadano Eulogio Sánchez Contreras dio en venta a la hoy demandante María Vianney Sánchez de Manrique el inmueble objeto de juicio por la suma de in millón novecientos mil bolívares y esta declara que para pagar a su vendedor esa cantidad le da en venta con pacto de retracto al ciudadano Jesús Antonio Osechas el mismo inmueble por la misma cantidad de dinero, es decir por UN MILLÓN NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.900.000,00), por el término de dos meses contados a partir de la firma del documento. La demandante realizó a través del señalado instrumento público, simultáneamente dos negociaciones, una en la que figura como compradora y otra en la que aparece como vendedora del inmueble objeto del juicio, habiéndose establecido como condición en la segunda operación, que ella rescataría el inmueble en el plazo de dos meses, contados a partir de la firma de dicho documento por ante el Registrador, mediante el pago que haría a su comprador, hoy demandado, del dinero recibido y de los gastos efectuados. Se desprende de los autos que el plazo de dos meses para rescatar el inmueble, acordado por las partes caducó, sin haber realizado la demandante el pago acordado, con lo cual rescataría el inmueble a su favor, tal como lo establece el artículo 1.536 del Código Civil. El artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, prescribe lo siguiente: “Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni sufrir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.” Según el espíritu, propósito y razón del precepto legal anteriormente transcrito, los jueces se deben atener en sus decisiones, a lo que las partes hayan alegado y probado durante el proceso, es decir la parte demandante debe alegar los hechos ocurridos, las reclamaciones y los pedimentos que hace, en el libelo de la demanda y el demandado debe realizar sus defensas y oponer los alegatos a su favor, en la contestación de la demanda y ambas partes durante el periodo probatorio señalado en el ordenamiento jurídico, deben demostrar y probar lo que en el libelo de la demanda y/o en la contestación de la demanda alegaron. De los autos se desprende que la parte demandante en su libelo de demanda pidió al Tribunal, declarase la nulidad del contrato de venta con pacto de retracto, por considerar que éste se había realizado, con violación del consentimiento de ella y que la causa y el objeto de dicha negociación eran ilícitos. Tal alegato debió ser demostrado suficiente y plenamente durante el periodo probatorio. En el caso que nos ocupa, en el cual la accionante solicita ante el órgano jurisdiccional la nulidad del contrato de compra venta con pacto de retracto realizado entre ella y el demandado, se debe cumplir con una serie de requisitos, es decir de probanzas, establecidos en la doctrina y la jurisprudencia, para llevar a convencimiento del ciudadano juez, que la negociación efectuada es nula. Al respecto en la obra “Curso Elemental de Derecho Civil, tomo IV del autor A. Colin-H CapitanT, se expresa lo siguiente.” “Con el pacto de retro venta se pueden burlar todas las disposiciones establecidas por la ley contra la usura. Para ello basta estipular un precio de rescate muy superior al precio de venta. Y si no, aún hay otro camino que se puede utilizar cuando el usurero se haya en presencia de un prestatario manifiestamente incapaz de dominar la crisis pecuniaria que atraviesa y consistente en ofrecer un precio muy bajo, pues está bien claro que si, con pacto de retro durante un año se compre en 60.000 pesetas un collar de perlas que vale 120.000, y si el vendedor no se haya en condiciones de rescatarlo en el momento convenido, es como si el que anticipa el dinero le hubiese prestado al 100 por 100… Se pueden indicar, sin embargo algunas particularidades que, en términos generales pondrán de manifiesto una intención de fraude en el pretendido comprador. Serán, por ejemplo, la frecuencia de tales compras por parte de la misma persona, la desigualdad patente entre el precio que se estipula para la venta y el que se conviene para la restitución; el hecho de que, en el mismo documento de venta, la cosa que se pretende vendida haya sido dada al vendedor en arrendamiento o alquiler por el comprador a retro, mediante una cantidad elevada, que, en la mayor parte de los casos, representará seguramente, el interés del préstamo, etc. en todos estos casos se puede apostar ciento contra uno que la operación es, en realidad la capa de un préstamo sobre prenda fraudulenta (Ob. Cit. Págs. 236 y 237).” Con fundamento en la opinión doctrinaria transcrita, y por lo usual en el foro venezolano, en el caso como el que nos ocupa, el demandante debe demostrar al Tribunal que la persona que funge como comprador en la negociación de venta con pacto de retracto, tiene como oficio permanente y fuente de ingresos de su actividad diaria, la realización de compras hechas con la misma modalidad, la realización de hipotecas, en las cuales figura como prestamista, es decir, la frecuencia de tales negociaciones, así como también debe demostrar el demandante el precio vil por medio del cual se realizó la operación, todo lo cual con el fin de convencer al juzgador de la ocurrencia de una negociación ilícita basada en la usura. Observa esta alzada que en el periodo probatorio, la accionante no promovió a su favor, prueba que demostrara que su comprador es prestamista de oficio, es decir que se dedica al préstamo de dinero a través de la realización de ventas con pacto de retracto; no promovió tampoco prueba que demostrará que ella pagaba un alto interés, es decir, un interés ilegal, por el dinero que dice que le fue facilitado; así como tampoco promovió una experticia que determinara el verdadero valor o precio del inmueble vendido y al no haberlo hecho, el órgano jurisdiccional no tiene elementos suficientes para determinar que el precio de la negociación fue un precio vil, es decir, establecer la desigualdad patente entre el precio que se estipula para la venta y el precio real del inmueble. Durante el periodo probatorio, la accionante se limitó a tratar de demostrar con los recibos de pago de intereses, ya suficientemente analizados, que había pagado un elevado interés por el préstamo obtenido y de dichos recibos se desprende que ella no aparece en los mismos pagando las cantidades de dinero allí estipuladas. La demandante María Vianney Sánchez de Manrique no demostró lo alegado por ella en el libelo de la demanda, tal como se analizó suficientemente y por no existir plena prueba de los hechos alegados, es imperativo para esta Alzada, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil, declarar la demanda sin lugar. Así se decide. Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, actuando como Alzada decide: 1) DECLARA CON LUGAR la apelación interpuesta por la parte demandada contra la sentencia del a-quo de fecha 02 de febrero de 2006. 2) DECLARA SIN LUGAR la demanda incoada por la ciudadana María Vianney Sánchez de Manrique contra el ciudadano Jesús Antonio Osechas, por nulidad de contrato de venta con pacto de retracto celebrada con respecto a un inmueble consistente en un lote de terreno propio y la construcción edificada sobre él, ubicado en la Parroquia El Llano Municipio Tovar del Estado Mérida, cuyos linderos y medidas son los siguientes; frente, con calle destapada mide 12 metros; lado derecho, con terrenos que son o fueron de Rafael Morales mide 12 metros; lado izquierdo, con calle destapada mide 10 metros y fondo con terrenos de María Vianney Sánchez mide 12 metros. 3) REVOCA la decisión dictada por el Juzgado Segundo de los Municipios Tovar, Zea, Guaraque y Arzobispo Chacón de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida de fecha 02 de febrero de 2006. 4) La negociación de compra venta realizada entre la demandante María Vianney Sánchez de Manrique y el demandado Jesús Antonio Osechas, por ante el Registro Subalterno del Municipio Tovar del Estado Mérida, de fecha 21 de mayo de 1998, inserta bajo el Nº 271 folio 113, tomo sexto, protocolo primero, conserva plena vigencia y validez jurídica. De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida. Notifíquese a las partes la presente decisión y una vez cumplidos los lapsos legales pertinentes, bajese el expediente al Tribunal de la causa. Publíquese y déjese copia. Dado, sellado y firmado en el despacho del JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA con sede en esta ciudad de Tovar, diecinueve (19) de octubre de dos mil seis (2006).- El Juez, Abg. Ismael E. Gutiérrez Ruiz La Secretaria, Abg. Sandra Contreras.