TSJ Regiones - Decisión

LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA

198º y 149º

PARTE NARRATIVA

Ingresó el presente expediente a esta instancia judicial tal y como consta al folio 81, en virtud de la apelación interpuesta por el abogado JAIRO VENANCIO RANGEL MUÑOZ venezolano, mayor de edad, inscrito bajo el número de Inpreabogado número 28.166 titular de la cédula de identidad número 8.013.250, domiciliado en la ciudad de Mérida Estado Mérida y civilmente hábil, quien actúa con el carácter de apoderado judicial de la parte demandada en el presente juicio, contra la sentencia dictada en fecha 16 de septiembre de 2.008, proferida por el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida.
El presente juicio por cumplimiento de contrato de arrendamiento fue interpuesto por el abogado LUIS JOSÉ SILVA SALDATE, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 42.306 y titular de la cédula de identidad número 8.044.879, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana OFELIA INÉS PAREDES PAREDES, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 3.030.022, y de este domicilio, en contra del ciudadano JORGE ARBEY VALENCIA OSPINA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad 23.226.130 igualmente de este domicilio.
En su escrito libelar la parte actora narró entre otros hechos los siguientes:
1. Que su mandante dio en arrendamiento al ciudadano JORGE ARBEY VALENCIA OSPINA, la parte alta de una casa para habitación familiar ubicada en la Urbanización el Bosque sector el tejar, número 27, jurisdicción del Municipio Libertador del Estado Mérida, en fecha 29 de marzo de 2.005.
2. Que en fecha 29 de noviembre de 2.006, le fue participado al inquilino la intención de su mandante respecto de no renovar más el contrato de arrendamiento, que así mismo le fue otorgada una prórroga legal de seis (6) meses.
3. Que el inquilino en el momento de recibir la comunicación y firmarla, oportuna y acertadamente aclaró que la prorroga legal que le correspondía era de un año, cosa que estampó en dicha comunicación de su puño y letra y que en consecuencia la prórroga legal se computaría desde el día 29 de Marzo de 2007, por el plazo de un año, según la Ley de arrendamientos Inmobiliarios artículo 38, venciéndose dicho plazo el día 28 de Marzo de 2008, fecha ésta de entrega del bien inmueble.
4. Que habiéndosele requerido innumerables veces la entrega del inmueble sin haberlo hecho, el ciudadano JORGE ARBEY VALENCIA OSPINA, en fecha 22 de Abril de este año 2008, procedió a consignar en el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de esta Circunscripción Judicial, expediente 6772, los cánones de alquiler de los meses de Marzo y Abril del presente año, omitiendo mencionar que la prórroga legal a la que tenía derecho ya había vencido.
5. Fundamentó su acción en el artículo 39 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el artículo 33 ejusdem y los artículos 1.133, 1.141, 1.160, 1.167 y 1.592 del Código Civil Venezolano.
6. Que demandó al ciudadano JORGE ARBEY VALENCIA OSPINA, en su condición de ARRENDATARIO, para que convenga en:
• En el cumplimiento del contrato de arrendamiento y entrega inmediata del inmueble arrendado.
• En el pago de las costas procesales que ocasionare la presente demanda.

7. Estimó la acción incoada en la cantidad de MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 1.400,oo).
8. Solicitó Medida de Secuestro sobre el Inmueble objeto de Contrato.
9. Indicó el domicilio del demandado.

Del folio 3 al 13 corren anexos documentales que acompañan el escrito libelar presentado.

Obra del folio 20 al 23 escrito de contestación de la demanda y reconvención suscrito por el demandado de autos, asistido por el abogado JAIRO VENANCIO RANGEL MUÑOZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 28.166, titular de la cédula de identidad número 8.013.250 y de este domicilio, en virtud del mismo de conformidad con lo previsto en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, opuso las siguientes cuestiones:

A) La prevista en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el ordinal 9° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, vale decir, el defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340 eiusdem, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78 ibidem, argumentando para ello que la parte actora en ningún momento señaló en el escrito libelar el domicilio procesal a que se refiere el artículo 174 del Código de Procedimiento Civil.
B) Opuso igualmente la cuestión previa prevista en el ordinal 2 del Código de Procedimiento Civil, esto es, la ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio, argumentando que la parte actora alega que dio en arrendamiento al ciudadano JORGE ARBEY VALENCIA OSPINA atribuyéndose la cualidad de arrendadora, pero en ningún momento acredita o prueba su cualidad de propietaria del inmueble.
C) Opuso así mismo la cuestión previa consagrada en el ordinal 6 del artículo 346 eiusdem, en concordancia con el ordinal 4 del artículo 340 ibídem, señalando que la parte actora manifestó que dio en arrendamiento la parte alta de una casa para habitación familiar, no obstante se evidencia que la misma no señaló linderos del inmueble sobre el que dice haber celebrado contrato de arrendamiento su mandante.
D) Que negó, rechazó y contradijo en todas y en cada una de sus partes tanto en los hechos como en el derecho la acción incoada, por ser contradictoria y por lo tanto no ajustada a derecho, así como la narración de los hechos explanados en el escrito libelar.
E) Impugnó los documentos acompañados por el actor con el escrito libelar, en el sentido de que si bien es cierto que en fecha 29 de marzo de 2.005, celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana OFELIA INES PAREDES PAREDES, no es menos cierto que llegado el día de vencimiento dicho contrato se prorrogó obligatoriamente para la arrendadora, por periodos iguales y consecutivos, convirtiéndose en consecuencia dicho contrato en un contrato por tiempo indeterminado.
F) Rechazó, negó y contradijo que en fecha 29 de noviembre de 2.006, se le haya participado sobre la intención de la arrendadora de no renovar el contrato y que se le haya otorgado una prorroga de seis meses.
G) Rechazó, negó y contradijo por no ser cierto que la prórroga legal debió debe computarse del el 29 de marzo de 2.007 y que venció el 28 de marzo de 2.008 fecha de la entrega del inmueble, así mismo el que se le haya requerido el inmueble varias veces.
H) Que la acción incoada se hizo con la única intención de la presunta propietaria de dar en venta a terceras personas el inmueble que hoy día ocupa en calidad de arrendataria, sin tomar en cuanta la preferencia ofertiva a que se contrae el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que nos ocupa.
I) Que se acoge al precitado artículo, en virtud de que tiene más de dos (2) años como arrendatario y se encuentra solvente con el pago de los cánones de arrendamiento.
J) Que siendo la mala intención de la actora de obligarle a incurrir en estado de insolvencia por falta de pago del canon de arrendamiento al negarse a recibir el canon de marzo de 2.008, negándosele el derecho que le otorga el artículo 42 y de esta forma evitar que dicho contrato se prorrogara por igual periodo.
K) Que haciendo uso del artículo 53 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, recurrió ante el Tribunal competente a objeto de cumplir con su obligación contractual.
L) Transcribió el artículo 33 eiusdem y señaló que a ciencia cierta no se esta claro si el actor acciona por cumplimiento de prórroga legal o por cumplimiento del contrato de arrendamiento, todo lo cual obedece a elementos y requisitos diferentes que hacen incierta e indefinida su pretensión.
M) Reconvino señalando que su situación en el inmueble arrendado la ha sido legítima, considerando que a pesar de que celebró contrato de arrendamiento con la actora, quien ostenta la propiedad del inmueble, no es menos cierto que tiene más de dos (2) años como arrendatario y que se encuentra solvente en el pago del canon de arrendamiento, por lo cual le asiste el derecho de preferencia ofertiva de conformidad con lo previsto en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
N) Que desde el 29 de marzo de 2.005, se encuentra ocupando en calidad de arrendatario el inmueble en referencia cumpliendo todas y cada una de las obligaciones.
O) Que existe la intención y voluntad manifiesta, pública y notoria de la propietaria del inmueble de vender y enajenar a terceras personas, desconociéndose el derecho que le asiste y ampara en el artículo 42 eiusdem.
P) Que reconviene a la ciudadana OFELIA INES PAREDES PAREDES para que convenga o en su defecto sea condenada:
• Que es el arrendatario del inmueble desde el 29 de marzo de 2.005, hasta la presente fecha.
• Que desde la precitada fecha, es acreedor del derecho de preferencia ofertiva para adquirir por compra el inmueble objeto de controversia, consagrado en el artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.
Q) Fundamentó su acción en los artículos 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, artículo 771 y siguientes del Código Civil vigente y en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
R) Estimó la reconvención en la cantidad de DOS MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 2.000).
S) Indicó su domicilio procesal y advirtió el derecho de promover y evacuar las pruebas en la presente reconvención.

Se infiere al folio 34 escrito de subsanación de cuestiones previas
Corre al folio 40 y 41 escrito de contestación a la reconvención propuesta suscrita por el abogado CHARIF JOSÉ NASRE NASSER inscrito en el Inpreabogado bajo el número 129.030 titular de la cédula de identidad número 17.523.612, en virtud del referido escrito señaló entre otros hechos los siguientes:
a) Rechazó, negó y contradijo la reconvención por cuanto es falso que su representada esté intentando vender el inmueble de su propiedad.
b) Que si quisieran ser obstruccionistas como la contraparte alegarían las mismas cuestiones previas que estos alegaron en la contestación, ya que tampoco indicaron los linderos, medidas y además no consignaron instrumentos sobre los cuales fundamenta su pretensión, violando el artículo 340 ordinal 4 y 6 del Código de Procedimiento Civil.
c) Que la parte demandada afirma que se encuentra solvente en los pagos de los cánones de alquiler, requisito fundamental para ser objeto de preferencia ofertiva y tampoco lo prueba.
d) Que el inmueble que ocupa el demandado no es susceptible de ser dividido y no está sujeto a régimen de la Ley de Propiedad Horizontal, no es posible que se venda como un bien individualizado.
e) Transcribió el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y señaló que es una maniobra dilatoria para evitar el desalojo.
f) Que en el supuesto negado que su cliente hubiera ofrecido el inmueble a terceros, el inquilino nunca hubiera podido ejercer el retracto legal en el caso de la venta, al ser el anexo que ocupa una parte menor de la propiedad que se pudiera ofrecer en venta.
g) Que es absurdo la petición respecto a que se reconozca como inquilino del cual se está desalojando por cuanto tiene esa cualidad ya reconocida por su mandante.
h) Que la fundamentación de la reconvención les parece confusa pues se basa en los artículos 771 y siguientes del Código Civil que versan acerca de la posesión.
i) Citó el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y señaló que en el caso en particular el ciudadano JORGE ARBEY VALENCIA OSPINA, cumplió los dos años como inquilino el mismo día en que comenzó su prorroga para la entrega del inmueble y por cuanto ya se le había notificado el desahucio, no se le puede considerar como inquilino al estar disfrutando de sus prórroga legal para la entrega del inmueble.
j) Solicitó desestimar la reconvención y que sea condenada en costas de la reconviniente.

Obra al folio 44 escrito de pruebas promovidas por a parte actora y folio 47 escrito de pruebas de la parte demandada.
Corre inserto del folio 56 al 71 corre decisión emitida por el Juzgado de la causa, mediante la cual declaró con lugar la demanda, sin lugar las cuestiones previas, sin lugar la reconvención, se ordenó la entrega del inmueble y se condenó en costas a la parte demandada reconviniente.
Se observa al folio 76 diligencia suscrita por la parte demandada mediante la cual apela de la anterior decisión.
Indica el folio 77 diligencia producida por la parte actora, en virtud de la cual señaló que por cuanto el demandado apeló sin prestar fianza, solicita se decrete medida de secuestro en base al artículo 599 ordinal 6 del Código de Procedimiento Civil.
El Tribunal para decidir hace previamente las siguientes consideraciones:

PARTE MOTIVA

PRIMERA: THEMA DECIDENDUM: El presente juicio por cumplimiento de contrato de arrendamiento, fue interpuesto por el abogado LUIS JOSÉ SILVA SALDATE actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana OFELIA INÉS PAREDES PAREDES en contra del ciudadano JORGE ARBEY VALENCIA OSPINA. La parte actora alegó los hechos anteriormente transcritos. Por su lado la parte demandada opuso las cuestiones previas previstas en los ordinales 6º y 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, negó rechazó y contradijo la acción incoada, impugnó los documentos acompañados con el escrito libelar, reconoció la celebración del contrato esto en fecha 29 de marzo de 2.005, y expuso los hechos explanados ut supra, a la vez que reconvino para que se le reconozca su condición de arrendatario desde el 29 de marzo de 2.005, hasta la presente fecha. Por su parte la parte actora reconvenida al contestar la reconvención propuesta, subsanó las cuestiones previas alegadas, así mismo rechazó, negó y contradijo la reconvención planteada dado que es falso que esté intentando vender el inmueble arrendado por cuanto no es susceptible de ser dividido ni está sujeto a régimen de Ley de Propiedad Horizontal. Que en el supuesto negado que hubiere ofrecido el inmueble a terceros, el inquilino nunca hubiera podido ejercer el retracto legal en el caso de la venta, al ser el anexo que ocupa una parte menor de la propiedad que se pudiera ofrecer en venta. Corresponde al Tribunal determinar la procedencia o no de las cuestiones previas alegadas, de la reconvención propuesta, así como la determinación si la acción incoada se subsume efectivamente en un contrato de carácter determinado o si por el contrario se convirtió en indeterminado. Así quedó trabada la litis.

SEGUNDA: DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA.

A) Valor y mérito jurídico probatorio del contrato de arrendamiento suscrito entre su mandante y JORGE ARBEY VALENCIA OSPINA.

Observa el Tribunal que del folio 9 al 12 corre en copia certificada el señalado contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos OFELIA INES PAREDES PAREDES y JORGE ARBEY VALENCIA OSPINA arrendadora y arrendatario respectivamente; tal documento público, este Tribunal le asigna el valor probatorio a que se contraen los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, ya que dicho documento no fue tachado de falsedad conforme a los artículos 438 y 439 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.380 del Código Civil.

B) Valor y mérito jurídico probatorio de la comunicación emanada por su representada y recibida por JORGE ARBEY VALENCIA OSPINA, en fecha 29 de marzo de 2.006.

Evidencia el Tribunal que al folio 6 corre comunicación remitida por la arrendadora ciudadana OFELIA INES PAREDES, a la persona del demandado ciudadano JORGE ARBEY VALENCIA OSPINA quien funge como arrendatario; por medio de la misma le participa que le concede seis (6) meses correspondientes a la prórroga legal contados a partir del día 28 de marzo de 2.007, esto para que desocupe el inmueble objeto de controversia. Así mismo le fue solicitado presuntamente tomar las precauciones para la entrega del referido inmueble el día del vencimiento de la Prórroga Legal, es decir el 28 de septiembre de 2.007. En la Parte in fine de la referida misiva consta nota en virtud de la cual se autoriza a la abogada Lidy Correa de Ardila para que entregue tal comunicación, así mismo consta firma y nota presuntamente emitida por el demandado de autos quien advierte lo siguiente; por dos (2) años un (1) año máximo de prórroga legal, Art. 38 literal b) Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Se valora como documento privado, aún y cuando fue impugnado, se valora en orden a lo previsto en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no fueron desconocidas sus firmas, ni tachado con base a las previsiones legales contenidas en el artículo 1.381 del Código Civil en concordancia con el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil, razones por las cuales se da por reconocido en orden a lo pautado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil.

C) Valor y mérito jurídico probatorio del documento de propiedad del inmueble arrendado.
Observa el Tribunal que del folio 28 al 31 corre en copia fotostática simple documento de venta del inmueble objeto de controversia, en virtud del cual la ciudadana TERESA DE JESÚS NEWMAN DE PAREDES vendió a la ciudadana OFELIA INES PAREDES DE HERNÁNDEZ. Tal documento público de compraventa en copia fotostática, se le tiene como fidedigno por no haber sido impugnado por el adversario, tal como lo señala el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

De las pruebas de la reconvención:

D) Valor y mérito jurídico probatorio del documento de propiedad del inmueble arrendado.
Advierte el Tribunal que el mencionado documento fue valorado anteriormente, se le tiene como fidedigno por no haber sido impugnado por el adversario, tal como lo señala el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

E) Valor y mérito jurídico probatorio del contrato de arrendamiento suscrito entre su mandante y el ciudadano JORGE ARBEY VALENCIA OSPINA.
Observa el Tribunal que el referido documento ya fue valorado ut supra, se le asigna el valor probatorio a que se contraen los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, ya que el mismo no fue tachado de falsedad conforme a los artículos 438 y 439 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.380 del Código Civil.

F) Valor y mérito jurídico probatorio de la comunicación emanada por su representada y recibida por JORGE ARBEY VALENCIA OSPINA, en fecha 29 de marzo de 2.006.
Observa el Tribunal que tal documento fue valorado anteriormente, se valora en orden a lo previsto en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no fueron desconocidas sus firmas, ni tachado con base a las previsiones legales contenidas en el artículo 1.381 del Código Civil, en concordancia con el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil, se da por reconocido en orden a lo pautado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil.

TERCERA: DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA.

1) Valor y mérito jurídico probatorio de las actas en cuanto favorezcan a su representado.
Con respecto al mérito y valor jurídico probatorio de las actas del proceso en cuanto le sean favorables, el Tribunal señala, que efectuado el aporte de pruebas, las mismas pasan a formar parte del proceso, sin que ninguno de los contendores pueda atribuirse factores favorables y la eliminación de los que no lo sean, toda vez que por el principio de la comunidad de la prueba, ninguna de las partes contendientes puede atribuirse el valor exclusivo de cualquier prueba o de parte de la misma, ya que como antes se indicó, las pruebas aportadas al juicio son propias de éste, y no de las partes en particular, por lo tanto, a esta prueba promovida por la parte actora, el Tribunal no le asigna eficacia probatoria alguna, pues las actas procesales y las pruebas no son patrimonio de una parte en especial sino que corresponden al proceso, y por lo tanto, pueden favorecer o desfavorecer a las mismas.

2) Valor y mérito jurídico probatorio de constancia de cancelación los cánones de arrendamiento efectuados por su representado correspondiente a los meses transcurridos durante este año 2.008.
Observa el Tribunal que del folio 49 al 53 corren consignaciones arrendaticias efectuadas por el ciudadano JORGE ARBEY VALENCIA OSPINA por ante el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, según expediente signado con el número 6.772, por concepto de canon de arrendamiento del inmueble ubicado en la Urbanización EL Bosque, sector El Tejar, número 27, Jurisdicción del Municipio Libertador del Estado Mérida, correspondiente a los meses de marzo, abril, mayo, junio y julio de 2.007; a los cuales este Tribunal le asigna el valor probatorio a que se contraen los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, ya que dichos documentos no fueron tachados de falsedad conforme a los artículos 438 y 439 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.380 del Código Civil.

3) Valor y mérito jurídico probatorio del acta de compromiso signada con el número 40 expedida por el Prefecto Civil de la Parroquia Caracciolo Parra y Olmedo, Municipio Libertador del Estado Mérida, de fecha 11 de junio de 2.008.
Constata el Tribunal que al folio 54 riela la referida acta de compromiso en virtud de la cual los ciudadanos JORGE ARBEY VALENCIA OSPINA Y OFELIA INES PAREDES se comprometieron entre otros puntos al mantenimiento de las zonas verdes, a efectuar limpieza de rutina del inmueble. Así mismo entre otras cosas se dejó establecido de que en virtud de que el inmueble estaba en venta una vez materializada la misma la limpieza la haría el nuevo propietario. Tal documento administrativo se valora como tal, en ese orden de ideas, señala este Tribunal, que la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, en reciente sentencia número 0499, de fecha 20 de marzo de 2.007, contenida en el expediente número AA60-S-2006-001870, con ponencia del Magistrado Dr. JUAN RAFAEL PERDOMO, al valorar el documento público administrativo, señaló:

“…Partiendo del contenido del acto en cuestión y del órgano del cual emanan, la Sala estima que tales documentos deben reputarse como documentos públicos administrativos, que gozan de una presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad, desvirtuable mediante prueba en contrario.
La Sala Constitucional, al referirse a los documentos públicos administrativos en sentencia Nº 1307, de fecha 22 de mayo de 2003, expediente Nº 02-1728, ratificada en sentencia Nº 4992, de fecha 15 de diciembre de 2005, expediente Nº 05-0465, y que hizo suya esta Sala en sentencia Nº 1015 de fecha 13 de junio de 2006, señalo lo siguiente:
… El concepto de documento público administrativo ha sido tratado ampliamente por la jurisprudencia de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo y de la Sala Político – Administrativo, y se fundamenta en que los actos escritos emanados de la Administración Publica gozan de una presunción de veracidad y legitimidad, lo que es característico de la autenticidad; formalmente para que un acto sea auténtico se requiere que esté firmado por el funcionario competente para otorgarlo, y que lleve el sello de la oficina que dirige …
Por su parte la Sala de Casación Civil, en sentencia Nº 00209 de fecha 16 de mayo de 2003, señaló que:
… Los documentos públicos administrativos son aquellos realizados por un funcionario competente actuando en el ejercicio de sus funciones, pero que no se refiere a negocios jurídicos de los particulares, sino que tratan de actuaciones de los referidos funcionarios que versan, bien sobre manifestaciones de voluntad del órgano administrativo que la suscribe, conformando la extensa gama de los actos constitutivos
(concesiones, autorizaciones, habilitaciones, admisiones, suspensiones, sanciones, etc.), o bien constituyen manifestaciones de certeza jurídica que son las declaraciones de ciencia y conocimiento, que a su vez, conforman la amplia gama de los actos declarativos (certificaciones, verificaciones, registros, etc.), y que por tener la firma de un funcionario administrativo están dotados de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que le atribuye el articulo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos y por lo tanto deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario.”

Por lo que se valora como cierto, por estar revestido del principio de ejecutividad y ejecutoriedad, por haber sido realizado por funcionario competente actuando en el ejercicio de sus funciones y por no existir en los autos prueba en contrario, además por no tratarse de una certificación de mera relación.

4) Valor y mérito jurídico probatorio del contrato de arrendamiento agregado por la parte actora junto con el libelo, donde consta que comenzó a regir a partir del día 29 de marzo de 2.005.
Observa el Tribunal que del folio 9 al 12 corre el contrato en referencia, en el mismo efectivamente se dejó sentado que el mismo tendría una duración de un (1)año a plazo fijo, improrrogable, cuyo vencimiento seria el día 28 de marzo de 2.006, no obstante se estableció que podría prorrogarse, automáticamente por un nuevo lapso siempre a plazo fijo, salvo que una parte notificara a la otra, por escrito, por lo menos con treinta (30) días de anticipación a la fecha de vencimiento de cada lapso, su voluntad de no prorrogarlo, a cuyo efecto debía suscribirse un nuevo contrato. Tal documento se valora como documento público, este Tribunal le asigna el valor probatorio a que se contraen los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, ya que el mismo no fue tachado de falsedad conforme a los artículos 438 y 439 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.380 del Código Civil.

CUARTA: DE LAS CUESTIONES PREVIAS ALEGADAS.
Con referencia a las cuestiones previas alegadas por la parte demandada relativas a los ordinales 6, 2 y 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal señala lo siguiente:

A- Cuestión Previa prevista en el ordinal 6°: Relativa al defecto de forma de la demanda por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, o por haberse hecho las acumulaciones prohibidas previstas en el artículo 78 eiusdem.
La parte accionada argumentó de conformidad con el ordinal 9 del artículo 340 ibidem que la parte actora en ningún momento señaló el domicilio procesal.
El Tribunal constata que al folio 26 corre diligencia suscrita por la parte actora mediante la cual, realizó la respectiva subsanación, incorporando de manera tácita el domicilio procesal pertinente, en tal sentido la mencionada cuestión previa no debe prosperar. Asi debe decidirse.

B- Cuestión Previa ordinal 2° eiusdem: Con relación a la ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio.
La parte demandada señaló que la parte actora se atribuyó una cualidad de arrendadora pero ningún momento acredita o prueba su cualidad de propietaria del inmueble arrendado.
A este respecto el Tribunal constata que la referida cuestión previa fue debidamente subsanada por cuanto fue consignado en autos prueba fehaciente de la propiedad argüida. En este sentido la pretendida cuestión previa no puede prosperar. Y así debe decidirse.

C- Cuestión Previa ordinal 6° ibídem: Referida al defecto de forma de la demanda por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, o por haberse hecho las acumulaciones prohibidas previstas en el artículo 78 eiusdem.
La parte demandada señaló el ordinal 4° del artículo 340, y advirtió que la pretensión, deberá determinarse con, precisión, indicando su situación y linderos; a este respecto señaló que el inmueble en cuestión no le fueron incorporados linderos.
Por su parte la actora a este respecto señaló que el objeto de la pretensión per se, es el cumplimiento del contrato por cuanto se encuentra vencida la prorroga legal a la que tenia derecho el demandado, que por lo tanto la falta de indicación de linderos no puede ser considerada como una violación a lo estatuido en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, ya que la entrega del inmueble debe ser el resultado de hacer el cumplir el contrato de arrendamiento, que la consecuencia del juicio no es lo principal, que con el procedimiento no se está dirimiendo una controversia relacionada ni con posesión ni con propiedad, que mal puede entenderse que hagan falta los linderos del inmueble, puesto que fue suficientemente identificado en el libelo, puesto que es el único apartamento que ocupa la parte alta de la casa en cuestión.
Alegadas como fueron los planteamientos explanados por las partes, el Tribunal señala que en el caso en referencia no incumbe efectivamente a una controversia relativa a propiedad o posesión en la que los linderos constituyen indiscutiblemente el punto focal, pero en el presente caso se trata del cumplimiento de un contrato de arrendamiento, en el que la indicación de los linderos no se hace determinante para la interposición de la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento, en tal sentido a aludida defensa no puede prosperar. Así se decide.

QUINTA: DE LA RECONVENCIÓN.
La reconvención, no es más que una nueva demanda interpuesta, en el curso de un juicio, por el demandado contra el demandante, con el objeto de obtener el reconocimiento de un derecho.
La parte demandada al momento de contestar la demanda reconvino señalando que es arrendataria del inmueble objeto de autos desde el 29 de marzo de 2.005, siendo acreedor del derecho de preferencia ofertiva para adquirir por compra el inmueble objeto de controversia, consagrado en el artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.
Por su lado la parte actora reconvenida al contestar la reconvención propuesta rechazó, negó y contradijo alguna intención de vender el inmueble; que pudo haber alegado cuestiones previas ya que la parte demandada reconviniente tampoco indicó linderos y medidas, además no consignó instrumentos sobre los cuales fundamenta su pretensión, que así mismo siendo que la solvencia de pagos de cánones de arrendamiento es requisito fundamental para la preferencia ofertiva no lo prueba. Alegó así mismo, que el inmueble en referencia no es susceptible de ser dividido y no está sujeto a régimen de la Ley de Propiedad Horizontal, es decir que no es posible que se venda como un bien individualizado. Que en el supuesto negado que hubiere ofrecido el inmueble a terceros, el inquilino nunca hubiera podido ejercer el retracto legal en el caso de la venta, al ser el anexo que ocupa una parte menor de la propiedad que se pudiera ofrecer en venta. Que es absurdo la petición respecto a que al demandado reconviniente se le reconozca como inquilino dado que esa cualidad ya fue reconocida. Que respecto al artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios el demandado reconviniente cumplió los dos años como inquilino el mismo día en que comenzó su prorroga para la entrega del inmueble y por cuanto ya se le había notificado el desahucio, no se le puede considerar como inquilino al estar disfrutando de sus prórroga legal para la entrega del inmueble.
El Tribunal observa que la preferencia ofertiva efectivamente es un derecho que tiene la persona del arrendatario, no obstante en el caso bajo a análisis no se evidencia ni se probó la materialización de venta alguna; en tal sentido la reconvención propuesta no puede prosperar. Y así debe decidirse.

SEXTA: DE LAS CONSIGNACIONES ARRENDATICIAS: En cuanto a las consignaciones arrendaticias el artículo 52 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece lo siguiente: “Cuando estuviere en curso cualquier proceso judicial entre los contratantes, por causa derivada directa o indirectamente de la relación arrendaticia, el arrendador o propietario podrá retirar y disponer libremente de las cantidades consignadas a su favor conforme al artículo anterior, sin que ello pueda considerarse como renuncia o desistimiento de la acción intentada, a menos que ésta estuviere fundamentada en la falta de pago de las pensiones de alquiler”. Del artículo anteriormente trascrito se desprende que el arrendador o beneficiario de la consignación puede retirar la misma en cualquier momento, pues el dinero está a su orden y disposición, sin que ello se interprete como renuncia desistimiento de la acción que haya intentado el arrendador en contra del arrendatario, pero por interpretación del precitado artículo aplicado al presente caso en que se fundamenta la demanda en la falta de pago de los cánones de arrendamiento, debe entenderse que estando en curso la causa no debe retirar las pensiones de alquiler porque podría interpretarse como renuncia o desistimiento de la acción intentada; pero una vez que se dicte la sentencia en alzada el Tribunal puede autorizar al beneficiario de tales cánones de arrendamiento para que los retire, toda vez que dictándose la misma en instancia superior no existe otro recurso ordinario que pueda dejar sin efecto la sentencia.
De la misma manera, el artículo 55 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone lo siguiente: “La suma de dinero consignada conforme a los artículos precedentes solo podrá ser retirada por el beneficiario de la consignación o su apoderado legalmente constituido y autorizado para ello y en ningún caso podrá retirarlas el arrendatario o el tercero consignante”. Siendo ello así, el consignante de las pensiones de alquiler, una vez consignada las mismas no puede retirarlas.

SÉPTIMA: Luego de analizar y estudiar las probanzas aportadas por las partes, el Tribunal concluye señalando lo siguiente:

1) Que en fecha 29 de marzo de 2.005, los ciudadanos OFELIA INÉS PAREDES PAREDES y JORGE ARBEY VALENCIA OSPINA suscribieron el contrato de arrendamiento objeto de controversia.
2) Que el contrato en referencia fue establecido a tiempo determinado, es decir un año fijo, con fecha de vencimiento el día 28 de marzo de 2.006, quedando establecido que podría prorrogarse automáticamente por un nuevo lapso siempre a plazo fijo.
3) Que el contrato objeto de controversia se prorrogó automáticamente por un (1) año más.
4) Que la fecha de vencimiento del referido contrato quedó establecida con posterioridad para el 28 de marzo de 2.007.
5) Que la arrendadora mediante notificación remitida en fecha 29 de noviembre de 2.006 comunicó a la persona del arrendatario su intención de no renovar el señalado contrato de arrendamiento, así como el otorgarle seis (6) meses correspondientes a la prórroga legal contada a partir del día 28 de marzo de 2.007, esto para la desocupación del inmueble.
6) Que la entrega del inmueble debió haberse efectuado en fecha 28 de septiembre de 2.007, día de vencimiento de la prórroga legal; habida cuenta de que en el contrato objeto de controversia se hizo la salvedad de que el nuevo lapso se prorrogaría a plazo fijo de manera automática, es decir un año fijo.
7) En cuanto a las consignaciones arrendaticias efectuadas por ante el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, se autoriza a la parte actora a los fines de que haga el retiro efectivo de las mismas.

En base a los razonamientos anteriormente expuestos este Tribunal determina que la aludida acción por cumplimiento de contrato de arrendamiento debe prosperar y así debe decidirse.

PARTE DISPOSITIVA

En mérito de las consideraciones que anteceden, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, procediendo en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO: Sin lugar la apelación interpuesta por el abogado en ejercicio JAIRO VENANCIO RANGEL MUÑOZ, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadano JORGE ARBEY VALENCIA OSPINA, en contra de la sentencia dictada en fecha 16 de septiembre de 2.008, por el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida.

SEGUNDO: Se confirma la precitada decisión dictada en 16 de septiembre de 2.008, por el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida.

TERCERO: Como consecuencia del anterior pronunciamiento, se declara con lugar la demanda que por cumplimiento de contrato de arrendamiento interpuesta por el abogado LUIS JOSÉ SILVA SALDATE, apoderado judicial de la ciudadana OFELIA INÈS PAREDES PAREDES, en contra el ciudadano JORGE ARBEY VALENCIA OSPINA.

CUARTO: Sin lugar, las cuestiones previas contenidas en los ordinales 2º y 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

QUINTO: Sin lugar la reconvención propuesta por el ciudadano JORGE ARBEY VALENCIA OSPINA.

SEXTO: Como consecuencia del anterior pronunciamiento, se ordena al ciudadano JORGE ARBEY VALENCIA OSPINA, hacer entrega material e inmediata a la parte actora del inmueble identificado como la parte alta de una casa para habitación familiar ubicada en la Urbanización el Bosque Sector El Tejar, número 27, jurisdicción del Municipio Libertador del Estado Mérida.

SÉPTIMO: Se autoriza a la parte demandante para que retire del Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, las consignaciones arrendaticias efectuadas por el demandado en el expediente número 6.772 referido a las mismas y que cursa por el antes mencionado Tribunal.
OCTAVO: De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada reconviniente, por haber resultado totalmente vencida en el juicio y al pago de las costas de alzada por haber sido confirmada en todas sus partes la sentencia apelada, en orden a lo pautado en el artículo 281 eiusdem.

NOVENO: Una vez que quede firme la presente decisión, debe remitirse el presente expediente al Juzgado de la causa.

DÉCIMO: Por cuanto la decisión salió dentro del lapso no se requiere la notificación de las partes.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA.

DADA, FIRMADA Y SELLADA EN LA SALA DE DESPACHO DEL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA. Mérida, dieciséis de octubre de dos mil ocho.
EL JUEZ TITULAR,

ALBIO CONTRERAS ZAMBRANO

LA SECRETARIA TITULAR,

SULAY QUINTERO QUINTERO
En la misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo las tres y veinte minutos de la tarde. Conste.

LA SECRETARIA TITULAR,

SULAY QUINTERO QUINTERO

Exp. Nº 09670.

ACZ/SQQ/jvm.