TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE EL
JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS CAMPO ELÍAS Y ARICAGUA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA
EXPEDIENTE N°. 2.589.-
SENTENCIA DEFINITIVA
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES

DEMANDANTE: YRAIDA COLMENARES DE PEÑA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V.- 3.860.650, domiciliada en el Sector Manzano Bajo, Callejón Los Ruices, Casa s/n de la Ciudad de Ejido Estado Mérida y civilmente hábil, representada por la abogada en ejercicio JACQUELINE VILLAMIZAR venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. V- 8.029.523, inscrito en el Inpreabogado Nº 105.761 con domicilio procesal en la calle 21, esquina de la av. 3 de la ciudad de Mérida Estado Mérida y jurídicamente hábil.-

DEMANDADOS: GERTRUDIS PEÑA Y CARMEN ANGELINA PEÑA, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V.- 12.655.733 y 11.911.070 respectivamente, domiciliadas en el Sector Manzano Bajo, Callejón Los Ruices, Casa s/n de la Ciudad de Ejido Estado Mérida y civilmente hábiles, debidamente asistidas por el abogado en ejercicio, RICHARD ANDRÉS GÓMEZ CARABALLO cedula de identidad Nº 11.173.546 inscrito en el Inpreabogado Nº 96.273, con domicilio procesal en el edificio Merida, planta baja, oficina Nº 5, calle 21 con avenida 7 de la ciudad de Mérida Estado Mérida-

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO----

NARRATIVA

En cumplimiento al artículo 243 ordinal 03 de la Norma Adjetiva, el Tribunal vista la causa y utilizando así una síntesis clara, precisa y lacónica para un mejor entendimiento y prescindiendo así de formalismos que desvían el verdadero sentido de hacer valer la Justicia:

LIBELO DE LA DEMANDA
Se inició el presente juicio mediante formal libelo de demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoada por la ciudadana YRAIDA COLMENARES DE PEÑA asistida por la ciudadana Abogada JACQUELINE VILLAMIZAR GARCÍA, plenamente identificada en autos. Señala la parte actora que en fecha 30 de noviembre de 2007, adquirió la propiedad de un inmueble, debidamente Protocolizado por ante la Oficina de Registro Publico del Municipio Campo Elías del Estado Mérida, bajo el Nº 14, Protocolo Primero, Cuarto Trimestre, Folios 97 al 103, Tomo Décimo Cuarto del referido año, encontrándose el inmueble en referencia alquilado a las ciudadanas: ANA GERTRUDIS PEÑA Y CARMEN ANGELINA PEÑA según costa en contrato de arrendamiento suscrito entre las ciudadanas antes mencionadas y la ciudadana: ADRIANA CAROLINA CONTRERAS SALAZAR, titular de la cedula de identidad Nº 17.895.978 mediante contrato de arrendamiento a tiempo determinado por vía privada con duración de un año (01), contados a partir del 01 de noviembre de 2006 al (01) de noviembre de 2007, según consta en la cláusula cuarta del mismo, ubicado el inmueble en el sector El Milagro, calle 2, casa Nº 120, antes de La Vega , Parte Baja de Mesa Seca, Jurisdicción de la Parroquia Ignacio Fernández Peña Municipio campo Elias del Estado Mérida, señala la demandante que como nueva propietaria del inmueble se subrogo al mismo, según el articulo 20 de (L.A.I.). Así mismo, señala que las ciudadanas ANA GERTRUDIS PEÑA Y CARMEN ANGELINA PEÑA, han incumplido de manera continua y reiterada con el pago del canon de arrendamiento desde hace seis (6) meses, no reconociendo a la nueva propietaria como tal, cabe mencionar que la anterior propietaria del inmueble ADRIANA CAROLINA CONTRERAS SALAZAR, les notificó a las prenombradas ciudadanas en fecha 12 de marzo de 2007, sobre la no renovación del mismo para que procedieran a su entrega legal en el tiempo establecido, notificación realizada con ocho (8) meses de anticipación. Señala además la parte demandante, que la demandada está depositando en este tribunal un canon de arrendamiento, en el expediente de consignación de alquileres Nº 233-2008, evidenciándose con ello la cualidad de inquilinas. Expresa la demandante la necesidad que tiene de ocupar el inmueble objeto de esta demanda, por cuanto la casa que ocupa actualmente fue vendida el 15 de mayo del año en curso y expone que debe entregarla a la brevedad posible pues, caso contrario va a ser objeto de un Desalojo Forzoso, situación que le preocupa sobremanera pues tiene hijos y no consigue otro inmueble para mudarse, situación injusta ya que hizo el sacrificio de comprar la casa que están ocupando las demandadas, precisamente para evitar esta situación que esta viviendo, el riesgo de quedar en la calle desamparada sin un techo. Es por ello que demanda POR RESOLUCIÓN DE CONTRATO a las ciudadanas: ANA GERTRUDIS PEÑA Y CARMEN ANGELINA PEÑA, (plenamente identificadas), solicitando: PRIMERO: la Resolución del Contrato de fecha (01) de noviembre de 2006, con vencimiento (01) de noviembre de 2007 conforme al articulo 33,38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. SEGUNDO: Señala la parte actora que como existen alquileres insolutos por la cantidad de Novecientos Bolívares Fuertes (Bs.f 900,00) sobre el inmueble señalado, las Demandadas perdieron el beneficio de la Prorroga Legal según el artículo 40 eiusdem. Menciona la parte Demandante en el libelo de la Demanda que existe un expediente de consignación de alquileres Nº 233-2008 a nombre de la ciudadana: ADRIANA CAROLINA CONTRERAS SALAZAR, antigua propietaria, pues es ella la que esta percibiendo estos cánones de arrendamiento y es por ello que solicita la parte demandante PRUEBA DE INFORMES sobre ese expediente y que los mismos sean consignados en la presente causa. TERCERO: Solicita así mismo la parte Actora se condene en Costas Procesales a las ciudadanas: ANA GERTRUDIS PEÑA Y CARMEN ANGELINA PEÑA. En consecuencia conforme a lo alegado fundamenta la parte demandante la presente demanda en los artículos: 33, 38, 39,40 de La Ley De Arrendamientos Inmobiliarios y el 341, 429 del Código de Procedimiento Civil, y pide que la presente Demanda sea Admitida conforme a Derecho y declarada con lugar en la definitiva. En fecha veintiuno (21) de mayo de 2008 fue admitida la presente demanda, emplazándose a las demandadas: ANA GERTRUDIS PEÑA Y CARMEN ANGELINA PEÑA para que comparezcan en el segundo día de despacho siguiente a conste en autos su citación o la de la ultima de las demandas, a dar contestación a la demanda. En fecha veintisiete (27) de mayo de 2007 el alguacil titular de este Juzgado da cuenta que cumplió con la formalidad de la citación personal de parte la demandada, diligencia que corre inserta al folio diecisiete (17).

CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA:
En fecha dos (02) de Junio de Dos Mil Ocho (2008) se hicieron presente por ante este Despacho las ciudadanas ANA GERTRUDIS PEÑA Y CARMEN ANGELINA PEÑA, plenamente identificadas en autos, debidamente asistidas por el abogado en ejercicio RICHARD ANDRES GÓMEZ CARABALLO, titular de la Cédula de Identidad No. V- 11.173.546, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 96.273 y consignan en tres (03) folios útiles escrito de contestación a la demanda, en los siguientes términos: Rechaza, niega y contradice los hechos narrados en el Libelo de la demanda, por ser los mismos falsos e inciertos, así como el derecho en que fundamentan su temeraria pretensión, niega y rechaza por ser falso, ser inquilinas desde el primero de noviembre de 2005 del inmueble objeto de este litigio como lo señala la parte actora, señalando que lo han ocupado desde el cinco (5) se septiembre de (2003) como se evidencia de contrato de arrendamiento privado pactado por seis (6) meses, suscrito con la ciudadana. AUXILIADORA SALAZAR DE CONTRERAS propietaria del inmueble para ese momento suscribiéndose otro contrato en fecha primero (01) de noviembre de 2004 (01/11/2004) celebrándose otro contrato de arrendamiento por seis (6) meses mas entre las mismas partes, y luego el primero (01) de noviembre de dos mil seis (01/11/2006) celebraron un nuevo contrato de arrendamiento privado con la nueva propietaria para ese momento, ADRIANA CAROLINA CONTRERAS SALAZAR por un año renovable y a tiempo determinado, convirtiéndose en un contrato a tiempo indeterminado debido a los anteriores contratos ya mencionados, que suman cuatro (4) años hasta la presente fecha, periodo durante el cual las demandadas han venido ocupando en calidad de arrendatarias el inmueble en cuestión. SEGUNDO: Seguidamente rechaza y niega, por ser falso que se le haya notificado de la no renovación del contrato de arrendamiento, en consecuencia declarando falsa y que desconocen la copia simple que consigno la parte demandante en el libelo. TERCERO: rechaza y niega por ser falso que hayan incumplido con la obligación de pagar el canon de Arrendamiento, pues están depositando como lo demuestran los recibos que anexan y consignan en tres folios útiles y que por el contrario fue la ciudadana: ADRIANA CAROLINA CONTRERAS SALAZAR la que en el mes de marzo del año en curso, se rehusó a recibir dicho pago, motivo por el cual deciden las demandadas depositarlo en el tribunal, expediente Nº 233-2008. Finalmente, manifiesta la parte demandada que es la prenombrada ciudadana la que ha incumplido su obligación, rehusando recibir el canon de arrendamiento del mes de marzo, procediendo a vender el inmueble a la ciudadana: YRAIDA COLMENARES DE PEÑA, violando con ello el derecho de preferencia que les asiste a las inquilinas hoy parte demandada, derecho consagrado en el articulo 42, titulo VI, de la Preferencia Ofertiva del Retracto Legal Arrendaticio de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, por tal motivo invocan el derecho de preferencia que les asiste según el articulo 43,titulo VI e iusdem. Por tales razones niegan, rechazan y contradicen en todas y cada una de sus partes la presente demanda, solicitando a la ciudadana Jueza declare sin lugar la misma, con la correspondiente condenatoria de costas procesales.

LAPSO PROBATORIO
Parte demandante:
En fecha nueve (09) de junio de 2008, la parte demandante consigna escrito de promoción de pruebas en donde promueve lo siguiente: PRIMERO: Ratifica la impugnación a todo evento de los contratos de arrendamiento que rielan en los folios 23,24 y 25. Quién Juzga no le otorga valor y mérito probatorio a los antes referidos contratos de arrendamiento consignados por la parte demandada, por cuanto fueron impugnados por la parte actora, debiendo la parte demandada demostrar su autenticidad, de conformidad con lo establecido en el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil. SEGUNDO: Valor y mérito jurídico y probatorio del Documento de Venta debidamente protocolizado en la Oficina de Registro Publico del Municipio campo Elias de fecha 30 de noviembre del año 2007, bajo el Nº 14, Protocolo Primero, Cuarto Trimestre, Folios 97 al 103, Tomo Décimo Cuarto del referido año. Quién Juzga le otorga valor y mérito jurídico a dicha documental por cuanto, no fue impugnado por la parte demandada, por lo tanto se tiene como fidedigno por ser un documento público de conformidad con el artículo 1357 del Código Civil, y con dicha documental se acredita la propiedad que ostenta la demandante sobre el inmueble objeto de la controversia y por ende la cualidad que tiene para intentar la presente acción. Y así se decide. TERCERO: Valor y mérito jurídico y probatorio del contrato de arrendamiento que la parte demandada reconoce como el nuevo contrato de arrendamiento privado por un año, suscrito el primero (01) de noviembre del año 2006 al primero (01 de noviembre de 2007) entre las partes demandadas y la antigua propietaria ADRIANA CAROLINA CONTRERAS SALAZAR. Quien Juzga le otorga valor y mérito jurídico probatorio a referido contrato por cuanto no fue impugnado por la parte demandada, por el contrario el mismo fue reconocido por la misma, por lo tanto se tiene como existente. Y así se decide. CUARTO: Valor y Merito Jurídico y Probatorio a las testimoniales ofrecidas por los ciudadanos: ÁNGEL ANTONIO VIVAS ROJAS, titular de la cedula de identidad Nº 14.963.561. Quién Juzga valora la testimonial del mencionado ciudadano solo en cuanto al reconocimiento que hace a dichas documentales insertas a los folios (40, 41 y sus vueltos), de conformidad con el artículo 431 eiusdem, pero, con respecto a la solución de la presente controversia no las valora por cuanto no aportan nada que ayude a resolver la misma. Y así se decide. QUINTO. Valor y mérito probatorio del testimonio del ciudadano JOSÉ NOLBERTO RODRÍGUEZ GUTIÉRREZ, titular de la cedula de identidad Nº 5.202.324. Esta Juzgadora, no le otorga valor y merito jurídico probatorio a dicha testimonial, por cuanto, no aporta solución a la controversia planteada, debido a que carece de fuerza probatoria, y de la misma, no se desprende, afirmación o negación que pudiera aportar indicios que ayuden a dilucidar el problema planteado, el testimonio solo se limito a hacer referencia al ofrecimiento y venta del inmueble objeto del presente juicio, lo cual en nada tiene que ver con la acción intentada, como es la resolución de contrato de arrendamiento. Y así se decide. SEXTO: Valor y mérito jurídico, del expediente de consignación Nº 233-2008 a favor de la antigua propietaria ADRIANA CAROLINA CONTRERAS SALAZAR, por parte de las ciudadanas: ANA GERTRUDIS PEÑA Y CARMEN ANGELINA PEÑA, que demuestra que aun existiendo un documento de titulo de propiedad legítimo a nombre de la demandante YRAIDA COLMENARES DE PEÑA, estas ciudadanas desconocen el mismo, realizando el deposito de los cánones de arrendamiento a nombre de la anterior propietaria ADRIANA CAROLINA CONTRERAS SALAZAR. Esta Juzgadora le otorga valor y mérito jurídico probatorio al mencionado expediente de consignación 233-2008, por cuanto fue tácitamente reconocido por la parte actora, y por ende reconocidos los pagos de canones de arrendamiento hechos por las demandadas relacionados con el inmueble objeto de la presente controversia. Y así se decide.
Parte Demandada.
No promovió pruebas dentro del lapso legal.

MOTIVA
Llegada la oportunidad para decidir el Tribunal pasa a analizar bajo las siguientes consideraciones:

1.-) De la naturaleza del Contrato de Arrendamiento:

Señala la parte demandante ciudadana: YRAIDA JOSEFINA COLMENARES DE PEÑA en su Libelo, que en fecha 30 de noviembre de 2007 adquirió la propiedad de un inmueble ubicado en el sector El Milagro, calle 2, casa Nº 120, antes de La Vega, parte Baja de Mesa Seca, Jurisdicción de la Parroquia Ignacio Fernández Peña Municipio Campo Elías del Estado Mérida según consta en documento debidamente Protocolizado por ante la Oficina de Registro Publico del Municipio Campo Elías del Estado Mérida, bajo el Nº 14, Protocolo Primero, Cuarto Trimestre, Folios 97 al 103, Tomo Décimo Cuarto del referido año, el mismo se encuentra alquilado a las ciudadanas: ANA GERTRUDIS PEÑA Y CARMEN ANGELINA PEÑA (arrendatarias-demandadas), desde el primero de noviembre del año 2006, según contrato por vía privada con duración de un año, celebrado entre las mencionadas ciudadanas y la ADRIANA CAROLINA CONTRERAS SALAZAR (arrendadora y antigua propietaria), a tal afirmación, las demandadas reconocen que efectivamente existe una relación arrendaticia y por ende un contrato de arrendamiento, cuando en su escrito de contestación a la demanda señalan que niegan y rechazan por ser falso, ser inquilinas desde el primero de noviembre de 2006 del inmueble objeto de este litigio como lo señala la parte actora, aseverando que han ocupado el inmueble desde el cinco (5) se septiembre de (2003), señalando y presentando dos (2) contratos de arrendamiento suscritos entre AUXILIADORA SALAZAR DE CONTRERAS y ANA GERTRUDIS PEÑA Y CARMEN ANGELINA PEÑA, uno con una duración de seis (6) meses fijos contados a partir del primero (1ero.) de agosto de 2003 hasta el primero (1ero.) de febrero de 2004, y otro contrato suscrito entre las mismas partes igualmente con una duración de seis (6) meses contados a partir del 01 de noviembre de 2004 hasta el 31 de abril de 2005. Quien Juzga, observa que los dos (2) contratos de arrendamiento antes mencionados y consignados por la parte demandada junto con la contestación de la demanda, y que corren insertos en autos a los folios (23,24 y 25), fueron impugnados por la parte actora, correspondiéndole a la parte que los produjo hacerlos valer, bien a través de la prueba de cotejo, o mediante testigos, por tratarse de documentos privados no reconocidos según el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo tanto esta juzgadora no les otorga valor y mérito jurídico probatorio. Y así se decide. Continúa la parte demandada señalando que: “…siendo solo hasta el primero de noviembre de dos mil seis (01/11/2006), cuando celebramos el nuevo contrato de arrendamiento privado por un plazo de un año renovable…”. Observa quien Juzga, que consta al folio (8, 9, 26 y 27) del presente expediente, un (1) contrato de arrendamiento privado, sobre un inmueble supra señalado, el cual fue suscrito entre las ciudadanas: ADRIANA CAROLINA CONTRERAS SALAZAR (arrendadora y antigua propietaria) ANA GERTRUDIS PEÑA Y CARMEN ANGELINA PEÑA (arrendatarias –demandadas) en éste juicio, pactándose que el pago del canon de arrendamiento era por la cantidad de Ciento Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 150.000,00), hoy Ciento Cincuenta Bolívares Fuertes (Bs. f 150,00), los cuales deberían pagarse por mensualidades vencidas los primeros 5 días de cada mes, dicho contrato de arrendamiento fue traído a los autos en copia simple por la parte demandante, el cual posteriormente la parte demandada en la contestación de la demanda consigna en original, probando con ello, que la copia consignada se corresponde con el contrato de arrendamiento original, y por cuanto no fue impugnado por las partes en conflicto, el mismo, se considera valido y se le atribuye pleno valor probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil. Del mencionado contrato se desprende que el tiempo de duración era de un (1) año, de acuerdo a la cláusula cuarta; siendo indiscutible, que la relación arrendaticia inherente al presente caso, estuvo basada en contrato celebrado a tiempo determinado, tal como se evidencia en la Cláusula mencionada, que reza lo siguiente:
“… CUARTA: el tiempo de duración del presente contrato es por el lapso de un año 1 año renovable contado a partir del 1 de Noviembre del año en curso hasta el primero de Noviembre de 2007…”

Ahora bien, al folio (11) de los autos corre inserta copia simple de una notificación hecha por ADRIANA CAROLINA CONTRERAS SALAZAR (arrendadora y antigua propietaria), la cual fue impugnada por las demandadas, donde rechazan, niegan y califican como falsa tal notificación, recayendo sobre la parte demandante la carga de hacer valer dicho documento, demostrando la autenticidad del mismo, a través de la prueba de cotejo o la de testigos, de conformidad con el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, por lo tanto a la referida notificación no se le otorga valor y mérito jurídico y por ende se tiene como inexistente, por lo tanto el contrato continúa en las mismas condiciones, es decir, a tiempo fijo, como ya se dijo la parte demandante trajo a los autos un documento privado en copia simple, que cursa a los folios (8 y 9) y que quedó reconocido por la parte demandada, el cual tendría por objeto el arrendamiento de un inmueble ut supra, y cuya vigencia comenzaría a correr desde el día 1 de noviembre de 2006 hasta el 1 de noviembre de 2007, tal como se evidencia del contenido de la cláusula ya mencionada, dejando claro que las partes convinieron en que la duración del contrato sería de un (1) año, el cual sería renovable, de modo que una vez vencido el término inicial de un (1) año, sin que una de las partes manifestara lo contrario, el contrato de arrendamiento se seguiría prorrogando cada año en forma continúa, por lo que la naturaleza jurídica del mismo es la de ser a tiempo determinado. La única forma en que este contrato podría pasar de determinado a indeterminado es que habiendo participado una de las partes su no continuación hubiese seguido la relación contractual, tal como lo establece el artículo 1614 del Código Civil, y si bien es cierto, que tal situación fue planteada, a través de notificación hecha por la antigua propietaria, no es menos cierto que la misma, fue impugnada por la parte demandada, como consecuencia queda desechada, la mencionada notificación, y por lo tanto nos encontramos frente a un contrato a tiempo fijo. Como corolario a lo antes expuesto, se debe tomar en cuenta que la doctrina imperante en la materia, ha clasificado los contratos de arrendamiento desde el punto de vista del tiempo en que han de regir, de la siguiente manera:

a) Contrato a tiempo indeterminado: es aquel en el cual las partes no han establecido el tiempo de duración del contrato, de manera que no se sabe, cuánto habrá de durar.
b) Contrato a tiempo fijo o determinado, renovable automáticamente: es aquel en el cual las partes, han tenido el cuidado de establecer el tiempo de duración y se considera siempre celebrado a término fijo, en virtud de que contiene una cláusula de prórroga sucesiva, conforme a la cual, las partes pueden convenir que al vencimiento del plazo el contrato se entenderá prorrogado por períodos iguales o sucesivos…
c) Contrato a tiempo determinado no renovable o improrrogable: es aquel en el cual las partes han establecido el tiempo de su duración, no son susceptibles de renovación y por ello, vence el día fijado para ello.

Comparte éste Tribunal y acoge la clasificación de los contratos antes esgrimida y en atención a ella, considera que el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes del presente juicio, cursantes a los folios (8 y 9), encuadra sin lugar a dudas, en la clasificación del contrato celebrado a tiempo determinado renovable automáticamente por periodos iguales, cuya característica es que por más que pasen los años el mismo se conserva como uno de tiempo fijo. Y así queda establecido.

2.-) Una vez analizada la naturaleza del contrato de arrendamiento se pasa al análisis de los argumentos de fondo alegados por las partes. Al respecto, es importante señalar, que los artículos 1354 del Código Civil, en concordancia con los artículos 506 y 509 del Código de Procedimiento Civil, consagran el principio procesal de la carga de la prueba, según el cual las partes tienen que probar sus respectivas afirmaciones de hecho, correspondiéndole al actor demostrar los hechos en que fundamenta su pretensión y al demandado aquellos en que basa su excepción o defensa, así como el cumplimiento por parte del Juez de la valoración de todas y cada una de las pruebas aportadas al proceso.

El Artículo 1354: “Quién pide la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”, en concordancia con los artículos 506 y 509 del Código de Procedimiento Civil, que establecen:

Artículo 506: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba”(Negrilla del Juzgado)
Artículo 509: “Los Jueces deben analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido, aun aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto de ellas.”

Señala la demandante que las ciudadanas ANA GERTRUDIS PEÑA Y CARMEN ANGELINA PEÑA, han incumplido de manera continua y reiterada con el pago del canon de arrendamiento desde hace seis (6) meses, existiendo alquileres insolutos por la cantidad de NOVECIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F 900,00). A lo que la parte demandada alega en su contestación que rechaza y niega por se falso que haya incumplido con la obligación de pagar el canon de arrendamiento, ya que desde el primer contrato de arrendamiento han sido puntuales en los pagos. Al respecto este tribunal observa que, riela a los folios 28, 29 y 30 de este expediente, los siguientes recibos, especificados a continuación: a) Uno correspondiente al pago de enero de 2007, por la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.150.000,00) hoy CIENTO CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. f. 150,00); b) otro correspondiente al pago de febrero 2007, por la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.150.000,00) hoy CIENTO CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. f. 150,00), c) otro correspondiente al pago de los meses de abril y mayo de 2007, por la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00) hoy TRESCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. f. 300.00), d) otro correspondiente al pago del mes de junio 2007, por la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.150.000,00) hoy CIENTO CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. f. 150,00), e) otro correspondiente al pago del mes de julio 2007, por la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.150.000,00) hoy CIENTO CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. f. 150,00); f) otro correspondiente al mes de agosto 2007, por la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.150.000,00) hoy CIENTO CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. f. 150,00); g) otro correspondiente al mes de septiembre 2007, por la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.150.000,00) hoy CIENTO CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. f. 150,00); h) otro correspondiente a los meses de octubre y noviembre 2007, por la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.150.000,00) hoy CIENTO CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. f. 150,00); i) otro correspondiente al pago del mes de diciembre 2007, por la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.150.000,00) hoy CIENTO CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. f. 150,00); j); otro correspondiente al pago del mes de enero, por la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.150.000,00) hoy CIENTO CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. f. 150,00); k) otro correspondiente al pago del mes de febrero de 2008, por la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.150.000,00) hoy CIENTO CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. f. 150,00). Esta Juzgadora le otorga a los recibos antes señalados pleno valor jurídico probatorio, por cuanto los mismos, no fueron desconocidos ni impugnados por la parte actora, de conformidad con el artículo 429 eiusdem, quedando establecida la solvencia de las arrendatarias hasta el mes de febrero del año en curso. Y ASI SE DECIDE. Así mismo, señala la parte demandada, que en vista que la arrendadora se negó a recibirle el pago correspondiente al mes de marzo del presente año, decidió consignarlo ante este Tribunal según consta en expediente Nº 233-2008 de fecha 21/04/2008. Quien Juzga observa que efectivamente las arrendatarias ANA GERTRUDIS PEÑA FERNÁNDEZ Y ANGÉLICA DEL CARMEN PEÑA FERNÁNDEZ (parte demandada) en fecha cuatro (4) de abril de 2008, presentaron escrito de consignación sustanciado en expediente N° 233-2008, llevado por este Juzgado. Del referido expediente de consignación se observa que a partir de la fecha cuatro (04) de abril de 2008, fue realizado y consignado por la demandada la cantidad de CIENTO CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. f 150,00) correspondiente al mes de marzo del año en curso. Al respecto y después de revisado dicho expediente de consignación, se observa, que las demandadas- arrendatarias han realizado los pagos de los canones de arrendamiento, y por lo tanto, se encuentran solventes en lo que corresponde a los meses de: enero, febrero, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2007 y los meses de: enero, febrero, marzo, abril, y mayo de 2008. Quien juzga declara que no hubo mora en el pago de los cánones de arrendamiento, como lo señala la parte actora, visto que los mismos fueron realizados oportunamente, según el articulo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y mientras el lapso estipulado en el referido artículo no se haya agotado, las arrendatarias aún se encuentra en estado de solvencia, por lo tanto la referida consignación es válida. Por otra parte y aunado a lo antes expuesto, no se puede dejar a un lado el hecho de que el inmueble objeto de la controversia fue vendido por la ciudadana ADRIANA CAROLINA CONTRERAS SALAZAR a la ciudadana YRAIDA JOSEFINA COLMENARES DE PEÑA (demandante), en fecha treinta (30) de Noviembre de 2007, lo cual quedo demostrado en autos, a través del documento de venta agregado a los mismos, en original por parte de la actora, y que fue debidamente valorado, por no haber sido impugnado por las demandadas, de conformidad con el artículo 429 eiusdem, en concordancia con el artículo 1357 del Código Civil, por lo tanto, visto que las arrendatarias de dicho inmueble ciudadanas ANA GERTRUDIS PEÑA FERNÁNDEZ Y ANGÉLICA DEL CARMEN PEÑA FERNÁNDEZ, (demandadas-arrendatarias) han continuado haciendo los depósitos de los canones de arrendamiento correspondientes, y visto que tales canones corresponde a la nueva propietaria, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 552 del Código Civil, que señala: “Los frutos naturales y los frutos civiles pertenecen por derecho de accesión al propietario de la cosa que los produce….Los frutos civiles son los que se obtienen con ocasión de una cosa, tales como los intereses de los capitales, el canon de las enfiteusis y las pensiones de las rentas vitalicias….Las pensiones de arrendamientos se colocan en la clase de frutos civiles….”, por lo tanto, dichos pagos deben corresponder a la nueva propietaria y demandante en el presente juicio. Y así se establece.
De lo que se desprende que la demandada hizo la consignación arrendaticia en tiempo oportuno y en consecuencia hasta la presente fecha se encuentra en estado de solvencia. Y ASÍ SE DECIDE.

En otro orden de ideas, y tomando en cuenta lo señalado por la parte demandada en cuanto a que no fue notificada de la venta del inmueble:

En tal sentido y como reflexión, por cuanto éste planteamiento debe ser resuelto por acción distinta, quien Juzga considera que en situaciones como la presente, deben tener en cuenta tanto los antiguos propietarios(as) como los nuevos propietarios(as), que se debe cumplir con la formalidad de hacer una comunicación a los arrendatarios(as), los primeros informando de la venta mediante documento autentico, su voluntad de vender el inmueble y los segundos informando su condición de nuevos adquirientes de dicho inmueble, todo de conformidad con las previsiones establecidas en el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia y aplicación analógica del artículo 47 eiusdem.

Tomando como base lo antes expuesto, quien aquí juzga encuentra en el caso sub judice una situación muy particular, motivado a que es necesario que, las notificaciones en éstos casos se realicen, pues las mismas, persiguen poner en conocimiento al arrendatario del hecho cierto de la enajenación efectuada, ya que, pese el efecto erga omnes del título de propiedad registrado, no implica la presunción de conocimiento que deba tener el arrendatario respecto del actual propietario y así determinar con precisión y seguridad el nuevo lugar de pago y su destinatario. Admitir lo contrario, sería colocar al arrendatario en estado de indefensión, cercenándole el derecho que tiene de conocer quién es el nuevo sujeto activo de la relación arrendaticia.

En éste orden de ideas, es importante citar la Jurisprudencia de la Sala de Casación Civil del Máximo Tribunal de fecha 20/05/2005, que señala la obligación de cumplimiento que tiene el arrendador en “dar aviso” al arrendatario de la enajenación efectuada, ya sea a “motus propio” o a través de una actuación judicial.

“…El artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela dispone:
Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos, a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente. El estado garantizará una justicia accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles.

Por su parte, el artículo 334 Ibidem, consagra lo siguiente:
“Todos los jueces o juezas de la República, en el ámbito de sus competencias y conforme a lo previsto en ésta Constitución y en la ley, están en la obligación de asegurar la integridad de ésta Constitución.
En caso de incompatibilidad entre ésta Constitución y una ley u otra norma jurídica, se aplicarán las disposiciones constitucionales correspondiendo a los Tribunales en cualquier causa, aun de oficio, decidir lo conducente…”

Es oportuno señalar que los artículos supra transcritos contienen principios relativos a la defensa del orden constitucional y consagran para todos los usuarios de la administración de justicia el derecho al debido proceso, por lo que entendido éste como la garantía respecto a la oportunidad que tienen las partes para incorporarse en las relaciones procesales previamente establecidas y reguladas en el espacio y en el tiempo, la sala observa con preocupación que mantener la solución dada al predicho vacío legal, …precisamente para estos casos en que los justiciables consideran vulnerados sus derechos,….podría atentar contra el acceso que tienen todos los justiciables por igual a la justicia…(Sentencia Sala de Casación Civil del tribunal Supremo de Justicia de fecha 20/05/2005).

Expresa la sentencia que la falta de notificación de la venta “… lejos de garantizar al arrendatario, en éste caso, el ejercicio oportuno del retracto legal arrendaticio,… presupone para el inquilino la violación consumada de otro de sus derechos cual es el de notificarlo de la intención de poner en venta el bien arrendado o tanteo legal…”. Igualmente, la Sentencia supra citada señaló que la falta de notificación de la enajenación del inmueble atenta directamente contra el inquilino-arrendatario, quien se encuentra impedido para vigilar constantemente ante la Oficina de Registro Inmobiliario la enajenación o no del inmueble y afirma que la solución a aportar debe tener como norte y guía un verdadero y propio sentido de seguridad jurídica siendo menester su adecuación a la realidad social de todos; por tanto, debe abarcar la protección que merecen prioritariamente los más débiles económicamente; limitar la autonomía de la voluntad de las partes y, tener el derecho de acceso a la justicia y a la defensa de los involucrados.

“…La novísima legislación constitucional persigue transparencia de sus ejecutorias, que en el caso particular que se examina encuentra en el contenido de los preceptos procesales contenidos en los artículos 17 y 170 del Código Adjetivo Civil un antecedente inestimable, precisamente en lo atinente a la condena de la conducta temeraria o, en todo caso, malintencionada de omitir o retardar la notificación o aviso que la norma impone, amparándose en que la consulta ante la oficina registral es poco frecuente…” (Sentencia Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 20/05/2005)…”

El autor Gilberto Guerrero Quintero en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, volumen I, pág. 388, reafirma lo comentado por la sentencia antes referenciada cuando señala que
“… El tercero adquirente está obligado a notificar en forma indubitable al arrendatario de la negociación celebrada con el propietario arrendador, no sólo para que tenga conocimiento de la misma, sino para que pueda ejercer el derecho de retracto…”.

Se infiere tanto de la cita transcrita como del análisis de la sentencia, ya citada, que la obligación de notificar comporta dos finalidades, una para poner al arrendatario en conocimiento de la enajenación y otra para que pueda ejercer los Derechos que la Ley le otorga, cuya procedencia será dilucidada en el juicio que a tal efecto se instaure. Es más, en el peor de los casos, el nuevo propietario debe notificar al arrendatario de la negociación celebrada.

Como corolario de lo expuesto, y en resumen es palmaria y concordante la existencia de serios y ciertos elementos que llevan a la convicción de esta Juzgadora que en el caso de marras, ambas partes están desconociendo principios y normas legales y constitucionales importantes, y que por lo tanto, se les recuerda a las partes, y muy particularmente a la parte demandada que deben tener en cuenta el derecho de propiedad establecido en el artículo 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela que señala: “Se garantizará el derecho de propiedad. Toda persona tiene derecho al uso, goce, disfrute y disposición de sus bienes…” en concordancia con lo que establece el artículo 545 del Código Civil, que reza: “La propiedad es el derecho de usar, gozar y disponer de una cosa de manera exclusiva, con las restricciones y obligaciones establecidas en la Ley”.

En conclusión, en pro de una solución acertada que se adecue a cada una de las partes en conflicto, en la búsqueda de una justicia equitativa y justa, (dar a cada quien lo que le corresponde), protegiéndose así el derecho de propiedad, queda entonces de las partes en conflicto reflexionar sobre el particular y sobre cual es el deber que cada una tiene, y el derecho que a cada quién corresponde, porque el desconocimiento o ignorancia de la ley, no excusa de su cumplimiento. Y así se Decide.

Por todo lo antes expuesto y analizada como fue la acción intentada, resulta forzoso concluir, que la presente demanda no debe prosperar, y visto el cumplimiento por parte de las arrendatarias, como ya quedo establecido, es por lo que la acción intentada debe ser declarada sin lugar. Y ASÍ SE ESTABLECE.

DISPOSITIVA
Por todos los razonamientos que anteceden, este JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS CAMPO ELÍAS Y ARICAGUA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MERIDA, EN NOMBRE DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR LA DEMANDA POR RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoada por la ciudadana: YRAIDA COLMENARES DE PEÑA, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. V- 5.203.475, domiciliada en la ciudad de Barinas Estado Barinas, y civilmente hábil, representada judicialmente por la abogada JACQUELINE VILLAMIZAR GARCÍA y, debidamente inscrita en el Inpreabogado Nros. 105.761, contra la ciudadanas: ANA GERTRUDIS PEÑA Y CARMEN ANGELINA PEÑA venezolanas, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nro. 12.655.733 y 11.911.070 respectivamente, domiciliadas en la Ciudad de Ejido Estado Mérida y civilmente hábiles, representadas por el abogado en ejercicio RICHARD ANDRÉS GÓMEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 96.273.
SEGUNDO: La continuación del Contrato de Arrendamiento privado, suscrito entre la ciudadana: YRAIDA COLMENARES DE PEÑA, quien se subrogo como arrendadora por ser la nueva propietaria del inmueble objeto del juicio en lugar de la ciudadana: ADRIANA CAROLINA CONTRERAS SALAZAR (arrendadora y antigua propietaria) y las ciudadanas: ANA GERTRUDIS PEÑA Y CARMEN ANGELINA PEÑA (demandadas-arrendatarias), en fecha 05 de septiembre de 2006, constituido por un inmueble consistente en una casa ubicada en el sector El Milagro, calle 2, casa Nº 120, antes de La Vega , Parte Baja de Mesa Seca, Jurisdicción de la Parroquia Ignacio Fernández Peña -Municipio campo Elías del Estado Mérida.
TERCERO: No se condena al pago de los costos y costas procesales, visto que de la acción no se desprende que haya habido temeridad por parte de la actora, más por el contrario se observa que, la parte demandante tubo motivos racionales para plantear la controversia, como es el derecho que le asiste, en cuanto a la propiedad sobre el inmueble objeto del presente juicio.
CUARTO: Por cuanto la presente decisión se dictó fuera del lapso legal, previsto en la ley, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes. -------------------------------------------------------
Regístrese, Publíquese y déjese copia certificada en el archivo de este despacho en su oportunidad legal. DADA, FIRMADA Y SELLADA EN LA SALA DE DESPACHO DEL JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS CAMPO ELÍAS Y ARICAGUA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA. En Ejido, a los diecisiete (17) días del mes de septiembre de Dos mil ocho (2008). Años 198º de la Independencia y 149º de la Federación.----------------------------------------------------------------------------------
LA JUEZA TEMPORAL,

ABG. MARÍA MAGDALENA UZCATEGUI RONDON.

EL SECRETARIO

JERRY LARRY SÁNCHEZ MOLINA
Seguidamente se publicó la anterior sentencia siendo las tres y veinte (3:20) de la mañana. Conste.
SANCHEZ MOLINA SRIO