TSJ Regiones - Decisión

Exp. 22.535

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MERIDA

199° Y 150°

DEMANDANTE: CIUDADANO ALTUVE MIGUEL OVIDIO
APODERADO JUDICIAL PARTE DEMANDANTE: ABG. GLADYS MIREYA PAREDES JAIMES Y DAFNE GLADYS HERNANDEZ PAREDES
DEMANDADO: CIUDADANO RIGOBERTO ESCALONA
APODERADO JUDICIAL PARTE DEMANDADA: ABG. JÉSUS ANIBAL ANGULO CONTRERAS
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (APELACIÓN)

DE LA NARRATIVA
I
Las presentes actuaciones se encuentran en esta alzada en virtud de apelación interpuesta por la profesional del derecho abogado GLADYS PAREDES, inscrita en el I.P.S.A. con el Nº 65.192 y jurídicamente hábil, actuando con el carácter de apoderada judicial del ciudadano MIGUEL OVIDIO ALTUVE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V- 683.242 y hábil, en su condición de parte actora en el presente juicio de Resolución de Contrato de Arrendamiento seguido contra el ciudadano RIGOBERTO ESCALONA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V- 4.130.875 e igualmente hábil; apelación que obra contra la decisión dictada por la Juez a cargo del Juzgado de los Municipios Campo Elías y Aricagua de esta Circunscripción Judicial que declaro la reposición de la causa al estado de dictar nuevo auto en el cual se admita o no la demanda incoada, atendiendo al procedimiento que sea legalmente aplicable al caso de marras, en consecuencia se anularon todas las actuaciones realizadas con posterioridad al auto de admisión, incluyendo el decreto y ejecución de la medida de secuestro dictada, ordenando la restitución del mismo en la persona del demandado de autos. Dada la naturaleza de la decisión no se condenó en costas a ninguna de las partes y se ordenó a notificación de las mismas por cuanto la sentencia se publicó fuera del lapso legal.
Notificadas como fueron las partes, mediante diligencia de fecha 17 de noviembre de 2008, suscrita por el abogado en ejercicio GLADYS PAREDES, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, apela de la decisión dictada, la cual fue admitida en ambos efectos como consta a los folios 117 al 119, siendo remitida mediante oficio Nº 2690-992 de fecha 19 de noviembre de 2008 al tribunal de primera instancia a quien le correspondiera por distribución.
Hecha la distribución de ley, el conocimiento de la misma le correspondió a este juzgado, tal como se desprende de nota de secretaria de fecha 25 de noviembre de 2008, inserta al folio 121.
Mediante auto de fecha 02 de diciembre de 2008, se le dio entrada y el curso de ley correspondiente fijándose el DECIMO DIA PARA DICTAR SENTENCIA.
Siendo este el historial de la presente apelación, el tribunal para resolver observa:

DE LA MOTIVA
I
DE LA SENTENCIA OBJETO DE APELACIÓN

La Juez del Juzgado de los Municipios Campo Elías y Aricagua de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en sentencia de fecha 24 de Octubre de 2008, motivó su decisión en base a los siguientes hechos:

“(Omissis)… Llegada la oportunidad para decidir el Tribunal lo hace sobre la base de las siguientes consideraciones:
1) DE LA CUESTIÓN PREVIA CONTENIDA EN EL ORDINAL 6º DEL ARTÍCULO 346 EN CONCORDANCIA CON EL ORDINAL 4° DEL ARTÍCULO 340 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL.
Ahora bien, vistas las pretensiones hechas por parte del actor en el libelo de su demanda, así como las excepciones planteadas por el demandado en el escrito de contestación de la misma, quién Juzga observa que, de la contestación de la demanda se desprende que el demandado de autos, al momento de oponer la cuestión previa establecida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el ordinal 4° del artículo 340 eiusdem, también refiere lo siguiente: “…amen de que tampoco se indica en forma precisa la situación y linderos del inmueble arrendado y siendo el inmueble arrendado un terreno urbano no edificado conforme al artículo 3° de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tampoco le es aplicable dicha normativa legal…” señalamiento éste que obliga a quien aquí suscribe, a hacer una revisión profunda del contrato de arrendamiento consignado junto con el libelo de la demanda y que corre a los autos inserto al folio (3 y su vuelto), del cual se desprende, que efectivamente tal y como se establece en la cláusula segunda: “ el arrendador da en calidad de arrendamiento al arrendatario, un lote de terreno que forma parte de uno de mayor extensión…”, asimismo, en la cláusula sexta: “ El arrendatario se obliga únicamente a utilizar el lote de terreno en cuestión, dado en arrendamiento…”, igualmente la parte actora hace el mismo señalamiento en el libelo de su demanda, cuando señala: “…celebre un contrato de arrendamiento privado y el cual anexo…en el cual tengo la condición de arrendador, con el ciudadano: RIGOBERTO ESCALONA…quien tiene la condición de arrendatario el contrato tiene por objeto el alquiler de un inmueble consistente en un lote de terreno que forma parte de uno de mayor extensión…”.
Tomando en cuenta lo antes expuesto, de lo mismo se desprende que, el arrendamiento objeto de la presente demanda trata sobre un inmueble contentivo de un lote de terreno, tal como ha sido expresado tanto por el demandado como por la parte actora. En tal sentido, y en virtud de que el Tribunal al momento de admitir la presente demanda, lo hizo a través del procedimiento breve, siendo lo correcto la aplicación de un procedimiento distinto al aplicado, en vista de que el inmueble objeto de la controversia está fuera del ámbito de aplicación del mencionado decreto por ser un terreno no edificado, tal como consta en el contrato de arrendamiento consignado junto con el libelo de la demanda, a tal efecto el artículo 3 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece ciertas clases de arrendamientos o subarrendamientos que están fuera del ámbito de aplicación de dicho Decreto, el cual reza:
“Quedan fuera del ámbito de aplicación de este Decreto-Ley, el arrendamiento o subarrendamiento de:
a) Los terrenos urbanos y suburbanos no edificados (negrilla del Juzgado).
b) Las fincas rurales.
c) Los fondos de comercio.
d) Los hoteles, moteles, hosterías, paradores turísticos, inmuebles Destinados a temporadas vacacionales o recreacionales y demás establecimientos de alojamiento turístico, los cuales estén sujetos a regímenes especiales.
e) Las pensiones y hospedajes que acrediten su registro ante la autoridad competente”.
Aunado a la disposición legal transcrita, y en pro de darle una solución al conflicto suscitado en relación a lo antes expuesto y señalado por la parte demandada en su escrito de contestación, se hace necesario hacer referencia a la Sentencia dictada en Sala Constitucional de fecha veintiséis (26) de Junio de 2004, Nº 03-1592, a cargo del Magistrado JESÚS EDUARDO CABRERA. (Se transcribe parte de dicha decisión).
“…Decidido el anterior punto, no puede esta Sala pasar por alto, el craso error en el que incurrió el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, al admitir la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, intentada por la parte accionante JOSÉ ANTONIO CAMERO MONAGAS, con el carácter expresado, para ser sustanciada por vía del procedimiento breve.
Prevé la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su Capítulo I, De las Demandas, artículo 33, lo siguiente:
“Artículo 33. Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.”
Tenemos entonces que, como principio general, la vía para la resolución de los contratos de arrendamiento, es a través del procedimiento breve previsto en el Código de Procedimiento Civil.
Sin embargo, esta norma tiene su excepción prevista en el artículo 3 de la misma ley, el cual reza:
“Artículo 3. Quedan fuera del ámbito de aplicación de este Decreto Ley, el arrendamiento o subarrendamiento de:
a) Los terrenos urbanos y suburbanos no edificados.
b) Las fincas rurales.
c) Los fondos de comercio.
d) Los hoteles, moteles, hosterías, paradores turísticos, inmuebles destinados a temporadas vacacionales o recreacionales y demás establecimientos de alojamiento turístico, los cuales estén sujetos a regímenes especiales.
e) Las pensiones y hospedajes que acrediten su registro ante la autoridad competente.”. (resaltado de la Sala).
Si analizamos el contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda (folios 124 al 126), suscrito el 8 de Agosto de 2001, entre Benedicto Diéguez Nieto, como arrendador, e “Inversiones y Operaciones Loren, C.A.”, como arrendataria, autenticado por ante el Notario Público Primero de Ciudad Bolívar, Municipio Autónomo Heres del Estado Bolívar, anotado bajo el Nº 98, Tomo 76, en su cláusula primera dice así:
“CLÁUSULA PRIMERA: ‘EL ARRENDADOR’ cede en arrendamiento a ‘EL ARRENDATARIO’, un local comercial y Fondo de Comercio, ubicado en la Paragua, en Ciudad Bolívar, Municipio Autónomo Heres del Estado. ‘EL ARRENDATARIO’ reconoce sin discusión alguna la propiedad que ‘EL ARRENDADOR’ (sic) sobre los bienes que son objeto de esta negociación. El fondo de Comercio está compuesto por lo siguiente: Una Cava, Dos VHS, Veintitrés Aires Acondicionados de 15000 Vto. …”.
Por otra parte, el demandante en el Capítulo Tercero su escrito libelar (folios 87 y 88) expresó:
“El Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, de forma taxativa y de manera excluyente establece en su artículo 3, literales “c” y “d” lo siguiente:
...Omissis... Leído lo antes expuesto, queda expresamente excluido al presente caso de las bondades de la aplicación de la precitada Ley, en virtud de la exclusión que ella misma establece en tanto a los inmuebles cuya estructura, organización y funcionamiento sea destinado a -moteles- así como al arrendamiento de Fondos de Comercio. Siendo cierto lo antes expuesto, no es menos cierto que el Contrato (sic) que nos ocupa contempla el alquiler o arrendamiento del Fondo de Comercio y Local Comercial, Motel Dorado, destinado exclusivamente al alquiler temporal de habitaciones...”.
De los alegatos explanados por la parte demandada, en la oportunidad del acto de contestación (folios 213 y 214), se encuentra el siguiente:
“De conformidad con la norma del artículo 885 del Código de Procedimiento Civil, promuevo, para que sea resuelta en la sentencia definitiva, la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; ello es ‘La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta...’
Ahora bien, la parte actora trajo con el libelo de la demanda, distinguiéndola con la letra ‘F’, copia de la constitución de la firma Personal del extinto ciudadano RAMÓN BENEDICTO DIEGUEZ NIETO, debidamente inscrita....,omissis, y con base a esta y otras consideraciones al referirse a ‘El Derecho’, Capítulo Tercero del libelo, invoca los literales ‘c’ y ‘d’ del Artículo (sic) 3 del decreto (sic) con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y señala:... ‘Omissis. Estando consteste (sic) con lo antes expuesto, es necesario concluir que no es aplicable en ningún caso y bajo ninguna excusa la aplicación de la citada ley, así debe tenerse a los fines de la decisión en el presente proceso.- (sic) Conforme a lo expuesto, es necesario convenir y destacar lo que fijan las partes, en la última parte del Contrato (sic) que nos ocupa en relacionado (Sic) con la litis planteada, o sea, que la misma deba resolverse conforme a lo dispuesto en el Código Civil vigente, en otras palabras las partes hacen suyas (sic) el contenido del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario (Sic) que de forma taxativa y, excluyente establece en su artículo 3, literales ‘c’ y ‘d’ que los fondos de comercio y moteles no están amparados por la aplicación de esa novísima ley.”.- (sic) Luego, al compartir el criterio anteriormente señalado es forzoso concluir que si en el caso no tiene aplicabilidad la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el Procedimiento Breve, ordenado por el Artículo (sic) 33 de la ley, escogido por el Juez de la causa, no es el pertinente y por otra parte, en beneficio de lo anteriormente señalado, el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil previene que se sustanciarán y sentenciarán por el procedimiento breve, entre otros, la desocupación de inmuebles en los casos a que se refiere el Artículo 1.615 del Código Civil..
En el presente caso se demanda resolución de un contrato de arrendamiento de un bien inmueble y de un fondo de comercio y este último escapa a las previsiones de su tratamiento por el procedimiento breve.
En razón de lo expuesto, habiendo sido admitida la demanda, por Auto (sic) de fecha 13 de Febrero de 2.003, por un procedimiento inadecuado por ir contra expreso señalamiento de Ley se hace procedente la cuestión previa promovida.”.
De lo anteriormente expuesto, esta Sala debe expresamente señalarle al Juez a quo, que, aun cuando la parte actora accionante no lo alegó en su escrito de amparo, ambas partes -demandante y demandada- en la oportunidad de incoar la demanda por resolución de contrato y contestación de la misma respectivamente, le señalaron que la vía por la cual admitió el juicio no era la que correspondía, resultando así que la causa, se ventiló con un procedimiento incorrecto. Comparte la Sala el criterio de que el procedimiento que ha debido aplicarse en este caso, era el del juicio ordinario, ya que la normativa que regula la materia es muy clara al señalar en su artículo 3 literal “c” de la referida Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que queda excluida de su aplicación “los fondos de comercio”, el cual forma parte del contrato cuya resolución se pretende por vía del juicio breve. Esto, sin entrar a pronunciarse si la actividad que se desarrolla en dicho local comercial, forma parte de la excepción prevista en el literal “d” de la citada Ley, tal como lo alega el apoderado demandante, pues dicho asunto es ajeno a la materia constitucional.
En este sentido, vale citar jurisprudencia de la Sala cuando se refiere a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, contenida en la sentencia del 3 de julio de 2002 (Caso: Matheus Orlando de Castro), en la que se dispuso:
“...(a)l respecto se debe indicar que la normativa que regula la materia es muy clara al señalar en su artículo 3 literal “d” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que...(omissis) por lo que se debe indicar que la referida normativa constituye un imperativo legal que no puede ser desconocido por el juez, pues al hacerlo, tal circunstancia conllevó a un retraso innecesario que perjudicó al justiciable, por lo que se exhorta a dicho Juzgado a ser más acucioso en la aplicación e interpretación de cualquier dispositivo normativo..”.
Más aún, esta Sala considera que el haber aplicado el procedimiento breve a un juicio cuyo trámite era ordinario, resulta violatorio al derecho al debido proceso consagrado en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y es doctrina de la Sala realizar dicho señalamiento cuando observa que se aplicó un procedimiento incorrecto, tal y como se hizo en el caso: Central Parking System Venezuela, S.A.,Sentencia N° 3122 del 7 de Noviembre de 2003), en la cual se sostuvo:
...Omissis...
“Observa esta Sala, tal como fue sostenido en sentencia del 20 de febrero de 2002 (Caso: Alejandro Acosta Mayoral), que la determinación del procedimiento aplicable a un determinado juicio es materia propia de los jueces ordinarios y que ‘...solo podrá ser analizada por el juez de amparo cuando la determinación que erradamente haya hecho el juez ordinario conlleve una directa, evidente y flagrante violación de algún derecho constitucionalmente garantizado...’, en este sentido se debe reiterar que al juez de amparo no le está dado conocer la materia del fondo del asunto debatido en el procedimiento en cuyo curso se denuncia haber ocurrido alguna violación constitucional susceptible de ser amparada, y más cuando en el caso de autos como se señaló la determinación del procedimiento aplicable depende de los alegatos y las pruebas que se produzcan en el proceso”.
Por tal razón, se anula todo el procedimiento seguido por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de Ciudad Bolívar, con ocasión de la demanda que por Resolución de Contrato intentó el ciudadano JOSÉ ANTONIO CAMERO MONAGAS, en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos RAMON DIÉGUEZ PÉREZ, MARGARITA DIÉGUEZ PÉREZ, OLGA DIÉGUEZ DE DÍAZ, BENEDICTO DIÉGUEZ PÉREZ, JESÚS DIÉGUEZ PÉREZ y DORIS DEL CARMEN DIÉGUEZ PÉREZ y NAILETH PARRA, y en consecuencia ANULA el fallo accionado dictado el 1° de Abril de 2003, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar y retrotrae la causa al estado de nueva admisión de la demanda, y así se decide.
DECISIÓN
Por las razones expuestas, este Tribunal Supremo de Justicia, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara:
1.CON LUGAR la apelación formulada por el ciudadano JOSÉ ANTONIO CAMERO MONAGAS, en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos RAMON DIÉGUEZ PÉREZ, MARGARITA DIÉGUEZ PÉREZ, OLGA DIÉGUEZ DE DÍAZ, BENEDICTO DIÉGUEZ PÉREZ, JESÚS DIÉGUEZ PÉREZ y DORIS DEL CARMEN DIÉGUEZ PÉREZ y NAILETH PARRA, contra la sentencia dictada en fecha 4 de junio de 2003, por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, del Trabajo y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar que declaró IMPROCEDENTE la acción de amparo constitucional por él interpuesta.
2. REVOCA el fallo apelado y DECLARA CON LUGAR la acción de amparo constitucional interpuesta por el accionante en amparo, contra la decisión del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar con sede en Ciudad Bolívar, del 1° de abril de 2003, la cual se ANULA.
3. REPONE la causa al estado de nueva admisión de la demanda que por Resolución de Contrato intentó el ciudadano JOSÉ ANTONIO CAMERO MONAGAS, tantas veces identificado, contra la empresa arrendataria “INVERSIONES Y OPERACIONES LOREN, C.A.”, atendiendo al procedimiento ordinario que legalmente le es aplicable. Publíquese y regístrese. Remítase el expediente. Cúmplase lo ordenado…”
Igualmente en sentencia dictada en Sala Plena en fecha cuatro (04) de mayo de 2008, Exp. N° AA10-L-2007-000007, a cargo del Magistrado Luis Alfredo Sucre Cuba, en donde se resolvió un conflicto de competencia, la misma estableció:
“…Así pues, resulta claro que la controversia tiene su origen en la relación arrendaticia que existe entre las partes, por lo que se trata de una cuestión de naturaleza civil y no agraria, que se rige por las disposiciones del Código Civil, ya que el literal “a” del artículo 3 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, excluye de su ámbito de aplicación el arrendamiento o subarrendamiento de terrenos urbanos o suburbanos no edificados…” (negrilla y subrayado de este Juzgado).
Por consiguiente, si bien es cierto, y como así lo dejo sentado las Sentencias referidas, que el juicio breve establecido en el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con la norma contenida en el artículo 33 de dicha ley especial, autoriza al Juez a sustanciar y sentenciar las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, entre otras, conforme al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía, no es menos cierto que a casos como el de autos, no se aplica dicho procedimiento, por exclusión expresa del artículo 3° ut supra. En otras palabras, sólo podrá aplicarse el procedimiento breve a juicios relacionados con arrendamiento o subarrendamientos cuando se trate de inmuebles amparados por el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y señalados en el artículo 1° de la referida ley. Se concluye entonces, y queda sentado como lo señala la disposición legal ut supra, y aunado a ésta, las sentencias antes señaladas, que el arrendamiento o sub-arrendamiento de terrenos urbanos y suburbanos no edificados quedan excluidos de la aplicación del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En consecuencia, vista todas las consideraciones antes expuestas, y las sentencias citadas considera quien aquí decide, que dado que nos encontramos frente a una acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento de un terreno urbano no edificado; y por lo que la misma se encuentra fuera del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tal como lo señala el artículo 3° de dicha ley, y visto que la acción intentada por el actor, es motivado a una controversia suscitada por la reclamación de un derecho, que a su modo de ver le corresponde, y siendo que dicha acción no tiene un procedimiento especial contencioso previsto en la parte primera del Libro Cuarto del Código de Procedimiento Civil, se concluye entonces que lo pretendido por el demandante de autos podría encuadrar dentro del supuesto normativo previsto en el artículo 338 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece: “Las controversias que se susciten entre partes en reclamación de algún derecho, se ventilarán por el procedimiento ordinario, si no tienen pautado un procedimiento especial”. En tal sentido y visto como ya se dijo del señalamiento que hace el demandado de autos en su contestación a la demanda, en cuanto a que “…y siendo el inmueble arrendado un terreno urbano no edificado conforme al artículo 3° de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tampoco le es aplicable dicha normativa legal… …” situación esta que a simple vista afecta el orden público, y como es bien sabido el orden público se refiere siempre a la garantía del debido proceso, el cual engloba el derecho a la defensa la igualdad de las partes y las restantes garantías constitucionales, al respecto el artículo 212 del Código de Procedimiento Civil señala que el quebrantamiento de leyes de orden público no podrá subsanarse ni aun con el consentimiento expreso de las partes (negrilla y subrayado del Juzgado). Es por ello, que tomándose en cuenta que en la sustanciación de los procesos debe tenerse presente la noción doctrinaria del debido proceso, en base al principio de que el procedimiento está establecido estrictamente en la ley y no puede ser alterado o subvertido por el juez ni las partes, ya que de no acatarse, se subvierte el orden lógico procesal, y, por consiguiente se quebranta la citada noción doctrinaria, así como también el principio del orden consecutivo legal con etapas de preclusión por el cual se rige el proceso civil venezolano. En vista de lo expuesto se hace necesario poner en práctica lo señalado en el Artículo 206 lo el cual establece lo siguiente:
“Los jueces procurarán la estabilidad de los juicios, evitando o corrigiendo las faltas que puedan anular cualquier acto procesal. Esta nulidad no se declarará sino en los casos determinados por la ley, o cuando haya dejado de cumplirse en el acto alguna formalidad esencial a su validez. En ningún caso se declarará la nulidad si el acto ha alcanzado el fin al cual estaba destinado”.
En conclusión, estamos frente a una acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento sobre un lote de terreno que es parte de otro de mayor extensión, ubicado en el Sector Manzano Bajo del Municipio Campo Elías del Estado Mérida, por lo que resulta inaplicable la norma invocada por la parte actora y porque así lo establece el Artículo 3° de la Ley Especial de Arrendamientos Inmobiliarios, y por lo tanto, y en acatamiento a la decisiones antes citadas y dictadas por la Sala Constitucional y Sala Plena, respectivamente, y por cuanto el arrendamiento versa sobre un terreno urbano no edificado, tal como lo dispone el ordinal “a” de dicho artículo 3°, lo cual hace que quede fuera del ámbito de aplicación del Decreto Ley. En consecuencia, debe anularse todo lo actuado, ya que el haberse aplicado el procedimiento breve a un juicio cuyo trámite era por un procedimiento distinto resulta violatorio al derecho al debido proceso consagrado en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. Y ASÍ DEBE DECLARARSE.
Visto los motivos y las condiciones como se desarrollo el juicio y por lo especial del mismo, resulta inoficioso e inútil hacer pronunciamiento alguno en cuanto a las demás defensas invocadas dentro del presente juicio. Y ASÍ SE DECIDE.
DISPOSITIVA
Por todos los razonamientos que anteceden, este JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS CAMPO ELÍAS Y ARICAGUA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, EN NOMBRE DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, REPONE la presente causa al estado de dictar nuevamente el auto respectivo en cuanto a la admisión o no de la demanda que por Resolución de Contrato de Arrendamiento intento el ciudadano MIGUEL OVIDIO ALTUVE, plenamente identificado, en contra del ciudadano RIGOBERTO ESCALONA MACHADO, atendiendo al procedimiento que legalmente le sea aplicable, en consecuencia:
PRIMERO: Se ANULA y queda sin efecto alguno, el auto de admisión de la demanda, de fecha siete (07) de junio de 2007, así como también todas las actuaciones posteriores a éste, inclusive la Medida Preventiva de Secuestro decretada y practicada en fecha veintiséis (26) de noviembre de 2007, en consecuencia se ordena la restitución del ciudadano: RIGOBERTO ESCALONA MACHADO, plenamente identificado en autos, al inmueble que fuera objeto de dicha Medida de Secuestro, una vez que quede firme la presente decisión.
SEGUNDO: No hay condenatoria en costas motivado a las condiciones como se desarrollo el juicio y por lo especial de las resultas del mismo.
TERCERO: Por cuanto la presente decisión se dictó fuera del lapso legal, previsto en la ley, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes…”

II
DE LOS ARGUMENTOS DEL APELANTE

El Tribunal deja constancia que la parte demandante no consignó escrito relacionado con los fundamentos de la apelación, solo obra agregada al expediente diligencia de fecha 17 de Noviembre de 2008, suscrita por el Abogado GLADYS PAREDES, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora ciudadano MIGUEL OVIDIO ALTUVE, mediante el cual apela de la decisión dictada.

III
DE LA COMPETENCIA DEL TRIBUNAL

Se trata de juicio de Resolución de Contrato de Arrendamiento, procedente del Juzgado de Municipio Campo Elías y Aricagua de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, el cual se encuentra en esta instancia en virtud de apelación interpuesta por la representación de la parte actora contra la decisión dictada por la Juez a cargo del Juzgado de los Municipios Campo Elías y Aricagua de esta Circunscripción Judicial, que declaro la reposición de la causa al estado de dictar nuevo auto en el cual se admita o no la demanda incoada, y como quiera que éste Tribunal resulta ser la instancia superior afín con la naturaleza del derecho presuntamente conculcado las cuales son afines con las competencias que le son atribuidas a este Tribunal, resulta forzoso concluir que este Tribunal es competente para conocer de la presente apelación. Y así se declara.

IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Analizadas como ha sido las actas que conforman el presente expediente este tribunal no puede pasar inadvertidamente que la parte demandada al momento de dar contestación a la demanda opuso como defensa de fondo para ser decidida como punto previo a la decisión, la falta de cualidad e interés de la parte demandante para intentar y sostener este juicio como actor, en virtud que la parte demandada no es el arrendador del inmueble objeto del litigio; pronunciamiento este que carece de pronunciamiento expreso por el a quo, lo cual trae como consecuencia la nulidad de la sentencia dictada de conformidad con el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, por haberse incumplido lo estatuido en el artículo 243 del citado código, cuyo tenor es el siguiente:

“Toda sentencia debe contener:
1. La indicación del Tribunal que la pronuncia.
2. La indicación de las partes y de sus apoderados.
3. Una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia, sin transcribir en ella los actos del proceso que constan en autos.
4. Los motivos de hecho y de derecho de la decisión.
5. Decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse de la instancia.
6. La determinación de la cosa u objeto sobre que recaiga la decisión.” (Subrayado del Juez)

Al respecto la doctrina pacifica y reiterada del más alto Tribunal ha establecido en innumerables oportunidades que “Los jueces cumplen con el deber de decidir con arreglo a la acción deducida y a las excepciones o defensas opuestas con sólo atenerse a los reclamos del libelo y a los alegatos hechos en la contestación de la demanda. Es con los elementos que surgen de ambos actos como queda establecida la relación procesal sobre la cual los jueces deben dejar recaer su decisión. De ahí que no estén obligados a decidir cualesquiera otros reclamos del actor que debiendo haber sido consignados en el petitorio del libelo fueron hechos en oportunidades distintas del juicio, ni los alegatos del demandado que debiendo haber sido hechos en el acto de la contestación de la demanda fueron deducidos fuera de él” (Sentencia de 11-7-67. Gaceta Forense. Nº 57, pág. 155. Márquez Añez, Leopoldo. Obra Citada, pág. 23 cita Nº 23. Sentencia de 11-7-67. Gaceta Forense. Nº 57, pág. 155.)

A decir del Dr. Márquez Añez Leopoldo, (1984) en su obra Motivos y Efectos del Recurso de Forma en la Casación Civil Venezolana, Pág. 10. Colección Estudios Jurídicos Nº 25. Editorial Jurídica Venezolana; “…toda la normativa de la sentencia está recogida en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pues esta disposición es la que enuncia con palabras y conceptos seculares, los requisitos fundamentales que gobiernan en nuestro sistema procesal la actividad decisoria de los jueces. Tales requisitos fundamentales son: la congruencia del fallo, el deber de pronunciamiento, y el requisito de motivación. De su apropiado cumplimento depende la eficacia formal de la sentencia, pues los vicios que ella pueda presentar envuelven siempre el apartamiento del juez de algunos de dichos requisitos…”

Respecto de la congruencia, el procesalista español Jaime Guasp, en su obra “Derecho Procesal Civil”. Tomo I. (1998), pág. 483; la define como “… la conformidad que debe existir entre la sentencia y la pretensión o pretensiones que constituyen el objeto del proceso, más la oposición u oposiciones en cuanto delimitan este objeto. Es pues, una relación entre dos términos, uno de los cuales es la sentencia misma...”

Del concepto de congruencia parcialmente transcrito emergen dos reglas que son: a) Decidir solo lo alegado y b) Decidir sobre todo lo alegado. Así y con fundamento en la determinación del problema judicial que debe hacerse en la sentencia, podrá verificarse la llamada incongruencia del fallo, que aplicada a las dos reglas antes expuestas da lugar a la incongruencia positiva o ultrapetita, cuando el juez extiende su decisión mas allá de los límites del problema judicial que le fue sometido a su consideración; o la incongruencia negativa o citrapetita, cuando el juez omite el debido pronunciamiento sobre alguno de los términos del problema judicial. (Guasp, Jaime. Obra Citada, pág. 484).
En el caso bajo estudio, se evidencia que el a quo incurrió en el vicio de incongruencia negativa, por cuanto omitió hacer pronunciamiento expreso, positivo y preciso de las defensas de fondo opuestas por la parte demandada en la oportunidad de la contestación a la demanda, relacionado con la falta de cualidad del actor para sostener el juicio, de acuerdo a lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil; toda vez que estima esta alzada que efectivamente el a quo infringió el artículo 243, Ord. 5° ejusdem, lo cual trae como consecuencia la nulidad de la decisión apelada por no contener la recurrida decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas.

Sentadas las anteriores premisas y acogiendo este tribunal los principios constitucionales establecidos en los artículos 26 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, a los fines de reestablecer la situación jurídica infringida, es por lo que este tribunal por considerar que quedó evidentemente demostrado que la decisión apelada fue pronunciada con omisión de pronunciamiento expreso, positivo y preciso en relación a las defensas de fondo opuestas por la parte demandada en el escrito de contestación a la demanda, situación esta que no permite a esta alzada ejercer el control de la legalidad de la decisión cuestionada que es la función principal de esta instancia; declara la nulidad de la sentencia apelada, en virtud de la entidad del vicio detectado, como se declarará en el dispositivo del presente fallo. Así se declara.

De conformidad con lo pautado en el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal, pasa a decidir el fondo de la controversia, en los términos siguientes:

PUNTO PREVIO
I
DE LA DEFENSA DE FONDO OPUESTA POR LA PARTE DEMANDADA

Como ya fue establecido, la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda opuso como defensa de fondo para ser decididas como punto previo a la decisión la falta de cualidad y de interés de la parte demandante para intentar y sostener este juicio como actor, por cuanto a su decir no es el arrendador del inmueble objeto del litigio.

El artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, señala que junto con las defensas invocadas por el demandado en su escrito de contestación de la demanda, éste podrá hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio.

Al respecto el autor Luís Loreto, en su obra Ensayos Jurídicos; (1.987), señala que “… La cualidad en sentido amplísimo es sinónimo de legitimación. Esta acepción de cualidad no es una noción específica o peculiar al derecho procesal. Allí donde se discute acerca de la pertenencia o titularidad de un derecho subjetivo o de un poder jurídico, allí se encuentra planteado un problema de Cualidad o de legitimidad. Allí donde se discute acerca de la vinculación de un sujeto o de un deber jurídico, allí se encuentra planteado igualmente un problema de cualidad o de legitimidad. En el primer caso podría muy bien hablarse de cualidad o legitimidad activa; en el segundo caso, se trataría de la cualidad o legitimidad pasiva. El problema de la cualidad entendida de esta manera, se resuelve con la demostración de la identidad entre la persona que ejerció la acción y el titular de la misma; contra quien se ejercita y el sujeto que es su verdadero titular obligado concreto. Se trata de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la Ley le concede el derecho o el poder jurídico y la persona contra quien se concede o la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándole, como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera.... (Omissis)… la cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto o un sujeto determinado…”.

En este mismo orden de ideas, el Dr. Arístides Rengel Romberg en su Obra “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano”. II Teoría General del Proceso. (Pág. 132), señala que “…La legitimación es la cualidad necesaria de las partes. El proceso no debe instaurase indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición subjetiva de legítimos contradictores, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. La regla general en esta materia puede formularse así: La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva). Por tanto, para obrar o contradecir en juicio, es necesario que las partes afirmen ser titulares activos o pasivos de la relación material controvertida y pidan al Juez una decisión de mérito sobre la misma…”.

En el caso de autos y revisadas como han sido las actas procesales que conforman el presente expediente, considera oportuno este tribunal hacer previamente las siguientes consideraciones:

Al folio 03, obra agregado contrato de arrendamiento fundamento de la presente acción, del cual se desprende que el ciudadano MIGUEL OVIDIO ALTUVE, plenamente identificado en autos, presuntamente actúa como propietario, tal como se desprende el contenido de la cláusula primera la cual copiada textualmente establece: “el propietario, ciudadano, Miguel Ovidio altuve (sic), se denominara en lo adelante el ARRENDADOR;…”.

En la oportunidad de la contestación de la demanda el ciudadano RIGOBERTO ESCALONA, igualmente identificado en autos; manifestó entre otras circunstancias los siguientes señalamientos: 1) Que tiene suscrito con los propietarios del lote de terreno objeto del litigio, en su condición de causahabientes del ciudadano Máximo Rolando Araujo Briceño, según se desprende de planilla sucesoral y certificado de solvencia sucesoral que cursan en autos, así como documento de propiedad del referido lote de terreno debidamente registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Campo Elías del estado Mérida, de fecha 07 de noviembre de 1.967, inserto bajo el Nº 59, Protocolo 1º, Trimestre cuarto del referido año; con vigencia a partir del 16 de marzo de 2007, contrato de arrendamiento debidamente autenticado por ante la Notaria Pública de Ejido, Estado Mérida, en fecha 18 de abril de 2007, inserto bajo el Nº 21, tomo 14, del citado año. 2) Que ingenuamente celebró contrato de arrendamiento sobre un lote de terreno donde presuntamente trabaja la herrería junto a su hijo Dany Escalona, en fecha 01 de Octubre de2006, pues el actor a su decir, le aseguró que era el legítimo propietario del inmueble.

CONCLUSIÓN

De los hechos y circunstancias anteriormente transcritas, y luego de la revisión que esta alzada hiciera a las actas que conforman el presente expediente se concluye que efectivamente el ciudadano MIGUEL OVIDIO ALTUVE, no es el propietario del inmueble (lote de terreno) objeto del litigio, pues como se desprende a los folios 36 al 39 la propiedad del mismo desde el año 1.967 era del ciudadano MAXIMO ROLANDO ARAUJO BRICEÑO, hoy en día SUCESIÓN ARAUJO BRICEÑO, tal como consta de la documentación aportada en el cuaderno separado de medida de secuestro que obra a los folios 41 al 62, como erróneamente lo manifestó en el contrato de arrendamiento fundamento de la acción que corre inserto al folio 03; máxime cuando no consta en autos prueba alguna que haga presumir a este juzgado que dicho ciudadano aún cuando no era propietario, era arrendador en nombre del propietario a través de algún mandato, poder de administración u otro mecanismo jurídico de los consagrados por el legislador en materia arrendaticia, sin que además haya señalado algún argumento para desvirtuar lo dicho por la parte demandada en sus diversos escritos; razones suficientes para esta Superioridad establecer como indefectiblemente se hará en la dispositiva del presente fallo la FALTA DE CUALIDAD del ciudadano MIGUEL OVIDIO ALTUVE, para intentar y sostener el presente juicio, de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, sin entrar a analizar las demás defensas y argumentos expuestos por las partes en el presente juicio. Finalmente se apercibe a la Juez a cargo del Juzgado de Municipio Campo Elías y Aricagua del Estado Mérida, por la falta cometida en la presente decisión. Y ASÍ SE DECLARA.

DECISIÓN

Por los razonamientos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY Y LA CONSTITUCIÓN, declara:

PRIMERO: CON LUGAR la apelación ejercida por la profesional del derecho abogada GALDYS PAREDES JAIMES, contra la decisión dictada en fecha 24 de octubre de 2008, por la Juez del Juzgado de los Municipios Campo Elías y Aricagua de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida. Y así se decide.

SEGUNDO: Como consecuencia de tal pronunciamiento de declara LA NULIDAD de la sentencia dictada en fecha 24 de octubre de 2008, por la Juez a cargo del Juzgado de los Municipios Campo Elías y Aricagua de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en la cual declaro la REPOSICIÓN de la causa al estado de dictar nuevamente el auto de admisión o no de la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentada por el ciudadano MIGUEL OVIDIO ALTUVE contra el ciudadano RIGOBERTO ESCALONA. Y así se decide.

TERCERO: De conformidad con lo previsto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, se declara CON LUGAR LA FALTA DE CUALIDAD del ciudadano MIGUEL OVIDIO ALTUVE, en su carácter de parte actora para intentar y sostener el presente juicio de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO por falta de pago. Y así se decide.

CUARTO: Como consecuencia del anterior pronunciamiento se declara SIN LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO por falta de pago incoada por el ciudadano MIGUEL OVIDIO ALTUVE contra el ciudadano RIGOBERTO ESCALONA. Y así se decide.

QUINTO: Se condena en costas a la parte actora, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
SEXTO: Se ordena remitir original del expediente y los cuadernos correspondientes anexo a oficio al JUZGADO DE MUNICIPIO CAMPO ELIAS Y ARICAGUA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, una vez quede firme la presente decisión.

Por cuanto la presente decisión se pública fuera de lapso legal, notifíquese a las partes mediante boletas, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 y 233 del Código de Procedimiento Civil, haciéndoles saber que una vez conste de autos la última de las notificaciones ordenadas pasados que sean diez días consecutivos comenzaran a correr los lapsos correspondientes, a los fines que se ejerza los recursos procedente contra la decisión dictada. Líbrese las boletas correspondientes.

Queda de esta forma ANULADO en lo términos expuestos el fallo apelado.

Dado, firmado, sellado y refrendado en la Sala del despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida. En la ciudad de Mérida, a los 14 días del mes de agosto de 2009.

EL JUEZ

ABG. JUAN CARLOS GUEVARA.

LA SECRETARIA

ABG. AMAHIL ESCALANTE NEWMAN.