TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA CON SEDE EN EL VIGÍA
VISTOS SUS ANTECEDENTES:
El presente expediente se encuentra en esta instancia jurisdiccional, por consecuencia del ejercicio del recurso de apelación interpuesto por la ciudadana JOSEFA ELBA SOTO CARRERO, venezolana, mayor de edad, cedulada con el Nro. 5.509.249, domiciliada en El Vigía Estado Mérida, en su carácter de parte demandante, asistida profesionalmente por la Abogada DUNIA CHIRINOS LAGUNA, cedulada con el Nro. 3.929.732 e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado con el Nro. 10.469, contra sentencia proferida por el JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS ALBERTO ADRIANI, ANDRÉS BELLO, OBISPO RAMOS DE LORA Y CARACCIOLO PARRA Y OLMEDO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, en fecha 06 de octubre de 2008, en el juicio que sigue la recurrente contra el ciudadano DESIDERIO RIVERO PÉREZ, venezolano, mayor de edad, cedulado con el Nro. 22.118.053, domiciliado en El Vigía Estado Mérida por Resolución de Contrato de Arrendamiento.
Mediante Auto de fecha 26 de febrero de 2008 (f. 12), el Juzgado a quo admitió la demanda y ordenó el emplazamiento del demandado para la contestación de la demanda, al segundo día de despacho siguiente al que conste en autos de su citación, a cualquiera de las horas indicadas en la tablilla del Tribunal.
Según Auto de fecha 28 de febrero de 2008, que obra inserto al folio 13, fue decretada medida preventiva de secuestro sobre el inmueble arrendado, ubicado en el Barrio San Isidro, calle 9 con Avenida 17, de la ciudad de El Vigía Estado Mérida.
Por diligencia de fecha 26 de mayo de 2008, el Alguacil del Juzgado de la causa, consigna los recaudos de citación sin firmar a nombre del demandado (f. 18), motivo por el cual, según diligencia de fecha 04 de junio de 2008 (f. 28), la parte actora solicitó su citación por carteles, petición que fue acordada mediante Auto de fecha 09 de junio de 2008 (f. 29)
Según se evidencia de Auto de fecha 15 de julio de 2008 (f. 37) en virtud, la parte demandada no compareció a darse por citada dentro del lapso señalado en el cartel debidamente publicado, motivo por el cual, el Tribunal a quo acordó designarle como defensor judicial al Abogado RAFAEL ÁNGEL VELÁSQUEZ MALDONADO, cedulado con el Nro. 3.495.593, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado con el Nro. 10.011, quien mediante diligencia de fecha 25 de julio de 2008, aceptó el cargo y la Juez a quo le tomó el juramento de Ley (f.41)
Consta en las actas del expediente, la citación personal del Defensor Judicial de la parte demandada, en fecha 13 de agosto de 2008, agregada al folio 46.
Mediante escrito de fecha 17 de septiembre de 2008 (f. 48), el Defensor Judicial, presentó escrito de contestación a la demanda.
Por escrito de fecha 30 de septiembre de 2008, que obra inserto a los folios 50 al 52, la parte demandante promovió pruebas, las cuales fueron admitidas por el Juzgado de la causa, según Auto de fecha 01 de octubre de 2008 (f. 54)
En fecha 06 de octubre de 2008, el Juzgado a quo dictó sentencia que consta agregada a los folios 55 al 58, según la cual declaró SIN LUGAR la pretensión, fallo contra el que la parte demandante ejerció recurso de apelación, según diligencia de fecha 09 de octubre de 2008 (f. 59), que fue oído en ambos efectos según consta de Auto de fecha 10 de octubre de 2008, que obra agregado al folio 60 del presente expediente.
Mediante Auto de fecha 16 de octubre de 2008 (f. 61), este Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, con sede en El Vigía, recibió las presentes actuaciones y de conformidad con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, fijó el décimo día de despacho siguiente para dictar sentencia.
Dentro de la oportunidad para dictar sentencia, este Tribunal lo hace previa las consideraciones siguientes:
I
La controversia quedó planteada en los términos que se exponen a continuación:
En su escrito de demanda la parte demandante, expuso: 1) Que, en fecha 19 de julio de 2004, dio en arrendamiento mediante contrato autenticado por ante la Notaría Pública de El Vigía Estado Mérida, anotado con el Nro. 78, Tomo 49, al ciudadano DESIDERIO RIVERO PÉREZ, un local comercial ubicado en el Barrio San Isidro, calle 9 con avenida 17, distinguido con el Nro. 17-3 de la ciudad de El Vigía Municipio Alberto Adriani del Estado Mérida, por el término de un año fijo, contado a partir de la firma del contrato, prorrogable dicho término a voluntad de ambas partes y por un canon de arrendamiento mensual de OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 80.000,00) pagaderos por mensualidades vencidas; 2) Que, el ciudadano DESIDERIO RIVERO PÉREZ, se obligó a destinar el inmueble arrendado para casa de habitación, y a no darle otro destino sin el consentimiento previo y por escrito de la arrendadora; 3) Que, se estipuló en el contrato de arrendamiento, que el atraso en el pago de dos mensualidades vencidas daría derecho a la arrendadora a demandar la resolución del contrato y en tal caso, quedaba obligado a pagar el demandado, por concepto de cláusula penal, los cánones de arrendamiento que faltaren para el vencimiento del contrato; 4) Que, el contrato suscrito se prorrogó automáticamente por tres periodos consecutivos, siendo el último canon de arrendamiento la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 120.000,00) mensuales; 5) Que, el arrendatario no ha pagado los cánones de arrendamiento que vencieron los días 19 de septiembre, 19 de octubre, 19 noviembre y 19 de diciembre del año 2007, así como 19 de enero y 19 de febrero del año 2008, a razón de CIENTO VEINTE BOLÍVARES FUERTES (Bs.f 120,00), cada uno.
Que por estas razones, con fundamento en el artículo 1.167 del Código Civil y en la cláusula SÉPTIMA del contrato de arrendamiento suscrito, demanda al ciudadano DESIDERIO RIVERO PÉREZ, en su carácter de arrendatario, por resolución de contrato de arrendamiento, en consecuencia, solicita la entrega del inmueble objeto del contrato, en las mismas condiciones en que se encontraba para el momento de su alquiler, y que el arrendatario pague los cánones de arrendamiento vencidos que ascienden a la cantidad de SETECIENTOS VEINTE BOLÍVARES FUERTES (Bs.f 720,00) y los que se sigan venciendo hasta el día 19 de julio de 2008, fecha en que expira la prórroga contractual, es decir, cinco mensualidades, a razón de CIENTO VEINTE BOLÍVARES FUERTES (Bs.f. 120,00), que ascienden a la cantidad de SEISCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.f. 600,00)
Por su parte, llegada la oportunidad procedimental fijada para la contestación de la demanda, el defensor judicial del demandado, Abogado RAFAEL ÁNGEL VELÁSQUEZ MALDONADO, lo hizo en los términos siguientes: 1) Rechaza, niega y contradice la demanda incoada en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho; 2) Que, según el artículo 1.167 del Código “…La ejecución del contrato, en el caso planteado sería el pago de los cánones de arrendamiento vencidos e insolutos; o la resolución del contrato por el incumplimiento del arrendatario en el pago de los cánones de arrendamiento. No se puede demandar las dos acciones al mismo tiempo por ser contrapuestas, siendo imposible para el sentenciador determinar en su sentencia LA ELECCIÓN de la demandante,…”; 3) Que, se declare sin lugar la demanda incoada; 4) Que, se revoque la medida de secuestro decretada y se ordene a la depositaria judicial la entrega de la cosa secuestrada al arrendatario.
Ante la situación planteada, la sentencia recurrida fue proferida por el Juzgado de la causa en su parte pertinente en los términos siguientes:

Las partes controversiales actora y demandada no se contradicen sobre la existencia de la relación arrendaticia, ni en la insolvencia del demandado por el incumplimiento del pago de los cánones de arrendamiento, sino que el controvertido surge como consecuencia de que la defensa hace hincapié en cuanto al fundamento de derecho en que el actor funda dos pretensiones que son incompatibles entre si, al pretender pedir tanto la ejecución del contrato como la resolución del mismo, por un lado pide el pago de los cánones de arrendamiento vencidos y no pagados, que es su ejecución y por el otro que se resuelva el contrato de arrendamiento por incumplimiento de su cláusula séptima.
Ahora bien, observa este tribunal, que la parte actora reclama judicialmente tanto la resolución del contrato por incumplimiento de una de sus cláusulas, como lo es el pago de los cánones de arrendamiento convenidos; de otro lado pide su ejecución o cumplimiento pleno del contrato, al reclamar primero los cánones de arrendamiento vencidos y no pagados y bajo la figura de cláusula penal reclama el pago de los meses que se sigan venciendo hasta el 19-07-08, fecha en que expira la prórroga legal (sic) contractual, por concepto de cláusula penal in genere (sic), es decir convenida entre los contratantes, siendo que aquí el contenido de la cláusula penal in genere (sic) convenida involucra cumplimiento de la obligación principal, cuando la cláusula penal es precisamente una sanción por incumplimiento de la obligación principal. De otro lado observa el tribunal, que si bien es cierto que se trata de un contrato a tiempo determinado que había sido prorrogado por plazos iguales de un año, incurriendo en incumpliendo (sic) del pago un mes después de haberse iniciado la nueva prórroga contractual, mal puede hablarse de prórroga legal ya que el arrendatario con el incumplimiento del canon arrendaticio pierde el derecho a la prórroga legal, de conformidad con el artículo 40 de La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no existe prórroga legal en este caso ya que la prórroga legal es a favor del arrendatario, que ya había perdido ese derecho que le es potestativo.
Así mismo, si bien es cierto que la resolución del contrato es un derecho que tiene el arrendador de demandarla cuando el motivo es la falta de pago de sus cánones, además de tratarse de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, también en base al artículo 1167 (sic) del Código civil (sic), puede pedir el cumplimiento del contrato, pero mal puede acumular estas dos acciones al mismo tiempo, o es una o es la otra, ambas al mismo tiempo son incompatibles, al menos que se pida una como subsidiaria de la otra no siendo incompatibles sus procedimientos; lo que si puede pedirse en ambos casos es el pago por daños y perjuicios, por ello no le queda otra alternativa al tribunal sino la de declarar sin lugar la demanda en la parte dispositiva de este fallo.
II
Planteado el problema judicial en los términos precedentemente expuestos, corresponde a este Juzgador de Alzada resolver el mérito de la controversia, para lo cual observa:
De conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
Como se observa, para que proceda la resolución de un contrato de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil, es preciso cumplir con los extremos señalados por la norma, a saber: a) la existencia de un contrato bilateral; b) la no ejecución de la obligación por parte de aquel contra quien se dirige la acción.
La doctrina más autorizada, acerca de los requisitos de procedibilidad de pretensión de resolución ha expresado:

Los requisitos de procedencia de la resolución del contrato son especialmente los siguientes: que el contrato jurídicamente exista, que la obligación esté incumplida, que el actor haya cumplido u ofrecido eficazmente cumplir y que el tribunal declare o pronuncie la resolución o terminación del contrato; pues el vínculo obligatorio necesariamente debe tener su origen en el contrato, que llene todos los requisitos exigidos por la Ley, esto es, que el contrato haya nacido sin vicios o defectos que le hagan inválido o ineficaz, es decir, se trate de un contrato perfecto y la presencia de una obligación perfeccionada que no se haya consumado.(Guerreo Quintero, G. (2003). Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. V.I. p.147)

Asimismo, acerca del contenido del artículo 1.167 del Código Civil, la doctrina ha interpretado lo siguiente:

El término “resolución” es empleado en este artículo para aludir a la posibilidad de disolver con eficacia retroactiva al momento de su perfeccionamiento un contrato válido, por la sobreveniencia de una situación posterior al momento del perfeccionamiento de tal contrato: el incumplimiento de la parte opuesta a la que se vale de tal posibilidad. (…)
El artículo 1.167 C.C señala expresamente que se trata de un derecho del acreedor a elegir esa modificación de la situación jurídica derivada del contrato, consistente en su resolución en lugar de su cumplimiento forzoso, y agrega que, en caso de que ella elija tal consecuencia, no le está excluido demandar además los daños y perjuicios que tal resolución le acarree. (…)
Por ello la doctrina y la jurisprudencia dominantes, atendiendo a las soluciones que da el propio legislador (…) consideran que para determinar los capítulos que integran el daño resarcible en materia de resolución hay lugar a la aplicación del art.1273 C:C (sic), por lo cual el demandante en la resolución que acumule a esta acción la acción por daños y perjuicios que le cause la resolución tendrá derechos a reclamar todo el daño emergente y lucro cesante que efectivamente le haya causado la infidelidad de su contratante, o sea, lo que se llama “el interés contractual positivo”. (Mélich Orsini, José. Doctrina General del Contrato. 4ta. Edición. 2006. p. 721)

En el caso sometido al conocimiento de esta Alzada, la parte demandante pretende la resolución de un contrato del que se afirma arrendadora, por falta de pago de los cánones vencidos correspondientes a los meses de septiembre, octubre, noviembre, diciembre del año 2007, enero y febrero del año 2008, cuyo pago pretende, así como el pago de los cánones por vencerse hasta la fecha de expiración de la prorroga contractual, es decir, 19 de julio de 2008, por concepto de cláusula penal.
Por su parte, el defensor judicial del demandado, afirma que la norma en que la actora fundamenta sus pretensiones no le permite demandar el cumplimiento y la resolución de un contrato, ya que son incompatibles entre sí, en virtud, de que por un lado, pide el pago de los cánones de arrendamiento vencidos y no pagados por concepto de cláusula penal, que es su ejecución, y por el otro, pide que se resuelva el contrato de arrendamiento por incumplimiento de los cánones insolutos.
Dicho esto, el problema judicial quedó circunscrito a la demostración en juicio de los requisitos de procedibilidad de la acción por resolución del contrato de arrendamiento, según lo establece la norma indicada supra, para así determinar sí la pretensión de la parte demandante está conforme a derecho, o en caso contrario, si sus pretensiones son incompatibles entre sí.
De conformidad con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tienen cada una la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.
III
En atención con el planteamiento de la cuestión jurídica, este Juzgador debe descender a la verificación de los extremos señalados anteriormente.
Así se observa:
En relación con la primera exigencia, “la existencia de un contrato bilateral”.
Junto con su escrito libelar la parte demandante produjo original del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública de El Vigía, en fecha 19 de julio de 2004, con el Nro. 78, Tomo 49.
Del análisis de las actas que integran el presente expediente, se puede constatar que obra a los folios 5 y 6, el documento público antes descrito, del que resulta que sus otorgantes son la ciudadana JOSEFA ELBA SOTO CARRERO, parte demandante en el presente juicio, y el ciudadano DESIDERIO RIVERO PÉREZ, parte demandada, el cual no fue tachado por la contraparte en su oportunidad, motivo por el cual, hace plena prueba de los hechos jurídicos en el contenidos, en cuanto a la suscripción de un contrato bilateral, cuyo objeto es regular la relación arrendaticia existente entre ambas partes, a partir del día 19 de julio de 2004 y en cuya cláusula SEGUNDA, los contratantes establecieron: “El plazo de duración de un (01) año fijo contado a partir de la firma del presente documento; cuyo lapso será prorrogable a voluntad de ambas partes, (…). Queda entendido entre las partes, que las prorrogas (sic) sucesivas de este contrato no lo convierten en ningún caso, en un contrato a tiempo indeterminado”.
Según la cláusula antes parcialmente trascrita, este Juzgador puede concluir, que en el caso sometido a conocimiento de esta Alzada, se está en presencia de una relación arrendaticia bajo la modalidad de contrato de arrendamiento a tiempo determinado.
En consecuencia, en virtud que no hubo contradicción expresa acerca de la existencia de vicios o defectos que hicieren el contrato analizado inválido o ineficaz, por el contrario, resultó un hecho admitido la existencia del contrato de arrendamiento a tiempo determinado sobre el inmueble identificado supra, así como el canon de arrendamiento y su duración, de manera que estos hechos –estipulados en el contrato-- quedaron excluidos del debate probatorio, se puede concluir que se encuentra verificado uno de los supuestos de hecho previstos el artículo 1.167 del Código Civil. ASI SE ESTABLECE.-
Respecto a la segunda exigencia, “la no ejecución de la obligación por parte de aquel contra quien se dirige la acción”.
Este requisito de procedibilidad de la acción resolutoria, no es más que el incumplimiento del contrato bilateral, acerca del mismo la doctrina señala lo siguiente: “el incumplimiento es aquella situación antijurídica que se produce cuando, por la actividad culpable del obligado a realizar la prestación, no queda la relación jurídica satisfecha en el mismo tenor en que se contrajo, reaccionando el Derecho contra aquél para imponerle las consecuencias de su conducta”. (Puig Peña, citado por Guerreo Quintero, G. (2003). Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. T.I. p.155)
En el presente caso, la pretensión es la de resolución de contrato de arrendamiento por falta de pago de los cánones correspondientes a los meses de septiembre, octubre, noviembre, diciembre del año 2007, enero y febrero del año 2008, y derivado de esto la entrega del inmueble objeto del contrato, este hecho no fue desmentido por el defensor judicial del demandado en la presente causa, en virtud de que, en su escrito de contestación a la demanda no alegó el pago como excepción, razón por la cual, la Ley atribuye al hecho presuntamente admitido (falta de pago) la consecuencia jurídica solicitada en la demanda (resolución).
En fuerza de estas consideraciones, se puede concluir que se ha verificado en el caso de autos con el segundo de los requisitos indicados. ASI SE ESTABLECE.-
Ahora bien, el quid del problema judicial suscitado en la presente causa se centra en determinar, si –como lo afirma el defensor judicial-- las pretensiones de la parte demandante son de tal modo incompatibles que no podían acumularse en un mismo libelo.
Por razones de método, es preciso recapitular cuales fueron tales pretensiones del escrito libelar: 1) la resolución del contrato de arrendamiento, y como consecuencia de ello, la entrega del inmueble objeto del mismo; 2) el pago de los cánones de arrendamiento vencidos que ascienden a la cantidad de SETECIENTOS VEINTE BOLÍVARES FUERTES (Bs.f. 720,00), y 3) como cláusula penal, el pago de los cánones de arrendamiento que se sigan venciendo hasta en vencimiento del contrato, que alcanza a cinco mensualidades, a razón de CIENTO VEINTE BOLÍVARES FUERTES (Bs.f 120,00), que ascienden a la cantidad de SEISCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.f 600,00).
De conformidad con el artículo 77 del Código de Procedimiento Civil: “El demandante podrá acumular en el libelo cuantas pretensiones le competan contra el demandado, aunque deriven de diferentes títulos”.
Por su parte, según el artículo 78 eiusdem, “No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquellas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí. Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí”.
Acerca de la acumulación de pretensiones en el contrato de arrendamiento en particular la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 21 de septiembre de 2006, con ponencia del Magistrado CARLOS OBERTO VÉLEZ, estableció:

Por ello, se considera conveniente destacar que del examen de las actas que integran el expediente, precedentemente realizado, a través del cual se reflejaron las pretensiones contenidas en la demanda, a saber, resolución del referido contrato de arrendamiento y el pago de cánones de arrendamiento vencidos, las mismas de ninguna manera se excluyen mutuamente, ni resultan contrarias entre sí; por el contrario, son afines en razón de la materia arrendaticia que se discute y corresponden tramitarse ambas por el mismo procedimiento breve. (subrayado del Tribunal) (Jurisprudencia Venezolana Ramírez & Garay, T. CCXXXVI (236) Caso: C.A. Dianamen contra Estacionamiento Diamen, S.A. p. 530)

En este orden de ideas, es importante destacar, lo que la doctrina ha considerado en relación con la acumulación en una demanda de las pretensiones de resolución de contrato y cumplimiento del pago de los cánones insolutos:

En los contratos de arrendamiento a tiempo determinado, cuando el arrendatario incurriere en incumplimiento de sus obligaciones, el demandante tiene derecho a solicitar la resolución del contrato de arrendamiento y el pago de las pensiones insolutas que han fundamentado la acción resolutoria, así como también el pago de las pensiones de arrendamiento que se siguieren venciendo hasta la sentencia definitiva y firme del proceso. También le asiste el derecho de reclamar el pago de todas aquellas pensiones de arrendamiento que faltaren hasta la extinción natural del contrato de arrendamiento o hasta que pueda darse nuevamente en arrendamiento el inmueble, a opción del demandante. Tampoco habrá desde el punto de vista procesal, inepta acumulación en este caso. (…)
En consecuencia, nos corresponde dilucidar, en primer lugar, si las referidas pretensiones de resolución del arrendamiento y de cobro de las pensiones de arrendamiento insolutas y aún de las previstas en el artículo 1.616 del C.c (sic), en la forma antes indicada, se excluyen mutuamente y por lo tanto habría inepta acumulación de pretensiones. La respuesta debe ser necesariamente negativa, y es mas, debemos decir enfáticamente que dichas pretensiones en ningún momento pueden excluirse mutuamente, pues el carácter de tracto sucesivo del contrato de arrendamiento, no sólo no hace viable tal mutua exclusión, sino que precisamente posibilita la solución contraria. (subrayado del Tribunal) (Sosa Brito, D. (2009). La resolución judicial del contrato de arrendamiento. Sus efectos fundamentales. Innovaciones en Materia de Arrendamientos Inmobiliarios. p. 193)

Asimismo, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 28 de febrero de 2003, con ponencia del Magistrado JOSÉ MANUEL DELGADO OCANDO, señaló:

Con vista en los alegatos en que se fundamenta la presente acción de amparo constitucional, esta Sala considera necesario destacar que la acción resolutoria ha sido definida por la doctrina como la facultad que tiene cualquiera de las partes intervinientes en la celebración de un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y, en consecuencia, ser liberado de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya.
Fundamentándose en la definición antes dada, en el presente caso, cuando D-Todo …,demandó ante el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio …, la resolución del contrato de arrendamiento celebrado con el ciudadano …, nada le impedía exigir al mismo tiempo el pago de los cánones de arrendamiento vencidos -los cuales comprenden los daños y perjuicios, los cuales pueden demandarse con la acción resolutoria-, pues con este proceder, se proponía poner fin al contrato celebrado, y lograr que, al mismo tiempo, el arrendatario cumpliera con las obligaciones contraídas, dado que, en caso contrario, se estaría enriqueciendo sin justa causa.
Por lo antes expuesto, esta Sala concluye que el fundamento de la decisión dictada por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 17 de diciembre de 2001, que declaró con lugar la acción de amparo constitucional intentada por D-Todo …, está ajustada a derecho, pues el hoy accionante podía, perfectamente en la misma pretensión demandar la resolución del contrato celebrado y el pago de los cánones de arrendamiento vencidos; en consecuencia, se confirma la mencionada decisión. Así se decide. (subrayado del Tribunal) (Jurisprudencia Venezolana Ramírez & Garay, T. CXCVI (196) Caso: D-Todo Import, Export, training y Distribuidora, CD, C:A. en amparo, p. 423 al 424)

Sentadas las anteriores premisas doctrinarias y jurisprudenciales, las cuales acoge este Juzgador como argumento de autoridad y con fundamento en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, resulta claro, que es posible acumular en un mismo libelo de demanda, las pretensiones de resolución de un contrato de arrendamiento junto con el pago de los cánones vencidos, por tanto, no deben considerarse como pretensiones excluyentes ni contradictorias entre sí, toda vez que las mismas son afines en razón de la materia arrendaticia que se discute y se tramitan ambas por el procedimiento breve.
Debe tenerse en cuenta, que al ser el contrato de arrendamiento un contrato bilateral de tracto sucesivo, en el cual se generan obligaciones para cada una de las partes, las cuales deben ser cumplidas periódica y recíprocamente por ellas, de allí que, si el arrendador cumple con su obligación contractual de mantener al arrendatario en el goce y disfrute del inmueble, el arrendatario debe a su vez, pagar el canon convenido, por tanto, siempre que el arrendatario siga ocupando el inmueble arrendado, será su deber pagar los cánones por su uso y disfrute, de lo contrario, causaría un perjuicio en contra del arrendador y un enriquecimiento sin causa para el arrendatario.
En consecuencia, en fuerza de las razones anteriores, las pretensiones de resolución de contrato y pago de los cánones vencidos, no son incompatibles entre sí, y por tanto, resulta IMPROCEDENTE, la excepción de fondo con fundamento en tal hecho impeditivo realizada por el defensor judicial del demandado. ASÍ SE DECIDE.-
Ahora bien, si bien es cierto que el contrato de arrendamiento cuya resolución se pretende, en la cláusula SEGUNDA establece la prórroga contractual (no legal), no consta de las actas que integran el presente expediente que la parte demandante hubiere producido prueba alguna que demostrara su afirmación en cuanto a que, como consecuencia de las prórrogas sucesivas del contrato, el canon de arrendamiento aumentó a la cantidad de CIENTO VEINTE BOLÍVARES FUERTES (Bs.f. 120,00) lo cual constituía una carga procesal del actor, por haberlo afirmado en su libelo de demanda.
En razón de lo anterior, este Tribunal debe atenerse a lo alegado y probado por las partes, y aún cuando el defensor judicial de la parte demandada en su contestación admitió tácitamente la existencia del contrato de arrendamiento, admitió los hechos jurídicos en él contenidos (existencia del contrato, objeto del arrendamiento, partes, canon de arrendamiento, duración y sus prórrogas), dicho esto, resultó no controvertido el monto establecido en la cláusula TERCERA del contrato de arrendamiento autenticado de fecha 19 de julio del año 2004, es decir, por la cantidad de OCHENTA MIL BOLÍVARES MENSUALES (Bs. 80.000,00), lo cual equivale a la monto de OCHENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs.f 80,00) de conformidad con lo establecido en la Disposición Transitoria Cuarta del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Reconversión Monetaria. Tal como se declarará en la parte dispositiva de esta sentencia. ASÍ SE ESTABLECE.-
Del mismo modo, la parte demandante pretende el pago por parte del arrendatario de la cláusula penal estipulada en la cláusula SÉPTIMA del contrato de arrendamiento.
De conformidad con el artículo 1.257 del Código Civil: “Hay obligación con cláusula penal cuando el deudor, para asegurar el cumplimiento de la obligación, se compromete a dar o a hacer alguna cosa para el caso de inejecución o retardo en el cumplimiento”. Asimismo, el artículo 1.258 eiusdem prevé: “La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal”.
Especialmente, en la materia arrendaticia según el literal c) del artículo 8 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debe entenderse la cláusula penal como: “… la sanción prevista por las partes en virtud del incumplimiento de una cualesquiera de las cláusulas del contrato”.
Como se observa, dicha cláusula sería procedente, en el caso de que el contrato de arrendamiento sea rescindido por causas imputables al arrendatario, lo que trae como consecuencia el pago de daños y perjuicios a la arrendadora, de acuerdo con lo previsto en la última parte del artículo 1.167 del Código Civil.
En el caso subiudice, la parte actora pretende por concepto de cláusula penal el pago de los cánones de arrendamiento que se siguieron venciendo hasta el día 19 de julio de 2008, fecha en que expiró la prórroga contractual, es decir, cinco mensualidades, a razón de CIENTO VEINTE BOLÍVARES FUERTES (Bs.f 120,00), lo que asciende a la suma de SEISCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.f 600,00).
La cláusula SÉPTIMA, del contrato de arrendamiento cuya resolución se pretende, literalmente establece:

El atraso en el pago de dos (02) mensualidades vencidas dará derecho a la ARRENDADORA a considerar resuelto el contrato de pleno derecho y a exigir sin plazo alguno la inmediata desocupación del inmueble, sin perjuicio de ejercer las acciones legales a que hubiera lugar. En todo caso cuando el contrato de arrendamiento sea rescindido por causas imputables a EL ARRENDATARIO, éste se obliga a pagar por daños y perjuicios en concepto de cláusula penal, los cánones correspondientes a los meses de arrendamiento que falten para finalizar el término de duración del presente contrato. (subrayado del Tribunal)

Con relación a este particular la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 04 de abril de 2003, con ponencia del Magistrado JESÚS EDUARDO CABRERA ROMERO, señaló:

La Sala, de la lectura del petitorio del libelo que transcribe la decisión, considera que la demandante no está pidiendo el cumplimiento del contrato, sino la resolución del mismo, y además solicita que se le pague lo ya causado y lo que se cause mientras dure el procedimiento, como justa indemnización por el uso del inmueble cuyo contrato pide quede resuelto.
El artículo 1167 (sic) del Código Civil, reza: (…)
Para la Sala es indudable que no se pueden acumular en una misma demanda pretensiones de cumplimiento y resolución, ya que son antinómicas, pero el acreedor demandante puede pedir la ejecución o la resolución, mas los daños y perjuicios.
Quien pide la resolución, a fin que finalice el contrato y las cosas refieren al estado en que se encontraban al momento de la convención, y pide que se le indemnice por el uso de la cosa, está demandando resolución, más daños y perjuicios, lo que se ajusta a la letra del artículo 1167 (sic) del Código Civil. (subrayado del Tribunal) (Jurisprudencia Venezolana Ramírez & Garay, T. CXCVIII (198) Caso: M. Gallo en amparo, p. 135 al 137)

En el presente caso, tal como quedó establecido supra, resultó un hecho no controvertido el incumplimiento por parte del arrendatario ciudadano DESIDERIO RIVERO PÉREZ, de su obligación de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a los meses de septiembre, octubre, noviembre, diciembre del año 2007, enero y febrero del 2008.
Así las cosas, resulta claro que en el caso bajo análisis, tal situación de hecho se subsumió en supuesto previsto por las partes en la cláusula SÉPTMA del contrato cuya resolución se pretende (rescisión del contrato por causa imputables al arrendatario) de allí que sea procedente la pretensión de la parte actora del pago, por concepto de daños y perjuicios, con fundamento en la cláusula penal SÉPTIMA del contrato de arrendamiento cuya resolución se pretende, de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo, junio y julio del año 2008, fecha en que expiró la prórroga contractual, a razón de OCHENTA MIL BOLÍVARES MENSUALES (Bs. 80.000,00) cada uno, monto estipulado por las partes en la cláusula TERCERA del contrato, y según las consideraciones anteriormente expresadas en esta decisión, lo cual equivale a la cantidad de OCHENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs.f 80,00) de conformidad con lo establecido en la Disposición Transitoria Cuarta del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Reconversión Monetaria, tal como se declarará en la parte dispositiva de esta sentencia. ASÍ SE DECIDE.-
Este Juzgador considera inoficioso analizar pormenorizadamente los particulares promovidos por la parte demandante en su escrito de promoción de pruebas de fecha 30 de septiembre de 2008 (fs. 50 al 52) con el único deber formal de dar cumplimiento al principio de exhaustividad previsto por el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, pues su actividad probatoria se centró en desvirtuar la excepción de fondo (hecho impeditivo) opuesta por el defensor judicial del demandado, con los hechos jurídicos contenidos en el contrato de arrendamiento supra analizado. ASÍ SE ESTABLECE.-
Como corolario de las consideraciones anteriores, se puede concluir que quedó demostrado en juicio la procedencia de la resolución de contrato por incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento invocada por la parte demandante, de allí que resulte procedente la entrega del inmueble arrendado, el pago de los conceptos demandados como insolutos y la cláusula penal consistente en el pago de los cánones de arrendamiento por vencerse hasta el día 19 de julio del año 2008, por concepto de daños y perjuicios, tal como se declarará en la parte dispositiva de esta sentencia. ASÍ SE DECIDE.-
IV
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, con sede en El Vigía, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la ciudadana JOSEFA ELBA SOTO CARRERO, venezolana, mayor de edad, cedulada con el Nro. 5.509.249, domiciliada en El Vigía, Estado Mérida, en su carácter de parte demandante, asistida profesionalmente por la Abogada DUNIA CHIRINOS LAGUNA, cedulada con el Nro. 3.929.732 e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado con el Nro. 10.469, contra la Sentencia proferida por el JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS ALBERTO ADRIANI, ANDRÉS BELLO, OBISPO RAMOS DE LORA y CARACCIOLO PARRA Y OLMEDO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, en fecha 06 de octubre de 2008, en el juicio seguido por la recurrente contra el ciudadano DESIDERIO RIVERO PÉREZ, venezolano, mayor de edad, cedulado con el Nro. 22.118.053, domiciliado en El Vigía, Estado Mérida, por resolución de contrato de arrendamiento.
Se REVOCA la sentencia recurrida.
Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión de resolución incoada por la ciudadana JOSEFA ELBA SOTO CARRERO, antes identificada, contra el ciudadano DESIDERIO RIVERO PÉREZ, antes identificado.
Como consecuencia de la anterior declaratoria, se ORDENA la entrega del inmueble arrendado ubicado en el barrio San Isidro, en la calle 9 con avenida 17, distinguido con el Nro. 17-3, de la ciudad de El Vigía, Municipio Alberto Adriani del Estado Mérida, razón por la cual, se ORDENA al ciudadano DESIDERIO RIVERO PÉREZ, a hacer entrega del bien inmueble antes identificado a la parte demandante ciudadana JOSEFA ELBA SOTO CARRERO.
Se condena a la parte demandada ciudadano DESIDERIO RIVERO PÉREZ, antes identificado, a pagar a la parte demandante ciudadana JOSEFA ELBA SOTO CARRERO, los conceptos siguientes:
PRIMERO: La cantidad de CUATROCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. 480,00), correspondiente al pago de los cánones de arrendamiento insolutos de los meses de septiembre, octubre, noviembre, diciembre del año 2007, enero y febrero 2008, por la cantidad de OCHENTA MIL BOLÍVARES MENSUALES (Bs. 80.000,00), lo cual equivale a la cantidad de OCHENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs.f 80,00) de conformidad con lo establecido en la Disposición Transitoria Cuarta del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Reconversión Monetaria.
SEGUNDO: La cantidad de CUATROCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. 400,00), correspondiente al pago de los cánones de arrendamiento por vencerse hasta el día 19 de julio de 2008, es decir, meses de marzo, abril, mayo, junio y julio del año 2008, por concepto de daños y perjuicios, considerada cada mensualidad por la cantidad de OCHENTA MIL BOLÍVARES MENSUALES (Bs. 80.000,00), lo cual equivale a la cantidad de OCHENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs.f 80,00) de conformidad con lo establecido en la Disposición Transitoria Cuarta del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Reconversión Monetaria..
Por la índole del fallo, no hay condenatoria en costas.
Notifíquese a las partes.
DÉJESE COPIA Y BÁJESE EL EXPEDIENTE EN SU OPORTUNIDAD. PUBLÍQUESE, CÓPIESE Y REGÍSTRESE.
DADO, FIRMADO Y SELLADO EN LA SALA DE DESPACHO DEL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA. El Vigía, a los doce días del mes de agosto del año dos mil nueve. Años 199º de la Independencia y 150º de la Federación.

EL JUEZ,

JULIO CÉSAR NEWMAN GUTIÉRREZ
LA SECRETARIA,

ABOG. NORIS CLAYNETH BONILLA VARGAS