TSJ Regiones - Decisión

LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA

199º y 150º

Ingresó por distribución el presente cuaderno separado de medida de secuestro a esta instancia judicial y se le dio entrada tal y como consta al folio 29 del cuaderno, en virtud de la apelación formulada por el abogado en ejercicio NÉSTOR EDGAR ORTEGA TINEO, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 43.361 y titular de la cédula de identidad número 8.317.088, en su condición de co-apoderado de la parte demandada ciudadana GISELA COROMOTO RAMÍREZ GUILLÉN, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 9.474.749, domiciliada en esta ciudad de Mérida, Estado Mérida y civilmente hábil, en contra de la decisión interlocutoria dictada en fecha 17 de febrero de 2.009, por el Tribunal Primero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en virtud de que en la misma se decidió sin lugar la oposición a la medida de secuestro.
El mencionado cuaderno se originó del juicio que interpuso la ciudadana MARÍA ERMINDA LACRUZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 5.203.700, domiciliada en esta ciudad de Mérida, Estado Mérida y civilmente hábil, por vencimiento de prórroga legal, en contra de la ciudadana GISELA COROMOTO RAMÍREZ GUILLÉN.
Al folio 1 consta auto dictado por el Juzgado a quo, mediante el cual decretó medida de secuestro sobre un inmueble consistente en una casa ubicada en la Avenida 8 Paredes, número 19-85 entre Calles 19 y 20, segunda planta, Parroquia El Sagrario, Municipio Libertador del Estado Mérida, a tal efecto comisionó al Juzgado Distribuidor Ejecutor de Medidas de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida.
Se evidencia al folio 4, que en fecha 6 de agosto de 2.008, le correspondió por distribución, para la ejecución de la referida medida, al Juzgado Primero Ejecutor de Medidas de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, y mediante auto de fecha 6 de febrero de 2.006 el mencionado Tribunal Ejecutor le dio entrada a la comisión conferida.
Del folio 9 al 11 del presente cuaderno, consta escrito de oposición a la medida de secuestro suscrito por los abogados en ejercicio FLORALBA OBANDO URBINA y NÉSTOR EDGAR ORTEGA TINEO, titulares de las cédulas de identidad números 6.534.682 y 8.317.088, en su orden, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 65.927 y 43.361, respectivamente, en su carácter de apoderados judiciales de la ciudadana GISELA COROMOTO RAMÍREZ GUILLÉN, mediante el cual señalaron entre otros hechos los siguientes:
1. Tal como se evidencia del expediente número 7.216 que el Juzgado de la causa, en fecha 31 de julio de 2.008, decretó medida de secuestro sobre el inmueble que la demandada ha venido ocupando en su condición de arrendataria desde el día 28 de junio de 2.004, según contrato de arrendamiento que celebró con el ciudadano JESÚS ALBEIRO ROJAS, titular de la cédula de identidad número 2.157.424 y en ningún momento celebró contrato alguno con la aquí demandante MARÍA ERMINDA LACRUZ, por una parte y por la otra no existe instrumento poder alguno que le otorgue dicha cualidad a la misma.
2. Que en consecuencia la actora no posee cualidad de arrendadora en dicho contrato de arrendamiento y en virtud de ello cómo pretende pedir el cumplimiento de un contrato que no ha suscrito, todo ello que se evidencia del contrato de arrendamiento que corre agregado al expediente.
3. Que la demandada por el transcurso de más de tres (3) años de manera ininterrumpida ha ocupado el inmueble en su condición de arrendataria, sufriendo sucesivas renovaciones el contrato de arrendamiento celebrado con el ciudadano JESÚS ALBEIRO ROJAS, y en consecuencia tal como se constata de autos el referido ciudadano en ningún momento ha notificado a la accionada la no renovación del contrato, en tal virtud como pretende entonces la demandante sin cualidad alguna pedir el cumplimiento de una prórroga legal que presuntamente se encuentra vencida, evidenciándose así que se ha producido con ello la tácita reconducción del referido contrato de arrendamiento, por cuanto en ningún momento la demandada ha sido notificada por el arrendador de no prorrogar dicho contrato de arrendamiento, notándose igualmente que la demandante no acompaña con su libelo de demanda el instrumento que le acredite la cesión de los derechos del contrato de arrendamiento, generando con ello una absoluta y total ausencia de cualidad para reclamar dichos derechos que no le fueron cedidos tal como lo prevé el artículo 1.550 del Código Civil.
4. Que por cuanto la ejecución y la práctica de la medida de secuestro le genera graves daños a la accionada, es por lo que solicitan se revoque por contrario imperio de conformidad a lo establecido en el artículo 310 del Código de Procedimiento Civil, el referido auto dictado por el Juzgado de la causa donde se decretó dicha medida o en su defecto suspenda dicha medida y se abstenga de formar el cuaderno correspondiente para remitirlo al Juzgado Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial hasta que haya sentencia definitiva.
5. Dicha oposición fue realizada de conformidad con el artículo 602 del Código de Procedimiento Civil.

Consta del folio 14 al 16 escrito de promoción de pruebas de la parte demandada.

Se infiere del folio 17 al 20 sentencia interlocutoria dictada por el Tribunal de la causa, de fecha 17 de febrero de 2.009, mediante la cual declaró sin lugar la oposición ejercida contra el decreto de la medida de secuestro y en consecuencia, se ordenó remitir el cuaderno de medida para la práctica de la misma.

Este Tribunal para decidir la presente apelación, hace previamente las siguientes consideraciones:

PARTE MOTIVA

PRIMERA: En materia de medidas preventivas, la oposición de la parte contra quien ella obra, debe perseguir el destruir los elementos por los cuales ésta es decretada y a tal efecto, el artículo 602 del Código de Procedimiento Civil, contempla la apertura de un lapso probatorio incidental, ope legis, a fin de que la parte contra quien se dirija, demuestre o enerve los supuestos de procedencia de la medida cautelar previstos en el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil, o bien, porque el decreto carezca de motivación, lo que constituye un requisito indispensable para su validez.

Para el caso de las medidas preventivas siempre se apertura un cuaderno separado en orden a lo consagrado en el artículo 604 del Código de Procedimiento Civil, cuaderno éste que se encuentra totalmente vinculado al juicio principal que le dio origen, aún cuando el mismo tiene una autonomía relativa, pues se desprende del proceso que se encuentra en curso.

SEGUNDA: El Tribunal observa que en el expediente principal corre agregada la copia certificada de la sentencia proferida por el Juzgado de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, por la Jueza de Juicio Nº 1, y se puede apreciar en la cláusula quinta, lo siguiente:

“En relación a los bienes, las partes declaran que corresponde a la ciudadana María Erminda Lacruz Dávila, en plena propiedad, posesión, dominio y libre de todo gravamen, un inmueble consistente en una casa para habitación bifamiliar de dos plantas y respectivo lote de terreno...omissis..., ubicada en la avenida 8 paredes, distinguida con el Nº19-85, del estado Mérida”.

TERCERA: En el caso bajo análisis, este Tribunal para decidir observa que el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en sentencia de fecha 6 de noviembre de 2.007, que corre agregada del folio 7 al 33 del expediente principal, y del cual tiene conocimiento este Tribunal con base al principio de notoriedad judicial, se señaló en su séptimo aparte, que la prórroga legal se inició en fecha 1 de julio de 2.007, y de conformidad con lo establecido en el literal “B” del mencionado artículo 38 eiusdem, le correspondió a la arrendataria – demandada un (1) año de prórroga legal, finalizando la misma en fecha 1 de julio de 2.008.

CUARTA: En fecha 6 de agosto del presente año, este Tribunal dictó sentencia en el expediente número 09945, mediante el cual se declaró:

A.- Se declaró sin lugar la apelación interpuesta por los abogados en ejercicio FLORALBA OBANDO URBINA y NÉSTOR EDGAR ORTEGA TINEO, en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada ciudadana GISELA COROMOTO RAMÍREZ GUILLÉN, en contra de la sentencia definitiva dictada en fecha 15 de abril de 2.009, por el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida.

B.- Se confirmó en todas y cada una de sus partes la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en fecha 15 de abril de 2.009.

C.- Se declaró sin lugar el punto previo alegado por la parte demandada, respecto a la falta de cualidad e interés de la ciudadana MARÍA ERMINDA LACRUZ, parte actora en el presente juicio.

D.- Se declaró sin lugar la cuestión previa establecida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la ciudadana GISELA COROMOTO RAMÍREZ GUILLÉN.

E.- Se declaró sin lugar la cuestión previa establecida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la parte demandada.

F.- Como consecuencia del referido pronunciamiento, se declaró con lugar la acción judicial por cumplimiento de contrato por vencimiento de prórroga legal incoada por la ciudadana MARÍA ERMINDA LACRUZ, en contra de la ciudadana GISELA COROMOTO RAMÍREZ GUILLÉN.

G.- Se le ordenó a la ciudadana GISELA COROMOTO RAMÍREZ GUILLÉN, efectuar la entrega del inmueble arrendado objeto del presente litigio, a la ciudadana MARÍA ERMINDA LACRUZ, propietaria del mismo.

H.- Se condenó a la demandada al pago de las costas de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida en el juicio y al pago de las costas de alzada por haber sido confirmada en todas sus partes la sentencia apelada, en orden a lo pautado en el artículo 281 eiusdem.

I.- Se ordenó que una vez que quedara firme dicha decisión, se remitiría el presente expediente al Juzgado de la causa.

J.- Que por cuanto la decisión salía fuera del lapso legal se acordaría la notificación de las partes, para evitar la trasgresión de la norma constitucional que garantiza el derecho a la defensa y la garantía del debido proceso de las partes, previstos en el encabezamiento y numeral 1º del artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y cumplir asimismo con la igualdad procesal de las partes prevista en el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil.

QUINTA: Declarada con lugar la demanda, desde el punto de vista lógico jurídico, carece de finalidad práctica suspender la medida de secuestro decretada por el Tribunal de la causa.

SEXTA: Se debe confirmar la medida de secuestro dictada por el Juzgado de la causa.

SÉPTIMA: En cuanto a la afirmación señalada por la parte apelante en cuanto a que “notándose igualmente que la demandante no acompaña con su libelo de demanda el instrumento que le acredite la cesión de los derechos del contrato de arrendamiento, generando con ello una absoluta y total ausencia de cualidad para reclamar dichos derechos que no le fueron cedidos tal como lo prevé el artículo 1.550 del Código Civil”.
El Tribunal le hace la siguiente observación:
Los requisitos exigidos por la Ley, produce la transmisión al comprador de la relación arrendaticia existente entre el arrendatario y el arrendador, transmisión que hace que el arrendatario ahora lo sea del comprador, es decir, el comprador se subroga en los derechos y deberes del arrendador, de quien adquirió dicho inmueble, dentro de las limitaciones o excepciones legales.
Los requisitos para la aplicación del artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son:
1) Que exista una relación de arrendamiento;
2) Que se trate de un contrato escriturado por tiempo determinado o indeterminado, de manera que el nuevo propietario conozca con exactitud a qué está obligado;
3) Que ocurra la transferencia del inmueble arrendado y la misma sea válida;
4) No es necesario que el inmueble arrendado se haya entregado al inquilino antes del acto de enajenación.
De la revisión de las actas que conforman el presente expediente se evidencia, que están dados los requisitos antes mencionados y así queda establecido. Entonces, como consecuencia de haberse consumado la subrogación arrendaticia, quien es el nuevo comprador adquiere ipso iure, el carácter de arrendador del inmueble, debiéndose respetar el carácter y la condición del arrendatario, hasta que se produzca una acción judicial que ponga fin a la relación arrendaticia, pero igualmente, es ahora el nuevo propietario el titular de los derechos y acciones que detentaba el anterior propietario arrendador.
La Sala Constitucional de nuestro Máximo Tribunal, ha establecido, que la subrogación arrendaticia, que consiste en poner al adquiriente en la posición jurídica del arrendador. En efecto, en sentencia N° 1753, de fecha 9 de octubre de 2006, Exp. 06-0941, con ponencia del Magistrado Dr. Francisco Antonio Carrasquero López, se dictaminó:

“Dicha subrogación (arrendaticia), regulada en nuestro ordenamiento jurídico en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1.604, 1.605, 1.606, 1.607, 1.608 y 1.610 del Código Civil se produce por efecto de la ley y consiste en sustituir o poner al adquiriente del inmueble arrendado en el lugar del arrendador. Por tanto, el adquiriente se subroga en el arrendador tanto en los deberes como en los derechos frente al inquilino, ello a partir de la enajenación o de la transmisión de la propiedad, a tenor de lo establecido en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; es decir, una vez cumplidos los requisitos exigidos por la ley, el comprador se subroga en los derechos y deberes del arrendador de quién adquirió, dentro de las limitaciones que le establece el ordenamiento jurídico.
Conforme a lo expuesto, debe concluirse que el juzgado accionado en amparo cercenó la garantía constitucional a la tutela judicial efectiva del quejoso, tal como lo indicó el a quo constitucional, al declarar la falta de cualidad del mismo para interponer la demanda por resolución de contrato de arrendamiento, cuando ha debido pronunciarse sobre el fondo del asunto sometido a su consideración, toda vez que en criterio de esta Sala Constitucional, el ciudadano …, si se encuentra legitimado par, no solo acceder a los órganos de administración de justicia, sino para ejercer la defensa de sus legítimos derechos e intereses, tal como lo señaló el a quo constitucional. …”

De la interpretación jurisprudencial anterior, se puede igualmente inferir, que no se hace necesario una notificación formal del hecho de la enajenación, o la adquisición de un inmueble como consecuencia de una partición de bienes de la sociedad conyugal o bien por separación de cuerpos o de bienes, aún más por un remate, no se requiere como antes se señaló, ni es necesaria ninguna notificación a objeto de que el arrendatario tenga conocimiento de la adquisición del inmueble por el nuevo propietario y su eventual subrogación como arrendador ya que conforme a la anterior decisión vinculante de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, ello es innecesario, por lo que debe declararse que el demandante es el nuevo propietario desde la fecha en que adquirió el bien inmueble arrendado.
Ahora bien, respecto a ello, es necesario indicar el contenido del artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que dispone:

“Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario-arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble, sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley.”

En interpretación de esta norma, la Sala Constitucional de nuestro Máximo Tribunal ha establecido, que en estos casos se produce una subrogación arrendaticia, que consiste en poner al adquiriente en la posición jurídica del arrendador. En efecto, se destaca lo ya señalado en sentencia número 1753 de fecha 9 de octubre de 2.006, con ponencia del Magistrado Francisco Antonio Carrasquero López.
Siendo así, es evidente que quien adquiere un inmueble arrendado, la parte demandante adquirió los derechos que corresponden al arrendador y con ello, se coloca en la posición del sujeto a quién en abstracto le reconoce la posibilidad de ejercer el derecho de acción; por lo tanto, lo pertinente en este caso, es declarar que con independencia de que la demandada no celebró contrato de arrendamiento alguno con la demandante, ésta por el hecho de la subrogación arrendaticia se encuentra legitimada para ejercer la acción que nos ocupa, por lo que se desecha lo alegado por la demandada respecto a este particular.

OCTAVA: LA NOTIFICACIÓN SI SE REQUIERE PARA EL CASO DE LA PREFERENCIA OFERTINA Y EL RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO: El artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, conceptualiza el retracto legal arrendaticio, como:

“El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, arrendamiento debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior.”

Este dispositivo legal establece la otra manifestación del derecho de adquisición preferente inquilinario, el cual "consiste en el establecimiento de una preferencia a favor de determinado sujeto, ejercitable en el caso de que un tercero adquiera del concedente el bien sobre el que recae la misma" (Feliu Rey, Manuel Ignacio;). Significa lo expresado en último lugar, que el retracto legal inquilinario, por contraste con el tanteo legal, representa el derecho de adquisición preferente ejercitable por el arrendatario con respecto a una venta perfeccionada o consumada en un tercero del inmueble arrendado, lo que le da el derecho “de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad”.
Esta segunda modalidad o manifestación que asume el derecho de adquisición preferente inquilinario, esto es, faculta para adquirir la cosa después de enajenada de manos del tercero adquirente (…), es decir, una vez celebrado el contrato traslativo (…)". (Feliu Rey, Manuel Ignacio).
Del artículo y la doctrina antes transcritos se desprende que, para darse y reclamarse judicialmente la subrogación, deben cumplirse ciertos presupuestos procesales.
Los primeros son los que establece el artículo 48, esto es, a) que “no se hubiere hecho la notificación prevista en el artículo 44 (…) o se omitiere en ella alguno de los requisitos exigidos”; y b) que “efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario”.

PARTE DISPOSITIVA

En mérito a las consideraciones que anteceden, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, procediendo en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO: Sin lugar la apelación formulada por el abogado en ejercicio NÉSTOR EDGAR ORTEGA TINEO, en su condición de co-apoderado de la parte demandada ciudadana GISELA COROMOTO RAMÍREZ GUILLÉN, en contra de la decisión interlocutoria dictada en fecha 17 de febrero de 2.009, por el Tribunal Primero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en virtud de que en la misma se decidió sin lugar la oposición a la medida de secuestro.

SEGUNDO: Se confirma en todas y cada una de sus partes la decisión interlocutoria dictada en fecha 17 de febrero de 2.009, por el Tribunal Primero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida.
TERCERO: De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en las costas de la incidencia a la parte apelante.

CUARTO: Bájese el presente cuaderno al Tribunal de origen en la oportunidad legal respectiva.

QUINTO: Por cuanto la decisión sale fuera del lapso legal se acuerda la notificación de las partes, para evitar la trasgresión de la norma constitucional que garantiza el derecho a la defensa y la garantía del debido proceso de las partes, previstos en el encabezamiento y numeral 1º del artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y cumplir asimismo con la igualdad procesal de las partes prevista en el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil.

NOFÍQUESE, PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA.

DADA, FIRMADA Y SELLADA EN LA SALA DE DESPACHO DEL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA. Mérida, doce de agosto de dos mil nueve.

EL JUEZ TITULAR,

ALBIO CONTRERAS ZAMBRANO

LA SECRETARIA TITULAR,

SULAY QUINTERO QUINTERO

En la misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo las dos y veinte minutos de la tarde. Conste.

LA SECRETARIA TITULAR,

SULAY QUINTERO QUINTERO

Exp. 09880.

ACZ/SQQ/ymr.