LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA 198º y 149º PARTE NARRATIVA Subió el presente expediente, por distribución, a esta instancia judicial y se le dio entrada tal como consta al folio 109, en virtud de la apelación formulada por el abogado en ejercicio LUIS ALBERTO MARTÍNEZ MARCANO, titular de la cédula de identidad número 3.026.603 e inscrito en el Inpreabogado bajo el número 8.197, en su condición de apoderado judicial del ciudadano JESÚS RAMÓN PICO PARRA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 3.995.321, domiciliado en esta ciudad de Mérida, Estado Mérida y civilmente hábil, con relación a la sentencia dictada en fecha 16 de septiembre de 2.008, por el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida. Se inició el presente juicio mediante libelo de demanda que introdujeran los abogados en ejercicio EDGAR ALEXANDER MOLINA ANGULO, GERARDO JOSÉ PABÓN VALIENTE e IVÁN DARÍO RIVAS GUTIÉRREZ, titulares de las cedulas de identidad números 10.711.629, 11.954.233 y 10.710.141 en su orden, e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 78.343, 77.373 y 72.278, respectivamente, en su condición de apoderados judiciales del ciudadano JOSÉ OMAR AVENDAÑO DÁVILA, venezolano, mayor de edad, casado, titular de la cédula de identidad número 917.316, domiciliado en Valencia, Estado Carabobo y civilmente hábil, según poder debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Maracay del Municipio Girardot del Estado Aragua, de fecha 15 de abril de 2.008, bajo el número 28, Tomo 102 de los Libros respectivos, por el cual demandan por cumplimiento de contrato de arrendamiento al ciudadano JESÚS RAMON PICO PARRA, anteriormente identificado. La pretensión de la parte actora, está constituida por los hechos siguientes: 1. Que el ciudadano JOSÉ OMAR AVENDAÑO DÁVILA, es propietario de un inmueble (apartamento), ubicado en el Edificio “Don Manuel”, signado bajo el número 1-2, primer piso, Avenida Uno “Rodríguez Picón”, jurisdicción del Municipio Libertador del Estado Mérida, tal como consta en documento protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Libertador del Estado Mérida, de fecha 17 de enero de 1.977, inscrito bajo el número 8, Tomo 5, Trimestre Primero, Protocolo Primero del referido año. 2. Que el actor autorizó expresamente en agosto de 1.994 a la inmobiliaria Sociedad Mercantil “Inmuebles y Representaciones C.A.” inscrita inicialmente por ante el Registro de Comercio llevado por la Secretaría del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, bajo el número 21, Tomo II, de fecha 19 de marzo de 1.975 y reformada por ante la misma Oficina, según registro número 2.542, Tomo I, de fecha 13 de noviembre de 1.980, y modificado según Acta de Asamblea Extraordinaria del 28 de diciembre de 2.000, inserta bajo el número 6, Tomo A-1 de fecha 3 de enero de 2.001 por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, para que administrara el inmueble (supra indiciado), y lo diera en alquiler, celebrando los contratos respectivos. 3. Que la Sociedad Mercantil “Inmuebles y Representaciones” celebró el primer contrato de arrendamiento por ante la Notaría Segunda del Estado Mérida, en fecha 4 de agosto de 1.994, bajo el número 50, Tomo 52, con el ciudadano JESÚS RAMÓN PICO PARRA, y el último contrato por ante la Notaría Pública Segunda del Estado Mérida, en fecha 14 de abril de 2.004, manteniendo así una relación arrendaticia por más de 10 años con el referido ciudadano, donde se celebraron varios contratos. 4. Que en el último contrato de arrendamiento se estableció en la cláusula primera que la arrendadora, en nombre del propietario cedió al arrendatario en calidad de arrendamiento un inmueble, bajo su administración consistente en un apartamento del edificio “Don Manuel” signado con el número 1-2, primer piso, ubicado en la Avenida Uno, Rodríguez Picón, jurisdicción del Municipio Libertador del Estado Mérida, a un término fijo e improrrogable de un (1) año, contados a partir del día 1 de febrero del año 2.004 hasta el 31 de enero de 2.005, independientemente de la fecha en que se suscribiera y autenticara el referido contrato, inmueble que sería utilizado por el arrendatario, única y exclusivamente como vivienda. 5. Que por cuanto el último contrato de arrendamiento se encontraba vencido y siendo la decisión del demandante de no celebrar un nuevo contrato y conceder la respectiva prórroga legal, tal como se desprende de comunicación de fecha 28 de marzo de 2.005, que recibió Inmuebles y Representaciones mediante fax, y que ésta a su vez le notificó al arrendatario JESÚS RAMÓN PICO PARRA, mediante comunicación de fecha 31 de marzo de 2.005 y ratificó dicha decisión el 14 de abril de 2.005, mediante oficio de Inmuebles y Representaciones en virtud del cual se le comunicó al demandado que por instrucciones del actor no se celebraría un nuevo contrato. 6. Que en fecha 16 de abril de 2.005, la Sociedad Mercantil Inmuebles y Representaciones recibió comunicación suscrita por el arrendatario en la cual manifestó que mientras realizaba los trámites para la compra de dicho inmueble, haría uso del derecho de prórroga legal que le asistía por cuanto ha ocupado el referido inmueble durante 10 años. 7. Que de lo anterior se colige que la prórroga legal comenzó a correr desde el 1 de febrero de 2.005 y finalizó el 1 de febrero de 2.008, sin embargo, el arrendatario para la fecha no ha hecho entrega material del inmueble al demandante, a pesar de las diferentes gestiones realizadas. 8. Que para el ejercicio de la presente acción de cumplimiento, prevista en el artículo 1.167 del Código Civil, el demandante en su carácter de propietario, se encuentra debidamente legitimado, con fundamento en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. 9. Que siendo el contrato de arrendamiento de naturaleza bilateral y del cual se derivan obligaciones a cargo de cada una de las partes, siendo una de ellas la entrega del inmueble arrendado conforme a lo pactado en el contrato, su incumplimiento hace procedente el supuesto de la acción de cumplimiento prevista en el artículo 1.167 del Código Civil, en concordancia con las disposiciones legales contenidas en los artículos 1.159 y 1.160 eiusdem. Asimismo fundamentaron la demanda en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. 10. Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, y en razón de que el arrendatario no ha cumplido su obligación de entregar el inmueble arrendado aún cuando venció la prórroga legal el día 01 de febrero de 2.008, es por lo que haciendo uso del contenido del artículo 26 de nuestra Carta Magna, acudió a demandar, por cumplimiento de contrato al ciudadano JESÚS RAMÓN PICO PARRA, en su carácter de arrendatario, para que conviniera o en su defecto a ello fuera condenado por este Tribunal a lo siguiente:  PRIMERO: A que cumpla con su obligación de entregar el inmueble constituido por un apartamento del Edificio “Don Manuel” signado con el número 1-2, primero piso, ubicado en la Avenida Uno, Rodríguez Picón jurisdicción del Municipio Libertador del Estado Mérida, libre de personas y bienes muebles, y en el mismo buen estado de uso y condiciones en que se le entregó, sin plazo alguno.  SEGUNDO: A pagar las costas procesales calculadas prudencialmente por este Tribunal conforme a lo dispuesto en la Ley adjetiva civil. 11. Solicitan medida preventiva de secuestro. 12. Estimaron la demanda en la cantidad de CUATRO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 4.000,oo). 13. Señalaron la dirección de la parte demandada y su domicilio procesal. Del folio 8 al 35, se observan anexos documentales acompañados al escrito libelar. Mediante auto que corre al folio 37 el Tribunal a quo admitió la demanda. Al folio 41 se lee declaración de fecha 5 de junio de 2.008 suscrita por el Alguacil del Tribunal de la causa, mediante la cual consignó recibo de citación debidamente firmado por el ciudadano JESÚS RAMÓN PICO PARRA, a quien ubicó personalmente el día 5 de junio de 2.008, siendo las ocho y cuarenta y cinco de la mañana en el Edificio El Rectorado, Departamento de Prensa, Mérida; y al folio 42 consta recibo de citación debidamente firmado. Se infiere del contenido del folio 45 al 47, escrito de contestación a la demanda, producido por el ciudadano JESÚS RAMÓN PICO PARRA, parte demandada, debidamente asistido por el abogado en ejercicio LUIS ALBERTO MARTÍNEZ MARCANO, mediante el cual realizó las siguientes defensas:  Opuso la falta de cualidad o interés en el actor para intentar el juicio, de conformidad con el artículo 361, primer aparte del Código de Procedimiento Civil.  Igualmente opuso la cuestión previa del numeral 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en el primer aparte del artículo 361 eiusdem, la prohibición de admitir la acción propuesta o cuando solo permita admitirla por determinadas causales que no sean las alegadas en la demanda. En cuanto a la contestación de la demanda, señaló:  Que rechazaba y contradecía la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho.  Que según consta del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Oficina Notarial Pública Segunda del Estado Mérida, el día 14 de abril de 2.004, inserto bajo el número 76, Tomo 26 de los libros respectivos, que en la cláusula primera el lapso de duración de ese contrato fue fijado en un año, pero no obstante ello se estableció que ese año es contado a partir del 1 de febrero de 2.004 hasta el 31 de enero de 2.005, lo que le reveló sin lugar a dudas que allí hubo un error ya que ese lapso debe ser contado a partir del 1 de febrero de 2.004 hasta el 1 de febrero de 2.005.  Que merece especial atención el ofrecimiento en venta del apartamento que le hizo el ciudadano JOSÉ OMAR AVENDAÑO DÁVILA, en su carta de fecha 28 de marzo de 2.005, y a través de la empresa INMUEBLES Y REPRESENTACIONES C.A., en su comunicación de fecha 14 de abril de 2.005, a las cuales dio respuesta mediante carta de fecha 16 de abril de 2.005, recibida ésta comunicación por dicha empresa el 26 de abril de 2.005.  Que en ese sentido debía precisar y así consta expresamente de las correspondencias antes enunciadas, que ante la oferta que le hizo de venta de dicho apartamento el nombrado JOSÉ OMAR AVENDAÑO DÁVILA, le manifestó mediante la citada carta de fecha 16 de abril de 2.005, que aceptada esa oferta de comprar el apartamento por la cantidad de SESENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 60.000.000,oo.)  Que teniendo conocimiento el ciudadano JOSÉ OMAR AVENDAÑO DÁVILA, de su aceptación de dicha oferta como así lo revelan las cartas consignada al expediente y que fueron recibidas, a tenor del artículo 1.137 del Código Civil, el respectivo contrato de compra venta quedó supuestamente perfeccionado y así solicitaba al Tribunal que lo declare expresamente.  Solicitó que sea tomado en consideración lo consagrado en los artículos 1.474, 1.167, 1.159, 1.160, 1.161, 1.486, 1.487, 1.488 y 1.137 del Código Civil.  Que en fuerzas de las consideraciones que anteceden, solicitó al Tribunal que declarara sin lugar la demanda con su correspondiente condenatoria en costas, reservándose el derecho de intentar por separado demanda en contra del ciudadano JOSÉ OMAR AVENDAÑO DÁVILA, por cumplimiento de contrato de compra venta del referido apartamento. Riela a los folios 52, 53 y 56 escritos de promoción de pruebas de la parte demandada y del folio 60 al 64 escrito de promoción de pruebas de la parte actora. Obra del folio 79 al 100 sentencia definitiva dictada por el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en fecha 16 de septiembre de 2.008, en la cual declaró con lugar la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento; sin lugar la defensa perentoria o de fondo prevista en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil; sin lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; se ordenó al demandado efectuar la entrega inmediata del inmueble objeto del presente litigio y se condenó a pagar las costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio. Mediante diligencia que obra al folio 105, el representante judicial de la parte demandada, abogado en ejercicio LUIS ALBERTO MARTÍNEZ MARCANO, apeló de la sentencia definitiva de fecha 16 de septiembre de 2.008. Consta del folio 111 al 114 escrito de alegatos suscrito por los abogados en ejercicio LUIS ALBERTO MARTÍNEZ MARCANO y ANNI RAMÍREZ ORTIZ, en su condición de apoderados judiciales de la parte demandada. Cumplidos los trámites procesales en esta instancia y siendo la oportunidad para decidir, el Tribunal se pronuncia en los siguientes términos: PARTE MOTIVA PRIMERA: THEMA DECIDENDUM: El presente juicio de cumplimiento de contrato de arrendamiento fue interpuesto por el ciudadano JOSÉ OMAR AVENDAÑO DÁVILA, en contra del ciudadano JESÚS RAMÓN PICO PARRA, por cuanto el actor autorizó expresamente en agosto de 1.994 a la inmobiliaria Sociedad Mercantil “Inmuebles y Representaciones C.A.” para que administrara el inmueble objeto del juicio y lo diera en alquiler, celebrando varios contratos y el último por ante la Notaría Pública Segunda del Estado Mérida, en fecha 14 de abril de 2.004, manteniendo así una relación arrendaticia por más de 10 años con el referido ciudadano. Asimismo en el último contrato se estableció un término fijo e improrrogable de un (1) año, contados a partir del día 1 de febrero del año 2.004 hasta el 31 de enero de 2.005, y que por cuanto el contrato de arrendamiento se encontraba vencido se enviaron distintas comunicaciones al arrendatario manifestándosele que el actor no celebraría un nuevo contrato y que la prórroga legal comenzó a correr desde el 1 de febrero de 2.005 y finalizó el 1 de febrero de 2.008. Por su parte, el demandado opuso la falta de cualidad o interés en el actor para intentar el juicio, de conformidad con el artículo 361, primer aparte del Código de Procedimiento Civil e igualmente la cuestión previa del numeral 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en el primer aparte del artículo 361 eiusdem, la prohibición de admitir la acción propuesta o cuando solo permita admitirla por determinadas causales que no sean las alegadas en la demanda. Con relación a la contestación de la demanda, rechazó y contradijo la misma en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho; que en la cláusula primera el lapso de duración del contrato fue fijado en un año, pero no obstante ello se estableció que ese año es contado a partir del 1 de febrero de 2.004 hasta el 31 de enero de 2.005, lo que les reveló sin lugar a dudas que allí hubo un error ya que ese lapso debe ser contado a partir del 1 de febrero de 2.004 hasta el 1 de febrero de 2.005, que con respecto al ofrecimiento en venta del apartamento que le hizo el ciudadano JOSÉ OMAR AVENDAÑO DÁVILA, le manifestó mediante la carta de fecha 16 de abril de 2.005, que aceptada esa oferta de comprar el apartamento por la cantidad de Bs. 60.000.000,oo, y a tenor del artículo 1.137 del Código Civil, el contrato de compra venta respectivo quedó formado y así solicitó al Tribunal lo declare expresamente. Luego de analizar las alegaciones explanadas por la parte actora y las argumentaciones producidas por la parte demandada, corresponde al Tribunal verificar si procede o no la defensa de fondo referida a la falta de cualidad o interés en el actor para intentar el juicio, la cuestión previa opuesta, como si es procedente el cumplimiento de contrato de arrendamiento incoado. Así quedó trabada la litis. SEGUNDA: PUNTO PREVIO AL MÉRITO DE LA SENTENCIA. DE LA FALTA DE CUALIDAD O INTERÉS EN EL ACTOR PARA INTENTAR EL JUICIO: La parte demandada de conformidad con el primer parte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 16 eiusdem, alegó la falta de cualidad o interés en el actor para intentar el juicio, por cuanto el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento solicitó la parte actora, fue celebrado entre el ciudadano JESÚS RAMÓN PICO PARRA y la empresa Inmuebles y Representaciones, C.A., como así expresamente consta de las actas procesales y como así lo explanó también en el libelo de la demanda la parte actora, de tal manera que no existe duda alguna, por estar plenamente probado de los autos, que el contrato de arrendamiento cuyo objeto es el apartamento signado con el número 1-2, primer piso del Edificio Don Manuel, ubicado en la Avenida 1 (Rodríguez Picón) jurisdicción del Municipio Libertador del Estado Mérida, --cuyo cumplimiento se pretende en este juicio--, fue y está celebrado entre el referido ciudadano JESÚS RAMÓN PICO PARRA y la empresa INMUEBLES Y REPRESENTACIONES, C.A., por lo que según lo indica la parte demandada, resulta de meridiana claridad que el demandante JOSÉ OMAR AVENDAÑO DÁVILA, carece de cualidad o interés para intentar la demanda a que se refiere el presente proceso. Asimismo, señaló el demandado que si bien es cierto que el demandante alegó la propiedad del inmueble arrendado, no es menos cierto que ello no le da cualidad e interés para interponer juicio de cumplimiento de contrato de arrendamiento en su contra, ya que no le une con el demandante ningún tipo de relación contractual arrendaticia, por cuanto su relación contractual arrendaticia la tiene y la ha tenido celebrada desde un principio con la citada empresa Inmuebles y Representaciones, C.A. De conformidad con lo establecido en el artículo 35 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas establecidas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva, salvo las cuestiones de falta de jurisdicción o la incompetencia del Juez, caso en el cual el Juez deberá pronunciarse sobre estas en la última oportunidad de ser opuestas o en el día de despacho siguiente, decidiendo el asunto con los elementos que se hayan presentado y los que consten en autos, con el entendido que de ejercer las partes el recurso de regulación de jurisdicción o de la competencia contra la decisión que se haya pronunciado, éstos se tramitarán en cuaderno separado y el proceso continuará su curso hasta llegar al estado de sentencia, en cuyo estado se suspenderá hasta que conste en autos la decisión del recurso interpuesto. Ahora bien, el Tribunal pasa a efectuar una análisis sobre la falta de cualidad e interés, que opera como defensa que puede invocar el demandado en la contestación de la demanda de conformidad con lo establecido en el artículo 361, primer aparte del Código de Procedimiento Civil, y según lo tienen establecido la Doctrina y Jurisprudencia, para que proceda tal defensa, es necesaria una identidad lógica entre la persona del actor en el caso concreto y la persona en abstracto contra la cual la ley ha concedido la acción, lo que se manifiesta en la legitimación tanto activa como pasiva, de modo que pueda ser controlado por las partes en ejercicio del derecho constitucional a la defensa. Es así como, desde el punto de vista doctrinario la falta de cualidad e interés es una institución jurídica que ha sido estudiada por valiosos juristas. En efecto, el ilustre tratadista patrio LUÍS LORETO, sostiene en sus ensayos jurídicos: “La cualidad en sentido amplísimo, es sinónimo de legitimación. Allí donde se discute acerca de la pertenencia o titularidad de un derecho subjetivo o de un poder jurídico, allí se encuentra planteado un problema de cualidad o legitimación. Allí donde se discute acerca de la vinculación de un sujeto a un deber jurídico, allí se encuentra planteado un problema de cualidad o legitimación. En el primer caso, podría muy bien hablarse de cualidad o legitimación activa; y en el segundo caso, de cualidad o legitimación pasiva. El problema de la cualidad entendido de esa manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando correctamente un derecho o poder jurídico, o la persona contra quien se ejercita y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la Ley le concede el derecho o poder jurídico, o la persona contra quien se concede y la persona que lo hace valer y se presenta ejerciéndolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera". De igual manera, conforme a la casi unánime Doctrina Procesal Civil, por cualidad debe entenderse el derecho o potestad para ejecutar determinada acción o sostenerla entre tanto, el concepto de interés es el de la garantía, provecho o utilidad que puede proporcionar la acción intentada. Al decir de otro procesalista ARMINIO BORJAS, no se tiene acción sino cuando se tiene derecho a reclamar algo, y no hay acción si no hay interés. A este respecto, el autor PIERO CALAMANDREI, en su obra Instituciones de Derecho Procesal Civil, Volumen I, señala que la acción se puede concebir como un derecho subjetivo autónomo y concreto. Este derecho, que trata de obtener una determinada providencia favorable, encuentra su satisfacción en el pronunciamiento de esta providencia, y en ella se agota y se extingue. Pero ¿Cuáles son las circunstancias prácticas que deben verificarse a fin de que el Juez pronuncie una providencia jurisdiccional favorable a la petición del reclamante?. Para responder a esta pregunta la doctrina ha clasificado tales circunstancias bajo la denominación de condiciones de la acción o de requisitos de la acción, que con mayor exactitud todavía, pueden denominarse requisitos constitutivos, para hacer comprender que sin ellos el derecho de acción (entendido como derecho a la providencia favorable) no nace, y que los mismos deben, por consiguiente, ser considerados como los extremos necesarios y suficientes para determinar, en concreto, el nacimiento del derecho de acción. A fin de que el órgano judicial pueda acoger la demanda del reclamante, y con ello satisfacer el derecho de acción que éste ejercita, es preciso que ese órgano se convenza de que tal derecho existe concretamente; y para convencerse de ello es necesario que verifique la existencia en concreto de estos requisitos constitutivos de la acción; existencia que constituye lo que nuestra ley llama el mérito de la demanda, que el Juez debe examinar para valorar su fundamento y para establecer, por consiguiente, si la misma merece ser acogida. Acota Calamandrei que los requisitos de la acción son tres: a) un cierto hecho específico jurídico, o sea una cierta relación entre un hecho y una norma; b) la legitimación; y c) el interés procesal. Respecto a la legitimación para obrar o contradecir, el autor Calamandrei expresa que a fin de que el Juez pueda tomar las providencias correspondientes a aquella relación entre un hecho específico concreto y la norma jurídica, no basta que tal relación exista objetivamente, sino que es necesario además que la demanda le sea presentada por quien se encuentre frente a aquel hecho específico en la posición subjetiva que se llama precisamente legitimación para obrar; y que, de otra parte, la demanda sea propuesta por el actor contra un adversario que se encuentre, en cuanto a aquel mismo hecho específico, en la posición subjetiva recíproca que se llama legitimación para contradecir. En torno a este aspecto el autor citado expresa igualmente lo siguiente: “Se ha dicho, en general, que los órganos jurisdiccionales no proveen si no son estimulados por un sujeto agente (nemo iudex sine actore), pero aquí al hablar de los requisitos de la acción entendida como derecho a obtener una providencia jurisdiccional favorable, se dice algo más: esto es, que a fin de que el juez provea en sentido favorable al solicitante, no basta que la demanda le sea propuesta por una persona cualquiera, sino que es necesario que le sea presentada precisamente por aquella persona que la ley considera como particularmente idónea para estimular en aquel caso concreto la función jurisdiccional”….“Se podría abstractamente imaginar una sociedad ideal en la que el sentido de la legalidad estuviera de tal manera desarrollado en todos los ciudadanos, que hiciera que cada uno de ellos, independientemente de su beneficio individual, sintiese como un interés propio, el general mantenimiento del orden jurídico; de suerte que estuviera consentido a cada uno de los ciudadanos, apenas tuviese conocimiento de una infracción cualquiera del orden jurídico, aun cuando ésta no le afectase personalmente, llevarla, sin más, a conocimiento del juez y obtener las providencias idóneas para restaurar, en el caso concreto el derecho violado”. “En un ordenamiento semejante en el que el poder de estimular el ejercicio de la jurisdicción estuviera consentido a todos los ciudadanos en la misma medida, el concepto de legitimación no tendría ya ningún significado práctico, por estar todos los ciudadanos igualmente calificados para pedir las providencias jurisdiccionales relativas a cualquier hecho específico concreto (aun cuando no estuviesen en modo alguno personalmente interesados en el mismo). La legitimación para obrar cesaría de estar considerada como un requisito particular de la acción y se confundiría con la capacidad procesal”. “Pero éste no es el sistema actual en el que el juez, para aceptar la demanda, no puede contentarse con adquirir la certeza de la existencia objetiva real de una relación concreta entre el hecho específico afirmado y la norma jurídica invocada, sino que debe, además, exigir que la persona que pide la providencia y aquella respecto de la cual se pide, se encuentren respecto de aquel hecho específico, en una tal situación individual que les haga aparecer como especialmente calificados para afirmar y para contradecir respecto de la materia”. Finalmente, el citado autor concluye en que los tres requisitos constitutivos de la acción que se mencionaron supra, “….deben concurrir a fin de que pueda considerarse nacida la acción entendida en sentido concreto, como derecho a la providencia favorable: la falta de uno solo de ellos determinaría igualmente el rechazo del mérito de la demanda…”. Por su parte el autor LIEBMAN, considera que el interés para accionar es el elemento material del derecho de acción y consiste en el interés para obtener la providencia solicitada. “El interés para accionar es por eso un interés procesal, secundario e instrumental, respecto del interés sustancial primario, y tiene por objeto la providencia que se pide al magistrado, como medio para obtener la satisfacción del interés primario, que ha quedado lesionado por el comportamiento de la contraparte, o más genéricamente por la situación de hecho objetivamente existente”…”El interés para accionar surge de la necesidad de obtener del proceso la protección del interés sustancial; presupone por eso la lesión de este interés y la idoneidad de la providencia demandada para protegerlo y satisfacerlo”. Por otra parte, la legitimación para accionar o legitimatio ad causam es la titularidad activa o pasiva de la acción. El problema, según el autor Liebman, de la legitimación consiste en individualizar la persona a la cual corresponde el interés para accionar y la persona frente a la cual el mismo corresponde. Asimismo, el autor LUÍS LORETO, al cual hemos hecho referencia anteriormente, también en su obra Estudios de Derecho Procesal Civil, al tratar acerca de la falta de cualidad establece lo siguiente: “Si, como se ha visto, la cualidad consiste en una relación de identidad lógica entre el actor concreto y la persona a quién la ley concede la acción (actor genérico), lógico es aceptar que es preciso que exista abstractamente un interés jurídico, a cuya defensa sirve la acción. Pueden encontrarse casos, como el de las obligaciones naturales, en los cuales exista un derecho subjetivo sin acción, pero son casos excepcionales y aislados. El fenómeno se resuelve, pues, en la falta absoluta o limitada de la acción por la falta absoluta o limitada de un interés jurídico. Puede decirse, que donde no hay interés jurídico, no hay acción, y donde no hay acción, no hay cualidad. Tal es el orden lógico de nuestra vida jurídica. La noción de cualidad viene en el orden lógico de las representaciones mentales, después de la del interés. Este es un prius con respecto a la cualidad, que es un posterius”. Asimismo, es importante dejar aquí sentado, que tal como lo enseña el Dr. Ricardo Henríquez La Roche en el Código de Procedimiento Civil, Tomo III.: “…la legitimación a la causa deviniente de la titularidad, es un problema material de la sentencia favorable que tiene que acreditar el demandante, pues a él corresponde la carga de la prueba de todos aquellos supuestos que hacen aplicable la norma productora del efecto jurídico deseado por el demandante. Por tanto si el reo no opone la excepción de falta de cualidad, ello no significa que el actor quede exento de probar que él es titular del derecho deducido y que su antagonista es titular de la obligación correlativa.”. En el caso bajo análisis, el Tribunal ha podido constatar que se encuentra en presencia de una acción intentada por el ciudadano JOSÉ OMAR AVENDAÑO DÁVILA, quien expresó en el libelo de la demanda –que autorizó en agosto de 1.994 a la Inmobiliaria Sociedad Mercantil “Inmuebles y Representaciones C.A., para que administrara el inmueble objeto del juicio y lo diera en alquiler— y según comunicación de fecha 6 de febrero de 2.008, dirigida por Inmuebles y Representaciones C.A. (arrendadora y administradora) le notificó al mencionado ciudadano JOSÉ OMAR AVENDAÑO DÁVILA, a través del ciudadano VICTOR MANUEL DÍAZ URDANETA, venezolano, mayor de edad, casado, titular de la cédula de identidad número 2.615.876, domiciliado en Mérida, Estado Mérida, actuando en nombre y representación de la referida sociedad mercantil, que a partir del 10 de febrero de 2.008, dejó de administrar el inmueble de su propiedad (apartamento), ubicado en el Edificio “Don Manuel”, signado bajo el número 1-2, primer piso, Avenida Uno “Rodríguez Picón”, jurisdicción del Municipio Libertador del Estado Mérida, en consecuencia a partir de la indicada fecha, le cedió todos los derechos, en calidad de arrendador y administrador del contrato de arrendamiento, suscrito con el ciudadano JESÚS RAMÓN PICO PARRA, en fecha catorce (14) de abril de 2.004, por ante la Notaría Segunda del Estado Mérida; esto en vista de estar vencida la prórroga legal del contrato de arrendamiento y por la negativa del arrendatario de no querer desocupar el inmueble. Dicha comunicación fue recibida según firma ilegible el día 15 de febrero de 2.008. En tal sentido, es preciso señalar el contenido del artículo 1.684 del Código Civil que dispone: “El mandato es un contrato por el cual una persona se obliga gratuitamente, o mediante salario, a ejecutar uno o más negocios por cuenta de otro, que la ha encargado de ello.” De igual manera el artículo 1.688 eiusdem, prevé: “El mandato concebido en términos generales no comprende más que los actos de administración.” Asimismo, el encabezamiento del artículo 1.709 ibídem, señala: “El mandatario puede renunciar el mandato notificándole al mandante.” Acorde con lo anterior, y con los hechos anteriormente señalados, este sentenciador observa que la Sociedad Mercantil “Inmuebles y Representaciones C.A.”, le notificó a su mandante JOSÉ OMAR AVENDAÑO DÁVILA, que a partir del 10 de febrero de 2.008, dejó de administrar el inmueble de su propiedad, razón por la cual se extinguió dicho mandato desde el momento en que fue notificado el referido ciudadano. Partiendo de tal circunstancia, se constata que el actor acompañó a su libelo de demanda copia simple del documento de propiedad del inmueble, que posteriormente fue consignada en copias certificadas del folio 65 al 70; documento protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Libertador del Estado Mérida, de fecha 17 de enero de 1.977, inscrito bajo el número 8 del Protocolo Primero, Tomo 5º, correspondiente al Primer Trimestre del referido año, en virtud del cual el actor JOSÉ OMAR AVENDAÑO DÁVILA, adquirió el inmueble objeto del juicio, razón por la cual este Tribunal le asigna el valor probatorio a que se contraen los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, ya que dicho documento no fue tachado de falsedad conforme a los artículos 438 y 439 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.380 del Código Civil. En este sentido, el Tribunal considera que al ciudadano JOSÉ OMAR AVENDAÑO DÁVILA, le asistía la cualidad jurídica para demandar al arrendatario ciudadano JESÚS RAMÓN PICO PARRA, --por cuanto es el propietario del inmueble objeto del juicio--, razón por la cual con base a todos los hechos narrados y los criterios doctrinarios y jurisprudenciales antes señalados es por lo que el Tribunal debe concluir necesariamente, que la falta de cualidad o interés atribuida a la parte actora, opuesta por la parte demandada no puede prosperar, y por lo tanto, resulta necesario el estudio y análisis de las demás actas procesales que fueron acompañadas con el escrito libelar. Y así se decide. TERCERA: CUESTIÓN PREVIA OPUESTA POR LA PARTE DEMANDADA. En escrito de contestación a la demanda, producido por el ciudadano JESÚS RAMÓN PICO PARRA, parte demandada, debidamente asistido por el abogado en ejercicio LUIS ALBERTO MARTÍNEZ MARCANO, opuso la cuestión previa del numeral 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en el primer aparte del artículo 361 eiusdem, la prohibición de admitir la acción propuesta o cuando solo permita admitirla por determinadas causales que no sean las alegadas en la demanda, alegando: a) Que aceptando como cierto que la arrendadora Inmuebles y Representaciones, C.A., le notificó de las pretensiones del propietario del inmueble en cuestión, lo cierto es que esa notificación se le hizo el 31 de marzo de 2.005, cuando ya el lapso pactado del contrato de arrendamiento había vencido, pero no obstante ello, continuó ocupando el inmueble como arrendatario y sin la oposición de la empresa arrendadora. b) Que en efecto, el último plazo de duración pactado en el contrato de arrendamiento, venció el día 31 de enero de 2.005 y la notificación de fecha 31 de marzo de 2.005 a que se refiere la parte actora, fue hecha cuando ya ese plazo había vencido, lo que conllevó a que el contrato de arrendamiento se renovara por efecto de la tácita reconducción y se convirtiese en un contrato de arrendamiento por tiempo indeterminado. c) Que el demandado continuó ocupando el inmueble en cuestión, sin la oposición de la parte arrendadora el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo, tal como lo prevé el artículo 1.600 del Código Civil. d) Igualmente señaló el artículo 1.614 eiusdem, pues no existe duda alguna que el referido contrato de arrendamiento por escrito, que en un principio fue por tiempo determinado por haber sido así pactado por las partes, ahora lo es sin tiempo determinado. e) Que los apoderados de la parte actora alegan como único fundamento de hecho de su acción, que el demandado no hizo entrega del inmueble al vencimiento de la supuesta prórroga legal. f) Que solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado. Con respecto a esta cuestión previa tipificada en el numeral 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, se desprenden dos supuestos, a saber: a) La existencia de una prohibición legal que signifique la inadmisión de plano de la demanda, antes de que la parte demandada sea llamada al proceso. En este caso, nuestro Código Civil contiene varios ejemplos, dentro de los cuales podemos citar, el contenido del artículo 1.801 en donde se prohíbe la admisión de aquellas demandas que tengan por objeto reclamar lo que se haya ganado en Juegos de Envite y Azar, o en una apuesta. b) Las que proceden cuando la Ley condiciona su admisión atendiendo a determinadas causales, diferentes a las alegadas en la demanda, como por ejemplo las demandas de juicios o procedimientos monitorios contenidos en el artículo 640 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en donde se supedita la admisión de la demanda, al cumplimiento de ciertos y determinados requisitos. En ese orden de ideas, la Sala Político-Administrativa en fallo del 26 de febrero de 2.002, señaló: “…Los motivos que rodearon a la interposición de la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil se circunscriben básicamente a que la demanda fue interpuesta “…por los abogados Roger Fermín Vásquez, Yoli Fermín López y William Pérez (…), en un supuesto carácter de apoderados judiciales de Inversiones Veserteca, S.A., sin anexar poder alguno, aunque se señaló en el libelo que se adjuntaba el poder marcado ‘A’…”, el cual fue autenticado con posterioridad a la fecha de introducción del libelo, por lo que –consideran los oponentes– que es imposible que éste haya sido consignado junto con la demanda. En razón de lo anterior, aducen los demandados que la demanda debió declararse inadmisible, de conformidad con las previsiones contenidas en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil. …Siendo ello así debe entonces, precisar en esta oportunidad que –en sentido lato– la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, comprende tanto a las situaciones en las que una disposición legal no otorgue acción (la excluya expresamente) como cuando la ley la somete al cumplimiento de determinados requisitos de admisibilidad. En efecto, aunque en sentido estricto cabe diferenciar entre las demandas que estén prohibidas expresamente por la ley o que bien aparezca clara la intención del legislador de prohibirlas, de aquellas demandadas cuya admisibilidad está sujeta al cumplimiento de cierta clase de requisitos, lo cierto es que tanto en uno como en otro caso estamos en presencia de supuestos de inadmisibilidad de la demanda por así disponerlo la ley. En el primer grupo, esto es, en las demandas expresamente prohibidas por el legislador, puede enunciarse entre otros casos y a título de ejemplo, aquellas cuya pretensión sea lo adeudado por juego de suerte, azar, envite o apuesta, conforme a los términos del artículo 1.801 del Código Civil. En tales situaciones, existe una prohibición absoluta del legislador que no está sometida al cumplimiento o acaecimiento de algún requisito. En los casos que la doctrina nacional cita, se ve que el elemento común para considerar prohibida la acción es precisamente la existencia de una disposición legal que imposibilite su ejercicio. Cuando ello sucede así la acción y consecuentemente la demanda, no podrá ser admitida por el órgano jurisdiccional. No obstante, en criterio de la Sala no debe confundirse la existencia de una disposición expresa de la Ley que impide el ejercicio de la acción, con otras disposiciones del ordenamiento jurídico que exijan el cumplimiento de requisitos previos para poder admitirse las demandas. Efectivamente, existe una serie de normas procesales que exigen al actor el cumplimiento de requisitos previos o la presentación de documentos específicos para que el juez admita la demanda. Es lo que en doctrina se denomina como documentos-requisitos indispensables para la admisión de la demanda. En tales supuestos la ley asigna a esos instrumentos, no solo (sic) la función de medios de pruebas sino que los requiere para realizar un determinado acto procesal, como lo sería la admisión de la demanda…” Tal como se desprende de la jurisprudencia parcialmente transcrita, ha sido constante el criterio del Máximo Tribunal de la República el señalar que esta cuestión previa tanto comprende aquellas acciones en que la Ley expresamente supedite la admisión de la demanda al previo cumplimiento de requisitos de admisibilidad. Ahora bien, este Tribunal observa al folio 29, una comunicación de fecha 31 de marzo de 2.005, dirigida por Inmuebles y Representaciones C.A. al ciudadano JOSÉ (sic) RAMÓN PICO PARRA, mediante la cual remitió fotocopia de la carta enviada por el propietario del apartamento número 1-2 del Edificio “Don Manuel”, ubicado en la Avenida 1, jurisdicción del Municipio Libertador del Estado Mérida, fechado en la ciudad de Valencia el día 28 de marzo de 2.005, en la cual manifestó que tomó la decisión de vender el apartamento, el cual ocupa en calidad de inquilino el Sr. Ramón Pico, agradeciéndole a la empresa no renovarle más dicho contrato. Asimismo, consta al folio 31 comunicación de fecha 14 de abril de 2.005, enviada por el Víctor M. Díaz U., Gerente de Inmuebles y Representaciones C.A., al demandado, en la cual se manifestó que el propietario del inmueble decidió vender el mismo por la cantidad de SESENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 60.000.00,oo); y al folio 33 riela comunicación de fecha 16 de abril de 2.005, suscrita por el ciudadano JESÚS RAMÓN PICO PARRA, en virtud de la cual acusó recibo de comunicación de fecha 31 de marzo del 2.005, y le notificó a la sociedad Inmuebles y Representaciones C.A., su interés y disposición de adquirir el referido inmueble, el cual ocupaba en calidad de inquilino desde el mes de agosto de 1.994 e igualmente manifestó que mientras realizaba los trámites para la compra haría uso del derecho de prórroga legal que le asistía por cuanto había ocupado el referido inmueble durante 10 años. En tal sentido, la parte demandada manifestó que iba a ser uso de la prórroga legal que le correspondía disfrutando de la misma, la cual procede ope legis a partir del vencimiento del contrato de arrendamiento a tiempo determinado, por lo que no es necesario establecer dicha prórroga en contrato separado. En el caso bajo análisis, observa este juzgador que la prórroga legal consiste en esa preferencia que concede la Ley al arrendatario para continuar ocupando el inmueble con el mismo carácter que ha tenido dentro de un lapso máximo y único, con fundamento en el tiempo que él ha estado usando el inmueble arrendado y ésta es establecida por el legislador únicamente para la relación arrendaticia por tiempo determinado, en tal virtud señaló la parte actora en su escrito libelar que la prórroga legal comenzó a partir del 1 de febrero de 2.005 y finalizó el 1 de febrero de 2.008, lapso que a todas luces se encuentra vencido. Por lo que, este Juzgado observa que la parte demandada ciudadano JESÚS RAMÓN PICO PARRA, disfrutó de la prórroga legal, razón por la cual la cuestión previa opuesta no puede prosperar. Y así debe decidirse. CUARTA: PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA. La parte accionante promovió las siguientes pruebas: a) Valor y mérito jurídico de las actas procesales que constan en autos que demuestran que su representado, tiene cualidad e interés en intentar, la presente acción de cumplimiento, prevista en el artículo 1.167 del nuestro Código Civil venezolano vigente, en su carácter de propietario, se encuentra debidamente legitimado, con fundamento en el artículo 26 y 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, artículo este que garantiza la tutela judicial efectiva y el 115 del derecho de propiedad. Con respecto al mérito y valor jurídico probatorio de las actas del proceso en cuanto le sean favorables, el Tribunal señala, que efectuado el aporte de pruebas, las mismas pasan a formar parte del proceso, sin que ninguno de los contendores pueda atribuirse factores favorables y la eliminación de los que no lo sean, toda vez que por el principio de la comunidad de la prueba, ninguna de las partes contendientes puede atribuirse el valor exclusivo de cualquier prueba o de parte de la misma, ya que como antes se indicó, las pruebas aportadas al juicio son propias de éste, y no de las partes en particular. Con relación a esta prueba, el Tribunal considera pertinente, hacer las siguientes consideraciones: En primer lugar, cuando una prueba es promovida dentro de un proceso cualquiera, no es el promovente el dueño de la prueba, pues la misma puede beneficiar, favorecer o perjudicar a todas las partes que de una u otra forma aparezcan involucradas en la controversia, en atención al principio procesal de la comunidad de la prueba, que permite que una prueba evacuada y producida a los autos pertenece al proceso, guardando total independencia de la parte que la promovió o produjo y no en forma particular a su aportante o promovente, ya que tal como lo estableció la Sala de Casación Civil en sentencia de fecha 19 de noviembre de 1.969, tienen su justificación jurídica en que “... como las pruebas constituyen los elementos utilizados por el Juez para alcanzar el fin del proceso, nada importa quien las haya promovido o aportado”; en segundo lugar, son tres las características fundamentales que se le atribuyen al principio de la comunidad de la prueba: 1) Que se relaciona con el hecho de que toda prueba surte efectos para el proceso quien la adquiere (proceso de adquisición de la prueba) para el proceso, sin que importe la parte que la haya promovido. 2) El destinatario de la prueba no es una parte específica, no es tampoco su promovente, es, siempre y en todo caso el proceso. 3) La valoración de una prueba no toma en cuenta el vínculo generador de ella, pues el mérito y la convicción que de ella dimanan es totalmente independiente del propósito del promovente, sólo subordinado a la soberanía del juzgador; en tercer lugar, si bien, la expresión de reproducir el mérito favorable de los autos en cuanto a que favorezca a la parte promovente, no vulnera en sí el principio de la adquisición procesal, ni tampoco lesiona el principio de la comunidad de la prueba, ni menoscaba la potestad del juzgador de valorar las pruebas, no obstante, la expresión el mérito favorable de los autos en cuanto favorezca al cliente o representado, no constituye por sí misma una prueba, sino una especie de recordatorio al Juez para analizar las actas procesales, sin que ello implique, se repite, una prueba en si misma. Por lo tanto, a esta prueba promovida por la parte demandante, el Tribunal no le asigna eficacia probatoria alguna, pues las actas procesales y las pruebas no son patrimonio de una parte en especial sino que corresponden al proceso, y por lo tanto, pueden favorecer o desfavorecer a las mismas. b) Valor y mérito del primer contrato de arrendamiento celebrado entre Inmuebles y Representaciones con el ciudadano Jesús Ramón Pico Parra, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 3.995.321, por ante la Notaría Segunda del Estado Mérida en fecha 4 de agosto de 1.994, el cual quedó autenticado bajo el número 50, Tomo 52 de los libros de autenticación llevados por esa Notaría. Este Tribunal observa del folio 21 al 25 el referido contrato de arrendamiento, con el cual se demuestra que Inmuebles y Representaciones arrendó al ciudadano Jesús Ramón Pico Parra, el inmueble objeto del juicio, por más de 10 años, y que por lo tanto le correspondía tres (3) años de prórroga legal, tal y como lo alegó la parte accionante en su escrito libelar, en tal sentido este Tribunal le asigna el valor probatorio a que se contraen los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, ya que dicho documento no fue tachado de falsedad conforme a los artículos 438 y 439 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.380 del Código Civil. c) Valor y mérito del último contrato de arrendamiento celebrado entre Inmuebles y Representaciones con el ciudadano Jesús Ramón Pico Parra, por ante la Notaría Pública Segunda del Estado Mérida en fecha 14 de abril de 2.004. Consta del folio 26 al 28 contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Estado Mérida en fecha 14 de abril de 2.004, bajo el número 76, Tomo 26 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, en el cual se estableció en la cláusula primera que el término del contrato es de un (1) año contado a partir del 1 de febrero de 2.004 hasta el 31 de enero de 2.005. Este Tribunal le asigna el valor probatorio a que se contraen los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, ya que dicho documento no fue tachado de falsedad conforme a los artículos 438 y 439 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.380 del Código Civil. d) Valor y mérito de los siguientes oficios:  Oficio de fecha 31 de marzo de 2.005, el cual riela en el presente expediente marcado con la letra “E” como anexo de la demanda.  Oficio de fecha 14 de abril de 2.005, donde se le comunicó al arrendatario Jesús Ramón Pico Parra, que no se celebraría un nuevo contrato, este último comunicado corre inserto en el presente expediente marcado con la letra “F” como anexo de la demanda.  Oficio de fecha 16 de abril de 2.005, donde la sociedad mercantil Inmuebles y Representaciones recibió comunicación suscrita por el arrendatario. Consta al folio 29 comunicación de fecha 31 de marzo de 2.005, dirigida por Inmuebles y Representaciones C.A. Administración al ciudadano JOSÉ (sic) RAMÓN PICO PARRA, mediante la cual remitió fotocopia de la carta enviada por el propietario del apartamento número 1-2 del Edificio “Don Manuel”, ubicado en la Avenida 1, jurisdicción del Municipio Libertador del Estado Mérida, fechada Valencia 28 de marzo de 2.005, en la cual manifestó que tomó la decisión de vender el apartamento, el cual ocupa en calidad de inquilino el Sr. Ramón Pico, agradeciéndole a dicha empresa no renovarle más dicho contrato. Igualmente, consta al folio 31 comunicación de fecha 14 de abril de 2.005, enviada por el Víctor M. Díaz U., Gerente de Inmuebles y Representaciones C.A., al demandado, en la cual se manifestó que el propietario del inmueble decidió vender el mismo por la cantidad de SESENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 60.000.00,oo). Al folio 33 riela comunicación de fecha 16 de abril de 2.005, suscrita por el ciudadano JESÚS RAMÓN PICO PARRA, en virtud de la cual acusó recibo de comunicación de fecha 31 de marzo del 2.005, y le notificó a la sociedad Inmuebles y Representaciones C.A., su interés y disposición de adquirir el referido inmueble, el cual ocupa en calidad de inquilino desde el mes de agosto de 1.994 e igualmente manifestó que mientras realiza los trámites para la compra hará uso del derecho de prórroga legal que le asiste por cuanto ha ocupado el referido inmueble durante 10 años. Este Tribunal observa que los referidos documentos privados, producidos por la referida Inmobiliaria fueron otorgados cuando ejercía la administración del inmueble arrendado, es decir, fungía como parte arrendadora y el Tribunal ha podido constatar que los mismos no fueron desconocidos por la parte demandada, ni tachados con base a las previsiones legales contenidas en el artículo 1.381 del Código Civil en concordancia con el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil, razones por las cuales se dan por reconocidos dichos documentos privados en orden a lo pautado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil. e) Valor y mérito del documento de propiedad certificado del inmueble (apartamento) objeto del presente juicio, ubicado en el Edificio “Don Manuel”, signado bajo el número 1-2, Primer Piso, Avenida uno “Rodríguez Picón”, jurisdicción del Municipio Libertador del Estado Mérida, protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Libertador del Estado Mérida, de fecha 17 de enero de 1.977, inscrito bajo el número 08, Tomo 05, Trimestre Primero, Protocolo Primero del referido año. Consta en copias certificadas del folio 65 al 70 el indicado documento, en virtud del cual el actor JOSÉ OMAR AVENDAÑO DÁVILA, adquirió el inmueble objeto del juicio, razón por la cual este Tribunal le asigna el valor probatorio a que se contraen los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, ya que dicho documento no fue tachado de falsedad conforme a los artículos 438 y 439 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.380 del Código Civil. f) Valor y mérito de la comunicación de fecha 06 de febrero de 2.008, mediante la cual, el ciudadano Víctor Manuel Díaz Urdaneta, venezolano, mayor de edad, casado, titular de la cédula de identidad número 2.615.876, domiciliado en Mérida, Estado Mérida y civilmente hábil, actuando en nombre y representación de la Sociedad Mercantil “Inmuebles y Representaciones C.A”, se dirigió al ciudadano José Omar Avendaño Dávila. Riela al folio 71, comunicación de fecha 6 de febrero de 2.008, dirigida por Inmuebles y Representaciones C.A. (arrendadora y administradora) al mencionado ciudadano JOSÉ OMAR AVENDAÑO DÁVILA, a través del ciudadano VICTOR MANUEL DÍAZ URDANETA, actuando en nombre y representación de la referida sociedad mercantil, mediante la cual le notificó que a partir del 10 de febrero de 2.008, dejó de administrar el inmueble de su propiedad (apartamento), ubicado en el Edificio “Don Manuel”, signado bajo el número 1-2, primer piso, Avenida Uno “Rodríguez Picón”, jurisdicción del Municipio Libertador del Estado Mérida, en consecuencia a partir de la indicada fecha, le cedió todos los derechos, en calidad de arrendador y administrador del contrato de arrendamiento, suscrito con el ciudadano JESÚS RAMÓN PICO PARRA, en fecha catorce (14) de abril de 2.004, por ante la Notaría Segunda del Estado Mérida; esto en vista de estar vencida la prórroga legal del contrato de arrendamiento y por la negativa del arrendatario de no querer desocupar el inmueble. Dicha comunicación fue recibida según firma ilegible el día 15 de febrero de 2.008. Es de advertir que la parte actora promovió como testigo al ciudadano VICTOR MANUEL DÍAZ URDANETA, quien declaró según acta de fecha 26 de junio de 2.008, que riela al folio 77. Observa el Tribunal que dicho ciudadano representa a la Sociedad Mercantil Inmuebles y Representaciones C.A., quien ostentó el carácter de arrendadora y administradora del inmueble objeto del presente litigio, y quien ratificó el contenido y firma de la comunicación dirigida en fecha 06 de febrero de 2.008, al ciudadano José Omar Avendaño (parte actora). A este documento el Tribunal lo valora de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 508 eiusdem y le otorga pleno valor jurídico a favor de la parte actora. QUINTA: PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA. La parte accionada promovió las siguientes pruebas: 1) Valor y mérito probatorio de los dos contratos de arrendamiento, autenticados por ante la Notaría Pública Segunda de Mérida, uno, el 04 de agosto de 1.994, inserto bajo el número 50, Tomo 52, y el otro, el 14 de abril del 2.004, inserto bajo el número 76, Tomo 26, ambos insertos a los autos y producidos por la contraparte. Este Tribunal observa que el primer contrato de arrendamiento fue suscrito el 04 de agosto de 1.994, por ante la Notaría Segunda del Estado Mérida, el cual quedó autenticado bajo el número 50, Tomo 52 de los libros de autenticación llevados por esa Notaría, que riela del folio 21 al 25 y el segundo contrato de arrendamiento consta del folio 26 al 28 autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Estado Mérida en fecha 14 de abril de 2.004, bajo el número 76, Tomo 26 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, en el cual se estableció en la cláusula primera que el término del contrato es de un (1) año contado a partir del 1 de febrero de 2.004 hasta el 31 de enero de 2.005. Este Tribunal les asigna el valor probatorio a que se contraen los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, ya que dichos documentos no fueron tachados de falsedad conforme a los artículos 438 y 439 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.380 del Código Civil. 2) Valor y mérito probatorio de las cartas siguientes:  Carta de fecha 31 de marzo de 2.005, que le fue enviada al ciudadano JESÚS RAMÓN PICO PARRA, por la empresa INMUEBLES y REPRESENTACIONES, C.A., e inserta al folio 29 del expediente.  Carta de fecha 28 de marzo de 2.005, que le fue enviada a la empresa INMUEBLES y REPRESENTACIONES, C.A., por el demandante y propietario del apartamento en cuestión ciudadano JOSE (sic) OMAR AVENDAÑO DÁVILA, inserta a los autos.  Carta de fecha 14 de abril de 2.005, remitida por la empresa INMUEBLES y REPRESENTACIONES C.A., al ciudadano JESÚS RAMÓN PICO PARRA, inserta a los autos.  Carta de fecha 16 de abril de 2.005, remitida por el demandado a la empresa INMUEBLES y REPRESENTACIONES, C.A., e inserta a los autos. Consta al folio 29 comunicación de fecha 31 de marzo de 2.005, dirigida por Inmuebles y Representaciones C.A. Administración al ciudadano JOSÉ (sic) RAMÓN PICO PARRA, mediante la cual remitió fotocopia de la carta enviada por el propietario del apartamento número 1-2 del Edificio “Don Manuel”, ubicado en la Avenida 1, jurisdicción del Municipio Libertador del Estado Mérida, fechada Valencia 28 de marzo de 2.005, en la cual manifestó que tomó la decisión de vender el apartamento, el cual ocupa en calidad de inquilino el Sr. Ramón Pico, agradeciéndoles no renovarle más dicho contrato. Igualmente, consta al folio 31 comunicación de fecha 14 de abril de 2.005, enviada por el Víctor M. Díaz U., Gerente de Inmuebles y Representaciones C.A., al demandado, en la cual se manifestó que el propietario del inmueble decidió vender el mismo por la cantidad de SESENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 60.000.00,oo); y al folio 33 riela comunicación de fecha 16 de abril de 2.005, suscrita por el ciudadano JESÚS RAMÓN PICO PARRA, en virtud de la cual acuso recibo de comunicación de fecha 31 de marzo del 2.005, y le notificó a la sociedad Inmuebles y Representaciones C.A., su interés y disposición de adquirir el referido inmueble, el cual ocupa en calidad de inquilino desde el mes de agosto de 1.994 e igualmente manifestó que mientras realiza los trámites para la compra haría uso del derecho de prórroga legal que le asiste por cuanto ha ocupado el referido inmueble durante 10 años. Este Tribunal observa que los referidos documentos privados, producidos por la referida Inmobiliaria fueron otorgados cuando ejercía la administración del inmueble arrendado, es decir, fungía como parte arrendadora y el Tribunal ha podido constatar que los mismos no fueron impugnados por la parte actora, ni tachados con base a las previsiones legales contenidas en el artículo 1.381 del Código Civil en concordancia con el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil, razones por las cuales se dan por reconocidos dichos documentos privados en orden a lo pautado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil. 3) Prueba testifical. La parte demandada promovió como testigos a los ciudadanos ALFREDO CARRILLO QUINTERO, VÍCTOR ANTONIO UZCÁTEGUI y JORGE LUIS MORA RODRÍGUEZ, no declarando el último de los testigos por ante el Tribunal a quo. El Tribunal, antes de analizar las declaraciones de los testigos, debe expresar que comparte el criterio sustentado por la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 22 de marzo de 2.000, posteriormente ratificado en decisión de fecha 5 de octubre de 2.000, en el cual expresa lo siguiente: “Al pronunciarse con respecto a la declaración de un testigo, el Juez no está obligado a transcribir íntegra ni resumidamente el contenido de las preguntas y repreguntas con sus respuestas, pues su deber es indicar las razones por las cuales estima o desestima, según el caso, lo dicho por el testigo, es decir, debe señalar expresamente lo que lo lleva a la convicción de que éste le merece fe o por el contrario considera que incurrió en reticencia o falsedad.” De lo expuesto puede evidenciarse que cuando el sentenciador aprecia el dicho del testigo, no está obligado a transcribir íntegra ni resumidamente el contenido de las preguntas, repreguntas y respuestas respectivas, debe indicar las razones por las cuales estima o desestima, según el caso lo dicho por el testigo. (...) Siendo así, no incurre la sentencia recurrida en el vicio de inmotivación por silencio de pruebas, pues como antes se indicó, el ad-quem al apreciar a los testigos arriba referidos, cumplió con el deber de señalar expresamente lo que lo llevó a la convicción de que los referidos testigos le merecen fe, como lo fue al indicar algunas de las respuestas dadas a las preguntas que el promovente de la prueba formuló como algunas de las respuestas dadas a las repreguntas, pudiendo con éstas controlarse la prueba mediante el análisis de los elementos en que se apoyó el Juez para apreciar dichos testimonios.” DECLARACIÓN DEL TESTIGO JOSÉ ALFREDO CARRILLO QUINTERO: El Tribunal observa que al folio 73 y su vuelto riela la declaración del mencionado testigo y entre otros hechos respondió lo siguiente: Que (el testigo) no tiene ningún impedimento para declarar; que conoce de vista, trato y comunicación al ciudadano JESÚS RAMÓN PICO PARRA, quien vive en el Edificio Don Manuel, apartamento 1-2, ubicado en la Avenida 1 Rodríguez Picón de esta ciudad de Mérida porque lo ha ido a visitar; que conoce de vista al señor Víctor Manuel Díaz Urdaneta que es el representante de la sociedad mercantil porque tiene la oficina en el Centro Comercial Mayeya. A la pregunta “sexta: Diga el testigo si sabe y le consta que el día 18 de Abril del 2005 en horas de la tarde el nombrado JESUS RAMON PICO PARRA, hizo entrega a la citada empresa inmueble y representaciones C.A., en la persona del nombrado VICTOR MANUEL DIAZ URDANETA, de una carta fechada 16 de Abril del 2005, mediante la cual le informaba su aceptación de la oferta de venta del citado apartamento…”. Contestó: “Si, es cierto esa carta fue entrega el día 18 de Abril del 2005 y me consta que se entregó porque yo andaba con él ese día”. Este testigo al ser repreguntado por la parte actora contestó que tiene amistad con el señor Pico Jesús; que (el testigo) tiene interés de aclarar la situación de la carta entregada. Este Tribunal procediendo de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, valora el testimonio del mencionado testigo, quien fue repreguntado y además el testigo demostró interés en las resultas del juicio, al señalar que tiene interés de aclarar la situación de la carta entregada, lo que lleva a la convicción del Juez que tal declaración no le merece fe y por lo tanto no le otorga ningún valor probatorio. DECLARACIÓN DEL TESTIGO VÍCTOR ANTONIO UZCÁTEGUI: El Tribunal observa que al folio 74 y su vuelto obra la declaración del mencionado testigo y entre otros hechos respondió lo siguiente: Que (el testigo) no tiene ningún impedimento para declarar; que conoce al ciudadano JESÚS RAMÓN PICO PARRA, quien vive en el Edificio Don Manuel, apartamento 1-2, ubicado en la Avenida 1 Rodríguez Picón de esta ciudad de Mérida; que conoce de vista al señor Víctor Manuel Díaz Urdaneta quien es el representante de la sociedad mercantil Inmuebles y Representaciones C.A. A la pregunta “sexta: Diga el testigo si sabe y le consta que el día 18 de Abril del 2005 en horas de la tarde el nombrado JESUS RAMON PICO PARRA, hizo entrega a la citada empresa inmueble y representaciones C.A., en la persona del nombrado VICTOR MANUEL DIAZ URDANETA, de una carta fechada 16 de Abril del 2005, mediante la cual le informaba su aceptación de la oferta de venta del citado apartamento…”. Contestó: “Si, se claro que si, se habló hasta un monto de sesenta millones”. Este testigo al ser repreguntado por la parte actora contestó que trabajó en el medio con el señor Pico Jesús, trabajaron de reporteros gráficos; que (el testigo) no tiene ningún interés; que no ha realizado ninguna operación con la empresa Inmuebles y Representaciones C.A. a la octava repregunta: “Diga el testigo si la carta arriba mencionada aparte de hablar sobre alguna negociación, en la misma el señor RAMON PICO manifiesta que tiene derecho a la prórroga legal, tal como lo establece la Ley”. “Contestó: Si, si”. Este Tribunal procediendo de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, valora el testimonio del mencionado testigo, quien fue repreguntado y no incurrió en contradicciones, lo que lleva a la convicción del Juez que tal declaración le merece fe y por lo tanto considera que no incurrió en reticencia o falsedad, y quien declaró con respecto a los hechos relacionados con situaciones jurídicas planteadas en la litis, por lo que su testimonio se valora a favor de la parte demandada. SEXTA: En criterio de quien juzga al vencerse la prórroga legal, el contrato de administración entre la Sociedad Mercantil “Inmuebles y Representaciones C.A”., y el ciudadano JOSÉ OMAR AVENDAÑO DÁVILA, se extinguió, por lo que en tal caso, el propietario puede exigir al arrendatario el cumplimiento de la entrega del inmueble arrendado. Ahora bien, en la cláusula primera del contrato de arrendamiento se estableció lo siguiente: “PRIMERA: “LA ARRENDADORA” en nombre del propietario cede a “EL ARRENDATARIO” en calidad de arrendamiento un inmueble, bajo su administración, consistente en un Apartamento del Edificio “DON MANUEL” signado con el No. 1-2, 1er piso; ubicado en la Av. Uno, Rodríguez Picón, Jurisdicción del Municipio Libertador del Estado Mérida, a un término fijo e improrrogable de UN (1) AÑO, contados a partir del día PRIMERO de FEBRERO del año Dos Mil CUATRO (01-02-2004) hasta el TREINTA Y UNO de ENERO del año DOS MIL CINCO (31-01-2005), independientemente de la fecha en que se suscriba y autentique el presente contrato, inmueble que será utilizado por “EL ARRENDATARIO”, única y exclusivamente como “VIVIENDA”. Igualmente, la parte actora en su libelo de la demanda, señaló que la prórroga legal comenzó a correr desde el 1 de febrero de 2.005 y finalizó el 1 de febrero de 2.008, por cuanto las partes han mantenido una relación arrendaticia por más de diez (10) años, tal y como expresamente lo indicó el demandado. Con base a lo anteriormente expuesto, concluye este jurisdicente que la relación arrendaticia entre el ciudadano JOSÉ OMAR AVENDAÑO DÁVILA, arrendador - propietario, y el ciudadano JESÚS RAMÓN PICO PARRA, arrendatario, está regida por un contrato de arrendamiento a tiempo determinado y que el arrendatario fue debidamente notificado de la no renovación del contrato, quien señaló que haría uso del derecho de prórroga legal que le asistía por cuanto ha ocupado el referido inmueble durante 10 años, pero más aún el hecho cierto y comprobado que la empresa Inmuebles y Representaciones C.A., le enviara una comunicación al propietario JOSÉ OMAR AVENDAÑO DÁVILA (véase folio 71) en donde le notificó que en vista de estar vencida la prórroga legal del contrato de arrendamiento y por la negativa del arrendatario de no desocupar el inmueble le cedió todos los derechos la indicada inmobiliaria al citado propietario, documento éste que fue ratificado por el representante de la empresa Víctor Manuel Díaz Urdaneta, quien declaró en orden a la previsión legal contenida en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, en tal sentido la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de prórroga legal debe prosperar. Y así debe decidirse. PARTE DISPOSITIVA En mérito a las consideraciones que anteceden, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, procediendo en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: Sin lugar la apelación interpuesta por el abogado en ejercicio LUIS ALBERTO MARTÍNEZ MARCANO, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano JESÚS RAMÓN PICO PARRA, en contra de la sentencia definitiva dictada en fecha 16 de septiembre de 2.008, por el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida. SEGUNDO: Se confirma en todas y cada una de sus partes la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en fecha 16 de septiembre de 2.008. TERCERO: Sin lugar el punto previo alegado por la parte demandada, respecto a la falta de cualidad e interés del ciudadano JOSÉ OMAR AVENDAÑO DÁVILA, parte actora en el presente juicio. CUARTO: Sin lugar la cuestión previa establecida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por el ciudadano JESÚS RAMÓN PICO PARRA. QUINTO: Como consecuencia del anterior pronunciamiento, se declara con lugar la acción judicial por cumplimiento de contrato por vencimiento de prórroga legal incoada por el ciudadano JOSÉ OMAR AVENDAÑO DÁVILA, en contra del ciudadano JESÚS RAMÓN PICO PARRA. SEXTO: Se le ordena al ciudadano JESÚS RAMÓN PICO PARRA, efectuar la entrega del inmueble arrendado objeto del presente litigio, al ciudadano JOSÉ OMAR AVENDAÑO DÁVILA, propietario del mismo. SÉPTIMO: De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida en el juicio y al pago de las costas de alzada por haber sido confirmada en todas sus partes la sentencia apelada, en orden a lo pautado en el artículo 281 eiusdem. OCTAVO: Una vez que quede firme la presente decisión, debe remitirse el presente expediente al Juzgado de la causa. NOVENO: Por cuanto la decisión sale fuera del lapso legal se acuerda la notificación de las partes, para evitar la trasgresión de la norma constitucional que garantiza el derecho a la defensa y la garantía del debido proceso de las partes, previstos en el encabezamiento y numeral 1º del artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y cumplir asimismo con la igualdad procesal de las partes prevista en el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil. Líbrense las correspondientes boletas de notificación. NOTIFÍQUESE, PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA. BÁJESE EL EXPEDIENTE EN SU OPORTUNIDAD PROCESAL AL TRIBUNAL DE ORIGEN. DADA, FIRMADA Y SELLADA EN LA SALA DE DESPACHO DEL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA. Mérida, veinte de enero de dos mil nueve. EL JUEZ TITULAR, ALBIO CONTRERAS ZAMBRANO LA SECRETARIA TEMPORAL, YENYFER MÁRQUEZ ROJAS En la misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo las nueve y treinta minutos de la mañana. Conste. LA SECRETARIA TEMPORAL, YENYFER MÁRQUEZ ROJAS Exp. Nº 09688. ACZ/SQQ/ymr.