TSJ Regiones - Decisión

Exp. N° 674-2008.
Sentencia Definitiva.

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE.

JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS TOVAR, ZEA, GUARAQUE Y ARZOBISPO CHACON DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MERIDA
198° Y 149°

DEMANDANTE: CARMEN TERESA VARELA AVENDAÑO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 1.707.894, domiciliada en la ciudad de Tovar del Estado Mérida y hábil. APODERADOS JUDICIALES: Abogados SILVIO JOSE PEÑA Y LAURA MELISSA CONTRERAS, titulares de las cédulas de identidad N° V-8.080.410 y 14.771.554, inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 31.809 y 107.393, domiciliados en la ciudad de Tovar, Estado Mérida y hábiles.
DEMANDADO: FRANCISCO DE ASIS PAEZ JAIMES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 2.285.839, domiciliado en la ciudad de Tovar Estado Mérida y hábil. APODERADA JUDICIAL: Abogada MAYIRA MARQUEZ VERGARA, titular de la cédula de identidad N° V- 10.905.984, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 75.522, domiciliada en la ciudad de Tovar, Estado Mérida y hábil.
MOTIVO: DESALOJO.

ALEGATOS DE LA DEMANDANTE:

El presente juicio se inicia mediante demanda presentada por la ciudadana CARMEN TERESA VARELA AVENDAÑO, asistida por la abogada LAURA MELISSA CONTRERAS, admitida en fecha 11 de Noviembre del 2008, en la que alega que:
“En fecha 02 de Septiembre del año 2006, arrendé en forma escrita y por tiempo determinado, tal y como se evidencia en contrato de arrendamiento que anexo a la presente marcado con la letra “A” un inmueble consistente en un local comercial ubicado en el sector El Corozo, carrera 7, con calle 4, local B, nro. 4-21, Municipio Tovar del Estado Mérida, el cual es de mi propiedad, al ciudadano FRANCISCO DE ASIS PAEZ JAIMES, cuya propiedad se desprende del documento debidamente protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Tovar del Estado Mérida, de fecha 23 de Octubre de 1986, bajo el N° 20, folios 45 al 47, Protocolo primero, Tomo 3, y otro documento debidamente Protocolizado por ante la misma Oficina, de fecha 11 de Octubre de 1981, bajo el N° 15 folios 23 al 24, Protocolo 1, Tomo 1, los cuales anexo a la presente en copia fotostática simple marcado con la letra “B” y cuyo OBJETO consistió en un local comercial, que esta comprendida dentro de un inmueble, ubicado en el Sector El Corozo, Carrera 7, calle 4, N° 4-21, Local B, Municipio Tovar Estado Mérida, dicho inmueble esta comprendido dentro de los siguientes linderos generales: FRENTE: en parte con la calle cuarta, antes calle Sucre y en partes propiedades de Candelaria Castro Roa y Sucesión Méndez; FONDO: propiedad de Delfina de Medina; LADO DERECHO: carrera Séptima Calle Amable LADO IZQUIERDO: propiedad de Carmen Teresa Avendaño. El canon de arrendamiento establecido fue por la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,oo) ahora DOSCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.F 200.oo), los cuales eran cancelados mensualmente los días 2 de cada mes. Actualmente el canon de arrendamiento es por la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 250,oo) mensuales.

Alega el actor, que en el mes de noviembre del año 2007, se dirigió al arrendatario por escrito notificándole que había concluido la relación contractual arrendaticia, que necesitaba el local comercial para establecer un negocio, a través del cual pueda por sus propios medios cubrir sus necesidades económicas y de subsistencia; y que en fecha 10 de Julio del año 2008, celebraron un nuevo contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, a través del cual el arrendatario se compromete a desocupar el local comercial en fecha 30 de Octubre del 2008, el cual anexó marcado con la letra “C”.
Fundamentó la acción en el Artículo 34, letra “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y Artículos 1133, 1159 y 1167 del Código Civil Venezolano; y demandó al ciudadano FRANCISCO DE ASIS PAEZ JAIMES POR LA ACCION DE DESALOJO, pidiendo que se le haga entrega del inmueble completamente desocupado y se decrete medida de secuestro del inmueble en referencia, de conformidad con lo previsto en los Artículos 585, 588 del Código de Procedimiento Civil. Estimó la demanda en la suma de DOS MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 2.000,oo), de conformidad al Artículo 36 del Código de Procedimiento Civil y señaló como domicilio procesal la siguiente dirección, Sector El Añil , calle 6 entre carreras 2 y 3 de la ciudad de Tovar Estado Mérida.
CITACION DEL DEMANDADO
En fecha 02 de Diciembre de 2008, se hizo constar en el expediente haberse cumplido con la formalidad esencial de citación del ciudadano FRANCISCO DE ASIS PAEZ JAIMES, en la que se le fijó el lapso de comparecencia para el segundo día de Despacho siguiente a dicha fecha para dar contestación a la demanda.
ALEGATOS DEL DEMANDADO
El ciudadano FRANCISCO DE ASIS PAEZ JAIMES, a través de su apoderada judicial, dio contestación a la demanda en los siguientes términos: (folios 17 al 19).
PUNTO PREVIO:
Impugnación de la estimación de la demanda:
“Establece el Artículo 36 del Código de Procedimiento Civil que el valor de la demandas sobre la continuación de un arrendamiento si se trata de un contrato indeterminado se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año y no como lo hizo la parte actora, caprichosamente. En este sentido el valor de la demanda debe ser la cantidad de TRES MIL BOLIVARES (Bs. 3.000) lo que es de gran relevancia a los fines del cobro de costas y honorarios profesionales.”

CONTESTACION AL FONDO DE LA DEMANDA:
El demandado de autos en su escrito de contestación alegó lo siguiente:
“En primer lugar, procedo a rechazar y contradecir todos y cada uno de los hechos que la parte demandante, señala en el capitulo 1 del libelo de la demanda cuando de una manera temeraria e infundada a todas luces, pretende confundir a este digno tribunal, por cuanto se limita a señalar una serie de vaguedades e hechos infundados, no explanando los mismos tal cual y como son, puesto que se vale de una serie de artimañas y artificios comúnmente utilizados por profesionales del derecho que desconocen el mismo o en su defecto, tergiversan la normativa jurídica aplicable a tal procedimiento, en aras de obtener de manera fraudulenta una sentencia favorable.”

Expresamente reconoce, quedando fuera del debate probatorio, “que en fecha 02 de Septiembre del año 2006, celebró con la ciudadana CARMEN TERESA VARELA AVENDAÑO, ya identificada en autos, un contrato de arrendamiento con una duración de un año fijo, que el mismo versó sobre el inmueble consistente en un local comercial identificado plenamente en el libelo de la demanda, el cual venció el día 2 de Septiembre del 2007, tal como se desprende de la (cláusula segunda del contrato), la cual señala textualmente “ El término de duración del presente contrato es de un (1) año fijo que comenzará el día 02 de Septiembre del año 2006, hasta el día 02 de Septiembre del año 2007”, estableciéndose un canon de arrendamiento de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,oo) mensuales expresados en moneda actual equivalen a DOSCIENTOS BOLIVARES MENSUAL (Bs. 200)”; Pero alega, que es falso que se haya celebrado un segundo contrato de arrendamiento, ya que la arrendadora continuó recibiendo el canon de arrendamiento sin ningún problema a partir del mes de Octubre del 2007, y que “el contrato que en principio fue celebrado a término fijo de un año, se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado manteniéndose el canon de arrendamiento de DOSCIENTOS BOLIVARES MENSUAL(Bs. 200,00) hasta el mes de Enero del presente año 2008, puesto que a partir del mes de Febrero del año en curso la ciudadana arrendataria, incrementó el canon de arrendamiento a DOSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 250,oo) cantidad ésta que he venido cancelando los días 3 de cada mes, tal como se evidencia en recibos de pago que oportunamente consignaré en el lapso probatorio y de los cuales se evidencia que estoy solvente en el pago de la referida relación arrendaticia”

Continúa señalando, “que el supuesto contrato de arrendamiento que en original aparece anexo al libelo marcado “C” , y que riela al folio nueve (9), no es ningún convenio ni contrato de arrendamiento sino un documento privado, el cual fui coaccionado de forma arbitraria a firmar, por el cual la arrendadora pretendió violentar las normas de orden público que rigen la relación arrendaticia al fijarme un limite de prorroga legal de TRES MESES Y VEINTE DIAS, lo cual es totalmente inconstitucional e ilegal por cuanto se me violentó el derecho a gozar de la prorroga legal que por ley me corresponde la cual es irrelajable e irrenunciable, y que conlleva que todo pacto en contrario a la misma sea nula de pleno derecho”. Pidiendo que no se valore este documento leonino y violatorio al orden público y menos aún sea tomado como un nuevo contrato de arrendamiento.

Alega también, que en fecha 02 de Septiembre del 2007 venció el término del contrato comenzando a transcurrir el lapso de seis meses de prorroga legal, que venció el día 02 de Marzo del 2008; continuando la relación arrendaticia, convirtiéndose el contrato a tiempo determinado o fijo en un contrato a tiempo indeterminado, con las consecuencias que esto deriva, es decir, sólo podrá el propietario desalojar al inquilino si el arrendatario si incurre en una de las causales señaladas en el Artículo 34 de la Ley de Arrendamiento inmobiliario (falta de pago, violación del contrato y necesidad de propietario de habitar el inmueble) y una vez obtenida una sentencia favorable se le concederá al arrendatario la prorroga legal que corresponda. Tal y como lo establece el parágrafo primero del artículo 34 Ejusdem.

Señala el demandado:
“Con respecto a la causal alegada para el desalojo demandado, es decir, la necesidad del propietario de ocupar el inmueble, niego rechazo, y contradigo que exista tal necesidad por cuanto la propietaria del inmueble o parte actora en la presente causa no es comerciante, sino que estamos en presencia de una persona de edad avanzada, docente jubilada, la cual en los últimos años se ha dedicado a la renta del referido inmueble, el cual consta de dos locales comerciales en la primera planta y en la segunda planta es su casa de habitación y otras anexidades las cuales destina para alquilar a particulares y que acostumbra a desalojar al término de un año puesto que en el referido inmueble han funcionado varios fondos de comercio”.

En fecha 04 de Diciembre del 2008, compareció el demandado Francisco de Asis Páez Jaimes y le confirió poder Apud Acta a la abogada Mayira Márquez Vergara, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 75.522 y en fecha 10 de Diciembre del 2008, compareció la demandante Carmen Teresa Varela Avendaño y le confirió poder Apud Acta a los abogados Silvio José Peña y Laura Melissa Contreras, inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 31809 y 107.393 respectivamente.
DE LAS PRUEBAS

Abierto a pruebas el presente juicio, la parte demandante hizo uso de su derecho de promover las siguientes:
PRIMERO: DOCUMENTALES: Promuevo y ratifico en todo su valor jurídico Contrato de Arrendamiento de fecha 02 de Septiembre del año 2006.
SEGUNDO: Ratifico, promuevo y hago valer en todo su valor jurídico dos documentos debidamente Protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Tovar del Estado Mérida, el primero de fecha 23 de Octubre de 1986, bajo el N° 20, folios 45 al 47, Protocolo Primero, Tomo 3, y el segundo documento debidamente protocolizado por ante la misma oficina, de fecha 11 de Octubre de 1981, bajo el N° 15, folios 23 al 24, Protocolo 1, Tomo 1.
TERCERO: Ratifico, promuevo y hago valer en todo su valor jurídico documento privado de fecha 10 de Julio del año 2008.
En fecha 08 de Enero del 2009, dichas pruebas fueron admitidas cuanto ha lugar en derecho.

La parte demandada hizo uso de su derecho de promover las siguientes:
Punto Previo a la Promoción de Pruebas:
De conformidad con el Artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, procedo en nombre de mi poderdante a impugnar, objetar y desconocer, el documento privado de fecha: 10 de Julio de 2008, el cual fue presentado por la parte demandante, anexo al libelo de la demanda y promovido en el escrito de promoción de pruebas, como numeral tercero, el cual pido respetuosamente no se valore y sea desechado como prueba, por ser ilegal e impertinente en la presente causa.
Pruebas a Promover:
“PRIMERA: Promuevo valor y mérito jurídico, del contrato de arrendamiento de fecha 02 de Septiembre de 2006, el cual riela en el presente expediente, y del cual se infiere que la relación arrendaticia, tiene más de dos años.”
“SEGUNDO: Promuevo valor y mérito jurídico de los recibos de cancelación de canon de arrendamiento correspondiente a los meses de: Octubre, Noviembre, Diciembre, Enero, en los cuales se evidencia que estoy totalmente solvente en el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de: Octubre, Noviembre, Diciembre, Enero, en los cuales se evidencia que estoy totalmente solvente en el pago de los cánones de arrendamiento. Los mismos son promovidos marcados con las letras A, B, C y D.”
En fecha 15 de Enero del 2009, dichas pruebas fueron admitidas cuanto ha lugar en derecho y en esa misma fecha la Secretaria dejó constancia que a las 3:30 de la tarde venció el lapso para promover y evacuar pruebas en la presente causa.

DE LOS TERMINOS EN QUE HA QUEDADO
PLANTEADA LA CONTROVERSIA

Corresponde a esta juzgadora, establecer cuales hechos han sido convenidos expresamente por las partes, y por tanto quedan fuera del debate probatorio; y cuales hechos han quedado controvertidos.
Así vemos que, en la contestación de la demanda, expresamente se reconoce, que en fecha 02 de Septiembre del año 2006, se celebró un contrato de arrendamiento, con una duración de un año fijo, que el mismo versa sobre un local comercial identificado plenamente en el libelo de la demanda, con vencimiento el día 2 de Septiembre del 2007, que el canon de arrendamiento era de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,oo) mensuales expresados en moneda actual equivalen a DOSCIENTOS BOLIVARES MENSUAL (Bs. 200,oo) y que el mismo se incrementó a DOSCIENTOS CIENCUENTA BOLIVARES (Bs. 250,oo), hechos estos que quedan fuera del debate probatorio; quedando contradichos los demás alegatos hechos por la parte actora, es decir; que existe un nuevo contrato de arrendamiento privado y la necesidad de ocupar el inmueble por parte de la propietaria, lo que constituye los hechos controvertidos, que conforme al debate probatorio deben ser decididos en esta sentencia, y no habiendo la demandada de autos, contradicho estos hechos alegando otros nuevos, corresponde a la actora la carga de la prueba , conforme a lo establecido en nuestro ordenamiento jurídico.

PUNTO PREVIO
IMPUGNACIÓN DEL VALOR DE LA DEMANDA

De conformidad con el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, como punto previo a la decisión sobre el mérito de la causa, procede este Tribunal a pronunciarse sobre la impugnación de la estimación del valor de la demanda formulada en la contestación de la demanda por los demandados de autos. A tal efecto este Tribunal observa:
En el presente caso, los accionantes estimaron el valor de la demanda propuesta “en la suma de DOS MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.2000)”…y al contestar la demanda, la parte demandada rechazó tal estimación, alegando que “conforme con lo establecido en el Artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, el valor de la demandas sobre la continuación de un arrendamiento si se trata de un contrato indeterminado se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año y no como lo hizo la parte actora, caprichosamente y que el valor de la demanda debe ser la cantidad de TRES MIL BOLIVARES (Bs. 3.000,oo)”.
Establece el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil:
“En las demandas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año.”
Ahora bien, la parte actora demandó el desalojo de un inmueble de su propiedad, con fundamento en el artículo 34 literal b) de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, cuyo canon de arrendamiento es la cantidad de Doscientos Cincuenta Bolívares mensuales (Bs. 250); alegando que el contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado, por lo que conforme a la regla contenida en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, la estimación del valor de la demanda debe hacerse, acumulando las pensiones de arrendamiento de un año, siendo el valor de la demanda la cantidad de Tres Mil Bolívares (Bs. 3.000). En consecuencia tal impugnación resulta procedente, debe prosperar y así será establecido en el dispositivo de este fallo. Así se decide.-

Vistas las pruebas promovidas pasa de seguida esta juzgadora a hacer el respectivo análisis de estas:

La parte demandante promovió las siguientes pruebas:
DOCUMENTALES:
PRIMERO: Promovió el Contrato de Arrendamiento privado fundamento de la acción, de fecha 02 de Septiembre del año 2006, que obra al folio tres (3) del presente expediente.
Este documento privado, fue presentado con el libelo, y no habiendo sido desconocido ni impugnado por la parte demandada, conforme con lo señalado en el Artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, ha quedado reconocido. Sin embargo, observa esta juzgadora que este hecho no es objeto del debate probatorio, pues expresamente el demandado reconoció la relación arrendaticia y el contenido de dicho documento. Y por cuanto la apoderada judicial de la actora, no señala qué pretende probar con este medio probatorio, considera esta juzgadora que no es idónea esta prueba para demostrar el objeto de la pretensión, es decir la necesidad de ocupar el inmueble como causal alegada para pedir el desalojo del inmueble arrendado. Así se decide.

SEGUNDO: Promovió dos documentos Protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Tovar del Estado Mérida, el primero de fecha 23 de Octubre de 1986, bajo el N° 20, folios 45 al 47, Protocolo Primero, Tomo 3, y el segundo documento debidamente protocolizado por ante la misma oficina, de fecha 11 de Octubre de 1981, bajo el N° 15, folios 23 al 24, Protocolo 1, Tomo 1.
Se trata de dos documentos públicos que hacen plena fe entre las partes y ante terceros, pero que al igual que en la promoción anterior, la apoderada judicial de la actora, no señala qué pretende probar con este medio probatorio, por lo que considera esta juzgadora que no es idónea esta prueba para demostrar el objeto de la pretensión, es decir la necesidad de ocupar el inmueble como causal alegada para pedir el desalojo del inmueble arrendado. Así se decide.

TERCERO: Promovió documento privado de fecha 10 de Julio del año 2008 que obra al folio nueve (09).
Se trata de un documento privado, que fue presentado con la demanda, y que no habiendo sido desconocido ni tachado se da por reconocido dicho instrumento, de conformidad con lo establecido en el Artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia, tiene entre las partes y frente a terceros, la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material, mientras no se pruebe lo contrario, a quienes obliga directamente de su contenido; (Artículos 1363 del Código Civil) mientras el mismo no sea contrario al orden público.
Consta en dicho documento privado, que el demandado de autos “se compromete a desocupar el inmueble arrendado en el lapso (prorroga legal) de tres (3) meses y Veinte (20) días contados a partir del 10 de julio de 2008”; (negritas del tribunal) que la arrendadora le devolverá al arrendatario la cantidad de CUATROCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 400) dados en calidad de depósito; y que el canon de arrendamiento actual es de DOSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs 250).
Observa esta juzgadora que este documento privado, llamado por la arrendadora convenimiento, contiene compromisos que violan las normas contenidas en la Ley Sobre Arrendamiento Inmobiliarios, que conforme al artículo 7 de la misma son de orden público, es decir, no son relajables por las partes.
Reza el artículo 7 ejusdem: “Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos”.
A tales efectos, señaló el demandado de autos, “que el supuesto contrato de arrendamiento que en original aparece anexo al libelo marcado “C”, y que riela al folio nueve (9), no es ningún convenio ni contrato de arrendamiento sino un documento privado, pidiendo que no se valore este documento leonino y violatorio al orden público y menos aún sea tomado como un nuevo contrato de arrendamiento.
Alega la actora, que mediante este documento “celebraron un nuevo contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, a través del cual el arrendatario se compromete a desocupar el local comercial en fecha 30 de Octubre del 2008”, pero de la lectura del documento en análisis se observa que el mismo no constituye un contrato de arrendamiento nuevo, sino una especie de acuerdo o convenimiento, relativo al arrendamiento ya celebrado, en el que expresamente se establece, entre otras cosas, una prorroga que es llamada legal diferente a la prorroga establecida en la ley, que es la legal, violando lo establecido en la norma citada, y debiendo ser declarada nula, en esta sentencia como en efecto así se declara. Así se decide.

La parte demandada promovió las siguientes pruebas,
Pruebas a Promover:
PRIMERA: contrato de arrendamiento de fecha 02 de Septiembre de 2006, el cual riela en el presente expediente, y del cual se infiere que la relación arrendaticia, tiene más de dos años.
Este medio probatorio fue valorado previamente, siendo declarado como reconocido y de pleno valor probatorio entre las partes y frente a terceros. Del mismo se evidencia que la relación arrendaticia se inicio el 02 de septiembre del 2006 y que estipulaba una duración de un año fijo, es decir el vencimiento de dicho contrato fue el 02 de septiembre de 2007, fecha en la que comenzó a correr la prorroga legal, que venció el dos de marzo de 2008. En consecuencia, al continuar la relación arrendaticia, se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado.

SEGUNDO: se trata de cuatro documentos privados, recibos de cancelación de canon de arrendamiento correspondiente a los meses de: Octubre, Noviembre, Diciembre, Enero, que no habiendo sido tachados o desconocidos, se tienen por reconocidos, con la misma fuerza probatoria que un documento público. Sin embargo, no son pertinentes a la demostración de los hechos controvertidos en esta causa, pues la causal alegada no fue la falta de pago de cánones de arrendamiento sino la necesidad de ocupar el inmueble por la propietaria. En consecuencia se desechan estas pruebas por impertinentes. Así se decide.

DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA

En el petitorio, la parte demandante, expone que en el mes de noviembre del año 2007, se dirigió al arrendatario por escrito notificándole que había concluido la relación contractual arrendaticia, que necesitaba el local comercial para establecer un negocio, a través del cual pudiera por sus propios medios cubrir sus necesidades económicas y de subsistencia. Para enervar las pretensiones de la parte actora, en la oportunidad de la contestación a la demanda, el demandado, procedió a señalar que es falsa la causal alegada y que no existe tal necesidad de ocupar el inmueble.

En sustento de la acción propuesta, durante el lapso probatorio la parte actora promovió varias documentales relativos a la propiedad del inmueble y al arrendamiento del mismo, a los cuales el tribunal en la valoración declaró no idóneos para demostrar la causal alegada. Por tanto, de la valoración de las pruebas promovidas, esta Juzgadora no tiene plena convicción de los hechos expresados en el libelo, como prueba de la causal invocada para solicitar el desalojo, como es la necesidad de ocupar el inmueble por parte del propietario y no habiendo alegado hechos nuevos el demandado no tenía la carga de la prueba.

Se concibe el arrendamiento, tal como lo define el artículo 1.579 del Código Civil, como un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella, siendo de eminente orden público, las normas que rigen las relaciones arrendaticias, en cuanto a la duración, causas de resolución, etc. contenidas tanto en el Código Civil como en leyes especiales como la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual han invocado ambas partes.

En cuanto a la carga de probar las afirmaciones hechas por las partes, estableció la Sala Constitucional, en sentencia N° 1509 de fecha 17 de julio de 2007, Expediente N° 07-0773, con Ponencia del Magistrado Marcos Tulio Dugarte Padrón, lo siguiente:
“Ahora bien, los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, respectivamente, expresan:
“... Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho de que ha producido la extinción de su obligación”.
“... Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el hecho extintivo de la obligación”.
Las normas transcritas regulan la distribución de la carga de la prueba, y establecen con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos (Vid. s.S.C.C del 27 de julio de 2004, caso: Inversiones y Administradora de Bienes COMBIENES, C.A.).
En relación al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la Sala de Casación Civil determinó que si bien éste reitera el artículo 1.354 del Código Civil, agrega que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”, con lo cual consagra, de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor”, que equivale al principio según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa...”. (Vid. sentencia s.S.C.C. del 30 de noviembre de 2000, caso: Seguros la Paz).

En consecuencia, no habiendo sido probado el hecho de la necesidad del propietario de ocupar el inmueble arrendado, este Tribunal considera que los méritos procesales no le son favorables a la parte actora, debiendo en consecuencia declararse sin lugar la demanda de conformidad con lo dispuesto en el articulo 254 del Código de Procedimiento Civil, lo cual será establecido en el dispositivo de este fallo. Así se decide.-
DECISION
Por los razonamientos anteriormente expuestos este juzgado Segundo de los Municipios Tovar, Zea, Guaraque y Arzobispo Chacón de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, con sede en Tovar, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara SIN LUGAR la demanda interpuesta por la ciudadana CARMEN TERESA VARELA AVENDAÑO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 1.707.894, domiciliada en la ciudad de Tovar del Estado Mérida y hábil representada por los Abogados SILVIO JOSE PEÑA Y LAURA MELISSA CONTRERAS, titulares de las cédulas de identidad N° V-8.080.410 y 14.771.554, inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 31.809 y 107.393, domiciliados en la ciudad de Tovar, Estado Mérida y hábiles, en contra del ciudadano FRANCISCO DE ASIS PAEZ JAIMES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 2.285.839, domiciliado en la ciudad de Tovar Estado Mérida y hábil representado por la Abogada MAYIRA MARQUEZ VERGARA, titular de la cédula de identidad N° V- 10.905.984, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 75.522, domiciliada en la ciudad de Tovar, Estado Mérida y hábil, por DESALOJO de un inmueble consistente en un local comercial, que esta dentro de un inmueble, ubicado en el Sector El Corozo, Carrera 7, calle 4, N° 4-21, Local B, Municipio Tovar Estado Mérida, dicho inmueble esta comprendido dentro de los siguientes linderos generales: FRENTE: en parte con la calle cuarta, antes calle Sucre y en parte propiedades de Candelaria Castro Roa y Sucesión Méndez; FONDO: propiedad de Delfina de Medina; LADO DERECHO: carrera Séptima Calle Amable LADO IZQUIERDO: propiedad de Carmen Teresa Avendaño; propiedad de la actora como se evidencia en documento protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Tovar del Estado Mérida, de fecha 23 de Octubre de 1986, bajo el N° 20, folios 45 al 47, Protocolo primero, Tomo 3, y otro documento debidamente Protocolizado por ante la misma Oficina, de fecha 11 de Octubre de 1981, bajo el N° 15 folios 23 al 24, Protocolo 1, Tomo 1. En consecuencia declara:
PRIMERO: Sin lugar la demanda incoada por CARMEN TERESA VARELA AVENDAÑO en contra del ciudadano FRANCISCO DE ASIS PAEZ JAIMES, ambas partes plenamente identificadas en el encabezamiento de este fallo.
SEGUNDO: Con lugar la impugnación de la estimación del valor de la demanda siendo el valor real la cantidad de Tres Mil Bolívares Fuertes (Bs.f. 3000)
TERCERO: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de procedimiento Civil, se condena a la parte actora al pago de las costas del proceso por haber resultado totalmente vencida.
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS TOVAR, ZEA, GUARAQUE Y ARZOBISPO CHACON DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MERIDA, en Tovar, a los trece (13) días del Mes de Febrero del año Dos Mil Nueve (2009). Años. 198° de la Independencia y 149° de la Federación. PUBLIQUESE Y REGISTRESE.
Déjese copia en el copiador de sentencias de éste Tribunal, de conformidad con los artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil.
LA JUEZ

ABG. YAMILETH MORA RAMIREZ
LA SECRETARIA:

ABG. MAYOLY VEGA
En esta misma fecha y siendo las 09:00 a.m. se registró y publicó la anterior decisión, dejándose copia debidamente certificada en el archivo del Tribunal a los fines indicados por el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
LA SECRETARIA:

MAYOLY VEGA