TSJ Regiones - Decisión

Exp. 21.717

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL ESTADO MÉRIDA.
199° y 150°
DEMANDANTE: GARCIA DE ORBEGOZO GLADYS DEL CARMEN.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: PIERO S. CONTRERAS y
DEMANDADO: OBANDO DE VALERO CARMEN y VALERO OBANDO MIGUEL ALFONSO.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: EUCARI SAAVEDRA YÉPEZ y MIGUEL ANTONIO CARDENAS.
MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.

PARTE NARRATIVA
I
El presente procedimiento se inició mediante formal libelo de demanda y sus recaudos, presentado para su distribución por la ciudadana GLADYS DEL CARMEN GARCIA DE ORBEGOZO, quien es venezolana, mayor de edad, casada, titular de la cédula de identidad No. 3.431.178, asistida del abogado PIERO S. CONTRERAS, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 79.053, en el procedimiento que por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, intentara contra los ciudadanos OBANDO DE VALERO CARMEN y VALERO OBANDO MIGUEL ALFONSO, quienes son venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-652.764 y V-3.994.855, acompañando a la solicitud los recaudos que consideró pertinentes (folios 01 al 43).
Correspondiéndole a este Juzgado quien por auto de fecha 10 de Abril del 2007, le dio entrada y admitió la referida demanda, por no ser contraria a la Ley, a las buenas costumbres y al orden público, se formó expediente y ordenó librar boletas de citación a la parte demandada, para que compareciera de conformidad con lo establecido en el artículo 883 del Código de Procedimiento Civil, el segundo día hábil de despacho siguiente, para que la parte demandada diera formal contestación a la demanda, consta a los (folio 44).
Al folio 54, obra diligencia suscrita por el co-demandado de autos ciudadano MIGUEL ALFONSO VALERO OBANDO, actuando en su nombre y en nombre y representación de la ciudadana CARMEN ANA DE JESÚS OBANDO VIUDA DE VALERO, dándose por citados.
Al folio 58, obra poder apud acta otorgado por el ciudadano MIGUEL ALFONSO VALERO OBANDO, en su carácter de co-demandado, a los abogados en ejercicio EUCARI SAAVEDRA YÉPEZ y MIGUEL ANTONIO CARDENAS, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 53.432 y 36.601.
Al folio 59, obra diligencia suscrita por el co-apoderado judicial de la parte demandada abogado MIGUEL ANTONIO CARDENAS, consignando escrito oponiendo cuestiones previas, y de contestación a la demanda.
Al folio 138, obra diligencia de la parte actora, consignando escrito de oposición a las cuestiones previas opuestas.
A los folios 168 al 175, obra escrito de promoción de pruebas de la parte actora, constante de ocho (08) folios y un (01) anexo, siendo admitidas por auto de fecha dieciocho (18) de mayo del 2009.
A los folios 216 al 223, obra diligencia de la parte demandada, consignando escrito de promoción de pruebas constante de siete (07) folios y ocho (08) anexos, siendo admitidas por auto de fecha veintitrés (23) de Mayo del 2009.
Al folio 302, obra auto del Tribunal de fecha veinticuatro (24) de Mayo del 2007, vencido como se encuentra el lapso para la promoción y evacuación de pruebas, entra en términos para decidir. Este es en resumen el historial de la presente causa y para motivar la decisión observa:

II
DEL ESCRITO DE DEMANDA
La presente controversia quedó planteada por la parte actora, en los siguientes términos:
 Que conforme a documento de fecha 01 de Agosto de 1998, suscribió un contrato de arrendamiento con el ciudadano JOSÉ VALERO MONTILLA, quien en vida era venezolano, titular de la cédula de identidad N° 650.171, le dio en arrendamiento un inmueble ubicado en el Edificio Valmont, de la avenida tres (03) Independencia esquina de la calle veintisiete (27), distinguido con el N° 13, del Municipio Libertador del Estado Mérida, con una duración de seis (06) meses, convirtiéndose en indeterminado, que la relación se llevó de manera cordial hasta el mes de agosto del 2005, cuando de manera habitual pagaba el canon de arrendamiento quien se negó a recibir el pago correspondiente, por lo que acudió a los Tribunales a depositar, todo lo cual cursa en el expediente de consignaciones signado con el No. 6953, nomenclatura del Tribunal Primero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, cuando de manera sorpresiva fue demandada por el ciudadano MIGUEL ALFONSO VALERO OBANDO, NO EN SU CONDICIÓN DE Apoderado de la sucesión sino en su carácter de propietario del inmueble, del cual es arrendataria desde el 01 de agosto de 1998, carácter de propietario que consta de documento público debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario del Municipio Libertador del Estado Mérida, anotado bajo el No. 3, folios 13 al 18, Protocolo Primero, Tomo 37, Cuarto Trimestre, de fecha 27 de diciembre de 2002, por lo que se da por enterada en fecha 22 de marzo del 2007, que sobre dicho inmueble se efectuó una venta por parte del ciudadano JOSÉ VALERO MONTILLA, en fecha 27 de diciembre del 2002, a su hijo MIGUEL ALFONSO VALERO OBANDO, y de dicho acto nunca fue notificada.
 Por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 7 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuyo artículo establece que los derechos contenidos en esa Ley son irrenunciables, en concordancia con los artículos 43, 47 y 48, demanda a los ciudadanos CARMEN OBANDO DE VALERO y MIGUEL ALFONSO VALERO OBANDO, para que convengan o en su defecto sean obligados por el Tribunal, primero en que su persona sea subrogada a la condición del ciudadano MIGUEL ALFONSO VALERO OBANDO, en el contrato de venta celebrado con la ciudadana CARMEN OBANDO VALERO, en fecha 27 de diciembre del2002, constituido por el apartamento distinguido con el número 13, por el precio de VEINTIOCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 28.000.000,00) los cuales fueron pagados de contado, precio que pagara igualmente de contado en la oportunidad que así lo determine el Tribunal, segundo que la venta se realizó según el documento de compra venta, se declare nulo con el objeto que el inmueble se le venda, por tener derecho a ello, en los mismos términos e iguales condiciones en que se realizó la misma; tercero, que se constriña a los demandados para que otorguen o a ello sean condenados por el Tribunal el documento protocolizado de compra venta en la oficina de Registro Subalterno correspondiente, acto en el cual pagará el precio de VEINTIOCHO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 28.000.000,00) o en su defecto, la sentencia dictada por el Tribunal sirva de titulo de propiedad, en cuya fecha de registro se pagará el precio arriba señalado, o de la forma como lo estipule el Tribunal, que se condene a los demandados al pago de las costas y costos del proceso, que estima la demanda en la cantidad de CIEN MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 100.000.000,00).

III
DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA
A los folios 60 al 70, obra escrito de oposición de cuestiones previas y de contestación a la demanda, en los términos que se resumen a continuación:

 Que opone la cuestión previa del ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, invocando la insolvencia del accionante en el pago de los cánones de arrendamiento, como causa de inadmisibilidad de la presente acción, contemplada en el artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario concatenada con el artículo 43 eisdem, y que es el caso que una vez que la Arrendataria fue notificada del acto de compra del bien locatado y subsiguiente subrogación legal, continuó pagándole los cánones de arrendamiento por ante la misma oficina de administración, pero es el caso que desde el mes de agosto del año 2005, se rehúsa en pagarle los cánones arrendamiento, correspondientes a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2005, al igual que no le pago los meses de enero, febrero, marzo y abril del presente año, con lo cual no cumple con el requisito de validez contemplado en el artículo 42 concatenado con el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario, que siendo la oportunidad procesal invoca la nulidad absoluta de la consignación arrendaticia, contenida en el expediente No. 6625, llevado por el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y Santos marquina, cuyas copias simples se encuentran en los autos, fundamentando en que las mismas no son válidas, toda vez que la Arrendataria no lo señala a él MIGUEL ALFONSO VALERO OBANDO, en su condición de propietario-arrendador, como beneficiario, y es el caso que desde el 26 de septiembre del 2005, la arrendataria en forma sucesiva ha venido consignando los cánones pero señalando como beneficiario a su difunto padre, aún teniendo pleno conocimiento que para esa fecha era difunto, y ya había sido notificada, que él desde la fecha 27 de diciembre del 2002, es el propietario del bien locatado, violando flagrantemente lo establecido en el artículo 53 de la Ley de Arrendamientos, toda vez que en fecha quince de diciembre del año 2002, su difunto padre tomó la decisión de vender a sus hijos en forma global el edificio valmont, es forma discriminada, en fecha 27 de diciembre del año 2002, le vendió a MIGUEL ALFONSO VALERO OBANDO, los apartamentos 04, 09, 11 Y 13, por ante la Oficina de Registro inmobiliario, del Municipio Libertador del Estado Mérida, anotado bajo el N° 3, Folios 13 al 18, Protocolo Primero, Tomo Trigésimo Séptimo, Cuarto Trimestre.
 Opone la cuestión previa del ordinal 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir la caducidad de la acción, en fundamento a lo pautado en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario, que hubo una primera notificación en fecha 26 de septiembre del año 2005, fue notificada, por lo tanto es de esa fecha cuando se ha de computar el término de los cuarenta días para el ejercicio de la acción, que la notificación cierta operó en la Asamblea General Extraordinaria de Arrendatarios del Edificio Valmont, que la Notaría Pública le sobre contentivo de la oferta arrendaticia del bien locatado, que la segunda notificación cierta efectuada en fecha 07 de noviembre del 2005, mediante el acto de inspección ocular en acta suscrita por la Notaría Pública Tercera, que a todo evento impugna el valor de la estimación de la acción de Cien Millones de Bolívares (Bs. 100.000.000,00) que temerariamente hace la parte actora.

CONTESTACIÓN AL FONDO DE LA DEMANDA
 Que niega todo lo expuesto por la ciudadana Gladis Del Carmen García de Orbegozo, toda vez que no posee cualidad para el ejercicio de la presente acción, por cuanto se encuentra en un estado de insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento, aunado a que le perimió el término para el ejercicio de la presente acción, rechazan lo atinente a la debida notificación, y que mediante la presente acción se pueda anular el documento de compra del apartamento, por cuanto ello implicaría la anulabilidad de las ventas de los otros apartamentos que forman parte del Edificio valmont, contenidas en un mismo documento y por último rechazan que la demandante se subrogue en la condición de comprador y pretenda pagar la cantidad de VEINTIOCHO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 28.000.000,00).
 Que fundamenta lo expuesto en los artículos 1°, 7°, 42, 43, 53 y 55 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliario, en concordancia con los artículos 1133, 1159, 1298, 1300 del Código Civil vigente con los artículos 1, 3, 11, 14, 42, 174 y 346 del Código de Procedimiento Civil.

IV
DE LAS PRUEBAS
PRUEBAS DE LAS CUESTIONES PREVIAS DE LA PARTE DEMANDANTE (FOLIOS 151 y 152):

“Primero: Valor y mérito de las documentales recibos de pago de cánones de arrendamiento constante de trece (13) folios útiles (76 recibos), con el objeto de probar que desde el inicio de la relación arrendaticia mi representada Gladis García, ha cumplido con su deber de pagar los cánones de arrendamiento por ante la Oficina de Administración del Edificio Valmont, donde se aprecia la misma firma de la persona que los recibía, por lo que nunca hubo distinción o alusión de ser un nuevo propietario quien los recibía, todo lo cual lo anexo a este escrito marcado “G”.

A la anterior prueba de recibos de pago de cánones de arrendamiento, que la parte demandante consigno en ordinales a los (folios 153 al 165 y su vuelto), no fue impugnado por la parte demandada en orden a lo previsto en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, ni fueron desconocidas sus firmas, ni tachado con base a las previsiones legales contenidas en el artículo 1.381 del Código Civil en concordancia con el artículo 443 del mencionado texto procesal, razones por las cuales se da por reconocido dicho documento privado de recibos en orden a lo pautado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil. Y así se decide.

“Segundo: Promuevo el valor y mérito del contrato de arrendamiento que fuera anexado junto al libelo marcado “A” (folios 16 al 20), con el objeto de probar que la única arrendataria que aparece en dicho contrato es la ciudadana Gladis del Carmen García de Orbegozo, identificada en autos, por lo que el tercero señalado por el promovente de cuestiones previas (Víctor Orbegozo), no es arrendatario ni fue designado en ese contrato a ningún efecto legal. Igualmente se prueba que el arrendador es José Valero Montilla, hoy difunto e identificado en autos, por lo que al no ser aceptado el pago de los cánones de arrendamiento por quien fungía como administradora autorizada por el arrendador para recibir los pagos, sin razón alguna mi representada se dirigió a consignar los pagos por ante el juzgado Tercero de Municipios Libertador y Santos Marquina del Estado Mérida, en nombre de la persona que formalmente era el arrendador ciudadano José Valero Montilla, por lo que mal podía haberlo realizado en nombre de otra persona y sin tener conocimiento que dicho inmueble había sido vendido en el año 2002, de lo cual no fue notificada y por lo que aquí demanda en ausencia de la misma.”
A la anterior prueba de documento de contrato de arrendamiento que en copias simples obra junto al libelo de demanda marcado “A” (folios 16 al 20), este Juzgador le asigna valor probatorio, ya que del mismo se desprende la relación contractual arrendaticia, y por cuanto no fue desconocido, por ninguno de los intervinientes, este Juzgador le asigna valor probatorio. Y así se decide.

“Tercero: Promuevo el valor y mérito de los documentales que rielan a los folios 21 al 32, contentivos de consignaciones arrendaticias efectuadas por mi mandante al ciudadano José Valero Montilla (arrendador) desde septiembre del 2005, hasta la presente fecha, en el Juzgado Tercero de Municipios, con el objeto de probar que mi representada se encuentra plenamente solvente, por lo que a los mismos efectos consigno en un (1) folio útil, recibo de consignación de los cánones de los meses abril, mayo y junio de 2.007, anexo marcado “H”.”

A la anterior prueba de consignaciones arrendaticias efectuadas por su mandante al ciudadano José Valero Montilla (arrendador) desde septiembre del 2005, hasta la presente fecha, ante el Juzgado Tercero de Municipios Libertador y Santos Marquina del Estado Mérida, para demostrar que su representada se encuentra plenamente solvente, Este Juzgado comparte el criterio sustentado por el procesalista venezolano Ricardo Enrique La Roche, en el sentido, que tratándose de una prueba trasladada, (en que este caso particular esta referida a las copias certificadas del expediente de consignaciones), se está en presencia de un documento público y en consecuencia se valora y se le asigna el valor probatorio a que se contrae los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, y visto que la parte demandada en su escrito de promoción de pruebas invoco la nulidad de tales actuaciones en razón de que la arrendataria señaló como beneficiario de las consignaciones a su difunto padre, siendo refutado por el promovente de la prueba en razón que para el cobro de dichas consignaciones podía hacerse valer la sucesión de una declaración de únicos y universales herederos, es por lo que este Juzgador le asigna valor probatorio. Y así se decide.

V
DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE (FOLIOS 168 y 175):

“Cuarto: Promuevo el valor y merito de la copia certificada del libelo de la demanda contenido en el expediente N° 6953, (anexo junto a este escrito marcado “I”), que cursa por ante el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, con el objeto de probar, que el ciudadano MIGUEL ALFONSO VALERO OBANDO, quien funge como accionante en la mencionada causa N° 6953, precisamente en ese libelo de su demanda no alegó en ninguna parte la insolvencia como causal o fundamento para demanda, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 34 literal a) de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, toda vez que lo único que alegó la necesidad de vender el inmueble locatado para comprar una vivienda digna, ubicada en un sitio lujoso, y pretendía o pretende bajo ese supuesto sea desalojada mi representada ciudadana GLADYS DEL CARMEN GARCÍA DE ORBEGOZO, todo lo cual deja en evidencia, que el ciudadano MUGUEL ALFONSO VALERO OBANDO, identificado en autos, no encausó su demanda en el supuesto legal de insolvencia de dos o más cánones insolutos, por cuanto tenía y tenia conocimiento de que mi representaba (sic) consignaba en el Tribunal Tercero de los Municipios Libertador y Santos Marquina, a nombre de la persona que arrendó, es decir, el ciudadano JOSÉ VALERO MONTILLA, todo lo cual consta en las pruebas documentales promovidas anteriormente con las letras “B” (folios 21 al 32) y “H” (folio 166).”
A la anterior prueba de copia certificada del libelo de la demanda contenido en el expediente N° 6953, que cursa por ante el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, para dar por demostrado que el ciudadano MIGUEL ALFONSO VALERO OBANDO, no alego la insolvencia como causal o fundamento para la demanda, sino que de conformidad con lo preceptuado en el artículo 34 literal a) de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, alegó fue la necesidad de vender el inmueble locatado para comprar una vivienda digna, en consecuencia a las actas que en copia certificada obra a los (folios 176 al 178), de conformidad con lo establecido en el artículo 111 y 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.

“INFORMES
a) Promuevo la prueba de informes, a los efectos de que este Tribunal se sirva oficiar al Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de esta Circunscripción Judicial, con el objeto de que informe a este Juzgado: 1) si por ese Juzgado cursa un expediente de consignaciones arrendaticias signado con el N° 6.625; 2) Que indique si funge como consignataria la ciudadana GLADYS DEL CARMEN GARCÍA DE ORBEGOZO, identificada en autos; 3) Quien funge como beneficiario de dichas consignaciones; 4) Desde que fecha datan esas consignaciones. 5) Que indique hasta que mes esta solvente la consignante. 6) Que indique si se enunciaron los datos del consignatario (beneficiario) y su lugar de ubicación a los efectos de su notificación. El objeto de esta prueba es demostrar que mi representada GLADYS DEL CARMEN GARCÍA DE ORBEGOZO, se encuentra plenamente solvente, que no ha dejado de cumplir con su obligación de pago, que consigna a la persona que le arrendó, que realiza dichas consignaciones desde agosto de 2.005, por cuanto no le recibieron mas el pago por ante la oficina de administración del Edificio Valmont, donde está ubicado el bien en discusión, que indicó la dirección de ubicación del beneficiario, todo lo cual no puede ser valorado en forma separada, sino conjuntamente con todas las pruebas aportadas, como el contrato de arrendamiento que da fe de quienes aparecen como arrendador y arrendatario, que corre a los folios (16 al 20) marcado “A”.

A la anterior prueba de informes, que obra al (folio 306) del presente expediente proveniente del Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de esta Circunscripción Judicial, informando a este Juzgado, que por ese Juzgado cursa un expediente de consignaciones arrendaticias signado con el N° 6.625;que funge como consignataria la ciudadana GLADYS DEL CARMEN GARCÍA DE ORBEGOZO; que funge como beneficiario de dichas consignaciones el ciudadano JOSE VALERO MONTILLA, que dicho expediente se le dio entrada en fecha 26-09-2005, y en esa misma fecha fue realizada la primera consignación; que hasta la presente fecha se encuentra solvente hasta el mes de JUNIO 2007, que los datos del beneficiario son JOSÉ VALERO MONTILLA, este Juzgador le asigna valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.

“Promuevo prueba de informes, a los efectos de que este Tribunal se sirva oficiar al Juzgado Primero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de esta Circunscripción Judicial, con el objeto de que informe a este Juzgado: 1) si por ese Juzgado cursa un expediente signado con el N° 6953, cual es el motivo y quienes fungen como partes; 2) si en dicho expediente la causal en la que funda su pretensión el actor versa por falta de pago de cánones de arrendamiento. 3) que indique si en fecha 22 de marzo del 2007, fue en que se hizo presente y se dio por citada la parte demandada, ciudadana GLADYS DEL CARMEN GARCÍA DE ORBEGOZO. 4) Que indique en que estado se encuentra actualmente la causa. El objeto de esta promoción es probar, la existencia del mencionado juicio de desalojo por ante el citado Juzgado, las partes intervinientes, el estado en que se encuentra, y muy especialmente que en dicho expediente el demandante no alegó como causal de desalojo la falta de pago de mi mandante, que una vez valorada la promoción anterior denotará que mi mandante esta plenamente solvente y no ha dejado de pagar canon de arrendamiento mensual alguno. Y por otra parte, de último pero muy importante es probar el hecho, de que mi mandante al revisar el mencionado expediente de desalojo por ante el citado Tribunal y hacerse de una vez parte en el juicio, en fecha 22 de marzo de 2.007, es que se enteró de la negociación realizada pro JOSE VALERO MONTILLA y CARMEN OBANDO DE VALERO, quienes le vendieron a MIGUEL ALFONSO VALERO OBANDO, por VEINTIOCHO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 28.000.000,00), el apartamento por ella arrendado, razón por la cual en fecha 03 de abril de 2.007, introdujo la presente demanda por retracto legal arrendaticio, es decir, dentro de los cuarenta (40) días que indica el artículo 47 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, exactamente, doce (12) días calendario consecutivos, luego de enterarse de la negociación, todo conforme a criterio vinculante expresado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, por lo que la presente acción se introdujo en tiempo útil.”

A la anterior prueba de informes este Juzgado al igual que a la anterior prueba le asigna valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.

“COMUNIDAD DE LA PRUEBA
DOCUMENTALES
En virtud del principio de la comunidad de la prueba, invoco el valor y mérito de los documentos de compra venta (4 documentos), donde los ciudadanos JOSÉ VALERO MONTILLA y CARMEN OBANDO DE VALERO, identificados en autos, venden inmuebles, constituidos por apartamentos a distintas personas, a saber: a PEDRO JOSÉ VALERO OBANDO, identificado en dicho documento que riela a los folios 80 al 82; a CARMEN BEATRIZ VALERO DE PORRAS, identificado en dicho documento que riela a los folios 85 al 87; al aquí demandado MIGUEL ALFONSO VALERO OBANDO, identificado en dicho documento que riela a los folios 90 al 92; y plenamente en el presente expediente; y a FRANCISCO JAVIER VALERO OBANDO, identificado en dicho documento que riela a los folios 95 al 97; todo con el objeto de probar que no hubo bajo ninguna circunstancia una venta global, por cuanto los inmuebles fueron vendidos a distintas personas, por distintos documentos, en distintas oportunidades, y no fueron vendidos a una sola persona natural o jurídica, por lo que el alegato de que se realizó una venta global es falso como ha quedado plenamente demostrado, así como también, se evidencia que dichos inmuebles no conforman un todo sino están plenamente individualizados y delimitados como inmuebles separados para habitar individualmente, por estar debidamente registrado un documento de condominio registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Estado Mérida, en fecha 11 de septiembre de 1996, bajo el número 28, Protocolo Primero, Tomo 28, como se aprecia de cada uno de los textos de los documentos aquí promovidos.”

En cuanto a las anteriores pruebas de documento de compra-venta que en copias simples, obra a los (folios 80 al 99), por cuanto no fue desconocido, por ninguno de los intervinientes, este Juzgador le asigna valor probatorio. Y así se decide.

V
DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA (FOLIOS 217 al 223):

“PRIMERO: Consigno en un (1) folio útil, copia simple el Acta de Defunción del ciudadano JOSE VALERO MONTILLA, quien en vida fuere titular de la cédula de identidad N° 650.171, y suscrita por la Registradora Civil de la Parroquia El Llano, Municipio Libertador del Estado Mérida. PROBANZA: A) Que el ciudadano JOSÉ VALERO MONTILLA, quien inicialmente tuvo la cualidad de Propietario-Arrendador en el comentado Contrato de Arrendamiento de fecha 01 de Agosto del año 1.998, suscrito con la acá accionante; falleció en fecha 19 de Abril del año 2005.Segundo: Que el difunto JOSE VALERO MONTILLA, tuvo cuatro (4) hijos de nombre: Miguel Alfonso Valero Obando, Francisco Javier Valero Obando, Carmen Beatriz Valero De Porras y Pedro José Valero Obando.”

A la anterior prueba de copia simple de acta de defunción del ciudadano JOSE VALERO MONTILLA, para demostrar que el difunto era el propietario-arrendador, que falleció en fecha 19 de Abril del 2005, y que tuvo cuatro (04) hijos este Juzgador expone con dicha prueba en nada favorece al demandado en razón que no es un hecho controvertido en el presente juicio que el ciudadano JOSE VALERO MONTILLA, fallecido sea el arrendador en consecuencia no se le asigna valor probatorio. Y así se decide.

“SEGUNDO: INVOCO EL VALOR PROBATORIO DEL HECHO NOTORIO, del fallecimiento del ciudadano JOSE VALERO MONTILLA, a tal efecto, Consigno en cuatro (4) folios útiles Copias simples de los Obituarios; hecho este, que efectivamente tuvo conocimiento toda la comunidad Emeritense, los Vecinos de la Parroquia El Llano, del Municipio Libertador y por tanto todos los habitantes del Edificio Valmont, incluyendo la acá Arrendataria-Accionante, es decir, la ciudadana Gladis del Carmen García de Orbegozo, por cuanto el difunto tenia su Empresa en la planta Baja del citado Edificio VALMONT.”
A la anterior prueba del hecho notorio del fallecimiento del arrendador, de Copias simples de los Obituarios, este Juzgado al igual que a la anterior prueba no le asigna valor probatorio, en razón de que en el presente juicio se ventila la acción es por retracto legal arrendaticio, y en nada desvirtúan el hecho notorio ya que el fallecimiento del ciudadano ocurrió en fecha 19 de abril del 2005 y la compra-venta invocada por la demandante como nula, se realizó en fecha 27 de diciembre del 2002, en consecuencia no se le asigna valor probatorio. Y así se decide.

“TERCERO: Consigno en Sesenta y Tres (63) folios útiles copias simples del expediente de presuntas consignaciones De Cánones de Arrendamiento, signado con el N° 6625, llevado por el juzgado Tercero De los Municipios Libertador y Santos Marquina, (sic) de esta Circunscripción Judicial, el cual, por los vicios allí contenidas, es que invocamos su Nulidad Absoluta. Probanzas: A) Que la consignante es la ciudadana Gladis del Carmen Orbegozo, en su condición de Arrendataria del comentado Apartamento N° 13, del edificio VALMONT. B) Que la Arrendataria esta consignando desde el 26 de septiembre del año 2005. C) Que la ciudadana Gladis del Carmen Orbegozo, expresamente señaló como Beneficiario de las presuntas consignaciones a mi difunto padre José Valero Montilla, y no a nombre de Miguel Alfonso Valero Obando, muy a pesar de que para esa fecha ya Ella estaba enterada del fallecimiento de mi padre y de que yo era el legítimo propietario del Bien Locatado. D) Que consta al folio Tres (3), computando la caratula del expediente, que la ciudadana Gladis del Carmen Orbegozo, en fecha 22 de septiembre del año 2005, le otorga una AUTORIZACIÓN, a su legítimo esposo el ciudadano VICTOR MANUEL ORBEGOZO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-14.762.290, de su mismo domicilio e igualmente hábil; es decir entonces, que su esposo estaba autorizado para consignar por ante el Juzgado los presuntos pagos de los cánones de arrendamientos y también estaba autorizado para actuar en la Asamblea de Arrendatarios, efectuada en fecha 26 de septiembre del mismo año, puesto que, si puede lo máximo que es actuar por ella POR ANTE UN TRIBUNAL, también puede lo mínimo, que es asistir en su nombre y representación a una asamblea de Arrendatarios. E) Que en su contenido CONSTA LA AUSENCIA DE NOTIFICACIÓN AL BENEFICIARIO, es decir, que la Arrendataria-Consignante, fue negligente en impulsar la notificación del por ella señalado como Beneficiario, entonces jamás fui notificado Judicialmente de que ella, estaba consignando los presuntos pagos, con lo cual, violó flagrantemente las disposiciones de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, lo que acarrea la Nulidad de las citadas consignaciones, puesto que en el transcurso de Dieciocho Meses (18) no modificó el nombre del Beneficiario, ni impulso la notificación.”

A la anterior prueba de copias simples del expediente de presuntas consignaciones de Cánones de Arrendamiento, signado con el N° 6625, llevado por el Juzgado Tercero De los Municipios Libertador y Santos Marquina, (sic) de esta Circunscripción Judicial, el cual, por los vicios allí contenidas, es que invoca su Nulidad Absoluta, este Juzgador expone que la anterior prueba de copias de consignaciones que durante dieciocho (18) meses realizó la demandante por ante el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y Santos Marquina, y expone que son nulas por faltar la notificación del arrendador, no le asigna valor probatorio, en razón que como ya se expreso en la prueba aportada por la parte demandante, la misma fue refutada la mencionada prueba en razón que para el cobro de dichas consignaciones podía hacerse valer la sucesión de una declaración de únicos y universales herederos, es por lo que este Juzgador no le asigna valor probatorio. Y así se decide.

“CUARTA: Invoco el valor probatorio de los Documentos, que fueren anexados al Escrito de Contestación a la Demanda, marcados con las letras “B”, “C”, “D”, “E”, “F” y “G”.
PROBANZAS: A) Del contenido de las citadas copias, anexos bajo la letra “B”, se corrobora que el mi difunto padre José Valero Montilla, para lograr vendernos en Bloque todos los Apartamentos del Edificio VALMONT, realizó en un mismo día y en un mismo acto las Notas de presentación por ante la Oficina Inmobiliaria, del Municipio Libertador del Estado Mérida. B) Del contenido de las copias simples de los recibos anexos bajo la letra “C”, se corrobora que el mi difunto padre José Valero Montilla, para lograr vendernos en Bloque todos los Apartamentos del Edificio VALMONT, realizo en un mismo día y en un mismo acto el pago de los impuestos y Aranceles por ante la Oficina Bancaria. C) Del contenido de las copias simples de los documentos anexos bajo las letras “D”, “E”, “F” y “G”, se corrobora que el nuestro difunto padre José Valero Montilla, a sus hijos Miguel Alfonso Valero Obando, Francisco Javier Valero Obando, Carmen Beatriz Valero De Porras y Pedro Valero Obando, nos vendió en bloque todos los apartamentos del edificio VALMONT, y es así como a mí, Miguel Alfonso Valero Obando, por el contenido de un (1) sólo documento inscrito por ante la oficina de Registro Inmobiliario, del Municipio Libertador del Estado Mérida, anotado bajo el N° 3, Folios 13 al 18, Protocolo Primero, Tomo Trigésimo Séptimo, Cuarto Trimestre, de fecha 27 de Diciembre de Dos Mil Dos (27/12/02), se me vendió los apartamentos 04, 09, 11 y 13.”

A la anterior prueba de documentos de compra-venta que en copias simples fueron consignadas junto con la contestación de la demanda, para demostrar que les fueron vendidos en Bloque todos los Apartamentos del Edificio VALMONT, que se realizó en un mismo día y en un mismo acto las Notas de presentación por ante la Oficina Inmobiliaria, del Municipio Libertador del Estado Mérida, este Juzgador no le asigna valor probatorio, en virtud que el artículo expresa es que se realice en un solo bloque la venta no que se realicen varias ventas, en consecuencia no se le asigna valor probatorio. Y así se decide.

“QUINTO: Consigno en seis (06) folios útiles copias simples los documento (si) inscrito por ante la Oficina de Registro Inmobiliario, del Municipio Libertador del Estado Mérida, anotado bajo el N° 45, Folios 364 al 18, Protocolo Primero, Tomo Vigésimo Séptimo, Segundo Trimestre, de fecha 15 de mayo del Dos Mil Seis. PROBANZA: Que en la citada fecha el ciudadano Miguel y Luís Guillermo Hernández Quintero, plenamente identificados, les vendió el apartamento signado con el No. 11, que es parte integrante del Edificio VALMONT; resultando entonces, que bajo la premisa, de una presunta nulidad del documento mediante el cual se adquirieron los apartamentos signados con los números 4, 9, 11 y 13 del edificio VALMONT, acarrearía también la posterior nulidad del acá citado documento. SEXTA: Consigno en dos (02) folios útiles copia del Documento de Opción Compra, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Mérida, anotado bajo el N° 64, Tomo 04, de fecha 15 de Enero de 2.007. PROBANZA: En el citado documento, el ciudadano Miguel Alfonso Valero le ofertó a la ciudadana FLOR MARÍA SUÁREZ RAMÍREZ, el apartamento signado con el N° 4, del Edificio VALMONT; resultando entonces, que bajo la premisa, de una presunta nulidad del documento mediante el cual se adquirieron los apartamentos signados con los números 4,9, 11 y 13 del edificio VALMONT, acarrearía también la posterior nulidad del acá citado documento.”

A la anteriores pruebas de documento de compra-venta, y de documento de opción de compra, suscrito por el aquí demandado y los ciudadanos Carmen Sofía Jiménez Contreras y Luís Guillermo Hernández Quintero, y el segundo documento suscrito por el demandado y la ciudadana FLOR MARIA SUÁREZ RAMÍREZ, este Juzgador este juzgador la desecha por impertinente, en virtud que con dicha prueba en nada favorece al aquí demandada, para demostrar sus defensas, siendo en consecuencia impertinente, el autor Azula Camacho (1998), expresa que “la pertinencia de la prueba viene dada por que el medio probático se refiera o tenga relación con los hechos que figuran en la controversia.”, es decir dicha prueba no tiene relación con los hechos controvertidos o en los términos en que quedó planteada la controversia, es por lo que este Juzgador la desestima por impertinente ya que en el presente juicio lo que se ventila es juicio por retracto legal arrendaticio. Y así se decide.

“SEPTIMA: Invoco el valor probatorio del Documento Público, que contiene el Acta de Asamblea de Arrendamientos del edificio VALMONT, realizada en fecha 26 de Septiembre del año 2.005 y suscrita por la Notaría Pública Primera de Mérida, que fuere anexado al Escrito de Contestación a la Demanda, marcado con la letra “H”. PROBANZA: A) Que la mencionada Acta, suscrita por la Notaría Pública Primera de Mérida a todo evento procesal, es un DOCUMENTO PÚBLICO, todo en base a lo dispuesto en los Artículos 27, 69 y 75, Ords 12 y 14, de la Ley de Registro Público y del Notariado, de fecha 22 de diciembre del año 2006. B) Que la notario notificó a todos los asistentes, que los Cuatro hermanos, es decir, Miguel Alfonso Valero Obando, Francisco Javier Valero Obando, Carmen Beatriz Valero De Porras y Pedro José Valero Obando, desde el mes de diciembre del año 2002, somos los exclusivos propietarios del Edificio VALMONT. C) Que la Notaría Pública agregó al contenido del Acta, el AVISO de convocatoria a la Asamblea de Arrendamientos del edificio VALMONT, que efectuáramos por el diario local “FRONTERA”, en fecha 25 de Septiembre del año 2.005, aviso por el cual la Arrendataria y su cónyuge tuvieron conocimiento de la realización de la Asamblea de Arrendatarios. D) Que la Notario dejó constancia de que a la citada Asamblea de Arrendatario, asistió en representación de la Arrendataria del apartamentos N° 13 del edificio VALMONT, el ciudadano Víctor Manuel Orbegozo, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 14.762.290, quien dado su condición de cónyuge de la arrendataria, no requirió autorización expresa; no obstante, la acá accionante no podrá oponer la falta de cualidad o ilegitimada de su cónyuge por cuanto el mismo ya estaba autorizado por ante el Tribunal Tercero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de esta Circunscripción Judicial, para actuar en todo lo referente a la relación arrendaticia del citado apartamento. E) Que la Notario dejó constancia de que el ciudadano Víctor Manuel Orbegozo, ya identificado, quien actuando en su nombre y en representación de la Arrendataria accionante, recibió el sobre contentivo de la Oferta de Venta del bien locatado, que le hiciera su propietario al ciudadano Miguel Alfonso Valero Obando. F) Que es para la fecha 26 de septiembre del año 2.005, por actuación de la Notario Público Primero de Mérida y por efecto inmediato del contenido del sobre recibido por el cónyuge de la acá arrendataria accionante, cuando la ciudadana Gladis del carmen garcía de Orbegozo fue debidamente notificada de que el ciudadano Miguel Alfonso Valero Obando es el legítimo propietario arrendador del bien locatado. G) Queda evidenciado, que a partir de la fecha 26 de septiembre de 2.005, se inicia el cómputo del término de cuarenta (40) días, para que la arrendataria ejerciere la presente acción de Retracto Arrendaticio, siendo entonces que desde la citada fecha, hasta el tres (03) de Abril de 2.007, fecha ésta última en que fue incoada la presente acción, transcurrieron quinientos cincuenta y cuatro (554) días continuos, por lo que es forzoso concluir, que caducó la acción; y por tanto debe declararse, como así lo ha establecido la doctrina patria, la falta de cualidad de acción y así lo solicito.”

A la anterior prueba de Acta de Asamblea de Arrendamientos del edificio VALMONT, realizada en fecha 26 de Septiembre del año 2.005, suscrita por la Notaría Pública Primera de Mérida, que fuere anexado al Escrito de Contestación a la Demanda, este Juzgador la desecha igualmente por impertinente en razón que para esa fecha de la Asamblea Extraordinaria, 26 de Septiembre del año 2.005, para dar por demostrado que la notario notificó a todos los asistentes, que los Cuatro hermanos, es decir, Miguel Alfonso Valero Obando, Francisco Javier Valero Obando, Carmen Beatriz Valero De Porras y Pedro José Valero Obando, desde el mes de diciembre del año 2002, eran los exclusivos propietarios del Edificio VALMONT, este Juzgador desecha a la anterior prueba y la desestima por impertinente en razón que en el presente juicio, como ya se expresó se ventila el juicio por retracto legal arrendaticio, y la fecha de la venta realizada fue en diciembre del año 2002 y la fecha de fecha de la Asamblea Extraordinaria, 26 de Septiembre del año 2.005. Y así se decide.

“OCTAVA: Invoco el valor probatorio del Documento Público, que contiene el Acta de La Inspección Ocular, realizada en el apartamento signado con el N° 13 del edificio VALMONT, en fecha siete (7) de Noviembre del año 2.005, suscrita por la Notaría Pública Tercera de Mérida, que fuere anexado al escrito de Contestación a la Demanda, marcado con la letra “I”. PROBANZA: Que la mencionada Acta, suscrita por la Notaria Pública Tercera de Mérida a todo evento procesal, es un DOCUMENTO PÚBLICO, todo en base a lo dispuesto en los Artículos 27, 69 y 75 Ords 12 y 14, de la Ley de Registro Público y del Notariado, de fecha 22 de siembre del año 2006. B) La Notario Público Tercera, dejó constancia de que el referido bien locatado, lo habitan la acá arrendataria accionante, es decir la ciudadana Gladis del carmen García de Orbegozo y su cónyuge Víctor Manuel Orbegozo y de igual forma, que los mencionados ciudadanos estaban presentes en el inmueble para el momento de realizar la inspección. C) Que la Notario Público Tercera, notificó personalmente a la acá arrendataria accionante, es decir la ciudadana Gladis del carmen García de Orbegozo y su cónyuge Víctor Manuel Orbegozo, de que el ciudadano Miguel Alfonso Valero Obando, presente también en el citado acto, es el legítimo propietario del bien locatado. D) Se corrobora entonces, que en la fecha siete (7) de noviembre del año 2.005, se inicia el cómputo del término de cuarenta (40) días, para que la arrendataria ejerciere la presente acción de Retracto Arrendaticio, siendo entonces que desde la citada fecha el tres (3) de abril de 2.007, fecha ésta última en que fue incoada

Este Juzgador a la prueba de Acta de La Inspección Ocular, realizada en el apartamento signado con el N° 13 del edificio VALMONT, en fecha siete (7) de Noviembre del año 2.005, suscrita por la Notaría Pública Tercera de Mérida, que fuere anexado al escrito de Contestación a la Demanda, para demostrar que la Notario Público Tercera, notificó personalmente a la acá arrendataria accionante, es decir la ciudadana Gladis del carmen García de Orbegozo y su cónyuge Víctor Manuel Orbegozo, que el ciudadano Miguel Alfonso Valero Obando, presente también en el citado acto, es el legítimo propietario del bien locatado, igualmente se desecha por impertinente en razón que en nada favorece al demandado para probar sus defensas, al contrario, con dicha prueba queda demostrado que es en fecha posterior a la venta que es notificada la arrendataria del nuevo propietario, en consecuencia se desecha por impertinente. Y así se decide.

VI
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Procede este Juzgador sentencia la presente causa, y al efecto observa que la parte actora interpone la acción por Retracto legal Arrendaticio, y la parte demandada siendo la oportunidad procesal para contestar opuso cuestiones previas, las establecidas en el artículo 346 del Código de procedimiento del ordinal 11°, la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, toda vez que invocan la insolvencia del accionante en el pago de los cánones de arrendamiento, como causa de inadmisibilidad de la presente acción, contemplada en el artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario concatenada con el artículo 43 eisdem, y que es el caso que una vez que la Arrendataria fue notificada del acto de compra del bien locatado y subsiguiente subrogación legal, continuó pagándole los cánones de arrendamiento por ante la misma oficina de administración, hecho este no controvertido, pero es el caso que desde el mes de agosto del año 2005, se rehúsa en pagarle los cánones arrendamiento, correspondientes a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2005, al igual que no le pago los meses de enero, febrero, marzo y abril del presente año,
y que siendo la oportunidad procesal invoca la nulidad absoluta de la consignación arrendaticia, contenida en el expediente No. 6625, llevado por el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y Santos marquina, cuyas copias simples se encuentran en los autos, fundamentando en que las mismas no son válidas, toda vez que la Arrendataria no lo señala a él MIGUEL ALFONSO VALERO OBANDO, en su condición de propietario-arrendador, como beneficiario. (Negrillas del Juez).
En referencia a la mencionada causal de inadmisibilidad de la demanda por estar como expresa el demandado la arrendataria insolvente, invocando la nulidad absoluta de las consignaciones realizadas por la demandante ante el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y Santos Marquina, este Juzgador expone que las consignaciones realizadas fueron realizadas conforme a la Ley, siendo que desde mes de agosto del año 2005, hasta diciembre del 2005, le cancelo en la oficinas de la administración, y los subsiguientes cánones arrendamiento, fueron consignados ante el Tribunal de Municipios por lo que no hubo insolvencia por parte de la arrendataria, hecho lo cual quedo demostrado de los autos, en consecuencia la cuestión previa no es procedente, y deberá ser declarada sin lugar como será establecido en la dispositiva del presente fallo.

Así mismo, invoca la cuestión previa del ordinal 11 ° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la prohibición de admitir la acción propuesta, en virtud que invocan la venta en bloque del inmueble, que en fecha quince de diciembre del año 2002, su difunto padre tomó la decisión de vender a sus hijos en forma global el edificio valmont, es forma discriminada, en fecha 27 de diciembre del año 2002, le vendió a MIGUEL ALFONSO VALERO OBANDO, los apartamentos 04, 09, 11 Y 13, por ante la Oficina de Registro inmobiliario, del Municipio Libertador del Estado Mérida, anotado bajo el N° 3, Folios 13 al 18, Protocolo Primero, Tomo Trigésimo Séptimo, Cuarto Trimestre.
El artículo 49 de la ley de arrendamiento inmobiliario establece:
“El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forma parte la vivienda, oficina o local arrendado” (Subrayado del Juez).

Del artículo trascrito se evidencia que el legislador consagra una excepción al retracto legal arrendaticio, solo en el caso que se efectúe la venta global del inmueble del cual forma parte la vivienda y en el presente juicio el arrendador vendió el edificio valmont, en forma discriminada, es decir en fecha 27 de diciembre del año 2002, le vendió a MIGUEL ALFONSO VALERO OBANDO, los apartamentos 04, 09, 11 y 13, a Francisco Javier Valero Obando, le vendió los apartamentos 01, 02, 07 y 14; y en fecha 30 de diciembre del 2002, a Pedro José Valero Obando, le vendió los apartamentos 03, 05, 10 y 12; y a su hija Carmen Beatriz Valero de Porras, le vendió los apartamentos 06, 08 y 15, todo lo cual demuestra que la venta se realizó a varias personas, en consecuencia no evidenciándose de los elementos aportados que la venta se realizó conforme lo estableced el artículo precedente, es por lo que la cuestión previa deberá ser declarada sin lugar como será establecido en la dispositiva del presente fallo.

Seguidamente opone la cuestión previa de caducidad de la acción, contenida en el ordinal 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en base a que existió una primera notificación cierta desde el día 26 de septiembre del 2005, fecha del acta de Asamblea Extraordinaria de Arrendamientos, que es cuando se le notificó a la arrendataria que el ciudadano Miguel Valero Obando, era el nuevo propietario y que iba a vender el inmueble en cuestión, y que entonces es desde allí que se debe computar dicho lapso de cuarenta (40) días para el ejercicio de la acción, que existe una segunda notificación en fecha 07 de noviembre del 2005, mediante el acto de inspección ocular del bien locatado, y que bajo esa premisa es imperativo concluir, que en un supuesto negado que la primera notificación fuera declarada sin lugar, entonces se debería computar desde la fecha 07 de noviembre del año 2005, el término de cuarenta días, y que como no la ejerció en tiempo útil le caduco la acción.
En cuanto a la defensa perentoria que la acción le caduco a la arrendataria, en base a que fue primeramente notificada en fecha 26 de septiembre del 2005, fecha del acta de Asamblea Extraordinaria de Arrendamientos, que es cuando se le notificó a la arrendataria que el ciudadano Miguel Valero Obando, era el nuevo propietario y que iba a vender el inmueble en cuestión, este Juzgador expone que la venta cuya nulidad pide la arrendataria es la efectuada por el arrendador ciudadano José Valero Montilla, hoy difunto padre del demandado de autos, la cual se efectuó en fecha 27 de diciembre del 2002, protocolizada por ante la oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Libertador, anotado bajo el No. 3, Folios 13 al 18, Protocolo Primero, Tomo Trigésimo Séptimo, Cuarto Trimestre, y no la que se iba a efectuar después, en consecuencia no evidenciado de las actas que la arrendadora fue debidamente notificada de esta venta es por lo que la cuestión previa deberá ser declarada sin lugar como será establecido en la dispositiva del presente fallo.

En cuanto a la defensa de fondo del demandado de falta de cualidad de la demandante por no encontrarse solvente con el pago de los cánones de arrendamiento, el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en el Capítulo dedicado a la consignación arrendaticia, dispone: “Artículo 51: Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.”

Así pues, la parte demandante demostró que realizo las consignaciones desde el mes de AGOSTO del 2005, oportunamente conforme a la disposición antes citada, todo lo cual este juzgador le otorgo valor probatorio en la motiva de la presente decisión.

El artículo 42 eiusdem, establece:
“La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.” (Cursivas del Juez).
Asimismo, el artículo 44 eiusdem establece:
“A los fines del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación. Parágrafo único: El arrendatario deberá notificar igualmente al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el término de quince (15) días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento. Transcurrido este término sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mimas condiciones”.
Este derecho de preferencia, como su semántica indica, significa el derecho que tiene el arrendatario de ser preferido antes que cualquier otro tercero a que se le haga ofrecimiento del inmueble que ocupa en condición el tal, cuando su arrendador-propietario, tenga la intención de enajenar el inmueble arrendado a un tercero ajeno a la relación arrendaticia. Es una obligación que tiene el arrendador de ofrecer en venta a su arrendatario, y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que arrendado, y actualmente se rige por las normas establecidas en los artículos 42 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

De allí entonces, y por el principio de la carga de la prueba, la parte actora tenía la obligación de probar su pretensión, toda vez que las pruebas aportadas a los autos fueron precisamente, el documento privado contentivo del contrato de arrendamiento, que demuestra que efectivamente la arrendataria tenía más de dos (02) años ocupando el bien locatado, y el documento autenticado de fecha 27 de diciembre del 2002, el cual se encuentra anotado bajo el No 3, Folios 13 al 18, Protocolo Primero, Tomo Trigésimo Séptimo, Cuarto Trimestre, otorgándole a este último documento público el valor probatorio correspondiente, así mismo de las actas del expediente se desprende que la arrendataria no fue notificada de conformidad con lo establecido en el artículo 44 de la mencionada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es de señalar que si bien es cierto el arrendador falleció en fecha 19 de abril del 2005, la demandante siguió cancelando los cánones de arrendamiento como lo venía haciendo sin ninguna novedad y a la misma persona que le recibía el pago, es decir los meses de abril, mayo, junio hasta el mes de julio de 2005, como consta del recibo inserto al (vuelto del folio 165), comenzando a consignar los cánones de arrendamiento desde el mes de agosto del 2005, y el acta de asamblea extraordinaria es de fecha 26 de septiembre del 2005, donde se le notifica que existe un nuevo propietario y el deseo de vender el inmueble, siendo que la venta se había materializado en fecha 27 de diciembre del 2002, en consecuencia por todo lo anteriormente expuesto la presente demanda debe prosperar en derecho, como será establecido en la parte dispositiva del presente fallo. Y así se decide. (Negrillas del Juez).

Finalmente este Juzgador considera significativo fundamentar todo su proceder en la previsión Constitucional siguiente:
Articulo 26:
“Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de Justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos; a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente.
El estado garantizará una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles.” (Subrayado del Juez).

DECISIÓN
Por todas las consideraciones que anteceden, este JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por autoridad de la Constitución y sus Leyes, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR las cuestiones previas opuestas por la parte demandada, establecidas en los ordinales 11° y 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.
SEGUNDO: CON LUGAR la acción por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, intentada por la parte demandante ciudadana GLADYS DEL CARMEN GARCÍA DE ORBEGOZO, a través de sus apoderados judiciales Abogados PIERO S. CONTRERAS y MARIA TERESA MORALES DE CONTRERAS, todos anteriormente identificados. Y ASÍ SE DECIDE.
TERCERO: Como consecuencia del anterior pronunciamiento se anula la venta que hiciera el ciudadano JOSÉ VALERO MONTILLA, (hoy fallecido) al ciudadano MIGUEL ALFONSO VALERO OBANDO, en fecha 27 de diciembre del 2002, mediante documento protocolizado por ante la oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Libertador, anotado bajo el No. 3, Folios 13 al 18, Protocolo Primero, Tomo Trigésimo Séptimo, Cuarto Trimestre, sobre un inmueble consistente en un (01) apartamento signado con el No. 13, que forma parte del Edificio VALMONT, ubicado en la Avenida tres (03) con calle veintisiete (2/), Parroquia El Llano, del Municipio Libertador del Estado Mérida, el cual tiene una superficie aproximada de CIENTO VEINTICUATRO METROS CUADRADOS CON NOVENTA Y CINCO DECÍMETROS CUADRADOS (124,95 MTS 2), cuyos linderos son: Noreste: Con el apartamento N° 14; Noroeste: Con pasillo de circulación y el apartamento N° 12; Sureste: Con la fachada lateral derecha del edificio; Suroeste: Con la fachada principal del edificio que mira a la calle 27, constar de estar, comedor, tres dormitorios principales, un dormitorio de servicio, una sala de baño principal, una sala de baño en el cuarto de servicio, cocina, balcón y áreas de servicio, en consecuencia se ordena oficiar a la Oficina correspondiente una vez quede firme la presente decisión. Y ASÍ SE DECIDE.
CUARTO: En cuanto a la medida de Prohibición de Enajenar y Gravar decretada por este Tribunal en fecha ocho (08) de Mayo del 2007, se ordene suspender la misma debiéndose oficiar al Registro Inmobiliario del Municipio Libertador del Estado Mérida, una vez quede firme la presente decisión. Y ASÍ SE DECIDE.
QUINTO: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte perdidosa al pago de las costas procesales. Y ASÍ SE DECIDE.
SEXTO: Por cuanto la presente decisión se pública fuera del lapso legal, de conformidad con los artículos 251 y 233 del Código de Procedimiento Civil se ordena notificar a las partes de la presente decisión. Y ASI SE DECIDE.
COMUNÍQUESE, PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA. Dada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida. En Mérida, a los treinta (30) días del mes de Junio del año dos mil nueve (2.009). Años 198º DE LA INDEPENDENCIA Y 150º DE LA FEDERACIÓN.-

EL JUEZ
ABG. JUAN CARLOS GUEVARA

LA SECRETARIA

ABG. AMAHIL ESCALANTE NEWMAN