TSJ Regiones - Decisión

Exp. 22269
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA.

198° y 149°
DEMANDANTES: BETSABE COROMOTO TREJO ESCALANTE.
APODERADOS DE LA PARTE DEMANDANTE: ELOIZA ANGULO FLORES, ALVES GALUÉ MENDOZA, MARIA AUXILIADORA MORENO Y JULIO CÉSAR TORO UZCÁTEGUI.
DEMANDADO: JOSE EUGENIO GÓMEZ MALDONADO.
MOTIVO: DESALOJO (APELACIÓN)

I
PARTE NARRATIVA

El juicio que dio lugar al presente procedimiento se encuentra en esta alzada en virtud de apelación interpuesta dentro del lapso de ley, en fecha 03 de Abril de 2008, por ELOISA ANGULO DE GALUÉ, abogada en ejercicio e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 28.154 con el carácter de apoderado Judicial de la parte demandante, ciudadana BETSABE COROMOTO TREJO ESCALANTE; por el juicio de Desalojo, contra la decisión dictada por la Juez del Juzgado Primero de los Municipios Libertador y Santos Marquina del Estado Mérida, en fecha 28 de Marzo de 2008, en la cual se declaró: Primero: SIN LUGAR LA PERENCION DE LA INSTANCIA. Segundo: CON LUGAR LA FALTA DE CUALIDAD E INTERES DEL ACTOR Y DEMANDADO PARA INTENTAR O SOSTENER EL PRESENTE JUICIO. Tercero: como consecuencia de tal pronunciamiento se declara extinguida la Instancia y Cuarto: Por haberse declarado con lugar la defensa de fondo opuesta, de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal no puede pronunciarse sobre las demás alegaciones de fondo.
El mencionado expediente ingreso a este Juzgado por distribución de fecha 19 de Mayo por auto de fecha veintiséis de mayo de 2008.
Este es en resumen el historial de la presente causa. Encontrándose en estado de sentencia, procede este Tribunal a proferirla, previas las consideraciones siguientes:
II
DE LA SENTENCIA APELADA

La Juez del JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, estableció en la sentencia apelada, entre otros aspectos los siguientes hechos y argumentos:
Planteada la controversia en los términos anteriormente expuestos y descritos en la narrativa del presente fallo, esta juzgadora observa que la acción de la demandante se encuentra fundamentada en el artículo 34, literal a) Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Igualmente se observa, que el ciudadano José Eugenio Gomez Maldonado fue citado por el Alguacil del Tribunal y luego, se da por citado mediante diligencia que consigna en el expediente, cumpliéndose con lo previsto en el articulo 216 del CPC, en consecuencia, se puso a derecho para asumir oposiciones y defensas en el presente litigio, previsto en nuestra Carta Magna en los artículos 26, 49 y 257.

En este sentido se observa en las actas procesales que, el demandado, ciudadano José Eugenio Gómez Maldonado, procedió a contestar al fondo de la demanda en el término previsto en la Ley, asistido de abogado

Trabada la litis, esta juzgadora observa que la parte demandada al contestar el fondo de la deuda opone como punto previo para ser resuelto en la presente motiva del fallo, la Perención de la Instancia y la Falta de Cualidad e Interés para intentar o sostener el presente juicio, el cual resuelvo a continuación.

PUNTO PREVIO:
ALEGADA LA PERENCION DE LA INSTANCIA:
Esta juzgadora procede al análisis como punto previo, primero, el de la perención de la instancia alegada en los siguientes términos:

Primero: Al revisar las actas procesales esta juzgadora observa que la demanda se admitió el 10 de Octubre de 2007 y es, el 23 de Octubre de 2007, cuando la abogada Eloisa Angulo Flores de Galué, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante, mediante diligencia expresa:

“… Ruego al Tribunal se sirva instar la citación de la parte demandada y a tales efectos consigno los envolvimientos (sic) necesarios para el traslado del Alguacil al domicilio de la parte demandada indicado en el libelo de demanda….”.

Segundo: Se observa que la parte actora a través de su apoderada, al diligenciar consignando los emolumentos, (... Omissis), cumplió con lo previsto por la Sala en sentencia Nº 0537, dictada en fecha 6 de Junio de 2004, caso: José, R. Barco Vásquez, contra seguros Liberty Mutual expediente N° 010436, que textualmente señala:

“…Los pagos destinados a satisfacer las necesidades de transporte, manutención y hospedaje de los funcionarios o auxiliares que deben evacuar diligencias fuera de la sede del tribunal son del único y exclusivo interés del peticionante o demandante…. De allí que tales obligaciones a cargo del demandante para la obtención de la citación…, tienen plena vigencia en todos los procedimientos que están exento de la obligación tributaria ( ingreso público) que estaba prevista en la Ley de Arancel Judicial, en razón de la justicia gratuita.
Esta sala establece que la obligación arancelaria que preveía la ley de Arrendamiento Judicial perdió vigencia ante la manifiesta gratuidad constitucional, quedando con plena aplicación las contenidas en la precitado Articulo 12 de dicha ley y que igualmente debe ser escrita y oportunamente satisfechas por los demandantes dentro de 30 días siguientes a la admisión de la demanda, mediante la presentación de diligencias en la que se ponga a la orden del alguacil los medios y recursos necesarios para el logro de la citación del demandado…, de otro modo su medio o incumplimiento acarreará la perención de la instancia...”

Tercero: El supuesto de la perención breve que trata el ordinal 1º del articulo 267 del CPC, NO APARECE CON CLARIDAD, y consta en el expediente en el folio 17, la diligencia antes mencionada (.... Omissis).

Cuarto: En atención a lo expuesto, es inexorable para esta juzgadora declarar SIN LUGAR LA Perención de la Instancia solicitada y ASI SE DECIDE.

ALEGA LA FALTA DE CUALIDAD E INTERES TANTO DE LA PARTE ACTORA COMO DE LA PARTE DEMADADA, PARA INTENTAR O SOSTENER EL PRESENTE JUICIO:
Respecto a lo alegado por la parte demandada en la contestación al fondo de la demanda, en referencia a su falta de cualidad e interés tanto de la parte actora como la parte demandada para intentar y sostener el presente juicio, de conformidad a lo previsto en el primer aparte del articulo 361 del CPC.

Esta Juzgadora, para decidir realiza el siguiente análisis:

Primero: Aun cuando nuestro ordenamiento jurídico no establece una norma jurídica que defina la cualidad en doctrina con respecto a ella expresa:
“La persona que afirma ser titular de un interés jurídico propio, tiene que hacerlo valer en juicio”.

En otros términos la legitimación en general, es la situación en que se encuentra una persona con respecto a determinado acto o situación jurídica, para el efecto de intervenir en esta, si puede hacerlo está legitimado; en caso contrario no lo está, por lo que podemos concluir que, está legitimado procesalmente en un juicio el titular del interés que en el propio juicio se compromete.

Segundo: De prosperar le falta de cualidad e interés de las partes o alguno de ellos, no podría entrar quien esto conoce, a decidir el fondo del asunto, sino su consecuencia seria desechar la demanda ya que la persona quien se afirma titular de un derecho no es la persona quien la ley le otorga la facultad para hacerlo exigible.

Tercero: La jurisdicción recogida por la Sala Constitucional en su fallo de fecha 6 de Diciembre de 2005, en ponencia del Magistrado Dr. Jesús Eduardo Cabrera, conforme a lo establecido en el artículo 361 del CPC, la Sala dictaminó, lo siguiente:

“… Los conceptos de cualidad e interés están íntimamente ligados, pues tal y como afirmó el insigne Maestro Luis Loreto, en materia de cualidad, la regla es que:
“… allí donde se afirma existir un interés jurídico sustancial propio que amerite la Protección del Órgano Jurisdiccional competente, allí existe un derecho de acción a favor del titular de ese interés jurídico, quien tiene por ello mismo, cualidad, para hacerlo valer en juicio...” (Loreto Luis. contribución al estudio de la excepción de Inadmisibilidad por falta de cualidad. Ensayos Jurídicos, Editorial Jurídica Venezolana, p. 189)

Ahora bien, si prospera la falta de casualidad (sic) o interés de alguna de las partes, no le es dable al juzgador entrar a conocer el mérito de la causa, sino desechar la demanda, ya que la persona que se afirma titular de un derecho no es la persona a quien la ley le otorga la facultad para hacerlo exigible. Para esta sala, tal como lo ha señalado en fallo del 18-05-01 (caso Montserrat Prato), la falta de cualidad o interés de algunas de las partes, no le es dable al juzgador entrar a conocer el mérito de la causa, sino desechar la demanda, ya que la persona que se afirma titular de un derecho, no es la persona a quien la ley le otorga la facultad para hacerlo exigible. Para esta sala, tal como lo he señalado del fallo 18-05-01(caso Montserrat Prato), la falta de cualidad e interés afecta a la
acción y sin ella no existe”.

Tercero: En el caso de marras, esta Juzgadora observa que la parte demandada al contestar el fondo de la demanda consigna copia fotostática simple de un contrato de opción de compra venta suscrita entre las partes, y al respecto, no se observa en las actas procesales escrito de impugnación consignado por la parte actora, a través de su apoderada judicial, es decir, que la parte actora haya impugnado dicha copia del contrato de conformidad al articulo 429 del CPC o, en su defecto lo haya tachado de conformidad al articulo 438 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.

En este sentido, estamos en presencia de un documento que tiene carácter público por tanto, posee valor probatorio lo que significa que no estamos en presencia de una relación contractual arrendaticia sino de otro tipo de relación contractual de naturaleza civil.

De manera pues, que al no existir relación contractual arrendaticia carecen de cualidad tanto la parte actora como la parte demandada para interponer la acción por la naturaleza del contrato, como la del demandado (arrendatario), para sostener el presente juicio. El artículo 1759 del Código Civil reza:

“El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que este se obliga a pagar a aquella…”.

Entonces por la naturaleza del contrato que se encuentra en autos, esta Juzgadora observa que no estamos en presencia de una relación contractual arrendaticia, ni escrita ni verbal, sino en presencia de un contrato de opción a compra, que la doctrina la define como promesa bilateral de venta, como, la acción en la cual dos partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta, por lo que la acción a intentar es la resolución del contrato celebrado o la nulidad del mismo, pero nunca la acción de desalojo aquí incoada, todo de conformidad al articulo 1137 y siguientes del Código Civil.

En este sentido, el contrato suscrito entre las partes y autenticado tiene fuerza de ley, por tanto, no puede revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley. Y no tienen efecto sino entre las partes contratantes, todo de conformidad a los artículos 1.159 y 1.166 del Código Civil, en concordancia con el artículo 1167 y 1168, ejusdem.

Cuarto: En atención a lo expuesto, es inexorable para esta juzgadora declarar con lugar la falta de cualidad e interés del actor para intentar el juicio y del demandado para sostenerlo, en virtud de la naturaleza jurídica del contrato suscrita donde las partes y ASI SE DECIDE.

Finalmente, es importante destacar que la parte actora consignó escrito de impugnación a la contestación de la demanda realizada por parte demandada, en la que expone:
“…. El demandado de autos, José Eugenio Gómez Maldonado, al momento de presentar su presunta contestación a la demanda…, escrito que presenta en contravención de las previsiones de los artículos Nº 4,5 Y 6 de la Ley de Abogados…”.

Al respecto esta juzgadora debe indicarle, que el demandado al presentar el escrito de contestación de la demanda, acompaña diligencia donde se identifica plenamente e identifica plenamente (sic) a la abogada que lo asiste para dicho acto, riela al folio 37 del expediente.
En este sentido, el artículo 885 del Código de Procedimiento Civil, prevé la posibilidad de que el demandado proceda a contestar la demanda bien oralmente o por escrito; de manera que aunque el escrito de contestación no indique la descripción de la abogada que lo asiste, en la diligencia que lo acompaña sí se indica expresamente (...Omissis), por tanto lo alegado por la parte actora no es pertinente, ya que la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela determina la inviolabilidad del derecho a la defensa y a un debido proceso consagrado en los siguientes artículos: 26, 27, 49 y 257.
(... Omissis)

En virtud de lo expuesto, no procede lo solicitado por la parte actora en su escrito de impugnación por ser impertinentes y ASI SE DECIDE.

En conclusión teniendo como fundamento este juzgado las disposiciones de los textos legales señalados, así como la jurisprudencia emitida por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia y de acuerdo con lo establecido en el articulo 321 del CPC y 335 de la Constitución Nacional. Como quiera que las actas que integran el expediente no aparezcan elementos que acrediten las condiciones que estableció la parte actora con la parte demandada, se declara procedente en derecho dicha defensa. Por todos los fundamentos expuestos, este Juzgado Primero de los Municipios Libertador y Santos Marquina del Estado Mérida, administrando justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que me otorga la ley, se declara CON LUGAR la defensa opuesta por falta de cualidad del actor para intentar la acción y la del demandado para sostenerlo en el presente juicio, de conformidad con el artículo 361 del CPC, opuesta por la parte demandada en el escrito de contestación de la demanda en el presente juicio por Desalojo. Acción interpuesta por la ciudadana Betsabe Corómoto Trejo Escalante contra el ciudadano José Eugenio Gómez Maldonado, ya que (sic) identificados y con el carácter de autos.

III
ARGUMENTOS DEL APELANTE

El Tribunal deja constancia expresa que la parte demandada no consignó escrito relacionado con los fundamentos de la apelación, solo obra agregada al expediente diligencia de fecha 17 de Junio de 2008, suscrita por el demandado ciudadano JOSE EUGENIO GÓMEZ MALDONADO, debidamente asistido por la Abogada María Elena Dos Santos Salazar, mediante el cual solicita al Tribunal revise como fue efectuada la notificación del demandado.

La parte actora por su parte, consignó escrito de informes relacionados con la apelación propuesta, en fecha 11 de junio de 2008, como consta a los folios 114 al 118, donde estableció lo siguiente:

Se inicia la presente acción por incumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento verbal pactado entre la parte que representamos ciudadana Betsabe Coromoto y el ciudadano José Eugenio Gómez Maldonado, venezolano, mayor de edad, soltero, domiciliado en la ciudad de Mérida, Estado Mérida, titular de la cédula de identidad No. 4.472.455, que pesa sobre un inmueble propiedad de nuestra conferente consistente en un apartamento para vivienda familiar ubicado en el edificio 03, bloque 38, de la Urbanización J.J Osuna, jurisdicción del Municipio Libertador del Estado Mérida, identificado con el número 03-03, 3er. piso.
(... Omissis)

Así las cosas, en la sentencia de mérito que se produjo en el juicio la a quo sin entrar al fondo del asunto, declaró con lugar la defensa perentoria de fondo que esgrimió el demandado en su favor en el acto de contestación de la demanda, referida la misma, a su decir, en que no tiene cualidad para sostener este juicio por no unirlo a nuestra conferente ningún contrato de arrendamiento sino “... en razón que como lo manifesté anteriormente (sic) la actora ciudadana BETSABE COROMOTO TREJO ESCALANTE no me vincula relación arrendaticia alguna, es decir no he suscrito ni pactado relación arrendaticia; pues con dicha ciudadana solo me vincula una relación mercantil, consistente en un contrato bilateral de compra del inmueble objeto de la medida de desalojo...” (subrayado nuestro).

Ahora bien, (...Omissis) en los artículos 1.141, 1.155, 1.159, 1.160, 1.264, y 1.474, podemos determinar que el legislador en materia de contrato y sus efectos, previó muchas obligaciones para los contratantes, y entre ellas además, definió lo que es venta.

De tal suerte que, el peregrino argumento de la parte demandada no tiene asidero alguno, pues, pretende, sin éxito, confundir conceptos básicos de derecho para aportar un argumento traído de los cabellos, pretendiendo establecer una relación mercantil que no existe según lo define el Código de Comercio, cuando en realidad lo que existe es una relación arrendaticia, sin en su decir, que la relación arrendaticia verbal que pactó con nuestra conferente es previa a la promesa de compra-venta bilateral, que surgió con ocasión de su estadía en el inmueble, y que nunca se cristalizó por su incumplimiento, y tratar de establecer una propiedad con un documento de OPCION DE COMPRA, va más allá de cualquier absurdo legal.

De las normas enunciadas, podemos determinar que el argumento que la parte demanda, está conceptualizado, dentro del código en comento, como una de las obligaciones a futuro, a cierto tiempo, que penden de un acontecimiento que se ha determinado ocurra en un plazo determinado.

Así, si analizamos el documento con el cual pretende hacerse propietario, el demandado, determinaremos con exactitud que al tenor de sus renglones 8 y 9 del folio 1 se lee “... hemos convenido en celebrar el presente CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA...”, expresión que define una promesa que se va a ejecutar por medio de una obligación a futuro, pues al tenor sus cláusulas se determina la voluntad de las partes, ley entre ellas, de hacer depender su conducta en un acontecimiento futuro, de tiempo, para cumplir obligaciones recíprocas de pago, para el promitente comprador y de traslado de la propiedad, para la promitente vendedora.

En virtud de lo transcrito, la sentencia de emérito dictada contraviene el ordenamiento jurídico, pues de ser cierta su fundamentación, atentaría contra los más elementales principios de la actividad comercial y contractual de los ciudadanos consagrados en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, pues intenta establecer la a quo que por el hecho de haberse suscrito una opción a compra entre el demandado y la demandante, no puede existir entre ellos otro tipo de contratación, que pueda tener como objeto el mismo bien, sería como expulsar de la actividad de contratación a todo aquel que tenga una contratación con otro. En este sentido hemos de señalar que una persona puede ser propietaria de un vehículo, por ejemplo, y darlo en arrendamiento a una persona y al mismo tiempo darlo en garantía de una obligación a otra, o al mismo arrendatario. No siendo nada de ello ilegal o prohibido por la ley.

En este sentido la libertad de comercio ampara a los ciudadanos y nuestra conferente celebró un contrato de arrendamiento verbal, permitido por el ordenamiento legal y varios días después ofertó en venta el mismo bien que le dio en arrendamiento al mismo arrendatario, nada de ilícito en este proceder, máxime si tomamos en consideración que en la opción a compra no se le permite acceder al inmueble en virtud de ella, y entonces Cómo se encuentra dentro del inmueble el opcionante si no le está permitido ingresar a ese inmueble en virtud de la opción? La respuesta es obvia, estaba dentro del inmueble en virtud del contrato de arrendamiento que motivó se celebrara el contrato de opción a compra que tiene por objeto el mismo bien que tenía arrendado.

Así pedimos a esta alzada se revoque la sentencia de mérito por estar fundada en un alegato inexistente en el ordenamiento jurídico y proceda a declarar con lugar la presente apelación con las consecuencias del caso.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

En el presente caso, la parte actora, ejerce recurso de apelación para que proceda a revocar la sentencia de mérito por estar fundada en un alegato inexistente en el ordenamiento jurídico y proceda a declarar con lugar la presente apelación con las consecuencias del caso.

Ahora bien, el hoy apelante (parte actora) en el petitorio de la demanda incoada en relación al tema objeto de apelación solicito lo siguiente:

En virtud de la anterior exposición y en defensa de mis propios derechos e intereses, es por lo que acudo a su competente autoridad, para demandar como formalmente demando, por desalojo, por la vía del procedimiento breve, previsto y establecido en el articulo 34, literal a), de la ley de Arrendamiento Inmobiliario; por estar insolvente en el pago de los cánones de arrendamientos, al ciudadano José Eugenio Gómez Maldonado, con el carácter de arrendatario del apartamento… para que convenga, o en caso de negativa a ello sea obligado por el tribunal en:

a) Pagarme la cantidad de cuatro millones ochocientos mil bolívares (Bs. 4.800.000,ºº) que comprenden los cánones de arrendamiento de los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2006, y a los meses de Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre de 2007, calculados cada uno a razón de Cuatrocientos mil Bolívares(Bs. 400.000,ºº) y,
b) En hacerme entrega del apartamento que le fuese arrendado en la fecha ya citada, en el mismo buen estado de conservación, en que los recibió y libre de personas, bienes, solvente con todos sus servicios públicos, incluyendo el condominio.

Este juzgador para decidir observa lo siguiente:

De la controversia planteada durante el juicio cuya sentencia revisamos por vía de apelación, se observa que el presente proceso se contrae a una demanda por incumplimiento de contrato de arrendamiento verbal, del contexto del petitorio a que se refiere el libelo de la demanda, señala la parte actora demanda al ciudadano JOSE EUGENIO GOMEZ MALDONADO, como arrendatario del inmueble.

El accionado en su contestación opone como punto previo de fondo la perención de la instancia y la falta de cualidad tanto de la parte actora como de la parte demandada para intentar y sostener el presente juicio, establecida en el segundo aparte del articulo 361del Código de Procedimiento Civil, por cuanto, la parte actora no es arrendadora del inmueble objeto de esta causa, ni poseo cualidad de arrendatario, pues la única realidad que me vincula con la parte actora es una relación contractual de OPCION DE COMPRA-VENTA debidamente notariado, el cual consigno copias simples, para que sean apreciados en todo su valor.

El punto controvertido es en principio la existencia o no de una relación contractual arrendaticia que involucre a las partes intervinientes en la presente causa, puesto que los demandados alegan la existencia de una negociación de venta sobre el inmueble identificados en autos, más no de arrendamiento. El contrato de arrendamiento se perfecciona con el consentimiento de las partes, por lo tanto no es necesario el instrumento escrito para demostrar la validez del contrato, pero al negar la parte demandada la existencia de arrendamiento sobre el inmueble, y por el contrario señalar que ocupa el mismo como opcionada en futura negociación de compra, claramente revierte la carga probatoria a la demandante, quien debe probar la celebración del arrendamiento a los fines que pueda conocer este juzgado del fondo del asunto.

La pretensión de la parte actora, no quedó demostrado por haberlo manifestado la parte demandada que no existe un contrato de arrendamiento verbal, sino un contrato de opción de compra. Alega la parte actora, que el arrendatario está en mora con los cánones de arrendamientos de los meses de octubre 2006 hasta la de septiembre 2007, el cual el demandado en su contestación rechazó y negó que adeudaba los cánones de arrendamientos antes mencionado, ya que no es, ni ha sido arrendatario del inmueble objeto de este juicio de desalojo ni la actora es arrendadora.

De conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, quien afirma un hecho debe probarlo, tal convención alegada por la parte actora no fue probada suficientemente para demostrar la relación arrendaticia con el ciudadano José Eugenio Gómez Maldonado, ni en los actos relevantes del proceso, por lo que en este sentido debe declararse CON LUGAR la defensa de mérito alegada por la parte demandada, por ello se hace procedente declarar con lugar la Falta de Cualidad tanto de la parte actora como de la parte demandada propuesta por la parte demandada en el acto de la contestación, como se determinará en la parte dispositiva de este fallo. Por lo que en razón de la procedencia de la defensa de merito planteada, este Juzgador se abstiene de conocer el fondo de la controversia. Y ASI SE DECLARA.-"

La parte actora para fundamentar su demanda, ha debido canalizarla por otra vía, y no por la vía de arrendamiento, menos aún mediante un desalojo, en virtud de la existencia de un Contrato de Opción de Compra Venta, por lo que la acción a intentar es la resolución del contrato o la nulidad del mismo. El desalojo procede en los casos de contratos de arrendamiento a tiempo Indeterminado y por alguna de las causales establecidas en el artículo 34 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y ASI SE DECIDE.

Con relación del petitorio del apelante, para que proceda a revocar la sentencia de mérito por estar fundada en un alegato inexistente en el ordenamiento jurídico, este Tribunal pasa a consideración de lo antes planteado.

Al no tener regulación propia en el Código Civil, el Contrato de Opción de Compra Venta, es el estudio de la Jurisprudencia y la propia doctrina, las que permiten distinguir su fundamentación.

CONSIDERACIONES DOCTRINALES Y JURISPRUDENCIALES SOBRE LOS CONTRATOS DE OPCION DE COMPRA VENTA

Al respecto, el autor Nicolás Vegas Rolando, en su obra “Contratos Preparatorios”, expresa:

“Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo”. Agrega el autor citado, que existen diferencias entre la opción y la venta. La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que la compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar.”

Castán, citado por Vegas Rolando, define así el contrato de opción de compra: “es el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”. (Ob. cit).

El criterio jurisprudencial del Tribunal Supremo de Justicia, en Sala de Casación Civil, de fecha 18 de diciembre de 2006, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Velez, el cual dice así:

“En este sentido, la promesa bilateral u opción de compraventa, es un contrato sui generis mediante el cual dos o más personas, naturales o jurídicas, constituyen obligaciones recíprocas a través de las cuales se obligan unos a vender y otros a comprar un determinado bien. En las cláusulas de estos contratos se identifican las personas que intervienen –naturales o jurídicas-; el bien o bienes objetos de dicho contrato; la duración del mismo; el precio del o los bienes; la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la penalización que se impone para la aquella parte que no cumpla con lo establecido en el contrato; es decir, la comúnmente denominada “Cláusula Penal” la cual constituye –se repite- una penalización de índole pecuniaria, generalmente, determinada por las arras o un monto inferior a éstas”. (Resaltado de este Tribunal)

De una lectura del citado criterio jurisprudencial se desprende la naturaleza bilateral del contrato de opción de compraventa, la cual es determinada por la existencia de prestaciones recíprocas en la cabeza del promitente vendedor y comprador.

Nicolás Vegas Rolando, en su obra “Contratos Preparatorios”, expresa:
“Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo”.

En lo referente a las promesas bilaterales de compraventa, éstas suponen que hay consentimiento recíproco, es decir, compromiso para ambas partes, una de las cuales se obliga a vender y la otra a comprar, y equivalen a la venta cuando hay consentimiento recíproco de las dos partes sobre la cosa y sobre el precio.
En el contrato en referencia que las partes denominaron de opción de compra-venta, el demandante de autos se denominó el optante vendedor y la demandada de autos se denominó la optante compradora, contenido en las cláusulas

En aplicación de las anteriores consideraciones, se puede concluir que el contrato de OPCION DE COMPRA-VENTA, es un convenio, no prohibido por nuestro ordenamiento jurídico y aceptada su definición tanto en la doctrina como en las Jurisprudencias. Por tanto no procede lo solicitado por el oponente y ASI SE DECIDE.

Ahora bien, habiendo este Tribunal verificado que la sentencia definitiva recurrida, dictada por el Juez A Quo en fecha 28 de Marzo de 2008, fue sustanciada conforme a derecho, es por lo que en razón de los términos expuestos en el caso de autos, así como de conformidad con la facultad otorgada en los artículos 12 y 15 del Código de Procedimiento Civil, y con fundamento con lo establecido en los artículos 26 y 49 ordinal 1º de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y actuando este Juez en resguardo del legítimo derecho que tiene las partes en un proceso, a la defensa, y al acceso a los órganos de administración de justicia, para hacer valer sus derechos e intereses, y en apego a la aplicación de una tutela judicial efectiva, este Tribunal hace la siguiente consideración:

Articulo 274 del Código de Procedimiento Civil señala:
“ A la parte que fuere vencida totalmente en un proceso o en una incidencia, se la condenará al pago de las costas.”

Artículo 281 Ejusdem
“ Se condenará en las costas del recurso a quien haya apelado de una sentencia que sea confirmada en todas sus partes”.

Para el tratadista BORJAS: Las costas son todos los gastos hechos por las partes en la sustanciación de los asuntos judiciales, tanto los expresamente previstos en la Ley, como todos demás gastos diversos hechos en el proceso y con ocasión de él desde que se inicia hasta su completo término, siempre que consten en el expediente respectivo.

De acuerdo a los artículos bajo estudio, está obligada la parte totalmente vencida en un proceso o en una incidencia, a resarcir al vencedor los gastos que le ha causado en el proceso, para lo cual es necesario que el juez se pronuncie condenando en costas. En consecuencia este Tribunal ordena condenar en costas a la parte demandante (apelante) perdidosa en el juicio, así como también confirmar dicha decisión y así será establecido en la dispositiva de la sentencia. Y ASÍ SE DECIDE.

DECISIÓN

Por las consideraciones que anteceden, este JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela la Constitución y sus Leyes declara:

Primero: Declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por la abogada en ejercicio ELOISA ANGULO DE GALUÉ , en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, contra la decisión dictada por el Juzgado Primero del Municipio Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en fecha 28 de Marzo de 2.008, la cual declaró CON LUGAR la defensa opuesta por falta de cualidad del actor para intentar la acción y la del demandado para sostenerlo en el presente juicio, de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la parte demandada en el escrito de contestación de la demanda en el presente juicio por Desalojo.

Segundo: Se CONFIRMA la decisión dictada por el a quo: SIN LUGAR LA PERENCIÓN DE LA INSTANCIA. CON LUGAR LA FALTA DE CUALIDAD E INTERES DEL ACTOR Y DEMANDADO PARA INTENTAR O SOSTENER EL PRESENTE JUICIO, alegadas por el demandado ciudadano José Eugenio Gómez Maldonado, Venezolano, mayor de edad, titular de la cédula identidad Nº 4.472.455, asistido de Abogado, en consecuencia queda desechada la demanda intentada. Y ASI SE DECIDE.

Tercero: Se condena a la parte actora al pago de las costas procesales presentes, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. Y ASI SE DECIDE

Cuarto: Por cuanto la presente decisión se publica fuera del lapso legal, es por lo que se ordena la notificación de las partes de conformidad con lo establecido en el artículo 251 y 233 del Código de Procedimiento Civil, o en su defecto a sus apoderados, haciéndoles saber que una vez que conste en autos la última notificación pasados que sean diez días consecutivos, comenzara al día siguiente a computarse el lapso para que las partes ejerzan los recursos de Ley de la presente decisión. Y ASI SE DECIDE.

Quinto: Remítase original del expediente al Juzgado Primero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción judicial del Estado Mérida, una vez quede firme la presente decisión, a los fines de dar cumplimiento a la misma.

Líbrese las boletas con las inserciones pertinentes.
Bájese el presente expediente al Tribunal de origen en su debida oportunidad.
COMUNIQUESE, PUBLIQUESE, REGÍSTRESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA.

Dada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida. En Mérida, a los diez (10) días del mes de marzo del año dos mil nueve (2.009).
AÑOS: 198° DE LA INDEPENDENCIA Y 149° DE LA FEDERACION. (FDO) EL JUEZ, ABG. JUAN CARLOS GUEVARA LISCANO, (FDO) LA SECRETARIA ABG. AMAHIL ESCALANTE NEWMAN