TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS
LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL ESTADO MÉRIDA
199º y 150º
EXP. Nº 6.287
CAPÍTULO I
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
Parte Demandante: Noris Margarita Estaba de Bellorín y Nicolás Bellorín Patiño, venezolanos, titulares de las cédulas de identidad Nºs. V-2.867.120 y V-3.487163, mayores de edad y civilmente hábiles.
Apoderado de la parte actora: Abg. Sixto Hugo Díaz Mejía, venezolano, titular de la cédula de identidad Nº V-18.187.199, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 73.306, mayor de edad y jurídicamente hábil.
Domicilio Procesal: Calle 25, entre Avenidas 3 y 4, Edificio Don Carlos, piso 5, Apartamento F-5, Municipio Libertador del Mérida Edo. Mérida
Parte Demandada: Vilma Yolimar Quintero Perez, venezolano, titular de la cédula de identidad Nº V-10.102.841, mayor de edad y civilmente hábil.
Apoderados de la parte demandada: Abgs. Alois Castillo Contrras y Américo Ramírez Bracho, venezolanos, titulares de las cédulas de identidad Nº s. V-8.014.911 y V-4.605.951,respectivamente, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nºs 23.708 y 28.739, mayores de edad y jurídicamente hábiles.
Domicilio procesal: Conjunto Residencial Los Ángeles, planta baja, signado con el Nº PB-F, Pedregosa Baja (lado Arriba del Club Demócrata), Municipio Libertador del Estado Mérida.
Motivo de la causa: Cumplimiento de contrato por vencimiento de prórroga legal.
CAPÍTULO II
Se inicia el presente procedimiento mediante formal libelo de demanda incoada por el abogado en ejercicio Sixto Hugo Díaz Mejía, actuando con el carácter de Apoderado Judicial de los ciudadanos Noris Margarita Estaba de Bellorín y Nicolás Bellorín Patiño, contra la ciudadana Vilma Yolimar Quintero Pérez, identificados en autos, por cumplimiento de contrato por vencimiento de prórroga legal. Dicha demanda fue admitida en fecha 02 de marzo de 2009 (f. 17), emplazándose a la demandada para que compareciera al segundo día de despacho siguiente, a dar contestación a la demanda.
Por auto de fecha 10 de marzo de 2009 (f. 01 del Cuaderno de Medidas), se decretó Medida de Secuestro sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento [consistente en un apartamento, distinguido con el Nº PB-F, ubicado en el Conjunto Residencial “Los Ángeles”, planta baja, Pedregosa Baja (lado Arriba del Club Demócrata), Municipio Libertador del Estado Mérida].
Riela al folio 21, diligencia mediante la cual la demandada asistida por el abogado Alois Castillo, se dio por citada en el presente juicio.
Riela al folio 22, diligencia mediante la cual la demandada en autos confiere poder apud-acta a los abogados Alois Castillo Contreras y Américo Ramírez Bracho.
Riela a los folios 23 al 30, escrito presentado por los Apoderados de la parte demandada mediante el cual contestan la demanda y oponen cuestiones previas en defensa de su representada.
Abierta la causa a pruebas, las partes en el juicio promovieron las que consideraron procedentes y llegada la oportunidad de dictar sentencia este Tribunal, lo hace en los siguientes términos.

CAPÍTULO III
DE LOS TÉRMINOS DE LA CONTROVERSIA
PRIMERO

En el libelo de la demanda alega la parte actora, que en fecha 17 de enero de 2008, celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana Vilma Yolimar Quintro Pérez, sobre un inmueble para habitación familiar, consistente en un (1) apartamento, ubicado en el conjunto Residencial Los Ángeles, planta baja, signado con el Nº PB-F, de la Pedregosa Baja, lado arriba del Club Demócrata, Municipio Libertador del Estado Mérida.
Que el contrato de arrendamiento se estipuló a plazo fijo de seis (06) meses, contado a partir del 01 de febrero de 2008, hasta el día 01 de agosto de 2008. Y que se fijó como canón de arrendamiento la suma de MIL BOLÍVARES (Bs. 1.000,00).
Que por cuanto la relación arrendaticia tenía una duración de seis meses, la arrendataria quedó legalmente notificada en el mismo contrato y que al vencimiento del término fijo convenido, comenzaba a correr la prórroga legal de seis meses, a partir del vencimiento, vale decir, del día 01 de agosto de 2008, hasta el día 01 de febrero de 2009, fecha en la cual la arrendataria quedaba obligada a devolver el inmueble arrendado, lo cual a su decir, no ha hecho hasta la fecha.
Que por las razones de hecho y de derecho expuestas, es por lo que acudió a este Juzgado para demandar a la ciudadana Vilma Yolimar Quintero Pérez, ya identificada, para que convenga o en su defecto a ello sea condenada por este Tribunal:
PRIMERO: En entregarle o devolverle a su mandante en forma inmediata, el inmueble arrendado en las mismas condiciones convenidas en el contrato de arrendamiento.
SEGUNDO: Al pago de la cantidad de MIL BOLÍVARES (Bs. 1.000,00) por indemnización en la ocupación del inmueble, después del vencimiento de la prórroga legal, por cada mes de retraso en la devolución del inmueble dado en arrendamiento.
TERCERO: Al pago de las costas procesales.
Fundamentó la demanda en los artículos 1594 del Código Civil, en concordancia con el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Estimó la demanda en la suma de DOS MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 2.000,00).
CAPÍTULO IV
DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA

En la oportunidad de dar contestación al fondo de la demanda, la representación de la parte demandada expuso:
Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes, tanto en el hecho como en el derecho invocado en la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento incoada contra su mandante, salvo los que reconociera en el escrito de contestación.
Invocó el artículo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que los derechos que la Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables y que será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de esos derechos.
Opone la cuestión previa, la Prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, que de conformidad con los artículos 361 y 885 del Código de Procedimiento Civil y 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, oponen la cuestión previa contenida en ordinal 11º del artículo 346, eiusdem, pues tal como se desprende del documento autenticado, en fecha 21 de diciembre de 2006, bajo el Nº 49, tomo 128, la parte demandante identificada en autos, celebró con su representada un contrato de arrendamiento. El objeto del mismo fue el arrendamiento del inmueble objeto del juicio, que del mismo contrato se evidencia que la duración era de seis meses a partir del 08 de diciembre de 2006, que a partir de esa fecha la arrendataria continuó ocupando el inmueble y es hasta el 17 de enero de 2008, que la demandada se vió obligada a suscribir un nuevo contrato que es el traído a los autos.
Que del referido contrato notariado se generaron una serie de derechos para su representada, los cuales se vulneran con el nuevo contrato de fecha 17 de enero de 2008.
Que este contrato fue celebrado en fraude a los derechos adquiridos por su mandante, los cuales son de orden público e irrenunciables; que por lo tanto dicha celebración es nula en virtud de lo dispuesto en el artículo 7º del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Por lo que se podría concluir que se está en presencia de un acto en fraude de Ley.
Que siendo nulo el contrato privado a los autos, la relación arrendaticia nacida del contrato de arrendamiento autenticado y celebrado por tiempo fijo se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, debido a que su mandante continuó ocupando el inmueble, por lo que operó la tácita reconducción, de conformidad con lo establecido en el artículo 1600 y 1614 del Código Civil.
Que la demanda debió ser por desalojo fundamentada en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Indica además que la acción de dasalojo por su carácter especial excluye la procedencia de la acción resolutoria o de cumplimiento de contrato del derecho común, en aquellos casos en los que los hechos constitutivos del incumplimiento están previstos como una causal de desalojo.
Opone la cuestión previa, esto es la prohibición de admitir la acción propuesta, para que sea decidida subsidiariamente y ante el supuesto desde ya que sean negado que la precente cuestión previa, sea declarada sin lugar, de conformidad con los artículos 361 y 885 del Código de Procedimiento Civil y 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, oponen y promueven a la demanda (como defensa de fondo) la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346, ejusdem, que comtempla “La prohibición de la Ley de Admitir la Acción propuesta o cuando sólo permite admirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda”.
Que tal como lo alegaron y demostraron, la relación arrendaticia no comenzó el día 17 de enero de 2008, tal como lo afirma la actora, sino que comenzó el día 21 de diciembre de 2006 y por documento público.
Que la suscripción de ambos contratos revela la continuidad de la relación arrendaticia en virtud de la existencia de los dos contratos, por lo que la misma ha sido superior a dos años, contados a partir del 08 de diciembre de 2006, hasta el día de hoy.
Que en virtud que la permanencia de la relación arrendaticia ha sido por más de dos años, de conformidad con lo previsto en el artículo 38, literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a su mandante le correspondería una año de prórroga legal.
Que a principios del año la parte actora le propuso a su mandante, por supuesto incremento del canon de arrendamiento, que le firmara un nuevo contrato y su representada no tuvo más que acceder. Y le propuso como condición que le pagara los seis meses de arrendamiento por adelantado y ella accedió, por lo que dicho pago fue realizado mediante cheque Nº 12781758, por la cantidad de ocho mil bolívares, los cuales la demandante los hizo efectivo y quien con la excusa de que era mejor hacer un nuevo contrato a nombre de una amiga de su mandante (Lourdes Rivas), maniobra esta para evitar la continuidad inquilinaria. Pidiéndole además el recibo de los seis meses y le dio a cambio letras de cambio, quedando así consumada la maniobra desleal de la arrendadora.
Presenta al efecto copia del cheque con los sellos humedos que demuestran la verificación de la emisión del cheque y su correspondiente cobro, así como las mencionadas letras de cambio redactadas de puño y letra de la actora.
Que en razón a lo expuesto su representada se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento hasta el mes de julio de año 2009. Que esta solvencia quedó patentizada en el hecho que la actora en su escrito libelar no alegó falta de pago en el canon de arrendamiento por parte de su mandante.
Que advierte a este Tribunal que en el supuesto negado que haya finalizado la supuesta e ilusoria prórroga legal opuesta por la parte actora, en el caso de autos ha operado la tácita reconducción, convirtiéndose el contrato de autos en uno por tiempo indeterminado.
Piden que la demanda sea declarada sin lugar con la correspondiente condenatoria en costas. Y advierten que la arrendadora no ha devuelto el depósito, ni los intereses correspondientes al primer contrato y menos ha cumplido respecto a los depósitos que ha recibido en ambos contratos, con la obligación impuesta en el artículo 23 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que si bien es cierto que la medida cautelar de secuestro peticionada por la actora, tiende a asegurar la ejecución de la sentencia, la misma no debe ser idéntica a la pretensión principal, ya que de evidenciarse la identificación con el derecho sustantivo reclamado, se incurriría en la ejecucición adelantada de la sentencia.
Que por las razones expuestas y en virtud de que la ejecución de la medida de secuestro decretada, causaría a su mandante un irreparable gravamen piden se recave el cuaderno del Tribunal Ejecutor.

CAPÍTULO V
DE LAS RAZONES DE HECHO Y DE DERECHO

De lo expuesto por las partes tanto en el libelo de la demanda como en su contestación, se desprende que las razones de hecho y de derecho a la cual queda circunscrita la presente acción son:

Para el demandante el hecho que:

En fecha 17 de enero de 2008, celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana Vilma Yolimar Quintro Pérez, sobre un inmueble para habitación familiar, consistente en un (1) apartamento, ubicado en el conjunto Residencial “Los Ángeles”, planta baja, signado con el Nº PB-F, de la Pedregosa Baja, lado arriba del Club Demócrata, Municipio Libertador del Estado Mérida.
Que el contrato de arrendamiento se estipuló a plazo fijo de seis (06) meses, contado a partir del 01 de febrero de 2008, hasta el día 01 de agosto de 2008. Y que se fijó como canón de arrendamiento la suma de MIL BOLÍVARES (Bs. 1.000,00).
Fundamentó la demanda en los artículos 1.594 del Código Civil, en concordancia con el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

La parte demandada se fundamenta en el hecho que:

Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes, tanto en el hecho como en el derecho invocado, la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento incoada contra su mandante, salvo los que reconociera en el escrito de contestación.
Opuso la Cuestión Previa, contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto es la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, pues tal como se desprende del documento autenticado, en fecha 21 de diciembre de 2006, bajo el Nº 49, tomo 128, la parte demandante identificada en autos, celebró con su representada un contrato de arrendamiento sobre el mismo inmueble objeto del presente juicio, que tenía una duración era de seis meses a partir del 8 de diciembre de 2006, que a partir de esa fecha la arrendataria continuó ocupando el inmueble y es hasta el 17 de enero de 2008.
Que dicho contrato que fue celebrado en fraude a los derechos adquiridos por su mandante, los cuales son de orden público e irrenunciables; que por lo tanto dicha celebración es nula en virtud de lo dispuesto en el artículo 7º del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Por lo que a su decir, se podría concluir que se esta en presencia de un acto en fraude de Ley.
Que la relación arrendaticia no comenzó el día 17 de enero de 2008, tal como lo afirma la actora, sino que comenzó el día 21 de diciembre de 2006, y por documento público.
Que la suscripción de ambos contratos revela la continuidad de la relación arrendaticia en virtud de la existencia de los dos contratos, por lo que la misma ha sido superior a dos años contados a partir del 08 de diciembre de 2006, hasta el día de hoy.
Que en el supuesto negado que haya finalizado la supuesta e ilusoria prórroga legal opuesta por la parte actora, en el caso de autos ha operado la tácita reconducción, convirtiéndose el contrato de autos en uno por tiempo indeterminado.
CAPÍTULO VI
DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LAS PARTES

La parte demandada promovió las siguientes pruebas:

1.- El valor y mérito jurídico del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda, de fecha 21 de diciembre de 2006, así como el contrato privado que acompañó el actor con el libelo. La suscripción de ambos contratos revela y prueba fehacientemente la continuidad de la relación arrendaticia, en virtud de la existencia de dos contratos sucesivos sobre el mismo objeto.
2.- Valor y mérito jurídico probatorio de las cuatro letras de cambio redactadas por la actora. Así como copia del cheque del Banco Mercantil Nº 12781758, de fecha 15 de Enero de 2009, por la suma de (Bs. F 8.000,00) y prueba del cobro personal ante el banco por la ciudadana Noris Margarita Estaba de Bellorin. Y la copia certificada de la partida de nacimiento del niño Gabriel Alejandro Imbastaro, el objeto de la prueba es determinar con exactitud la veracidad de los hechos litigiosos alegados.
Prueba de Informes: De conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, solicitan se oficie al Banco Mercantil, para que informe al Tribunal Primero: quien es el titular de la cuenta Nº 01050298511298014409, Segundo: el nombre, apellido y cédula de la persona que cobro el cheque Nº 12781758, de fecha 15 de enero de 2009, por la suma de (Bs. F. 8.000,00). Tercero: La fecha en que fue cobrado el mencionado cheque. Cuarto: Copia del anverso y reverso del aludido cheque, el objeto de la prueba es determinar la veracidad de los hechos litigiosos alegados.

La parte demandante promovió las siguientes pruebas:
Primero: Promueve el valor y mérito del contrato de arrendamiento suscrito por las partes, el cual fue acompañado con el libelo, con lo cual se quiere probar que su poderdante suscribió el contrato de arrendamiento con la arrendataria cediéndole el inmueble descrito objeto del juicio.
Segundo: Promueve el valor y mérito del documento de propiedad del inmueble dado en arrendamiento, el cual fue acompañado con el libelo, con el cual se quiere probar que su representada es la propietaria del inmueble dado en arrendamiento.
CAPÍTULO VII
DE LA CUESTIÓN PREVIA OPUESTA

Previamente a la decisión de fondo de la presente causa pasa este Tribunal a pronunciarse sobre la cuestión previa opuesta del numeral 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto es la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, conforme a lo previsto en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
La representación de la parte demandada, en su esrito de contestación de demanda, entre otras cosas, expuso:
En efecto, como de manera diáfana lo argüimos y demostramos en el título anterior, la relación arrendaticia entre nuestra mandante no comenzó el día 17 de enero de 2008 (tal como desatinadamente lo afirma la actora) sino por el contrario, empezó el día 21 de diciembre de 2006 y por documento público. La suscripción de ambos contratos revela la continuidad de la relación arrendaticia en virtud de la existencia de dos (2) contratos sucesivos otorgados por las mismas partes, sobre el mismo objeto y del mismo tipo de negocio jurídico, por ello no cabe duda, que la relación arrendaticia ha tenido una duración superior a (2) dos años contados a partir del ocho (8) de diciembre de 2006 (fecha de inicio del primer contrato hasta hoy (…) (el resaltado es del Tribunal).

De la revisión hecha a la causa, se observa que existen dos (02) contratos de arrendamiento, suscritos entre las partes, los cuales conservan los mismos elementos, esto es, la misma ARRENDADORA, la misma ARRENDATARIA y el mismo inmueble; que el primer contrato celebrado entre las partes fue suscrito en fecha 21 de diciembre de 2006, el cual fue autenticado por la Oficina Notarial Pública Segunda del Estado Mérida, y el segundo, fue celebrado entre las mismas partes, por vía privada, en fecha 17 de enero de 2008, contratos estos que fueron celebrados por TÉRMINO FIJO; y que luego del vencimiento del primer contrato, las partes celebraron un nuevo contrato, y en la cláusula SEGUNDA del último contrato que vinculó a las partes, establecieron que:
La duración del presente contrato de arrendamiento será por SEIS MESES (06) FIJOS NO PRORROGABLE, CONTADOS A PARTIR DEL PRIMERO (01) DE FEBRERO DEL DOS MIL OCHO (2.008), HASTA EL DÍA PRIMERO (01) DE AGOSTO DEL DOS MIL OCHO (2.008), igualmente la arrendataria queda legalmente notificada que una vez vencido el término del vencimiento del presente contrato comenzará a correr a su favor la prorroga (sic) legal correspondiente (…) (el subrayado es del Tribunal).

De acuerdo a la citada cláusula, la expiración del contrarto se produjo el día 01 de agosto de 2008, en tal sentido, tomando en cuenta que la relación arrendaticia se inició el día 08 de diciembre de 2006, la cual continuó hasta el día 01 de agosto de 2008, ininterrumpidamente, por haber continuado la relación arrendaticia en los mismos términos, pactado en los citados contratos de arrendamiento, lo cual trajo como consecuencia la continuidad de la relación arrendaticia (08-12-2006 hasta el 01-08-2008), por lo tanto, en aplicación al literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le corresponde a la ARRENDATARIA un plazo de un (01) año de prórroga, culminando la misma el día 01 de agosto de 2009, de lo que se infiere que la parte demandada se encuentra haciendo uso de la prórroga legal que le otorga la referida norma, y siendo que la parte actora intentó la acción el día 11 de marzo de 2009, incurrió en la vilación del artículo 41, eiusdem, la cual establece: “Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto¬Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales.” En tal sentido, la cuestión previa opuesta debe ser declarada CON LUGAR. Así se decide.
En consecuencia, por las razones supra citadas, la demanda intentada por el abogado en ejercicio Sixto Hugo Díaz Mejía, actuando con el carácter de Apoderado Judicial de los ciudadanos Noris Margarita Estaba de Bellorín y Nicolás Bellorín Patiño, contra la ciudadana Vilma Yolimar Quintero Pérez, identificados en autos, por cumplimiento de contrato por vencimiento de prórroga legal, debe ser declarada SIN LUGAR, por estar discurriendo la prórroga legal; siendo inoficioso entrar a analizar los elementos probatorios. Y así se decide.

DECISIÓN

Por lo anteriormente expuesto este Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en nombre de la República Bolivariana y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: CON LUGAR, la cuestión previa opuesta por la representación de la parte demandada, por las consideraciones up-supra. Así se decide.

SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda intentada por el abogado en ejercicio Sixto Hugo Díaz Mejía, actuando con el carácter de Apoderado Judicial de los ciudadanos Noris Margarita Estaba de Bellorín y Nicolás Bellorín Patiño, contra la ciudadana Vilma Yolimar Quintero Pérez, identificados en autos, por cumplimiento de contrato por vencimiento de prórroga legal; por estar discurriendo la prórroga legal. Así se decide.

TERCERO: Se suspende la medida de secuestro decretada por este Tribunal en fecha 10-03-2009, sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, consistente en un apartamento, distinguido con el Nº PB-F, ubicado en el Conjunto Residencial “Los Ángeles”, planta baja, Pedregosa Baja (lado Arriba del Club Demócrata), Municipio Libertador del Estado Mérida; una vez quede definitivamente firme la presente decisión.

CUARTO: Se condena en costas a la parte perdidosa, por haber resultado totalmente vencida en el presente procedimiento, de conformidad con el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

DADA, FIRMADA Y SELLADA EN LA SALA DEL JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA. Mérida, a los veinte días del mes de mayo de dos mil nueve. Años 199° de la Independencia y 150° de la Federación.

La Juez Titular,

Abg. Roraima S. Méndez Vivas

El Secretario,

Abg. Jesús Alberto Monsalve

En la misma fecha se publicó la anterior decisión siendo las 10:00 a.m., y se dejó copia certificada de esta sentencia por Secretaría, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

El Secretario,

Abg. Jesús Alberto Monsalve

RSMV/JAM/gc.-