TSJ Regiones - Decisión

EXP. 22.767
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA.

199° y 150°
DEMANDANTE: RIZO RODRÍGUEZ JUAN.
ABOGADO APODERADO PARTE DEMANDANTE: JUAN CARLOS TOLOZA MARÍN.
DEMANDADA: TORO DE GÓMEZ ELEYDA RITA.
ABOGADOS APODERADOS PARTE DEMANDADA: IVÁN GOLFREDO MALDONADO PÉREZ Y ZULAY BEATRÍZ PEÑA PEÑA.
MOTIVO: DESALOJO (APELACIÓN).

NARRATIVA
I
El presente expediente fue recibido por distribución en este Juzgado, en fecha 01 de octubre de 2009, en virtud de la apelación interpuesta en fecha 25 de septiembre de 2009, por los apoderados judiciales de la parte demandada, Abogados IVAN GOLFREDO MALDONADO PÉREZ Y ZULAY BEATRÍZ PEÑA PEÑA, titulares de las cédulas de identidad números V.-10.103.567 y V.-8.030.264 e inscrito en el Inpreabogado bajo los números 62.786 y 37.510, contra la sentencia definitiva de fecha 23 de Septiembre del dos mil nueve (2009), dictada por el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en el procedimiento de Desalojo incoado por el ciudadano JUAN RIZO RODRÍGUEZ, debidamente asistido por el Abogado en ejercicio FRANCISCO JAVIER QUINTERO HERRERA, titular de la cédula de identidad número V.-14.917.591, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 97.869, domiciliado en esta ciudad de Mérida, Estado Mérida y jurídicamente hábil, en virtud de la cual dicho juzgado declaró: CON LUGAR, la demanda incoada por el ciudadano JUAN RIZO RODRÍGUEZ, venezolano, mayor de edad, comerciante, titular de la cédula de identidad número V.-12.057.806, domiciliado en la ciudad de Mérida, Estado Mérida y civilmente hábil, en su carácter de parte arrendadora –demandante, debidamente representado por el Abogado en ejercicio FRANCISCO JAVIER QUINTERO HERRERA, venezolano, soltero, mayor de edad, casado, titular de la cédula de identidad número V.-14.917.591, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 97.869, domiciliado en esta ciudad de Mérida, Estado Mérida y jurídicamente hábil, contra la ciudadana ELEYDA RITA TORO DE GÓMEZ, venezolana, casada, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V.-10.102.370, domiciliada en la ciudad de Mérida, Estado Mérida y civilmente hábil, en su carácter de parte arrendataria –demandada, debidamente representada por los abogados en ejercicio IVÁN GOLFREDO MALDONADO PÉREZ Y ZULAY BEATRÍZ PEÑA PEÑA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V.-10.103.567 y V.-8.030.264, inscritos en el Inpreabogado bajo el número 62.786 y 37.510, domiciliados en la ciudad de Mérida, Estado Mérida y jurídicamente hábiles, por DESALOJO. En consecuencia, de conformidad con lo establecido en el literal “b” y Parágrafo Primero del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se le concede a la parte arrendataria –demandada, ciudadana ELEYDA RITA TORO DE GÓMEZ, un plazo improrrogable de seis (6) meses para que efectúe la entrega material del bien inmueble en cuestión, a saber un local comercial constituido por un galpón y el terreno que ocupa, distinguido con el número (5), ubicado en El Arenal, Carretera Principal vía a la Joya, Parroquia Arias, Municipio Libertador del Estado Mérida, libre de personas, animales y/o cosas, lapso éste que comenzará a correr a partir de la fecha en que la presente decisión quede definitivamente firme. De conformidad con el artículo 274 de la Norma Civil Adjetiva, se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente perdidosa. Por cuanto la presente decisión se dicta dentro del lapso establecido en el artículo 890 del Código de procedimiento Civil Venezolano vigente, es por lo que las partes se encuentran a derecho para conocer de la misma.
El Tribunal A-quo admitió dicho recurso en ambos efectos y remitió el expediente al Juzgado de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y del Tránsito que le correspondiera por distribución, correspondiéndole a este Tribunal según nota de distribución de fecha 01 de octubre de 2009 (folio 78), el cual, por auto de la misma fecha, le dio entrada y el curso de Ley y se fijó el décimo día de despacho siguiente para dictar la sentencia y le dio entrada bajo el numero 22.767 de la nomenclatura de este Tribunal.
Este es en resumen el historial de la presente causa. Encontrándose en estado de sentencia, procede este Tribunal a proferirla, previas las consideraciones siguientes:
MOTIVA
I
DE LA SENTENCIA APELADA
En la motivación del fallo del Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, la Jueza de la sentencia apelada expone:
“PRIMERO: Luego del respectivo análisis de las actas procesales, se evidencia que los justiciables sostienen una relación contractual arrendaticia de carácter indeterminado sobre un bien inmueble suficientemente identificado en autos y por el cual se encuentran obligados entre sí, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1585 y 1.592 del Código Civil Venezolano vigente Y ASÍ SE DECLARA. SEGUNDO: Así mismo, se evidencia que el actor funda su demanda de DESALOJO en atención a la imperiosa necesidad que tiene su legítima hija, ciudadana PAOLA ANDREA RIZO CLEMENTE, de ocupar el inmueble arrendado, esto de conformidad con lo previsto en el literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios…omissis…(SIC)Deben probarse entonces tres (3) requisitos esenciales: 1.- La existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido o indeterminado (verbal o por escrito), pues de no ser así, sino a plazo fijo, el desalojo es improcedente, pues priva la necesidad de cumplimiento del contrato durante el tiempo prefijado más el agotamiento de la prórroga legal correspondiente y sólo podrá ponérsele término por motivos diferentes con fundamento en el incumplimiento y no en la necesidad de ocupación; ahora, si el vínculo jurídico entre el propietario y el ocupante del inmueble no es arrendaticio, sino de otra naturaleza, o simplemente no existe ninguno entre los mismos, tampoco procederá tal acción, sino otra de acuerdo con las circunstancias que han dado lugar u origen a la ocupación del inmueble de que se trata. 2.- La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento como requisito de procedencia del desalojo, pues de no ser tal no tendrá esa legitimidad necesaria para que sólo así pueda comprobar la necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo. Asimismo, 3.- La necesidad del propietario para ocupar el inmueble, sin cuya prueba tampoco procederá la mencionada acción, que debe aparecer justificada por la necesidad de ocupación con preferencia al ocupante actual…omissis…(SIC) Específicamente la necesidad no viene dada sólo por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifican de forma justa la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar ese inmueble y no en otro particular. No sólo la persona natural que aparezca como propietario, sino el pariente consanguíneo en comento, o la persona jurídica dueña del inmueble , pues como ha admitido la Corte Primera en lo Contencioso-Administrativo, en decisión del 22 de octubre de 1991, la necesidad del propietario de ocupar el inmueble se materializa cuando el mismo demuestre que dicha necesidad de ocupación está en relación con el uso que haría a través de una sociedad mercantil en la cual el propietario y su cónyuge son los únicos accionistas. Y ASÍ SE DECLARA. TERCERO: Por todo lo anteriormente expuesto y por cuanto de las actas procesales ciertamente se desprende la necesidad que tiene la ciudadana PAOLA ANDREA RIZO CLEMENTE…hija legítima del aquí demandante, de habitar el bien inmueble en cuestión, para de esta manera establecer el asiento principal del ejercicio económico de su profesión, fomentando el sustento y completo desarrollo y bienestar de su hija y el suyo propio…omissis…es por lo que, en el caso de marras, vista la reclamación efectuada por el actor y visto igualmente el conglomerado de actuaciones de las cuales se deriva la imperiosa necesidad que tiene la parte arrendadora…omissis… y en la Parte Dispositiva declaró: CON LUGAR la demanda incoada por el ciudadano JUAN RIZO RODRÍGUEZ …omissis…debidamente representado por el Abogado en ejercicio FRANCISCO JAVIER QUINTERO HERRERA, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 97.869…omissis…contra la ciudadana ELEYDA RITA TORO DE GÓMEZ….debidamente representada por los abogados en ejercicio IVÁN GOLFREDO MALDONADO PÉREZ Y ZULAY BEATRÍZ PEÑA PEÑA…omissis…, por DESALOJO. En consecuencia, de conformidad con lo establecido en el literal “b” y Parágrafo Primero del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se le concede a la parte arrendataria –demandada, ciudadana ELEYDA RITA TORO DE GÓMEZ, identificada en autos, un plazo improrrogable de seis (6) meses para que efectúe la entrega material del bien inmueble en cuestión, a saber un local comercial constituido por un galpón y el terreno que ocupa, distinguido con el número cinco (5), ubicado en El Arenal, Carretera Principal vía La Joya, Parroquia Arias, Municipio Libertador del Estado Mérida, libre de personas, muebles, animales y/o cosas, lapso éste que comenzará a correr a partir de la fecha en que la presente decisión quede definitivamente firme. De conformidad con el artículo 274 de la Norma Civil Adjetiva, se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente perdidosa…omissis…”
II
LA DEMANDA
La presente controversia quedo planteada por la parte actora, ciudadano JUAN RIZO RODRÍGUEZ, debidamente asistido por el abogado en ejercicio FRANCISCO JAVIER QUINTERO HERRERA, en los siguientes términos:
• Que en fecha 26 de marzo de dos mil cuatro (2004), dio en arrendamiento a la ciudadana ELEYDA RITA TORO DE GÓMEZ, venezolana, casada, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V.-10.102.370, domiciliada en esta ciudad de Mérida, Estado Mérida y civilmente hábil, un inmueble de su propiedad, constituido por un local galpón y el terreno que ocupa, distinguido con el número cinco (5), ubicado en El Arenal, Carretera Principal vía La Joya, Parroquia Arias, Municipio Libertador del Estado Mérida. Tal como se evidencia de contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de la ciudad de Mérida, Estado Mérida, bajo el Nº 03, tomo 14, de los libros respectivos.
• Que entre las cláusulas del referido contrato, específicamente en la Segunda, se estableció, que la duración del mismo es de UN (1) AÑO FIJO, es decir, NO PRORROGABLE, contado a partir del primero (1°) de febrero de 2004 y que terminado dicho lapso la arrendataria comenzaría a gozar de su prórroga legal.
• Que así mismo, en la Cláusula Tercera, se convino el canon de arrendamiento mensual durante los primeros seis (06) meses en la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00), equivalentes hoy día a DOSCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 200,00) y el segundo semestre en la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,00), equivalentes hoy día a DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs.F. 250,00), que debe pagar la arrendataria puntualmente por mensualidades vencidas los últimos de cada mes.
• Que a la fecha de vencimiento del referido contrato, es decir al treinta y uno (31) de enero del dos mil cinco (2005) y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, operó de pleno derecho el lapso de seis (6) meses de prórroga legal a favor de la arrendataria, ciudadana ELEYDA RITA TORO DE GÓMEZ.
• Que llegada la fecha en que finalizó dicha prórroga legal, es decir el 31 de julio de 2005, la arrendataria continuó ocupando el inmueble en cuestión, con la anuencia tácita del arrendador, ciudadano JUAN RIZO RODRÍGUEZ, motivo por el cual la relación contractual se convirtió a tiempo indeterminado.
• Que es el caso que su legítima hija, ciudadana PAOLA ANDREA RIZO CLEMENTE, requiere imperiosamente ocupar el inmueble arrendado a los efectos de establecer su actividad económica con lo cual hacerse del sustento de su hija y del suyo propio, por cuanto además de ser madre soltera, no posee otro ingreso pecuniario que le permita velar como buena madre de familia por el completo desarrollo, físico, intelectual y emocional de su primogénita, tal y como lo prevé nuestra Constitución Nacional.
• Fundamenta su demanda en los artículos 1.600 y 1614 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 33 y 34 literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
• Que por estas razones procede a demandar, en su carácter de propietario –arrendador, por DESALOJO DE INMUEBLE POR NECESIDAD DEL MISMO, a la ciudadana ELEYDA RITA TORO DE GÓMEZ, para que convenga o a ello sea obligada por este Tribunal, al desalojo del inmueble objeto del contrato de arrendamiento y al pago de las costas y costos procesales.
• Estimó la demanda en TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 3.000,00).

III
DE LAS CUESTIONES PREVIAS OPUESTAS
Los Abogados IVÁN GOLFREDO MALDONADO PÉREZ Y ZULAY BEATRÍZ PEÑA PEÑA, actuando en nombre y representación de la ciudadana ELEYDA RITA TORO DE GÓMEZ parte demandada en el presente juicio, antes de dar contestación a la demanda, opusieron cuestiones previas en los siguientes términos:
• Que la demanda interpuesta en contra de nuestra representada se fundamenta en la causal prevista en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir “La necesidad del propietario o de alguno de sus parientes de ocupar el inmueble”. En Doctrina y reiterada jurisprudencia ha quedado establecido que para la procedencia del desalojo en beneficio del sujeto necesitado, con base en esta causal deben probarse tres requisitos: a) La existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido o indeterminado; b) La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento como requisito de procedencia del desalojo, pues de no ser tal no tendrá esa legitimidad necesaria para que sólo así pueda comprobar la necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo; y c) La necesidad del propietario o de algunos de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado de ocupar el inmueble, sin cuya prueba no procedería la pretensión.
• Que entonces queda claro que para la procedencia en derecho de la demanda de desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, por la causal prevista en la letra b) del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se requiere ser propietario del inmueble que se pretende desalojar y que acompañe con el libelo el instrumento que demuestre su condición (relación de identidad lógica entre la persona del actor y la persona a quien la Ley concede la acción, razón por la cual no se puede valer en juicio, en nombre propio, un derecho ajeno).
• Que de lo antes expuesto se deduce que el demandante, a fin de demostrar el segundo de los tres requisitos señalados debe acompañar forzosa y necesariamente con su libelo de demanda el correspondiente título de propiedad sobre el inmueble arrendado, pues este importante documento entra en la categoría de los llamados INSTRUMENTOS FUNDAMENTALES DE LA ACCIÓN que no son otros que aquellos que se refieren a los hechos en los cuales el actor basa su pretensión, por cuanto de ellos emana el derecho que se reclama; son pruebas que el actor trae a los autos acompañando al libelo de demanda para darle certeza a sus alegatos.
• Que del examen del libelo de demanda y sus anexos se evidencia claramente que la parte actora no cumplió con esta carga procesal que le impone el propio Artículo 340 del Código de Procedimiento Civil en su ordinal 6°, el demandante no acompañó con su libelo ningún elemento fundamental de su pretensión que demostrase su propiedad sobre el inmueble que se pretende desalojar, así como, no señaló la oficina o lugar donde pudieran encontrarse los mismos, toda vez que la propiedad de un inmueble se demuestra con título debidamente registrado, a tenor de lo establecido en el artículo 1.920 del Código Civil.
• Que es por esta razón que oponen la cuestión previa prevista en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir “el defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340”, por no haber el demandante cumplido con la carga que le impone el ordinal 6° del artículo 340 de nuestra Ley Adjetiva Civil.

IV
DE LA CONTESTACIÓN AL FONDO DE LA DEMANDA

• Que niegan, rechazan y contradicen en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, la demanda interpuesta en contra de su representada.
• Señaló como domicilio procesal el Centro Profesional Mamaicha, Avenida 5, esquina calle 25, piso 1, Oficina 1-6, Mérida, Estado Mérida.
V
DEL ESCRITO DE SUBSANACIÓN DE LA CUESTIÓN PREVIA

El abogado en ejercicio FRANCISCO JAVIER QUINTERO HERRERA, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, subsanó la cuestión previa alegando lo siguiente:
• Que vista la cuestión previa opuesta por la accionada de autos al momento de dar contestación a la demanda, precisamente la prevista en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en lo que se refiere al defecto de forma de la demanda por no haberse llenado en el libelo los requisitos establecidos en el artículo 340 ejusdem, indicando que no se acompañó con el libelo de la demanda el documento de propiedad del inmueble como instrumento fundamental de la acción, es por lo que se permite aclararle a la accionada de autos que la acción contenida en las actas procesales se encuentra referida al DESALOJO DEL INMUEBLE POR NECESIDAD DEL MISMO y en ningún caso ni procesalmente hablando, se puede tener como instrumento fundamental de la acción el documento de propiedad del inmueble.
• Que en las actas procesales se encuentra contenido el contrato de arrendamiento suscrito por los aquí intervinientes, del cual se desprende inexorablemente que la relación contractual arrendaticia es de carácter indeterminado, supuesto procesal este contenido en literal b del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, factor este determinante al momento de admitir la presente acción. Siendo que los hechos no controvertidos (por ende tácitamente admitidos) no son objeto de prueba, aunado al hecho que la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda no niega expresamente la titularidad como propietario del ciudadano JUAN RIZO RODRÍGUEZ del bien inmueble en cuestión, máxime cuando hacerlo estaría obrando de mala fe y faltando a la ética y probidad que deben sostener las partes en un litigio, es por lo que mal puede oponer la demandada la presente cuestión previa y pide que sea declarada sin lugar como punto previo a la sentencia de fondo.
VI
PRUEBAS

Análisis y valoración de las pruebas promovidas por la parte demandante, en la persona de su apoderado judicial Abogado FRANCISCO JAVIER QUINTERO HERRERA.
Primera: Promuevo el valor y mérito jurídico probatorio del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de la ciudad de Mérida, Estado Mérida, en fecha veintiséis (26) de marzo de dos mil cuatro (2004), bajo el número 03, Tomo 14, de los libros respectivos, con el objeto de demostrar que llegada la fecha en que finalizó dicha prórroga legal, es decir 31 de julio de 2005, la arrendataria continuó ocupando el inmueble en cuestión, con anuencia del arrendador, motivo por el que la relación contractual se convirtió a tiempo indeterminado.
Este Tribunal observa, que dicho documento obra agregado a los folios 4 al 6 del presente expediente, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Mérida, bajo el Nº 03, Tomo 14 de los Libros de Autenticaciones llevados en esa oficina notarial, el cual es un documento público anexado en original, que no fue tachado de acuerdo a lo establecido en los artículos 438 y 439 del Código de Procedimiento Civil, es por lo que este tribunal le da todo el valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 429 ejusdem, en concordancia con los artículos 1357 y 1.359 del Código Civil. Y ASÍ SE DECIDE.-
Segunda: Promueve el valor y mérito jurídico del documento de propiedad del terreno sobre el que se encuentra erigido hoy día el bien inmueble en cuestión y del cual se demanda su desalojo. Este Tribunal observa, que el referido documento riela en original a los folios 55 al 56 del presente expediente, y del mismo se evidencia la propiedad la propiedad del ciudadano JUAN RISSO RODRÍGUEZ sobre el inmueble arrendado, el cual fue impugnado por haber sido consignado en copia simple, pero que posteriormente fue consignado en original, razón por la cual se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECLARA.
Tercera: Promuevo valor y mérito jurídico probatorio de la partida de nacimiento de la ciudadana PAOLA ANDREA RIZO CLEMENTE, la cual se agregó junto con el libelo de demanda. El objeto de la presente prueba es demostrar que la referida ciudadana, quien se encuentra en la imperiosa necesidad de ocupar el inmueble para establecer allí el asiento principal del ejercicio de su profesión como Licenciada en Administración y así fomentar (dado su carácter de madre soltera) el sustento de su hija y el suyo propio, es hija legítima del aquí demandante, ciudadano JUAN RIZO RODRÍGUEZ. Este Tribunal observa, que la referida partida de nacimiento riela al folio siete (7) del presente expediente, de la misma se evidencia que la ciudadana PAOLA ANDREA RIZO CLEMENTE, es hija del ciudadano JUAN RIZO RODRÍGUEZ, razón por la cual este Tribunal le otorga el valor probatorio establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con el 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido tachado ni impugnado conforme lo disponen los artículos 438 y 439 ejusdem, en concordancia con el 1.380 del Código Civil Y ASI SE DECIDE.-
Cuarta: Promueve el valor y mérito jurídico probatorio de la partida de nacimiento de la menor VALERIA ANDREA FERNÁNDEZ RIZO, la cual se agregó junto con el libelo de la demanda. El objeto de la presente prueba es demostrar que la indicada menor, es hija legítima de la ciudadana PAOLA ANDREA RIZO CLEMENTE.
Este Tribunal observa, que la referida partida de nacimiento riela al folio nueve (9) del presente expediente, de la misma se observa que la niña VALERIA ANDREA es hija legítima de la ciudadana PAOLA ANDREA RIZO CLEMENTE, quien a su vez es hija del ciudadano JUAN RIZO RODRÍGUEZ, parte demandante en el presente juicio, la misma fue consignada en copia simple y se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil Y ASÍ SE DECIDE.-
Quinta: Promueve el testimonio de FRANCISCO ELÍAS ROMERO PLAZA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V.- 17.664.486, domiciliado en la ciudad de Mérida, Estado Mérida.
El Tribunal, antes de valorar al testigo evacuado, comparte el criterio sustentado por la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 22 de marzo de 2.000, posteriormente ratificado en decisión de fecha 5 de octubre de 2.000, en el cual expresa lo siguiente:
“Al pronunciarse con respecto a la declaración de un testigo, el Juez no está obligado a transcribir íntegra ni resumidamente el contenido de las preguntas y repreguntas con sus respuestas, pues su deber es indicar las razones por las cuales estima o desestima, según el caso, lo dicho por el testigo, es decir, debe señalar expresamente lo que lo lleva a la convicción de que éste le merece fe o por el contrario considera que incurrió en reticencia o falsedad.” De lo expuesto puede evidenciarse que cuando el sentenciador aprecia el dicho del testigo, no está obligado a transcribir íntegra ni resumidamente el contenido de las preguntas, repreguntas y respuestas respectivas, debe indicar las razones por las cuales estima o desestima, según el caso lo dicho por el testigo. (...) Siendo así, no incurre la sentencia recurrida en el vicio de inmotivación por silencio de pruebas, pues como antes se indicó, el ad-quem al apreciar a los testigos arriba referidos, cumplió con el deber de señalar expresamente lo que lo llevó a la convicción de que los referidos testigos le merecen fe, como lo fue al indicar algunas de las respuestas dadas a las preguntas que el promovente de la prueba formuló como algunas de las respuestas dadas a las repreguntas, pudiendo con éstas controlarse la prueba mediante el análisis de los elementos en que se apoyó el Juez para apreciar dichos testimonios.”

A los folios 51 al 52, obra testimonial del ciudadano FRANCISCO ELÍAS ROMERO PLAZA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V.-17.664.486, domiciliado en Mérida Estado Mérida, quien bajo juramento, rindió su declaración, ante el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de esta Circunscripción Judicial, procediendo a responder en la forma siguiente:

El testigo FRANCISCO ELÍAS ROMERO PLAZA, al interrogatorio formulado por la parte actora, a la Primera Pregunta, relacionada sobre si conoce de vista, trato y comunicación al ciudadano JUAN RIZO RODRÍGUEZ y si sabe y le consta que es el legítimo propietario de un local signado con el N° 5, ubicado en el Sector El Arenal, Carretera Principal Vía La Joya, Parroquia Arias, Municipio Libertador del Estado Mérida, CONTESTÓ: “Sí lo conozco y sé que es propietario del local”. A la tercera pregunta, relacionada con que si conoce de vista trato y comunicación a la ciudadana PAOLA ANDREA RIZO CLEMENTE, CONTESTÓ: “Sí la conozco”. A la Sexta pregunta, relacionada con que si sabe y le consta que la ciudadana PAOLA ANDREA RIZO CLEMENTE es Licenciada en Administración? CONTESTÓ: “Sí se y me consta”. A la octava pregunta, relacionada con que si sabe y le consta que la ciudadana PAOLA ANDREA RIZO CLEMENTE, requiere de un local para establecer allí el asiento principal del ejercicio económico de su profesión como Licenciada Administración. CONTESTÓ: “Si sé y me consta” y a la décima pregunta, relacionada con en qué motivos tiene conocimiento de todo lo expuesto en su testimonio, CONTESTÓ: “Porque yo estudio la misma carrera de la ciudadana y la conocí en la facultad”.
Es menester señalar la Sentencia de la Sala de Casación Civil, Exp. Nº 03-448, de fecha 20-08-2004, (Caso: Mireya Torres de Belisario vs. José Ramón Belisario López) Ponente: Tulio Alvarez Ledo, que expresa:
“…Omissis La doctrina patria ha establecido que a través de la sana crítica el sentenciador tiene libertad de apreciar las pruebas aportadas al juicio de acuerdo con la lógica y las reglas de la experiencia que, según su criterio personal, son aplicables en la valoración de determinada prueba. (Henríquez La Roche, Ricardo: Código de Procedimiento Civil. Tomo III. Ediciones Liber, Caracas 2004, p. 594 y ss).

Es decir, que para la apreciación de los testigos el sentenciador debe examinar la concurrencia de las deposiciones entre éstos y con las otras pruebas, estimar los motivos de su declaración, así como la confianza que le merece el testigo tomando en cuenta su edad, vida, costumbres, profesión y demás circunstancias, desechando al inhábil y aquél que no pareciera decir la verdad; por tanto, la referida disposición faculta ampliamente a los jueces para la apreciación de la prueba de testigos.
En virtud de ello, quien aquí decide, encuentra relación entre las pruebas aportadas en el presente juicio sobre lo alegado por la parte actora, con el testimonio rendido por el mencionado testigo, razón por la cual se le otorga valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 508 del Código de procedimiento Civil Y ASÍ SE DECLARA.-
Sexta: Promueve el valor y mérito jurídico probatorio de la copia simple del título universitario que acredita a la ciudadana PAOLA ANDREA RIZO CLEMENTE, hija legítima del aquí demandante, ciudadano JUAN RIZO RODRÍGUEZ, como Licenciada en Administración, el cual se anexó al escrito de pruebas.
Este Tribunal observa que dicha copia simple riela al folio 47 del presente expediente, sin embargo la misma fue impugnada por los apoderados judiciales de la parte demandada, motivado a lo cual la parte promovente, actuando de conformidad con lo establecido en el último aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, consignó el original del título universitario de la ciudadana PAOLA ANDREA RIZO CLEMENTE, para lo cual al folio 60, obra nota de secretaría dejando constancia en fecha 11 del mes de agosto de dos mil nueve, por lo cual se le otorga valor probatorio Y ASÍ SE DECIDE.-

Análisis y valoración de las pruebas promovidas por la parte demandada.

De la revisión exhaustiva de las actas procesales, se observa que la parte demandada no promovió pruebas, ni por sí, ni por medio de apoderado alguno.
VII
ARGUMENTOS DEL APELANTE
Los abogados en ejercicio IVÁN GOLFREDO MALDONADO PÉREZ y ZULAY BEATRÍZ PEÑA PEÑA, obrando con el carácter de apoderados judiciales de la parte demandada en el presente juicio, interpusieron Recurso de Apelación, contra la sentencia definitiva de fondo dictada por el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en fecha 23 de septiembre de 2009, pasan a exponer los fundamentos que sirven de sustento a dicho recurso, lo cual hace en segunda instancia bajo los siguientes términos:
• Que para la procedencia de la causal de desalojo, prevista en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en beneficio del sujeto necesitado, deben probarse tres requisitos: la existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito). La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento como requisito de procedencia del desalojo, pues de no ser tal no tendrá esa legitimidad necesaria para que sólo así pueda comprobar la necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño o del pariente consanguíneo. Asimismo, la necesidad del propietario para ocupar el inmueble, sin cuya prueba tampoco procederá la mencionada acción, que debe aparecer justificada por la necesidad de ocupación con preferencia al ocupante actual.
• Que uniformemente, se ha interpretado que la procedencia de esta acción de desalojo en estos casos está sujeta a que se establezca: a) que el actor es titular de la propiedad del inmueble arrendado por documento debidamente protocolizado, a tenor de lo establecido en el artículo 1.920 del Código Civil, pues la cualidad para demandar del accionante nace de su condición de propietario; b) la existencia de una necesidad de ocupar el inmueble, bien por parte del propietario o por parte de alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado y en éste último caso, el parentesco existente por parte del necesitado.
• Que del análisis del material probatorio consignado por la parte actora, se evidencia que no quedó demostrado que el ciudadano JUAN RIZO RODRÍGUEZ sea realmente el propietario del inmueble arrendado cuyo desalojo se demanda, requisito indispensable para que prospere este tipo en específico de acción judicial de desalojo (literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
• Que el demandante nunca consignó documento debidamente protocolizado donde constará su titularidad sobre el bien inmueble arrendado (local-galpón), a pesar de ser un instrumento fundamental de la acción, pues como ya se señaló, su carácter de propietario es lo que le da la legitimidad o cualidad suficiente para interponer este tipo de acción, pues pudiera estar alquilando la cosa ajena, o ser un simple administrador no facultado o no legitimado para accionar en desalojo invocando esta causal específica del artículo 34 ejusdem.
• Que insisten que la ciudadana Jueza da por terminado un hecho o una situación sin tener pruebas al respecto, lo hace en flagrante violación del sagrado artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.
• Que de lo antes expuesto, se deduce que el demandante, a fin de demostrar el segundo de los tres requisitos señalados debe acompañar forzosa y necesariamente con su libelo de demanda el correspondiente título de propiedad sobre el inmueble arrendado, pues este importante documento entra en la categoría de los llamados Instrumentos Fundamentales de la Acción que no son otros que aquellos que se refieren a los hechos en los cuales el actor basa su pretensión, por cuanto de ellos emana el derecho que se reclama.
• Que en el caso que hoy nos ocupa de manera insólita fue declarada con lugar la demanda pesar de que el demandante no logró probar “suficientemente y de forma creíble” la necesidad real, que supuestamente tiene su hija de ocupar el inmueble arrendado y que es evidente que un galpón no es el sitio más adecuado y atractivo para que un Licenciado en Administración establezca su oficina.
• Que por las razones expuestas, solicitamos de este honorable tribunal declare con lugar la apelación interpuesta con la correspondiente condenatoria en costas, quedando en plena vigencia la relación arrendaticia que une al demandante con nuestra representada, ciudadana ELEYDA RITA TORO DE GÓMEZ.

VIII
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

De la Competencia de esta Alzada:
Con fundamento en la disposición del artículo 516 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal, es competente para el conocimiento de las consultas y apelaciones relativas a las sentencias que en materia Civil, dicten los Tribunales de Municipio en lo Civil. Y visto que en el presente caso, la decisión definitiva (Vencimiento de Prórroga Legal) apelada, fue dictada por el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, este Tribunal declara su competencia para el conocimiento de la apelación en referencia.
Este Tribunal, para decidir el fondo de la controversia observa:
En primer lugar, en el caso que nos ocupa, lo primordial es establecer si el contrato es a tiempo determinado o indeterminado, es decir, si el contrato de arrendamiento tiene fijado en su redacción un término inicial (dies a quo), o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y, asimismo, un término final (dies ad quem), es decir, el momento en que esa longitud temporal llega a su término o agotamiento conclusivo. En estos casos, cuando las partes señalan el término final de cesación de los efectos, se está en presencia de un contrato a tiempo determinado, los cuales, llegan a su conclusión por el sólo vencimiento del término sin que exista necesidad de desahucio, pues existe, - conocido para ambos contratantes -, un “término cierto.
Sin embargo, cuando en un contrato a tiempo determinado las partes no hubiesen pactado alguna prórroga, o dichas prórrogas luego de su ocurrencia, si el arrendatario permanecía ocupando el inmueble, opera la tácita reconducción en las mismas condiciones que regían al contrato, pero con respecto a su duración se tendría como a tiempo indeterminado, con todas las consecuencias que ello conlleva como la imposibilidad de pedir su cumplimiento por vencimiento del término y la necesidad de accionar de alegar las causales taxativas con ocasión al incumplimiento del arrendatario de sus obligaciones contractuales o para solicitar el desalojo.
En el caso de marras, del contrato de arrendamiento que funge como instrumento fundamental de la acción, se desprende en su cláusula segunda lo siguiente: “El plazo de duración del presente contrato de arrendamiento es de un (01) año, término este fijo, contado a partir del día 01 de febrero del dos mil cuatro (2004)”, de igual manera, estableció en la referida cláusula lo siguiente: “Queda entendido que transcurrido dicho lapso La Arrendataria gozará de la prórroga legal, siempre que se encuentre solvente con todas y cada una de las cláusulas del presente contrato…”. (Negritas y Subrayado del Tribunal).
La prórroga legal está establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios como un beneficio para el arrendatario solvente con todas sus obligaciones contractuales y es obligatoria para el arrendador.
En el presente juicio, se evidencia de la lectura del contrato de arrendamiento promovido, que dicha prórroga fue establecida en el mismo, en la cláusula segunda, y que de acuerdo a lo establecido en el artículo 38, literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir de seis (6) meses, razón por la cual se puede deducir que la misma venció el día 31 de julio de 2005, por ello, este jurisdiscente, comparte el criterio del A-quo en el sentido que dicho contrato se convirtió a TIEMPO INDETERMINADO, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, habiendo operado en el mismo la tácita reconducción, razón por la cual la demanda de desalojo intentada es la acción correspondiente al presente caso. Y así se decide.-
Ahora bien, en relación a la cuestión previa opuesta por la parte demandada, del numeral 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por no haber el demandante cumplido con la carga que le impone el ordinal 6° del artículo 340 ejusdem, ya que el demandante no acompañó el documento registrado de propiedad del inmueble como instrumento fundamental de la acción, este juzgador observa, que a los folios 55 al 57 del presente expediente, obra documento de propiedad del inmueble en original, debidamente registrado y de la lectura del mismo se observa que el ciudadano JUAN RIZO RODRÍGUEZ es propietario de un lote de terreno ubicado en la Aldea El Arenal, jurisdicción del Municipio Arias del Estado Mérida, debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Libertador del Estado Mérida, de fecha 24 de noviembre de1.987, bajo el Nº 15, Protocolo Primero, Tomo 20, Cuarto Trimestre del corriente año, sin embargo, si nos vamos a la naturaleza jurídica de la acción de desalojo, nos encontramos con que el documento fundamental para intentar el presente juicio es el contrato de arrendamiento, el cual se acompañó al libelo de la demanda marcado con la letra “A”, a los folios 4 al 6 del presente expediente, por todo lo cual, quien aquí decide, debe forzosamente declarar SIN LUGAR la cuestión previa opuesta Y ASÍ SE DECIDE.-
Ahora bien, del análisis de las actuaciones en el presente juicio, quedó perfectamente demostrado que el ciudadano JUAN RIZO RODRÍGUEZ, dio en calidad de arrendamiento a la ciudadana ELEYDA RITA TORO DE GÓMEZ, un inmueble consistente en un local comercial constituido por un galpón y el terreno que ocupa, ubicado en El Arenal, vía La Joya, Parroquia Arias, Municipio Libertador del Estado Mérida, distinguido con el número 5, relación arrendaticia que no ha sido desconocida en ningún momento por la parte demandada en el presente juicio.
Por otra parte, en relación a lo alegado por el apelante en su escrito de informes, sobre que el instrumento fundamental de la acción de desalojo es el documento de propiedad del demandante, este juzgador ya se pronunció al respecto al declarar sin lugar la cuestión previa opuesta por la parte demandada, no obstante, es menester señalar que de la letra del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el requisito sine qua nom que se exige para que proceda el desalojo por cualquiera de las causales taxativas señaladas en el mencionado dispositivo legal, es que se trate de un contrato verbal o por escrito a tiempo indeterminado, lo cual es el caso de autos y siendo cierto que efectivamente allí no se menciona galpón alguno, es igualmente cierto que la relación arrendaticia existe perfectamente reconocida por la demandada de autos, no habiendo negado la misma que el ciudadano Juan Rizo Rodríguez fuere el propietario del mismo, sólo se limitó a desconocer el documento descrito, en tal virtud, se concluye que el prenombrado ciudadano es el propietario del inmueble objeto del presente juicio Y ASÍ SE DECIDE.-
En relación a la causal alegada por la parte demandante, es decir el literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir la necesidad que tiene el propietario o uno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo, de la revisión exhaustiva de las actas procesales, se evidencia que quedó perfectamente demostrada la cualidad de la ciudadana PAOLA ANDREA RIZO CLEMENTE como hija del ciudadano JUAN RIZO RODRÍGUEZ, IGUALMENTE, en virtud de la partida de nacimiento que obra al folio siete (7), igualmente quedó demostrada que la misma es Licenciada en Administración, de acuerdo al título consignado al folio 59, como por lo dicho de la declaración del testigo, ciudadano FRANCISCO ELÍAS ROMERO PLAZA, pruebas éstas que no fueron desvirtuadas por la parte demandada, al no haber aportado prueba alguna que atacara los documentos promovidos por la parte actora, tal como lo prevé el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.354 del Código Civil Y ASÍ SE DECIDE.-
Razón por la cual, este juzgador comparte el criterio del A-quo, cuando afirma en que:
“…omissis…Por todo lo anteriormente expuesto y por cuanto de las actas procesales ciertamente se desprende la necesidad que tiene la ciudadana PAOLA ANDREA RIZO CLEMENTE, identificada en autos, hija legítima del aquí demandante de habitar el bien inmueble en cuestión, para de esta manera establecer el asiento principal del ejercicio económico de su profesión, fomentando el sustento y completo desarrollo y bienestar de su hija y el suyo propio, esto en atención a lo establecido en el literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, hecho éste probado de conformidad con lo previsto en el artículo 506 de la Norma Adjetiva, es por lo que, en el caso de marras, vista la reclamación efectuada por el actor y visto igualmente el conglomerado de actuaciones de las cuales se deriva la imperiosa necesidad que tiene la parte arrendadora –propietaria de ocupar el bien arrendado, es por lo que resulta forzoso declarar CON LUGAR la petición del accionante...omissis…”

Por todo lo cual, quien aquí decide, del estudio exhaustivo del contrato de arrendamiento consignado al presente expediente, junto con las actuaciones y elementos probatorios hechos por la parte demandante y determinada como ha quedado la necesidad que tiene la hija legítima del arrendador de ocupar el inmueble dado en arrendamiento y objeto del presente juicio, es por lo que debe inexorablemente este Juzgador declarar con lugar la demanda, como será expresado en el dispositivo del fallo Y ASÍ SE DECLARA.-
Como corolario de las consideraciones antes enunciadas y de conformidad con la facultad otorgada en los artículos 12 y 15 del Código de Procedimiento Civil, y con fundamento con lo establecido en los artículos 26 y 49 ordinal 1º de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y actuando este Juez en resguardo del legítimo derecho que tiene las partes en un proceso, a la defensa, y al acceso a los órganos de administración de justicia, para hacer valer sus derechos e intereses, y en apego a la aplicación de una tutela judicial efectiva, este Tribunal después de verificar los hechos alegados por la parte actora, considera que hay razón por la cual la presente acción de vencimiento de Prórroga Legal debe declararse sin lugar, como será expresado en la parte dispositiva del presente fallo. Y así se decide.

DECISIÓN
Por las consideraciones que anteceden, este JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela la Constitución y sus Leyes declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación intentada por los abogados en ejercicio IVÁN GOLFREDO MALDONADO PÉREZ Y ZULAY BEATRÍZ PEÑA PEÑA, en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada, ciudadana ELEYDA RITA TORO DE GÓMEZ, en el juicio de DESALOJO, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 23 de septiembre de 2009, por el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción judicial del Estado Mérida. Y ASI SE DECIDE.
SEGUNDO: SE CONFIRMA en todas y cada una de sus partes la sentencia apelada dictada por el A-quo, de fecha 23 de septiembre de 2009, se ordena dar estricto cumplimiento a la misma. Y ASI SE DECIDE.
TERCERO: Por haberse declarado sin lugar la apelación y confirmado la sentencia apelada, de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil se condena al pago de las costas del proceso al apelante. Y ASI SE DECIDE.
CUARTO: Por cuanto la presente decisión se publica fuera del lapso legal, es por lo que se ordena la notificación de las partes de conformidad con lo establecido en el artículo 251 y 233 del Código de Procedimiento Civil, o en su defecto a sus apoderados, haciéndoles saber que una vez que conste en autos la última notificación, pasados que sean diez días consecutivos, comenzará al día siguiente a computarse el lapso para que las partes ejerzan los recursos de Ley de la presente decisión. Y ASI SE DECIDE
QUINTO: Remítase original del expediente al Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción judicial del Estado Mérida, a los fines de dar cumplimiento a la misma. Líbrese las boletas. Y ASÍ SE DECIDE.
Queda de esta forma CONFIRMADA en todas y cada una de sus partes la sentencia apelada.
COMUNIQUESE, PUBLIQUESE, REGÍSTRESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala del despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida. En la ciudad de Mérida, a los treinta (30) días del mes de noviembre de 2009. Años 199° de la independencia y 150° de la federación.

EL JUEZ

ABG. JUAN CARLOS GUEVARA L.

LA SECRETARIA

ABG. AMAHIL ESCALANTE NEWMAN.