Exp. 22.379 REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL ESTADO MÉRIDA. 199° y 150° DEMANDANTE: MARQUEZ ANGULO HUGO ANTONIO. DEMANDADO: AVENDAÑO DE LARES BLANCA PIERINA y OTROS. MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO. PARTE NARRATIVA I El presente procedimiento se inició mediante formal libelo de demanda y sus recaudos, presentado para su distribución por el ciudadano HUGO ANTONIO MÁRQUEZ ANGULO, quien es venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 699.222, asistido de la abogada MARLY ALTUVE UZCÁTEGUI, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 98.347, en el procedimiento que por PREFERENCIA OFERTIVA, intentara contra los ciudadanos AVENDAÑO DE LARES BLANCA PIERINA y ALEJANDRO FRANCISCO LARES AVENDAÑO, quienes son venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-653.236 y V-8.004.104, acompañando a la solicitud los recaudos que consideró pertinentes (folios 01 al 12). Correspondiéndole a este Juzgado quien por auto de fecha 07 de Agosto del 2008, le dio entrada y admitió la referida demanda, por no ser contraria a la Ley, a las buenas costumbres y al orden público, se formó expediente y ordenó librar boletas de citación a las partes co-demandadas, para que compareciera de conformidad con lo establecido en el artículo 883 del Código de Procedimiento Civil, el segundo día hábil de despacho siguiente, para que la parte demandada diera formal contestación a la demanda, consta al (folio 13). Al folio 39, obra auto del Tribunal ordenándose librar carteles de citación de conformidad con lo establecido en los artículos 223 del Código de Procedimiento Civil, a la parte demandada, en virtud que la alguacil del Tribunal se traslado en varias oportunidades y no localizó a los mismos, siendo consignados en fecha doce (12) de Enero del 2009, mediante diligencia por la Apoderada Judicial de la parte demandante, (folio 42), y fijado por la Secretaria del Tribunal en la morada como consta de la nota de secretaría, inserta a los (folios 46 y 47). Al folio 53, obra diligencia suscrita por el abogado LUIS JOSÉ SILVA SALDATE, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 42.306, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, consignando Poder. Al folio 57, obra diligencia suscrita por el apoderado judicial de la parte demandada abogado LUIS JOSÉ SILVA SALDATE, consignando escrito oponiendo cuestiones previas, dando contestación a la demanda y reconviniendo a la parte demandante. Al folio 94, obra auto del Tribunal admitiendo la reconvención y fijando de conformidad con lo establecido en el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil, el segundo día hábil de despacho para que tuviera lugar la contestación a la reconvención. Al folio 96, obra diligencia de la co-apoderada judicial de la parte actora, consignando escrito de contestación a la reconvención, y en fecha 01 de Abril del 2009, consignó mediante diligencia escrito de contradicción o subsanación a las cuestiones previas opuestas. Al folio 112, la parte demandada-reconviniente consignó escrito de pruebas de las cuestiones pruebas, y la parte demandante-reconvencida consigno escrito de pruebas de la acción principal y de la reconvención, consta al (folio 119). Al folio 124, obra escrito de promoción de pruebas de la incidencia de cuestiones previas, por la parte actora-reconvenida. A los folios 182 al 202, obra evacuación de prueba de testigos de la parte actora, a los (folios 203 al 207) obra inspección judicial de la parte actora. A los folios 211 al 505, de la (segunda pieza), obra escrito de promoción de pruebas de la parte actora, constante de nueve (09) folios y doscientos ochenta y dos (282) anexos. A los folios 556 al 563, obra complemento de la inspección judicial practicada, por la fotógrafo designada, constante de siete (07) folios. A los folios 591 al 607, obra informe de experticia promovida por la parte demandada, constante de tres (03) folios y un (01) anexo, entrando en consecuencia en términos para decidir. Este es en resumen el historial de la presente causa y para motivar la decisión observa: II DEL ESCRITO DE DEMANDA La presente controversia quedó planteada por la parte actora, en los siguientes términos:  Que en fecha treinta y uno (31) de octubre de 1989, suscribió un contrato con el ciudadano ALFREDO ENRIQUE LARES GRISOLÍA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-49.337, un contrato de arrendamiento autenticado por la Notaría Pública Primera del Estado Mérida, anotado bajo el Nº 43, Tomo 57, de los libros de autenticaciones del referido año, en el cual le dio en calidad de arrendamiento un inmueble consistente en un local comercial techado, con asbesto y zinc, con pisos de cemento y asfalto, rampla, local para oficina y repuestos, puente de montaje y demás anexidades que le son propias, situado en la Avenida Don Tulio Febres Cordero, entre calles 30 y 31, Jurisdicción de la Parroquia El Sagrario, hoy Parroquia El Llano, Municipio Libertador del Estado Mérida, que acudió el día treinta (30) de Julio del 2008, al Tribunal Tercero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, a realizar la consignación del depósito, que constató que efectivamente en fecha tres (03) de Noviembre del 2003, siendo él el arrendatario, su arrendador le dio en venta a su hijo ALEJANDRO FRANCISCO LARES AVENDAÑO, venezolano, mayor de edad, casado, titular de la cédula de identidad N° 8.004.104, por la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 50.000.000,00) sin habérselo ofrecido en venta a él como arrendatario.  Que fundamenta la acción en los artículos 7, 33, 42, 43, 47, 48 y 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que por cuanto la notificación a que se refiere el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, nunca ocurrió, así como tampoco le fue entregado de forma alguna copia certificada del documento por el cual se realizó la negociación, que para el momento en que se realizó la venta del local comercial que ha venido ocupando por más de dieciocho (18) años, por parte de su arrendador ALFREDO ENRIQUE LARES GRISOLÍA, la cual fue protocolizada por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, en fecha tres (03) de Noviembre del 2003, anotada bajo el N° 15, Protocolo 1°, Tomo Décimo Sexto, Trimestre 4to, del referido año, su lapso de caducidad comienza a partir del día treinta (30) del mes de Julio del año 2008, es decir desde el día que acudió al Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y Santos Marquina del Estado Mérida, por lo que demanda a los ciudadanos BLANCA PIERINA AVENDAÑO DE LARES y ALEJANDRO FRANCISCO LARES AVENDAÑO, venezolano, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V653.236 y 8.004.104, en su carácter de herederos de su arrendador y vendedor del inmueble, y que para la fecha en la cual se efectuó la venta él lo ocupaba desde hace catorce (14) años y dos (02) meses y dos (02) días, igualmente al ciudadano ALEJANDRO FRNACISCO LARES AVENDAÑO, en su carácter de comprador del inmueble, para que convengan o a ello sean condenados por el Tribunal a subrogarle como comprador y aceptar el pago de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00), en efectivo y al contado, para el pago del inmueble, situado en la Avenida Don Tulio Febres Cordero, entre calles 30 y 31, Jurisdicción de la Parroquia El Llano, Municipio Libertador del Estado Mérida, con una superficie de cuatrocientos noventa y tres metros cuadrados (493 mts) alinderado así: OESTE: La Avenida Tulio Febres Cordero, por el ESTE: Con terrenos que son o fueron de Hilzinger y Cia, por el NORTE: con inmueble de Alfredo Enrique Lares y por el SUR: con terrenos del Dr. Francisco Salas Dávila, consistente en un local comercial techado con asbesto y zinc, con pisos de cemento y asfalto, rampla, local para ofician y repuestos, puente de montaje y demás anexidades que le son propias, el inmueble antes identificado lo hubo el arrendador, por documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Libertador del Estado Mérida, en fecha 21 de Diciembre del año 1972, anotado bajo el N° 83, Tomo 5, Protocolo 1°, Trimestre 4° del referido año, segundo, en pagar las costas y costos procesales que ocasionen el juicio, estima el valor de la demanda en la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00). III DE LAS CUESTIONES PREVIAS (FOLIOS 58 AL 66):  Que opone la cuestión previa del ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 3 ordinal A de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que en el caso es evidente que el inmueble sobre el que trata este expediente es un terreno, al revisar el documento de venta que consignó la actora, no se le puede aplicar la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el procedimiento a seguir debe ser el establecido en el Código Civil y el procedimiento a seguir es el juicio ordinario, y para tal efecto consigna copia certificada de la cédula catastral, donde se evidencia que el inmueble es un terreno y que las bienhechurías fue hecha por los inquilinos desde que se encuentra arrendado el terreno aproximadamente desde el año 1972, y que siempre lo han destinado para el mismo ramo reparación de frenos, y que por ende no se puede considerar que en dicho inmueble existe un local comercial que sea sujeto de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA  Que las ventas realizadas el día tres (03) de noviembre de 2003, donde los ciudadanos ALFREDO ENRIQUE LARES GRISOLÍA y BLANCA PIERINA AVENDAÑO DE LARES, le venden los inmuebles con reserva de usufructo de por vida a su único hijo,a saber el terreno objeto del presente juicio y un apartamento que forma parte del Edificio Don Carlos, eran la totalidad de los activos de los padres de ALEJANDRO FRANCISCO LARES AVENDAÑO, y siendo éste su único hijo pues era evidente que heredara todos sus bienes en caso de fallecimiento, y que todas las ventas se hicieron en prevención de cualquier enfermedad de sus padres y con miras de evitar los impuestos sucesorales y con la reserva de usufructo a favor de sus progenitores, que posteriormente en fecha 24 de enero de 2007, fallece el arrendador Alfredo Enrique Lares Grisolía, abriéndose la sucesión sobre los bienes que dicho ciudadano tenía en propiedad, pero que al haberlos vendido con anterioridad con reserva de usufructo, la declaración sucesoral propiamente dicha por descuido de sus mandantes no se efectuó, ya que para la fecha del fallecimiento sólo habían transcurrido tres años de la venta, que a su representado ALEJANDRO FRANCISCO LARES AVENDAÑO, el único hijo heredero del arrendador junto con su madre BLANCA PIERINA AVENDAÑO DE LARES, este no debe ser considerado a los efectos como un tercero, puesto que si las leyes vigentes no lo consideran así, menos podría catalogarse por una sentencia, que se descubrió que en la actualidad en el terreno objeto de este juicio, funciona una empresa diferente a la mencionada Frenos y Silenciadores Frank S.R.L.,que la que ahí se encuentra funcionando se denomina Frenos y Silenciadores Maxituning C.A., que fue fundada el 15 de Mayo de 2006, y se menciona su domicilio el terreno donde antes funcionada Frenos y Silenciadores Frank S.R.L., y que los accionistas de dicha empresa son los ciudadanos JULIO CÉSAR MARQUEZ CONTRERAS y RUTH MARÍA MÁRQUEZ DE TORRES, venezolano, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 8.088.878 y 8.080.386, casados, quienes aparentemente son hijos del ciudadano HUGO ANTONIO MÁRQUEZ, que por lo tanto se hace difícil entender la alegación del demandante de que siempre ha ocupado el inmueble personalmente, cuando en el terreno siempre ha habido una persona jurídica, con personalidad jurídica totalmente separada a la de él, aunado al hecho que en la actualidad la persona jurídica que lo ocupa ni siquiera es de su propiedad.  Que el demandante tampoco ha cumplido cabalmente con sus obligaciones como arrendatario ya que no ha pagado el incremento del canon de arrendamiento en el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, cuando se hizo exigible dicho aumento es decir del primero de septiembre del 2005, y siguió consignando la suma de SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 600,00) hasta es fecha, circunstancia esta que lo hace estar en mora con sus representados desde el día primero de septiembre del 2005 hasta el último de agosto de 2008, fecha en que se le venció la prórroga legal, por lo que de conformidad con lo establecido en los artículos 14, 38 último aparte, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el demandante al estar moroso con los pagos de los cánones de arrendamiento no puede ser sujeto de preferencia ofertiva y en consecuencia carece de cualidad para intentar la demanda, por lo que solicita que se desestime la demanda de retracto legal, condene a la parte actora en costas y constriña al actor HUGO ANTONIO MÁRQUEZ ANGULO, a hacer entrega del terreno arrendado. DE LA RECONVENCIÓN  Que desde que fuera notificado el inquilino HUGO ANTONIO MÁRQUEZ ANGULO, del desahucio del inmueble, dicho ciudadano comenzó a consignar los cánones de arrendamiento en el expediente de consignación No. 6620, del Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, que la notificación se efectuó en fecha 23 de Junio de 2005, mediante telegrama con acuse de recibo, que fue recibido en el terreno que ocupa el inquilino el 27 de Junio de 2005, por lo tanto este ciudadano debió haber empezado a consignar el primero de septiembre de 2005, el nuevo canon de arrendamiento que se había establecido en SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 750,00) cosa que hasta la fecha no ha hecho.  Que fundamenta la reconvención en los artículos 14 y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y el artículo 1592 del Código Civil, que le impone al inquilino dos únicas obligaciones de la cual la segunda está siendo incumplida por el arrendatario y es la de pagar la pensión de arrendamiento en su totalidad, en concordancia con los artículos 1160 y 1167 eiusdem.  Que en vista que el actor-reconvenido esta adeudando a su representada BLANCA PIERINA AVENDAÑO DE LARES, usufructuaria del terreno objeto de este juicio, la diferencia de los cánones de arrendamiento comprendidos desde el mes de septiembre del año 2005, hasta el mes de agosto de 2008, que equivalen actualmente a la suma de CIENTO CIENCUENTA BOLÍVARES (Bs. 150,00), por mes, más la diferencia en el impuesto al valor agregado que hasta la fecha estuvo consignando, es que reconviene al ciudadano HUGO ANTONIO MÁRQUEZ ANGULO, por la falta de pago de los mencionado cánones de arrendamiento, primero, en la RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, suscrito con ALFREDO ENRIQUE LARES GRISOLÍA y la entrega inmediata del inmueble arrendado, segundo, al pago de la diferencia de los cánones de arrendamiento consignados por ante el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y Santos Marquina insolutos desde el meses de Septiembre de 2005, hasta el mes de Agosto de 2008, que montan la suma de CINCO MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 5.400,00), más el impuesto al valor agregado (IVA), tercero, al pago de las costas procesales, que estima la reconvención en la cantidad de CINCO MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 5.400,00). IV DE LAS PRUEBAS PRUEBAS DE LAS CUESTIONES PREVIAS DE LA PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE (FOLIOS 169 y 170): “Primero: Mérito y Valor Jurídico del Documento de Propiedad, de fecha tres de noviembre de 2003, protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida bajo el No. 15, folio 93 al 98, Protocolo Primero, tomo 16 del cuarto trimestre del referido año, consignado por la parte actora y que se encuentra agregado al expediente, del cual se evidencia que el inmueble objeto de este proceso es una parcela de terreno y no un local comercial, siendo por lo tanto, imperativo que este proceso se tramite por el procedimiento del juicio ordinario y en base a lo establecido en el Código Civil. Segundo: Mérito y Valor Jurídico de la copia fotostática certificada de la cédula catastral constante de un folio útil, emitida por la Gerencia de Ordenamiento Territorial y Urbanístico de la Alcaldía del Municipio Libertador del Estado Mérida, que se anexara en este expediente en el acto de la contestación de la demanda, marcada “A” en esa oportunidad, con la cual se prueba nuevamente que el inmueble es una parcela de terreno y no un local comercial y que en dicho terreno siempre ha existido un taller de Frenos y Silenciadores.” A la anterior prueba de documento de propiedad, para demostrar que del mismo se evidencia que el inmueble objeto de este proceso es una parcela de terreno y no un local comercial, y copia fotostática certificada de la cédula catastral constante de un folio útil, emitida por la Gerencia de Ordenamiento Territorial y Urbanístico de la Alcaldía del Municipio Libertador del Estado Mérida, para demostrar lo mismo, este Juzgador expone que en cuanto a la primera documental le asigna el valor probatorio a que se contraen los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, ya que no fue tachado de falsedad conforme a los artículos 438 y 439 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.380 del Código Civil, solo en cuanto a la propiedad del terreno, y a la segunda documental por ser un documento administrativo, le asigna la eficacia probatoria y el valor jurídico que se desprende del contenido del artículo 1.363 del Código Civil, por provenir igualmente de un funcionario autorizado, sin embargo a los fines de demostrar que en el sitio objeto de este proceso es una parcela de terreno y no un local comercial, no se le asigna valor probatorio, es decir en cuanto a la relación arrendaticia existente no le asigna valor probatorio, en razón que con dicha prueba no desvirtúa el hecho que se arrendó un local comercial, con unas edificaciones obviamente sobre un terreno. Y así se decide. “Tercero: Mérito y Valor Jurídico de Experticia, en base a lo establecido en el artículo 451 del Código de Procedimiento Civil, que deberá ser realizada en el inmueble objeto de este juicio, que se encuentra suficientemente identificado y descrito en el documento de propiedad de fecha tres de noviembre de 2003, protocolizado bajo el No. 15, folio 93 al 98, Protocolo Primero, tomo 16 del cuarto trimestre del referido año, por expertos tasadores o avaluadores, nombrados a tal fin. A fin de que en base al informe que presente dejen constancia si el inmueble es o no un local comercial o una parcela de terreno.” A los folios obra experticia 591 al 607, obra informe pericial, realizado en el inmueble objeto del litigio, en la cual entre otras se dejó sentado, que es una parcela con unas bienhechurías donde funciona un Fondo de Comercio denominado Frenos y Silenciadores MAXITUNING C.A., y que dicha parcela esta catalogada como parcela comercial con uso C” según escala de patente de industria y comercio, en consecuencia este Juzgador no le asigna valor probatorio a lo que pretendía demostrar el promovente por cuanto no quedó demostrado, sino muy por el contrario aplicando el principio de comunidad de la prueba le asigna valor probatorio para demostrar que el inmueble es un local comercial, y en virtud que los expertos realizaron una aclaratoria al informe presentado como consta a los (folios 634 al 639), en la cual entre otras dejaron establecido, que es un inmueble consistente en una parcela con bienhechurías que desarrollan una actividad comercial, y que en la Gaceta Municipal del 26 de Agosto de 1999, aparece los usos de esa zona. Y así se decide. “Cuarto: Mérito y Valor Jurídico del plano agregado por la parte actora en el folio 31 del expediente donde se evidencia claramente que las construcciones ahí hechas fueron fabricadas por el socio del señor Hugo Antonio Márquez Angulo, el ciudadano Alirio Díaz, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad 8.705.735, de este domicilio y hábil; en la empresa Frenos y Silenciadores Frank S.R.L., de la cual se agregó en copia fotostática certificada en la contestación marcada “E”; con lo que pruebo que las supuestas construcciones que conforman el local comercial fueron realizadas por el inquilino o su socio, nunca por el causante de mis poderdantes.” A la anterior prueba para demostrar que las construcciones ahí hechas fueron fabricadas por el socio del señor Hugo Antonio Márquez Angulo, el ciudadano Alirio Díaz, este Juzgador no le asigna valor probatorio, en razón que con dicha documental no se desvirtuar lo alegado por el demandante, ni la relación arrendaticia existente. Y así se decide. V DE LAS PRUEBAS DEL JUICIO PRINCIPAL DE LA PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE (FOLIOS 170 AL 172): “Primero: Mérito y Valor Jurídico del Documento de propiedad, de fecha tres de noviembre de 2003, protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida bajo el No. 15, folio 93 al 98, Protocolo Primero, tomo 16 del cuarto trimestre del referido año, consignado por la parte actora y que se encuentra agregado al expediente, del cual se evidencia que la venta fue hecha con usufructo de por vida a favor de los vendedores, lo que convierte a dicha venta en una simulación tal como lo establece el artículo 886 de Código Civil y el artículo 18, ordinal 5 de la Ley sobre Sucesiones, Donaciones y demás ramos conexos.” A la anterior prueba de documento de propiedad, del cual se evidencia que la venta fue hecha con usufructo de por vida a favor de los vendedores, y que convierte a dicha venta en una simulación tal como lo establece el artículo 886 de Código Civil y el artículo 18, ordinal 5 de la Ley sobre Sucesiones, Donaciones y demás ramos conexos, este Juzgador expone que la prueba promovida para demostrar que por cuanto la venta fue hecha con usufructo de por vida, la convierte en una simulación, evidentemente es ilegal, en consecuencia no se le asigna valor probatorio en virtud que en la presente acción lo que se ventila es una acción por preferencia ofertiva, y la naturaleza de la venta o en los términos en que fue realizada en nada desvirtúan lo alegado por el demandante y por el contrario de darle valor a favor de los demandados les quitaría la condición de propietarios, impidiendo reclamar la relación arrendaticia o la propiedad . Y así se decide. “SEGUNDO: Mérito y Valor Jurídico de la copia fotostática certificada de la cédula catastral constante de un folio útil, emitida por la Gerencia de Ordenamiento Territorial y Urbanístico de la Alcaldía del Municipio Libertador del Estado Mérida, que se anexara en este expediente en el acto de la contestación de la demanda, marcada “A” en esa oportunidad, con la cual se prueba nuevamente que el inmueble es una parcela de terreno y no un local comercial y por ende no es aplicable a esta venta el retracto legal arrendaticio establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sino el retracto legal arrendaticio establecido en el Código Civil. TERCERO: Mérito y Valor Jurídico de las copias fotostáticas de los documentos de venta anexados con la contestación de la demanda, con los cuales se prueba que el ciudadano Alfredo Enrique Lares Grisolía, junto con su esposa, Blanca Pierina Avendaño de Lares, le dieron en venta a su hijo todos los bienes que tenían en propiedad, con el único fin de evitar los impuestos sucesorales a que hubiere lugar, no con la intención de perjudicar en sus intereses a cualquier inquilino.” A las anteriores pruebas documentales de cédula catastral constante de un folio útil, emitida por la Gerencia de Ordenamiento Territorial y Urbanístico de la Alcaldía del Municipio Libertador del Estado Mérida, para demostrar que el inmueble es una parcela de terreno “con vocación comercial”, este Juzgador no le asigna valor probatorio en virtud que ese hecho fue desvirtuado con los demás elementos probatorios traídos a los autos, como es la experticia practicada, la inspección judicial, documento de arrendamiento, con los cuales se prueba que el ciudadano Alfredo Enrique Lares Grisolía, junto con su esposa, Blanca Pierina Avendaño de Lares, le dieron en venta a su hijo todos los bienes que tenían en propiedad, con el único fin de evitar los impuestos sucesorales a que hubiere lugar, y no con la intención de perjudicar en sus intereses a cualquier inquilino, tampoco se le asigna valor probatorio y se desestima en razón que con ellos nada se prueba al contrario demuestra es que realizó la venta sin cumplir con lo establecido en el ordenamiento jurídico. Y así se decide. “CUARTO: Mérito y Valor Jurídico del acta de defunción del ciudadano Alfredo Enrique Lares Grisolía, que también se encuentra agregada al expediente, con la que pruebo que el único hijo que tenía para la fecha de su muerte es mi mandante Alejandro Lares Avendaño, por lo tanto este último, junto con su madre son los únicos herederos de dicho ciudadano.” A la anterior prueba de acta de defunción del ciudadano Alfredo Enrique Lares Grisolía, con la que prueba que el único hijo que tenía para la fecha de su muerte es su mandante Alejandro Lares Avendaño, y que por lo tanto este último, junto con su madre son los únicos herederos de dicho ciudadano, este Juzgador la desestima por impertinente en virtud que con dicha documental en nada desvirtúan los hechos alegados por el demandante. Y así se decide. “QUINTO: Valor y Mérito Jurídico de las copias fotostáticas certificadas consignadas por mi en la contestación de la demanda, de los registros de comercio de las empresas Frenos y Silenciadores Frank S.R.L., inscrita el 24 de abril de 1985, anotada bajo el No. 63, Tomo A-1, en la que el demandante adquirió cuotas de participación en el año 1985 y Frenos y Silenciadores Maxituning C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, de fecha 15 de Mayo de 2006, anotada bajo el No. 39, Tomo A-14, que siempre han ocupado el inmueble y que prueban sin lugar a dudas que el demandante, nunca ha poseído precariamente el terreno objeto de este juicio, sino siempre a través de una tercera persona jurídica interpuesta.” A la anterior prueba de copias certificadas de los registros de comercio de las empresas Frenos y Silenciadores Frank S.R.L., y de Frenos y Silenciadores Maxituning C.A., para dar por demostrado que el demandante, nunca ha poseído precariamente el terreno objeto de este juicio, sino siempre a través de una tercera persona jurídica interpuesta, este Juzgador no le asigna valor probatorio, ya que con esas documentales no se prueban tales hechos, el hecho que se constituya una compañía con otras personas porque eso es lo correcto, es decir que se constituya con otras personas cuando se trata de Compañía Anónima, en consecuencia se desecha por impertinente. Y así se decide. “Sexto: Valor y Mérito Jurídico de prueba de informes a ser solicitada en el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de esta Circunscripción, expediente de consignación No. 6620, para que indique claramente la cantidad que el reconvenido ha estado pagando desde el primero de septiembre de 2005, con lo que pruebo que el ciudadano Hugo Antonio Márquez Angulo, se encuentra en estado de insolvencia con mis representados y por lo tanto no tiene la titularidad o el derecho de intentar el retracto legal arrendaticio al no cumplir con sus obligaciones como inquilino." A la anterior prueba de informes este Juzgado de la revisión que hiciere de las actas del expediente se desprende que la misma no se efectuó en consecuencia no se le asigna valor probatorio. Y así se decide. VI DE LAS PRUEBAS PARA LA RECONVENCIÓN DE LA PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE (FOLIOS 170 AL 172): “Mérito y valor jurídico del telegrama con acuse de recibo, enviado por el ciudadano Alfredo Enrique Lares Grisolía, al ciudadano Hugo Antonio Márquez Angulo, de fecha 23 de Junio de 2005 y que fue recibido en el terreno el 27 de junio de 2005, que se agrego en la contestación de la demanda en original marcado “G” donde es claro y evidente el monto que debió haber pagado el arrendatario como canon de arrendamiento desde el primero de septiembre de 2005, es decir la suma de SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 750.000,00) actualmente SETECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 750,00). “Segundo: Mérito y valor jurídico del contrato de arrendamiento, que se encuentra agregado al expediente, suscrito entre Alfredo Enrique Lares Grisolía, al ciudadano Hugo Antonio Márquez Angulo, donde claramente se establece que las notificaciones pactadas en el contrato se harían por telegrama con acuse de recibo en el inmueble arrendado, con lo que pruebo que la notificación realizada cumplía cabalmente con lo establecido en la relación arrendaticia.” A la anterior prueba de telegrama con acuse de recibo, para dar por demostrado que el monto que debió haber pagado el arrendatario como canon de arrendamiento desde el primero de septiembre de 2005, es decir la suma de SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 750.000,00) actualmente SETECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 750,00), y con el cual se prueba el estado de insolvencia este Juzgador no le asigna valor probatorio, ya que no se desprende a quien se entrego para que surta efecto, y se desecha, toda vez que el promovente no lo hizo valer a través de la prueba de informes y de su contenido no se infiere que aporte probanza alguna al proceso por cuanto no llena los extremos que señala el artículo 1375 del Código Civil. Y así se decide. VII DE LAS PRUEBAS DE LA INCIDENCIA, RECONVENCIÓN Y JUICIO PRINCIPAL DE LA PARTE DEMANDANTE-RECONVENIDA (FOLIOS 175 y 176): “PRIMERA: Valor y mérito jurídico a los testimonios de los ciudadanos JUAN CARLOS RIVAS DÁVILA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 12.114.244, domiciliado en la calle 36, entre Avenidas 2 y 3, Edificio “El Parque”, piso 3, Apartamento 35, de la ciudad de Mérida del estado Mérida y hábil; RAFAEL RAMÓN DURÁN SIVIRA, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad N° 11.707.183, domiciliado en la Urbanización Villas Las Delicias, Calle 1, N° A-5, de la ciudad de Mérida del Estado Mérida y hábil; FREDDY ARGIMIRO APOLINAR CONTRERAS, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad N° 10.899.774, domiciliado en las Residencias “Bella Estancia”, Torre “A”, piso 4, apartamento 4-3, del Municipio Libertador del Estado Mérida y hábil; y CARLOS CORDERO LUPI, venezolano, mayor de edad, casado, titular de la cédula de identidad N° 1.700.356, domiciliada en la Avenida 2, Calle 29, Edificio “Maporal” piso 5, Apartamento 3-5, Municipio Libertador del Estado Mérida y hábil; y JACKELINE CONTRERAS, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cédula de identidad N° 12.220.968, domiciliada en las Residencias “Bella Estancia”, Torre “A”, piso 4, apartamento 4-3, Municipio Libertador del Estado Mérida y hábil; con el elevado testimonio de estos testigos, pretendemos probar y dejaremos probado al Tribunal, primero: que todos y cada uno de los hechos narrados y sustentados en el escrito libelar que fue interpuesto por nuestro representado, son ciertos y conservan intacto su valor probatorio y segundo: probaremos que son falsos e infundados los hechos y defensas que fueron esgrimidas por los demandados de autos en la cuestión previa contenida en el ordinal 11°) del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil opuesta en este juicio, en la contestación al fondo de la demanda y la reconvención interpuesta en contra de nuestro representado en el presente litigio; los prenombrados testigos los presentaremos al Tribunal en la oportunidad legal correspondiente.” A la anterior prueba de testimoniales que obra a los folios 182 al 187, quienes bajo juramento rindieron su declaración, ante este Juzgado quienes entre otros hechos manifestaron: 1. El testigo JUAN CARLOS RIVAS DÁVILA, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-12.114.244, de este domicilio y hábil. Al respecto este Tribunal al analizar el contenido de la referida declaración, que obra al folio 182 y 183, quien entre otras manifestó: que desde que conoce al señor Hugo Márquez, le consta que es inquilinote un inmueble ubicado en la Avenida Don Tulio Febres Cordero entre calles 30 y 31 del Municipio Libertador del Estado Mérida, y que el siempre ha estado al frente del negocio, que sabe que él es dueño de las empresas Frenos y Silenciadores Frank S.R.L. y Frenos y Silenciadores Maxituning C.A., a la pregunta que tipo de infraestructura se observa en dicho local respondió: “”Se puede apreciar oficinas, depósitos, baños, pavimento, techo puertas, rejas y un local cerrado,” en cuanto a las repreguntas formuladas por el apoderado judicial de la parte demandada entre otras expuso: que lo conoce por la actividad comercial que ha tenido hasta el momento. El tribunal de conformidad con el articulo 508 del Código de Procedimiento Civil, aprecia y valora la declaración del testigo citado, el cual no incurrió en contradicciones, y demuestra el conocimiento de los hechos narrados por la parte demandante. Y así se decide. 2. El testigo RAFAEL SIMÓN DURÁN SIVIRA, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-11.707.183, de este domicilio y hábil. Al respecto este Tribunal al analizar el contenido de la referida declaración, que obra al folio 184 y 185, quien entre otras manifestó: que desde que conoce al señor Hugo Márquez, le consta que es inquilino de un inmueble ubicado en la Avenida Don Tulio Febres Cordero entre calles 30 y 31 del Municipio Libertador del Estado Mérida, porque el trabaja en frente y lo ve todos los días, y que el siempre ha estado al frente del negocio, que ese local tiene oficinas, tiene la parte donde guardan las cosas que sería el depósito y el lugar donde se arreglan los carros, que sabe que él es dueño de las empresas Frenos y Silenciadores Frank S.R.L. y Frenos y Silenciadores Maxituning C.A., en cuanto a las repreguntas formuladas por el apoderado judicial de la parte demandada entre otras expuso: que mantiene relaciones comerciales. El tribunal de conformidad con el articulo 508 del Código de Procedimiento Civil, aprecia y valora la declaración del testigo citado, el cual no incurrió en contradicciones, y demuestra el conocimiento de los hechos narrados por la parte demandante. Y así se decide. 3. El testigo CARLOS CORDERO LUPI, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-1.700.356, de este domicilio y hábil. Al respecto este Tribunal al analizar el contenido de la referida declaración, que obra al folio 197 al 199, quien entre otras manifestó: que sabe y le consta que el señor Hugo es inquilino de un inmueble ubicado en la Avenida Don Tulio Febres Cordero entre calles 30 y 31 del Municipio Libertador del Estado Mérida, que el siempre ha estado al frente del negocio, que todo lo que allí se realiza es actividad comercial, puesto que allí se encuentran freneros, técnicos en escape, mecánicos de tren delantero, y siempre que va para allá lo primero que ve son esas actividades comerciales, que desde que él conoce ese establecimiento le consta que esas mejoras de construcción las hizo el propietario ALFREDO ENRIQUE LARES GRISOLÍA, porque siendo el dueño tenía que velar por sus intereses, sabe que esas construcciones existen desde hace aproximadamente treinta y ocho años, porque antes de alquilarle el señor ALFREDO al señor HUGO ya existían esas mejoras y estaba otra empresa con los mismos fines, arreglo de frenos, arreglo de escape y tren delantero que fue el que le vendió al señor HUGO MARQUEZ, en cuanto a las repreguntas formuladas por el apoderado judicial de la parte demandada entre otras manifestó: que le consta que el señor HUGO MARQUEZ es el único propietario porque el señor que estaba antes le vendió al señor HUGO MARQUEZ el establecimiento y en el establecimiento donde funciona la empresa MAXITUNING y FRENOS FRANK, se encuentra un hijo del señor HUGO MARQUEZ, que es el que le ayuda a él, a la repregunta Cuarta: “diga el testigo, si conoce o conoció al señor ALIRIO DÍAZ”, contestó: “Lo único que puedo decir que lo vi en varias oportunidades en el establecimiento comercial pero de que lo conocí y que fue mi amigo, no puedo decirlo porque mi persona llegaba a ese establecimiento a reparar el automóvil o a comprar algún repuesto. El tribunal de conformidad con el articulo 508 del Código de Procedimiento Civil, aprecia y valora la declaración del testigo citado, el cual no incurrió en contradicciones, y demuestra el conocimiento de los hechos narrados por la parte demandante. Y así se decide. 4. La testigo JAQUELINE CONTRERAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-12.220.968, de este domicilio y hábil. Al respecto este Tribunal al analizar el contenido de la referida declaración, que obra al folio 201 y 202, quien entre otras manifestó: que sabe y le consta que el señor Hugo es inquilino de un inmueble ubicado en la Avenida Don Tulio Febres Cordero entre calles 30 y 31 del Municipio Libertador del Estado Mérida, que lo conoce porque tiene más de quince años conociéndolo y llevando arreglar su carro, que las áreas de construcción que conforman parte del inmueble son oficina, baños, estacionamiento, que le consta que el señor HUGO MARQUEZ es el único propietario de la empresa MAXITUNING y FRENOS FRANK, a la repregunta Cuarta: “diga el testigo, si conoce o conoció al señor ALIRIO DÍAZ”, contestó: “Lo único que puedo decir que lo vi en varias oportunidades en el establecimiento comercial pero de que lo conocí y que fue mi amigo, no puedo decirlo porque mi persona llegaba a ese establecimiento a reparar el automóvil o a comprar algún repuesto. El tribunal de conformidad con el articulo 508 del Código de Procedimiento Civil, aprecia y valora la declaración del testigo citado, el cual no incurrió en contradicciones, y demuestra el conocimiento de los hechos narrados por la parte demandante. Y así se decide. 5. El testigo ARGIMIO APOLINAR CONTRERAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-10.899.774, de este domicilio y hábil. Al respecto este Tribunal al analizar el contenido de la referida declaración, que obra al folio 544 y 545, quien entre otras manifestó: que sabe y le consta que el señor Hugo es inquilino de un inmueble ubicado en la Avenida Don Tulio Febres Cordero entre calles 30 y 31 del Municipio Libertador del Estado Mérida, que sabe el señor HUGO es propietario de las sociedades mercantiles, porque el tiene relaciones comerciales con él le compra y le vende constantemente, que todo lo que allí se realiza es actividad comercial, que desde que tiene conociendo al señor HUGO MARQUEZ, desde hace aproximadamente 15 años ya existían las construcciones o sea más de 20 años, El tribunal de conformidad con el articulo 508 del Código de Procedimiento Civil, aprecia y valora la declaración del testigo citado, el cual no incurrió en contradicciones, y demuestra el conocimiento de los hechos narrados por la parte demandante. Y así se decide. “SEGUNDA: Valor y mérito jurídico a la Inspección Judicial prevista en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.428 del Código Civil Venezolano, para la cual solicitamos que se sirva trasladar y constituir este Tribunal en la siguiente dirección en la Avenida Don Tulio Febres Cordero, entre Calles 30 y 31, Local N° 30-45, Municipio Libertador del Estado Mérida, a fin que se deje constancia de lo siguiente: PRIMERO: Dejar constancia expresa si en el inmueble donde se encuentra constituido el Tribunal funciona un fondo de comercio o Compañía Anónima. SEGUNDO: Dejar constancia expresa si en el inmueble se encuentran presentes para el momento de la práctica de esta inspección, vehículos automotores de terceras personas y cual es el motivo por el cual se encuentran los mismos dentro del inmueble. TERCERO: Dejar constancia si el inmueble se encuentran constituido de techo: techos con asbesto y zinc, puertas, rejas, pisos de cemento y asfalto, rampla, local para oficina y repuestos, un depósito, estacionamiento, baños (2) puentes de montaje y de las demás anexidades que le son propias al inmueble. CUARTO: Dejar constancia expresa si el inmueble esta dotado o no de servicios básicos tales como: luz, aguas blancas y negras, teléfono y así como de cualquier otro que se indiquen al momento de la práctica de esta inspección. QUINTO: Que se deje constancia si se encuentran empleados mecánicos y personal laborando dentro del inmueble donde se realiza esta inspección. SEXTO: Que se deje constancia expresa si dentro del inmueble existen bienes muebles y artículos para oficinas, así como también de la existencia de caja registradora o maquinas fiscales y de cualquier otros bienes muebles que se encuentren dentro de las instalaciones del inmueble. SEPTIMO: Dejar constancia expresa si en el inmueble existen señalizaciones de seguridad e higiene industrial, como: vías de escape, extintores, baños, agua potable, no fumar y cualquier otros. OCTAVO: Nos reservamos el derecho de solicitarle al Tribunal que se deje constancia de cualquier otro hecho o circunstancia que se considere necesaria para el momento de la práctica de la presente inspección.” A la anterior prueba de inspección judicial que fue practicada por este Juzgado en fecha 30 de Abril del 2009, obra a los folios 203 al 207, este Juzgador en orden a lo consagrado en el artículo 1.430 del Código Civil los Jueces estimarán en su oportunidad el mérito de dicha prueba, vale decir, de la inspección judicial y es precisamente en esta sentencia definitiva, la oportunidad para apreciarla, sin confundirla con la valoración que se le da a otros medios probatorios, pero si adminiculándola a otros hechos, circunstancias, y pruebas producidas en los actos, pues se trata de una prueba de inmediación, directa, personal y formal con relación a los hechos inspeccionados, observándose entre los requisitos para su eficacia probatoria los siguientes: 1) La conducencia de este medio probatorio con relación con el hecho u hechos inspeccionados; 2) Pertinencia de lo inspeccionado; 3) Que las conclusiones sean lógicas y razonables; 4) Que no exista prueba que la desvirtúe, 5) Que el acta se elabore de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 189 del Código de Procedimiento Civil, con claridad y precisión y 6) Que el hecho inspeccionado no sea jurídicamente imposible. En este orden de ideas el Tribunal observa que la inspección judicial solicitada y practicada fue realizada en forma legal y que guarda estrecha relación con los hechos narrados en el escrito libelar y con otras pruebas que obran en los autos por lo que el Tribunal la estima como una prueba que tiene eficacia jurídica probatoria a favor de la causa que representa la parte demandante reconvenida, toda vez, que el funcionario público que la practicó le otorga fe pública entre las partes y respecto de terceros, sobre los hechos jurídicos que el funcionario declara haber efectuado, facultado para hacerlo y en donde declara lo que pudo haber visto u oído facultado como estaba para hacerlo constar. La Sala de Casación Civil en decisión de fecha 03 de noviembre de 1.993, considera que la inspección judicial practicada por un Juez debe considerarse como un documento público o auténtico, que hace plena fe, así entre las partes como con respecto a terceros mientras no sea declarado falso, por lo que se le otorga el valor probatorio previsto en el artículo 1.359 del referido texto sustantivo, y así lo considera este Tribunal y le da el valor, ya señalado, vale decir de documento público. Y así se decide. VIII DE LAS PRUEBAS DE LA INCIDENCIA, RECONVENCIÓN Y JUICIO PRINCIPAL DE LA PARTE DEMANDANTE-RECONVENIDA (FOLIOS 212 y 218): “PRIMERA: Valor y mérito jurídico de lo alegado y probado en autos en cuanto le favorezcan a nuestro mandante, con lo que pretendemos probar y dejamos probado la existencia de un juicio de preferencia ofertiva y retracto legal arrendaticio, por no habérsele ofrecido en venta a nuestro mandante en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero el inmueble que ocupa en calidad de arrendatario ubicado en la Avenida Don Tulio Febres Cordero de esta ciudad, entre las calles 30 y 31, N° 30-45, jurisdicción de la Parroquia el Sagrario hoy Parroquia el Llano, Municipio Libertador del Estado Mérida, y por ende tiene el derecho de retracto legal arrendaticio sobre el instrumento traslativo a la propiedad del referido inmueble.” Con respecto al mérito y valor jurídico probatorio de las actas del proceso en cuanto le sean favorables, el Tribunal señala, que efectuado el aporte de pruebas, las mismas pasan a formar parte del proceso, sin que ninguno de los contendores pueda atribuirse factores favorables y la eliminación de los que no lo sean, toda vez que por el principio de la comunidad de la prueba, ninguna de las partes contendientes puede atribuirse el valor exclusivo de cualquier prueba o de parte de la misma, ya que como antes se indicó, las pruebas aportadas al juicio son propias de éste, y no de las partes en particular. Con relación a esta prueba, el Tribunal considera pertinente, hacer las siguientes consideraciones: En primer lugar, cuando una prueba es promovida dentro de un proceso cualquiera, no es el promovente el dueño de la prueba, pues la misma puede beneficiar, favorecer o perjudicar a todas las partes que de una u otra forma aparezcan involucradas en la controversia, en atención al principio procesal de la comunidad de la prueba, que permite que una prueba evacuada y producida a los autos pertenece al proceso, guardando total independencia de la parte que la promovió o produjo y no en forma particular a su aportante o promovente, ya que tal como lo estableció la Sala de Casación Civil en sentencia de fecha 19 de noviembre de 1.969, tienen su justificación jurídica en que “... como las pruebas constituyen los elementos utilizados por el Juez para alcanzar el fin del proceso, nada importa quien las haya promovido o aportado”; en segundo lugar, son tres las características fundamentales que se le atribuyen al principio de la comunidad de la prueba: 1) Que se relaciona con el hecho de que toda prueba surte efectos para el proceso quien la adquiere (proceso de adquisición de la prueba) para el proceso, sin que importe la parte que la haya promovido. 2) El destinatario de la prueba no es una parte específica, no es tampoco su promovente, es, siempre y en todo caso el proceso. 3) La valoración de una prueba no toma en cuenta el vínculo generador de ella, pues el mérito y la convicción que de ella dimanan es totalmente independiente del propósito del promovente, sólo subordinado a la soberanía del juzgador; en tercer lugar, si bien, la expresión de reproducir el mérito favorable de los autos en cuanto a que favorezca a la parte promovente, no vulnera en sí el principio de la adquisición procesal, ni tampoco lesiona el principio de la comunidad de la prueba, ni menoscaba la potestad del juzgador de valorar las pruebas, no obstante, la expresión el mérito favorable de los autos en cuanto favorezca al cliente o representado, no constituye por sí misma una prueba, sino una especie de recordatorio al Juez para analizar las actas procesales, sin que ello implique, se repite, una prueba en si misma. Por lo tanto, a esta prueba promovida por la parte demandante, el Tribunal no le asigna eficacia probatoria alguna, pues las actas procesales y las pruebas no son patrimonio de una parte en especial sino que corresponden al proceso, y por lo tanto, pueden favorecer o desfavorecer a las mismas. “SEGUNDA DOCUMENTAL: Valor y mérito jurídico a la copia certificada del contrato de arrendamiento autenticado en fecha treinta y uno (31) de Octubre del año 1.989, por ante la Notaría Pública Primera de Mérida, anotado bajo el N° 43, Tomo 57, de los libros de autenticaciones respectivos, que acompañamos con el presente escrito marcado “A”, con el cual pretendemos probar y dejamos probado lo siguiente: 1) En la demanda primigenia de preferencia ofertiva y retracto legal arrendaticio:…(Omisis)…suscribió con muestro representado un contrato de arrendamiento mediante el cual le cedió en alquiler un inmueble de su propiedad, consistente en un local comercial…(Omisis)…2) Probamos en la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil que fue opuesta: …(Omisis)…que el inmueble objeto de este juicio no es un terreno urbano o sub urbano no edificado…(Omisis)…3) Probamos en la reconvención interpuesta: que ciertamente el arrendador de nuestro representado es el (de cujus) ALFREDO ENRIQUE LARES GRISOLÍA, …(Omissis)…que por lo tanto queda probada la falta de cualidad de la demandada reconvincente BLANCA PIERINA AVENDAÑO DE LARES, para en nombre propio interponer y sostener el juicio de resolución de contrato de arrendamiento accionado.” A la anterior prueba documental de copia certificada del contrato de arrendamiento autenticado en fecha treinta y uno (31) de Octubre del año 1.989, por ante la Notaría Pública Primera de Mérida, anotado bajo el N° 43, Tomo 57, de los libros de autenticaciones respectivos, este Tribunal les asigna el valor probatorio a que se contraen los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, ya que dichos documentos no fueron tachados de falsedad conforme a los artículos 438 y 439 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.380 del Código Civil, para dar por demostrado quienes suscribieron el contrato de arrendamiento. Y así se decide. “TERCERA DOCUMENTAL: Valor y mérito jurídico al Plano de Modificación y Reparación del inmueble objeto de este juicio, que data aproximadamente del año 1975, que acompañamos en original marcado “B”, con el cual pretendemos probar y dejamos probado al Tribunal lo siguiente: 1) En la demanda primigenia de preferencia ofertiva y retracto legal arrendaticio: probamos que es cierto que ENRIQUE ALFREDO LARES GRISOLÍA, en el año 1989 le dio en alquiler a nuestro representado, un inmueble consistente en un local comercial techado con asbesto y zinc, con pisos de cemento y asfalto. 2) Probamos en la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil que fue opuesta: que antes del año 1989 en que le fue dado en arrendamiento el inmueble a nuestro representado el mismo ya estaba construido en razón de que en este plano se evidencia que se habían realizado y gestionado las modificaciones y reparaciones del inmueble en cuestión, las áreas que se aprecian en el mismo se corresponden con las áreas y demás anexidades que le son propias y constan en el contrato de arrendamiento, tales como: dos (2) baños, un depósito, un estacionamiento y entrega, puentes de montajes, rampa, áreas de vulcanización y de reparación de frenos, un local para oficina y repuestos, con esta documental dejamos probado una vez más que este inmueble es un local comercial y no un terreno.” A la anterior prueba de Plano de Modificación y Reparación del inmueble objeto de este juicio, por cuanto el mismo no fue tachado ni impugnado en forma alguna por la parte demandada, y si bien es cierto que el artículo 502 del Código de Procedimiento Civil se refiere a los planos como una facultad del Juez para usar dicho medio técnico a pedimento de cualquiera de las partes o aun de oficio, no obstante por el principio de la libertad probatoria a que se contrae el artículo 395 eiusdem, este Tribunal al referido plano le asigna valor probatorio. Y así se decide. “CUARTA DOCUMENTAL: Valor y mérito jurídico a las facturas de ventas fiscalizadas ante el SENIAT, que acompañamos con el presente escrito en legajo marcado “C”, con las cuales pretendemos probar y dejamos probado en este juicio: En la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil que fue opuesta: que es falso que el inmueble objeto de este litigio sea un terreno urbano o sub urbano no edificado, se evidencia en esta documental que es un local comercial, no sólo porque está construido se permite ejercerse dentro del mismo actividades netamente comerciales, sino porque está conformado de todos los elementos que son propios para el buen funcionamiento y el normal desarrollo de las mismas, actividad económica ésta que se viene ejecutando en este inmueble que sin lugar a dudas prueban que es un local comercial edificado. QUINTA DOCUMENTAL: Valor y mérito jurídico a los Registros de Información Fiscal (RIF) de las Sociedades Mercantiles “Frenos y Silenciadores Frank S.R.L.” y “Frenos y Silenciadores Maxituning C.A.”, que acompañamos con el presente escrito en dos folios útiles marcados “D”, con los cuales pretendemos probar y dejamos probado: En la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil que fue opuesta: que el inmueble objeto de este juicio es un local comercial y no un terreno, puesto que las referidas Sociedades Mercantiles se encuentran domiciliadas en el inmueble objeto de este juicio ante este Organismo Público, tal y como se desprende en la dirección indicada en cada uno de ellos, tan es así, que el Rif que corresponde a “Frenos y Silenciadores Frank S.R.L” indica la dirección del inmueble haciendo referencia a la Casa No. 30-45. SEXTA DOCUMENTAL: Valor y mérito jurídico a las facturas de compra emitidas por distintas casas comerciales a la empresa “Frenos y Silenciadores Maxituning” de la cual es copropietario nuestro mandante y que actualmente se encuentra domiciliada en el inmueble objeto de este juicio, las cuales acompañamos en legajo marcado “E”, con ellas pretendemos probar y dejamos probado lo siguiente: En la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil que fue opuesta: que es cierto que el inmueble arrendado es un local comercial porque dentro del mismo ejercen actividades comerciales.” A las anteriores pruebas de facturas de ventas fiscalizadas ante el SENIAT, de Registros de Información Fiscal (RIF) de las Sociedades Mercantiles “Frenos y Silenciadores Frank S.R.L.” y “Frenos y Silenciadores Maxituning C.A.”, y de facturas de compra emitidas por distintas casas comerciales a la empresa “Frenos y Silenciadores Maxituning, para dar por demostrado que es cierto que el inmueble arrendado es un local comercial porque dentro del mismo se ejercen actividades comerciales este Juzgador ya se pronunció al efecto, en consecuencia ser le asigna valor probatorio. Y así se decide. “SÉPTIMA DOCUMENTAL: Valor y mérito jurídico al Informe de Inspección realizado por el Departamento de Catastro de la Alcaldía del Municipio Libertador del Estado Mérida en fecha 14-04-2009, así como también al Plano No. A-1 del inmueble y a la Cédula Catastral que acompañan al referido Informe técnico y que fueron emitidos en la fecha indicada por el jefe del departamento de Catastro de la referida Alcaldía mediante oficio N| DC-059-2009, los cuales anexamos en cuatro folios útiles marcados “F”, “F1”, “F2” y “F3”. A la anterior prueba de Informe de Inspección realizado por el Departamento de Catastro de la Alcaldía del Municipio Libertador del Estado Mérida en fecha 14-04-2009, así como también al Plano No. A-1 del inmueble, para dar por demostrado que existe un local comercial desde el año 1977, con un área de construcción, este Juzgador al igual que a las anteriores pruebas le asigna valor probatorio, por ser documentos administrativos emanados de funcionario público. Y así se decide. “OCTAVA DOCUMENTAL: Valor y mérito jurídico a la copia certificada del acta de Defunción que acompañamos en un folio útil marcada “G”. NOVENA DOCUMENTAL: Valor y mérito jurídico de los recibos de pago de cánones de arrendamiento del inmueble objeto del presente juicio, los cuales acompañamos al presente escrito en legajo de treinta y ocho (38) folios útiles marcado “H”, oponiéndolos a los demandados en su contenido y firma por haber sido emanados de su causante ALFREDO ENRIQUE LARES GRISOLÍA. DÉCIMA DOCUMENTAL: Valor y mérito jurídico a la copia certificada del expediente de consignaciones N° 6620, que cursa por ante el Tribunal Tercero de los Municipios Libertador y Santos marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, que acompañamos en legajo marcado “I”. A la anteriores pruebas documentales, de acta de defunción la cual obra en copia certificada, este Tribunal le asigna el valor probatorio a que se contraen los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, ya que dichos documentos no fueron tachados de falsedad conforme a los artículos 438 y 439 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.380 del Código Civil, de los recibos de pago de cánones de arrendamiento del inmueble objeto del presente juicio lo cuales no fueron tachados ni impugnados por parte de quien dimanan los mismos, este Juzgador le asigna valor probatorio. Y así se decide. “DÉCIMA PRIMERA DOCUMENTAL: Valor y mérito jurídico a los documentos privados que acompañamos con el presente escrito marcados “J”, “K” y “M”, oponiéndolos a los demandados en su contenido y firma por haber sido emanados de su causante: ALFREDO ENRIQUE LARES GRISOLÍA.” A las anteriores pruebas de documentos privados, para dar por demostrado que convinieron de mutuo acuerdo las partes modificar la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, por lo que su representado comenzó a pagarle la cantidad de SEISICEINTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00), este Juzgador no le asigna valor probatorio en virtud que de la revisión que se hiciere el último acuerdo que obra a los folios (295), inserto con la letra “M”, es de fecha primero de septiembre del 1996, y el monto acordado fue de CIENTO DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 110.000,00), en consecuencia no se le asigna valor probatorio. Y así se decide. “DÉCIMA SEGUNDA DOCUMENTAL: Valor y mérito jurídico a la confesión de los codemandados: BLANCA PIERINA AVENDAÑO DE LARES y ALEJANDRO FRANCISCO LARES AVENDAÑO, quienes confesaron en este proceso, específicamente en el escrito de cuestión previa que forma parte integrante del escrito de contestación al fondo de la demanda inserto en los folios (58 al 66) del expediente, la existencia de obras o construcciones en el inmueble, por lo que no cabe la menor duda y queda probado en la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil que fue opuesta: que el mismo se encuentra edificado, igualmente lo hicieron al esgrimir que desde que ese inmueble se encuentra alquilado desde el año 1972 aproximadamente, los inquilinos siempre lo han destinado para el mismo ramo de la reparación de frenos y tubos de escaque para automóviles, lo que prueba que ciertamente es un local comercial y no un terreno no edificado como contradictoriamente pretender hacerlo ver. DÉCIMA TERCERA DOCUMENTAL: Valor y mérito jurídico a la confesión del arrendador ALFREDO ENRIQUE LARES GRISOLÍA, y causante de los demandados, confesión esgrimida en el contrato de arrendamiento autenticado en fecha treinta y uno (31) de Octubre del año 1989, por ante la Notaría Pública Primera de Mérida, anotado bajo el No. 43, Tomo 57, de los libros de autenticaciones respectivos y que fue promovido como DOCUMENTAL PRIMERA. A la anterior prueba de confesión judicial de los demandados BLANCA PIERINA AVENDAÑO DE LARES y ALEJANDRO FRANCISCO LARES AVENDAÑO, quienes confesaron en este proceso, específicamente en el escrito de cuestión previa que forma parte integrante del escrito de contestación al fondo de la demanda que expone la parte promovente, confesión esgrimida en el contrato de arrendamiento autenticado en fecha treinta y uno (31) de Octubre del año 1989, este Juzgador no le asigna valor probatorio en virtud que lo expuesto por las partes en los escritos como contestación de la demanda y cuestiones previas, ha sido doctrina y jurisprudencia reiterada que los mismos no constituyen prueba por ser parte integrante del procedimiento. Y así se decide. “DÉCIMA CUARTA DOCUMENTAL: Promovemos, en la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil que fue opuesta: de conformidad a lo establecido en el artículo 436 del Código de procedimiento civil la prueba de exhibición de documentos, para la cual solicitamos sean presentados originales de los recibos de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Abril y Mayo del año 2005 que se encuentran en poder de los demandados por ser causantes del arrendador: BLANCA PIERINA AVENDAÑO DE LARES y ALEJANDR FRANCISCO LARES AVENDAÑO, cuyas acompañamos con el presente escrito marcados “N” y “Ñ”, con esta prueba pretendemos probar y dejamos que el canon de arrendamiento a partir del mes de marzo del 2005, se convino por mutuo acuerdo entre las partes, en la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00) equivalentes a SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 600,00) dejando probado con ello que el canon de arrendamiento ya se había incrementado para ese año a dicha cantidad, que es canon de arrendamiento que desde entonces viene pagando nuestro representado hasta la actualidad y no cualquier otro como falsamente se pretende hacer ver en este juicio.” A la anterior prueba de exhibición de documentos, este Juzgador expone que por cuanto no se presentó al acto la parte promovente, tal y como consta al (folio 545) de la segunda pieza, presentándose sólo la parte demandada el mismo no se llevó a cabo en consecuencia no se le asigna valor probatorio. Y así se decide. “DÉCIMA QUINTA: Valor y mérito jurídico a las copias certificadas de los pagos de cánones de arrendamientos emitidos por el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y Santos marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, del expediente No. 6620, que acompañamos con el presente escrito en legajo de trece (13) folios útiles marcado “O”. DÉCIMA SEXTA: Valor y mérito jurídico al Acta de Asamblea General extraordinaria N° 02, de la Compañía Anónima “Frenos y Silenciadores Maxituning C.A” adjunta con su respectiva publicación, que acompañamos en (15) folios útiles marcado “P”. DÉCIMA SEPTIMA: Valor y mérito jurídico a la copia certificada del Acta de Asamblea extraordinaria N° 4, de la Sociedad Mercantil Frenos y Silenciadores Frank S.R.L y a la Licencia de actividades Económicas N° PIC-02070041 y, que acompañamos con el presente escrito marcadas “Q” y”R”. A las anteriores pruebas de copias certificadas de los pagos de cánones de arrendamientos emitidos por el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, para dar por demostrado que su mandante se encuentra solvente con el pago de los cánones de arrendamiento, este Juzgado comparte el criterio sustentado por el procesalista venezolano Ricardo Enrique La Roche, en el sentido, que tratándose de una prueba trasladada, (en que este caso particular esta referida a las copias certificadas del expediente de consignaciones), se está en presencia de un documento público y en consecuencia se valora y se le asigna el valor probatorio a que se contrae los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil. Y en cuanto a las pruebas de Acta de Asamblea General extraordinaria N° 02, de la Compañía Anónima “Frenos y Silenciadores Maxituning C.A”, copia certificada del Acta de Asamblea extraordinaria N° 4, de la Sociedad Mercantil Frenos y Silenciadores Frank S.R.L y a la Licencia de actividades Económicas N° PIC-02070041, se valora como documento público, a tenor de lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil, como demostrativo de la adquisición de cuotas de partición en la mencionada empresa por la parte demandante y de la constitución de la referida empresa por el demandante. Y así se decide. VI CONSIDERACIONES PARA DECIDIR PUNTO PREVIO. El Tribunal en atención a lo previsto en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que reza: “En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva”. Siendo la oportunidad para decidir las cuestiones previas opuestas por la parte demandada, procede el Tribunal a verificar en primer lugar la tempestividad de las cuestiones previas y de su contestación o rechazo; en tal sentido observa: Estando en la oportunidad para dar contestación a la demanda, la parte demandada opone cuestiones previas las cuales fueron opuestas en fecha 25 de Marzo de 2009, en consecuencia las mismas fueron oportunamente formuladas. Por todo lo antes expuesto, siendo de la competencia para conocer del presente juicio de Retracto Legal Arrendaticio entra a decidir sobre la cuestión previa del ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 3 ordinal A de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Este Tribunal para resolver observa: En cuanto la cuestión previa opuesta por la parte demandada, a través de su apoderado judicial, contemplada en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, según el cual: “La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda.” La prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o la sujeción al alegato de determinadas causales, requiere de texto expreso que prohíba el ejercicio de la acción en el caso concreto. Reiteradamente nuestra jurisprudencia ha sostenido que la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, encuadra dentro de aquellas cuestiones que atacan directamente la acción ejercida ante el órgano jurisdiccional. En efecto la denominada cuestión previa esta dirigida al ataque procesal de la acción, mediante el sostenimiento por parte del oponente de un mecanismo que de proceder impediría la subsistencia del derecho abstracto de la acción, originado de la prohibición legislativa. La cuestión contenida en el ordinal 11° del artículo 346 comentado, procede sólo cuando el legislador establezca expresamente la prohibición de tutelar la situación jurídica invocada, por la persona que en abstracto coloca la norma como actor, o bien - como lo ha indicado reiteradamente la casación - cuando aparezca claramente de la norma, la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción. En virtud de ello nuestra legislación establece diversos casos en los cuales no se da tutela a la situación jurídica que se pretende invocar y, por lo tanto, carece el actor de acción. Así, a título de ejemplo, el artículo 1.801 del Código Civil establece que la ley no da acción para reclamar lo que se haya ganado en juego de suerte, azar o envite, o en una apuesta ”El Retracto Legal Arrendaticio, es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse en sus mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad, para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el Artículo anterior. El artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece: “Quedan fuera del ámbito de aplicación de este Decreto-Ley, el arrendamiento o subarrendamiento de: a) Los terrenos urbanos y suburbanos no edificados.” Del artículo trascrito se evidencia que el legislador consagra una excepción a la aplicación del Decreto-Ley, solo en el caso que se trate de terrenos urbanos o suburbanos no edificados, en el caso que nos ocupa expone el demandado que el objeto del contrato de arrendamiento es un terreno no logrando demostrar con los elementos probatorios aportados, es decir con el documento de venta suscrito por el (hoy difunto) ciudadano ALFREDO ENRIQUE LARES GRISOLÍA, a su hijo ALEJANDRO FRANCISCO LARES GRISOLÍA, y con la cédula catastral que reposa en la Gerencia de Ordenamiento Territorial y Urbanístico de la Alcaldía del Municipio Libertador del Estado Mérida, por cuanto en el mismo se desprende que se trata de un taller de reparación de Frenos y Tubos de escape (2 niveles), y al cual este Juzgador no le asignó valor probatorio en virtud que ese hecho fue desvirtuado con los demás elementos probatorios traídos a los autos, como es la experticia practicada, la inspección judicial, documento de arrendamiento, y la prueba documental aportados, con los cuales también se prueba que el ciudadano Alfredo Enrique Lares Grisolía, junto con su esposa, Blanca Pierina Avendaño de Lares, le dieron en venta a su hijo todos los bienes que tenían en propiedad, con el único fin de evitar los impuestos sucesorales a que hubiere lugar. Así mismo como ya quedo establecido con las pruebas promovidas por la demandante, logra demostrar que si se trataba de un terreno edificado, por cuanto del mismo contrato de arrendamiento se especificó que se trata de inmueble consistente en un local comercial, techado con asbesto y zinc, con pisos de cemento y asfalto, rampla, local para oficina y repuestos, puente de montaje y demás anexidades que le son propias, situado en la Avenida Don Tulio Febres Cordero, entre calles 30 y 31, Jurisdicción de la Parroquia El Sagrario, hoy Parroquia El Llano, Municipio Libertador del Estado Mérida, por lo que en consecuencia la cuestión previa contemplada en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la parte demandada, debe ser declarada SIN LUGAR, como será establecido en la dispositiva del presente fallo. Y efectivamente el procedimiento a seguir es el breve de conformidad con lo establecido en el artículo 881 y siguientes del Código de procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. DE LA RECONVENCIÓN Expone el demandado-reconviniente que, desde que fuera notificado el inquilino HUGO ANTONIO MÁRQUEZ ANGULO, del desahucio del inmueble, dicho ciudadano comenzó a consignar los cánones de arrendamiento en el expediente de consignación No. 6620, del Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, y que la notificación se efectuó en fecha 23 de Junio de 2005, mediante telegrama con acuse de recibo, que fue recibido en el terreno que ocupa el inquilino el 27 de Junio de 2005, por lo tanto este ciudadano debió haber empezado a consignar el primero de septiembre de 2005, el nuevo canon de arrendamiento que se había establecido en SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 750,00) cosa que hasta la fecha no ha hecho, este Juzgador expone que en cuanto a la notificación por telegrama que según el demandado, fue recibido en el terreno de la revisión que se hiciere de las actas del expediente se desprende que obra a los (folios 88 y 89) telegrama en el cual expresamente dice que fue entregado el día 27/05/2005, firma ilegible CI 9729119, no constando a quien se entregó en consecuencia no es demostrativo de lo alegado por el demandado, en la cual según expresa de conformidad con lo establecido en los artículos 14 y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y el artículo 1592 del Código Civil, que le impone al inquilino dos únicas obligaciones de la cual la segunda está siendo incumplida por el arrendatario y es la de pagar la pensión de arrendamiento en su totalidad, en concordancia con los artículos 1160 y 1167 eiusdem, no es procedente ya que no quedo demostrado la falta de pago de los cánones de arrendamiento, en consecuencia la reconvención por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, suscrito entre ALFREDO ENRIQUE LARES GRISOLÍA y el demandante, con la consecuente entrega inmediata del inmueble arrendado, el pago de la diferencia de los cánones de arrendamiento consignados por ante el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y Santos Marquina insolutos desde el mes de Septiembre de 2005, hasta el mes de Agosto de 2008, deberá ser declarada SIN LUGAR como será establecido en la dispositiva del presente fallo. REQUISITOS DE LA ACCION DE RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO El artículo 43 de La Ley de Arrendamiento Inmobiliario, establece: “El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior. Ahora bien, el artículo 42 eiusdem, establece: “La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.” (Cursivas del Juez). Asimismo, el artículo 44 eiusdem establece: “A los fines del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación. Parágrafo único: El arrendatario deberá notificar igualmente al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el término de quince (15) días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento. Transcurrido este término sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mimas condiciones”. Este derecho de preferencia, como su semántica indica, significa el derecho que tiene el arrendatario de ser preferido antes que cualquier otro tercero a que se le haga ofrecimiento del inmueble que ocupa en condición el tal, cuando su arrendador-propietario, tenga la intención de enajenar el inmueble arrendado a un tercero ajeno a la relación arrendaticia. Es una obligación que tiene el arrendador de ofrecer en venta a su arrendatario, y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que arrendado, y actualmente se rige por las normas establecidas en los artículos 42 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios Dicho lo anterior pasa este Tribunal a verificar si la actora cumple con lo establecido en el artículo 47 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, sobre el lapso de Ley para ejercer el retracto legal arrendaticio, el cual es de cuarenta (40) días calendario contados a partir de la fecha de notificación, dicho lo anterior se evidencia que el treinta (30) de Julio del 2008 el actor tuvo conocimiento de la venta del inmueble cuando acudió al Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y Santos Marquina del estado Mérida, a realizar la consignación del depósito y de la revisión efectuada a la fecha de presentación de la presente demanda, fue el día cuatro (04) de Agosto del 2008, transcurriendo cuatro (04) días consecutivos, con lo cual procede el ejercicio del derecho del retracto legal arrendaticio. La norma anteriormente trascrita es muy clara y se puede concluir con respecto a la misma que de autos se evidencia que la parte demandante cumplió con todo los requisitos allí plasmados, en cuanto a los requisitos que le exige esta norma, ni obra prueba que contradiga la misma, y de la cual se va a derivar la aplicación del artículo 43 de la citada Ley de Arrendamiento Inmobiliario, la cual es el fundamento de esta acción. De las consideraciones que anteceden y tomando en cuenta que el Procedimiento por Retracto legal Arrendaticio, establecido en La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es muy claro al establecer el procedimiento a seguir en el caso que se considere quebrantados o defraudados los derechos del arrendatario que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Y que además la parte demandante insistió en dicho proceso, más aún cuando en el libelo de demanda hace precisa mención a la norma legal bajo la cual ampara su petición. ASI SE DECIDE. Correspondiéndole por el principio de la carga de la prueba, a la parte actora que tenía la obligación de probar su pretensión, toda vez que las pruebas aportadas a los autos fueron documentos fundamentales como el documento privado contentivo del contrato de arrendamiento, que demuestra que efectivamente el arrendatario tenía más de dos (02) años ocupando el bien locatado, es decir más de dieciocho (18) años ocupando, cuyo documento suscrito en fecha treinta y uno (31) de Octubre del año 1989, autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Mérida, anotado bajo el No. 43, Tomo 57, de los libros de autenticaciones del referido año, otorgándole a este último documento público el valor probatorio correspondiente, así mismo de las actas del expediente se desprende que el arrendatario no fue notificado de conformidad con lo establecido en el artículo 44 de la mencionada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es de advertir que la venta se había efectuado dos años antes, es decir se materializado en fecha 03 de Noviembre del 2003, y el arrendador falleció en fecha 24 de Enero del 2007, el demandante siguió cancelando los cánones de arrendamiento como lo venía haciendo sin ninguna novedad los cuales había comenzado a consignar los cánones de arrendamiento desde el mes de Junio del 2005, es decir cuatro años antes del fallecimiento del arrendador ya lo había vendido, sin la previa notificación de la oferta al arrendatario, es decir que no se cumplió con lo establecido en el articulo 42 de la Ley en comento. CONCLUSION Habiendo este Tribunal revisado todas las actas procesales, es por lo que en razón de los términos expuestos en el caso de autos, así como de conformidad con la facultad otorgada en los artículos 12 y 15 del Código de Procedimiento Civil, y con fundamento con lo establecido en los artículos 26 y 49 ordinal 1º de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y, actuando este Juez en resguardo del legítimo derecho que tiene las partes en un proceso, a la defensa y al acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, apegado a la aplicación de una tutela judicial efectiva. Este Tribunal verifico que la parte actora promovió pruebas suficientes para demostrar que el mismo goza del derecho a ejercer el Retracto Legal Arrendaticio, por cuanto los demandados no trajeron a los autos elementos de prueba que demostraran los hechos expuestos en su escrito de contestación de la demanda y en consecuencia se hace procedente la presente acción intentada por el ciudadano HUGO ANTONIO MARQUEZ ANGULO, asistido de la abogada en ejercicio MARLY ALTUVE UZCÁTEGUI, como será establecido en la parte dispositiva del presente fallo. DECISIÓN Por las razones que anteceden este JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Constitución y sus Leyes, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la cuestión previa opuesta por la parte demandada, establecida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta. Y ASÍ SE DECIDE. SEGUNDO: SIN LUGAR la reconvención por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, propuesta por la parte demandada. Y ASÍ SE DECIDE. TERCERO: Se declara CON LUGAR la acción por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, intentada por la parte demandante ciudadano MARQUEZ ANGULO HUGO ANTONIO, quien es venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 699.222, y hábil asistido de la Abogada MARLY G. ALTUVE UZCÁTEGUI, en contra de los ciudadanos BLANCA PIERINA AVENDAÑO DE LARES y ALEJANDRO FRANCISCO LARES AVENDAÑO, en su carácter de herederos, todos identificados anteriormente. Y ASÍ SE DECIDE. CUARTO: Se ordena la SUBROGACION, del ciudadano MARQUEZ ANGULO HUGO ANTONIO, en su condición de arrendatario del inmueble situado en la Avenida Don Tulio Febres Cordero, entre calles 30 y 31, Jurisdicción de la Parroquia El Sagrario, hoy Parroquia El Llano, Municipio Libertador del Estado Mérida, en el lugar que ocupa como comprador el ciudadano ALEJANDRO FRANCISCO LARES AVENDAÑO, ya identificado según documento Protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Libertador, de fecha tres (03) de Noviembre del 2003, anotado bajo el No. 15, Folios 93 al 98, Tomo Dieciséis, Protocolo Primero, Cuarto Trimestre, del citado año, por el precio de CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 50.000.000,00), equivalente a CINCUENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 50.000,00). Una vez quede firme la presente decisión. Y ASÍ SE DECIDE. QUINTO: Como consecuencia del anterior pronunciamiento se anula la venta que hiciera el ciudadano ALFREDO ENRIQUE LARES GRISOLÍA, (hoy fallecido) al ciudadano ALEJANDRO FRANCISCO LARES AVENDAÑO, en fecha tres (03) de Noviembre del 2003, mediante documento protocolizado por ante la oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Libertador, anotado bajo el No. 15, Folios 93 al 98, Tomo 16, Protocolo Primero, Cuarto Trimestre, sobre un inmueble situado en la Avenida Don Tulio Febres Cordero, entre calles 30 y 31, Jurisdicción de la Parroquia El Sagrario, hoy Parroquia El Llano, Municipio Libertador del Estado Mérida, el cual tiene una superficie aproximada de CUATROCIENTOS NOVENTA Y TRES METROS CUADRADOS (493 MTS), cuyos linderos son: Oeste: Avenida Tulio Febres Cordero, por el ESTE: con terrenos que fueron de Hilzinger y Cia, por el NORTE: Con inmueble de Alfredo Enrique Lares y por el SUR: con terrenos del Dr. Francisco Salas Dávila, en consecuencia se ordena oficiar a la Oficina correspondiente una vez quede firme la presente decisión. Y ASÍ SE DECIDE. SEXTO: Se le ORDENA al demandante cancele el precio antes mencionado para que los demandados de autos en su condición de herederos del causante ALFREDO ENRIQUE LARES GRISOLÍA, (hoy fallecido), y ordenado a los codemandados una vez obtenido el pago le acrediten al ciudadano MARQUEZ ANGULO HUGO ANTONIO, el documento respectivo sobre el citado inmueble, una vez quede firme la presente decisión. Y ASÍ SE DECIDE. SEXTO: De conformidad con el artículo 274, se condena en costas a la parte demandada. Y ASÍ SE DECIDE. SÉPTIMO: Por cuanto la presente decisión se publica fuera del lapso legal, se ordena la notificación de las partes de conformidad con lo establecido en los artículos 251 y 233 del Código de Procedimiento Civil, o en su defecto a sus apoderados judiciales, haciéndoles saber que una vez que conste en autos la última notificación pasados que sean diez días consecutivos, comenzara al día siguiente a computarse el lapso para que las partes ejerzan los recursos de Ley de la presente decisión. Y ASI SE DECIDE. COMUNIQUESE, PUBLIQUESE, REGÍSTRESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA. Dada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida. En Mérida, a los diecinueve días del mes de Octubre del año dos mil nueve (2.009). EL JUEZ, ABG. JUAN CARLOS GUEVARA LISCANO. LA SECRETARIA, ABG. AMAHIL ESCALANTE NEWMAN. En la misma fecha se publicó la presente decisión siendo la una de la tarde. Se libraron las boletas de notificación, haciéndole entrega a la Alguacil para que las haga efectivas. Se expidieron copias certificadas de la anterior decisión para la estadística del Tribunal. Conste, en Mérida a los diecinueve días del mes de Octubre del año dos mil nueve 2.009. LA SRIA, ABG. ESCALANTE NEWMAN. Icm.-