TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS
LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL ESTADO MÉRIDA
200º y 151°

EXP. Nº 6.666

CAPÍTULO I

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

Parte actora: Empresa “Centro Comercial Don Gines C.A.”, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en fecha 07 de marzo de 2007, anotada bajo el N° 17, Tomo A -6.
Apoderado Judicial de la parte actora: Abg. Pablo Izarra González, venezolano, titular de la cédula de identidad Nº V-2.455.595, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 5.299, mayor de edad y jurídicamente hábil.
Domicilio procesal: Avenida 05, inmueble N° 22-10, primer piso, Municipio Libertador del Estado Mérida.
Parte demandada: Elizabeth Peña Navas, venezolana, titular de la cédula de identidad N° V-5.421.413, mayor de edad y civilmente hábil.
Apoderados Judiciales de la parte demandada: Abgs. José Yovanny Rojas Lacruz, Adeleides Carolina Dávila Urbina, Kenya Daly Valero Meza, Yusmeri Coromoto Peña Dávila y Xiomara Coromoto Rodríguez Márquez, venezolanos, titulares de las cédulas de identidad Nºs. V-8.025.453, V-8.044.178, V-13.500.213, V-14.699.839 y V-8.030.996, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nºs. 58.046, 96.458, 97.452, 117.835 y 77.542, respectivamente, mayores de edad y jurídicamente hábiles.
Domicilio procesal: Avenida 05, con calle 25, Empresa “Centro Comercial Don Gines C.A.”, local N° 01, Municipio Libertador del Estado Mérida.
Motivo de la causa: Cumplimiento de contrato por vencimiento de prórroga legal.
CAPITULO II
NARRATIVA

Se inició el presente procedimiento mediante formal libelo de demanda incoada por el abogado en ejercicio Pablo Izarra González, en su condición de Apoderado Judicial de la Empresa “CENTRO COMERCIAL DON GINES, C.A.”, contra la ciudadana Elizabeth Peña Navas, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE PRÓRROGA LEGAL.
Por auto de fecha 26 de abril de 2010 (fs. 17-18), se admitió cuanto ha lugar en derecho la acción incoada y se acordó el emplazamiento de la parte accionada. En la misma fecha, se decretó Medida Preventiva de Secuestro, sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento (consistente en un local comercial, distinguido con el N° 01, ubicado en el “Centro Comercial Don Gines C.A.”, avenida 05, con calle 25, Municipio Libertador del Estado Mérida). (f. 01 – Cuaderno de Medidas).
Cursa a los folios 24 y 25, copia fotostática simple de un poder especial, otorgado por la ciudadana Elizabeth Peña Navas, a los abogados en ejercicio José Yovanny Rojas Lacruz, Adeleides Carolina Dávila Urbina, Kenya Daly Valero Meza, Yusmeri Coromoto Peña Dávila y Xiomara Coromoto Rodríguez Márquez.
Abierta la causa a pruebas, las partes promovieron las que consideraron pertinentes y llegada la oportunidad de dictar sentencia, este Tribunal lo hace en los siguientes términos.
CAPITULO III

En el libelo de la demanda, el apoderado actor alega que en fecha 18 de mayo de 2007, su representada, la Empresa “CENTRO COMERCIAL DON GINES C.A.” celebró un primer contrato de arrendamiento, con la ciudadana ELIZABETH PEÑA NAVAS, sobre un local comercial, identificado con el Nº 01, del “Centro Comercial Don Gines, C.A.”, situado en la Avenida 05, cruce con calle 25, de esta ciudad de Mérida, jurisdicción de la Parroquia El Sagrario, Municipio Libertador del Estado Mérida; el cual tuvo una duración de 01 año, contado a partir del 01 de abril de 2007.
Que posteriormente, se firmó un segundo y último contrato con igual duración a partir del 01 de abril de 2008, concluyendo el plazo contractual el día 31 de marzo de 2009.
Que en razón de no haberse firmado otro contrato de arrendamiento, desde el vencimiento del último contrato, le comenzó a transcurrir a favor de la ARRENDATARIA (Elizabeth Peña Navas), la prórroga legal arrendaticia, que conforme a lo indicado en el literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le correspondió UN (01) AÑO, por haber tenido la relación contractual una duración de DOS (02) AÑOS, contados desde el 01 de abril de 2007, hasta el 31 de marzo de 2009.
Que de acuerdo a la cláusula TERCERA del último contrato de arrendamiento celebrado entre ellos, el canon de arrendamiento lo fijaron y convinieron en la cantidad de CUATROCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. 400,00).
Que la prórroga legal arrendaticia a favor de la ARRENDATARIA, se inició el día 01 de abril de 2009, y venció el día 31 de marzo de 2010, es decir, un año, conforme a lo establecido en el literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que en fecha 15 de enero de 2010, su representada, con la firma autógrafa de su Presidente, Gerente General y su Administradora, a pesar de no ser requisito ni exigencia legal, le enviaron un telegrama con acuse de recibo a la ARRENDATARIA, ciudadana Elizabeth Peña Navas, recordándole que la prórroga legal vencía el 31 de marzo de 2010, y que dicho telegrama fue recibido por la misma arrendataria el 20 de enero de 2010, como se evidencia de la constancia que fue enviada por IPOSTEL MÉRIDA.
Que es el caso, que habiéndose vencido la PRÓRROGA LEGAL ARRENDATICIA a favor de la ARRENDATARIA (Elizabeth Peña Navas), el día 31 de marzo de 2010, como fue señalado, la misma se ha negado a devolverle a su representada el local objeto de arrendamiento.
Que por las razones que anteceden, ocurrió ante este Tribunal, para demandar a la ciudadana ELIZABETH PEÑA NAVAS, en su condición de ARRENDATARIA, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, por habérsele vencido la prórroga legal arrendaticia, para que convenga o así sea decidido por este Tribunal en:
PRIMERO: Devolver a su representada, Empresa “Centro Comercial Don Gines, C.A.”, el local comercial Nº 01, el cual ella le dio en arrendamiento a plazo fijo, por haberse vencido la prórroga legal arrendaticia como el plazo contractualmente convenido.
SEGUNDO: En pagar las costas procesales.
Estimó la presente demanda en la cantidad de CUATRO MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 4.800,00), equivalente a 73,846 Unidades Tributarias.
Fundamentó la acción en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en el artículo 1167 del Código Civil.

CAPÍTULO IV
DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA

En la oportunidad de dar contestación al fondo de la demanda, la co-apoderada judicial (Kenya Daly Valero Meza) de la parte demandada expuso:
DE LA CONTESTACIÓN:
Siendo la hora y el día indicado para que tenga lugar el acto de contestación de la demanda incoada en contra de mí representada, ciudadana: ELIZABETH PEÑA NAVAS, antes identificada, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, la cual corre en los autos del Expediente Nro. 6666, lo hago en los siguientes términos: Rechazo, niego y contradigo en toda y cada una de sus partes, tanto la pretensión de la demanda incoada en contra de mi representada; como los supuestos para apoyarla, por ser falso y temerario lo expuesto por la parte demandante; empresa mercantil: "Centro Comercial Don Gines C.A". (…) doy contestación a la misma en los siguientes términos: Es cierto que mi representada, suscribió con la parte Demandante, sendos contratos de arrendamiento los cuales versan sobre un local comercial distinguido con el No. 1, propiedad de la misma empresa mercantil: "Centro Comercial Don Gines C.A", la cual tiene como objeto social, primordial, el alquiler de locales comerciales, cuyo aprovechamiento económico constituye su razón de ser; también es cierto ciudadano Juez que dichos contratos fueron realizados a tiempo determinado, por un año cada uno, cuyo último plazo contractual venció el día 31/03/2009. Y que a juicio de la Parte Demandante, fue "En vista de que no celebraron otro contrato de arrendamiento desde el vencimiento del último contrato, que comenzó a transcurrir a favor de la Arrendataria la prorroga (sic) legal", tal como así lo establece la misma en el libelo cabeza de autos, donde además certifica que la relación arrendaticia por vía contractual (subrayado propio) tuvo una duración de dos años. Ahora bien, no es menos cierto, que deja de lado el hecho Público y Notorio de que mi representada quedo (sic) y se le dejo (sic) en posesión de la cosa arrendada, por lo que se le hizo presumir que se le ha renovado el contrato de forma automática y que el mismo seria regido entonces en relación a aquellos contratos hechos sin determinación de tiempo, tal como lo establece el artículo 1.600 del Código Civil Venezolano, en concordancia con el artículo 1.614 ejusdem, ya que el Arrendador no realizó oposición de forma alguna, que persuadiera o dejara ver de forma expresa alguna a mi representada que estaba incursa en un error, de allí que la arrendataria nunca ha dejado de cumplir con las obligaciones que se derivan de la relación arrendaticia que sostienen las partes, pero ahora en la modalidad de Contrato Indeterminado, más aun cuando el Objeto arrendado es un sitio destinado a la explotación comercial y se pudiera pensar que La Arrendataria a (sic) actuado de mala fe al dejar con su omisión de oposición que la arrendadora siguiera invirtiendo y mejorando el local objeto de la presente causa, ocasionando para sí un daño patrimonial incalculable. Ahora bien, en fecha 15 de enero del presente año, la Arrendataria le hace llegar de forma totalmente extemporánea a la arrendadora, un Telegrama con Acuse de Recibo, alegando además, en el libelo cabeza de autos que no era un requisito ni exigencia (legal, acaso seria (sic) Moral (sic) entonces. Pues considera la parte Demandada que en los contratos de arrendamiento de locales comerciales, por determinados que sean, le corresponde al inquilino, un DERECHO DE PREFERENCIA de alquiler sobre el inmueble objeto del mismo, ya que este, no será destinado para un uso distinto al que hasta ahora se le ha dado, y no habiendo incurrido en ninguna causal de las establecidas en el artículo No. 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no es menester el desalojo, ni la solicitud del cumplimiento de contrato, como no procede de forma alguna en el presente caso.
A mayor abundamiento en derecho, es de advertir al ciudadano sentenciador que, ha establecido la Doctrina, que si bien es cierto opera de pleno derecho la prorroga legal, como de orden publico (sic), no es menos cierto que la prorroga (sic) legal no es absoluta sino relativa, vale decir, obligatoria para el arrendador y facultativa para el arrendatario, ese ha sido el espíritu, razón y propósito del legislador, toda vez que, si se trata de un inmueble destinado para el exclusivo arrendamiento como el caso de marras, es de presumir bajo las premisas del contrato realidad (art. 257 constitucional) que prevalecerá las realidades sobre las formas, vale decir, que nuestro representando no solo tiene la facultad de seguir arrendado pues esa es su intención comercial, como lo es la intención de arrendador seguir arrendando pues no tiene otra intención, por lo que, entonces debió NOTIFICARSE sobre las voluntades subjetivas de las partes en cuanta a arrendar y seguir arrendado por las comunes intenciones reales que tienen las partes, máxime que mi representado no ha incumplido con el contrato escrito de arrendamiento y que además se le ha renovado en anteriores oportunidades. Mantener de manera absoluta la prorroga(sic) legal a favor del arrendador de manera ipso iure, sería incurrir en inseguridad jurídica para el débil, en este caso EL ARRENDATARIO, pues siempre estaría en la zozobra que al termino (sic) preciso del contrato de arrendamiento, no sabe si obtendrá un nuevo contrato de arrendamiento o simplemente le salen con la notificación extemporánea e injusta (al menos en este caso, vía telegrama, le notifican 10 meses después, que no se renueva contrato sino que lo que esta gozando es de prorroga legal, a solo dos meses del vencimiento de dicha prorroga, como si un nuevo local y/o inmueble se puede encontrar y/e desocupar tan fácilmente), lo que conspira contra la actividad esencial del arrendatario, su actividad comercial, pues no es fácil hacer "punto" comercial de manera rápida; de allí pues que el legislador y la doctrina ha establecido que la prórroga legal no es absoluta ni ipso iure para el arrendatario sino: NO OBLIGATORIA y facultativa. (Véase doctrina de Gilberto Guerrero Quintero, en el texto Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, copia simple identificada A). Invocamos
En estos términos doy por contestada la presente demanda, por considerar que operó en el contrato aludido, la tácita reconducción (véase doctrina de Gilberto Guerrero Quintero, en el texto Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario,- copia simple identificada B)f- todo de conformidad con lo establecido en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil Venezolano, en concordancia con los artículos 506 y 510 de! Código de Procedimiento Civil y el artículo No. 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En consecuencia pedimos sea declarada SIN LUGAR la demandada incoada en contra de mi mandante y por el contrario se pronuncie sobre la continuación del contrato de arrendamiento el cual se ha convertido en indeterminado, por tanto, ha de establecerse la prorroga legal una vez que así lo solicite el arrendador y cuando manifieste de manara expresa que no desea continuar con el contrato de arrendamiento y no de manera intempestiva como ha sucedido en este caso.

CAPÍTULO V
RAZONES DE HECHO Y DERECHO

De lo expuesto por las partes tanto en el libelo de la demanda como en su contestación, se desprende que las razones de hecho y de derecho a la cual queda circunscrita la presente acción son:

Para el apoderado actor, el hecho que:

En fecha 18 de mayo de 2007, su representada, la Empresa “CENTRO COMERCIAL DON GINES C.A.” celebró un primer contrato de arrendamiento, con la ciudadana ELIZABETH PEÑA NAVAS, sobre un local comercial, identificado con el Nº 01, del “Centro Comercial Don Gines, C.A.”, situado en la Avenida 05, cruce con calle 25, de esta ciudad de Mérida, jurisdicción de la Parroquia El Sagrario, Municipio Libertador del Estado Mérida; el cual tuvo una duración de 01 año, contado a partir del 01 de abril de 2007.
Que posteriormente, se firmó un segundo y último contrato con igual duración a partir del 01 de abril de 2008, concluyendo el plazo contractual el día 31 de marzo de 2009.
Que en razón de no haberse firmado otro contrato de arrendamiento, desde el vencimiento del último contrato, le comenzó a transcurrir a favor de la ARRENDATARIA (Elizabeth Peña Navas), la prórroga legal arrendaticia, que conforme a lo indicado en el literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le correspondió UN (01) AÑO, por haber tenido la relación contractual una duración de DOS (02) AÑOS, contados desde el 01 de abril de 2007, hasta el 31 de marzo de 2009.
Que de acuerdo a la cláusula TERCERA del último contrato de arrendamiento celebrado entre ellos, el canon de arrendamiento lo fijaron y convinieron en la cantidad de CUATROCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. 400,00).
Que la prórroga legal arrendaticia a favor de la ARRENDATARIA, se inició el día 01 de abril de 2009, y venció el día 31 de marzo de 2010, es decir, un año, conforme a lo establecido en el literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que en fecha 15 de enero de 2010, su representada, con la firma autógrafa de su Presidente, Gerente General y su Administradora, a pesar de no ser requisito ni exigencia legal, le enviaron un telegrama con acuse de recibo a la ARRENDATARIA, ciudadana Elizabeth Peña Navas, recordándole que la prórroga legal vencía el 31 de marzo de 2010, y que dicho telegrama fue recibido por la misma arrendataria el 20 de enero de 2010, como se evidencia de la constancia que fue enviada por IPOSTEL MÉRIDA.
Que habiéndose vencido la PRÓRROGA LEGAL ARRENDATICIA a favor de la ARRENDATARIA (Elizabeth Peña Navas), el día 31 de marzo de 2010, como fue señalado, la misma se ha negado a devolverle a su representada el local objeto de arrendamiento.

La co-apoderada judicial (Kenya Daly Valero Meza) de la parte demandada, se fundamentó en el hecho que:

Rechazó, negó y contradijo en toda y cada una de sus partes, tanto la pretensión de la demanda incoada en contra de su representada, como los supuestos para apoyarla, por en su decir, es falso y temerario lo expuesto por la parte demandante, Empresa Mercantil: "Centro Comercial Don Gines C.A". (…)
Que es cierto que su representada, suscribió con la parte demandante, sendos contratos de arrendamiento los cuales versan sobre un local comercial distinguido con el No. 01, propiedad de la misma empresa mercantil: "Centro Comercial Don Gines C.A".
Que es cierto que dichos contratos fueron realizados a TIEMPO DETERMINADO, por un año cada uno, cuyo último plazo contractual venció el día 31/03/2009.
Que es un hecho Público y Notorio de que su representada quedó y se le dejó en posesión de la cosa arrendada, por lo que se le hizo presumir que se le había renovado el contrato de forma automática y que el mismo sería regido entonces en relación a aquellos contratos hechos sin determinación de tiempo, tal como lo establece el artículo 1.600 del Código Civil, en concordancia con el artículo 1.614, ejusdem, ya que el Arrendador no realizó oposición de forma alguna.
Que la arrendataria nunca ha dejado de cumplir con las obligaciones que se derivan de la relación arrendaticia que sostienen las partes, pero ahora en la modalidad de Contrato Indeterminado.
Que en fecha 15 de enero de 2010, la Arrendataria le hizo llegar de forma totalmente extemporánea a LA ARRENDADORA, un Telegrama con Acuse de Recibo.
Que en los contratos de arrendamiento de locales comerciales, por determinados que sean, le corresponde al inquilino un DERECHO DE PREFERENCIA de alquiler sobre el inmueble objeto del mismo, por cuanto el mismo no será destinado para un uso distinto al que hasta ahora se le ha dado.
Que no habiendo incurrido LA ARRENDATARIA en ninguna causal de las establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no es menester el desalojo, ni la solicitud del cumplimiento de contrato, como no procede de forma alguna en el presente caso.
Que ha establecido la Doctrina, que si bien es cierto opera de pleno derecho la PRÓRROGA LEGAL, como de orden público, no es menos cierto que la prórroga legal no es absoluta sino relativa, vale decir, obligatoria para el arrendador y facultativa para el arrendatario; que ese ha sido el espíritu, razón y propósito del legislador.
Que considera que operó en el contrato aludido, la TÁCITA RECONDUCCIÓN.
CAPÍTULO VI
DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS

La representación judicial de la parte actora promovió:

1°) Documentos que fueron acompañados al libelo de demanda.
2°) Valor probatorio del telegrama que su poderdante le envió a la demandada (f. 15).
CAPÍTULO VII
DECISIÓN EXPRESA, POSITIVA Y PRECISA
CONFORME A LA ACCIÓN DEDUCIDA

Previamente a la decisión de fondo de la presente causa, pasa este Tribunal a pronunciarse sobre los alegatos hechos por la co-representación judicial de la parte demandada, en cuanto a la relación arrendaticia, si es a TIEMPO DETERMINADO o INDETERMINADO; así como también si en el caso que no ocupa operó la TÁCITA RECONDUCCIÓN.
En materia arrendaticia, el procedimiento para las acciones se encuentra directamente relacionado con el hecho cierto de si la acción se encuentra fundamentada en un contrato de arrendamiento a tiempo determinado o uno a tiempo indeterminado.
La doctrina ha clasificado los contratos de arrendamientos en: contrato a tiempo indeterminado, contrato a tiempo fijo o determinado renovable automáticamente, contrato a tiempo determinado no renovable o improrrogable.
Los contratos a tiempo indeterminados, son aquellos en los cuales las partes no han establecido el tiempo de duración del contrato, de manera que no se sabe, cuanto habrá de durar el mismo. Por su parte los contratos a tiempo fijo o determinado renovables automáticamente, son aquellos en los cuales las partes, han establecido el tiempo de duración de los mismos, y se considera siempre celebrado a término fijo, en virtud de que contiene una cláusula de prórroga sucesiva, conforme a la cual, las partes pueden convenir que al vencimiento del plazo el contrato se entenderá prorrogado por periodos iguales o sucesivos. Y por último los contratos a tiempo determinado no renovable o improrrogables, es decir, los que no tienen previsto prórroga alguna.
Por su parte en una sentencia de vieja data, dictada por la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, sobre el contrato a tiempo determinado e indeterminado, se realizaron las consideraciones siguientes: “El contrato de arrendamiento a tiempo determinado es aquel que es celebrado por las partes con una previsión o lapso de duración fijo, que además dicho lapso fijo puede ser prorrogado por las partes, bien por acuerdo en el mismo contrato inicial o por acuerdo posterior. Usualmente estos contratos son escritos, pues es la prueba que las partes tienen para demostrar el lapso de duración que pactaron”.
El contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado es aquel por lo general verbal, pues no puede probarse su lapso de duración, o de hecho no se estipuló por los contratantes. También es aquel, que nació en su día a tiempo determinado, pero una vez vencido (cumplido el lapso fijo de duración sin previsión de prórroga, o habiendo sido notificada la no prórroga) el arrendador deja en posesión del inmueble al inquilino y le recibe el canon de arrendamiento…” (Jurisprudencia Venezolana. Ramírez & Garay. Tomo CXLII. 1997. Primer Trimestre. 20 de septiembre de 1997. Pág. 405-407)
Dicho lo anterior, en virtud de lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, debe esta jurisdiccente analizar previamente la naturaleza de los contratos de arrendamiento acompañados con el libelo de la demanda, determinar o precisar si nos encontramos frente a un contrato de arrendamiento celebrado a tiempo indeterminado, a tiempo determinado no renovable o a tiempo determinado renovable automáticamente.
En tal sentido, considera prudente este Juzgado transcribir las cláusulas de cada una de los contratos que vincularon a las partes, en lo que respecto al tiempo de duración de los mismos, a los fines de escudriñar el tipo de contrato.
Primer Contrato: Celebrado el día 18-05-2007 (fs. 08-10), cláusula “SEGUNDA: La duración del arrendamiento, es por UN (1) AÑO, contado desde el día PRIMERO DE ABRIL DE DOS MIL SIETE (01-04-07)”.
Segundo y último Contrato: Celebrado el día 05-05-2008 (fs. 11-13), cláusula “SEGUNDA: La duración del arrendamiento, es por UN (1) AÑO, contado desde el día PRIMERO DE ABRIL DE DOS MIL OCHO (01-04-08)”.
En el presente caso, tal como se señaló en las citadas cláusulas, quedó demostrado en el juicio, que la relación arrendaticia nace a través de un primer contrato, desde el 18 de mayo del año 2007, hasta el 01 de abril del año 2009, ahora bien, al haber privado la voluntad de los contratantes de celebrar de forma escrita otro contrato con tiempo de duración de un año, debe aceptarse conforme a las normas inquilinarias, que la relación, aún cuando inició en el año 2007, desde el orden contractual, terminó el día preestablecido, de acuerdo a lo consagrado en el artículo 1.599 del Código Civil, es decir, el 01 de abril de 2009; por lo que a partir de allí, comenzó a transcurrir de pleno derecho y sin necesidad de notificación alguna, el lapso que por prórroga legal le asistía a la arrendataria, que dado el tiempo de la relación, era de un año, la cual expiró el 01 de abril del año 2010.
Desde el punto de vista del Código Civil en concordancia con lo estipulado en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para que sea estimada favorablemente al actor una pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo determinado para obtener la devolución del inmueble objeto del contrato, se requiere, por una parte, que se trate justamente de una convención con fijación del término de duración y que tanto éste como el lapso de la prórroga legal, se hayan verificado, circunstancias estas que ya fueron analizadas por este Tribunal y que determinan que en el presente caso, proceda en derecho la presente acción. Así se decide.
Por otra parte, observa el Tribunal que la co-representación judicial de la parte demandada, expresó que se produjo la TÁCITA RECONDUCCIÓN; ante tal disyuntiva, y a modo de ilustración de la referida profesional del derecho, considerada oportuno este Juzgado hacer de su conocimiento cuándo se produce la tácita reconducción en una relación arrendaticia.
Reconducir significa, en tér¬minos forenses, prorrogar expresa o tácitamente un arrendamiento. En consecuencia, cuando esa prórroga no ha sido expresamente establecida, sino que se produce automáticamente, sin de¬terminación previa, se origina una prórroga tá¬cita, o sea una tácita reconducción, originada por el simple hecho de que el locatario conti¬núe en el disfrute de la cosa arrendada, des¬pués de vencido el plazo de la locación, sin que el locador se oponga.
La tácita reconducción supone una reproduc¬ción del contrato reconducido, inclusive en lo que se refiere al plazo. Por eso algunas legisla¬ciones rechazan el concepto, determinando que la permanencia del locatario en el uso y goce de la cosa arrendada, una vez terminado el con¬trato, no significará tácita reconducción, sino continuación de la locación concluida, y en sus mismos términos, hasta que el locador pida la devolución, lo que podrá hacer en cualquier tiempo. (Manuel Ossorio – Diccionario de Ciencias Jurídica, Políticas y Sociales, 36ª Edición Actualizada, corregida y aumentada por Guillermo Cabanellas De Las Cuevas – Pág. 924).
El destacado procesalista patrio Ricardo Henríquez La Roche, en su obra “ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS”, respecto de la Tácita Reconducción señala: “El vocablo “reconducción” viene de re-condutio que puede experimentar la locatio-conductio (re-alquiler).”
Y citando a FRANCISCO RICCI, continúa diciendo, “Su fundamento reside en un doble aspecto: de una parte, el hecho de permanecer el arrendatario ocupando el inmueble; de otra, la actitud del arrendador que pudiendo despedirlo no lo despide.”
Por su parte, el autor Gilberto Guerrero Quintero en su “TRATADO DE DERECHO ARRENDATICIO INMOBILIARIO”, Volumen I, expone: “…la tácita reconducción consiste en la “renovación” del contrato de arrendamiento anterior, debido a la inactividad del arrendador que no se opone a la ocupación o posesión precaria que el arrendatario continúa ejerciendo sobre el inmueble, luego de concluido el término de duración máxima que corresponda fijada en el artículo 38 de LAI…”
Para mayor abundamiento, es importante acotar que en todo contrato de arrendamiento escrito celebrado por tiempo determinado o a plazo fijo, como en el caso de marras, pueden ocurrir varias situaciones que, por acción u omisión de una de las partes o de ambas, lo convierten en otro contrato por tiempo indeterminado mediante la tácita reconducción, como consecuencia del agotamiento de la prórroga legal.
Es de observarse, que ante el vacío que ha dejado nuestro legislador en lo que respecta al momento en que debe el arrendador intentar alguna acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL, con el objeto que no prospere la TÁCITA RECONDUCCIÓN, ha sido satisfecho por decisiones de los propios Tribunales de instancia de la República y por doctrinarios afines a la materia, tal como lo hace el Dr. Gilberto Guerrero Quintero en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, volumen I, año 2003, páginas 335 al 345, todos los cuáles concluyen que el arrendador debe intentar la referida acción dentro de los cuarenta y cinco (45) días siguientes al vencimiento de la prórroga legal, todo en ánimo de impedir el surgimiento de la tácita reconducción. En el caso bajo estudio, agotada como se encuentra la prórroga legal y habiendo intentado el arrendador – demandante la presente acción en fecha 16 de abril de 2010, siendo admitida en fecha 26 de abril de 2010, es decir, dentro de los cuarenta y cinco (45) días luego de vencido el lapso de prórroga legal, es por lo que se debe concluir forzosamente que el arrendador manifestó oportunamente su voluntad en que no prosperara la tácita reconducción; por lo expuesto es que surge la obligación imperante para el arrendatario de hacer efectiva la entrega del bien inmueble arrendado a su legítimo propietario o, en todo caso al administrador del inmueble en cuestión, dada la finalización de la relación contractual entre los mismos. Así se declara.
CAPÍTULO VIII
ANÁLISIS DE LA PRUEBAS PROMOVIDAS

Resuelto los puntos anteriores, pasa este tribunal a pronunciarse sobre el fondo de la controversia, previo el análisis de los elementos probatorios que fueron promovidos:

Análisis de las pruebas promovidas por la parte actora:

En cuanto a los documentos que fueron acompañados al libelo de demanda, encuentra el Tribunal los siguientes: Copias certificadas de:
a.- Poder General de Administración y Disposición, otorgados por los ciudadanos Ramón Fernando Uzcátegui Marciales, Ynocente Araque y Jeancelly Katherine Querales Uzcátegui, en sus condiciones de Presidente, Gerente General y Administradora, de la Empresa “Centro Comercial Don Gines, C.A.”; al abogado en ejercicio Pablo Izarra González; dicho poder no fue impugnado por la parte demandada, otorgándole al apoderado actor cualidad jurídica para actuar en el juicio, en tal sentido, se le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 del Código Civil. Así se decide.
b.- Contratos de arrendamiento, suscritos entre las partes (Empresa “Centro Comercial Don Gines, C.A.” y Elizabeth Peña Navas), cursantes a los folios 08-13, los cuales no fueron impugnados por la parte accionada, logrando demostrar el actor, la relación arrendaticia entre su representada y la demandada de autos sobre el inmueble objeto de la presente acción, razón por la cual se les otorga pleno valor probatorio de conformidad con los artículos 1.357 del Código Civil. Así se decide.
c.- Telegrama (copia en original), mediante el cual LA ARRENDADORA le recordó a LA ARRENDATARIA, el vencimiento de la prórroga legal; con respecto al Telegrama de fecha 25 de enero de 2010, enviado a la ciudadana ELIZABETH PEÑA NAVAS, (f. 51), el cual corre en original al folio 15, expedido por el Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL), mediante el cual consta que la ciudadana ELIZABETH PEÑA NAVAS fue notificada en fecha 20/01/2010, el cual recibió y firmó; la Doctrina Venezolana define que el telegrama como el sistema de comunicación que utiliza señales o signos para transmitir a distancia a través de medios electromecánicos y donde intervienen funcionarios públicos cuya actividad la ejercen en oficinas públicas (Telégrafos), por lo que hace fe como instrumento privado, cuando el original lleva la firma de la persona designada en él como remitente, o cuando se prueba que el original se ha entregado o hecho entregar en la Oficina Telegráfica en nombre de la misma persona, aunque ésta no lo haya firmado, siempre que la escritura sea autógrafa. En estos casos al ser promovido el telegrama como prueba por el destinatario, el remitente podrá desconocerlo o aceptarlo de acuerdo a lo establecido en la ley sobre el reconocimiento de instrumentos privados. Si el telegrama presentado como prueba es reconocido por el remitente como emanado de él, se le tendrá como válido a los efectos del mérito de la prueba. Cuando el remitente guardare silencio al respecto, se tendrá por reconocido el telegrama, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Si por el contrario el remitente lo desconoce, deberá seguirse el juicio correspondiente a fin de probar la autenticidad mediante la prueba de cotejo y de lograrse comprobar esa autenticidad, se tendrá por reconocido el telegrama (artículo 445 eiusdem). En nuestro sistema legal, el telegrama es un instrumento privado con carácter de autenticidad cuando el original se ha llevado a ese estado ante el funcionario competente para darle autenticidad; pero será privado reconocido o tenido legalmente como reconocido, cuando el original lleve la firma del remitente o que el original se ha entregado o hecho entregar en la Oficina Telegráfica en nombre de la misma persona, aunque ésta no lo haya firmado, siempre que la escritura sea autógrafa y el funcionario lo haya identificado de acuerdo con los reglamentos telegráficos (artículo 1.375 del Código Civil Venezolano). En todo caso, el telegrama que reúna los requisitos de tal, tendrá la fuerza probatoria que le acuerda la ley a estos documentos privados reconocidos, como emanados de un funcionario o empleado público cuya investidura le confiere el carácter de principio de prueba por escrito al mismo ya que de él se evidencia que LA ARRENDATORA; quedando demostrado un vez más, a través de dicho telegrama que la ARRENDATARIA notificó a la ARRENDADORA su deseo de no continuar con la relación arrendaticia, a pesar de no ser necesaria dicha notificación, por efecto de lo establecido en el artículo 39 de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por tratarse de una convención con fijación del término de duración y que tanto éste como el lapso de la prórroga legal, fueron verificados ut supra. Así se decide.

CAPÍTULO IX
CONCLUSIONES DEL TRIBUNAL

1°) Que la acción incoada por la parte actora se trata de una demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE PRÓRROGA LEGAL, fundamentada en el literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; el cual se refiere a “Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año”.
2º) Que los contratos que vincularon a las partes, los mismos fueron celebrados a TIEMPO DETERMINADO, como quedó establecido ut supra.
3°) Que la co-representación judicial de la parte demandada, no logró demostrar en el lapso probatorio sus aseveraciones.
4º) Que por las razones que anteceden, la presente demanda debe ser declarada CON LUGAR con todos los pronunciamientos de Ley.

DECISIÓN

Por lo anteriormente expuesto, tomando en consideración que la parte demandada incurrió en confesión ficta, este Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana y por Autoridad de la Ley, DECLARA CON LUGAR la demanda intentada por el abogado en ejercicio Pablo Izarra González, en su carácter de apoderado judicial de la Empresa “Centro Comercial Don Gines, C.A.”, contra la ciudadana Elizabeth Peña Navas, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE PRÓRROGA LEGAL, y por efecto de tal declaratoria, este Tribunal declara:
PRIMERO: Extinguida la relación arrendaticia existente entre la Empresa “Centro Comercial Don Gines, C.A.” y la ciudadana Elizabeth Peña Navas. Así se decide.
SEGUNDO: Se ratifica la medida de secuestro decretada por este Tribunal en fecha 26 de abril de 2010, y practicada en fecha 12 de mayo de 2010, por el Juzgado Segundo Ejecutor de Medidas de los Municipios Libertador y Santos Marquina de esta Circunscripción Judicial; sobre el inmueble objeto de la controversia, consistente en un local comercial, distinguido con el N° 01, ubicado en el “Centro Comercial Don Gines C.A.”, avenida 05, con calle 25, Municipio Libertador del Estado Mérida. Y por cuanto se observa que la parte actora se encuentra en posesión del referido local comercial desde el día 14 de mayo de 2010, fecha en que la parte accionada le hizo entrega a la parte actora de dicho local comercial, su propietaria podrá disfrutar libremente del mismo, una vez quede definitivamente firme la presente decisión. Así se decide.
TERCERO: Se condena en costas a la parte perdidosa por haber resultado totalmente vencida, conforme lo establece el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
CUARTO: Se ordena la notificación de las partes o a sus apoderados, a fin de ponerlos en conocimiento de tal decisión, haciéndoles saber que una vez que conste en autos la última notificación, al primer día hábil siguiente, comenzará a transcurrir el lapso para que ejerzan los recursos legales que estimen convenientes.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada para el archivo del Tribunal.
DADA, FIRMADA Y SELLADA EN LA SALA DEL JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA. Mérida, a los diez días del mes de agosto de dos mil diez. Años 200 ° de la Independencia y 151° de la Federación
La Juez Titular,

Abg. Roraima Solange Méndez Vivas
El Secretario,

Abg. Jesús Alberto Monsalve

En la misma fecha se publica la anterior sentencia, siendo las 10:20 a.m. Déjese copia certificada de esta Sentencia por Secretaría, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

El Secretario,

Abg. Jesús Alberto Monsalve

RSMV/JAM/gc.-