TSJ Regiones - Decisión

JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS ALBERTO ADRIANI, ANDRES BELLO, OBISPO RAMOS DE LORA Y CARACCIOLO PARRA OLMEDO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MERIDA. El Vigía, veintiseis (26) de enero de dos mil diez (2010).

199° Y 150°

PARTE DEMANDANTE: ALEXISIS NUÑEZ PINTO, titular de la Cédula de Identidad Nº V.- 5.560.495 y domiciliada en la Parroquia San Juan, Municipio Sucre del estado Mérida, asistida por el Abogado HUGO JOSE DAVILA.
PARTE DEMANDADA: NORA YAQUELIN BUSTO, venezolana, titular de la Cédula de Identidad Nº V.- 7.885.730, de este domicilio y hábil, asistida por la Abogado TERESA PARADA VELANDRIA.
MOTIVO: Resolución de Contrato e Indemnización de Daños y Perjuicios.

ANTECEDENTES:
Se inició el presente procedimiento según demanda de RESOLUCION DE CONTRATO E INDEMNIZACION POR DAÑOS Y PERJUICIOS, interpuesta por la ciudadana ALEXISIS NUÑEZ PINTO, titular de la Cédula de Identidad Nº V.- 5.560.495, asistida por el Abogado HUGO JOSE DAVILA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 58.109, titular de la Cédula de Identidad Nº 3.992.735, domiciliado en la ciudad de Mérida estado Mérida y hábil.
Mediante auto de fecha seis (06) de noviembre de 2009, se admitió la demanda, ordenándose el emplazamiento de la demandada para que compareciera al segundo día de despacho siguiente a que constara en autos su citación, a dar contestación a la demanda, y en esta misma fecha se negó la medida de secuestro del inmueble solicitada por la parte demandante.
En fecha veinticuatro (24) de noviembre de 2009 el Alguacil devolvió la boleta la citación sin firmar por cuanto la demandada se negó hacerlo.
En fecha veintisiete (27) de noviembre de 2009 se ordenó la notificación de la ciudadana NORA YAQUELIN BUSTO, de conformidad con el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha dos (02) de diciembre de 2009 se recibió poder Apud-Acta que la demandante confiere a los abogados HUGO JOSE DAVILA ANGULO y LOURDES IRAMA DAVILA ANGULO, identificados en autos.
En fecha dos (02) de diciembre de 2009 la Secretaria de este Tribunal deja constancia de haber notificado a la parte demandada.
En fecha cuatro (04) de diciembre de 2009 la parte demandada consignó la contestación a la demandada la cual fue recibida y agregada al expediente en curso.
En fecha diez (10) de diciembre de 2009 se recibió escrito de tacha propuesta por la parte demandante.
En fecha dieciséis (16) de diciembre de 2009 se recibió escrito de promoción de pruebas por la parte demandada, admitidas en fecha diecisiete (17) de diciembre de 2009.
En fecha diecisiete (17) de diciembre de 2009 se recibió escrito de promoción de pruebas por la parte demandante.
En fecha diecisiete (17) de diciembre de 2009 se recibió diligencia de la parte demandante en la que desiste de la Tacha propuesta.
En fecha siete (07) de enero de 2010 se admitió promoción de pruebas de la parte demandante representada por el Abogado HUGO JOSE DAVILA, identificado en autos.

LIMITES DE LA CONTROVERSIA:

DE LA PRETENSION:

Señala la parte actora en su libelo de demanda que en fecha 08 de junio de 2006 cedió en arrendamiento un inmueble de su propiedad a la ciudadana NORA YAQUELIN BUSTO, plenamente identificada en autos.
Que la duración del contrato fue por doce (12) meses fijos e improrrogable, contado a partir del día 08 de junio de 2006 y por cuanto ninguna de las partes contratantes manifestó su voluntad de no prorrogarlo, el mismo se ha venido prorrogando automáticamente.
Que el canon de arrendamiento fue estipulado en la cantidad de DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 200,00) mensuales.
Que la mencionada arrendataria se obligó a cancelar por mensualidades vencidas a la Arrendadora.
Que la Arrendataria se rehúsa a pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Julio, Agosto, Septiembre y Octubre del año 2009.
Por lo expuesto demanda a la ciudadana NORA YAQUELIN BUSTO por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRRENDAMIENTO E INDEMNIZACION POR DAÑOS Y PERJUICIOS.
Que demanda la Resolución del Contrato de Arrendamiento de fecha 08 de junio de 2006.
Que demanda la entrega inmediata del inmueble totalmente desocupado de bienes muebles pertenecientes a la arrendadora en las mismas condiciones que la recibió y totalmente solvente en los servicios públicos.
Que demanda la Indemnización por Daños y Perjuicios, equivalente los mismos a los cánones de arrendamiento insolutos que se corresponden a los meses de Julio, Agosto, Septiembre y Octubre del año 2009.
Que demanda la presente acción contemplada en los artículos 1, 7 y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1167 del Código Civil y los artículos 1,3,11,14,42,174,340,599,881 al 894 del Código de Procedimiento Civil
Que solicita medida de Secuestro sobre el inmueble arrendado, según lo establecido en el ordinal 7° del artículo 599 del Código de Procedimiento Civil.
Que solicita que la demandada sea condenada al pago de las costas y costos procesales.
Que conforme a lo establecido en el Código de Procedimiento Civil estima la presente acción en la cantidad de OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs.800, 00), equivalente a CIENTO VEINTE UNIDADES TRIBUTARIAS (120 U.T)
Que solicita al Tribunal se admita la demanda y sea declarada en la definitiva con todos los pronunciamientos de ley.

DE LA CONTESTACION:

En la oportunidad de contestar la demanda, el accionado lo hizo de la manera siguiente:
Niega y rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho la pretensión de la demandante, de la siguiente manera:
A que se resuelva el contrato de arrendamiento de fecha 08 de junio de 2006,
A que le haga entrega inmediata del inmueble totalmente desocupado.
A que la indemnice por los cánones de arrendamiento insolutos por los meses de Julio, Agosto, Septiembre y Octubre del año 2009 y los que se venzan hasta la definitiva del presente juicio.
A que le pague las costas procesales.
Niega que los alegatos formulados por la parte actora son totalmente falsos.
Niega que el contrato de Arrendamiento se iniciara en fecha 05 de junio del año 2006, y que las partes contrataran verbalmente a tiempo indeterminado.
Niega que el contrato de arrendamiento se estipulara en DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 200,00) ya que el mismo fue estipulado en CIENTO CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 150,00), tal como lo demuestran los recibos anexos, hasta la fecha diez de junio de 2008, así mismo hacer saber que a partir de la fecha once (11) de agosto de 2008 hasta la presente fecha la arrendadora le aumentado el alquiler en forma arbitraria llegando a cobrar la cantidad de TRESCIENTOS BOLIVARES (Bs.300,00) mensuales, como se evidencia de los recibos anexos.
Que el contrato de arrendamiento escrito por tiempo determinado que presenta la parte actora, desde la fecha 08 de junio de 2006 hasta el día 08 de junio de 2007, firmado por ambas partes fue redactado a posteriori del inicio de la relación contractual que era verbal por tiempo indeterminado y por la cantidad de CIENTO CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 150,00), y este contrato escrito tienen un canon de DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs,200,00), cantidad que no se refleja en ningún recibo extendido por la arrendadora a la arrendataria.
Que a partir del mes de agosto de 2009, le pago los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Julio y Agosto de 2009 y se negó a extenderle los recibos correspondientes y le prometió que después lo haría.
Que a partir del mes de septiembre y octubre, la persona encargada de recibir los cánones de arrendamiento, no quiso recibirlos, exigiendo la entrega del inmueble.
Opongo a mi favor la Resolución sobre alquileres emanada de los Ministerios del Poder Popular para el Comercio y para las Obras Públicas y la Vivienda N° 152 y Nº 046, de fechas 18 de mayo de 2004 y 29 de octubre de 2009, en la que demuestra que la parte demandante, infringió esta resolución, es por lo que rechazo la pretensión de la demandante de que le pague los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Julio, Agosto, Septiembre y Octubre de 2009, por cuanto el exceso de pago que se realizó cubre perfectamente el pago exigido.
Por cuanto los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes y por tanto deben ejecutarse de buena fe y obligan a quienes los suscriben a cumplir lo expresado en ello, es por lo que solicito que declare pago los cánones por compensación de las deudas.
Que se desestime la solicitud de medida de secuestro.
Que se declare improcedente esta demanda.
Que se declare que tipo de contrato es, si es contrato de arrendamiento verbal por tiempo indeterminado o escrito por tiempo determinado.

PUNTO PREVIO:

Siendo la oportunidad procesal para que este Tribunal emita pronunciamiento de fondo, quien suscribe considera pertinente establecer las siguientes consideraciones previas:
En el proceso cognoscitivo de dictar sentencia, debe el Juez revisar todos y cada uno de los elementos o requisitos que determinan la procedencia de la acción, y entre ellos al momento de valorar la pretensión, es menester revisar si la acción incoada es la legalmente viable de conformidad con la relación contractual existente, y al efecto es preciso valorar el instrumento fundamental de la acción, máxime cuando las normas que regulan la materia son de orden público, tal como es el caso del artículo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que señala que los derechos en él enunciados son irrenunciables y por consiguiente deben cumplirse a cabalidad.
Y para fundamentar tal afirmación, es preciso citar que la Sala Político Administrativa de nuestro Tribunal Supremo de justicia, en sentencia del 27 de enero del 2004, declaró de orden público la materia de arrendamiento, al señalar:
“...No obstante lo anterior, al estar en el caso de autos la cláusula compromisoria incluida en un contrato de arrendamiento, debe atender la Sala igualmente a lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, específicamente en su artículo 7, en el cual se dispone:
"Artículo 7.- Los derechos que la presente ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos".
Conforme se desprende de la norma anterior, resulta evidente el carácter de orden público que atribuye la referida norma a los derechos consagrados en la mencionada ley y en tal sentido, los mismos, no pueden ser relajados por la voluntad de las partes...”

De allí que resulte necesario estudiar el concepto de orden público. Así, encontramos que el alcance y sentido de este concepto ha sido interpretado mediante jurisprudencia pacífica y reiterada del Máximo Tribunal Venezolano, y en ese particular la Sala Constitucional en sentencia del 29 de Enero de 2002, cuyo ponente fue el Magistrado José M. Delgado Ocando, acotó:
“…el concepto de orden público representa una noción que cristaliza todas aquellas normas de interés público que exigen observancia incondicional, y que no son derogables por disposición privada. La indicación de estos signos característicos del concepto de orden público, esto es la necesidad de la observancia incondicional de sus normas, y su consiguiente indisponibilidad por los particulares, permite descubrir con razonable margen de aciertos, cuanto se está o no en el caso de infracción de una norma de orden público.
A estos propósitos es imprescindible tener en cuenta que si el concepto de orden público tiende a hacer triunfar el interés general de la ciudadanía y del Estado frente al particular del individuo, para asegurar la vigencia y finalidad de determinadas instituciones de rango eminente, nada que pueda hacer o dejar de hacer un particular y aun una autoridad, puede tener la virtud de subsanar o de convalidar la contravención que menoscabe aquel interés, lo que equivaldría a dejar en manos de los particulares o autoridades, la ejecución de voluntades de Ley que demandan perentorio acatamiento…”

Ahora bien, el actor en su escrito libelar señala:
“CAPITULO II
TIPO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
En el contenido del ya comentado CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, ambas partes contratantes convinieron en:
CLAUSULA SEGUNDA: El plazo del presente contrato es de DOCE (12) MESES FIJOS E IMPRORROGABLE a voluntad de las partes, contado a partir del 08 de junio de 2006.
Es de concluir que estamos en presencia de un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO A TIEMPO DETERMINADO, toda vez, que la relación arrendaticia se inició el 08 de junio de 2006 y por cuanto ninguna de las partes contratantes manifestó su voluntad de no prorrogarlo, entonces el mismo se ha venido prorrogando automáticamente.”
Continúa señalando el demandante: “…toda vez que no ha cancelado absolutamente nada en los meses indicados; es por cuanto es forzoso concluir en la procedencia de la presente Acción de RESOLUCION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO por INSOLVENCIA DEL PAGO.”
No obstante lo anterior, y pese a que de la revisión que esta juzgadora ha efectuado del instrumento fundamental de la acción, que corre inserto al folio cuatro (04) y su vuelto del presente expediente, se evidencia con meridiana claridad que el mismo efectivamente fue celebrado con determinación de tiempo y con la acotación expresa de IMPRORROGABLE; sin embargo a criterio de quien suscribe, el demandante al incoar la acción, hizo una errónea interpretación en la determinación del tiempo que rige la relación arrendaticia, porque al habérsele atribuido de manera expresa, el carácter de improrrogable al contrato de arrendamiento, el mismo se extinguiría en la fecha cierta contractualmente pautada sin necesidad de notificación alguna, y no como erradamente señaló el actor fundamentándose en que ninguna de las partes manifestó su voluntad de no prorrogarlo y que por lo tanto el mismo se ha venido prorrogando automáticamente.
En este sentido el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de ley de Arrendamientos Inmobiliarios, respecto de la Prórroga Legal enuncia:
“En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, CELEBRADOS A TIEMPO DETERMINADO, LLEGADO EL DIA DEL VENCIMIENTO DEL PLAZO ESTIPULADO, ESTE SE PRORROGARA OBLIGATORIAMENTE PARA EL ARRENDADOR Y POTESTATIVAMENTE PARA EL ARRENDATARIO, de acuerdo con las siguientes reglas…” (Resaltado del Tribunal).
Del contenido de la norma citada se colige que la intención del legislador fue atribuir una obligación directa y de pleno derecho al arrendador, al señalar que una vez vencido el contrato a tiempo determinado, este se prorrogará, lo que equivale a decir que se trata de un mandato, una orden, y por tanto no es facultativo para este.
En igual sintonía el 39 ejusdem, indica que la prórroga legal opera de pleno derecho, vale decir, que es un derecho pleno del arrendatario y no una potestad del arrendador, y por tanto debe ser obligatoriamente concedida sin necesidad de decreto previo.
Así las cosas, quien juzga al valorar las actas procesales advierte que al vencimiento del contrato, el arrendatario continuó ocupando el inmueble objeto de litigio y el arrendador de manera tácita así lo aceptó, con lo cual resulta forzoso revisar la figura jurídica de la Tacita Reconducción.
En tal sentido, el artículo 1600 del nuestro Código Civil, invoca: “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”
Por su parte el 1614 de la misma norma civil sustantiva, referente al principio de la continuación arrendaticia, indica: “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.”
El destacado procesalista patrio Ricardo Henríquez La Roche, en su obra “ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS”, respecto de la Tácita Reconducción señala: “El vocablo “reconducción” viene de re-condutio que puede experimentar la locatio-conductio (re-alquiler).”
Y citando a FRANCISCO RICCI continúa diciendo, “Su fundamento reside en un doble aspecto: de una parte, el hecho de permanecer el arrendatario ocupando el inmueble; de otra, la actitud del arrendador que pudiendo despedirlo no lo despide.”
El autor Gilberto Guerrero Quintero en su “TRATADO DE DERECHO ARRENDATICIO INMOBILIARIO”, Volumen I, expone: “… la tácita reconducción consiste en la “renovación” del contrato de arrendamiento anterior, debido a la inactividad del arrendador que no se opone a la ocupación o posesión precaria que el arrendatario continúa ejerciendo sobre el inmueble, luego de concluido el término de duración máxima que corresponda fijada en el artículo 38 de LAI…”
Ahora, tal como acota el citado autor, no se trata de una renovación propiamente dicha porque en realidad el contrato anterior desaparece en lo que al tiempo respecta, y pasa a ser sine die, pero continúa igual en lo demás. Y el fundamento de la Tácita Reconducción, radica en el interés de protección en beneficio del arrendatario que desea o necesita continuar ocupando el inmueble, frente a la inactividad del arrendador, lo cual denota falta de interés en recibir el mismo una vez que ha vencido el tiempo por el cual se contrató y su respectiva prórroga legal, y esa falta de interés la ha definido la doctrina como ausencia de oposición del arrendador, oposición esta que debe ser expresa y no tácita como si puede ser la voluntad del arrendatario de continuar en posesión del inmueble, y todo ello viene dado precisamente por el carácter de orden público que reviste esta especial materia.
Entonces partiendo de la anterior premisa, resulta pertinente revisar los requisitos que configuran la Tácita Reconducción, así tenemos:
• Existencia del contrato escriturado a plazo fijo.
• Conclusión de la prórroga legal por el sólo vencimiento del término fijado en el artículo 38 del Decreto-Ley de arrendamientos Inmobiliarios.
• Ocupación del arrendatario sin oposición del arrendador.
• Que en el contrato no exista expresa estipulación que permita o autorice la prórroga automática del contrato a plazo fijo.
Ello así, de la revisión de las actas procesales se evidencia palmariamente que el caso de marras está fundamentado en un contrato escrito a tiempo determinado y con el carácter de improrrogable, cuya prorroga legal operó al vencimiento del mismo, dado que no consta a los autos la voluntad expresa del arrendador de haber solicitado oportunamente al arrendatario la entrega del inmueble objeto del contrato arrendaticio, con lo cual se han configurado todos los requisitos a que se hizo referencia, entendiéndose que el contrato se recondujo tácitamente y por consiguiente se modificó en cuanto al tiempo convirtiéndose en uno por tiempo indefinido.
De manera que esta juzgadora ineluctablemente debe concluir que por ser el caso que nos ocupa materia de orden público y de conformidad con los artículos 12, 14 y 15 del Código de Procedimiento Civil y en resguardo de los preceptos constitucionales consagrados en los artículos 26 y 49 de nuestra Carta Magna, y por cuanto la relación arrendaticia paso a ser por tiempo indeterminado, la demanda debe declararse inadmisible y así se establecerá en la dispositiva del presente fallo. Dada la naturaleza de la decisión el tribunal se abstiene de revisar los demás alegatos de fondo. Asi se decide.

DECISION:
En mérito de las consideraciones anteriormente expuestas, este JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS ALBERTO ADRIANI, ANDRES BELLO, OBISPO RAMOS DE LORA Y CARACCIOLO PARRA Y OLMEDO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MERIDA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: INADMISIBLE la demanda por RESOLUCION DE CONTRATO E INDEMNIZACION POR DAÑOS Y PERJUICIOS, intentada por ALEXISIS NUÑEZ PINTO, titular de la Cédula de Identidad Nº V.- 5.560.495 y domiciliada en la Parroquia San Juan, Municipio Sucre del estado Mérida, asistida por el Abogado HUGO JOSE DAVILA contra la demandada NORA YAQUELIN BUSTO, venezolana, titular de la Cédula de Identidad Nº V.- 7.885.730, de este domicilio y hábil, asistida por la Abogado TERESA PARADA VELANDRIA.
SEGUNDO: De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte demandante al pago de las costas.
PUBLIQUESE, COPIESE Y REGISTRESE.
DADO, FIRMADO Y SELLADO EN LA SALA DE DESPACHO JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS ALBERTO ADRIANI, ANDRES BELLO, OBISPO RAMOS DE LORA Y CARACCIOLO PARRA Y OLMEDO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MERIDA, en El Vigía, a los veintiséis (26) días del mes de enero de dos mil diez. AÑOS. 199° Y 150°.-

JUEZA TEMPORAL
AB. ADA JESSICA OQUENDO BRICEÑO

SECRETARIA
AB. SORAYA VILLAMIZAR GARCIA

En la misma fecha se publicó la anterior sentencia previo el pregón de ley, siendo las 3:25 de la tarde.
Secretaria

LA SUSCRITA SECRETARIA DEL JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS ALBERTO ADRIANI, ANDRES BELLO, OBISPO RAMOS DE LORA Y CARACCIOLO PARRA OLMEDO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MERIDA, CERTIFICA: Que la anterior sentencia es traslado fiel y exacto de su original que se encuentra en el expediente Nº 863-09. DEMANDANTE: ALEXISIS NUÑEZ PINTO, DEMANDADO: NORA YAQUELIN BUSTO. MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO E INDEMNIZACION POR DAÑOS Y PERJUICIOS; Certificación que hago en El Vigía, a los veintiséis (26) días del mes de enero de dos mil diez. (2010).-

LA SECRETARIA
ABG. SORAYA VILLAMIZAR GARCIA