TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS
LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL ESTADO MÉRIDA

199º y 151º

EXP. Nº 6.642

CAPÍTULO I

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

Parte actora: Administradora GERCECA, S.R.L., inscrita en el Registro de Comercio llevado por ante el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, con fecha 30 de julio de 1980, bajo el Nº 1091, Tomo II.
Apoderada Judicial: María Andreína Orta de Celis, venezolana, titular de la cédula de identidad Nº V-8.007.346, inscrita en el I.P.S.A. bajo el Nº 23.745, mayor de edad y jurídicamente hábil.
Domicilio procesal: Avenida 04 (Bolívar), entre calles 35 y 36, Nº 35-51, planta baja, Municipio Libertador del Estado Mérida.
Parte demandada: Carlos A. Quintero, venezolano, titular de la cédula de identidad Nº V-12.350.185, mayor de edad y civilmente hábil.
Domicilio: Avenida 04 (Bolívar), entre calles 18 y 19, Edificio “Los Ruices”, apartamento Nº 08, Parroquia El Sagrario, Municipio Libertador del Estado Mérida.
Motivo de la causa: Vencimiento de la prórroga legal.

CAPÍTULO II

En fecha 18 de marzo de 2010, se recibió por distribución, escrito de libelo de demanda, presentado por la abogada en ejercicio María Andreína Orta de Celis, actuando con el carácter de Apoderada Judicial de la Administradora GERCECA, S.R.L., a través del cual incoó demanda contra el ciudadano Carlos A. Quintero, por vencimiento de la prórroga legal; dicho escrito fue presentado junto con recaudos acompañados. Se acuerda forrmar expediente, dársele entrada y el curso de Ley correspondiente.
Del anális hecho al libelo de demanda, observa este Tribunal que la parte actora, entre otras cosas, expuso:
I
DE LOS HECHOS
Mi representada tiene suscrito Contrato de Arrendamiento con el ciudadano CARLOS A. QUINTERO (…) por un inmueble constituido por un APARTAMENTO signado con el Nº 08, del Edificio Los Ruices, ubicado en la avenida 4 Bolívar, entre calles 18 y 19, Parroquia El Sagrario, Municipio Libertador del Estado Mérida (…) En la CLAUSULA DECIMA SEGUNDA, aceptó el inquilino quedar notificado desde el momento de la firma del Contrato para la NO RENOVACION del mismo, a PARTIR DEL PRIMERO DE JUNIO DE 2009, fecha en que empezó a correr la PRORROGA LEGAL DE SEIS (6) MESES, establecida en el ARTICULO 38 LITERAL “a”, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (…) Ahora bien, vencida como está la Prórroga Legal, a partir del PRIMERO DE DICIEMBRE DE 2009 y no habiéndose producido la entrega del inmueble en cuestión como lo pauta la Ley y el Contrato de Arrendamiento (…) Por las razones expuestas acudo al noble oficio de usted, en nombre y representación de mi mandante GERCECA S.R.L., ya identificada, para demandar por VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL como en efecto demando a CARLOS A. QUINTERO (…)

CAPÍTULO III
DE LA ADMISIBILIDAD DE LA DEMANDA

El artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, establece en lo siguiente: “Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos.”
De la norma citada se desprende que el legislador prevé tres causales de INADMISIBILIDAD de la demanda, a saber: a) que la misma sea contraria al orden público; b) que menoscabe las buenas costumbres y/o c) que contraríe alguna disposición expresa de la Ley.
En tal sentido, se puede afirmar que una demanda será contraria al orden público, cuando perjudique o infrinja gravemente normas generales que regulen u organicen la estructura de la sociedad; lesionará las buenas costumbres, cuando se oponga a lo que racionalmente se considera bueno o sano dentro de una sociedad; e irá en contra de una disposición legal, cuando ésta haya prescrito expresamente la ilegalidad de ejercer una determinada acción o la imposibilidad para el juzgador de admitirla y sustanciarla.
Sobre este particuar, el Dr. Ricardo Henríquez La Roche, en su obra “Código de Procedimiento Civil”, Tomo III, Ediciones Liber, Caracas, 2004, Págs. 33-34, al comentar el citado artículo 341, expresa:
(…) Esta disposición autoriza al juez al rechazo in limine de la demanda, atenida siempre al principio dispositivo del artículo 11, pues la declaratoria oficiosa de inadmisibilidad debe fundarse en que la pretensión empece el orden público, las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley (…) Cuando la inadmisibilidad, no sea evidente, la prudencia aconseja al juez permitir que sea el demandado quien suscite la cuestión previa correspondiente, para luego resolver con vista al debate sustanciado. Con mayor razón cuando concierne al orden privado (vgr., falta de interés procesal del demandante), o cuando la inadmisibilidad provenga de una disposición que no la expresa claramente (…)

En el caso de marras, se observa que la abogada en ejercicio María Andreína Orta de Celis, actuando con el carácter de Apoderada Judicial de la Administradora GERCECA, S.R.L., demanda al ciudadano Carlos A. Quintero, por VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL, del contrato de arrendamiento celebrado por vía privada entre ambas partes, en fecha 01 abril de 2009, alegando el vencimiento del término de dicho contrato por cuanto, a su decir, el mismo finalizó el 01 de diciembre de 2009, conforme a lo previsto en la cláusula DÉCIMA SEGUNDA, en la cual se estableció: “…EL ARRENDATARIO declara haber sido debidamente notificado en esta misma fecha, de la no renovación del presente contrato a partir del PRIMERO DE JUNIO DE 2009, fecha en la que comenzará a correr la prórroga legal de seis meses hasta el PRIMERO DE DICIEMBRE DE 2009…” (subrayado del Tribunal).
En atención a la referida cláusula, se hace necesario puntualizar lo dispuesto en el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es del tenor siguiente:
En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prórrogará obligatoriamente para el arrendador y postestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prórrogará por un lapso máximo de seis (6) meses. b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prórrogará por un lapso máximo de un (1) año. c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prórrogará por un lapso máximo de dos (2) años. d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prórrogará, por un lapso máximo de tres (3) años. Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.

De acuerdo a lo estipulado en la norma transcrita, el legislador especial consagró la llamada prórroga legal como un beneficio para el arrendatario que celebre un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, que le permite al finalizar el mismo ejercer potestativamente el derecho que tiene de permanecer en el inmueble durante el plazo máximo establecido en dicha norma, de acuerdo a la duración que haya tenido el contrato. La referida prórroga legal es de carácter obligatorio para el arrendador, teniendo una finalidad protectora para el inquilino; en tal virtud, no podría ser renunciada por éste en la oportunidad de celebración del contrato a tenor de lo previsto en el artículo 7 del mencionado Decreto Ley, el cual dispone: “Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos.”
En este sentido, el Dr. Gilberto Guerrero Quintero, en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, Volumen I, Universidad Católica Andrés Bello, Caracas 2006, Págs. 267 y 268, enfatiza como característica de la prórroga legal, su irrenunciabilidad al momento de la celebración del contrato, de donde deviene su carácter de orden público relativo que el precitado autor explica así:
(…) se trata de una disposición legal, relativamente obligatoria, que no autoriza renuncia alguna al momento de la celebración del contrato, por afectar un derecho del arrendatario (jurídicamente protegido) como lo constituye el de poder continuar durante determinado tiempo ocupando y gozando del inmueble que le fue arrendado, dentro de determinadas exigencias legales. El orden público es relativo, porque aun cuando es de considerar que la prórroga legal no puede renunciarse válidamente al celebrarse el contrato (pues la prórroga legal podemos entenderla como derecho ejercitable únicamente al vencimiento del término fijo de duración establecido, por tratarse de un derecho o beneficio tutelado como orden público de protección); sin embargo, no es absoluto puesto que el arrendador no puede imponerle al arrendatario la prórroga legal en contra de su voluntad, luego de vencido el término de duración de la relación arrendaticia, ya que cuando el derecho al goce de la misma (prórroga) aparece, en el momento del vencimiento del plazo y siempre que el arrendatario esté solvente en el cumplimiento de las obligaciones a su cargo (por disposición contractual y legal), el inquilino bien puede no ejercer ese derecho de prórroga si no lo requiere, o simplemente no lo ejerce o goza debido a que no le interesa, o no puede ejercitarlo debido a no estar cumpliendo con aquellas obligaciones al momento del vencimiento del plazo prefijado por las partes (…) (el subrayado es del Tribunal).

En el caso bajo estudio, al examinar el contrato de arrendamiento anexo al libelo de demanda como instrumento fundamental, corriente a los folios 06-07, se aprecia que en la parte infine de la cláusula DÉCIMA SEGUNDA, se estableció: “…EL ARRENDATARIO declara haber sido debidamente notificado en esta misma fecha, de la no renovación del presente contrato a partir del PRIMERO DE JUNIO DE 2009, fecha en la que comenzará a correr la prórroga legal de seis meses hasta el PRIMERO DE DICIEMBRE DE 2009, cuando deberá entregar el inmueble desocupado, solvente y en perfectas condiciones.” (el subrayado es del Tribunal).
Así las cosas, de la literalidad de la cláusula transcrita, invocada por la parte actora como fundamento de su pretensión, se colige que la misma contiene una renuncia expresa por parte del arrendatario a la prórroga legal, la cual, como antes se dijo, constituye un derecho del arrendatario que no puede ser renunciado al momento de la celebración del contrato en virtud de su carácter de orden público relativo
Dicha prohibición encuadra en el supuesto de INADMISIBILIDAD de la demanda, previsto en el precitado artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, respecto a que el Tribunal no admitirá la demanda que sea contraria a alguna disposición expresa de la ley.
En consecuencia, resulta forzoso para quien decide declarar INADMISIBLE la demanda interpuesta por la abogada en ejercicio María Andreína Orta de Celis, actuando con el carácter de Apoderada Judicial de la Administradora GERCECA, S.R.L., demanda contra el ciudadano Carlos A. Quintero, por vencimiento de la prórroga legal, por configurarse uno de los supuestos previstos en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de estar prohibida la demanda por disposición expresa de ley, como así se hará en el dispositivo de este fallo.
IV
DISPOSITIVA

En vista de los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara INADMISIBLE la demanda incoada por la abogada en ejercicio María Andreína Orta de Celis, actuando con el carácter de Apoderada Judicial de la Administradora GERCECA, S.R.L., contra el ciudadano Carlos A. Quintero, por vencimiento de la prórroga legal, por configurarse uno de los supuestos previstos en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de estar prohibida la demanda por disposición expresa de ley. Así se decide.
Publíquese, regístrese, comuníquese y déjese copia certificada de la misma para el archivo de este Tribunal.
Dada, sellada y firmada en la sala del Despacho del Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, a los veintitrés días del mes de marzo del año dos mil diez. Años 199º de la Independencia y 151º de la Federación.

La Juez Titular,

Abg. Roraima Solange Méndez Vivas

El Secretario,

Abg. Jesús Alberto Monsalve

En la misma fecha se le dio entrada bajo el Nº 6.642, en el Libro L-10, se publicó la presente decisión siendo las 11:00 a.m., y se dejó copia certificada de la misma por Secretaría, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Srio.,

Abg. Jesús Alberto Monsalve

RSMV/JAM/gc.-