TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS
LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL ESTADO MÉRIDA

199°y 151°

EXP. N° 6.643

CAPÍTULO I

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

Parte actora: Jumaris Nadiuska Puga Caizaluisa, venezolana, titular de la cédula de identidad N° V-14.589.983, mayor de edad y jurídicamente hábil.

Abogado asistente de la parte actora: Luis Eugenio Baclin Méndez, venezolano, titular de la cédula de identidad N° V-17.055.896, inscrita en el I.P.S.A. bajo el N° 131.590, mayor de edad y jurídicamente hábil.

Domicilio procesal: Calle 23, entre Avenidas 07 y 08, Edificio "Vargas", distinguido con el N° 7-27, apartamento N° 1-2, Municipio Libertador del Estado Mérida.

Parte demandada: Empresas Grupo DIVICA, C.A. e Inversiones ABC, C.A., esta última inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, Tomo A-12, N° 22, de fecha 04-08-2004.

Domicilio procesal de la co-demandada Grupo DIVICA, C.A.: No indicado por la parte actora,

Domicilio procesal de la co-demandada Inversiones ABC, C.A.: Calle 07, Urbanización "La Hacienda", casa N° 59, Municipio Libertador del Estado Mérida.

Motivo de la causa: Conceción (sic) de prórroga legal y pago de sobrealquileres.

CAPÍTULO II

En fecha 18 de marzo de 2.010, se recibió por distribución Tercero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de esta CiJ Judicial, libelo de demanda incoada por la ciudadana Jumaris Caizaluisa, asistida por el abogado en ejercicio Luis Eugenio Baclin las Empresas Grupo DIVICA, C.A. e Inversiones ABC, C.A., representadas por los ciudadanos Antonio Di Vittorio y Ana Luisa Di Vittorio, por Conceción (sic) de prórroga legal y pago de sobrealquileres.
La parte actora en su escrito libelar entre otras cosas, expuso:
...omisis...
V
PETITORIO
Yo, JUMARIS NADIUSKA PUGA CAIZALUISA,
plenamente identificada, por medio del presente acto, procedo a demandar como en efecto demando, por CONCECIÓN (SIC) DE PRÓRROGA LEGAL DE UN AÑO, Y PAGO DE SOBREALQUILERES, a la Empresa GRUPO DIVICA C.A. (...)
VIl
DE LA IDENTIFICACIÓN DEL DEMANDADO
La Demanda (sic) que se Interpone (sic) por ante este Digno (sic) Tribunal (sic), se intenta en contra de la Compañía Anónima INVERSIONES ABC (...)

CAPÍTULO III
DE LA ADMISIBILIDAD DE LA DEMANDA

El artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, estatuye: "Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos."
De la norma citada se desprende que el legislador prevé tres causales de INADMISIBILIDAD de la demanda, a saber: a) que la misma se contraria al orden público; b) que menoscabe las buenas costumbres y/o, c) que contraríe alguna disposición expresa de la Ley.
Del análisis hecho al libelo de demanda, se observa que la parte actora acciona por "CONCECIÓN (SIC) DE PRÓRROGA LEGAL" y "PAGO DE SOBREALQUILERES", en este sentido, es importante aclararle a la parte actora que no existe en el ámbito jurídico inquilinario acción por "CONCECIÓN (SIC) DE PRÓRROGA LEGAL", puesto que la PRÓRROGA LEGAL "OPERA DE PLENO DERECHO", una vez vencido el plazo estipulado en el contrato que vincula a las partes, tal y como lo señala el artículo 39 del Decreto con Rango Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es del tenor siguiente:

La prórroga legal opera de pleno derecho y vencid misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello, (el resaltado es del Tribunal).

Por su parte, el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece:

En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y postestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses, b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año. c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años, d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años. Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.

De acuerdo a lo estipulado en la norma transcrita, el legislador especial consagró la llamada prórroga legal como un beneficio para el arrendatario que celebre un contrato de arrendamiento a TIEMPO DETERMINADO, que le permite al finalizar el mismo ejercer potestativamente el derecho que tiene de permanecer en el inmueble durante el plazo máximo establecido en dicha norma, de acuerdo a la duración que haya tenido el contrato. La referida prórroga legar es de carácter obligatorio para el arrendador, teniendo una finalidad protectora para el inquilino.
En relación a la prórroga legal, se ha establecido, que es de aplicación de pleno derecho en los contratos de arrendamiento a tiempo determinado, conforme a la previsión del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, figura que es de obligatorio cumplimiento para el arrendador y facultativa para el inquilino, sin que sea necesario intervención para que se acuerde o no. De tal manera, que la misma constituye una especie de equilibrio entre las partes contratantes, ya que no procede el beneficio de la prórroga legal en los casos en que el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de obligaciones contractuales o legales, y por otra parte, porque la duración de la prórroga legal dependerá de la duración de la relación arrendaticia.
En consecuencia, de acuerdo a lo antes expuesto, la PRÓRROGA LEGAL "OPERA DE PLENO DERECHO", una vez vencido el plazo estipulado en el contrato que vincula a las partes, tal y como lo señala el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, entendiéndose entonces que la misma no es una ACCIÓN sino un derecho inherente al ARRENDATARIO. Así se decide.
Ahora bien, en cuanto al "PAGO DE SOBREALQUILERES", el cual se encuentra pautado en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, TÍTULO VIII, Del Reintegro.
Artículo 58: "En los inmuebles sometidos a regulación conforme al presente DecretoLey, quedará sujeto a repetición todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido por los organismos competentes."
Artículo 59: "La obligación de repetir conforme al artículo precedente, corresponderá al arrendador o al perceptor de los sobrealquileres. Si éstos y el propietario fueren personas diferentes, la responsabilidad será solidaria, sin perjuicio de las relaciones jurídicas entre éstas y se aplicarán las sanciones establecidas en este DecretoLey."
Artículo 60: "El reintegro se referirá a los sobrealquileres cobrados desde la fecha de iniciación del contrato hasta la fecha de la regulación que resultare definitivamente firme."
Artículo 61: "Las acciones para solicitar la repetición de sobrealquileres a que se refiere este Título, se intentarán por ante los Tribunales ordinarios competentes por la cuantía v se tramitarán conforme al procedimiento especial y breve establecido en el presente DecretoLey." (el subrayado es del Tribuna]).
Artículo 63: "Los reintegros previstos en este Título son compensables con los alquileres que el arrendatario deba satisfacer y se considerará a éste en estado de solvencia, cuando el importe de tal reintegro, establecido mediante sentencia definitivamente firme, sea igual o superior a lo que le corresponda pagar por concepto de alquileres." (el subrayado es del Tribunal).
Sobre este particular, el Dr. José Luis Várela, en su obra "Análisis a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios", Segunda Edición Actualizada, Caracas - Venezuela, 2004, Pág. 206, expresa:

El artículo 29 de la Ley de Regulación de Alquileres, Parágrafo Único, derogada, contemplaba que en caso de proceder el reintegro de la diferencia entre lo fijado por el Organismo regulador y lo realmente percibido por el arrendador o subarrendador, dicha diferencia era compensable con los alquileres que el arrendatario o subarrendatario debía satisfacer, y se consideraba al inquilino en estado de solvencia cuando el importe de tal reintegro era igual o superior por concepto de alquileres. La regulación del artículo 63 (D.L.A.I.) mantiene iguales principios. Aun cuando la compensación (Art. 1331 C.C) opera de pleno derecho (Art. 1332 C.C), desde el mismo momento de la existencia simultánea de las dos deudas, es decir, desde el mismo momento en que hay un cobro de sobrealquileres y la falta de pago del arrendatario; no opera así la declaratoria de solvencia del inquilino en virtud de la compensación, la cual requiere de la existencia de sentencia definitivamente firme. Lo cual implica un proceso en cual podrá el arrendatario o su fiador (Art. 1.336 C.C), ante una eventual demanda basada en la falta de pago de cánones de arrendamiento, oponer como defensa la compensación con las cantidades de dinero que a su vez le adeuda su arrendador por el cobro excesivo de alquileres. Debe tomarse en cuenta que, cuando el pago es por vía de compensación (Art. 1303 C.C), esta opera primero respecto de los intereses moratorios pactados para el caso de la mora en el pago de la pensión de arrendamiento (Art. 27 D.L.A.I). Igual derecho a oponer compensación asiste al fiador del arrendatario (Art. 1.336 C.C). (el resaltado es del Tribunal).

Sobre el reintegro en materia inquilinaria, el Dr. Edgar Darío Núñez Alcántara, en su obra: "El Nuevo Derecho Inquilinario Venezolano" (Aspectos Sustantivos y Procesales), Caracas - Venezuela - Valencia - 2000, Pág. 208, señala:
(...) En la materia inquilinaría solo es posible que opere; el
reintegro inquilinario en tres situaciones:
* En aquellos casos en que haya habido un pago
excesivo en los cánones de arrendamiento
(atendiendo a la determinación por los órgano
administrativos del canon máximo a pagar por el inquilino)
(...) * Cuando se ha conferido una garantía real,
consistente en una suma de dinero destinada para depósito. Circunstancia ésta denominada por la ley reintegro de depósito en garantía. * Cuando se ha dado en arrendamiento un inmueble que, por su formación física se considera al convenio como un arrendaticio ilegítimo. Típico caso del arrendamiento de "ranchos". (el resaltado es del Tribunal).

Como se puede observar, en el caso que nos ocupa la parte actora en su petitorio incoa demanda por "CONCECIÓN (SIC) DE PRÓRROGA LEGAL", y tal como quedó establecido anteriormente, la misma "OPERA DE PLENO DERECHO", una vez vencido el plazo estipulado en el contrato que vincula a las partes, tal y como lo señala el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; asimismo, acciona el "PAGO DE SOBREALQUILERES", siendo que la misma es una acción AUTÓNOMA e INDEPENDIENTE, de acuerdo a lo preceptuado en el TÍTULO VIII - DEL REINTEGRO, artículo 58 y siguientes del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Admitir la acción propuesta por la parte actora, en los términos que la planteó, haría incurrir a este Tribunal en un DESORDEN PROCESAL.

En efecto, nuestro máximo Tribunal en Sala Constitucional, en Sentencia N° 2.821, del 28-10-2003, ha expresado, que el Desorden Procesal consiste en: "La Subversión de los actos procesales, lo que produce la nulidad de las actuaciones, al desestabilizar el proceso, y que en sentido amplío es un tipo de anarquía procesal, que se subsume en la Teoría de las Nulidades Procesales..." (el resaltado es del Tribunal).

En consecuencia, resulta forzoso para quien decide declarar INADMISIBLE la demanda interpuesta por la parte actora, por configurarse uno de los supuestos previstos en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, por ser contraria a derecho, como así se hará en el dispositivo de este fallo.

DECISIÓN

En vista de los razonamientos antes expuestos, este Juzgado de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara INADMISIBLE la demanda incoada por la ciudadana Jumaris Nadiuska Puga Caizaluisa, asistida por el abogado en ejercicio Luis Eugenio Bacfin Méndez, contra las Empresas Grupo DIVICA, C.A. e Inversiones ABC, C.A., representadas por los ciudadanos Antonio Di Vittorio y Ana Luisa Di Vittorio, por Conceción (sic) de prórroga legal y pago de sobrealquileres, por ser contraria a derecho, de conformidad con lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-
Publíquese, regístrese, comuníquese y déjese copia certificada de la misma para el archivo de este Tribunal.
Dada, sellada y firmada en la sala del Despacho del Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, a los veintitrés días del mes de marzo del año dos mil diez Años 199° de la encia y 151° de la Federación.

La Juez Titular,

Abg. Roraima Solange Méndez Vivas
El Secretario,

Abg. Jesús Alberto Monsalve

En la misma fecha se le dio entrada bajo el Nº 6.643, en el libro L-10, se publicó la presente decisión, siendo las 11:30 a.m., y se dejó copia certificada de esta Sentencia por Secretaría, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

El Secretario,

Abg. Jesús Alberto Monsalve

RSMV/JAM/gc.-