TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS
LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL ESTADO MÉRIDA

200º y 151º

EXP. Nº 6.780
CAPÍTULO I
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

Parte actora: Luis Javier Parra Torres, venezolano, titular de la cédula de identidad Nº V-3.496.975, mayor de edad y civilmente hábil.
Abogado asistente: José Ramírez Barrios, venezolana, titular de la cédula de identidad Nº V-3.495.703, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 22.171, mayor de edad y jurídicamente hábil.
Domicilio procesal: Calle 25, inmueble N° 4-32, Edificio “San Vicente”, piso 01, Municipio Libertador del Estado Mérida.
Parte demandada: Humberto José Marín Obelmejías, venezolano, titular de la cédula de identidad Nº V-4.427.773, mayor de edad y civilmente hábil.
Abogada asistente: Abg. Elena del Valle López, venezolana, titular de la cédula de identidad Nº V-8.615.417, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 57.243, mayor de edad y jurídicamente hábil.
Domicilio: Sector “Belén”, Avenida 06 (Rodríguez Suárez), inmueble N° 16-73, segunda planta, Parroquia Arias, Municipio Libertador del Estado Mérida.
Motivo de la causa: Resolución de contrato por falta de pago de cánones de arrendamiento.
CAPÍTULO II
BREVE RESAÑA DE LAS ACTAS

Se inició el presente procedimiento mediante formal libelo de demanda incoada por el ciudadano Luis Javier Parra Torres, asistido por el abogado en ejercicio José Ramírez Barrios, contra el ciudadano Humberto José Marín Obelmejías, identificados en autos, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO POR FALTA DE PAGO DE CÁNONES DE ARRENDAMIENTO. Dicha demanda fue admitida en fecha 23 de julio de 2010, emplazándose al demandado para que compareciera al segundo día de Despacho siguiente, a dar contestación a la demanda.
Obra al folio 13, diligencia estampada por el Alguacil Titular de este Juzgado, mediante la cual expuso que en fecha 13-10-2010, practicó la citación del ciudadano Humberto José Marín Obelmejías.
Abierta la causa a pruebas, solo la parte actora hizo uso de tal derecho, y llegada la oportunidad de dictar sentencia, este Tribunal lo hace en los siguientes términos.
CAPÍTULO III
TÉRMINOS DE LA CONTROVERSIA

En el libelo de demanda, la parte actora expuso:

…omissis…
Soy propietario de un Apartamento situado en la segunda planta de una casa distinguida con el No. 16-73, ubicada en la Avenida 6 (Rodríguez Suárez), Sector Belén, en jurisdicción de la Parroquia Arias, Municipio Libertador del Estado Mérida; conformado por cuatro habitaciones, tres baños, cocina, comedor, recibo y acceso a la azotea de dicha casa; equipado con calentador a gas, lámparas, cortineros de metal, gabinetes para cocina empotrada y un closet con su respectiva puerta.
El caso es ciudadano Juez, que en fecha dieciocho (18) de Octubre del año dos mil cuatro (2004), mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Mérida, inserto bajo el No. 76, Tomo 72, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicho Despacho en el citado año, celebré con el ciudadano HUMBERTO JOSÉ MARÍN OBELMEJIAS, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. 4.427.773, venezolano, casado, de este mismo domicilio y hábil, un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sobre dicho inmueble, a tiempo determinado por el término de seis (6) meses, tal como se establece en la Cláusula Tercera del referido documento, que dice:
CLAUSULA TERCERA: "El tiempo de duración del presente contrato será de Seis (6) meses contados a partir del día Once (11) de Octubre de 2004, terminando el día diez (10) de Abril de 2005, prorrogable por períodos iguales y consecutivos a voluntad de los contratantes, siempre y cuando EL ARRENDATARIO haya cumplido cabalmente con las obligaciones asumidas y acepte el aumento del canon de arrendamiento que EL ARRENDADOR fije oportunamente. En caso de que alguna de las partes no deseare su prórroga, ésta deberá participar a la otra parte por escrito y con una anticipación de por lo menos sesenta (60) días a la terminación del contrato su voluntad de no prorrogar et mismo.....,.....". Igualmente, en la Cláusula Segunda del citado documento se estableció un canon de arrendamiento de Ciento cincuenta mil Bolívares (Bs. 150.000,oo) mensuales; cantidad ésta que, por efectos de la Reconversión Monetaria vigente desde el 01-01-2008, equivale a Ciento cincuenta Bolívares (Bs. 150,oo), el cual, previo acuerdo entre las partes, ha sido aumentado en varias oportunidades, siendo e! último canon convenido, la cantidad de Cuatrocientos cincuenta mil Bolívares (Bs. 450.000,oo), es decir, Cuatrocientos cincuenta Bolívares (Bs. 450,oo) mensuales, pagaderos por mensualidades vencidas y consecutivas al vencimiento de cada mes.
El caso es ciudadano Juez, que "EL ARRENDATARIO", ciudadano HUMBERTO JOSÉ MARÍN OBELMEJIAS, ya suficientemente identificado, pese a las múltiples diligencias realizadas, no me ha pagado el canon de arrendamiento correspondientes a los meses de Diciembre de 2009, Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio y veinte (20) días del mes de Julio del año en curso; para un total de Tres mil cuatrocientos cincuenta Bolívares con cero céntimos (Bs. 3.450,oo). En consecuencia, EL ARRENDATARIO, ciudadano HUMBERTO JOSÉ MARÍN OBELMEJIAS, ha incurrido en la causal de resolución del contrato de arrendamiento celebrado y desocupación y entrega del inmueble, establecida en la Cláusula Octava del documento ya mencionado, que establece: CLAUSULA OCTAVA: "La mora en el pago de dos (2) o más cánones de arrendamiento de los aquí convenidos y en general el incumplimiento de cualesquiera de las obligaciones contraídas por parte de "EL ARRENDATARIO", dará derecho a "EL ARRENDADOR" a resolver un lateralmente este contrato y pedir la desocupación y entrega del inmueble, quedando obligado "EL ARRENDATARIO", al pago de los cánones de arrendamiento vencidos y por vencerse hasta la terminación del contrato y a la indemnización de los daños y perjuicios ocasionados".
Ciudadano Juez, por las razones expuestas es por lo que ocurro a sus buenos oficios para demandar, como en efecto demando, al ciudadano HUMBERTO JOSÉ MARÍN OBELMEJIAS, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. 4.427.773, venezolano, casado, domiciliado en esta ciudad de Mérida, Estado Mérida y hábil, en su carácter de ARRENDATARIO del referido inmueble, para que convenga, o en su defecto sea condenado por este Tribunal, en:
PRIMERO: La resolución del contrato y desocupación y entrega del inmueble arrendado, suficientemente descrito en el encabezamiento de este libelo.
SEGUNDO: El pago de la cantidad de Tres mil cuatrocientos cincuenta Bolívares con cero céntimos (Bs. 3.450,oo), monto que corresponde al canon de arrendamiento de los meses vencidos; es decir, Diciembre de 2009, Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio y veinte (20) días del mes de Julio del año en curso, a razón de Bs. 450,oo mensuales.
TERCERO: En el pago de la cantidad de Tres mil Bolívares con cero céntimos (Bs. 3.000,0o), que corresponde a la indemnización por la mora en el pago de los cánones de arrendamiento convenidos, a razón de Quince Bolívares con cero céntimos (Bs. 15,oo), por cada día incurrido, correspondiente al período comprendido entre el 01-01-2010 hasta el 20-07-2010, ambos inclusive, para un total de Doscientos (200) días transcurridos; tal como lo establece en la parte final de la Cláusula Segunda del contrato que señala: "... En caso de mora en el pago del canon de arrendamiento convenido, "EL ARRENDATARIO" está obligado a pagar la cantidad de Quince Bolívares (Bs. 15,oo), por cada día de mora transcurrido".
CUARTO: El pago de los cánones de arrendamiento que se sigan venciendo hasta la materialización de la entrega del inmueble.
QUINTO: En el pago de los Intereses de mora de todos y cada uno de los cánones de arrendamiento vencidos y no pagados; tal como lo pauta e! Artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
SEXTO: El pago de la indexación ó Corrección Monetaria sobre los cánones de arrendamientos pendientes de pago, como compensación por la devaluación que ha sufrido la moneda, desde su vencimiento hasta el pago efectivo de dichas cantidades.
SÉPTIMO: El pago de las costas y costos del presente juicio.
Estimo esta demanda en la cantidad de Seis mil cuatrocientos cincuenta Bolívares con cero céntimos (Bs. 6.450,oo), equivalente a Noventa y siete punto sesenta y nueve (97,69) Unidades Tributarias.
En atención a las disposiciones contenidas en el Artículo 174 y Ordinal 9° del Artículo 340 del vigente Código de Procedimiento Civil, señalo como mi domicilio procesal el siguiente: Calle 25, No. 4-32, Edificio "San Vicente", Piso 1, Oficina ", Mecida, Estado Mérida.
Pido al Tribunal que la citación del demandado se haga en el inmueble arrendado, objeto de esta acción; esto es, Avenida 6, casa No. 16-73, segundo piso, Sector Belén, Mérida, Estado Mérida.
Fundamento la presente demanda en las disposiciones contenidas en los Artículos 27, 33 y 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; Artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, y Artículos 1.592, 1.594, 1.595, 1.616 del Código Civil.
A los efectos probatorios anexo: Marcado A", en original, documento contentivo del Contrato de Arrendamiento aludido en el texto; señalado "B", copia fotostática del documento de adquisición del referido inmueble.
Ciudadano Juez, ruego a Usted que la presente demanda sea admitida, sustanciada conforme a Derecho y declarada con lugar en la definitiva (…)

CAPÍTULO IV
DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA

En la oportunidad de dar contestación, la parte demandada expuso:

…omissis…
DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA
Encontrándome dentro del lapso legal para dar contestación a la temeraria e infundada demanda y erróneo procedimiento incoado en mi contra por el ciudadano LUIS JAVIER PARRA TORRES, quien es venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V- 3.495.703, asistido de abogado, lo hago en los términos siguientes:
Rechazo, niego y contradigo, en todo y cada una de sus partes los hechos narrados en el líbelo de demanda cabeza de autos (salvo lo que en este escrito expresamente reconozca) por ser los mismos falsos e inciertos, así como NO SER IDÓNEO EL PROCEDIMIENTO Y EL DERECHO DE SU TEMERARIA PRETENSIÓN, con fundamento en los siguientes argumentos:
DE LA DECLARATORIA SIN LUGAR DE LA DEMANDA
POR NO SER IDONEO EL PROCEDIMIENTO
La presente demanda debe ser DECLARADA SIN LUGAR, habida consideración de las siguientes explicaciones:
PRIMERO: Según la doctrina imperante en la materia, ha clasificado los contratos de arrendamiento desde el punto de vista del tiempo en que han de regir, de la siguiente manera:
a) Contrato a tiempo indeterminado: es aquel en el cual las partes no han establecido el tiempo de duración del contrato, de manera que no se sabe, cuánto habrá de durar.
b) Contrato a tiempo fijo o determinado, RENOVABLE AUTOMÁTICAMENTE: es aquel en el cual las partes, han tenido el cuidado de establecer el tiempo de duración y se considera siempre celebrado a término fijo, en virtud de que contiene una cláusula de prórroga sucesiva, conforme a la cual, las partes pueden convenir que al vencimiento del plazo el contrato se entenderá prorrogado por períodos iguales o sucesivos.
c) Contrato a tiempo determinado no renovable o improrrogable: es aquel en el cual las partes han establecido el tiempo de su duración, no son susceptibles de renovación y por ello, vence el día fijado para ello.
Clasificación esta que es compartida por el JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO Y TRANSITO, DEL PRIMER CIRCUITO JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE, en sentencia que produzco en cinco folios útiles marcada con la letra "A".
Como podemos observar del análisis realizado a la Cláusula TERCERA del contrato da arrendamiento que suscribiéramos por ante la Notaría Pública Tercera de Mérida en fecha 18 de octubre de 2004, inserto bajo el No. 76, Tomo 72 de los Libros de Autenticaciones llevados por la referida Notaría, la misma encuadra perfectamente en la clasificación del contrato celebrado a tiempo determinado no renovable, toda vez que para ser renovable automáticamente, requiere de manera ineludible la palabra "AUTOMÁTICAMENTE", toda vez que como esta redactada obliga a las partes a suscribir un nuevo contrato para presumirse RENOVADA LA RELACIÓN, ello se discierne cuando expresamente las partes acordaron lo siguiente: "...(omissls)...TERCERA: El tiempo de duración del presente contrato será de Seis (6) meses constados a partir...(omissis)...prorrogable por periodos iguales y consecutivos a voluntad de los contratantes...(omissis)..." (Negrillas y subrayado mío). Como puede usted evaluar ciudadana Jueza, el mismo bajo ningún concepto establece que el contrato se renueve AUTOMÁTICAMENTE, sino que se lo deja a la voluntad de los contratantes decidir sí celebran un nuevo contrato o no, poniéndole fin a la relación e iniciándose la Prorroga Legal.
Esto significa, que si estamos en presencia de un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DETERMINADO NO RENOVABLE O IMPRORROGABLE, éste venció el día prefijado sin necesidad de desahucio, tal como lo establece el artículo 1599 del Código Civil venezolano vigente, iniciándose automáticamente y de pleno derecho, a partir de la fecha del vencimiento del plazo inicial, vale decir, a partir del día 01 de abril de 2005, ia prorroga legal, tal como lo establece el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que prevé: "La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado...(omissis)...", (subrayado y cursivas mías). Por aplicación e interpretación del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, literal "a", que señala: "En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.
b)...(omissis)..." (subrayado y negrillas mías). ME CORRESPONDIERON SEIS (6) MESES DE PRORROGA LEGAL CONTADOS A PARTIR DEL DÍA 01 DE ABRIL DE 2005, PRORROGA LEGAL ESTA QUE VENCIÓ EL DÍA 01 DE OCTUBRE DE 2005.
Toda vez que después del día 01 de octubre de 2005, fecha en que venció la prorroga legal EL ARRENDADOR ciudadano LUIS JAVIER PARRA TORRES, ya identificado, NO EJERCIÓ NINGUNA CONDUCTA QUE PUDIERA PRESUMIRSE OPOSICIÓN A QUE YO CONTINUARA OCUPANDO EL INMUEBLE ARRENDADO, y por el contrario ME SIGUIÓ RECIBIENDO LOS CANONES DE ARRENDAMIENTO DE LOS MESES SIGUIENTES al vencimiento de la prorroga legal, de conformidad con el artículo 1614 del Código Civil venezolano vigente, que señala textualmente: "En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en ¡os que se hacen sin tiempo determinado." Dicho de otra forma, OPERÓ la TACITA RECONDUCCIÓN convirtiéndose el contrato que se inició por tiempo determinado en una relación arrendaticia por TIEMPO INDETERMINADO.
Por todo lo anteriormente expuesto, debemos concluir que el procedimiento incoado por el ciudadano LUIS JAVIER PARRA TORRES, ya identificado, no es el IDÓNEO, es CONTRARIO A DERECHO, toda vez que demostrado como ha quedado, el contrato de arrendamiento como consecuencia de haber operado la TACITA RECONDUCCIÓN prevista en los Artículos 1600 y 1614 del Código Civil vigente, sólo podía demandarse su DESALOJO por cualesquiera de las causales previstas en el Artículo 34 Y NO por el procedimiento de RESOLUCIÓN DE CONTRATO.
Ciudadana Jueza, además de NO ser el procedimiento escogido por el demandante el IDÓNEO, es infundado, toda vez que el procedimiento de Resolución se fundamenta en el artículo 1.167 del Código Civil venezolano vigente, que señala: "En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra podrá a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar." Y como usted podrá apreciar, la errónea acción carece de fundamento legal al no cumple con el requisito exigido en el numeral 5° del Artículo 340 del Código de Procedimiento Civil. Artículo 340: El libelo de la demanda deberá expresar:
1°...(omissis)... 5° La relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se base la pretensión, con las pertinentes conclusiones."
Como muy bien sabernos, Ciudadana Jueza, los Fundamentos de Derecho es en donde se subsumen los hechos narrados en el Derecho, que tutela el derecho que se pide, por ejemplo: Fundamento la presente demanda en ¡os artículos 1159, 1160 y 1167 del Código Civil que contemplan la resolución del contrato en caso de incumplimiento de alguna de las partes.-
DE LA DECISIÓN
Con fundamento en el Artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, que señala: "Presentada la demanda el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa..." (negrillas mías); la doctrina y jurisprudencia patria vinculante para los Tribunales de la República Bolivariana de Venezuela y los hechos narrados, es por lo que solicito muy respetuosamente, DECLARAR INADMISIBLE POR SER CONTRARIA A DERECHO LA ACCIÓN INTENTADA por el ciudadano LUIS JAVIER PARRA TORRES, ya identificado, por el procedimiento de RESOLUCIÓN DE CONTRATO, lo cual deducimos cuando en su petitorio, toda vez que no lo fundamentado legalmente, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico. Tal y como lo estableció en Amparo, la Sala Constitucional de Nuestro más Alto Tribunal de la República, en sentencia N° 834, Expediente N° 02-0570, de fecha 24 de Abril de 2002, caso Juan José Camacaro Pérez.
En el supuesto que este honorable Tribunal considere que no se da la inadmisibilidad, aún existiendo Jurisprudencia emanada de la Sala Constitucional vinculante para todos los Tribunales de la República, a la luz del artículo 335 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, es por lo que solicito que la demanda sea DECLARADA SIN LUGAR por las razones legales, de hecho y de derecho argumentadas y fundamentadas.
…omissis…
De esta forma doy por contestada la demanda incoada en mi contra por el ciudadano LUIS JAVIER PARRA TORRES, ya identificado, con el ruego de que la misma se agregue al expediente y se admitan las defensas opuestas y declarada con lugar la contestación formulada y que la misma sea decidida con todos los pronunciamientos de ley, declarando la inadmisibilidad de la infundada demanda cabeza de autos y se condene en costas a la parte demandante perdidosa, de conformidad con lo establecido en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. (…)

CAPÍTULO V
RAZONES DE HECHO Y DERECHO

De lo expuesto por las partes tanto en el libelo de la demanda como en su contestación, se desprende que las razones de hecho y de derecho a la cual queda circunscrita la presente acción son:
Para la parte actora, el hecho que:

Es propietario de un apartamento situado en la segunda planta de una casa distinguida con el No. 16-73, ubicada en la Avenida 6 (Rodríguez Suárez), Sector Belén, en jurisdicción de la Parroquia Arias, Municipio Libertador del Estado Mérida.
Que en fecha 18 de octubre de 2004, mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Estado Mérida, inserto bajo el No. 76, Tomo 72, de los libros de autenticaciones llevados por dicho Despacho en el citado año, celebró con el ciudadano HUMBERTO JOSÉ MARÍN OBELMEJIAS, un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sobre dicho inmueble, a tiempo determinado por el término de seis (6) meses, tal como se establece en la Cláusula Tercera del referido documento.
Que según la cláusula SEGUNDA del citado documento se estableció un canon de arrendamiento de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00) mensuales (Hoy Bs. F. 150,00), y que previo acuerdo entre las partes, ha sido aumentado en varias oportunidades, siendo e! último canon convenido la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,00) (hoy Bs. F. 450,00), pagaderos por mensualidades vencidas y consecutivas al vencimiento de cada mes.
Que "EL ARRENDATARIO", ciudadano HUMBERTO JOSÉ MARÍN OBELMEJIAS, pese a las múltiples diligencias realizadas, no ha cancelado el canon de arrendamiento correspondientes a los meses de DICIEMBRE – 2009, ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO y VEINTE (20) DÍAS del mes de JULIO – 2010; para un total de TRES MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 3.450,00).
Como fundamento de derecho, citó la parte actora los artículos 27, 33 y 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, y 1.592, 1.594, 1.595, 1.616 del Código Civil.

La parte demandada, se fundamentó en el hecho que:

Rechazó, negó y contradijo, en toda y cada una de sus partes los hechos narrados en el libelo de demanda cabeza de autos (salvo lo que en su escrito de contestación expresamente reconociera) por cuanto en su decir, los mismos son falsos e inciertos, así como no ser idóneo el procedimiento y el derecho de su temeraria pretensión.
Que como se puede observar de la cláusula TERCERA del contrato de arrendamiento, que suscribió con EL ARRENDADOR, el mismo encuadra perfectamente en la clasificación del contrato celebrado a tiempo determinado no renovable, toda vez que para ser renovable automáticamente, requiere de manera ineludible la palabra "AUTOMÁTICAMENTE", y que como está redactado obligaba a las partes a suscribir un nuevo contrato para presumirse RENOVADA LA RELACIÓN, y que ello se discierne cuando expresamente las partes acordaron lo siguiente: "TERCERA: El tiempo de duración del presente contrato será de Seis (6) meses constados a partir (…) prorrogable por periodos iguales y consecutivos a voluntad de los contratantes (…)"
Que como se puede evaluar, el mismo bajo ningún concepto establece que el contrato se renueve AUTOMÁTICAMENTE, sino que se lo deja a la voluntad de los contratantes decidir si celebran un nuevo contrato o no, poniéndole fin a la relación e iniciándose la prórroga legal.
Que estamos en presencia de un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DETERMINADO NO RENOVABLE O IMPRORROGABLE, puesto que éste venció el día prefijado sin necesidad de desahucio, tal como lo establece el artículo 1599 del Código Civil, iniciándose automáticamente y de pleno derecho, a partir de la fecha del vencimiento del plazo inicial, vale decir, a partir del día 01 de abril de 2005, la prórroga legal, tal como lo establece el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que de acuerdo al artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, literal "a", le correspondieron seis (6) meses de prórroga legal, contados a partir del día 01 de abril de 2005, la cual venció el día 01 de octubre de 2005, toda vez que después del día 01 de octubre de 2005, fecha en que venció la prórroga legal EL ARRENDADOR no ejerció ninguna conducta que pudiera presumirse oposición a que él continuara ocupando el inmueble arrendado, y por el contrario, le siguió recibiendo los cánones de arrendamiento de los meses siguientes al vencimiento de la prórroga legal, de conformidad con el artículo 1614 del Código Civil. Y que dicho de otra forma, OPERÓ la TÁCITA RECONDUCCIÓN convirtiéndose el contrato que se inició por tiempo determinado en una relación arrendaticia por TIEMPO INDETERMINADO.
Que el procedimiento incoado por el ciudadano LUIS JAVIER PARRA TORRES, no es el IDÓNEO y que es CONTRARIO A DERECHO, toda vez que el contrato de arrendamiento como consecuencia de haber operado la TÁCITA RECONDUCCIÓN, prevista en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, sólo podía demandarse su DESALOJO por cualesquiera de las causales previstas en el artículo 34, y NO por el procedimiento de RESOLUCIÓN DE CONTRATO.
Como fundamento de derecho, citó la parte actora los artículos 1.600, 1.601, 1.614 del Código Civil; 34, 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; 12, 15 y 254 del Código de Procedimiento Civil.

CAPÍTULO VI
DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS

La parte actora promovió:

PRIMERA: Valor y mérito jurídico del documento de propiedad del inmueble que obra a los folios 5 al 7 de este expediente, del cual se evidencia su carácter de propietario del mismo.
SEGUNDA: Valor y mérito jurídico del documento contentivo del Contrato de Arrendamiento, consignado con el libelo de la demanda, el cual constituye el documento fundamental de la acción intentada, que riela a los folios 8 al 9 de este Expediente; del cual se evidencia que el contrato de arrendamiento se celebró a tiempo determinado, prorrogable automáticamente por períodos iguales y consecutivos, así como también consta las obligaciones incumplidas por El Arrendatario, cuyo cumplimiento se demanda.
TERCERA: PRUEBA INSTRUMENTAL:
1- Promovió en tres (3) folios útiles, en original y marcadas "A, "B" y "C", sendas comunicaciones de fecha 05-08-2007, 07-10-2008 y 05-02-2009, donde se le participaba a EL ARRENDATARIO el disfrute de su prórroga legal, así como también la obligación de entregar el inmueble al vencimiento de la misma.

CAPÍTULO VII
DECISIÓN EXPRESA, POSITIVA Y PRECISA
CONFORME A LA ACCIÓN DEDUCIDA

Previamente a la decisión de fondo de la presente causa, pasa este Tribunal a pronunciarse sobre el alegato hecho por la parte accionada, en el sentido que nos encontramos en presencia de un contrato a TIEMPO INDETERMINADO, por haber quedado en posesión del inmueble arrendado, una vez vencida la prórroga legal, alegando además que OPERÓ LA TÁCITA RECONDUCCIÓN, por haber seguido recibiendo EL ARRENDADOR los cánones de arrendamiento.
Aquí es pertinente destacar que el procedimiento especial INQUILINARIO, está regido por el Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y que cuando la parte demandada alegue cualquier cuestión previa o defensa de fondo que considere pertinente, debe fundamentarse en el artículo 35, de la norma in comento, que a la letra establece: “En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la cuantía.” (Resaltado de este Tribunal).
Sin embargo, el criterio de la doctrina tradicional y de la jurisprudencia es que el juez está facultado y obligado a aplicar el derecho, con fundamento en la regla procesal del iura novit curiae y que se habrá respetado el principio de congruencia siempre que en las distintas etapas del juicio se haya considerado el mismo hecho histórico.
Así las cosas, tenemos que en materia arrendaticia, el procedimiento para las acciones se encuentra directamente relacionado con el hecho cierto de si la acción se encuentra fundamentada en un contrato de arrendamiento a tiempo determinado o uno a tiempo indeterminado.
La doctrina ha clasificado los contratos de arrendamientos en: contrato a tiempo indeterminado, contrato a tiempo fijo o determinado renovable automáticamente, contrato a tiempo determinado no renovable o improrrogable.
Los contratos a tiempo indeterminados, son aquellos en los cuales las partes no han establecido el tiempo de duración del contrato, de manera que no se sabe, cuanto habrá de durar el mismo. Por su parte los contratos a tiempo fijo o determinado renovables automáticamente, son aquellos en los cuales las partes, han establecido el tiempo de duración de los mismos, y se considera siempre celebrado a término fijo, en virtud de que contiene una cláusula de prórroga sucesiva, conforme a la cual, las partes pueden convenir que al vencimiento del plazo el contrato se entenderá prorrogado por periodos iguales o sucesivos. Y por último los contratos a tiempo determinado no renovable o improrrogables, es decir, los que no tienen previsto prórroga alguna.
Por su parte en una sentencia de vieja data, dictada por la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, sobre el contrato a tiempo determinado e indeterminado, se realizaron las consideraciones siguientes: “El contrato de arrendamiento a tiempo determinado es aquel que es celebrado por las partes con una previsión o lapso de duración fijo, que además dicho lapso fijo puede ser prorrogado por las partes, bien por acuerdo en el mismo contrato inicial o por acuerdo posterior. Usualmente estos contratos son escritos, pues es la prueba que las partes tienen para demostrar el lapso de duración que pactaron”.
El contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado es aquel por lo general verbal, pues no puede probarse su lapso de duración, o de hecho no se estipuló por los contratantes. También es aquel, que nació en su día a tiempo determinado, pero una vez vencido (cumplido el lapso fijo de duración sin previsión de prórroga, o habiendo sido notificada la no prorroga) el arrendador deja en posesión del inmueble al inquilino y le recibe el canon de arrendamiento…” (Jurisprudencia Venezolana. Ramírez & Garay. Tomo CXLII. 1997. Primer Trimestre. 20 de septiembre de 1997. Pág. 405-407)
Dicho lo anterior, en virtud de lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, debe esta jurisdiccente analizar previamente la naturaleza del contrato de arrendamiento acompañado con el libelo de la demanda, determinar o precisar si nos encontramos frente a un contrato de arrendamiento celebrado a tiempo indeterminado, a tiempo determinado no renovable o a tiempo determinado renovable automáticamente.
En tal sentido, considera prudente este Juzgado transcribir la cláusula del contrato que vinculó a las partes, en lo que respecto al tiempo de duración del mismo, a los fines de escudriñar el tipo de contrato.
Cláusula “TERCERA: El tiempo de duración del presente contrato será de Seis (6) meses contados a partir del día Once (11) de Octubre de 2.004, terminando el día diez (10) de Abril de 2.005, prorrogable por períodos iguales y consecutivos a voluntad de los contratantes, siempre y cuando “EL ARRENDATARIO” haya cumplido cabalmente con las obligaciones asumidas y acepte el aumento del canon de arrendamiento que “EL ARRENDADOR” fije oportunamente. En caso de que alguna de las partes no deseare su prórroga, ésta deberá participar a la otra parte por escrito y con una anticipación de por lo menos sesenta (60) días a la terminación del Contrato, su voluntad de no prorrogar el mismo. En caso de que EL ARRENDATARIO esté obligado a desocupar y hacer entrega del inmueble y no lo hiciere en el momento acordado, éste estará obligado a pagar la cantidad de Cincuenta mil Bolívares (Bs. 50.000,00) por cada día transcurrido, sin perjuicio del pago de los cánones de arrendamiento vencidos, los gastos ocasionados y la indemnización de los daños y perjuicios a que hubiere lugar”. (subrayado del Tribunal).
Ante la existencia de tal cláusula contractual es conveniente resaltar que las cuestiones referentes a los hechos deben ser interpretadas por los Jueces de instancia conforme a lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que expresa: “…En la interpretación de los contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atenderán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.”. Bajo tal circunstancia, al trabarse la litis relativa a si el contrato es a TIEMPO DETERMINADO o NO, cabe resaltar lo que sobre el supra citado artículo trae a colación el maestro MARCANO RODRÍGUEZ, en sus “Apuntaciones Analíticas”, cuando señala: “…el poder de interpretación está limitado únicamente a los casos de oscuridad, ambigüedad o deficiencia, o sea, cuando las ideas del contrato o acto están mal expresadas o no guardan tal correlación y enlace, donde las unas no se desprendan inmediata y lógicamente de las otras …”
En el caso Sub–Lite, debe establecerse que el contrato es a TIEMPO DETERMINADO, si tiene fijado en su redacción un término inicial (dies a quo), o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y, asimismo, un término final (diez a quem), es decir, el momento en que esa longitud temporal llega a su término o agotamiento conclusivo. En estos casos, cuando las partes señalan el término final de cesación de los efectos, se está en presencia de un contrato a término determinado. Dichos contratos a tiempo determinado, llegan a su conclusión por el sólo vencimiento del término sin que exista necesidad de desahucio, pues existe, - conocido para ambos contratantes -, un “término cierto”, denominado también: “cerusa net, certus cuando”. El término final es característico del arrendamiento por tiempo determinado.
Según el derecho común, si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado sin necesidad de desahucio (Art. 1.599 del Código Civil); pero, si a la expiración del término fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por los artículos relativos a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo (Art. 1.600 C.C.). Por expiración del tiempo fijado en el arrendamiento debe entenderse la terminación del lapso de prórroga legal previsto en el artículo 38 de la normativa especial (Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), el cual ha utilizado, - en el caso de autos -, el arrendatario desde que su ocupación rebasa el término fijado en la convención. En el caso sub análisis example, el propio actor reseña, en su escrito libelar, que celebró “…un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sobre dicho inmueble, a tiempo determinado por el término de seis (6) meses, tal como se establece en la Cláusula Tercera del referido documento, que dice (…) El tiempo de duración del presente contrato será de Seis (6) meses contados a partir del día Once (11) de Octubre de 2004, terminando el día diez (10) de Abril de 2005, prorrogable por períodos iguales y consecutivos a voluntad de los contratantes…” Asimismo, consta al folio 24, misiva enviada por EL ARRENDATARIO al ARRENDADOR, mediante la cual le participa:
Como es de su conocimiento, el Contrato de Arrendamiento celebrado entre nosotros conforme a documento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Mérida en fecha 18 de Octubre de 2.004, inserto bajo el No. 76, Tomo 72, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicho Despacho en el citado año, sobre el inmueble que Usted ocupa situado en la segunda planta de la casa situada en la Avenida 6 (Rodríguez Suárez), distinguida con el No. 16-73, Sector Belén, en esta ciudad de Mérida, vence el día 10 de Octubre del año en curso; en tal sentido y en cumplimiento a la disposición contenida en el Artículo 38 de la vigente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, participo a Usted que en esa fecha (10-10-2007), Usted comenzará a disfrutar de la prórroga legal allí establecida, es decir, de un (1) año contado a partir del vencimiento del contrato, tal como lo pauta el literal "b" de la citada norma que reza: Literal "b": "Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año". En consecuencia, al vencimiento de ésta o antes del mismo, Usted deberá hacer entrega del inmueble, totalmente solvente y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió. (resaltado del Tribunal).

Asimismo, observa el tribunal, que una vez vencida la prórroga legal (10-10-2008), EL ARRENDATARIO no desplegó ninguna actividad efectiva inmediata a dicho vencimiento que permitiera comprobar fehacientemente que a partir de esa fecha su voluntad era la de dar fin a la relación arrendaticia, muy por el contrario, permitió al ARRENDADOR seguir ocupando el inmueble, tal y como se evidencia de las misivas que rielan a folios 25 y 26, las cuales se permite transcribir este juzgado:
Como es de su conocimiento, el término de prórroga legal que le fue concedido en el contrato de arrendamiento celebrado entre nosotros sobre el inmueble que Usted ocupa situado en la segunda planta de la casa ubicada en la Avenida 6 (Rodríguez Suárez), distinguido con el No. 16-73, Sector Belén, en esta ciudad de Mérida, vence el día diez (10) de los corrientes, tal como se le participó en fecha 05 de Agosto de 2007.
Ante tal situación y vista la solicitud verbalmente formulada por Usted en el sentido que se le permitiera seguir ocupando el inmueble por unos días más, pese a estar consciente que legalmente está en la obligación de desocupar y hacer entrega del mismo, le participo que, tomando en consideración las buenas relaciones arrendaticias que hemos mantenido, se le permite seguir ocupado dicho inmueble hasta el día 31 de Enero de 2.009, fecha tope para su desocupación y entrega (…)

Como es de su conocimiento, el término de prórroga legal que le fue concedido en el contrato de arrendamiento celebrado entre nosotros sobre el inmueble que Usted ocupa situado en la segunda planta de la casa ubicada en la Avenida 6 (Rodríguez Suárez), distinguido con el No. 16-73f Sector Belén, en esta ciudad de Mérida, venció el día 10 de Octubre de 2.008, tal como se le participó en fecha 05 de Agosto de 2007.
Ahora bien, vista la solicitud verbalmente formulada por Usted en el sentido que se le permitiera seguir ocupando el inmueble por unos días más, pese a estar consciente que legalmente está en la obligación de desocupar y hacer entrega del mismo, en fecha 7 de Octubre de 2.007, se le concedió un término de gracia hasta el día 31 de Enero del año en curso para hacer entrega del referido inmueble y ante su nueva solicitud y tomando en consideración las buenas relaciones arrendaticias que hemos mantenido, se le otorga una última prorroga para desocupar y hacer entrega de dicho inmueble hasta el día 31 de Agosto del corriente año, fecha tope para su desocupación y entrega (…)

Como se puede observar, que una vez finalizado el contrato y de haber gozado EL ARRENDADOR de la prórroga legal (Art. 38.b LAI) no existió, ni se desplegó una actividad efectiva para delatar y solicitar la entrega del inmueble por vencimiento del término, a pesar que EL ARRENDATARIO le manifestó al ARRENDADOR a través de misiva del 05-08-2007, su voluntad de dar por terminado el contrato y de no continuar la relación arrendaticia por vencimiento del término y haber estado el arrendatario en el goce de la cosa arrendada.
Así pues, el contrato a tiempo determinado se transforma en un contrato a tiempo indeterminado, si en la oportunidad en que el arrendatario debía hacer la entrega del inmueble, el arrendador no despliegue una actividad efectiva para lograr inmediatamente el cumplimiento y su deseo de que se le entregue la cosa y el arrendatario permanezca en el mismo, ocurriendo así la tácita reconducción.
En efecto, uno de los principales inconvenientes surgidos en cuanto a la clasificación de los contratos es cuando a su duración, ocurre cuando un contrato a tiempo determinado, y las partes no hubiesen pactado alguna prórroga, o dichas prorrogas luego de su ocurrencia, si el arrendatario permanecía ocupando el inmueble, opera la tácita reconducción en las mismas condiciones que regían al contrato, pero con respecto a su duración se tendría como a tiempo indeterminado, con todas las consecuencias que ello conlleva como la imposibilidad de pedir su cumplimiento por vencimiento del término y la necesidad de accionar de alegar las causales taxativas con ocasión al incumplimiento del arrendatario de sus obligaciones contractuales o para solicitar el desalojo.
Es así, como autores de la talla de GUSTAVO CONTRERAS (Casos Prácticos Inquilinarios. Ed. Paredes. Caracas, Pág. 64), han expresado:
(…) cuando habiendo nacido el contrato a término fijo mediante cláusula clara al respecto al término o expiración de éste (prórroga legal), si el arrendatario queda ocupando el inmueble, dejándosele en posesión pacífica y sin que hubiese mediado desahucio, el contrato se convierte en a tiempo indefinido de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.600 y 1.613 del Código Civil que es la denominada Tácita Reconducción que tiene como consecuencia un nuevo arrendamiento escrito surgido del consentimiento tácito del arrendador sin solución de continuidad y como prolongación del contrato anterior, en todo su contenido, menos en cuanto al tiempo (…)

Criterio éste ratificado por el tratadista GILBERTO GUERRERO QUINTERO (Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Tomo I, pág 353), en la cual expresa:

(…) no obstante ocurrida la conclusión o terminación del contrato, por agotamiento del término previsto, puede acontecer que aquella relación se renueve (artículos 1.600 y 1.614 C.C), en beneficio exclusivo del arrendatario, por varios motivos: a) la conducta activa del arrendatario de quedarse ocupando el inmueble sin oposición del arrendador después de vencida la prórroga legal … b) la actitud pasiva u omisiva del arrendador, ante aquella actividad del arrendatario de quedarse, al no hacer nada para indicarle al arrendatario que debe devolver el inmueble arrendado. ¿puede entenderse esa actitud activa del arrendatario y la actitud pasiva del arrendador, como un consentimiento tácito en la continuación de la relación arrendaticia?. Creemos que sí (…)

Ahora bien, acogiéndose este Tribunal a los criterios jurisprudenciales y doctrinales antes citados, sobre la capacidad y deber del Juez de realizar la calificación jurídica de la pretensión deducida por el demandante al momento de dictar la sentencia de mérito, a través del silogismo judicial que se realiza durante el proceso, mediante los actos efectuados por las partes, es necesario indicar que en el caso de autos el demandante califica su acción como resolución de contrato, pero que al ser analizado el título acompañado como fundamento de su demanda, específicamente la cláusula anteriormente citada, esta Juzgadora prevé que el referido contrato de arrendamiento se convirtió a tiempo indeterminado, como se desprende de la voluntad plasmada por las partes en la referida cláusula contractual, siendo procedente y aplicable al caso de marras, la acción especialísima de DESALOJO por falta de pago de los cánones de arrendamiento adeudados, que se encuentra prevista en el artículo 34 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en el cual el demandante fundamenta su acción, resultando errada la calificación realizada en su libelo, lo cual hace improcedente la pretensión y así se decide.

En tal sentido, se hace inoficioso seguir analizando el material probatorio traído a los autos por las partes, en razón de habarse incoado la acción en contraposición de normas de estricto orden público. Así se decide.

CAPÍTULO VIII
CONCLUSIONES DEL TRIBUNAL

Del análisis que ha hecho el Tribunal y de los elementos probatorios que obran en autos, ha llegado a las siguientes conclusiones:

1°) Que la acción incoada por la parte actora se trata de una demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO POR FALTA DE PAGO DE CÁNONES DE ARRENDAMIENTO, fundamentada en los artículos 27, 33 y 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, y 1.592, 1.594, 1.595, 1.616 del Código Civil.
2º) Que el contrato que vinculó a las partes, el mismo fue celebrado en un principio a TIEMPO DETERMINADO, el mismo se convirtió a TIEMPO INDETERMINADO, ante la actitud pasiva del arrendador, lo que equivale a un consentimiento tácito en la continuación de la relación arrendaticia.
3°) Que la acción incoada por la parte actora, resulta a todas luces violatoria a normas de orden público, toda vez, que se accionó erróneamente por RESOLUCIÓN DE CONTRATO POR FALTA DE PAGO DE CÁNONES DE ARRENDAMIENTO (Art. 33 L.A.I.), cuando lo correcto era por DESALOJO DE INMUEBLE (Art. 34 L.A.I.), por tratarse de un contrato que con el tiempo se convirtió a tiempo indeterminado.
4º) Que por las razones que anteceden, la presente demanda debe ser declarada SIN LUGAR con todos los pronunciamientos de Ley.

DECISIÓN

Por lo anteriormente expuesto, este Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en nombre de la República Bolivariana y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la acción que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO POR FALTA DE PAGO DE CÁNONES DE ARRENDAMIENTO, incoara el ciudadano Luis Javier Parra Torres, asistido por el abogado en ejercicio José Ramírez Barrios, contra el ciudadano Humberto José Marín Obelmejías, identificados en autos, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO POR FALTA DE PAGO DE CÁNONES DE ARRENDAMIENTO. Así se decide.
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte perdidosa por haber resultada totalmente vencida, conforme lo establece el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada.
DADA, FIRMADA Y SELLADA EN LA SALA DEL JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA. Mérida, a los nueve días del mes de noviembre de dos mil diez. Años 200° de la Independencia y 151° de la Federación.

La Juez Titular,

Abg. Roraima Solange Méndez Vivas

El Secretario,

Abg. Jesús Alberto Monsalve

En la misma fecha se publica la anterior sentencia, siendo las 3:20 p.m. Déjese copia certificada de esta Sentencia por Secretaría, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

El Secretario,

Abg. Jesús Alberto Monsalve

RSMV/JAM/gc.-