TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS
LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL ESTADO MÉRIDA

200º y 151º

EXP. Nº 6.722
CAPÍTULO I
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

Parte actora: María Emma del Carmen Quintero de Calderón, venezolana, titular de la cédula de identidad Nº V-671.331, mayor de edad y civilmente hábil.

Apoderada Judicial: Abg. Kamil Saab Saab, venezolano, titular de la cédula de identidad Nº V-3.495.216, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 13.050, mayor de edad y jurídicamente hábil.

Domicilio procesal: Calle 24, inmueble N° 8-78, Municipio Libertador del Estado Mérida.

Parte accionada: Rosa Herminia López Saldarriaga, peruana, titular de la cédula de identidad Nº E-81.481.356, mayor de edad y civilmente hábil.

Abogado asistente: Héctor Yovany Mejias, venezolano, titular de la cédula de identidad Nº V-11.959.740, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 123.931, mayor de edad y jurídicamente hábil.

Domicilio procesal: Avenida 08, inmueble N° 17-46, planta alta; y/o en la calle 21 con Avenida 07, Edificio “El Meridal”, local N° 02, inmueble N° 21-6 (Lavandería Automática “Stepanie”), Municipio Libertador del Estado Mérida.

Motivo de la causa: Desalojo por la necesidad de ocupar el inmueble.

CAPÍTULO II
BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS

Se inició la presente acción mediante formal demanda incoada por el abogado en ejercicio Kamil Saab Saab, actuando con el carácter de Apoderado Judicial de la ciudadana María Emma del Carmen Quintero de Calderón, contra la ciudadana Rosa Herminia López Saldarriaga, por DESALOJO POR LA NECESIDAD DE OCUPAR EL INMUEBLE. Dicha demanda fue admitida en fecha 04 de junio de 2019, emplazándose a la demandada para que compareciera al segundo día de Despacho siguiente, a dar contestación a la demanda.
Riela al folio 33, diligencia estampada por el Alguacil Titular de este Juzgado, mediante la cual informó que el día 09 de julio de 2010, practicó la citación de la ciudadana Rosa Herminia López Saldarriaga, consignando el respectivo recibo de citación debidamente firmado por la citada ciudadana.
Se desprende del folio 35, escrito de contestación de demanda, consignado por la parte accionada.
Abierta la causa a pruebas, la parte actora promovió las que consideró procedentes y llegada la oportunidad de dictar sentencia este Tribunal, lo hace en los siguientes términos.

CAPÍTULO III
DE LOS TÉRMINOS DE LA CONTROVERSIA
PRIMERO

En el libelo de la demanda alegó la parte actora:

En fecha primero de noviembre del dos mil siete (01-11-2007), celebro (sic) mi mandante contrato de arrendamiento, por el termino (sic) de seis meses; notariado dicho contrato de arrendamiento en fecha 30 de noviembre del dos mil siete ante la Notaria (sic) Publica (sic) Tercera del Estado Mérida, inserto bajo el numero (sic) 49, tomo 121 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaria (sic); con la ciudadana: ROSA HERMINIA LÓPEZ SALDARRIAGA, mayor de edad, de nacionalidad Peruana, casada, comerciante, titular de la cédula de identidad N° E-81.481.356 y hábil, sobre un inmueble consistente de un apartamento ubicado en la Avda 8 Paredes N° 17-46, parte alta, Belén, Parroquia Arias, en jurisdicción del municipio (sic) Libertador de esta ciudad de Mérida, capital del Estado Mérida; cuyo canon de arrendamiento se convino inicialmente en la cantidad de Setecientos veinte mil bolívares, lo que representan a la conversión de la nueva moneda la cantidad de setecientos veinte bolívares (Bs. 720,oo), pero de común y mutuo acuerdo fueron aumentando progresivamente y anualmente el canon de arrendamiento hasta llevarlo a la cantidad actual de UN MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.300,oo): cantidad esta que la arrendataria venia (sic) pagando normalmente a mi mandante, Ahora bien ciudadano Juez en fecha 17 de febrero del (sic) 2010 se le envío telegrama a la arrendatario manifestándole la voluntad de mi mandante de no renovar mas el contrato de arrendamiento de acuerdo a su cláusula tercera y cuarta, otorgándole la prorroga (sic) legal pertinente, y en fecha 18 de marzo del mismo año, recibió notificación del telégrafo en donde le manifiestan que el telegrama de fecha 17-02-2010 fue entregada (sic) el día 19-02-2010, y firmo (sic) el mismo Adela Saldarriaga, C.I. N° 82222024, dicha notificación la hace mi mandante através (sic) de su apoderado para dicho momento: Cesar (sic) José Vielma Maldonado, quien según poder de fecha 27 de noviembre del (sic) 2009, inserto bajo el numero (sic) 43, tomo 125 de los libros de autenticaciones llevados por la Notaría Publica Tercera del Estado Mérida. Ahora bien ciudadano Juez, desde que fue notificada la arrendataria sobre la no renovación del contrato, esta se mostró agresiva y cada vez que intentaban conversar con ella siempre les respondía con improperios. El motivo y la razón fundamental que tiene mi mandante para lograr que la arrendataria ya identificada le desaloje el inmueble es que su hijo el ciudadano. Gerardo Antonio Calderón Quintero, C.I.N0 V-5.202. 310, y copropietario del mismo, necesita con urgencia dicho inmueble, para montar su fondo de comercio consistente de un restaurante de venta de comida con menú ejecutivo, por cuanto donde se encuentra arrendado actualmente, según contrato de fecha 15 de septiembre del (sic) 2009, celebrado sobre un local ubicado en la avda (sic) 8 signado con el numero (sic) 17-99, de esta ciudad de Mérida, con el ciudadano William Domenico Segismondo Barrucci, dicho arrendador le ha solicitado la desocupación del mismo, según telegrama de fecha 19 de mayo del (sic) 2010, e igualmente mediante carta particular le notifican al señor Gerardo Antonio calderón Quintero: el vencimiento del contrato y el goce la prorroga (sic) legal que le confiere la ley, para hacer entrega del local que el hijo de mi mandante ocupa en calidad de arrendatario en la avda (sic) 8 N° 17-99, y por dicha necesidad, y por cuanto el inmueble objeto de la presente demanda se encuentra cerca de su local y siendo copropietario del mismo, con la intención de conservar la clientela del mismo, lo necesita para mudarse al inmueble arriba identificado, por cuanto el el (sic) hijo de mi mandante: Gerardo Antonio Calderón Quintero, es copropietario de dicho inmueble, y la necesidad que tiene de ocuparlo en su condición de hijo de la arrendadora y copropietario del mismo; tal como lo establece el articulo (sic) 34 de la ley (sic) de arrendamientos (sic) inmobiliarios (sic) en su letra "B", por otra parte ciudadano Juez en fecha 18 de mayo del presente año; el hijo de mi mandante recibe un telegrama de desocupación del local donde se encuentra en condición de arrendatario, y necesita con urgencia mudarse para el inmueble de su copropiedad; para acondicionarlo e instalar allí su fondo de comercio. Por estas razones ciudadano Juez es por lo que acudo a su noble oficio para demandar como en efecto demando por Desalojo a la ciudadana: Rosa Herminia López de Sadarriaga; plenamente identificada en autos, para que convenga en lo siguiente o a ello sea obligada por el Tribunal: PRIMERO: En el desalojo del inmueble dado en arrendamiento, y en consecuencia la extinción de la relación arrendarticia. SEGUNDO: En entregar el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, totalmente desocupado de personas y cosas, y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió. TERCERO: En pagar las costas y costos que se causen con motivo del presente juicio. Fundamento la presente acción en los artículos 34, letra B, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en los artículos: 1.133, 1134, 1159, 1160y 1167 del Código de Procedimiento Civil Vigente. A los efectos de la cuantia (sic) estima la misma en la cantidad de TRES MIL NOVECIENTOS BOLÍVARES (Bs 3.900,oo) lo que equivalen a 60 unidades Tributarias. Solicito la citación personal de la demandada cuyo domicilio procesal es el siguiente: AVDA 8 N° 17-46 PLANTA ALTA, DE ESTA CIUDAD DE MERIDA. Acompaño los siguientes recaudos: 1) Poder debidamente Notariado. 2) Contrato de arrendamiento. 3) Copias de telegramas dirigidos a la arrendataria en donde le manifiesta la no renovación del contrato de arrendamiento. 4) Respuesta del telegrama recibido y enviado a mi mandante por la oficina de telégrafo de Mérida. 5) Copia certificada de la partida de nacimiento del hijo de mi mandante con su respectiva copias de las cédulas de identidades. 6) Copia del titulo de propiedad del Inmueble del inmueble. 7) Contrato original de arrendamiento suscrito entre el hijo de mi mandante y copropietario del inmueble Gerardo Antonio Calderón y el ciudadano: William Domenico Segismundo Barrurri, y la respectiva carta de notificación de desocupación del inmueble. Me reservo el derecho de acompañar la respectiva constancia de vivienda principal del inmueble antes o dentro del lapso probatorio. Los demás recaudos mencionados se acompañaran en el lapso probatorio. Solicito igualmente al tribunal la admisión de la presente demanda por estar ajustada a derecho, y que en la definitiva sea declarada con lugar en la definitiva.

SEGUNDO

En la oportunidad de dar contestación al fondo de la demanda, la parte demandada expuso:

Estando dentro de la oportunidad legal para contestar la presente demanda, lo hago en los términos siguientes:
Rechazo y niego y contradigo, tanto en los hechos como en el derecho la demanda incoada en mi contra por las razones siguientes:
En primer término me opongo a lo solicitado por la aquí demandante MARÍA EMMA DEL CARMEN QUINTERO DE CALDERÓN, si bien es cierto existe un contrato de arrendamiento celebrado en fecha primero de Noviembre (sic) del (sic) 2.007, por el termino (sic) de seis meses, notariado (sic) dicho contrato de arrendamiento en fecha 30 de noviembre del (sic) 2.007, ante la Notaría Publica (sic) Tercera del estado (sic) Mérida, inserto bajo el numero (sic) 49, tomo 121, de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, y en fecha 17 de Febrero del (sic) 2.010, me fue entregado por el Instituto Postal Telegráfico IPOSTEL MÉRIDA, un telegrama donde se evidencia la voluntad de no renovar o prorrogar el contrato de arrendamiento vigente, siendo el caso señor juez, que por todos los problemas y altercados que sostenido (sic) con mi arrendadora que he empezado a gozar de mi prorroga (sic) legal, prorroga (sic) a la cual tengo derecho según la LEY DE ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO, en su artículo 38 literal B, Artículo 38 En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.
b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.
c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.
d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.
Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el Inmueble estuviere exento de regulación.
Y vencido el lapso de un año que sería el tiempo que me corresponde para el vencimiento de dicha prorroga (sic) es que procedería a desalojar el inmueble arrendado, tal como lo establece la LEY DE ARRENDAMIENTO (SIC) INMOBILIARIO (SIC), en su artículo 39, Artículo 39 La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.
En virtud de lo anterior expuesto señor juez es que solicito declare sin lugar por cuanto esta demanda según la LEY DE ARRENDAMIENTO (SIC) INMOBILIARIO (SIC) en su artículo 41, Artículo 41 Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales.
Es inadmisible por cuanto la arrendataria se encuentra en goce de su prorroga (sic) legal.
Por las razones expuestas, pido ante este tribunal tenga a bien a declarar sin lugar la presente demanda, con la debida imposición de las costas a la parte actora.

CAPÍTULO IV

De lo expuesto por las partes tanto en el libelo de la demanda como en su contestación, se desprende que las razones de hecho y de derecho a la cual queda circunscrita la presente acción son:

Para la representación judicial de la parte actora, el hecho que:

En fecha 1° de noviembre de 2007, su mandandante celebró contrato de arrendamiento, por el término de seis (06) meses; según documento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Estado Mérida, de fecha 30-11-2007, inserto bajo el N° 49, Tomo 121, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría; con la ciudadana ROSA HERMINIA LÓPEZ SALDARRIAGA, sobre un inmueble consistente de un apartamento ubicado en la Avenida 8 (Paredes), inmueble N° 17-46, parte alta, Belén, Parroquia Arias, en jurisdicción del Municipio Libertador del Estado Mérida.
Que el canon de arrendamiento se convino inicialmente en la cantidad de SETECIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 720,00), lo que representan a la conversión de la nueva moneda la cantidad de SETECIENTOS VEINTE BOLÍVARES (Bs. 720,00), pero que de común y mutuo acuerdo fueron aumentando progresivamente y anualmente el canon de arrendamiento, hasta llevarlo a la cantidad actual de UN MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.300,00): cantidad ésta que la arrendataria venía pagando normalmente a su mandante.
Que en fecha 17 de febrero de 2010, se le envió un telegrama a la arrendataria, manifestándole la voluntad de su mandante de no renovar mas el contrato de arrendamiento, de acuerdo a su cláusula tercera y cuarta, otorgándole la prórroga legal pertinente.
Que el motivo y la razón fundamental que tiene su mandante para lograr que la arrendataria le desaloje el inmueble, es que su hijo (Gerardo Antonio Calderón Quintero), y copropietario del mismo, necesita con urgencia dicho inmueble, para montar su fondo de comercio, consistente de un restaurante de venta de comida con menú ejecutivo .
Estimó la acción en la cantidad de TRES MIL NOVECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 3.900,00), equivalentes a 60 Unidades Tributarias.
Como fundamento de derecho citó los artículos 34, letra “b”, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en los artículos 1.133, 1.134, 1.159, 1.160 y 1.167 del Código de Procedimiento Civil.

Para la parte demandada, el hecho que:

Rechazó, negó y contradigo, tanto en los hechos como en el derecho la demanda incoada en su contra por las razones siguientes:
Que en primer término se oponía a lo solicitado por la aquí demandante MARÍA EMMA DEL CARMEN QUINTERO DE CALDERÓN, por cuanto si bien es cierto existe un contrato de arrendamiento celebrado en fecha 1° de noviembre de 2007, por el término de seis (06) meses, autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Estado Mérida, de fecha 30 de noviembre de 2007, inserto bajo el N° 49, Tomo 121, de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría.
Que en fecha 17 de febrero de 2010, le fue entregado por el Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL – MÉRIDA), un telegrama donde se evidencia la voluntad de no renovar o prorrogar el contrato de arrendamiento vigente, y que por todos los problemas y altercados que han sostenido con su arrendadora, empezó a gozar de su prórroga legal, prórroga a la cual tiene derecho, según el artículo 38, literal “b”, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que vencido el lapso de un (01) año, que sería el tiempo que le corresponde para el vencimiento de dicha prórroga, es que procedería a desalojar el inmueble arrendado, tal como lo establece el artículo 38, literal “b”, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.Como fundamento de derecho citó los artículos 38.b y 41, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
CAPÍTULO V
DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS

La representación judicial de la parte actora promovió:

PRIMERO: Valor y mérito legal del libelo de la demanda que corre inserto a los folios 01 y 02.
SEGUNDO: Valor y mérito legal del contrato de arrendamiento sucrito entre su mandante (María Emma del Carmen Quintero de Calderón) y LA ARRENDATARIA (Rosa Herminia López Saldarriaga), auteticado en fecha 30-11-2007, inserto bajo el N° 49, Tomo 121, de los libros de autenticaciones llevados por la Notaría Pública Tercera del Estado Mérida.
TERCERO: Valor y mérito legal deL CONRATO DE ARRENDAMIENTO, que corre inserto al folio 03 del presente expediente, mediante a través del cual el ciudadano WILLIAM DOMENICO SEGISMUNDO y el hijo de su mandante GERARDO ANTONIO CALDERÓN, firmaron un contrato de arrendamiento sobre un local ubicado en la Avenida 8, distinguido con el N° 17-99, de esta ciudad de Mérida.
CUARTA: Valor y mérito legal de la notificación que corre inserta al folio 04 del presente expediente, en donde el ciudadano William Segismundo, le notifica al hijo de su mandante, sobre la no renovación de dicho contrato de arrendamiento descrito en la cláusula anterior.
QUINTA: Valor y mérito legal del telegrama enviado por el ciudadano William Domenico Segismundo al hijo de su mandante Gerardo Antonio Calderón, en donde la ratifica la no renovación del contrato sobre el local identificado en la cláusula tercera, de fecha 28-05-2010, inserto al folio 05 del presente expediente.
SEXTO: Valor y mérito legal del contrato de arrendamiento suscrito entre su mandante María Emma del Carmen Quintero de Calderón y la demandada arrendataria Rosa Herminia López Saldarriaga, dicho contrato fue suscrito en fecha: 30-11-2007, inserto bajo el N° 49, Tomo: 121 de los Libros de autenticaciones llevados por la Notaría Pública Tercera del Estado Mérida, contrato este que corre inserto a los folios 10, 11 y 12 del presente expediente, el mismo fue suscrito a término fijo y venció el día 1° de mayo de 2008.
SÉPTIMO: Valor y mérito legal del acta de nacimiento que corre inserta a los folios 15 y 16, del presente expediente en donde se demuestra la filiación de su mandante con el ciudadano Gerardo Antonio Calderón.
OCTAVA: Valor y mérito legal de la carta de notificación dirigida a la demandada sobre la no renovación del contrato de arrendamiento, que corre inserta al folio 18 del presente expediente.
NOVENA: Valor y mérito legal del telegrama dirigido a la arrendataria por el antiguo apoderado de su mandante, inserta al folio 20 del presente expediente.
DECIMA: Valor y mérito legal de la respuesta del telegrama enviado por la oficina postal del Edo. Mérida, que aparece firmado como recibido por la ciudadana Adela Sadarriaga, inserto al folio 21 del presente expediente.
DECIMA PRIMERA: Valor y mérito legal del título de propiedad del inmueble objeto del presente litigio, en donde se demuestra que el hijo de su mandante Gerardo Antonio Calderón, es copropietario del mismo, el cual corre inserto a los folios 22, 23 y 24 del presente expediente.
INSTRUMENTAL:
PRIMERO: Consignó original del Certificado de REGISTRO DE VIVIENDA PRINCIPAL, signado con el N° 202052000-70-10-00137511, en donde demuestra que el ciudadano: Gerardo Antonio Calderón, es copropietario del inmueble ubicado en la Avenida 8, N° 17-46, junto con sus dos hermanos.
SEGUNDO: Acta en original de nacimiento, emanada por el Registro Civil de la Parroquia El Llano, Municipio Libertador del Estado Mérida, de reciente data y su respectiva fotocopia manuscrita en cuyos datos se verifican en el segundo folio en su vto, los cuales coinciden con la partida original.
TERCERO: Solicitó la citación personal del ciudadano WILLIAM DOMENICO SEGISMUNDO, venezolano, titular la cédula de identidad N° 10.106.992, mayor de edad, con domicilio en el Pasaje Sánchez, Sector Belén, casa N° 6, y hábil; para que reconociera en su contenido y firma, el contrato de arrendamiento que corre inserto al folio 03 y el documento sobre la no renovación que corre inserto al folio 04, e igualmente para que ratificara el contenido del telegrama que corre inserto al folio 05 del presente expediente.
INSPECCIÓN JUDICIAL:
Solicitó al Tribunal se trasladara y constituyera en el inmueble signado con el N° 17-99, ubicado en la Avenida 08 (Paredes), para dejar constancia de los siguientes extremos:
PRIMERO: Dejar constancia que en dicho local funciona
un restaurante.
SEGUNDO: Dejar constancia del nombre del propietario de dicho restaurante del local.
TERCERO: Dejar constancia de otro particular que se indique en el mismo momento de la practica de la presente inspección.

CAPÍTULO VI
DECISIÓN EXPRESA, POSITIVA Y PRECISA
CONFORME A LA ACCIÓN DEDUCIDA

Previamente a la decisión de fondo de la presente causa, pasa este Tribunal a pronunciarse sobre los alegatos hechos por las partes, en cuanto a la relación arrendaticia, si es a TIEMPO DETERMINADO o INDETERMINADO, y si efectivamente el accionado se encuentra disfrutando de la prórroga legal, como así lo alegó en su perentoria constación a la demanda.
En materia arrendaticia, el procedimiento para las acciones se encuentra directamente relacionado con el hecho cierto de si la acción se encuentra fundamentada en un contrato de arrendamiento a tiempo determinado o uno a tiempo indeterminado.
La doctrina ha clasificado los contratos de arrendamientos en: contrato a tiempo indeterminado, contrato a tiempo fijo o determinado renovable automáticamente, contrato a tiempo determinado no renovable o improrrogable.
Los contratos a tiempo indeterminados, son aquellos en los cuales las partes no han establecido el tiempo de duración del contrato, de manera que no se sabe, cuanto habrá de durar el mismo. Por su parte los contratos a tiempo fijo o determinado renovables automáticamente, son aquellos en los cuales las partes, han establecido el tiempo de duración de los mismos, y se considera siempre celebrado a término fijo, en virtud de que contiene una cláusula de prórroga sucesiva, conforme a la cual, las partes pueden convenir que al vencimiento del plazo el contrato se entenderá prorrogado por periodos iguales o sucesivos. Y por último los contratos a tiempo determinado no renovable o improrrogables, es decir, los que no tienen previsto prórroga alguna.
Por su parte en una sentencia de vieja data, dictada por la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, sobre el contrato a tiempo determinado e indeterminado, se realizaron las consideraciones siguientes: “El contrato de arrendamiento a tiempo determinado es aquel que es celebrado por las partes con una previsión o lapso de duración fijo, que además dicho lapso fijo puede ser prorrogado por las partes, bien por acuerdo en el mismo contrato inicial o por acuerdo posterior. Usualmente estos contratos son escritos, pues es la prueba que las partes tienen para demostrar el lapso de duración que pactaron”.
El contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado es aquel por lo general verbal, pues no puede probarse su lapso de duración, o de hecho no se estipuló por los contratantes. También es aquel, que nació en su día a tiempo determinado, pero una vez vencido (cumplido el lapso fijo de duración sin previsión de prórroga, o habiendo sido notificada la no prórroga) el arrendador deja en posesión del inmueble al inquilino y le recibe el canon de arrendamiento…” (subrayado del Tribunal) (Jurisprudencia Venezolana. Ramírez & Garay. Tomo CXLII. 1997. Primer Trimestre. 20 de septiembre de 1997. Pág. 405-407)
Dicho lo anterior, en virtud de lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, debe esta jurisdiccente analizar previamente la naturaleza del contrato de arrendamiento acompañado con el libelo de la demanda, determinar o precisar si nos encontramos frente a un contrato de arrendamiento celebrado a tiempo indeterminado, a tiempo determinado no renovable o a tiempo determinado renovable automáticamente.
En tal sentido, considera prudente este Juzgado transcribir la cláusula del contrato que vinculó a las partes, en lo que respecto al tiempo de duración del mismo, a los fines de escudriñar el tipo de contrato.
Único Contrato: Celebrado el día 18-12-2003 (fs. 08-10), cláusula “CUARTA: El plazo de duración de este contrato de arrendamiento es de seis (6) meses fijos, es decir, desde el 01 de Noviembre de Dos Mil Siete (01-11-2007) hasta el 31 de Mayo de Dos Mil Ocho (31-05-2008), prorrogable por igual tiempo a voluntad de las partes. Así mismo la ARRENDADORA se obliga darle cumplimiento a la prórroga establecida en el Artículo 38, literal B, del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.” (resaltado y subrayado del Tribunal).
En el presente caso, tal como se señaló en la citada cláusula, queda demostrado en el juicio, que la relación arrendaticia nació a través de un primer y único contrato, desde el 01 de noviembre del año 2007, hasta el 31 de mayo del año 2008, es decir, que la relación arrendaticia tuvo una duranción de SEIS (06) MESES, como quedó establecido en dicha cláusula.
Ahora bien, siendo que no consta en autos que se haya celebrado un nuevo contrato de arrendamiento, pues en tal sentido, conforme a las normas inquilinarias, y en habida cuenta que la relación arrendaticia inició el 01 de noviembre del año 2007, desde el orden contractual, terminó el día preestablecido, de acuerdo a lo consagrado en el artículo 1.599 del Código Civil, es decir, el 31 de mayo del año 2008; por lo que a partir de allí, comenzó a transcurrir de pleno derecho y sin necesidad de notificación alguna, el lapso que por prórroga legal le asistía a la arrendataria, que dado el tiempo de la relación era de SEIS (06) MESES, expiró el 31 de noviembre de 2008; observa el Tribunal que a pesar de haber finalizado la relación arrendaticia y de haber gozado de su prórroga legal, la arrendataria continuó ocupando el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, aunado al hecho que el arrendador continuó recibiendo los pagos de los cánones de arrendamiento, lo cual produjo también la tácita reconducción, pudiéndose evidenciar claramente que nos encontramos en presencia de un contrato a TIEMPO INDETERMINADO. Así se decide.
Por otra parte, observa este Tribunal que la parte actora alega que el hijo de su representada (Gerardo Antonio Calderón Quintero), por su condición de co-propietario, tiene la necesidad real y cierta de ocupar el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, puesto que: “…en fecha 18 de mayo del presente año; el hijo de mi mandante recibe un telegrama de desocupación del local donde se encuentra en condición de arrendatario, y necesita con urgencia mudarse para el inmueble de su copropiedad; para acondicionarlo e instalar allí su fondo de comercio”.
Establece el artículo 1.354 del Código Civil, textualmente: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
Asimismo, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, estatuye: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”
En este mismo orden de ideas observa igualmente el Tribunal, que el objeto de la demanda es desalojo del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, fundamentándose en la causal prevista en el literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que expresa: “Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:... b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo...”
En tal sentido, el autor Gilberto Guerrero Quintero, en su obra “Tratado de Derecho Inmobiliario”, volumen I, página 195, UCAB, 2003, señala:
(…) La necesidad de ocupación tanto del propietario, como del pariente consanguíneo dentro del segundo grado, viene dada por una especial circunstancia que obliga, de manera terminante, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, que de no actuar así causaría un perjuicio al necesitado, no sólo en el orden económico, sino social o familiar, o de cualquier otra categoría, es decir, cualquier circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia, que de otra forma podría resultar afectado de alguna manera. Específicamente, la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifican de forma justa la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular. No sólo la persona natural que aparezca como propietario, sino el pariente consanguíneo en comento, o la persona jurídica dueña del inmueble, pues como ha admitido la Corte Primera de lo Contencioso-Administrativo, en decisión del 22 de octubre de 1991, la necesidad del propietario de ocupar el inmueble se materializa cuando el mismo demuestre que dicha necesidad de ocupación está en relación con el uso que haría a través de una sociedad mercantil en la cual el propietario y su cónyuge son los únicos accionistas (…)

Por su parte, el autor Fernando Martínez Rivello, en su obra “La Terminación del Contrato de Arrendamiento y los Derechos de Preferencia de los Arrendatarios. Temas de Actualización de Derecho Inquilinario. Doctrina, Legislación y Jurisprudencia”. Editorial Paredes. Caracas-Venezuela 1999, Pág. 315, señala:
Una abundante jurisprudencia de nuestros tribunales contencioso administrativo ha definido los casos en que procede esta causal y el alcance de lo que debe entenderse por necesidad de ocupar el inmueble. Así por ejemplo, la condición de hacinamiento en que vive el solicitante del desalojo, probado por el informe de la inspección fiscal, ordenada por la Dirección de Inquilinato; en el caso de un solicitante del desalojo de un inmueble del que sea propietario, para que prospere el desalojo debe probar la incomodidad en la vivienda que habita y una situación económica que lo obligue a desocupar el inmueble arrendado para ocupar el de su propiedad, la circunstancia de que el solicitante tenga otros inmuebles no elimina la necesidad que el propietario pueda tener del que es objeto de la solicitud de desalojo; la necesidad de ocupar el inmueble no viene dado en función de las posibilidades económicas del solicitante, sino del examen de cada situación en particular y del interés manifiesto de ocupar el inmueble en referencia; también procede el desalojo cuando el solicitante pruebe que vive en una habitación incomoda e incompleta donde la habitabilidad es restringida, entonces tiene el solicitante la necesidad de habitar la que es propia. En este mismo orden de ideas; en el caso en análisis para que proceda la acción de desalojo del artículo 34 literal b, es decir la necesidad “que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo (...)

Como se puede apreciar, la doctrina ha sostenido que para la procedencia del desalojo por la causal consagrada en el literal “b” del mencionado artículo 34 L.A.I., deben probarse de forma concurrente los siguientes elementos: 1º La existencia de una relación arrendaticia a tiempo indeterminado o verbal; 2º. La cualidad de propietario del inmueble; y 3º.- La necesidad del propietario de ocupar el inmueble arrendado, o algunos de sus parientes consanguíneos, dentro del segundo grado, sin cuya prueba no resulta procedente el desalojo.
En ese orden de ideas, debe, igualmente destacarse que, de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.
Debe sostenerse, entonces, en lo atinente a los tres elementos que deben concurrir para la procedencia de la acción de desalojo por la necesidad de ocupar el inmueble dado en arrendamiento, lo analizado a continuación:
En lo que respecta a la existencia de una contratación arrendaticia verbal o a tiempo indeterminada, señala este Juzgado que la demandada admitió el hecho de que ocupaba el inmueble cuya entrega se pretende, precisamente en calidad de arrendataria, en virtud de un contrato arrendaticio indeterminado. Por su parte la demandante, consignó documento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Estado Mérida, de fecha 30-11-2007, inserto bajo el N° 49, Tomo 121, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría, sobre un inmueble consistente de un apartamento ubicado en la Avenida 8 (Paredes), distinguido con el N° 17-46, parte alta, Belén, Parroquia Arias, en jurisdicción del Municipio Libertador del Estado Mérida; celebrado entre las ciudadanas María Emma del Carmen Quintero de Calderón como arrendadora, y Rosa Herminia López Saldarriaga, como arrendataria (fs. 10-12), quedando probada la relación locativa entre los partes del presente juicio y en los términos que ellas convinieron, cumpliéndose así, con el primero de las requisitos para la procedencia de la acción intentada. Así se declara.
En cuanto al segundo de los requisitos, referido a la cualidad de propietaria del inmueble, riela en los folios 22 al 24, documento de propiedad (copia fotostática simple), otorgado por la ciudadana Emma del Carmen Quintero de Calderón, a sus hijos Fernando Quintero, Joel de Jesús Calderón Quintero, Octavio José Calderón Quintero, Mery Coromoto Calderón Quintero, Gerardo Antonio Calderon Quintero y Johnuy Raul Calderón Quintero, venezolanos, titulares de las cédulas de identidad N°s. V-3.995.015; V-4.487.390; V-5.201.639; V-5.205.043, y V-5.202.310; registrado por ante la Oficina Subalterna del otrora Distrito (hoy Municipio) Libertador del Estado Mérida, bajo el N° 21, Protocolo Primero, Tomo 38, Cuarto Trimestre, de fecha 19-12-1997; el cual a pesar de no haber sido impugnado por la accionada, no quedó demostrado su carácter de propietaria sobre el inmueble debía tener la accionante en el presente procedimiento, no cumpliéndose así el segundo requisito. En tal sentido, al no tener cualidad de propietario la accionante en el presente juicio, se hace inoficioso seguir analizando el material probatorio traído a los autos por la parte actora. Así se decide.

Por las consideraciones que anteceden, resulta forzoso para este Juzgado declarar SIN LUGAR, la acción intentada por el abogado en ejercicio Kamil Saab Saab, actuando con el carácter de Apoderado Judicial de la ciudadana María Emma del Carmen Quintero de Calderón, contra la ciudadana Rosa Herminia López Saldarriaga, por DESALOJO POR LA NECESIDAD DE OCUPAR EL INMUEBLE, como así se hará en el dispotivo del presente fallo. Así se decide.

DECISIÓN

Por lo anteriormente expuesto este Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en nombre de la República Bolivariana y por autoridad de la Ley, DECLARA SIN LUGAR LA DEMANDA, intentada por el abogado en ejercicio Kamil Saab Saab, actuando con el carácter de Apoderado Judicial de la ciudadana María Emma del Carmen Quintero de Calderón, contra la ciudadana Rosa Herminia López Saldarriaga, por DESALOJO POR LA NECESIDAD DE OCUPAR EL INMUEBLE, y en consecuencia, se declara:
PRIMERO: Se mantiene a la demandada Rosa Herminia López Saldarriaga, en posesión del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, consistente en un apartamento, ubicado en la Avenida 08 (Paredes), inmueble N° 17-46, parte alta, Belén, Parroquia Arias, en jurisdicción del Municipio Libertador del Estado Mérida.
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte perdidosa por haber resultada totalmente vencida, conforme lo establece el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada.

DADA, FIRMADA Y SELLADA EN LA SALA DEL JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA. Mérida, a los veintiocho días del mes de octubre de dos mil diez. Años 200° de la Independencia y 151° de la Federación.

La Juez Titular,

Abg. Roraima Solange Méndez Vivas

El Secretario,

Abg. Jesús Alberto Monsalve

En la misma fecha se publica la anterior sentencia, siendo las 3:20 p.m. Déjese copia certificada de esta Sentencia por Secretaría, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

El Secretario,

Abg. Jesús Alberto Monsalve

RSMV/JAM/gc.-