TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS
LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL ESTADO MÉRIDA
200º y 152º
EXP. Nº 7.018
CAPÍTULO I
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
Parte actora: Luis Gildardo Angarita Zerpa, venezolano, titular de la cédula de identidad Nº V-3.032.702, mayor de edad y civilmente hábil.
Abogado asistente: Noel Rodríguez Yánez, venezolano, titular de la cédula de identidad Nº V-3.697.210, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 16.980, mayor de edad y jurídicamente hábil.
Domicilio procesal: La sede del Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 174 del Código de Procedimiento Civil.
Parte demandada: Omar Alfonso González Carrero, venezolano, titular de la cédula de identidad Nº V-3.793.400, mayor de edad y civilmente hábil.
Domicilio: Barrio “Santa Elena”, calle 05, inmueble (local comercial) N° 12-41, Municipio Libertador del Estado Mérida.
Motivo de la causa: Cumplimiento de contrato por vencimiento de prórroga legal.
CAPÍTULO II
En fecha 08 de abril de 2011, se recibió por distribución del Tribunal de turno, libelo de demanda incoada por el ciudadano Luis Gildardo Angarita Zerpa, asistido por el abogado en ejercicio Noel Rodríguez Yánez, contra el ciudadano Omar Alfonso González Carrero, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE PRÓRROGA LEGAL.
De la lectura hecha al libelo de demanda, se observa que la parte actora en su libelo entre otras cosas, expresa:
…omissis…
En fecha 21 de Febrero del año 1994, adquirí un inmueble consistente en un lote de terreno que tiene una extensión de Cuatrocientos Veinte metros cuadrados (420 mts2), el cual posee las mejoras siguientes encerrado con paredes propias, de bloques de cemento encolumnadas, pisos de macadan, un techo de asbesto sobre estructura de hierro que cubre un área de Ciento Cuarenta Metros Cuadrados (140 mts2) y el resto techado de acerolit y zinc, un portón corredizo de metal, un local de dos plantas para oficina, con piso de cemento y techo de zinc, dos baños, empotramiento de aguas blancas y cloacales y red eléctrica; ubicado en el sector Santa Elena, jurisdicción del Municipio Libertador del Estado Mérida y alinderado así: Por el Frente, en una extensión de catorce metros, limita con terrenos destinados a la plaza pública, denominada Miranda. Costado Izquierdo, en una extensión de treinta metros, la calle N° 8; Costado Derecho, en la misma extensión de treinta metros, terrenos que son o fueron de Pablo Reinoza y Por el Fondo, en una extensión de catorce metros, con propiedad de Jesús Dávila; todo conforme al documento de propiedad, debidamente registrado por ante la extinta Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Libertador del Estado Mérida, hoy Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, que acompaño a la presente, identificado con la letra "A", en copia simple, a los efectos legales pertinentes, siendo su inquilino o arrendatario, el ciudadano OMAR ALFONSO GONZÁLEZ CARRERO, quien es venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° 3.793.400 y hábil, quien hasta el día 29 de Marzo del año 2011, fue el arrendatario del inmueble de mi propiedad bajo el imperio de varios contratos de arrendamiento, siendo el último de ellos el suscrito por ambas partes, arrendatario y arrendador, por ante la Notaría Pública Cuarta de la ciudad de Mérida, anotado bajo el N° 54, tomo 47 de los libros de autenticaciones llevados por ese despacho notarial, en fecha 30 de Septiembre del año 2003, el cual acompaño a la presente, constante de 3 folios en copia fotostática Ahora bien ciudadano Juez, como quiera que el contrato antes identificado y que acompaño a la presente en copia fotostática, identificado con la letra "B", fue celebrado por el lapso de un año, contado a partir del 29 de Septiembre del año 2003, por el lapso de un año fijo, pero prorrogable por lapsos o periodos semestrales, es decir, la renovación sería por el lapso de seis meses, o semestralmente, siempre dando cumplimiento al contrato y de esa forma transcurrieron las renovaciones del acompañado contrato, hasta que en fecha 28 de Febrero del año 2008, a mi petición, se trasladó y constituyó la Notaría Pública Cuarta de esta ciudad de Mérida, en el lote de terreno o local comercial, arrendado, a fin de notificar, como en efecto lo hizo, al arrendatario, ciudadano OMAR ALFONSO GONZÁLEZ CARRERO, haciéndole saber en la notificación, que el contrato de arrendamiento que nos unía como contratantes, no sería renovado y consecuencialmente a ello, comenzaría a correr y disfrutar de la prorroga legal a que tuvo derecho, por estar consagrada en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su Artículo 38, específicamente en el Ordinal "D", es decir, que tenía una prórroga de tres (3) años por el hecho de haber ocupado como arrendatario el inmueble, ya señalado, por un espacio superior a los diez años, que es el requisito exigido por la citada norma, siempre ajustándome al contenido de las cláusulas del acompañado contrato y de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario vigente; y conforme al contenido de la indicada notificación que acompaño en copia, constante de cuatro folios útiles, indicando, conforme al contenido del Artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, que el original de este documento, consta y forma parte integral de los folios 27, 28 y vto, 29 y vto y 30 y vio del expediente signado con el N° 10247 que cursa por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de esta misma Circunscripción Judicial, ubicado en la Av. 4, cruce con calle 23, edifico Mermes (Palacio de Justicia) de esta ciudad de Mérida, donde solicito de oficie lo conducente a objeto de que ese tribunal, emita a este despacho, copia fotostática certificada del señalado documento de notificación, a los efectos legales pertinentes, identificada con la letra "C", debía desocupar el inmueble en fecha 29 de Marzo del año 2011, sin que hasta la presente fecha haya manifestado su intención, o voluntad de dar cumplimiento, ni a la notificación, ni al contenido del Ordinal "D" del Artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario ya indicado Ciudadano Juez, sucede que el identificado contratista, arrendatario, inquilino u ocupante del inmueble de mi propiedad, no obstante haber sido legalmente notificado y de haber terminado el contrato de arrendamiento, por expiración del término y habiendo sido debidamente notificado en tiempo oportuno y llegado el plazo convenido y contenido en la Ley de Inquilinato o Ley de Arrendamiento Inmobiliario, es decir, habiéndose cumplido los tres (3) años de prórroga, a que tuvo derecho, por imperio de la ley correspondiente, no ha desocupado el arrendado y delimitado inmueble, a pesar de las múltiples oportunidades que se lo he requerido, encontrándose en forma ilegítima en posesión del inmueble de mi propiedad.
Por todas estas razones de hecho y de derecho, ciudadano Juez y en vista de que he agotado toda las posibilidad de una solución amigable o extrajudicial a la situación irregular presentada, es por lo que acudo a su competente autoridad, para demandar, como en efecto, así formalmente lo hago, al ciudadano OMAR ALONSO GONZÁLEZ CARRERO, de la identificación antes anotada, en su condición de arrendatario debidamente notificado, por CUMPLIMIENTO DE PRORROGA LEGAL, conforme a las previsiones del Artículo 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario y consecuencialmente, para que convenga, o en su defecto, a ello sea sentenciado por este tribunal, en lo siguiente: PRIMERO: Para que convenga en que fue debidamente notificado tanto de la terminación o no renovación del contrato, conforme a la cláusula segunda del contrato. SEGUNDO: Para que convenga en que igualmente fue debidamente notificado del lapso de tiempo de tres (3) años a que tenia o tuvo derecho para ocupar el inmueble, por concepto de prórroga legal, conforme al Ordinal "D" del Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. TERCERO: Para que convenga en que el contrato de arrendamiento celebrado entre nosotros, en fecha 29 de Septiembre del año 2003, llegó a su término por el transcurso del tiempo y la notificación oportunamente hecha. CUARTO: Para que convenga en que el lapso de tres (3) años correspondientes a la prórroga legal, terminó en fecha 29 de Marzo del año 2011, sin que hasta la presente fecha haya cumplido con la entrega del inmueble. QUINTO: Para que convenga en que a pesar de tanto el contrato como la prórroga legal están de plazo vencido, él no ha hecho entrega del inmueble tal y como está obligado. SEXTO: Para que convenga en entregar formalmente, como está obligado, en entregar, el delimitado inmueble de mi propiedad, en las mismas condiciones en que lo recibió en calidad de arrendamiento.
Fundamento la presente acción en el contrato de arrendamiento acompañado y que es el mismo celebrado en fecha 29 de Septiembre del año 2003 y que estuvo vigente hasta el 29 de Marzo del presente año 2011, incluyendo el lapso o periodo de prórroga legal, en concordancia con el Artículo 33, con el Ordinal "D" del Artículo 38, 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, la cual estimo en la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,oo), equivalentes a MIL TRESCIENTAS QUINCE UNIDADES TRIBUTARIAS CON SETENTA Y OCHO (1.315,78 U.T) y conforme al contenido del Artículo 39 de la señalada ley, solicito, muy respetuosamente de este tribunal, se decrete medida de secuestro del inmueble que fue arrendado (…)

En este sentido, procede este juzgado a pronunciarse sobre la ADMISIBILIDAD de la acción, aplicando el principio de conducción judicial que ha sido explicado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fallo N° 779, del 10-04-2002, con ponencia del Magistrado Antonio J. García García, así:
…omissis…
Al efecto, esta Sala considera necesario precisar que, de acuerdo con el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, el juez es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión, a menos que la causa esté en suspenso por algún motivo legal. No obstante, este principio ya se anticipa en el artículo 11 eiusdem, donde como excepción al principio del impulso procesal, se permite actuar al Juez de oficio cuando la ley lo autorice o cuando en resguardo del orden público o de las buenas costumbres sea necesario dictar alguna providencia legal, aunque no lo soliciten las partes.
Ahora bien, la aplicación del principio de la conducción judicial al proceso no se limita a la sola formal condición del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, sino que él encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin que se requiera la prestancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales, o cuando evidencie, también de oficio, la inexistencia del derecho de acción en el demandante en los casos en que la acción haya caducado, o respecto a la controversia propuesta se haya producido el efecto de la cosa juzgada o cuando para hacer valer una pretensión determinada se invoquen razones distintas a las que la ley señala para su procedencia o cuando la ley prohíba expresamente la acción propuesta. Todos estos actos están íntimamente ligados a la conducción del proceso, ya que si no se satisfacen los presupuestos procesales no nace la obligación en el juez de prestar la función jurisdiccional para resolver la controversia propuesta.
En tal sentido, considera esta Sala que si nuestro ordenamiento jurídico establece que la relación jurídica procesal debe constituirse válidamente satisfaciendo las formalidades que la ley determina, sólo después de que se haya depurado el proceso de cualquier vicio que afecte la válida constitución de la relación procesal o la haga inexistente, es que nace para el órgano jurisdiccional la obligación de conocer y resolver el fondo de la controversia. Por ello, para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto las partes como el Juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, advirtiendo los vicios en que haya incurrido el demandante respecto a la satisfacción de los presupuestos procesales.
Así, contrariamente a lo alegado por la accionante, la falta de oposición por el demandado de las cuestiones previas a que se refiere el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, no obsta para que el Juez, que conoce el derecho y dirige el proceso, verifique en cualquier estado de la causa, incluso en la alzada, el cumplimiento de los presupuestos procesales, aunque al momento en que fue admitida la demanda por el Juez de la causa, no se hubiere advertido vicio alguno para la instauración del proceso. (…) (resaltado y subrayado del Tribunal).

El Tribunal para decidir, hace previamente las siguientes consideraciones:
Observa esta juzgadora que la parte actora en su escrito libelar, entre otras cosas, señala:
…omissis…
(…) Ciudadano Juez, sucede que el identificado contratista, arrendatario, inquilino u ocupante del inmueble de mi propiedad, no obstante haber sido legalmente notificado y de haber terminado el contrato de arrendamiento, por expiración del término y habiendo sido debidamente notificado en tiempo oportuno y llegado el plazo convenido y contenido en la Ley de Inquilinato o Ley de Arrendamiento Inmobiliario, es decir, habiéndose cumplido los tres (3) años de prórroga, a que tuvo derecho, por imperio de la ley correspondiente, no ha desocupado el arrendado y delimitado inmueble, a pesar de las múltiples oportunidades que se lo he requerido, encontrándose en forma ilegítima en posesión del inmueble de mi propiedad (…)

En este sentido, considera prudente esta juzgadora, transcribir las cláusulas de los contratos de arrendamiento que vincularon a las partes:
Primer contrato, celebrado el día 01 de julio de 1999:
“OCTAVA: “…entrará en vigencia a partir del 1ro de Julio de 1.999…”
“DECIMA PRIMERA: “…El presente contrato tendrá una vigencia de 12 meses a partir de la fecha indicada como se refiere en la Cláusula Octava del presente contrato.
“DECIMA SEGUNDA: La vigencia del presente contrato será renovado automáticamente en lapsos iguales y sucesivos indicados en la Cláusula Decima (sic) Primera, salvo que una de las partes notifique a la otra por escrito y con Noventa (90) días de anticipación del término del contrato su intención de renovar el mismo.
Segundo contrato, celebrado el día 26 de junio de 2002:
“OCTAVA: “…entrará en vigencia a partir del 1ro de Julio del 2002 y terminará el 30 de Junio del 2003…”
“DECIMA SEGUNDA: La vigencia del presente contrato será renovado automáticamente en lapsos iguales y sucesivos indicados en la Cláusula Primera, salvo que una de las partes notifique a la otra por escrito y con Noventa (90) días de anticipación del término del contrato su intención de renovar el mismo.
Tercer y último contrato, celebrado el día 30 de septiembre de 2003:
“SEGUNDA: La duración de este contrato es por el lapso fijo de UN (01) AÑO contados a partir de la firma del presente Documento hasta el VEINTINUEVE (29) DE SEPTIEMBRE DE 2.004 (…) el mismo se prorrogará automáticamente por periodos semestrales fijos y sucesivos, salvo que una de las partes contratantes o quien estos autoricen notificare a la otra con al menos TREINTA (30) días de antelación al vencimiento del lapso semestral inicial o de cualquiera de las prorrogas semestrales, su voluntad de no prorrogar…” (subrayado del Tribunal).

Como se puede apreciar de la citada cláusula SEGUNDA del último contrato que vinculó a las partes, la misma señala como término fijo un lapso de UN (01) AÑO, prorrogable por periodos iguales y sucesivos, con la advertencia que si una de las partes no deseaba continuar con la relación arrendaticia, participaría a la otra con por lo menos treinta (30) días de anticipación a la expiración del contrato.
Siguiendo este orden de ideas, se hace necesario hacer una relación minuciosa de la relación arrendaticia que vinculó a las partes, así las cosas tenemos:
LAPSO PREVISTO PARA LA RELACCIÓN ARRENDATICIA
CLÁUSULA CUARTA DEL CONTRATO ARRENDAMIENTO
(01 AÑO) DURACIÓN
RELACIÓN
ARRENDATICIA NOTIFICACIÓN NO RENOVACIÓN CONTRATO PRÓRROGAL LEGAL
ART. 39 L.A.I.
01-07-1999 al 01-07-2000 12 meses No hubo notificación, se prorrogó automáticamente el contrato
01-07-2000 al 01-07-2001 24 meses No hubo notificación, se prorrogó automáticamente el contrato
01-07-2001 al 01-07-2002 36 meses No hubo notificación, se prorrogó automáticamente el contrato
01-07-2002 al 01-07-2003 48 meses No hubo notificación, se prorrogó automáticamente el contrato
01-07-2003 al 01-07-2004 60 meses No hubo notificación, se prorrogó automáticamente el contrato
01-07-2004 al 01-07-2005 72 meses No hubo notificación, se prorrogó automáticamente el contrato
01-07-2005 al 01-07-2006 84 meses No hubo notificación, se prorrogó automáticamente el contrato
01-07-2006 al 01-07-2007 96 meses No hubo notificación, se prorrogó automáticamente el contrato
01-07-2007 al 01-07-2008 108 meses
(9 años) 28-02-2008 2 años (Art. 38.c LAI)

Como se puede apreciar del cuadro explicativo, la relación arrendaticia tuvo una duración de CIENTO OCHO (108) MESES, es decir, NUEVE (09) AÑOS, y que la parte accionante participó al ARRENDATARIO su deseo de NO RENOVAR la relación arrendaticia, el día 28 de febrero de 2008, tal y como se evidencia de la Notificación que corre inserto a los folios 05-08; es decir, que lo hizo con SIETE MESES (07) y VEINTISIETE (27) DÍAS DE ANTICIPACIÓN.
Ahora bien, es importante señalar que el artículo 1.600 del Código Civil, establece: “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”. (resaltado del Tribunal). Asimismo, el artículo 1.614, eiusdem, señala: “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”. (resaltado del Tribunal).
Por su parte, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 381, del 07 de marzo de 2007, caso: Zazpiak Inversiones, C.A., estableció lo siguiente:
(…) considera esta Sala que el acto de juzgamiento que fue impugnado estuvo ajustado a derecho cuando declaró inadmisible la demanda de desalojo que fue interpuesta, pues, la referida pretensión, era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. En efecto, la acción que escogió por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la ley, pues como dicha convención es de una pretensión de cumplimiento o de resolución del contrato de arrendamiento y no una de desalojo. Así se decide (…)

En el caso que nos ocupa, si bien es cierto la relación arrendaticia se inició mediante contrato a TIEMPO DETERMINADO, no es menos cierto que por haber permanecido el ARRENDATARIO en el inmueble después de vencida la prórroga legal, esto es, más de DOS (02) AÑOS, el mismo se INDETERMINÓ con el tiempo, de lo que se concluye que la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE PRÓRROGAL LEGAL intentada por la parte demandante, no fue la idónea para obtener lo pretendido; pues, lo calificado por nuestra legislación, es la acción de DESALOJO, de conformidad con lo establecido en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; por lo que resulta forzoso para este juzgado declarar INADMISIBLE la acción incoada, tal como se hará expresamente en el dispositivo del fallo. Y así se decide.
DECISIÓN
En vista de los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara INADMISIBLE la demanda incoada por el ciudadano Luis Gildardo Angarita Zerpa, asistido por el abogado en ejercicio Noel Rodríguez Yánez, contra el ciudadano Omar Alfonso González Carrero, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE PRÓRROGA LEGAL, por ser contraria a una disposición expresa de la Ley (Art. 34 L.A.I.), en aplicación al criterio doctrinario señalado, en concordancia con lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
Publíquese, regístrese, comuníquese y déjese copia certificada de la misma para el archivo de este Tribunal.
Dada, sellada y firmada en la sala de Despacho Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, a los quince días del mes de abril del año dos mil once. Años 200º de la Independencia y 152º de la Federación.-
La Juez Titular,

Abg. Roraima Solange Méndez Vivas
El Secretario,

Abg. Jesús Alberto Monsalve
En la misma fecha se le dio entrada bajo el Nº 7.018, en el libro L – 10, se publicó la anterior decisión siendo las 3:20 p.m., y se dejó copia certificada de esta sentencia por Secretaría, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
El Secretario,

Abg. Jesús Alberto Monsalve

RSMV/JAM/gc.-