TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS
LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL ESTADO MÉRIDA
200º y 152º
EXP. Nº 7.010
CAPÍTULO I
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
Parte actora: Empresa “Inmobiliaria 92, C.A.”, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en fecha 05-02-1992, anotada bajo el N° 14, Tomo A-4.
Abogadas asistentes: Abgs. Marly Giodemy Altuve Uzcátegui y Marvis Del Carmen Albornoz Zambrano, venezolanas, titulares de las cédulas de identidad Nºs. V-14.267.045 y V-11.959.604, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nºs. 98.347 y 96.976, respectivamente, mayores de edad y jurídicamente hábiles.
Domicilio procesal: Plaza Bolívar, calle 22, entre avenidas 03 y 04, Edificio “Sábado”, oficina 01, piso 01, Municipio Libertador del Estado Mérida.
Parte demandada: Obdalis Mileccy Matos de Briceño, venezolana, titular de la cédula de identidad Nº V-5.505.688, mayor de edad y civilmente hábil.
Domicilio: Sector “La Otra Banda”, cruce Calle “El Llanito” con Calle “Cumaná”, Residencias “Maya”, piso 01, apartamento identificado con el N° A-1, Municipio Libertador del Estado Mérida.
Motivo de la causa: Cumplimiento de contrato por vencimiento de prórroga legal.
CAPÍTULO II
En fecha 29 de marzo de 2011, se recibió por distribución del Tribunal de turno, libelo de demanda incoada por la ciudadana Martha Leonor Rivera de Ríos, en su carácter de Director-Gerente de la Empresa “Inmobiliaria 92, C.A.”, asistida por las abogadas en ejercicio Marly Giodemy Altuve Uzcátegui y Marvis Del Carmen Albornoz Zambrano, contra la ciudadana Obdalis Mileccy Matos de Briceño, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE PRÓRROGA LEGAL.
De la lectura hecha al libelo de demanda, se observa que la parte actora en su libelo entre otras cosas, expresa:
…omisis…
En fecha quince (15) de Marzo del año 1.992, le fue dado en administración a mi representada "INMOBILIARIA 92 C.A." por su propietaria: CARMEN ELENA DE DALVEN, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 862.374, domiciliada en la ciudad de Mérida y hábil, un apartamento ubicado en las Residencias Maya, La Otra Banda, cruce Calle el Llanito con Calle Cumana, en Jurisdicción del Municipio El Llanito hoy Municipio Libertador, Piso 1°, Apartamento identificado con el N° A-1 del Estado Mérida, según se evidencia en el documento de propiedad del inmueble y el contrato de administración que anexo marcados "B" y "C".
El día ocho (08) de Diciembre del año mil novecientos noventa y siete (1.997), mi representada "INMOBILIARIA 92 C.A" dio en arrendamiento el inmueble up-supra identificado a la ciudadana: OBDALIS MILECCY MATOS DE BRICEÑO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 5.505.688, de este domicilio y hábil, mediante contrato escrito a tiempo determinado, conforme consta en el contrato de arrendamiento privado que acompaño marcado "D".
En la cláusula DECIMA OCTAVA del citado contrato de arrendamiento se fijó un plazo de duración de seis (6) meses fijos contados a partir del 08-12-1.997 prorrogables en forma automática por periodos iguales, si cualquiera de las partes contratantes no avisare a la otra por escrito su voluntad de darlo por terminado con dos meses de anticipación por lo menos a la terminación de cada período. Ahora bien, el contrato de arrendamiento en cuestión fue renovado automáticamente por periodos iguales de seis (6) meses y sucesivos conforme lo establece la indicada cláusula décima octava y su vencimiento ocurrió el día nueve (09) de Diciembre del 2.007, ya que en fecha 24-01-2.007 la arrendadora en atención y dando cumplimiento a lo pactado por las partes en la referida cláusula décima octava, le notificó a la arrendataria mediante Telegrama con acuse de recibo el deseo de no prorrogarlo, concediéndole a la inquilina el derecho de hacer uso de la prórroga legal arrendaticia de tres (03) años que le correspondía según el literal d) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, según se evidencia del telegrama enviado por medio de IPOSTEL y acuse de recibo que acompaño con el presente escrito marcado "E" y "F", razón por la cual el vencimiento de la prórroga legal que le correspondía a la arrendataria ocurrió el 09 de Diciembre del año 2.010.
Ahora bien, ante el vencimiento de la prorroga legal han sido innumerable las veces que se le ha requerido a la arrendataria la desocupación y entrega del inmueble objeto de este juicio, previo el pago de los servicios generados por el mismo a través de finiquitos amigables, pero ha resultado en vano y no atendidas las solicitudes que para el día de hoy no ha cumplido con lo pactado en el aludido contrato de arrendamiento, es decir, devolverle a mi representada el inmueble. Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, y por cuanto la arrendataria: OBDALIS MILECCY MATOS DE BRICEÑO, no ha cumplido con lo pactado en el contrato de arrendamiento, ha incumplido con lo dispuesto en el Artículo 39, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece;" La prorroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado."...; es por lo que en resguardo de los intereses de mi representada como arrendadora acudo a su competente autoridad y noble oficio, para demandar como en efecto demando por vía de procedimiento breve, por el incumplimiento de la obligación de entregar el inmueble arrendado al vencimiento del contrato, en este caso al vencimiento de la prorroga legal a la ciudadana: OBDALIS MILECCY MATOS DE BRICEÑO, ya identificada, en su condición de arrendataria, para que convenga o en su defecto a ello sea condenada por este Tribunal a lo siguiente:
PRIMERO: Se le ordene la entrega del inmueble arrendado consistente en un apartamento ubicado en las Residencias Maya, La Otra Banda, cruce Calle el Llanito con Calle Cumana, en Jurisdicción del Municipio El Llanito hoy Municipio Libertador, Piso 1°, Apartamento identificado con el N° A-l del Estado Mérida, totalmente desocupado y libre de personas y bienes en el mismo buen estado de uso y conservación en que lo recibió al momento de la celebración del contrato. SEGUNDO: En pagar las costas y costos del presente juicio. TERCERO: En entregar debidamente cancelados los recibos de servicios públicos de agua, luz, aseo urbano, gas, teléfono, conforme a lo estipulado en la cláusula CUARTA del contrato en cuestión.
Fundamento la presente acción en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en armonía con lo dispuesto en el artículo 1. 159 del Código Civil venezolano: " Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.", Articulo 1.160: "Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley."; el artículo 1.167 eiusdem, que reza: " En el contrato bilateral si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello."; todo ello en concordancia con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios y en el artículo 38 literal á}. en armonía con el artículo 881 v siguientes del código de Procedimiento Civil. Estimo el valor de la presente demanda en la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs.30.000,oo), equivalentes a (400 U.T.) más las costas y costos del presente juicio (…)

En este sentido, procede este juzgado a pronunciarse sobre la ADMISIBILIDAD de la acción, aplicando el principio de conducción judicial que ha sido explicado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fallo N° 779, del 10-04-2002, con ponencia del Magistrado Antonio J. García García, así:
…omissis…
Al efecto, esta Sala considera necesario precisar que, de acuerdo con el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, el juez es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión, a menos que la causa esté en suspenso por algún motivo legal. No obstante, este principio ya se anticipa en el artículo 11 eiusdem, donde como excepción al principio del impulso procesal, se permite actuar al Juez de oficio cuando la ley lo autorice o cuando en resguardo del orden público o de las buenas costumbres sea necesario dictar alguna providencia legal, aunque no lo soliciten las partes.
Ahora bien, la aplicación del principio de la conducción judicial al proceso no se limita a la sola formal condición del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, sino que él encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin que se requiera la prestancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales, o cuando evidencie, también de oficio, la inexistencia del derecho de acción en el demandante en los casos en que la acción haya caducado, o respecto a la controversia propuesta se haya producido el efecto de la cosa juzgada o cuando para hacer valer una pretensión determinada se invoquen razones distintas a las que la ley señala para su procedencia o cuando la ley prohíba expresamente la acción propuesta. Todos estos actos están íntimamente ligados a la conducción del proceso, ya que si no se satisfacen los presupuestos procesales no nace la obligación en el juez de prestar la función jurisdiccional para resolver la controversia propuesta.
En tal sentido, considera esta Sala que si nuestro ordenamiento jurídico establece que la relación jurídica procesal debe constituirse válidamente satisfaciendo las formalidades que la ley determina, sólo después de que se haya depurado el proceso de cualquier vicio que afecte la válida constitución de la relación procesal o la haga inexistente, es que nace para el órgano jurisdiccional la obligación de conocer y resolver el fondo de la controversia. Por ello, para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto las partes como el Juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, advirtiendo los vicios en que haya incurrido el demandante respecto a la satisfacción de los presupuestos procesales.
Así, contrariamente a lo alegado por la accionante, la falta de oposición por el demandado de las cuestiones previas a que se refiere el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, no obsta para que el Juez, que conoce el derecho y dirige el proceso, verifique en cualquier estado de la causa, incluso en la alzada, el cumplimiento de los presupuestos procesales, aunque al momento en que fue admitida la demanda por el Juez de la causa, no se hubiere advertido vicio alguno para la instauración del proceso. (…) (resaltado y subrayado del Tribunal).

El Tribunal para decidir, hace previamente las siguientes consideraciones:
Observa esta juzgadora que la parte actora en su escrito libelar, entre otras cosas, señala:
…omissis…
Ahora bien, ante el vencimiento de la prorroga legal han sido innumerable las veces que se le ha requerido a la arrendataria la desocupación y entrega del inmueble objeto de este juicio, previo el pago de los servicios generados por el mismo a través de finiquitos amigables, pero ha resultado en vano y no atendidas las solicitudes que para el día de hoy no ha cumplido con lo pactado en el aludido contrato de arrendamiento, es decir, devolverle a mi representada el inmueble. Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, y por cuanto la arrendataria: OBDALIS MILECCY MATOS DE BRICEÑO, no ha cumplido con lo pactado en el contrato de arrendamiento, ha incumplido con lo dispuesto en el Artículo 39, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece;" La prorroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado."...; es por lo que en resguardo de los intereses de mi representada como arrendadora acudo a su competente autoridad y noble oficio, para demandar como en efecto demando por vía de procedimiento breve, por el incumplimiento de la obligación de entregar el inmueble arrendado al vencimiento del contrato, en este caso al vencimiento de la prorroga legal a la ciudadana: OBDALIS MILECCY MATOS DE BRICEÑO, ya identificada, en su condición de arrendataria (…)

En este sentido, considera prudente esta juzgadora, transcribir parte la cláusula que señala la temporalidad del contrato que vinculó a las partes:
“DECIMA OCTAVA: El plazo de arrendamiento es de SEIS MESES (6) fijo (s), contado (s) a partir de la fecha de este contrato, prorrogable en forma automática por periodos iguales si cualquiera de las partes contratantes no avisare a la otra por escrito su voluntad de darlo por terminado con dos meses de anticipación por lo menos a la terminación de cada periodo (…) (subrayado del Tribunal).

Como se puede apreciar de la citada cláusula, la misma señala como término fijo un lapso de seis (06) meses, prorrogable por periodos iguales y sucesivos, con la advertencia que si una de las partes no deseaba continuar con la relación arrendaticia, participaría a la otra con por lo menos sesenta (60) días de anticipación a la expiración del contrato.
Siguiendo este orden de ideas, se hace necesario hacer una relación minuciosa de la relación arrendaticia que vinculó a las partes, así las cosas tenemos:
LAPSO PREVISTO PARA LA RELACCIÓN ARRENDATICIA
CLÁUSULA CUARTA DEL CONTRATO ARRENDAMIENTO
(06 MESES) DURACIÓN
RELACIÓN
ARRENDATICIA NOTIFICACIÓN NO RENOVACIÓN CONTRATO PRÓRROGAL LEGAL
ART. 39 L.A.I.
08-12-1997 al 08-06-1998 06 meses No hubo notificación, se prorrogó automáticamente el contrato
08-06-1998 al 08-12-1998 12 meses No hubo notificación, se prorrogó automáticamente el contrato
08-12-1998 al 08-06-1999 18 meses No hubo notificación, se prorrogó automáticamente el contrato
08-06-1999 al 08-12-1999 24 meses No hubo notificación, se prorrogó automáticamente el contrato
08-12-1999 al 08-06-2000 30 meses No hubo notificación, se prorrogó automáticamente el contrato
08-06-2000 al 08-12-2000 36 meses No hubo notificación, se prorrogó automáticamente el contrato
08-12-2000 al 08-06-2001 42 meses No hubo notificación, se prorrogó automáticamente el contrato
08-06-2001 al 08-12-2001 48 meses No hubo notificación, se prorrogó automáticamente el contrato
08-12-2001 al 08-06-2002 54 meses No hubo notificación, se prorrogó automáticamente el contrato
08-06-2002 al 08-12-2002 60 meses No hubo notificación, se prorrogó automáticamente el contrato
08-12-2002 al 08-06-2003 66 meses No hubo notificación, se prorrogó automáticamente el contrato
08-06-2003 al 08-12-2003 72 meses No hubo notificación, se prorrogó automáticamente el contrato
08-12-2003 al 08-06-2004 78 meses No hubo notificación, se prorrogó automáticamente el contrato
08-06-2004 al 08-12-2004 84 meses No hubo notificación, se prorrogó automáticamente el contrato
08-12-2004 al 08-06-2005 90 meses No hubo notificación, se prorrogó automáticamente el contrato
08-06-2005 al 08-12-2005 96 meses No hubo notificación, se prorrogó automáticamente el contrato
08-12-2005 al 08-06-2006 102 meses No hubo notificación, se prorrogó automáticamente el contrato
08-06-2006 al 08-12-2006 108 meses No hubo notificación, se prorrogó automáticamente el contrato
08-12-2006 al 08-06-2007 114 meses
(9 años + 6 meses) 22-01-2007 2 años (Art. 38.c LAI)

Como se puede apreciar del cuadro explicativo, la relación arrendaticia tuvo una duración de CIENTO CATORCE (114) MESES, es decir, NUEVE (09) AÑOS y SEIS (06) MESES, y que la parte accionante participó al ARRENDATARIO su deseo de NO RENOVAR la relación arrendaticia, el día 22 de enero de 2007, tal y como se evidencia del telegrama con acuse de recibo que corre inserto a los folios 18-19; es decir, que lo hizo con CIENTO TREINTA Y SIETE (137) DÍAS DE ANTICIPACIÓN.
Ahora bien, es importante señalar que el artículo 1.600 del Código Civil, establece: “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”. (resaltado del Tribunal). Asimismo, el artículo 1.614, eiusdem, señala: “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”. (resaltado del Tribunal).
Asimismo, es importante señalar que en los contratos con plazo o término prefijado, al vencimiento de la prórroga legal, si el arrendatario se queda ocupando el inmueble sin ninguna oposición del arrendador, podría sostenerse con algún fundamento la presencia de una nueva relación arrendaticia dentro de una imprecisa conclusión temporal (duración indeterminada, pero no perpetua); en cuya situación los sujetos intervinientes no saben cuando o en que momento concluirá de modo preciso la duración. En el contrato de arrendamiento escrito, las partes siempre establecen el término inicial o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y, así mismo, indican el término final. En todo contrato de arrendamiento escrito celebrado por tiempo determinado o a plazo fijo, como en el caso de marras, pueden ocurrir varias situaciones que, por acción u omisión de una de las partes o de ambas, lo convierten en otro contrato por tiempo indeterminado mediante la tácita reconducción, como consecuencia del agotamiento de la prórroga legal. En este sentido, el vacío que ha dejado nuestro legislador en lo que respecta al momento en que debe el arrendador intentar alguna acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal con el objeto que no prospere la tácita reconducción, ha sido satisfecho por decisiones de los propios Tribunales de instancia de la República y por doctrinarios afines a la materia, tal como lo hace el Dr. Gilberto Guerrero Quintero en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, Volumen I, Ediciones Livrosca, C.A. – 2000, Pág. 300, todos los cuales concluyen que el arrendador debe intentar la referida acción dentro de los cuarenta y cinco (45) días siguientes al vencimiento de la prórroga legal, todo en ánimo de impedir el surgimiento de la tácita reconducción. En el caso bajo estudio, agotada como se encuentra la prórroga legal y habiendo intentado LA ARRENDADORA – DEMANDANTE la presente acción en fecha 28 de marzo de 2011 (f. 21), es decir, SEISCIENTOS CINCUENTA (650) DÍAS, luego de vencido el lapso de la prórroga legal, superando con creces el lapso señalado por la doctrina.
Por las razones expuestas, resulta forzoso para este Tribunal concluir que la demanda incoada por la ciudadana Martha Leonor Rivera de Ríos, en su carácter de Director-Gerente de la Empresa “Inmobiliaria 92, C.A.”, asistida por las abogadas en ejercicio Marly Giodemy Altuve Uzcátegui y Marvis Del Carmen Albornoz Zambrano, contra la ciudadana Obdalis Mileccy Matos de Briceño, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE PRÓRROGA LEGAL, debe declararse INADMISIBLE, en aplicación al criterio doctrinario señalado, en concordancia con lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, por ser contraria a una disposición expresa de la Ley, como así se hará en el dispositivo de esta decisión.
DECISIÓN
En vista de los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara INADMISIBLE la demanda incoada por la ciudadana Martha Leonor Rivera de Ríos, en su carácter de Director-Gerente de la Empresa “Inmobiliaria 92, C.A.”, asistida por las abogadas en ejercicio Marly Giodemy Altuve Uzcátegui y Marvis Del Carmen Albornoz Zambrano, contra la ciudadana Obdalis Mileccy Matos de Briceño, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE PRÓRROGA LEGAL, por ser contraria a una disposición expresa de la Ley, en aplicación al criterio doctrinario señalado, en concordancia con lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
Publíquese, regístrese, comuníquese y déjese copia certificada de la misma para el archivo de este Tribunal.
Dada, sellada y firmada en la sala de Despacho Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, a los cinco días del mes de abril del año dos mil once. Años 200º de la Independencia y 152º de la Federación.-
La Juez Titular,

Abg. Roraima Solange Méndez Vivas
El Secretario,

Abg. Jesús Alberto Monsalve
En la misma fecha se le dio entrada bajo el Nº 7.010, en el libro L – 10, se publicó la anterior decisión siendo las 3:20 p.m., y se dejó copia certificada de esta sentencia por Secretaría, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
El Secretario,

Abg. Jesús Alberto Monsalve

RSMV/JAM/gc.-