TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS
LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL

200° y 151°

EXPEDIENTE NRO. 7738

D E M A N D A N T E: ELIZABETH DIEZ Y RIEGA MATTERA, asistido por el abogado Daniel Humberto Sánchez Maldonado.

D E M A N D A D O: THAIS FERNANDEZ CASTILLO.

M O T I V O: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE PRORROGA LEGAL.

FECHA DE ADMISION: 12 DE MAYO DE 2010.

VISTOS .-

L A N A R R A T I V A
Se inicia la presente acción por demanda que incoara la ciudadana ELIZABETH DIEZ Y RIEGA MATTERA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de Identidad NºV2.456.834, domiciliado en esta ciudad de Mérida Estado Mérida y hábil, asistida por el abogado Daniel Humberto Sanchez Maldonado, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de Identidad NºV-5.206.797, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº73.648, de este domicilio; POR CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE PRÓRROGA LEGAL; contra la ciudadana THAIS FERNANDEZ CASTILLO, titular de la cédula de identidad Nº10.131.303.
La ciudadana Elizabeth Diez y Riega Mattera, parte actora, ya identificada, asistida por el abogado Daniel Humberto Sanchez Maldonado, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº73.648, en el libelo de la demanda destaca:
DE LOS HECHOS.
Es el caso ciudadana juez, que en mi condición de arrendadora y propietaria, en fecha primero (1) de abril del año 2007, celebré un Contrato de Arrendamiento a tiempo determinado el cual consigno constante de dos (2) folios útiles, marcado con la letra “a”, con la ciudadana Thais Fernandez Castillo, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº10.131.303, domiciliada en la ciudad de Mérida, estado Mérida y civilmente hábil, sobre un inmueble casa por mi administrado, consistente en un local –csa- de mi propiedad, ubicado en la avenida siete (7), entre calles 18 y 19, identificado con el Nº18-65 del Municipio Libertador del Estado Mérida, según consta en documento Registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Libertador del estado Mérida, bajo el Nº25, folio 162 al folio 167, protocolo primero, tomo noveno, primer trimestre, de fecha 2 de febrero de 2001, el cual consigno en copia simple en tres folio útiles y la identifico con la letra “b”. El contrato en referencia fue celebrado en fecha 01 de abril del año 2007, con una duración de un (1) año fijo, el cual llegó a término en fecha primero (1) de abril del año 2008. En fecha 25 de marzo del año 2008,le envié mediante telegrama, una comunicación a la arrendataria, en la cual se le informaba mi volunta de no prorrogar el contrato de arrendamiento celebrado entre nosotras en fecha primero (1) de abril del año 2007. De la misma forma le fue comunicado a la arrendataria que se le otorgaba la prorroga legal a que tenia lugar. La comunicación en referencia enviada a través de telegrama fue recibida por la señora Thais Fernandez, con cédula de identidad Nº10.131.303, en fecha 27 de marzo de 2008, siendo las 10 y 20 de la mañana, tal como está establecido en la cláusula décima quinta del contrato. Todo lo aquí expuesto consta del telegrama descrito y su acuse de recibo, las cuales consignó en dos (2) folios útiles y los identifico con las letras “c” y “d”.
Ahora bien ciudadana Juez, en virtud de que la parte arrendataria fu notificada en fecha 27 de marzo de 2008 de no prorrogar el contrato suscrito en fecha 01 de abril de 2007 y que previamente a este contrato las partes habían suscrito cinco contratos de arrendamientos de fechas 1º de abril de 2002, 1º de abril de 2003, 1º de abril de 2004, 1º de abril de 2005 y 1º de abril de 2006, es decir que el día 1º de abril del año 2008 venció el contrato de arrendamiento suscrito por ambas partes; y en consecuencia a partir del día 1º de abril de 2010, operó de pleno derecho la prorroga legal de conformidad con lo previsto en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que textualmente se lee: “…Omissis…”. Por lo tanto la prorroga legal finalizó el día 1º de abril de 2010, a tenor de lo previsto en el artículo 38, literal c) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que textualmente se lee:”…Omissis…”. Pero la inquilina no ha cumplido con su obligación de entregar el inmueble para la fecha del vencimiento de la prórroga legal, la cual se cumplió el 1º de abril de 2010, pese a que el último contrato de arrendamiento suscrito en fecha 1º de abril de 2007, llegó a su término el 1º de abril de 2008, así mismo que la arrendataria hizo uso de la prorroga legal conforme a lo pactado, la cual expiró en fecha 1º de abril de 2010, y pese a las múltiples y reiteradas peticiones y rogatorias ha hecho caso omiso a tales peticiones, por lo que ha sido imposible que de manera amistosa de cumplimiento a las obligaciones contraídas, en tal sentido y como lo prevé la cláusula décima primera del contrato, que establece: “…Omissis…”. Lo que hace perfectamente viable la acción que en su contra hoy estoy intentando de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prorroga legal. Tomando en consideración los siguientes aspectos. Primero: Que el contrato de arrendamiento privado celebrado entre nosotras en fcha 1º de abril de 2007, con vencimiento el 1º de abril de 2008, prorrogado legalmente por un lapso de dos años, es decir hasta el 1º de abril de 2010, y además que el referido contrato conforme a lo preceptuado en los artículos 1159, 1160, 1167, 1264, 1270, 1592 y 1594 del Código Civil, en concordancia con el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Segundo: Que la arrendataria ha incumplido oportunamente con su obligación de entregar el inmueble dado en arrendamiento por vencimiento de la prorroga legal, lesionando con su proceder mi patrimonio. Tercero: Que la arrendataria con su conducta omisiva de sus obligaciones muestra un desinterés total en desocupar el inmueble arrendado, asi mismo, en dar cumplimiento a las obligaciones pactadas y especialmente a la referida al pago establecido en la cláusula décima primera, que consiste actualmente en el pago de cantidad de ochenta y Cinco Bolívares Fuertes (Bs.85,oo) diarios por cada día adicional de mora en el cumplimiento de su obligación de entregar el inmueble arriba descrito, una vez vencida la prórroga legal.
Fundamenta la acción en los artículos 1159, 1160, 1167, 1264, 1270, 1592 y 1594 del Código Civil, en concordancia con el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
DEL PETITORIO
PRIMERO: Que son ciertos los hechos narrados, alegados y fundamentados en el presente libelo de demanda.
SEGUNDO: En el cumplimiento del contrato de arrendamiento con fundamento en el vencimiento de la prorroga legal.
TERCERO: En hacerme entrega voluntaria del inmueble en las mismas buenas condiciones en que lo recibió, completamente desocupado de personas y cosas, libre de daños y deterioros y bajo la indemnización por reparaciones que fijen los expertos, en caso de que presente daños materiales al momento de hacer entrega del inmueble.
CUARTO: En cancelar por concepto de pago por el retardo en la entrega del inmueble arrendado, conforme a lo establecido en la cláusula décima primera del contrato de arrendamiento, la cantidad de Ochenta y Cinco Bolívares (Bs.85,oo) diarios, los cuales suman desde el 02 de abril de 2010 hasta el 10 de mayo de 2010, la cantidad de tres Mil Trescientos Quince Bolívares (Bs.3.315,oo).
QUINTO: En pagar por via subsidiaria por el uso del inmueble la cantidad de Ochenta y Cinco Bolívares (Bs.85,oo) diarios, contados desde la admisión de la demanda, hasta el dia que entregue el inmueble totalmente desocupado.
SEXTO: Al pago de las costas y costos del juicio.
Estima la demanda en Bs.3.315,oo; 51U.T.
Acompaña al libelo: original de contrato de arrendamiento; copia simple del documento de propiedad del inmueble; Acuse de recibo expedido por ISPOTEL, por telegrama enviado a la Sra Thais Fernandez Castillo.

El 12 de Mayo de 2010, es admitida la demanda, según consta al folio 14 del expediente, por cuanto la misma no es contraria a la Ley, al orden público, a las buenas costumbres y además porque es competente por el Territorio y la cuantía, emplazándose a la demandada para el acto de la contestación a la demanda, que tendría lugar en el segundo día de despacho siguiente a que conste en autos su citación, librándose a tal efecto los respectivos recaudos y entregándose al Alguacil del Tribunal para que hiciera efectiva la citación del demandado, conforme a la Ley.
El 17 de Mayo de 2010, la ciudadana Elizabeth Diez y Riega Mattera, titular de la cédula de identidad Nº2.456.834, parte actora, confiere poder apud acta al abogado Daniel Humberto Sánchez Maldonado, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº73.648….
El 09 de Junio de 2010, el Alguacil del Tribunal consigna sin firmar los recaudos de citación librados a la parte demandada, ciudadana Thais Fernandez Castillo, por no haber sido posible su citación personal los cuales fueron agregados al expediente, riela a folio 18 del expediente.
El 14 de Junio de 2010, el abogado Daniel Humberto Sánchez Maldonado, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº73.648, apoderado judicial de la parte actora, solicita la citación por carteles conforme al artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
El 18 de Junio de 2010, el Tribunal acuerda con lo solicitado y ordena la citación por carteles de la ciudadana Thais Fernandez Castillo, parte demandada, librándose los respectivos carteles de citación para su publicación y fijación.
El 07 de Julio de 2010, el abogado Daniel Humberto Sánchez Maldonado, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº73.648, apoderado judicial de la parte actora, consigna los periódicos donde fue publicado los carteles de citación de la parte demandada.
El 09 de Julio de 2010, el Tribunal acuerda con lo solicitado y ordena el desglose de las páginas de los periódicos donde aparece publicado el cartel de citación librado a la ciudadana Thais Fernandez Castillo, riela a los folios 30 y 31 del expediente.
El 12 de Julio de 2010, la Secretaria del Tribunal dejó constancia de haber fijado en la morada de la casa de habitación de la demandada el cartel de citación que fue librado en su contra, riela al folio 32 del expediente.
El 09 de Agosto de 2010, el abogado Daniel Humberto Sánchez Maldonado, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº73.648, apoderado judicial de la parte actora, solicita se le designe Defensor Ad Litem a la parte demandada.
El 11 de Agosto de 2010, el Tribuna acuerda con lo solicitado y en consecuencia nombra como Defensor Ad-Litem de la parte demandada a la abogada Leyda Yralyd Parra Prieto, titular de la cédula de identidad Nº8.044.050, a quien se le ordenó notificar mediante boleta su designación.
El 27 de Septiembre de 2010, el Alguacil del Tribunal consigna en un folio útil boleta de notificación firmada por la ciudadana Leyda Yralyd Parra Prieto, riela al folio 36 del expediente.
En igual fecha, comparece la abogada Leyda Yralyd Parra Prieto, titular de la cédula de identidad Nº8.044.050, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº45.014, y acepta el cargo de Defensor Ad-Litem para lo cual fue designada.
El 01 de Octubre de 2010, el Tribunal fija día y hora para que la Defensora Ad-Litem designada, abogada Leyda Parra, preste el Juramento de Ley.
El 06 de Octubre de 2010, tuvo lugar el acto de juramentación de la Defensora Ad-Litem, abogada Leyda Yralyd Parra Prieto, a las diez de la mañana, hora y día fijada por el Tribunal, quien prestó el juramento de Ley y juró cumplir con el cargo recaído en su persona.
El 08 de Octubre de 2010, el abogado Daniel Humberto Sánchez Maldonado, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº73.648, apoderado judicial de la parte actora, coºnsigna los emolumentos y solicita se libren los correspondientes recaudos de citación al Defensor Ad-Litem nombrada.
El 13 de Octubre de 2010, el Tribunal acuerda con lo solicitado y ordena la citación de la abogada Leyda Yralyd Parra, en su carácter de Defensora Ad-Litem de la parte demandada, para el acto de la contestación a la demanda, librándose los correspondientes recaudos de citación.
El 26 de Octubre de 2010, el Alguacil del Tribunal consigna el recibo de citación debidamente firmado por la abogada Leyda Yralyd Parra Prieto, Defensora Ad Litem de la parte demandada el cual se agregó al expediente, riela al folio 43 del expediente.
El 29 de Octubre de 2010, la ciudadana Thais Fernandez Castillo, parte demandada, a través de su defensor ad-litem abogada Leyda Yralyd Parra P., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº45.014, consigna escrito de contestación al fondo de la demanda y expone:
PRIMERO. Realicé diligencias tendentes a la localización de la ciudadana Thais Fernandez Castillo, para lo cual me dirigí en varias oportunidades a la avenida 7 entre calles 18 y 19 al inmueble objeto de la demanda identificado con el Nº18-65 de la nomenclatura municipal donde fui atendida por un ciudadano que dijo llamarse Daniel Sifontes y al preguntarle por la ciudadana Thais Fernández Castillo, me manifestó que ella no se encontraba, que ella vivía en un apartamento ubicado en las avenida Las Américas…. Niego, rechazo y contradigo tanto en los hechos como en el derecho la demanda incoada contra la ciudadana Thais Fernández Castillo por no ser ciertos los hechos narrados en la misma.
SEGUNDO. Ciudadana Juez, afirma el demandante en el escrito libelar que existió inicialmente contrato de arrendamiento verbal y que posteriormente se suscribió contrato escrito de lo cual se evidencia que entre las partes del presente juicio existe un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, para el cual no es aplicable las disposiciones relativas a la prórroga legal. En sustento de este alegato, cito la doctrina sostenida por los autores Dr. Jose Luis Varela y Gilberto Guerrero Quintero, quienes dice: “…Omissis…”.
Siendo esto así en el presente caso al tratarse de la existencia de un contrato a tiempo indeterminado resulta inaplicable demandar el cumplimiento por vencimiento de prórroga legal toda vez que la prórroga legal opera de pleno derecho para los contratos de arrendamiento cuya naturaleza sea a tiempo indeterminado. Siendo procedente en el caso de arrendamientos a tiempo indeterminado en cuanto a las causales de desalojo y plazos para la desocupación el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios quedando a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales prevista en la citada ley asi solicito sea declarado por este Tribunal.
TERCERO. Ciudadana Juez, se evidencia del escrito libelar que la arrendataria ha venido ocupando el inmueble por 6 años por prórroga de un contrato de arrendamiento que comenzó el 01 de abril de 2002 y se prorrogó automáticamente los años sucesivos con la anuencia de la arrendadora, lo cual evidencia que en el presente caso se trata de un contrato de arrendamiento que se sabía cuando comenzó pero no cuando finalizaría, y no fue si no el último año de la relación arrendaticia (antes de la interposición de la presente demanda) que las partes suscribieron un contrato de arrendamiento que se venía prorrogando automáticamente; durante todo el tiempo la arrendataria cumplía con sus obligaciones por lo cual resulta improcedente la demanda de cumplimiento de contrato por vencimiento de prórroga legal.
CUARTO. Niego y rechazo la pretensión de la demandante de cobrar la cantidad de tres mil trescientos quince bolívares (Bs.3.315,oo) por retardo en la entrega del inmueble, pues no es cierto que exista tal retardo en la entrega por estar en vigencia el contrato de arrendamiento existente entre mi representada y la demandante y asi solicito sea declarado.
Queda de esta manera contestada la presente demanda. Solicito sea declarada sin lugar la pretensión de la demandante con la correspondiente condenatoria en costas de conformidad con lo pautado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

El 04 de Noviembre de 2010, la abogada Leyda Parra, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº45.014, en su carácter de Defensor Ad-Litem de la parte demandada, ciudadana Thais Fernandez Castillo, consigna escrito de promoción de pruebas, riela al folio 48 del expediente.
El 09 de Noviembre de 2010, el abogado Daniel Humberto Sanchez Maldonado, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº73.648, apoderado actor, consigna escrito de promoción de pruebas, riela a los folios 51 al 52 del expediente.
El 15 de Noviembre de 2010, precluído los lapsos procesales el Tribunal entra en términos para sentenciar y ASI SE DECIDE.
L A M O T I V A:
Planteada la controversia en los términos anteriormente expuestos y descritos en la narrativa de presente fallo, esta Juzgadora observa que la acción del demandante se encuentra fundamentada en los artículos 1159, 1160, 1167, 1264, 1270, 1592 y 1594 del Código Civil, concordancia con el artículo 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios. Igualmente se observa, que la ciudadana Thais Fernandez Castillo, parte demandada, fue legalmente citada por carteles y fijada el cartel del mismo por la Secretaria del Tribunal en su domicilio de conformidad al artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido posible su citación personal; en consecuencia, la parte demandada se puso a derecho para asumir oposición y defensas en el presente litigio, de conformidad a los artículos 26, 49 y 257 de nuestra Carta Magna. Sin embargo, se observa que la ciudadana Thais Fernandez Castillo, parte demandada, no compareció en el Tribunal en el término de 15 días siguientes a la publicación de cartel y agregado a los autos, para darse por citada y proceder a contestar el fondo de la demandada, en este sentido, el Tribunal cumplió con la disposición prevista en el articula 223 ejusdem, al nombrarle defensor Ad–litem, con quien se entendió la citación, prestando el juramento de Ley y luego citándola, para dar contestación al fondo de la demandada en su nombre, el cual realizó en el término previsto en la Ley.
THEMA DECIDENDUM:
El presente juicio por Vencimiento de Prórroga Legal, fundamentado por los artículos 1159, 1160, 1167, 1264, 1270, 1592 y 1594 del Código Civil y el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios interpuesto por la ciudadana Elizabeth Diez y Riega Mattera, parte actora, asistida por el abogado Daniel Humberto Sanchez Maldonado, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº73.648, en el libelo de la demanda expone:
 …en fecha 01 de abril de 2007, celebré un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con la ciudadana Thais Fernandez Castillo…, sobre un inmueble casa por mi administrado, consistente en un local –casa- de mi propiedad, ubicado en la avenida 7, entre calles 18 y 19, identificado con el Nº18-65 del Municipio Libertador del Estado Mérida, según consta en documento Registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, bajo el Nº25, folio 162 al folio 16, Protocolo Primero, Tomo Noveno, Primer Trimestre, de fecha 2 de Febrero de 2001….
 El contrato fue celebrado el 01 de abril de 2007, con una duración de un (1) año, el cual llegó a término en fecha 01 de abril de 2008…, el cual envié telegrama….
 …en virtud de que la parte arrendataria fue notificada el 27 de marzo de 2008 de no prorrogar el contrato suscrito…, y que previamente las partes habían sucrito cinco contratos de arrendamientos…, y en consecuencia a partir del día 1º de abril de 2010, operó de pleno derecho la prórroga legal de conformidad con lo previsto en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios….
 Por ello la inquilina no ha cumplido con su obligación de entregar el inmueble para la fecha del vencimiento de la prórroga legal….
 En caso de que la arrendataria este obligada la desocupación y no lo hiciere, pagará Ochenta y Cinco Mil Bolívares (Bs.85.000,oo) diarios, sin ningún prejuicio (sic) de los alquileres pendiente, gastos judiciales o extrajudiciales, inclusive honorarios profesionales de abogados e indemnizaciones de los daños y prejuicios (sic) a que hubiere lugar….
 …vencida la prórroga legal a partir del 02 de abril de 2010, de conformidad con lo previsto en el artículo 38 literal c) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuya causa o motivo la presente demanda debe ser declarada con lugar, por lo cual procedo a demandado, como en efecto demando, el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento de la prorroga legal…, a la ciudadana Thais Fernandez Castillo…, para que convenga en entregarme voluntariamente o ha ella sea obligada forzosamente por el tribunal a lo siguiente: Primero: Que son ciertos los hechos narrados…. Segundo. Cumplimiento del contrato con fundamento en el vencimiento de la prorroga legal. Tercero. En hacerme entrega voluntaria del inmueble…. Cuarto. En cancelar por concepto de pago por el retardo en la entrega del inmueble arrendado, conforme a lo establecido en la cláusula décima primera del contrato de arrendamiento, la cantidad de Ochenta y Cinco Bolívares (Bs.85,oo) diarios, los cuales suman desde el 02 de abril de 2010 hasta el 20 de mayo de 2010, la cantidad de Tres Mil Trescientos Quince Bolívares (Bs.3.315,oo). Quinto. En pagar por vía subsidiaria por el uso del inmueble la cantidad de Ochenta y Cinco Bolívares (Bs.85,oo) diarios, contados desde la admisión de la demanda, hasta el día que entregue el inmueble totalmente desocupado. Sexto: Al pago de las costas y costos del juicio.
Por su parte, la ciudadana Thais Fernandez Castillo, parte demandada, a través de su Defensor Ad-Litem abogada Leyda Yralyd Parra P., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº45.014, en la contestación al fondo de la demanda, expone:
 Realicé diligencias tendentes a la localización de la ciudadana Thais Fernandez Castillo…, donde me manifestó un ciudadano que dijo llamarse Daniel Sifontes…, que la referida ciudadana vivía en un apartamento ubicado en la avenida las américas cuya dirección desconoce….
 …habiendo jurado cumplir con mi obligación de defensor ad-litem en nombre de Thais Fernandez Castillo niego rechazo y contradigo tanto en los hechos como en el derecho la demanda incoada contra la ciudadana por no ser ciertos los hechos narrados en la misma.
 Afirma el demandante en el escrito libelar que existió inicialmente contrato de arrendamiento verbal y que posteriormente se suscribió contrato escrito de lo cual se evidencia que entre las partes del presente juicio existe un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, para el cual no es aplicable las disposiciones relativas a la prórroga legal….
 Se evidencia del escrito libelar que la arrendataria ha venido ocupando el inmueble por 6 años por prórroga de un contrato de arrendamiento que comenzó el 01 de abril de 2002 y se prorrogó automáticamente…, lo cual evidencia que en el presente caso se trata de un contrato de arrendamiento que se sabe cuando comenzó pero no cuando finalizaría…, durante todo el tiempo la arrendataria cumplía con sus obligaciones por lo cual resulta improcedente la demanda de cumplimiento de contrato por vencimiento de prórroga legal.
 Niego y rechazo la pretensión de la demandante de cobrar la cantidad de tres mil trescientos quince bolívares (Bs.3.315,oo) por retardo en la entrega del inmueble….
Trabada la litis, esta Juzgadora procede al análisis del libelo de la demandada y la contestación realizada por la defensora ad-litem, conjuntamente con las pruebas promovidas y evacuadas por las partes, todo de conformidad con el artículo 12 del Código Del Procedimiento Civil, que indica:
“los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procuraran conocer a los limites de su oficio. En sus decisiones debe atenerse a las normas del derecho… Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados…”
Pero antes de ello, esta Juzgadora debe proceder a resolver como punto previo de la sentencia la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento suscrito y determinar si corresponde a los contratos a tiempo determinado o a tiempo indeterminado para así establecer la correcta o incorrecta fundamentación legal realizada por el actor al incoar la presente acción y de ser pertinente la acción incoada, conforme al artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

PUNTO PREVIO:
Esta Juzgadora entra al análisis del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, para determinar si estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado o se convirtió a tiempo indeterminado como lo afirma el demandado. Ello vista la controversia planteada en relación a la inadmisibilidad de la acción por incorrecta fundamentación legal para el contrato de arrendamiento suscrito y opuesto por la parte demandada, es decir la parte demandada contradice la fundamentación legal realizada por la parte actora por estar en contraposición a la naturaleza jurídica del contrato suscrito por tiempo determinado. En este sentido, se procede al análisis, interpretación y calificación jurídica en atención a los documentos fundamentales que cursan en las actas procesales, en especial al contrato de arrendamiento suscrito de fecha 01 de Abril de 2007, por vía privada, y en base a lo previsto en el único aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, ya citado, y procede a decidir de la forma siguiente:
Primero: El Tribunal procede para el referido análisis a transcribir la cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento de fecha 01 de Abril de 2007, en la que se estableció lo siguiente:
Cláusula Tercera: El lapso de duración del presente contrato es de un (1) año fijo, contado a partir del 01 de abril de 2007 al 01 de abril de 2008 independientemente de la fecha en que se firme el presente documento. (Destacado por el Tribunal).
Segundo: Esta Juzgadora observa que la cláusula Tercera del contrato de arrendamiento suscrito, está redactada de manera de no establecer prórrogas y vencida la misma opera de pleno derecho la prórroga legal arrendaticia. De manera pues, que la voluntad de la arrendadora fue NO establecer prórrogas, y al vencer el termino establecido en el contrato opera entonces de pleno derecho la prórroga legal arrendaticia.
Tercero: Esta Juzgadora observa en las actas procesales que la parte demandada al contestar el fondo de la demanda expresa:
“Ciudadana Juez, afirma el demandante en el escrito libelar que existió inicialmente contrato de arrendamiento verbal y que posteriormente se suscribió contrato escrito de lo cual se evidencia que entre las partes del presente juicio existe un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, para lo cual no es aplicable las disposiciones relativas a la Prórroga Legal”.
Cuarto: De manera pués, que partiendo de lo expresado por la parte actora y desvirtuada por el adversario, esta Juzgadora observa que ciertamente el contrato de arrendamiento que acompaña la acción fue suscrito a término pero la prórroga legal no se corresponde al vencimiento de ésta, porque si fue suscrito por un año la prórroga legal es de seis meses. Sin embargo, la arrendadora, aquí demandante, alega que suscribieron cinco (5) contratos pero no indica sin fueron escritos o verbales y no acompaña al libelo tales contratos, sin fueron escrito, o recibos de pago si fueron verbales, para lograr determinar con veracidad el inicio de la relación contractual arrendaticia y su término.
Quinto: Entonces, esta Juzgadora observa que la parte actora no prueba tales afirmaciones y sólo acompaña el último contrato de arrendamiento suscrito que se inició el 01 de Abril de 2007 y venció el 01 de Abril de 2008, operando la prórroga legal de seis (6) meses conforme al artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y al término del mismo, la demandante, no exigió su entrega por vía jurisdiccional, transcurriendo desde 02 de Mayo de 2008 al 02 de Mayo de 2010, dos años, operando que el contrato de arrendamiento suscrito se transformara en indeterminado.
Sexto: Al respecto el artículo 1.159 del Código Civil, expresa:
“Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”
Y el artículo 1.160 y 1.166, sobre la materia, también señala:
“Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos......”
“Los contratos no tienen efectos sino entre las partes contratantes.....”
Septimo: En este orden de ideas, se observa en el contrato de arrendamiento suscrito y conforme a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que regula la materia de contratos a término fijo o tiempo determinado, y a tiempo indeterminado y, siendo que el contrato referido se transformó a tiempo indeterminado, por estar prescrita el vencimiento de la prórroga legal arrendaticia conforme al artículo 38, literal a), de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y operando su indeterminación.
Octavo: En consecuencia, esta Juzgadora establece que la naturaleza jurídica contrato de arrendamiento en cuestión suscrito se transformó a tiempo indeterminado porque no exigió la entrega del inmueble al vencimiento de ésta, y sólo compaña al libelo un único contrato de arrendamiento que venció el 01 de Abril de 2008, entonces el contrato suscrito se transformó a tiempo indeterminado y por tanto, prescribió la prórroga legal arrendaticia y ASI SE DECIDE.
Noveno: En atención a lo expuesto, la Sala de Casación Civil con ponencia de la Magistrada, Iris Armenia Peña Espinoza, transcribe decisión dictada por la Sala Constitucional en fecha 24 de Abril de 2002, sentencia Nro. 834, Expediente Nro. 02-570....., en la cual señaló en relación a los contratos de arrendamientos, lo siguiente:
“Es criterio de la Sala, .......; lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoò el demandante si era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato.
Por su parte, el demandado.... si cumplió con la demostración de la contrariedad a derecho de la demanda cuando argumentó que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda no era por tiempo determinado, sino por tiempo indeterminado, este alegato fundamental ha tenido que ser apreciado por el Tribunal de la causa, pues este tiene que verificar la procedencia de la acción escogida por el demandante antes de darle curso a la misma. (Lo destacado es del Tribunal).
Décimo: Así mismo, dicha Sala en decisión Nro. 1391, de fecha 28 de Junio de 2005, Expediente Nro. 04-1845, señaló:
“........Al respecto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato de arrendamiento se exige sólo en aquellos casos en los cuales este determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacto sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato....., pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador...., la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”
De los criterios jurisprudenciales transcritos, se desprende que un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado la única vía es demandar por desalojo, de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber “........ omissis....”.
La Sala Constitucional en el magistrado Ponente, Francisco Carrasqueño López, de fecha 28 de Junio de 2005, al respecto indica:
“La doctrina ha señalado que las acciones que pueden intentarse por causal distinta a las previstas en el artículo 34, no puede ser la de resolución de contrato, puès dicha interpretación llevaría a hacer inoficiosa la enumeración puesta. De allí que las causales deban considerarse realmente taxativas.
En consideración a ello, esta Sala juzga que efectivamente, en el presente caso, hubo una subversión del procedimiento aplicado siendo ello violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público. (Lo destacado es del Tribunal).
Undécimo: De las Jurisprudencias citadas a los fines de ilustrar a las partes, debemos señalar que la acción de desalojo sólo se interpone para los contratos a tiempo indeterminados y la acción por Vencimiento de la Prórroga Legal Arrendaticia es sólo para los contratos a tiempo determinado. En este sentido se observa, que la parte demandada ya disfrutó la prórroga legal arrendaticia por suscribir un contrato de arrendamiento a tiempo determinado y vencida ésta, la arrendadora, aquí parte demandante, no interpuso la acción en el término legal correspondiente transformándose la relación contractual arrendaticia a tiempo indeterminado; por tanto, NO procede la acción interpuesta por Vencimiento de la Prórroga Legal y ASI SE DECIDE.
Duodécimo: En atención a lo expuesto y dispuesto en los artículos 49 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, se observa que la parte actora subvirtió el procedimiento pautado para el caso planteado, al plantear la acción por Vencimiento de la Prórroga Legal Arrendaticia siendo lo correcto la acción por Desalojo, por encontrarnos en presencia de un contrato que se convirtió a tiempo indeterminado. Por tanto, la demandante SI infringió reglas de orden público y el debido proceso y, por ende, el derecho a la defensa; por tanto, se considera procedente en derecho la tutela constitucional invocada por la demandada y ASI SE DECIDE.
Décimo Tercero: Esta Juzgadora considera que lo ajustado a derecho es declarar que la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento suscrito de tiempo determinado, o por tiempo fijo, se transformó a tiempo indeterminado y por tanto, no encuentra apoyo a lo expresado por el actor en virtud, de que en el ordenamiento jurídico por vencimiento de prórroga legal ocurre para los contratos a tiempo determinado pero cuando se transforman a tiempo indeterminado opera es la acción por Desalojo. En efecto, la acción escogida por el demandante NO resulta idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pasó de ser a tiempo indeterminado y lo procedente es intentar la acción por Desalojo y no por vencimiento de la prórroga legal arrendaticia por cuando ya venció la misma sin que el actor exigiera la entrega del inmueble en tiempo oportuno. Igualmente, el demandado al contestar la demanda aunque cumplió con la demostración de la contrariedad a derecho de la demanda cuando argumenta que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda se transformó a tiempo indeterminado, en este sentido, lo alegado por la parte demandada es apreciado por el Tribunal y por tanto, se puede determinar que el contrato de arrendamiento suscrito a tiempo determinado se transformó a tiempo indeterminado y en consecuencia, se dictamina que el contrato de arrendamiento suscrito se transformó a tiempo indeterminado y se resuelve como punto previo lo solicitado y ASI SE DECIDE.
Décimo Cuarto: Por tanto, resulta inoficioso proceder a realizar el análisis y valoración de las pruebas promovidas y evacuadas por las partes, cuando se ha demostrado amplia y suficientemente, que la acción incoada por el actor no resulta idónea para demostrar su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato; en consecuencia, por todas las consideración expuestas y de los criterios jurisprudenciales ut supra transcritos, esta Juzgadora observa en base a los hechos establecidos en la causal del derecho, de conformidad con el principio “iura novit curia”, a no admitir la presente demanda por Vencimiento de la prórroga Legal Arrendaticia, que lo pretendido por el demandante es el Desalojo por estar en presencia de un contrato a tiempo indeterminado; es decir, por ser la naturaleza de la relación arrendaticia, un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, la misma debe estar circunscrita en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual hace evidenciar que el actor infringió la norma arriba indicada y ASI SE DECIDE.
L A D I S P O S I T I V A
Por fuerza de todos los razonamientos de hechos y de Derecho que han sido en forma pormenorizada y reseñados en la parte motiva del presente dictamen; este TRIBUNAL PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MERIDA, ADMINISTRANDO JUSTICIA, EN NOMBRE DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, DECLARA:
Primero: INADMISIBLE la acción incoada por Vencimiento de la Prórroga Legal Arrendaticia, incoada por la ciudadana Elizabeth Diez y Riega Mattera, asistida por el abogado Daniel Humberto Sanchez Maldonado; contra la ciudadana Thais Fernandez Castillo; por falsa aplicación al fundamentar la demanda por Vencimiento de Prórroga Legal, cuando lo correcto es por Desalojo.
Segundo: Por la naturaleza del fallo no hay condenatoria en costas, porque no se dicta sentencia que dirime el conflicto de fondo de la controversia planteada sino, se resuelve el punto previo solicitado por la errónea fundamentaciòn legal de la acción incoada.
Por cuanto la presente decisión se ha publicado fuera del lapso legal es por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes intervinientes en el juicio, a los fines de ponerlos en conocimiento que una vez que conste en autos la última notificación que se haga, al dìa de despacho siguiente comenzará a transcurrir el lapso establecido en la Ley, para interponer los recursos de Ley.
PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DEJESE ORIGINAL O COPIA CERTIFICADA A LOS EFECTOS ESTADISTICOS DEL TRIBUNAL. DADO, FIRMADO, SELLADO Y REFRENDADO EN LA SALA DE DESPACHO, DEL JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA. En Mérida, a los 31 días del Mes de Enero de 2011.
LA JUEZA TITULAR:

ABG/PLTGA. FRANCINA MARIA RODULFO ARRIA
LA SECRETARIA

ABG. SUSANA EVELIA PARRA
En la misma fecha se publicó la presente sentencia siendo las 12:00 a.m., y se dejó copia certificada
LA SECRETARIA