TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS
LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL ESTADO MÉRIDA

200º y 151º

EXP. Nº 6.904
CAPÍTULO I
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

Parte actora: Magdalena Charlotte Stojak de Pérez, venezolana, titular de la cédula de identidad Nº V-8.030.130, mayor de edad y civilmente hábil.
Apoderado Judicial: Abg. Daniel Antonio Salinas Alizo, venezolano, titular de la cédula de identidad Nº V-12.780.130, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 97.011, mayor de edad y jurídicamente hábil.
Domicilio procesal: Santa “Elena”, Urbanización “Buena Vista”, vereda 01, Edificio “Stojak”, inmueble N° 6-346, Parroquia Domingo Peña, Municipio Libertador del Estado Mérida.
Parte demandada: José Cecilio Ostos Orozco, venezolano, titular de la cédula de identidad Nº V-2.899.320, mayor de edad y civilmente hábil.
Apoderados Judiciales: Abgs. José Ascención Andrade Ávila y Hender Arnoldo Márquez Pulido, venezolanos, titulares de las cédulas de identidad Nºs. V-3.119.757 y V-1.794.572, inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nºs. 12.316 y 7.125, respectivamente, mayores de edad y jurídicamente hábiles.
Domicilio: Avenida “Los Próceres”, pasos abajo del antiguo “Festejos Lourdes”, frente a la Licorería “M&M”, local “Expo Aluminio y Sucesores, C.A.”, Municipio Libertador del Estado Mérida.
Motivo de la causa: Desalojo de inmueble por falta de pago de cánones de arrendamiento.
CAPÍTULO II
BREVE RESAÑA DE LAS ACTAS

Se inició el presente procedimiento mediante formal libelo de demanda incoada por el abogado en ejercicio Daniel Antonio Salinas Alizo, actuando con el carácter de Apoderado Judicial de la ciudadana Magdalena Charlotte Stojak de Pérez, contra el ciudadano José Cecilio Ostos Orozco, identificados en autos, por DESALOJO DE INMUEBLE POR FALTA DE PAGO DE CÁNONES DE ARRENDAMIENTO. Dicha demanda fue admitida en fecha 01 de diciembre de 2010, emplazándose al demandado para que compareciera al segundo día de Despacho siguiente, a dar contestación a la demanda. En cuanto a la Medida Preventiva de Secuestro solicitada, se acordó providenciarla por auto separado.
Cursa al folio 34, diligencia estampada por el Alguacil Titular de este Juzgado, mediante la cual devolvió los recaudos de citación librados a la parte demandada, alegando que el demandado (José Cecilio Ostos Orozco) se negó a firmar la respectiva Boleta de Citación.
Por auto de fecha 25 de enero de 2011 (fs. 36-37), se acordó notificar al demandado, de conformidad con lo previsto en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, librándose la respecta Boleta de Notificación.
Se desprende del folio 38, diligencia estampada por el Secretario Titular de este Juzgado, mediante la cual informó que el día 26-01-2011, se trasladó al domicilio del demandado y le hizo entrega de la respectiva Boleta de Notificación al demandado (José Cecilio Ostos Orozco), dando así cabal cumplimiento a lo previsto en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
Figura al folio 47, Poder Apud-Acta, otorgado por el ciudadano José Cecilio Ostos Orozco, parte demandada, a los abogados en ejercicio José Ascención Andrade Ávila y Hender Arnoldo Márquez Pulido.
Obra al folio 52-54, Poder Especial, otorgado por la ciudadana Magdalena Charlotte Stojak de Pérez, parte actora, al abogado en ejercicio Daniel Antonio Salinas Alizo, autenticado por ante la Notaría Pública de Ejido del Estado Mérida, bajo el N° 14, Tomo 39, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría.
Abierta la causa a pruebas, solo la parte actora hizo uso del tal derecho y llegada la oportunidad de dictar sentencia, este Tribunal lo hace en los siguientes términos.
CAPÍTULO III
DE LOS TÉRMINOS DE LA CONTROVERSIA

PRIMERO

En el libelo la representación judicial de la parte actora, expuso:

…omissis…
DEL OBJETO DE LA PRETENSIÓN
El objeto de la presente demanda es la de accionar por desalojo, por falta de pago de canon de arrendamiento, de siete (7) meses vencidos que adeuda el Ciudadano JOSÉ CECILIO OSTOS OROZCO, a mi representada anunciada anteriormente, por haber permanecido este como Arrendatario de un inmueble, el cual se encuentra ubicado en Los Próceres, dos cuadras arribas de cementerio Jardines la Inmaculada, pasaje Sucre, edificio: 0-75, planta baja, de la ciudad de Mérida Estado Mérida, sin que en algún momento haya cancelado el canon de arrendamiento mensual fijado en el Contrato de Arrendamiento Privado suscrito por ambas partes en la cantidad actual de SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs F. 600,oo) mensuales; acción esta de desalojo que intentaré en ejercicio del derecho que me establece los Artículos 33 y 34 Literal A, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario, y por el procedimiento breve previsto en el libro IV, Titulo XII, del Código de Procedimiento Civil.
DE LOS HECHOS Y PRUEBAS
La ciudadana: MAGDALENA CHARLOTTE STOJAK DE PÉREZ es legítima propietaria de un inmueble, el cual se encuentra ubicado en el sector Los Próceres, dos cuadras arribas de cementerio Jardines la Inmaculada, pasaje Sucre, edificio: 0-75, de esta ciudad de Mérida Estado Mérida, dicha propiedad se evidencia en documento debidamente registrado por ante la Oficina de Registro Publico del Municipio Libertador del Estado Mérida en fecha 3 de Marzo de 2008, registrado bajo el N°. 39, folios 239 al 274, del Protocolo: Primero, Tomo: Vigésimo Primero, Primer Trimestre del mismo año, el cual acompaño copia marcado con la letra "B", En el referido Inmueble (planta Baja), se encuentra ubicado un apartamento de una habitación con baño y Local con sala-recibo, comedor, un (1) dormitorio, un (1) baño, distinguido con el N°. PB-3,PB-4; el cual se dio en arrendamiento al ciudadano: JOSÉ CECILIO OSTOS OROZCO, quien es venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N°.2.899.320, tal como se desprende del Contrato de Arrendamiento privado suscrito por ambos, en fecha 09 de Noviembre de 2000, el cual acompaño en copia simple marcada con la letra "C", como instrumento fundamental de la-acción que pretendo proponer. Es el caso ciudadano Juez que el Arrendatario ya mencionado, no ha pagado Siete (7) cánones de arrendamientos consecutivos correspondientes a los meses de Mayo, hasta Noviembre de! presente año 2010, incumpliendo de esta manera lo pautado en La Cláusula Segunda, que señala: la falta de pago de dos (2) meses de canon de arrendamiento dará derecho a la Arrendadora, para considerar rescindido el presente contrato y exigir la indemnización por los daños y perjuicios ocasionados. En ese mismo orden La Clausula (sic) Decima (sic) Segunda (penal), establece que el "Arrendatario se obliga a pagar la cantidad de Cinco Bolívares (Bs F. 5,00) diarios, por cada día que pase de la fecha del pago referido del canon de arrendamiento, sin que ello perjudique el canon de arrendamiento principal, como obligación asumida por el Arrendatario se aplicara de igual manera a la entrega del inmueble al vencimiento del plazo". Por otro lado es menester señalar que el inmueble objeto de esta pretensión se encuentra deteriorado en su estructura: Paredes (baños, poseías, lavamanos tuberías entre otros) y descuidado en materia de salubridad, ya que el Arrendatario JOSÉ CECILIO OSTOS OROZCO, no habita actualmente en el inmueble y ha dado un uso distinto a lo acordado inicialmente según lo que expresa el contrato de arrendamiento, violando la Clausula (sic) Octava que es de vivienda familiar, siendo hoy en día un deposito de mercancías, guarida de ratones y malos olores que afectan a los demás habitantes de los apartamentos del edificio donde se encuentra el inmueble citado anteriormente, en virtud de esta situación se ha citado al local al mencionado Arrendatario, de manera verbal y por escrito para inspeccionar el inmueble y este, hace caso omiso al llamado por parte de mi representada, alegando que no tiene tiempo y que se encuentra ocupado en su negocio. Para comprobar la citación del Arrendatario acompaño también marcado con la letra "D", copia de la última notificación con Aviso de recibo IPOSTEL, certificado Nro: 028 referente al problema de falta de pago del canon, de salubridad y deterioro del local de fecha 26 de Abril de 2010. También acompaño copia marcado con la letra "E", Acta firmada por los habitantes del edificio de fecha 26 de Abril de 2010, donde se encuentra el local, en la que se afirma los malos olores que emanan del mismo, así como la presencia de ratas, ratones, y cucarachas que salen de allí, afectando la convivencia de quienes integran el inmueble. Vale destacar ciudadano Juez, que aparte de que el Arrendatario ha faltado a los pagos del canon de arrendamiento, que ha dado un uso distinto al inmueble, no ha mostrado una actitud responsable en desalojar y resolver la situación incumpliendo así las clausulas (sic) Tercera donde el declara recibir el inmueble en perfecto estado de conservación, comprometiéndose a conservarlo del mismo modo y que debe permitir a la Arrendadora inspeccionarlo toda vez que se estime necesario, el ciudadano JOSÉ CECILIO OSTOS OROZCO no ha colaborado tampoco en permitir la inspección y mantenimiento del local, violentando de esta manera la clausula (sic) Decima (sic) que indica que está obligado hacer reparaciones menores y a notificar por escrito a la Arrendadora de cualquier daño ya que de no hacerlo será responsable de los daños y perjuicios que su omisión haya causado.
De tal manera, ciudadano Juez, al revisar lo antes planteado podemos concluir lo siguiente:
1.- Que el Inmueble arrendado es el mismo que anteriormente señale en copia
del documento de propiedad registrado marcado con la letra "B" ,
2.- Que el Arrendatario me adeuda Siete (7) meses del canon de arrendamiento, hasta el día 01 de Noviembre del presente año, equivalente a CUATRO MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 4.200,0o), más CNCO BOLÍVARES (Bs 5,oo) diarios a partir del día 01 de Mayo de 2010 como clausula (sic) penal, equivalente hasta la presente fecha a la cantidad de MIL VEINTE BOLÍVARES (Bs F. 1.020,oo) producto de multiplicar tal suma de dinero diario por 204 días, más los que se sigan venciendo, a tal efecto consigno copias marcadas con las letras "F", "G", "H" "I" que son los recibos pagados por el arrendatario correspondientes a los meses de Enero hasta Abril del presente año 2010, faltando en consecuencia los meses desde Mayo, hasta Noviembre del presente año.
3.- Que efectivamente se produjo un incumplimiento por parte del Arrendatario, a darle un uso distinto al inmueble al que se había acordado inicialmente en el contrato, (Clausula (sic) Octava), incumpliendo a su vez la clausula (sic) tercera donde el declara recibir el Inmueble en perfecto estado de conservación, aseo y funcionamiento de sus instalaciones y servicios, comprometiéndose a conservarlo en el mismo estado en que lo recibió, aunado a ello señala la misma clausula (sic) que permitirá la inspección de la Arrendadora, cosa que no ha permitido aludiendo las notificaciones dadas por ella para tal fin, en tal sentido se consigna (Notificación) marcada con las letra "D" y copia del Acta marcada con la letra "E".
4.-Que mi intención es la de obtener la desocupación y desalojo del inmueble por la falta pago de los cánones de arrendamiento vencidos siete (7) meses, más los días de mora en el retardo por entregar el inmueble, la correspondiente indemnización por daños y perjuicios motivado al deterioro causado, los costos judiciales y los honorarios de Abogados, así como no continuar más con la relación arrendaticia.
DEL DERECHO
La Cláusula Segunda del citado contrato de arrendamiento establece la obligación para el Arrendatario de pagar el canon de arrendamiento los cinco primeros días de cada mes en la residencia de la Arrendadora y la falta de pago dará derecho a la Arrendadora a dar por rescindido el presente contrato de arrendamiento y exigir la indemnización por los daños y perjuicios ocasionados. En ese mismo orden La (sic) Clausula (sic) Decima (sic) Segunda (penal), establece que el "Arrendatario se obliga a pagar la cantidad de Cinco Bolívares Fuertes Bs F. 5,00 diarios, por cada día que pase de la fecha del pago referido del canon de arrendamiento, sin que ello perjudique el canon de arrendamiento principal, como obligación asumida por el arrendatario se aplicara de igual manera a la entrega del inmueble al vencimiento del plazo". En este sentido ha sido la Ley de Arrendamiento y Inmobiliario que establece en su artículo 34 el cual se ajusta perfectamente a esta circunstancias: "Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo Contrato de Arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cuales quiera de las siguiente causales:
a) Que el Arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos mensualidades consecutivas"...
En el mismo orden de ideas, Establece nuestra Doctrina "Que las cláusulas y condiciones establecidas en un Contrato Bilateral constituye verdaderas normas legales de obligatorio cumplimiento entre las partes y siendo el contrato de arrendamiento un contrato consensual bilateral, lo previsto en él es Ley entre las partes, en tal sentido el Código Civil de Venezuela establece:
Articulo (sic) 1.159, Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.
Articulo (sic) 1.160, Los Contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley.
En consecuencia el Arrendatario no ha ejecutado los principios de buena fe en el contrato, violando varias de sus clausulas (sic) como las que se citaron en los Hechos, por ejemplo: Clausula (sic) Tercera: donde el declara recibir el inmueble en perfecto estado de conservación, comprometiéndose a conservarlo del mismo modo y que debe permitir a la Arrendadora inspeccionarlo toda vez que se estime necesario. Clausula (sic) Decima (sic): que indica que está obligado hacer reparaciones menores y a notificar por escrito a la Arrendadora de cualquier daño ya que de no hacerlo será responsable de los daños y perjuicios que su omisión haya causado.
Dichas clausulas (sic) no han sido cumplidas por el Arrendatario durante todo este tiempo, ocasionando todos los daños y perjuicios anteriormente señalados.
CONCLUSIONES
Con fundamento a los alegatos de hecho y de derecho antes expuesto, es lógico concluir que el ciudadano: JOSÉ CECILIO OSTOS OROZCO, no ha cancelado ninguno de los cánones de arrendamiento de los meses vencidos y consecutivos, a partir del 01 de Mayo de 2010, hasta la presente fecha, por lo cual me adeuda Siete (7) mensualidades de cánones de arrendamiento, que multiplicados por SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. F. 600,oo) mensuales, arroja una deuda por cancelar de CUATRO MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (B.F. 4.200,oo), mas CNCO BOLÍVARES FUERTES (Bs F.5,oo) diarios a partir del día 01 de Mayo de 2010 como clausula (sic) penal. (Clausula (sic) Decima (sic) Segunda), equivalente hasta la presente fecha en la cantidad de de MIL VEINTE BOLÍVARES (Bs F. 1.020,oo) producto de multiplicar tal suma de dinero diario por 204 días, es decir en total seria (sic) la cantidad de CINCO MIL DOSCIENTOS VEITE BOLÍVARES FUERTES: (Bs F: 5.220,oo) más los que se sigan venciendo, dichas cifras serian (sic) los montos a reclamar con fundamento en lo previsto en los artículos 33 y 34 de la Ley de Arrendamiento y Inmobiliarios Por otra parte y en concordancia con lo establecido en las Cláusulas Tercera y Octava, del Contrato de Arrendamiento Privado, que se describieron anteriormente, son las razones por las cuales debe declararse con lugar la presente acción de desalojo de Inmueble.
PETITORIO
No obstante ciudadano Juez, pese a las múltiples gestiones amistosas emprendidas para que el Arrendatario JOSÉ CECILIO OSTOS OROZCO, pague los cánones de Arrendamiento vencidos, así como haga entrega del local arrendado en las mismas condiciones en que lo recibió, ha resultado todo ello infructuoso, es por lo que acudo ante su competente autoridad, para demandar como en efecto formalmente lo hago y lleno como están los extremos del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, a el ciudadano: JOSÉ CECILIO OSTOS OROZCO, y por el procedimiento breve previsto en el Artículo 881 Ejusdem a él (sic) prenombrado ciudadano identificado anteriormente en el presente libelo, para que convenga o en su defecto sea condenado por el Tribunal:
a.- Desalojar el inmueble objeto del contrato ubicado en el sector Los Próceres, dos cuadras arribas de cementerio Jardines la Inmaculada, pasaje Sucre, edificio: 0-75, local numero: PB-3, PB-4, de esta ciudad de Mérida Estado Mérida, el cual ocupa en calidad de inquilino y a entregarlo en las mismas condiciones de buen estado de la conservación conforme fue recibido.
b.- A cancelar los cánones de arrendamiento pendientes correspondiente a los meses comprendidos entre el 01 de Mayo de 2010 y 01 de Noviembre de este mismo año, es decir, siete (7) meses de atraso, que suman un total de CUATRO MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (B.F. 4.200,oo)
c.- A cancelar CINCO BOLÍVARES FUERTES (Bs F: 5,oo) diarios por cada día de demora según clausula decima segunda penal, contados a partir de la fecha 01 de Mayo de 2010, lo que significa que hasta e! día 24 de Noviembre del presente año, son 204 días el cual representa MIL VEINTE BOLÍVARES (Bs F. 1.020,oo). En consecuencia se adeuda a mi representada la cantidad de CINCO MIL DOSCIENTOS VEITE BOLÍVARES FUERTES: (Bs F: 5.220,oo) producto de sumar la cantidad arriba señalada mas CINCO BOLÍVARES FUERTES (Bs F. 5, oo) por 204 días vencidos
d.- Y a resolver el referido contrato de arrendamiento en todas y cada una de sus partes, dejándolo sin ningún efecto.
Estimo la presente acción en la cantidad de CINCO MIL DOSCIENTOS VEITE BOLÍVARES FUERTES: (Bs F: 5.220,oo) que equivale a OCHENTA CON TREINTA UNIDADES TRIBUTARIAS (80,30 UT), que incluye, lo adeudado por concepto de canon de arrendamiento vencido, mas lo adeudado por la mora en el retardo de la entrega efectiva del inmueble y lo que se sigan venciendo hasta !a definitiva entrega del local alquilado. Con respecto a los costos y costas del proceso que conlleven una futura medida de secuestro, se considerara ajuicio del tribunal.
Por cuanto es evidente que el demandado ha incumplido el pago de las pensiones de arrendamiento y el inmueble se está deteriorando, es por lo que solicito al tribunal se sirva ordenar o decretar medida preventiva de Secuestro de conformidad con lo previsto en el articulo 599 numeral 7° del Código de Procedimiento Civil y se me designe como depositario provisorio hasta tanto dure el juicio.
Solicito que la citación de el demandado sea practicada en la dirección de Avenida Los Próceres, pasos abajo de antiguo Festejos Lourdes, frente a licorería M&M, local Expo aluminio y Sucesores C.A, del cual es dueño y labora en dicho local comercial El Arrendatario: JOSÉ CECILIO OSTOS OROZCO. Finalmente pido que la presente demanda sea admitida y sustanciada por el procedimiento breve y declarada con lugar con todos los pronunciamientos de ley (…)

SEGUNDO

Siendo la oportunidad de dar contestación a la demanda, la parte demandada no lo hizo ni por sí, ni por medio de apoderado judicial.

CAPÍTULO IV
DE LOS ALEGATOS DEL ACTOR

De lo expuesto por la parte actora en el libelo de demanda, se desprende que:
Que la ciudadana Magdalena Charlotte Stojak de Pérez, es legítima propietaria de un inmueble, el cual se encuentra ubicado en el Sector “Los Próceres”, dos cuadras arribas del cementerio “Jardines La Inmaculada”, pasaje Sucre, edificio 0-75, de esta ciudad de Mérida Estado Mérida, y que dicha propiedad se evidencia en documento debidamente registrado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, en fecha 03 de marzo de 2008, bajo el N° 39, folios 239-274, Protocolo Primero, Tomo Vigésimo Primero, Primer Trimestre del mismo año.
Que en el referido inmueble (planta Baja), se encuentra ubicado un apartamento de una habitación con baño y local, con sala-recibo, comedor, un (1) dormitorio, un (1) baño, distinguido con el N° PB-3, PB-4; el cual se dio en arrendamiento al ciudadano JOSÉ CECILIO OSTOS OROZCO, tal como se desprende del Contrato de Arrendamiento privado suscrito por ambos, en fecha 09 de noviembre de 2000.
Que el arrendatario no ha pagado siete (7) cánones de arrendamiento consecutivos, correspondientes a los meses de mayo hasta noviembre del año 2010, incumpliendo lo pautado en la cláusula SEGUNDA, que señala: la falta de pago de dos (2) meses de canon de arrendamiento dará derecho a la Arrendadora, para considerar rescindido el presente contrato y exigir la indemnización por los daños y perjuicios ocasionados.
Que la cláusula DÉCIMA SEGUNDA (penal), establece que el "Arrendatario se obliga a pagar la cantidad de Cinco Bolívares (Bs F. 5,00) diarios, por cada día que pase de la fecha del pago referido del canon de arrendamiento, sin que ello perjudique el canon de arrendamiento principal, como obligación asumida por el Arrendatario se aplicara de igual manera a la entrega del inmueble al vencimiento del plazo".
Que el inmueble objeto de la pretensión se encuentra deteriorado en su estructura: Paredes (baños, posetas, lavamanos, tuberías, entre otros) y descuidado en materia de salubridad, ya que el arrendatario JOSÉ CECILIO OSTOS OROZCO, no habita actualmente en el inmueble y que ha dado un uso distinto a lo acordado inicialmente según lo que expresa el contrato de arrendamiento, violando la cláusula OCTAVA que es de vivienda familiar, siendo hoy en día un depósito de mercancías.
Como fundamento de derecho citó la parte actora los artículos 33 y 34.a de la Ley de Arrendamientos Inmobliarios, y los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil.
CAPÍTULO V
DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS

La representación judicial de la parte demandada promovió:

Primera: Valor y mérito de las actas procesales en cuanto le favorezcan.
Segunda: Escrito dirigido al Juzgado Primero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de esta Circunscripción Judicial, donde aparece el bauche N° 02892325, de fecha 07 de febrero de 2011, cancelado en el Banco Bicentenario por la cantidad de CINCO MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 5.400,00), por pago de los cánones de arrendamiento vencidos y no cancelados correspondientes al mes de mayo del año 2010, y los meses que van desde junio de 2010, a enero de 2011; pago este cuyo bauche fue consignado en original ante el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de esta misma Circunscripción Judicial.
Tercera: Escrito dirigido al Tribunal Primero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de esta misma Circunscripción Judicial, donde se notifica a la arrendadora del depósito de dinero hecho a la arrendadora, por los cánones vencidos y no cancelados.
Cuarta: Documento manuscrito de puño y letra hecho por el abogado Daniel Antonio Salinas, apoderado de la demandante de autos, donde propone al demandado un arreglo amistoso, el cual aceptó ante testigos.
Quinta: Auto del Tribunal Primero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de esta misma Circunscripción Judicial, donde hace constar que el demandado canceló los cánones vencidos y no pagados.
Sexta: Testifical de los ciudadanos Horacio Flores, Darwin Isaacs y José Jesús Juárez Matheus, titulares de las cédulas de identidad N°s. V-13.721.779; V-11.981.147 y V-2.682.602, respectivamente.

La representación judicial de la parte actora promovió:
1. Valor y mérito del poder autenticado por ante la Notaría Pública de Ejido, en fecha 12 de abril de 2010, inserto bajo el N° 14, Tomo 39, de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, marcado con la letra "A" (fs. 52-54).
2. Valor y mérito de documento registrado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, en fecha 03 de marzo de 2008, anotado bajo el N° 39, folios 239-274, Protocolo Primero, Tomo Vigésimo Primero, Primer Trimestre del mismo año, marcado con la letra "B" (fs. 55-65).
3. Valor y mérito del contrato de arrendamiento privado, suscrito por MAGDALENA CHARLOTTE STOJAK DE PÉREZ, con el carácter de Arrendadora y JOSÉ CECILIO OSTOS OROZCO, con el carácter de Arrendatario, en fecha 09 de noviembre de 2000, marcado con la letra "C" (fs. 66-68).
CAPÍTULO VI
PUNTO PREVIO
ANÁLISIS DEL CONTRATO

Observa este Tribunal que la parte accionante, en su escrito libelar manifestó entre otras cosas:
(…) El objeto de la presente demanda es la de accionar por desalojo, por falta de pago de canon de arrendamiento, de siete (7) meses vencidos que adeuda el Ciudadano JOSÉ CECILIO OSTOS OROZCO, a mi representada anunciada anteriormente, por haber permanecido este como Arrendatario de un inmueble, el cual se encuentra ubicado en Los Próceres, dos cuadras arribas de cementerio Jardines la Inmaculada, pasaje Sucre, edificio: 0-75, planta baja, de la ciudad de Mérida Estado Mérida, sin que en algún momento haya cancelado el canon de arrendamiento mensual fijado en el Contrato de Arrendamiento Privado suscrito por ambas partes en la cantidad actual de SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs F. 600,oo) mensuales; acción esta de desalojo que intentaré en ejercicio del derecho que me establece los Artículos 33 y 34 Literal A, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario, y por el procedimiento breve previsto en el libro IV, Titulo XII, del Código de Procedimiento Civil (…)

En materia arrendaticia, el procedimiento para las acciones se encuentra directamente relacionado con el hecho cierto de si la acción se encuentra fundamentada en un contrato de arrendamiento a TIEMPO DETERMINADO o uno a TIEMPO INDETERMINADO.
La doctrina ha clasificado los contratos de arrendamientos en: contrato a tiempo indeterminado, contrato a tiempo fijo o determinado renovable automáticamente, contrato a tiempo determinado no renovable o improrrogable.
Los contratos a tiempo indeterminados, son aquellos en los cuales las partes no han establecido el tiempo de duración del contrato, de manera que no se sabe, cuanto habrá de durar el mismo. Por su parte los contratos a tiempo fijo o determinado renovables automáticamente, son aquellos en los cuales las partes, han establecido el tiempo de duración de los mismos, y se considera siempre celebrado a término fijo, en virtud de que contiene una cláusula de prórroga sucesiva, conforme a la cual, las partes pueden convenir que al vencimiento del plazo el contrato se entenderá prorrogado por periodos iguales o sucesivos. Y por último los contratos a tiempo determinado no renovable o improrrogables, es decir, los que no tienen previsto prórroga alguna.
Por su parte en una sentencia de vieja data, dictada por la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, sobre el contrato a tiempo determinado e indeterminado, se realizaron las consideraciones siguientes: “El contrato de arrendamiento a tiempo determinado es aquel que es celebrado por las partes con una previsión o lapso de duración fijo, que además dicho lapso fijo puede ser prorrogado por las partes, bien por acuerdo en el mismo contrato inicial o por acuerdo posterior. Usualmente estos contratos son escritos, pues es la prueba que las partes tienen para demostrar el lapso de duración que pactaron”.
El contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado es aquel por lo general verbal, pues no puede probarse su lapso de duración, o de hecho no se estipuló por los contratantes. También es aquel, que nació en su día a tiempo determinado, pero una vez vencido (cumplido el lapso fijo de duración sin previsión de prórroga, o habiendo sido notificada la no prorroga) el arrendador deja en posesión del inmueble al inquilino y le recibe el canon de arrendamiento…” (Jurisprudencia Venezolana. Ramírez & Garay. Tomo CXLII. 1997. Primer Trimestre. 20 de septiembre de 1997. Pág. 405-407) (resaltado y subrayado del Tribunal).
Dicho lo anterior, en virtud de lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, debe esta jurisdiccente analizar previamente la naturaleza del contrato de arrendamiento acompañado con el libelo de la demanda, determinar o precisar si nos encontramos frente a un contrato de arrendamiento celebrado a tiempo indeterminado, a tiempo determinado no renovable o a tiempo determinado renovable automáticamente.
En tal sentido, considera prudente este Juzgado transcribir la cláusula que señala el tiempo de duración del mismo, a los fines de escudriñar el tipo de contrato.
Cláusula “CUARTA: La duración del presente contrato es de seis (6) meses fijos contados a partir del Nueve de Noviembre del 2000”. (subrayado del Tribunal).
Ahora bien, es importante señalar que el artículo 1.600 del Código Civil, establece: “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”. (resaltado del Tribunal). Asimismo, el artículo 1.614, eiusdem, señala: “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”. (resaltado del Tribunal).
En el caso que nos ocupa, observa esta juzgadora que a pesar de haber expirado la relación arrendaticia el día 09 de noviembre de 2001 (incluyendo su prórroga legal – Art. 39 L.A.I.), el ARRENDADOR continuó ocupando el local y la habitación objetos del contrato de arrendamiento, convirtiéndose el mismo a TIEMPO INDETERMINADO; pudiéndose constar que la parte accionante eligió la vía idónea para interponer la presente acción, como lo es el DESALOJO DE INMUEBLE, sustentada en el artículo 34.a de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se establece.
Por otra parte, observa el Tribunal que la parte actora en su escrito libelar, aduce que la parte accionada no ha cumplido con ningún mes correspondiente al pago de los cánones de arrendamiento, ante tal disyuntiva considera prudente este Tribunal hacer relación minuciosa, mes a mes, esto es los meses de ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL (estos meses fueron mencionados solo como referencia), MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE y NOVIEMBRE – 2010 (reclamados como insolutos por la parte actora), tomando como base las constancias de pago que fueron presentadas por ambas partes (las cuales no fueron objeto de impugnación), y las fechas en que fueron realizadas éstas, tomando en cuenta además, la cláusula SEGUNDA del contrato de arrendamiento que vinculó a las partes, en la que entre otras cosas, se señala: “…EL ARRENDATARIO se obliga a pagar puntualmente dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes…” Resaltando además, que el contrato fue celebrado el día 09-11-2000:

AÑO MES FECHA DE PAGO
S/Cont. Arrend.
(Dentro de los primeros 05 días al Venc. de c/mes) FECHA QUE CANCELÓ EL CANON DE ARRENDAMIENTO
SEGÚN RECIBO
2010 ENERO Del 09 al 13-01-2010 31-01-2010 (f. 69)
2010 FEBRERO Del 09 al 13-01-2010 28-02-2010 (f. 70)
2010 MARZO Del 09 al 13-01-2010 31-03-2010 (f. 71)
2010 ABRIL Del 09 al 13-01-2010 30-04-2010 (f. 72)

A partir del mes de MAYO – 2010, la parte demandada comenzó a depositar los cánones de arrendamiento ante el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de esta Circunscripción Judicial, alegando que la parte actora se rehusó a seguirlos recibiendo, haciendo uso del beneficio que le otorgaba el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

AÑO MES FECHA DE PAGO
S/Cont. Arrend.
(Dentro de los primeros 05 días al Venc. de c/mes) FECHA PARA HACER LA CONSIGNACIÓN
ART. 51 L.A.I.
(15 días+05 del Cont. Arrend) FECHA QUE
HIZO LA CONSIGNACIÓN
2010 MAYO del 09 al 13-05-2010 18-05-2010 07-02-2011
2010 JUNIO del 09 al 13-06-2010 07-02-2011
2010 JULIO del 09 al 13-07-2010 07-02-2011
2010 AGOSTO del 09 al 13-08-2010 07-02-2011
2010 SEPTIEMBRE del 09 al 13-09-2010 07-02-2011
2010 OCTUBRE del 09 al 13-10-2010 07-02-2011
2010 NOVIEMBRE del 09 al 13-11-2010 07-02-2011

Como se puede apreciar de la Relación (mes a mes), observa este Tribunal que las consignaciones de los meses reclamados como INSOLUTOS (MAYO hasta NOVIEMBRE – 2010), fueron hechas extemporáneas, esto es, fuera del lapso legal, tomando en cuenta que las pensiones arrendaticias deben consignarse dentro de los cinco (05) primeros días al vencimiento de cada mes, tal y como fue establecido en la cláusula SEGUNDA del contrato de arrendamiento que vinculó a las partes. En tal sentido, la presente acción debe prosperar, como así se hará en el dispositivo de la presente decisión. Así se establece.

CAPÍTULO VII
ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS

Pruebas de la parte demandada:

Primera: En cuanto al valor y mérito de las actas procesales en cuanto le favorezcan; indica el Tribunal a la parte promovente que ha sido reiterado el criterio de la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, en considerar que no es un medio de prueba, sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano y que el Juez está obligado a aplicarlo de oficio, sin necesidad de alegación de las partes, conforme al cual una vez constan en autos dejan de pertenecer a la promovente para tener como finalidad el esclarecimiento de la controversia, independientemente de la parte a la que favorezcan . Así se decide.
Segunda: En cuanto al escrito dirigido por el demandado de autos, ciudadano José Cecilio Ostos Orozco, al Juzgado Primero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de esta Circunscripción Judicial, que copiado textualmente, dice:
Me dirijo a Usted con la finalidad de hacer entrega del Bauche Banco Bicentenario, N° 02892325, fecha 07/02/2011. Por el monto de 5.400,00 la cantidad de los meses de arriendo del inmueble del cual se han negado a recibir el pago mensual según el expediente que cursa ante ese despacho, consignación que se hace con la finalidad de cumplir con el procedimiento señalado en la ley. Arrendamiento inmobiliario, el presente pago corresponde a los meses: MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE del año 2010 y ENERO del 2011.

Del mismo quedó demostrada la INSOLVENCIA del demandado, al hacer las consignaciones de manera ilegítima; en tal sentido, se le otorga el valor probatorio que le confiere el artículo 1.371 del Código Civil, a favor de la parte actora, de conformidad con el principio de la comunidad de la prueba. Así se decide.
Cuarta: En lo que respecta al documento que señala el promovente como “manuscrito de puño y letra hecho por el abogado Daniel Antonio Salinas, apoderado de la demandante de autos, donde propone al demandado un arreglo amistoso, el cual aceptó ante testigos”. Al ser revisadas sus pruebas, se pudo observar al folio 44, un documento privado elaborado a mano, sin que de él se evidencie que haya sido suscrito por persona alguna, pues no contiene firma de la persona que lo suscribió, así como tampoco que haya sido recibido por persona alguna.
En cuanto a dicho instrumento, se observa que el mismo constituye un documento privado, emanado del actor y sin estar suscrito por persona alguna, en tal sentido, esta Juzgadora considera necesario traer a colación lo referente al Principio de Alteridad Probatoria, y al efecto, se expresa el doctrinario patrio Fernando Villasmil Briceño, en la obra “Derecho Procesal del Trabajo”, Pags. 234 y 235, que es del tenor siguiente:

“…1. PRINCIPIO DE ALTERIDAD. Conforme a este principio, nadie puede procurarse unilateralmente una prueba favorable a su pretensión sin la intervención de un sujeto distinto de quien pretende aprovecharse del medio de prueba. En efecto, la fuente de la prueba debe ser ajena a quien la promueve: Cuando se otorga un documento, para conservar con mayor certeza y seguridad el negocio jurídico que se realiza, la declaración de voluntad de obligarse debe emanar directamente del sujeto que se obliga y no de quien pretende aprovecharse de esta declaración …”
“…En resumen, conforme al principio de alteridad, la fuente de la prueba debe ser ajena a quien la invoca…”. (resaltado del Tribunal).

Por lo que, quien decide, observa que el medio probatorio en análisis, emanó de manera unilateral del actor, sin que se pueda evidenciar de modo alguno participación de la parte demandada, por lo tanto, deviene forzoso concluir que dicho medio probatorio resulta violatorio del principio de alteridad de la prueba y en consecuencia se desecha. Así se establece.
Quinta: Referente al “auto” del Tribunal Primero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de esta misma Circunscripción Judicial, donde hace constar que el demandado canceló los cánones vencidos y no pagados. Al ser revisado dicho documento, cursante al folio 45, se observa que se trata de una constancia de pago, expedida por dicho Tribunal, en el que se deja constancia que el ciudadano JOSÉ CECILIO OSTOS OROZCO, depositó en la cuenta corriente N° 0040-18-0000052796, del Banco BICENTENARIO, la cantidad de CINCO MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 5.400,00), correspondiente al pago de los cánones de arrendamiento de los meses de MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE y NOVIEMBRE – 2010; a razón de Bs. 600,00, cada mes, según planilla N° 2892325, de fecha 07-02-2011, sobre un local sótano, situado en la Avenida “Los Próceres”, Pasaje Sucre, Edificio 075, planta baja, Municipio Libertador del Estado Mérida. Del mismo se evidencia una vez más, el incumplimiento por parte del demandado, contraviniendo lo preceptuado en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Dicha copia fotostática se valora conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido impugnada en forma alguna por la parte demandada, a favor de la parte actora, de conformidad con el principio de la comunidad de la prueba. Así se decide.
Sexta: En cuanto a la testifical de los ciudadanos Horacio Flores, Darwin Isaacs y José Jesús Juárez Matheus, titulares de las cédulas de identidad N°s. V-13.721.779; V-11.981.147 y V-2.682.602, respectivamente. Los mismos no comparecieron a rendir su testimonio en la fecha y hora, indicadas por el Tribunal. En tal sentido, no puede ser objeto de valoración. Así se decide.

Pruebas de la parte actora:

1. Valor y mérito del poder autenticado por ante la Notaría Pública de Ejido, en fecha 12 de abril de 2010, inserto bajo el N° 14, Tomo 39, de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, marcado con la letra "A" (fs. 52-54); del mismo se evidencia la legitimidad con la que actúa el abogado en ejercicio Daniel Antonio Salinas Alizo; el cual esta Juzgadora lo considera fidedigno y le otorga valor probatorio por no haber sido impugnado por su adversario, y del mismo se evidencia que el abogado antes identificado, está ampliamente facultada para representar a la parte actora de autos. Así se establece.
2. Valor y mérito de documento registrado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, en fecha 03 de marzo de 2008, anotado bajo el N° 39, folios 239-274, Protocolo Primero, Tomo Vigésimo Primero, Primer Trimestre del mismo año, marcado con la letra "B" (fs. 55-65); del mismo se infiere el carácter de propietaria del inmueble (Edificio) de la actora, donde se encuentran el local y habitación dados en arrendamiento al ciudadano José Cecilio Ostos Orozco. En tal sentido, se aprecia dicho documento conforme a las previsiones del artículo 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se decide.
3. Valor y mérito del contrato de arrendamiento privado, suscrito por MAGDALENA CHARLOTTE STOJAK DE PÉREZ, con el carácter de Arrendadora y JOSÉ CECILIO OSTOS OROZCO, con el carácter de Arrendatario, en fecha 09 de noviembre de 2000, marcado con la letra "C" (fs. 66-68); dicha copia fotostática se valora conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, al no haber sido impugnado por la contraparte en su oportunidad legal, quedando evidenciado del mismo la relación arrendaticia que vinculó a las partes. Así se establece.
4. Valor y mérito de los recibos del pago efectuado por el ARRENDATARIO, marcados con las letras "F", "G", "H" "I" (fs. 69-72), correspondientes a los meses de enero hasta abril del año 2010; al ser analizados dichos recibos, se pudo constatar que se trata de los pagos de los cánones de arrendamiento de los meses de ENERO, FEBRERO, MARZO y ABRIL – 2010; los cuales se desestiman, por cuanto los mismos no forman parte de lo meses reclamados como insolutos. Así se decide.
5. Valor y mérito de la última notificación con Aviso de recibo IPOSTEL, certificado N° 028, referente al problema de falta de pago del canon, de salubridad y deterioro del local, de fecha 27-04-2010, marcado con la letra "D" (fs. 73-74); observa esta juzgadora que dicho recibo fue promovido por la parte promovente, para demostrar “la necesidad de inspeccionar el inmueble por parte de la Arrendadora y solventar los problemas de deterioro del inmueble, pero el Arrendatario hizo caso omiso a dicha notificación al no presentarse al local” (subrayado del Tribunal); se desestima dicho medio probatorio por inconducente e impertinente, toda vez que lo que se persigue en el caso que nos ocupa, es probar la INSOLVENCIA por parte del ARRENDATARIO. Así se decide.
6. Acta firmada por los habitantes del edificio, de fecha 30 de abril de 2010, donde se encuentra el local, “…en la que se afirma los malos olores que emanan del mismo, así como la presencia de ratas, ratones, y cucarachas que salen del inmueble, afectando la convivencia de quienes integran el edificio. El Arrendatario tampoco hizo acto de presencia…”; se desestima dicho medio probatorio por inconducente e impertinente, toda vez que lo que se persigue en el caso que nos ocupa, es probar la INSOLVENCIA por parte del ARRENDATARIO. Así se decide.
CAPÍTULO VIII
CONCLUSIONES DEL TRIBUNAL

Del análisis que ha hecho el Tribunal y de los elementos probatorios que obran en autos, ha llegado a las siguientes conclusiones:
1°) Que a las partes las vinculó una relación arrendaticia mediante contrato de arrendamiento que un principio se pactó a TIEMPO DETERMINADO, pero por haber permanecido EL ARRENDATARIO en el inmueble arrendado después de vencida la prórroga legal, el mismo se convirtió a TIEMPO INDETERMINADO.
2º) Que la representación judicial de la parte accionada no logró desvirtuar en el debate probatorio, los alegatos invocados en el libelo de demanda por la parte actora.
3º) Que por las razones que anteceden la presente demanda debe ser declarada con lugar con todos los pronunciamientos de Ley.

DECISIÓN

Por lo anteriormente expuesto, este Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en nombre de la República Bolivariana y por autoridad de la Ley, declara: CON LUGAR la demanda intentada por el abogado en ejercicio Daniel Antonio Salinas Alizo, actuando con el carácter de Apoderado Judicial de la ciudadana Magdalena Charlotte Stojak de Pérez, contra el ciudadano José Cecilio Ostos Orozco, identificados en autos, por DESALOJO DE INMUEBLE POR FALTA DE PAGO DE CÁNONES DE ARRENDAMIENTO. En consecuencia, se declara:
PRIMERO: El desalojo del inmueble, consistente en un apartamento de una habitación con baño y local comercial, con sala-recibo, comedor, un (1) dormitorio, un (1) baño, distinguidos con los N°s. PB-3 y PB-4 (planta baja); ubicado en la Avenida “Los Próceres”, dos cuadras arriba del Cementerio “Jardines La Inmaculada”, Pasaje Sucre, y que son parte integrante del Edificio distinguido con el N° 0-75, Parroquia Juan Rodríguez Suárez, Municipio Libertador del Estado Mérida, y extinguida la relación arrendaticia que vinculó a las partes. Con la advertencia que en los actuales momentos no se podrá llevar a cabo dicho DESALOJO, sólo en cuanto a la habitación que sirve como vivienda del ARRENDATARIO, por mandato expreso del oficio N° C-11-0003, del 14-01-2010 (sic), emanado de la Comisión Judicial, presidida por la Magistrada Luisa Estela Morales Lamuño. Así se decide.
SEGUNDO: Se condena a la parte demandada al pago de la suma de CUATRO MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 4.200,00), correspondiente a los cánones de arrendamiento reclamados por la parte actora como insolutos, siendo los meses de MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE y NOVIEMBRE – 2010; a razón de Bs. 600,00, cada mes. Así se decide.
TERCERO: A cancelar la suma de UN MIL VEINTE BOLÍVARES (Bs. F. 1.020,00), en aplicación a la cláusula DÉCIMA SEGUNDA (Bs. F. 5,00 – diarios), del contrato de arrendamiento que vinculó a las partes, contados a partir del 01 de mayo de 2010, hasta el día 24 de noviembre de 2010 (204 días), ambas fechas inclusive. Así se establece.
CUARTO: Se condena en costas a la parte perdidosa por haber resultada totalmente vencida, conforme lo establece el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada.
DADA, FIRMADA Y SELLADA EN LA SALA DEL JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA. Mérida, a los veintitrés días del mes de febrero de dos mil once. Años 200° de la Independencia y 152° de la Federación.

La Juez Titular,

Abg. Roraima Solange Méndez Vivas

El Secretario,

Abg. Jesús Alberto Monsalve

En la misma fecha se publica la anterior sentencia, siendo las 3:20 p.m. Déjese copia certificada de esta Sentencia por Secretaría, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

El Secretario,

Abg. Jesús Alberto Monsalve

RSMV/JAM/gc.-