TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS
LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL ESTADO MÉRIDA
201º y 152°
EXP. Nº 7.029
CAPÍTULO I
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
Parte actora: Empresa Centro Comercial “DON GINES, C.A.”, inscrita en el Registro Mercantil Primero del Estado Mérida, en fecha 07 de marzo de 2007, bajo el Nº 17, Tomo A-6.
Apoderado Judicial: Abg. Pablo Roberto Izarra González, venezolano, titular de la cédula de identidad Nº V-2.455.595, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 5.299, mayor de edad y jurídicamente hábil.
Domicilio procesal: Avenida 05, Nº 22-10, primer piso, oficina A-3, Municipio Libertador del Estado Mérida.
Parte demandada: Juan De Jesús Marín Ocampo, venezolano, titular de la cédula de identidad N° V-23.204.265, mayor de edad y civilmente hábil.
Apoderado Judicial: Carlos Enrique Molina Guerrero, venezolano, titular de la cédula de identidad Nº V-3.767.860, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 25.515, mayor de edad y jurídicamente hábil.
Domicilio: Cruce de la Avenida 05, con calle 25, Centro Comercial “Don Gines, C.A.”, local comercial N° 25, Municipio Libertador del Estado Mérida.
Motivo de la causa: Cumplimiento de contrato por vencimiento de prórroga legal.
CAPITULO II
BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS
Se inició el presente procedimiento mediante formal libelo de demanda incoada por el abogado en ejercicio Pablo Roberto Izarra González, en su carácter de Apoderado Judicial de la Empresa Centro Comercial “DON GINES, C.A.”, contra el ciudadano Juan De Jesús Marín Ocampo, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE PRÓRROGA LEGAL.
Por auto de fecha 02 de mayo de 2011 (fs. 27-28), se admitió cuanto ha lugar en derecho la acción incoada y se acordó el emplazamiento de la parte accionada.
Riela al folio 31, diligencia estampada por el Alguacil Titular de este Juzgado, mediante la cual expuso que en fecha 06 de junio de 2011, practicó la citación del ciudadano Juan De Jesús Marín Ocampo, quien se negó a firmarle la respectiva Boleta de Citación.
Riela al folio 33, diligencia estampada por el apoderado actor, quien solicitó se le librara Boleta de Notificación al demandado, de conformidad con lo previsto en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
Por auto de fecha 08 de junio de 2011 (f. 34), se acordó que el Secretario Titular de este Juzgado, librara Boleta de Notificación al ciudadano Juan De Jesús Marín Ocampo, de conformidad con lo previsto en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
Obra al folio 39, diligencia estampada por el Secretario Titular de este Juzgado, mediante la cual expuso que en fecha 08 de junio de 2011, se trasladó al domicilio del demandado e hizo entrega de la respectiva Boleta de Notificación, dando así cabal cumplimiento a lo previsto en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
Figura al folio 42, Poder Apud-Acta, otorgado por el ciudadano Juan De Jesús Marín Ocampo, al abogado en ejercicio Carlos Enrique Molina Guerrero.
Riela al folio 43, Poder Apud-Acta, otorgado por el abogado en ejercicio Pablo Roberto Izarra González, en su carácter de Apoderado Judicial de la Empresa Centro Comercial “DON GINES, C.A.”, a la abogada en ejercicio María Auxiliadora Izarra Sánchez.
Abierta la causa a pruebas, la parte actora promovió las que consideró pertinentes y llegada la oportunidad de dictar sentencia, este Tribunal lo hace en los siguientes términos.
CAPÍTULO III
TÉRMINOS DE LA CONTROVERSIA
En el libelo de demanda la representación judicial de la parte actora, expuso:
…omissis…
En fecha 18 de Mayo de 2.007, mi representada, la empresa CENTRO COMERCIAL DON CINES C.A. celebró un primer contrato de arrendamiento, sucrito en nombre de ella, por lo ciudadanos RAMÓN FERNADO UZCATEGUI MARCIALES, YNOCENTE ARAQUE y JEANCELLY KATHERINE QUERALES UZCATEGUI, titulares de las cédulas de identidad números 3.993.125; 8.035.907 y 14.401.487, respectivamente, mayores de edad, venezolanos, domiciliados en esta ciudad y hábiles; en su condición de PRESIDENTE: GERENTE GENERAL y ADMINISTRADORA, en su orden de la referida empresa, en su condición de ARRENDADORA, con el ciudadano: JUAN DE JESÚS MARÍN OCAMPO, mayor de edad, venezolano, titular de la cédula de identidad N° 23.204.265, domiciliado en esta ciudad e igualmente hábil en su condición de ARRENDATARIO. Este primer contrato de arrendamiento, fue AUTENTICADO, por ante la Oficina Notarial Pública Tercera de Mérida, en fecha 18 de Mayo de 2.007, inserto bajo el N° 14, Tomo 50 de los Libros de Autenticaciones respectivos. Como consta en la CLAUSULA SEGUNDA, de ese primer contrato, el mismo tuvo una duración de UN (1) AÑO, contado desde el día PRIMERO DE ABRIL DE DOS MIL SIETE (01-04-07), por lo tanto, el mismo venció, el día TREINTA Y UNO DE MARZO DE DOS MIL OCHO (31-03-08).
Posteriormente, celebraron un segundo contrato de arrendamiento, el cual, igualmente fue AUTENTICADO, por ante la misma Oficina Notarial Tercera de Mérida, en fecha 05 de Mayo de 2.008, inserto bajo el N° 63, Tomo 37 de los Libros de Autenticaciones respectivos. Como consta en la CLAUSULA SEGUNDA, de este segundo contrato, el mismo tuvo una duración de UN (1) AÑO, contado desde el día PRIMERO DE ABRIL DE DOS MIL OCHO (01-04-08), por lo tanto el plazo contractualmente convenido, concluyó, el día TREINTA Y UNO DE MARZO DE DOS MIL NUEVE (31-03-09).
Posteriormente, celebraron un tercer y último contrato de arrendamiento y éste tuvo una duración igualmente de UN (1) AÑO contado desde el día PRIMERO DE ABRIL DE DOS MIL NUEVE (01-04-09), como consta en su CLAUSULA SEGUNDA.
En vista de que NO CELEBRARON otro contrato escrito de arrendamiento, después de haber vencido el ultimo plazo contractual le comenzó a transcurrir a favor de EL ARRENDATARIO (JUAN DE JESÚS MARIN OCAMPO) la PRORROGA LEGAL ARRENDATICA, desde el día PRIMERO DE ABRIL DE DOS MIL DIEZ (01-04-10), por el término de UN (1) AÑO, conforme lo indica el literal "b" del artículo 38 de la Ley de Arrendamien¬tos Inmobiliarios, ya que la relación arrendaticia, por vía contractual tuvo una duración de TRES (3) AÑOS, contados desde el día PRIMERO DE ABRIL DE DOS MIL SIETE (01-04-07) al TREINTA Y UNO DE MARZO DE DOS MIL DIEZ (31-03-10); todo lo cual se evidencia de los TRES (3) CONTRATOS DE ARRENDAMIENTOS referidos, como lo he expuesto y los que acompaño marcados "B", "C" y "D" y cada uno de ellos en TRES (3) folios .
Como consta en la CLAUSULA TERCERA del último contralto de arrendamiento, el CANON MENSUAL DEL ARRENDAMIENTO, lo fijaron y convinieron en la cantidad de CUATROCIENTOS VEINTICINCO BOLÍVARES (BS. 425.oo), más el 2.5% por gastos de mantenimiento, vigilancia y servi¬cios públicos, que EL ARRENDATARIO, se obligó a pagar MENSUALMENTE el día de cada vencimiento.
Como consta en la CLAUSULA PRIMERA de los TRES (3) contratos de arrendamiento referidos, el objeto del arrendamiento, lo fue el local comercial identificado con el N° 25 del "CENTRO COMERCIAL DON GINES" ubicado en el cruce de la Avenida 5 con Calle 25 de esta ciudad de Mérida.
Ciudadana Jueza, como lo he expuesto, la PRORROGA LEGAL ARRENDATICIA, a favor de EL ARRENDATARIO (JUAN DE JESÚS MARÍN OCAMPO) se inició, el día PRIMERO DE ABRIL DE DOS MIL DIEZ (01-04-10) y venció o concluyó, el día TREINTA Y UNO DE MARZO DE DOS MIL ONCE (31-03-11).
Ciudadana Jueza, a pesar que los TRES (3) CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO, lo celebraron a plazo fijo, mi representada, la empresa "CENTRO COMERCIAL DON GINES C.A." mediante escrito y mediante actuaciones hechas por la Oficina Notarial Tercera de Mérida, en fecha 24 de Febrero de 2.010, le notificaron, al ciudadano JUAN DE JESUS MARÍN OCAMPO, LA NO RENOVACIÓN NI PRORROGA del último contrato de arrendamiento celebrado entre ellos, haciéndole saber que el mismo vencía el día TREINTA Y UNO DE MARZO DE DOS MIL DIEZ (31-03-10); dicha NOTIFICACIÓN ESCRITA, fue consignada en el mismo local N° 25 del CENTRO COMERCIAL DON GINES, OBJETO DEL ARRENDAMIENTO, todo de lo cual dejó constancia la referida Notario Público Tercera de Mérida; actuaciones éstas que en original, acompaño en CINCO (5) folios, marcados "E". Igualmente, en fecha 04 de Febrero de 2.011, se le envió telegrama con "acuse de recibo" a EL ARRENDATARIO (JUAN DE JESÚS MARÍN OCAMPO) recordándole que la prórroga legal arrendaticia, vencía el día 31 de Marzo de 2.011; telegrama éste que igualmente fue entregado en el mismo local objeto del arrendamiento, como se evidencia tanto del telegrama como de la constancia de entrega dada por la Oficina de IPOSTEL MERIDA constancia que también acompaño en dos (2) folios, marcado "F" y "G".
Pero es el caso, Ciudadana Jueza que habiéndose vencido o concluido la PRORROGA LEGAL ARRENDATICIA, el día TREINTA Y UNO DE MARZO DE DOS MIL ONCE (31-03-11) como ya lo referí, EL ARRENDATARIO (JUAN DE JESÚS MARÍN OCAMPO) se ha negado devolverle a mi representada la empresa "CENTRO COMERCIAL DON GINES C.A." el local dado en arrendamiento, el cual es, repito el Local Comercial N° 25 del "CENTRO COMERCIAL DON GINES" situado en el cruce de la Avenida 5 con Calle 25 de esta ciudad, totalmente desocupado y en perfectas condiciones como lo recibió y es por lo que con mi carácter pre-indicado, que ocurro ante usted, para DEMANDAR COMO EN EFECTO DEMANDO , al ciudadano JUAN DE JESÚS MARÍN OCAMPO, mayor de edad, venezolano, domiciliado en esta ciudad de Mérida, en su condición o carácter de ARRENDATARIO, del referido Local Comercial N° 25, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, POR HABERSE VENCIDO LA PRORROGA LEGAL ARRENDATICIA; para que convenga o así sea decidido por el Tribunal en PRIMERO: Devolverle a mi representada, la empresa “CENTRO COMERCIAL DON GINES C.A.” el local comercial N° 25 el cual ella le dio en arrendamiento, a plazo fijo como lo he señalado, por haberse vencido la PRORROGA LEGAL ARRENDA TICIA: SEGUNDO: En pagarle la cantidad de CUARENTA BOLÍVARES (Bs. 40.oo) diarios, por cada día de retraso en hacer la devolución y entrega del local objeto del arrendamiento, contados desde el día PRIMERO DE ABRIL DE DOS MIL ONCE (01-04-11) hasta el día en que haga la entrega del local objeto del arrendamiento y TERCERO: En pagar las Costas Procesales.
De conformidad a lo establecido en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, solicito, se DECRETE DE SECUESTRO, SOBRE_EL LOCAL OBJETO DEL ARRENDAMIENTO, identificado con el N° 25 del CENTRO COMERCIAL DON GINES, situado en el cruce de la Avenida 5 con Calle 25 de esta ciudad.
Estimo está demanda, en la cantidad de CINCO MIL CIEN BOLÍVARES (Bs. 5.100) equivalentes a SESENTA Y OCHO (68) Unidades Tributarias.
Fundamento esta demanda, en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y el artículo 1.167 del Código Civil.

SEGUNDO
En la oportunidad de dar contestación al fondo de la demanda, la parte demandada expuso:
…omissis…
Siendo la oportunidad procesal para dar contestación a la demanda incoada en mi contra por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de prorroga legal, interpuesta por la empresa comercial "Centro Comercial Don Ginés C.A"., la cual cursa por ante éste Tribunal, según el expediente N° 7029, procedo a dar contestación a la misma en los términos siguientes:
De manera categórica y determinante, rechazo, niego y contradigo a todo evento, los argumentos de hecho y de derecho invocados por la parte actora en su escrito libelar, por ser totalmente falsos e inciertos, ya que la relación arrendaticia que mantengo con la arrendadora, se inició desde comienzos del año dos mil (2000), cuando precisamente los propietarios del referido inmueble iniciaban a puerta cerrada la reconstrucción y remodelación del referido inmueble en varios locales comerciales, con quienes celebré una negociación verbal, mediante la cual se acordó que diera un aporte en dinero efectivo para tales trabajos de Quince Mil Bolívares, (Bs. 15.000,oo) para tener el derecho a la reservación del local en calidad de inquilino, una vez que estuviesen culminados los trabajos de reconstrucción y remodelación del inmueble, y precisamente fue a partir de comienzos del año 2001, que me instale en dicho local como arrendatario desde entonces, y que el mismo forma parte del inmueble donde funciona el mencionado Centro Comercial, hecho éste que será demostrado en el curso del presente proceso, por lo que mal puede entonces la parte actora, interponer en mi contra la presente demanda de cumplimiento de contrato por vencimiento de prorroga legal, sin especificar las fechas de los otros contratos de arrendamiento verbales que celebré con éstos señores, ya que la relación contractual comenzó a regir como antes lo indique de contratos establecidos con anterioridad a los tres (3) últimos contratos que indica el demandante, lo que a todas luces se refleja que la parte actora, actúa con temeridad, al ocultar descaradamente la verdad de los hechos para cercenar a toda costa mis derechos, en razón de que las normas que rigen la materia son de orden público que no pueden ser relajadas por los particulares y son de estricto cumplimiento a fin de que se verifique la legitimidad y legalidad de los actos jurídicos, por lo que tal acción propuesta en mi contra debe ser declarada inadmisible, como así respetuosamente lo solicito.
Rechazo, niego y contradigo a todo evento que se me haya hecho saber con suficiente anticipación la voluntad de la parte actora de dar por terminado el contrato de arrendamiento que tenemos suscrito, por cuanto la parte actora, con éste argumento pretende desconocer que la existencia de la relación contractual arrendaticia se contrae únicamente a los tres últimos contrato a que hace referencia en su escrito libelar, para ocultar con descaro que dicha relación contractual arrendaticia, data desde el año 2000, cuando se estaban construyendo los locales comerciales que conforman la empresa comercial "Centro Comercial Don Ginés C.A", y que los representantes de dicha empresa tienen pleno conocimiento de que fui uno de los otros tantos inquilinos fundadores del referido centro comercial. La parte actora, en su temerario libelo de demanda, manifiesta de manera infundada que la relación contractual arrendaticia concluyo, hecho éste que es totalmente falso, pues de la simple lectura de las actuaciones extrajudiciales producidas por el actor, realizadas a través de la Notaría Pública Tercera de Mérida, en fecha 24 de febrero de 2010, las cuales impugno y rechazo a todo evento, máxime cuando la parte actora en el presente caso, obra de mala fe, ocultando de antemano el inicio real y verídico de la relación contractual arrendaticia que sostengo con la arrendadora, con tales actuaciones extrajudiciales no se prueba plenamente que esa voluntad del arrendador de no continuar con la relación locativa y por ende poner término contractual a la misma, cuyo cumplimiento aquí se demanda, toda vez que, dicha notificación en modo alguno no se consumó ni se verificó, pues de la misma se evidencia a todas luces, que simplemente se identificó a una ciudadana con el nombre de MELVA RODRÍGUEZ, cédula de identidad N° 14.974.855, por lo que tal notificación, por una parte lo que persigue a toda costa es sorprender la buena fe del jurisdicente (sic), para concultar (sic) mis derechos sobre una base de hechos mencionados por el actor totalmente falsos, que ocultan la verdad verdadera; y por otra parte, además de tales circunstancias, no puede considerarse que la presunta notificación que rechazo e impugno, haya sido cumplida efectivamente, por no llenar con las exigencias ni ser amparada por el ordenamiento jurídico, pues si bien deja constancia de la constitución del funcionario notarial en el inmueble arrendado, no emerge en forma alguna del acta levantada que la misma haya sido entregada a mi persona; vale decir, en los términos expresados en el acta, solo determina el traslado y constitución del funcionario en el inmueble, más luego de indicar tal circunstancia, se procedió a copiar los hechos objeto de la notificación, sin hacerse referencia si dicho funcionario fue atendido por alguien en el inmueble o si el funcionario autorizado ejecutó la solicitud presentada bajo alguna modalidad legal que cumpliera con el fin perseguido; por lo que con tales actuaciones deficientes no se puede determinar que se haya configurado el desahucio de ley necesario.
Rechazo, niego e impugno la estimación de la demanda incoada en mi contra, por ser totalmente infundada, temeraria y contraria al ordenamiento jurídico.
En lo que respecta a los instrumentos acompañados por la parte actora en su escrito libelar como telegramas, de manera categórica y determinante los rechazo e impugno, a todas luces se observa que a través de los mismos solo se refleja su contenido y haber sido consignados en el Instituto Postal respectivo, con los cuales tampoco se produce la convicción para que el jurisdicente (sic) verifique el desahucio en cuestión; hechos estos, que traducen de manera evidente la inexistencia de la notificación de la voluntad de la arrendadora de no prorrogar el contrato, por cuanto esa información supuestamente contenida tanto en la actuación del funcionario de la Notaría como el referido telegrama no fue recibido por mi persona, circunstancia ésta que debe ser tomada en cuenta por este Tribunal, por la sencilla razón, de que el actor está actuando en la presente causa de manera infundada y temeraria, ya que oculta la verdad de los hechos, circunstancia ésta que causa una distorsión indeseable en el equilibrio que debe imperar en todo contrato de arrendamiento, donde ambas partes tienen obligaciones y deberes que cumplir y que por consiguiente al no tener soporte jurídico alguno, se dejan caer por su propio peso. La simple consideración de que la falta de recepción personal de la supuesta notificación y del presunto telegrama al que hace referencia el actor en su escrito libelar, inherente del presunto desahucio, el mismo, debe tenerse como no realizado, a pesar de que la actuación notarial haya sido hecha en el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, por lo que mal puede entonces alegar el actor, que fue utilizado un medio idóneo para la verificación del desahucio de Ley, efectuado por la arrendadora en los términos contractualmente preestablecidos, es necesario señalar que al no evidenciarse del propio contenido del texto libelar ni de las actuaciones extrajudiciales producidas por la parte actora, que el arrendador puso fin a la relación desde el orden contractual, mal puede sostenerse no solo el inicio del lapso que por prorroga legal me asiste, sino la expiración de dicho beneficio inquilinario, por lo que la presente demanda de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prorroga legal, no resulta procedente en derecho, como así respetuosamente lo solicito.
Por otra parte, el local objeto de la presente demanda, lo he venido ocupando como inquilino desde hace más de diez años, y no, desde hace tres años como lo pretende demostrar la parte actora y hasta los momentos actuales lo sigo ocupando como tal, cumpliendo puntualmente con las obligaciones contractuales estipuladas en el contrato de arrendamiento, por lo que el mencionado contrato de acuerdo a la normativa que rige la materia fue objeto de una conversión por tiempo indeterminado, y por tanto debe entenderse producida la TACITA RECONDUCCIÓN, luego de las situaciones antes señaladas cuando la parte actora introduce la infundada y temeraria demanda en mi contra, para que entregue el inmueble por vencimiento de la prórroga legal y solicita medida de secuestro ya ha operado legalmente la TACITA RECONDUCCIÓN por lo que son improcedente estos pedimentos de la parte actora. El arrendador en el presente caso, por estar pretendiendo una acción infundada y temeraria, asumió una actitud pasiva y conformista que dio origen en el presente caso a operar de pleno derecho la Tácita Reconducción.
Por las consideraciones y argumentos de hecho y de derecho explanados en el presente escrito de contestación a la temeraria e infundada demanda incoada en mi contra, en aras de preservar el debido proceso, la tutela jurídica efectiva y el derecho de defensa y por ende la sana administración de justicia, muy respetuosamente solicito de este honorable Tribunal, se sirva declarar sin lugar la presente demanda, por ser totalmente contraria al derecho y al orden público, dejo en éstos términos contestada dicha demanda.
CAPÍTULO IV
RAZONES DE HECHO Y DERECHO
De lo expuesto por las partes tanto en el libelo de la demanda como en su contestación, se desprende que las razones de hecho y de derecho a la cual queda circunscrita la presente acción son:
Para la representación judicial de la parte actora, el hecho que:
En fecha 18 de mayo de 2007, su representada, la Empresa “CENTRO COMERCIAL DON GINES, C.A.”, celebró un primer contrato de arrendamiento, sucrito en nombre de ella, por los ciudadanos RAMÓN FERNADO UZCÁTEGUI MARCIALES, YNOCENTE ARAQUE y JEANCELLY KATHERINE QUERALES UZCÁTEGUI, titulares de las cédulas de identidad números 3.993.125; 8.035.907 y 14.401.487, respectivamente, mayores de edad, venezolanos, domiciliados en esta ciudad y hábiles; en su condición de PRESIDENTE, GERENTE GENERAL y ADMINISTRADORA, en su orden de la referida empresa, en su condición de ARRENDADORA, con el ciudadano JUAN DE JESÚS MARÍN OCAMPO, ya identificado, en su condición de ARRENDATARIO.
Que ese primer contrato de arrendamiento, fue AUTENTICADO por ante la Oficina Notarial Pública Tercera de Mérida, en fecha 18 de mayo de 2007, inserto bajo el N° 14, Tomo 50 de los libros de autenticaciones respectivos.
Que tal y como consta en la CLAUSULA SEGUNDA, de ese primer contrato, el mismo tuvo una duración de UN (1) AÑO, contado desde el día PRIMERO DE ABRIL DE DOS MIL SIETE (01-04-07), por lo tanto, el mismo venció el día TREINTA Y UNO DE MARZO DE DOS MIL OCHO (31-03-08).
Que posteriormente, celebraron un segundo contrato de arrendamien- to, el cual, igualmente fue AUTENTICADO, por ante la misma Oficina Notarial Tercera de Mérida, en fecha 05 de mayo de 2008, inserto bajo el N° 63, Tomo 37 de los Libros de Autenticaciones respectivos.
Que tal y como consta en la CLAUSULA SEGUNDA, de este segundo contrato, el mismo tuvo una duración de UN (1) AÑO, contado desde el día PRIMERO DE ABRIL DE DOS MIL OCHO (01-04-08), por lo tanto el plazo contractualmente convenido, concluyó, el día TREINTA Y UNO DE MARZO DE DOS MIL NUEVE (31-03-09).
Que posteriormente, celebraron un tercer y último contrato de arrendamiento y éste tuvo una duración igualmente de UN (1) AÑO, contado desde el día PRIMERO DE ABRIL DE DOS MIL NUEVE (01-04-09), como consta en su CLAUSULA SEGUNDA.
Que en vista de que NO CELEBRARON otro contrato escrito de arrendamiento, después de haber vencido el último plazo contractual, le comenzó a transcurrir a favor de EL ARRENDATARIO (JUAN DE JESÚS MARÍN OCAMPO) la PRÓRROGA LEGAL ARRENDATICA, desde el día PRIMERO DE ABRIL DE DOS MIL DIEZ (01-04-10), por el término de UN (1) AÑO, conforme lo indica el literal "b" del artículo 38 de la Ley de Arrendamien¬tos Inmobiliarios, ya que la relación arrendaticia, por vía contractual tuvo una duración de TRES (3) AÑOS, contados desde el día PRIMERO DE ABRIL DE DOS MIL SIETE (01-04-07) al TREINTA Y UNO DE MARZO DE DOS MIL DIEZ (31-03-10); todo lo cual se evidencia de los TRES (3) CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO referidos, como lo expuso y los que acompañó marcados "B", "C" y "D".
Que tal y como consta en la CLÁUSULA TERCERA del último contrato de arrendamiento, el CANON MENSUAL DEL ARRENDAMIENTO, lo fijaron y convinieron en la cantidad de CUATROCIENTOS VEINTICINCO BOLÍVARES (Bs. 425,00), más el 2.5% por gastos de mantenimiento, vigilancia y servi¬cios públicos, que EL ARRENDATARIO, se obligó a pagar MENSUALMENTE el día de cada vencimiento.
Que como consta en la CLÁUSULA PRIMERA de los TRES (3) contratos de arrendamiento referidos, el objeto del arrendamiento, lo fue el local comercial identificado con el N° 25 del "CENTRO COMERCIAL DON GINES", ubicado en el cruce de la Avenida 05, con Calle 25 de esta ciudad de Mérida.
Que la PRÓRROGA LEGAL ARRENDATICIA, a favor de EL ARRENDATARIO (JUAN DE JESÚS MARÍN OCAMPO) se inició el día PRIMERO DE ABRIL DE DOS MIL DIEZ (01-04-10) y venció o concluyó, el día TREINTA Y UNO DE MARZO DE DOS MIL ONCE (31-03-11).
Que a pesar que los TRES (3) CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO, lo celebraron a plazo fijo, su representada, la empresa "CENTRO COMERCIAL DON GINES C.A.", mediante escrito y mediante actuaciones hechas por la Oficina Notarial Tercera de Mérida, en fecha 24 de febrero de 2010, le notificaron al ciudadano JUAN DE JESUS MARÍN OCAMPO, LA NO RENOVACIÓN NI PRÓRROGA del último contrato de arrendamiento celebrado entre ellos, haciéndole saber que el mismo vencía el día TREINTA Y UNO DE MARZO DE DOS MIL DIEZ (31-03-10); dicha NOTIFICACIÓN ESCRITA, fue consignada en el mismo local N° 25 del CENTRO COMERCIAL DON GINES, OBJETO DEL ARRENDAMIENTO, todo de lo cual dejó constancia la referida Notario Público Tercera de Mérida; actuaciones éstas que en original acompañó en CINCO (5) folios, marcados "E".
Que igualmente, en fecha 04 de febrero de 2011, se le envió telegrama con "acuse de recibo" a EL ARRENDATARIO (JUAN DE JESÚS MARÍN OCAMPO) recordándole que la prórroga legal arrendaticia, vencía el día 31 de Marzo de 2011; telegrama éste que igualmente fue entregado en el mismo local objeto del arrendamiento, como se evidencia tanto del telegrama como de la constancia de entrega dada por la Oficina de IPOSTEL MÉRIDA, constancia que acompañó en dos (02) folios, marcada “F” y “G”.
Estimó la demanda en la cantidad de CINCO MIL CIEN BOLÍVARES (Bs. 5.100,00), equivalentes a SESENTA Y OCHO UNIDADES TRIBUTARIAS (U.T. 68,00).
Como fundamento de derecho, citó la parte actora los artículos 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 1.167 del Código Civil.
La representación judicial de la parte demandada, se fundamentó en el hecho que:
Rechazó, negó y contradijo a todo evento, los argumentos de hecho y de derecho invocados por la parte actora en su escrito libelar, por cuanto en su decir, son totalmente falsos e inciertos, alegando que la relación arrendaticia que mantiene con la arrendadora, se inició desde comienzos del año dos mil (2000), cuando precisamente los propietarios del referido inmueble iniciaban a puerta cerrada la reconstrucción y remodelación del referido inmueble en varios locales comerciales, con quienes celebró una negociación verbal, mediante la cual se acordó que diera un aporte en dinero efectivo para tales trabajos de QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.000,00) para tener el derecho a la reservación del local en calidad de inquilino, una vez que estuviesen culminados los trabajos de reconstrucción y remodelación del inmueble.
Que precisamente fue a partir de comienzos del año 2001, que se instaló en dicho local como arrendatario desde entonces, y que el mismo forma parte del inmueble donde funciona el mencionado Centro Comercial.
Que la relación contractual comenzó a regir de contratos establecidos con anterioridad a los tres (3) últimos contratos que indica el demandante.
Rechazó, negó y contradijo a todo evento que se le haya hecho saber con suficiente anticipación, la voluntad de la parte actora de dar por terminado el contrato de arrendamiento que tienen suscrito.
Impugnó y rechazó las actuaciones extrajudiciales producidas por el actor, realizadas a través de la Notaría Pública Tercera de Mérida, en fecha 24 de febrero de 2010.
Rechazó, negó e impugnó la estimación de la demanda incoada en su contra, por cuanto en su decir, es totalmente infundada, temeraria y contraria al ordenamiento jurídico.
Rechazó, negó e impugnó los instrumentos acompañados por la parte actora en su escrito libelar como telegramas, por cuanto en su decir, se observa que a través de los mismos solo se refleja su contenido y haber sido consignados en el Instituto Postal respectivo.
Que el local objeto de la presente demanda, lo ha venido ocupando como inquilino desde hace más de diez años, y no, desde hace tres años como lo pretende demostrar la parte actora y hasta los momentos actuales lo sigue ocupando como tal, cumpliendo puntualmente con las obligaciones contractuales estipuladas en el contrato de arrendamiento.
Que el mencionado contrato de acuerdo a la normativa que rige la materia fue objeto de una conversión por tiempo indeterminado, y que por tanto debe entenderse producida la TÁCITA RECONDUCCIÓN.
En cuanto a los fundamentos de derecho no menciona ninguna disposición legal en la cual fundamenta su defensa, razón por la cual se debe entender que rechaza la aplicación al caso de autos de los dispositivos legales señalados por la parte actora.
CAPÍTULO IV
DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS
La representación judicial de la parte demandada promovió:
Valor y mérito jurídico de cada uno los diferentes recibos de pago de condominio y alquiler del local arrendado, propiedad de la Empresa demandante "Centro Comercial Don Gines C.A.", relacionados con los años 2002, 2003, 2004 y 2005, constante de treinta y dos (32) folios útiles, marcados con la letra "A".
La representación judicial de la parte actora promovió:
1°) Va¬lor y mérito jurídico de los tres (3) contratos de arrendamiento que fueron acompañados al libelo de demanda, marcados “B”, “C” y “D” (fs. 08-10; 12-14; 15-17).
2°) Va¬lor y mérito jurídico de la Notificación que se practicó en fecha 24 de febrero de 2010, a través de la Notaría Pública Tercera de Mérida, acompañadas al libelo de demanda en cinco folios (5), marcada "E" (fs. 19-23).
3°) Va¬lor y mérito jurídico de la constancia y del telegrama enviado al demandado (JUAN DE JESÚS MARÍN OSORIO) a la misma dirección del local comercial objeto del arrendamiento, constancia que fue anexada con las letras "F" y “G” (fs. 24-25).
4°) Va¬lor y mérito jurídico del documento autenticado y suscrito por ante la Notaría Pública Tercera de Mérida, en fecha 08 de octubre de 2004, anotado bajo el N° 29, Tomo 71, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría (fs. 81-83).
5°) Va¬lor y mérito jurídico del documento de arrendamiento AUTENTICADO y suscrito por ante la Notaría Pública Tercera de Mérida, en fecha 08 de octubre de 2004, anotado bajo el N° 29, Tomo 71 de los Li¬bros de autenticaciones llevado en dicha oficina (fs. 81-83).
6°) Va¬lor y mérito jurídico de la copia certificada en trece (13) folios, del Expediente de Consignaciones N° 538, llevado en el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del estado Mérida, mediante el cual, el aquí DEMANDADO (Juan de Jesús Marín Ocampo) consigna a favor de la aquí demandante (Centro Comercial Don Gines C.A.) cánones de arrendamiento (fs. 86-98).
CAPÍTULO V
DECISIÓN EXPRESA, POSITIVA Y PRECISA
CONFORME A LA ACCIÓN DEDUCIDA
En la oportunidad de dar contestación al fondo de la demanda, la parte demandada entre otras cosas, expuso: “…el mencionado contrato de acuerdo a la normativa que rige la materia fue objeto de una conversión por tiempo indeterminado…” (subrayado y negrillas del Tribunal).
En este sentido, es importante acotar que en materia arrendaticia, el procedimiento para las acciones se encuentra directamente relacionado con el hecho cierto de si la acción se encuentra fundamentada en un contrato de arrendamiento a TIEMPO DETERMINADO o uno a TIEMPO INDETERMINADO.
La doctrina ha clasificado los contratos de arrendamientos en: contrato a tiempo indeterminado, contrato a tiempo fijo o determinado renovable automáticamente, contrato a tiempo determinado no renovable o improrrogable.
Los contratos a tiempo indeterminados, son aquellos en los cuales las partes no han establecido el tiempo de duración del contrato, de manera que no se sabe, cuanto habrá de durar el mismo. Por su parte los contratos a tiempo fijo o determinado renovables automáticamente, son aquellos en los cuales las partes, han establecido el tiempo de duración de los mismos, y se considera siempre celebrado a término fijo, en virtud de que contiene una cláusula de prórroga sucesiva, conforme a la cual, las partes pueden convenir que al vencimiento del plazo el contrato se entenderá prorrogado por periodos iguales o sucesivos. Y por último los contratos a tiempo determinado no renovable o improrrogables, es decir, los que no tienen previsto prórroga alguna.
Por su parte en una sentencia de vieja data, dictada por la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, sobre el contrato a tiempo determinado e indeterminado, se realizaron las consideraciones siguientes: “El contrato de arrendamiento a tiempo determinado es aquel que es celebrado por las partes con una previsión o lapso de duración fijo, que además dicho lapso fijo puede ser prorrogado por las partes, bien por acuerdo en el mismo contrato inicial o por acuerdo posterior. Usualmente estos contratos son escritos, pues es la prueba que las partes tienen para demostrar el lapso de duración que pactaron”.
El contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado es aquel por lo general verbal, pues no puede probarse su lapso de duración, o de hecho no se estipuló por los contratantes. También es aquel, que nació en su día a tiempo determinado, pero una vez vencido (cumplido el lapso fijo de duración sin previsión de prórroga, o habiendo sido notificada la no prorroga) el arrendador deja en posesión del inmueble al inquilino y le recibe el canon de arrendamiento…” (Jurisprudencia Venezolana. Ramírez & Garay. Tomo CXLII. 1997. Primer Trimestre. 20 de septiembre de 1997. Pág. 405-407) (resaltado y subrayado del Tribunal).
Dicho lo anterior, en virtud de lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, debe esta jurisdiccente analizar previamente la naturaleza del contrato de arrendamiento acompañado con el libelo de la demanda, determinar o precisar si nos encontramos frente a un contrato de arrendamiento celebrado a tiempo DETERMINADO o INDETERMINADO.
En tal sentido, considera prudente este Juzgado transcribir la cláusula del último contrato de arrendamiento que vinculó a las partes, en la que se señala el tiempo de duración del mismo, a los fines de escudriñar el tipo de contrato.
Cláusula “SEGUNDA: La duración del arrendamiento, es por UN (1) AÑO, contado desde el día PRIMERO DE ABRIL DE DOS MIL NUEVE (01-04-09).” (subrayado y resaltado del Tribunal).
Como se puede apreciar de la cláusula supra señalada, y aplicando los criterios doctrinarios al caso que nos ocupa, se pudo constatar que nos encontramos en presencia de un contrato a TIEMPO DETERMINADO, cuya relación arrendaticia según el primer contrato de arrendamiento que vinculó a las partes nació el día 01 de abril de 2007, y feneció el día 01 de abril de 2010, es decir, que la relación arrendaticia tuvo una duración de TRES (03) AÑOS, por lo que en aplicación al artículo 38, literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le correspondía al ARRENDATARIO, un lapso de UN (01) AÑO de prórroga legal, la cual finalizó el día 01 de abril de 2011, siempre y cuando no estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales, tal y como lo señala el artículo 40, ibídem. Y por cuanto se observa que la parte actora accionó el CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE PRÓRROGA LEGAL, se constata que éste eligió la vía idónea para interponer la presente acción. Por lo que el alegato esgrimido por la parte demandada no debe prosperar. Así se establece.
Asimismo, observa el Tribunal que el ARRENDATARIO alegó: “…por lo que el mencionado contrato de acuerdo a la normativa que rige la materia fue objeto de una conversión por tiempo indeterminado, y por tanto debe entenderse producida la TACITA RECONDUCCIÓN, luego de las situaciones antes señaladas…” (…) (subrayado y negrillas del Tribunal).
Si aplicamos la noción del Contrato que recoge nuestra legislación civil, vemos que tiene connotación de imperium, al darle a la voluntad de las partes legítimamente manifestada, el valor efectivo, entre ellas, de una ley. Es decir, el Contrato es un mandato supra para Arrendador-Arrendatario (siempre y cuando no haya entre ellos la voluntad de revocarlo), que no pueden desconocer ni relajar en su esfera por simple rebeldía o contumacia. Su violación es como si se estuviera violando una ley. Todo el poder coercitivo del Estado se impone para restaurar lo incumplido, aún con persecución patrimonial y hasta sucesoral, según el caso.
Expresa el artículo 1.159 del Código Civil: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”. (resaltado del Tribunal).
¿Cuál fue la voluntad de las partes contratantes (Empresa Centro Comercial “DON GINES, C.A.” y Juan De Jesús Marín Ocampo) en el último Contrato de Arrendamiento que celebraron el día 06 de abril de 2009)?, que “La duración del arrendamiento, es por UN (1) AÑO, contado desde el día PRIMERO DE ABRIL DE DOS MIL NUEVE (01-04-09).” (subrayado del Tribunal). Obviamente, darle carácter perentorio al Arrendamiento, tal y como quedó establecido en la cláusula SEGUNDA. Es decir, que una vez finalizada la relación arrendaticia, operaría de pleno derecho (Art. 39 L.A.I.) la prórroga legal, tomando en cuenta las causales del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En este sentido, es importante preguntarse ¿Qué es y cuándo opera la Tácita Reconducción?
En principio, se suma esta juzgadora al criterio que la TÁCITA RECONDUCCIÓN no es que convierte en “INDETERMINADO” el Contrato, sino que lo renueva en sus mismas condiciones, por el mismo plazo; aunque acatamos que nuestro Código Civil, en sus artículos 1.600 y 1.614, dispone que, en cuanto a sus efectos, cuando ocurre tal reposición automática, se le debe dar el tratamiento de “RELACIÓN INDETERMINADA”. Sólo en sus efectos se convierte en “Indeterminada”, pero su naturaleza, su ego, su esencia, sigue siendo “Determinada”.
Como quiera que, ni nuestro Código Civil, ni la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establecen desde cuál momento se aplicaría la Tácita Reconducción una vez fenecido el Contrato; es decir, cuánto tiempo deberá transcurrir para que se considere que las partes no hicieron oposición a la continuidad arrendaticia, se reconocen dentro del mundo jurídico, para apreciarlo, dos (2) direcciones:
a) Que sea el juez, a su prudente arbitrio, y como director del proceso (artículo 14 del Código de Procedimiento Civil) y buscador de la verdad (artículo 12 ejusdem), quien, de acuerdo con la naturaleza del Arrendamiento y sus circunstancias, lo estime.
b) Que nos apoyemos en la Doctrina y en las legislaciones afines, para aproximarnos a conclusiones certeras.
A este último respecto, veamos cómo nos definen la Tácita Reconducción algunos de los más prestigiosos diccionarios manejados en el mundo jurídico:
Diccionario Cabanellas: Tácita Reconducción: “Continuación o renovación del contrato de arrendamiento, sea rústico o urbano, por el hecho de permanecer el arrendatario en el uso y goce de la cosa arrendada después de vencer el término pactado del arriendo. (Tomado del Diccionario Enciclopédico de Derecho Usual. Editorial Heliasta S.R.L. Año 1998. Autor: Guillermo Cabanellas. Pág. 04).
Diccionario Jurídico Venezolano: Tácita Reconducción: “Para la Academia, reconducir significa, en términos forenses, prorrogar expresa o tácitamente un arrendamiento. En consecuencia, cuando esa prórroga no ha sido expresamente establecida sino que se produce automáticamente, sin determinación previa, se origina una prórroga tácita o sea una tácita reconducción, originada por el simple hecho de que el locatario continué en el disfrute de la cosa arrendada, después de vencido el plazo de la locación, sin que el locador se oponga. (Tomado del Diccionario Jurídico Venezolano D&F. Año 1998. Ediciones Vitales 2000 C.A. Pág. 127).
Diccionario Ruy Díaz de Ciencias Jurídicas y Sociales: Tácita Reconducción: “Renovación operada en un contrato mediando el consentimiento tácito de las partes contratantes, lo cual puede interpretarse a través de ciertos hechos o actitudes asumidas por las cuales se manifiesta la voluntad de los contratantes sin mediar el uso de la palabra oral o escrita. (Tomado del Diccionario Ruy Díaz de Ciencias Jurídicas y Sociales. Editorial Ruy Díaz. Año 2007. Pág. 877).
La tácita reconducción supone una reproduc¬ción del contrato reconducido, inclusive en lo que se refiere al plazo. Por eso algunas legisla¬ciones rechazan el concepto, determinando que la permanencia del locatario en el uso y goce de la cosa arrendada, una vez terminado el con¬trato, no significará tácita reconducción, sino continuación de la locación concluida, y en sus mismos términos, hasta que el locador pida la devolución, lo que podrá hacer en cualquier tiempo. (Manuel Ossorio – Diccionario de Ciencias Jurídica, Políticas y Sociales, 36ª Edición Actualizada, corregida y aumentada por Guillermo Cabanellas De Las Cuevas – Pág. 924).
Por su parte, el destacado procesalista patrio Ricardo Henríquez La Roche, en su obra “ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS”, respecto de la Tácita Reconducción señala: “El vocablo “reconducción” viene de re-condutio que puede experimentar la locatio-conductio (re-alquiler).”
Y citando a FRANCISCO RICCI, continúa diciendo, “Su fundamento reside en un doble aspecto: de una parte, el hecho de permanecer el arrendatario ocupando el inmueble; de otra, la actitud del arrendador que pudiendo despedirlo no lo despide.”
Para el autor Gilberto Guerrero Quintero, en su “TRATADO DE DERECHO ARRENDATICIO INMOBILIARIO”, Volumen I, Ediciones Livrosca, C.A. – 2000, expone: “…la tácita reconducción consiste en la “renovación” del contrato de arrendamiento anterior, debido a la inactividad del arrendador que no se opone a la ocupación o posesión precaria que el arrendatario continúa ejerciendo sobre el inmueble, luego de concluido el término de duración máxima que corresponda fijada en el artículo 38 de LAI…”
Para mayor abundamiento, es importante acotar que en todo contrato de arrendamiento escrito celebrado por tiempo determinado o a plazo fijo, como en el caso de marras, pueden ocurrir varias situaciones que, por acción u omisión de una de las partes o de ambas, lo convierten en otro contrato por tiempo indeterminado mediante la tácita reconducción, como consecuencia del agotamiento de la prórroga legal.
Es de observarse, que ante el vacío que ha dejado nuestro legislador en lo que respecta al momento en que debe el arrendador intentar alguna acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL, con el objeto que no prospere la TÁCITA RECONDUCCIÓN, ha sido satisfecho por decisiones de los propios Tribunales de instancia de la República y por doctrinarios afines a la materia, tal como lo hace el Dr. Gilberto Guerrero Quintero en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, Volumen I, Ediciones Livrosca, C.A. – 2000, Pág. 300, todos los cuáles concluyen que el arrendador debe intentar la referida acción dentro de los cuarenta y cinco (45) días siguientes al vencimiento de la prórroga legal, todo con el ánimo de impedir el surgimiento de la TÁCITA RECONDUCCIÓN.
En cuanto a la Legislación Comparada para conocer la tendencia mundial en esta materia, veamos lo que señalan los Códigos Civiles de España, México y Argentina, que son tres (3) países de cultura occidental e hispanoamericanos, con sustratos jurídicos similares al nuestro.
Código Civil Español, Artículo 1.566: “Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento”.
Código Civil Mexicano: Según el artículo 2.487: “en relación con el 2.486, para que opere la Tácita Reconducción es menester que el inquilino continúe sin oposición del arrendador en el goce y uso del predio arrendado, es decir, que el arrendador consienta tácitamente en la continuación del contrato”.
Código Civil Argentino, artículo 1.622: “Si terminado el contrato, el locatario permanece en el uso y goce de la cosa arrendada, no se juzgará que hay tácita reconducción, sino la continuación de la locación concluida, y bajo términos, hasta que el locador pida la devolución de la cosa, y podrá pedirla en cualquier tiempo, sea cual fuere el que el arrendatario hubiere continuado en el uso y goce de la cosa”.
Se equiparan tales legislaciones a la nuestra, siendo la más radical la argentina, que no admite siquiera la Tácita Reconducción aunque se haya renovado automáticamente el Contrato; es decir, no hay Reconducción Tácita si no lo admite el Arrendador.
Vale entonces destacar que la única forma de que haya operado aquí la renovación automática del Contrato (llamada eufemísticamente Tácita Reconducción), es salvando los obstáculos que la propia norma rectora que los acoge interpone, a saber:
Código Civil, Artículo 1.600: “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”.
Código Civil, Artículo 1.614: “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”.
Como se puede observar, cuando la norma dice: “y se le deja”, o “sin oposición del propietario”, implica que sin la venia del Arrendador no se da la renovación per se; o que su rechazo ya es suficiente para truncarla. Acaso pudiera ésta ser Tácita, sin embargo, si se cumpliesen los siguientes extremos:
1. Que se dejase sin oposición del Arrendador al Arrendatario seguir ocupando el inmueble, por lo menos más de 45 días seguidos luego de la fecha de la expiración, en las mismas condiciones del contrato fenecido.
2. Que el Arrendador hubiere recibido el pago del mes siguiente a la expiración de la prórroga legal.
En el caso que nos ocupa, observa esta juzgadora que la relación arrendaticia nació el día 18 de mayo de 2007, y feneció el día 01 de abril de 2010, según contratos de arrendamiento cursantes a los folios 08-10; 12-14 y 15-17; es decir, que la relación arrendaticia tuvo una duración de TRES (03) AÑOS, por lo que en aplicación al artículo 38, literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le correspondía al ARRENDATARIO, un lapso de UN (01) AÑO de prórroga legal, la cual finalizó el día 01 de abril de 2011, siempre y cuando no estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales, tal y como lo señala el artículo 40, ibídem.
En el caso que nos ocupa, no se da ninguno de los supuestos señalados por la doctrina para que se produjera la TÁCITA RECONDUCCIÓN, pues el accionante incoó su acción el 26 de abril de 2011 (f. 26), esto es, veinticinco (25) días después de haber vencido la prórroga legal; y en el segundo de los supuestos, tampoco se observa que el ARRENDATARIO haya recibido cánones de arrendamiento después de haber vencido la prórroga legal. En tal sentido, el alegato esgrimido por la parte accionada no debe prosperar. Así se decide.
Por otra parte, observa el Tribunal que la parte demandada señaló:
…omissis…
De manera categórica y determinante, rechazo, niego y contradigo a todo evento, los argumentos de hecho y de derecho invocados por la parte actora en su escrito libelar, por ser totalmente falsos e inciertos, ya que la relación arrendaticia que mantengo con la arrendadora, se inició desde comienzos del año dos mil (2000), cuando precisamente los propietarios del referido inmueble iniciaban a puerta cerrada la reconstrucción y remodelación del referido inmueble en varios locales comerciales, con quienes celebré una negociación verbal, mediante la cual se acordó que diera un aporte en dinero efectivo para tales trabajos de Quince Mil Bolívares, (Bs. 15.000,oo) para tener el derecho a la reservación del local en calidad de inquilino, una vez que estuviesen culminados los trabajos de reconstrucción y remodelación del inmueble, y precisamente fue a partir de comienzos del año 2001, que me instale en dicho local como arrendatario desde entonces, y que el mismo forma parte del inmueble donde funciona el mencionado Centro Comercial (…) (subrayado y negrillas del Tribunal).

Observa esta juzgadora, que en el lapso probatorio la parte accionada, acompañó junto a su escrito de pruebas, un cúmulo de cuarenta y seis (46) recibos, cursantes del folio 44 al 75, a los fines de demostrar el “verdadero” inicio de la relación arrendaticia, los cuales se permite analizar uno a uno esta juzgadora, y se discriminan a continuación:

ARRENDADOR ARRENDATARIO CONCEPTO N° DE RECIBO LOCAL N° FECHA
C.C. “Don Gines” Omaira Rodríguez Pago alquiler del
10-09 al 10-10-2002 S/N° V11 14-10-2002
C.C. “Don Gines” Omaira Rodríguez Pago alquiler del
10-01 al 10-02-2003 0037 V2 15-01-2003
C.C. “Don Gines” Omaira Rodríguez Pago alquiler del
10-12-2002 al 10-02-2003 0036 V2 15-01-2003
C.C. “Don Gines” Omaira Rodríguez Pago de Condominio 0105 V2 07-02-2003
C.C. “Don Gines” Omaira Rodríguez Pago de Condominio 0066 V2 06-03-2003
C.C. “Don Gines” Omaira Rodríguez Pago alquiler del
10-05 al 10-06-2003 0350 V2 15-01-2003
C.C. “Don Gines” Omaira Rodríguez Pago de Condominio 0146 V2 07-05-2003
C.C. “Don Gines” Omaira Rodríguez Pago de Condominio 0195 V2 03-07-2003
C.C. “Don Gines” Omaira Rodríguez Pago alquiler del
10-07 al 10-08-2003 0496 V2 10-07-2003
C.C. “Don Gines” Omaira Rodríguez Pago de Condominio 0220 V2 07-08-2003
C.C. “Don Gines” Omaira Rodríguez Pago alquiler del
10-08 al 10-09-2003 0420 V2 09-08-2003
C.C. “Don Gines” Omaira Rodríguez Pago de Condominio 0243 V2 08-09-2003
C.C. “Don Gines” Omaira Rodríguez Pago alquiler del
10-09 al 10-10-2003 0441 V2 10-09-2003
C.C. “Don Gines” Omaira Rodríguez Pago alquiler del
10-10 al 10-11-2003 0361 V2 09-10-2003
C.C. “Don Gines” Omaira Rodríguez Pago de Condominio 0267 V2 04-10-2003
C.C. “Don Gines” Omaira Rodríguez Pago alquiler del
10-11 al 10-12-2003 0389 V2 10-11-2003
C.C. “Don Gines” Omaira Rodríguez Pago de Condominio 0296 V2 01-11-2003
C.C. “Don Gines” Omaira Rodríguez Pago alquiler del
10-12 al 10-01-2004 0112 V2 10-12-2003
C.C. “Don Gines” Omaira Rodríguez Pago de Condominio 0315 V2 01-12-2003
C.C. “Don Gines” Omaira Rodríguez Pago de Condominio 0343 V2 01-01-2004
C.C. “Don Gines” Omaira Rodríguez Pago alquiler del
10-01 al 10-02-2004 0136 V2 13-01-2004
C.C. “Don Gines” Omaira Rodríguez Pago de Condominio 0367 V2 31-01-2004
C.C. “Don Gines” Omaira Rodríguez Pago alquiler del
10-02 al 10-03-2004 0155 V2 10-02-2004
Querales Uzcátegui Jeancelly Katherine Omaira Rodríguez Pago de Condominio 01 V2 10-03-2004
Querales Uzcátegui Jeancelly Katherine Omaira Rodríguez Pago alquiler del
mes de marzo 01 V2 10-03-2004
C.C. “Don Gines” Omaira Rodríguez Pago alquiler del
mes de noviembre S/N° 25 08-11-2004
No señalado Omaira Rodríguez Pago 20 días
mes de abril S/N° S/N° 16-04-2004
No señalado Omaira Rodríguez Pago Condominio
mes de marzo S/N° S/N° 16-04-2004
No señalado Omaira Rodríguez Pago de alquiler
mes de mayo S/N° S/N° 05-05-2004
C.C. “Don Gines” Omaira Rodríguez Pago Condominio
mes de mayo S/N° V-02 04-06-2004
C.C. “Don Gines” Omaira Rodríguez Pago de alquiler
mes de junio S/N° V-02 07-06-2004
C.C. “Don Gines” Omaira Rodríguez Pago Condominio
mes de junio S/N° V-02 08-07-2004
C.C. “Don Gines” Omaira Rodríguez Pago Condominio
mes de julio S/N° V-02 02-08-2004
C.C. “Don Gines” Omaira Rodríguez Pago de alquiler
mes de julio S/N° V-02 10-08-2004
C.C. “Don Gines” Omaira Rodríguez Pago de alquiler
mes de septiembre S/N° V-02 06-09-2004
C.C. “Don Gines” Omaira Rodríguez Pago de alquiler
mes de octubre S/N° V-02 04-10-2004
C.C. “Don Gines” Omaira Rodríguez Pago Condominio
mes de noviembre S/N° V-02 01-12-2004
C.C. “Don Gines” Omaira Rodríguez Pago de alquiler
mes de diciembre S/N° 25 07-12-2004
C.C. “Don Gines” Omaira Rodríguez Pago Condominio
mes de enero S/N° S/N° 31-01-2005
C.C. “Don Gines” Omaira Rodríguez Pago Condominio
mes de febrero S/N° 25 04-03-2005
C.C. “Don Gines” Omaira Rodríguez Pago Condominio
mes de marzo S/N° 25 07-04-2005
C.C. “Don Gines” Omaira Rodríguez Pago de alquiler
mes de abril S/N° 25 08-04-2005
C.C. “Don Gines” Omaira Rodríguez Pago Condominio
mes de abril S/N° 25 04-05-2005
C.C. “Don Gines” Omaira Rodríguez Pago de alquiler
mes de mayo S/N° 25 10-05-2005
C.C. “Don Gines” Omaira Rodríguez Pago Condominio
mes de julio S/N° 25 01-08-2005
C.C. “Don Gines” Omaira Rodríguez Pago de alquiler
mes de septiembre S/N° 25 05-09-2005

Al apreciar la relación hecha, se observa que se trata de cuarenta y seis (46) recibos de pago, tanto de pago de alquileres como de condominio. Se pudo constatar de dicha relación que existen treinta y siete (37) recibos de pago, correspondientes a locales comerciales distinguidos con los números V11 = 1; V2 = 24; V-02 = 08 y cuatro (04) recibos de pago sin indicar el número del local, para una total de treinta y siete (37) recibos. Igualmente, se observan nueve (09) recibos de pago (alquiler y condominio) pertenecientes al local comercial distinguido con el N° 25. En el caso que nos ocupa, se observa que la parte actora acciona el CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE PRÓRROGA LEGAL, del local comercial identificado con el N° 25, y junto con su escrito libelar acompañó tres (03) contratos de arrendamiento (originales), autenticados por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Libertador del Estado Mérida, y al ser analizadas la cláusula PRIMERA de cada uno de ellos, se evidencia que el local comercial dado en arrendamiento por el Centro Comercial “Don Gines, C.A.”, al ciudadano Juan De Jesús Marín Ocampo, está identificado con el N° 25. Ahora bien, al ser analizados los nueve (09) recibos de pago del local comercial identificado con el número 25, observa quien decide que los mismos fueron expedidos por la ARRENDATARIA (Centro Comercial “Don Gines, C.A.”), a la ciudadana Omaira Rodríguez, y siendo que la misma es una tercera ajena al juicio, se desestiman dichos recibos de pagos por inconducentes e impertinentes. Y en cuanto a los demás recibos de pago, igualmente se desestiman por inconducentes e impertinentes, toda vez que los mismos no guardan relación con el local comercial objeto del contrato de arrendamiento. Así se decide.
En este mismo orden de ideas, observa el Tribunal que la parte accionada señaló:
(…) La parte actora, en su temerario libelo de demanda, manifiesta de manera infundada que la relación contractual arrendaticia concluyo, hecho éste que es totalmente falso, pues de la simple lectura de las actuaciones extrajudiciales producidas por el actor, realizadas a través de la Notaría Pública Tercera de Mérida, en fecha 24 de febrero de 2010, las cuales impugno y rechazo a todo evento, máxime cuando la parte actora en el presente caso, obra de mala fe, ocultando de antemano el inicio real y verídico de la relación contractual arrendaticia que sostengo con la arrendadora, con tales actuaciones extrajudiciales no se prueba plenamente que esa voluntad del arrendador de no continuar con la relación locativa y por ende poner término contractual a la misma, cuyo cumplimiento aquí se demanda, toda vez que, dicha notificación en modo alguno no se consumó ni se verificó, pues de la misma se evidencia a todas luces, que simplemente se identificó a una ciudadana con el nombre de MELVA RODRÍGUEZ, cédula de identidad N° 14.974.855, por lo que tal notificación, por una parte lo que persigue a toda costa es sorprender la buena fe del jurisdicente (sic), para concultar (sic) mis derechos sobre una base de hechos mencionados por el actor totalmente falsos, que ocultan la verdad verdadera (…) (subrayado y negrillas del Tribunal).

Ante tal disyuntiva, es importante señalar que si la parte demandada consideraba que el acto realizado por la citada notaría presentaba algún “VICIO”. ¿Cuál sería la acción o medio de ataque para destruir total o parcialmente la eficacia de dichas actuaciones? Veamos que dice la doctrina al respecto.
Se entiende que la TACHA, “es la acción o medio de impugnación para destruir total o parcialmente la eficacia del documento. La única vía que otorga la Ley para desvirtuar el valor probatorio del documento público es el llamado procedimiento de tacha de falsedad; (…)” (Vid. CALVO BACA, Emilio. “Código de Procedimiento Civil”, Concordado y Comentado. Ediciones Libra, C.A., 2001, pp. 422).
Así pues, el citado autor, señala que la Tacha de Instrumentos, “Consiste en alegar un motivo legal para desestimar en un pleito los documentos o instrumentos opuestos por la contraparte con el carácter de prueba.
De acuerdo con lo establecido en la Ley Sustantiva y Adjetiva Civil Venezolana, la tacha incidental se podrá proponer en cualquier grado y estado de la causa por actuación procesal que determine el instrumento objeto de la tacha y, evidentemente, la manifestación de tacha, la cual una vez propuesta deberá ser formalizada mediante escrito que explane los motivos y la exposición de los hechos circunstanciados que evidencien la falsedad del documento tachado en la actuación procesal que previamente se propuso.
Así, se ha señalado que la tacha incidental de instrumento debe observar en cuanto a su sustanciación, las dieciséis (16) reglas que contempla el artículo 442 del Código de Procedimiento Civil, “[…] constituyendo un verdadero procedimiento especial, que si bien no es autónomo respecto al juicio principal, lo es con relación a su procedimiento. Tales normas, conforme a la doctrina y jurisprudencia, deben entenderse siempre como de interpretación restrictiva, por lo que la violación de alguna forma esencial, concluye necesariamente, en la reposición del procedimiento al estado en el cual se dé cumplimiento a la regla quebrantada u omitida, dado que tales infracciones están vinculadas estrechamente al derecho a la defensa de las partes […]” (Vid. sentencia Nº 2 de fecha 11 de enero de 2005 dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia).
Por otra parte tenemos que el origen de la tacha incidental de un documento, se justifica en la necesidad de que el mismo no surta efectos jurídicos en las actuaciones en que se hizo valer, de allí que, los vicios que se atacan mediante la tacha, conforme lo establecen los artículos 1.380 y 1.381 del Código Civil, se refieren a errores esenciales que afectan la elaboración del instrumento tachado. Ello así, la intervención del Sentenciador respecto de la tacha, se circunscribe a determinar la importancia e influencia del documento presentado con relación a la causa, y la fuerza probatoria que haya de reconocérsele en el juicio donde se le impugna, siendo precisamente el instrumento que se impugna por los motivos a que alude el Código Civil, existiendo la actuación procesal mediante la cual se propone la tacha incidental, la cual fija los límites de la incidencia mediante el señalamiento del objeto, es decir, del instrumento que se impugna y la manifestación de tacharlo; abriéndose así el término para la próxima actuación, cual es la formalización de dicha tacha, en la cual deben expresarse los motivos que la fundamentan, como así lo exige el artículo 440 de la Ley Adjetiva Civil, y que debe circunscribirse al documento previamente indicado como el tachado, pues él constituye el objeto de la tacha.
En este sentido, es oportuno indicarle al ARRENDATARIO que siendo que el contrato suscrito entre las partes es a TIEMPO DETERMINADO (como quedó demostrado), éste concluyó el día prefijado sin necesidad de deshaucio, tal como lo preceptúa el artículo 1.599 del Código Civil. Por ello, no tiene justificación desde el punto jurídico y argumentativo, la afirmación hecha por el accionado, cuando alega que el acto realizado por la Notaría, cuando expresa: “…dicha notificación en modo alguno no se consumó ni se verificó, pues de la misma se evidencia a todas luces, que simplemente se identificó a una ciudadana con el nombre de MELVA RODRÍGUEZ, cédula de identidad N° 14.974.855…” Siendo que en el caso de marras, no era necesaria la notificación.
Aunado a ello, es importante precisar, que siendo la prórroga legal un beneficio que el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios le confiere al arrendatario, y una obligación que le impone al arrendador, no está sometida a ningún tipo de aviso o notificación previa, por cuanto la misma OPERA DE PLENO DERECHO. (Vid artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios). En consecuencia, por las razones que anteceden, se desecha su alegato. Así se decide.
Por otra parte, la parte demandada rechazó, negó e impugnó la estimación de la demanda incoada en su contra, por cuanto en su decir, es totalmente infundada, temeraria y contraria al ordenamiento jurídico.
Sobre el rechazo a la estimación de la demanda, necesariamente debe referirse el criterio sentado por nuestro Máximo Tribunal en su sentencia N° 807, de fecha 30-11-2005 en Sala de Casación Civil, en la cual se estableció lo siguiente:

Sobre este asunto, cuando el demandado impugna la cuantía estimada en la demanda, por considerarla exigüa o exagerada, esta Sala, en decisión de fecha 15 de noviembre de 2004, caso: Jesús Manuel Ruiz Estrada, Alberto Enrique Fuenmayor Galue y Nereida Del Valle Bravo Machado contra Pablo Segundo Bencomo, Ledy Santander de Bencomo y Juan Pablo Bencomo Santander, estableció:
“...se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada’.
Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma”. (subrayado del Tribunal).
En consecuencia, se desprende del criterio jurisprudencial cuya transcripción antecede, que cuando el demandado rechace la estimación de la demanda, bien por insuficiente o exagerada, si no es probado ese nuevo elemento, quedará firme la estimación realizada por el demandante en su escrito libelar, que, como se dijo, fue estimada en la cantidad de sesenta y nueve millones ochocientos ochenta y ocho mil bolívares (Bs. 69.888.000,00), como con acierto lo resolvieron las sentencias de Primera y Segunda Instancia (…)

En atención al criterio jurisprudencial ut supra indicado, y al cual se adhiere esta sentenciadora, se observa que la parte accionada hizo un rechazo puro y simple de la estimación de la demanda realizada por la parte actora, sin traer a los autos probanzas sobre lo exagerada o lo temeraria e ilegal de la misma, por lo que a juicio de quien aquí sentencia, la estimación planteada en el libelo de demanda debe quedar firme, es decir, en la cantidad de CINCO MIL CIEN BOLÍVARES (Bs. 5.100,00), equivalente a SESENTA Y OCHO UNIDADES TRIBUTARIAS (U.T. 68), monto a que asciende los conceptos reclamados en el libelo. Y así se decide.
Señala además la parte demandada que:
En lo que respecta a los instrumentos acompañados por la parte actora en su escrito libelar como telegramas, de manera categórica y determinante los rechazo e impugno, a todas luces se observa que a través de los mismos solo se refleja su contenido y haber sido consignados en el Instituto Postal respectivo, con los cuales tampoco se produce la convicción para que el jurisdicente (sic) verifique el desahucio en cuestión; hechos estos, que traducen de manera evidente la inexistencia de la notificación de la voluntad de la arrendadora de no prorrogar el contrato, por cuanto esa información supuestamente contenida tanto en la actuación del funcionario de la Notaría como el referido telegrama no fue recibido por mi persona, circunstancia ésta que debe ser tomada en cuenta por este Tribunal (…)

Se observa al folio 25, Telegrama (original), mediante el cual el ARRENDADOR le notificó al ARRENDATARIO el vencimiento de la prórroga legal, indicándole en el mismo que la prórroga legal vencía el día 31 de marzo de 2011; expedido por el Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL), mediante el cual consta que el telegrama fue recibido en el inmueble (local comercial) objeto del contrato de arrendamiento, por la ciudadana MELVA ORTEGA en fecha 07/02/2011, el cual recibió y firmó.
En este sentido, es oportuno traer a colación el criterio sostenido por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional, Sentencia N° 2294, Exp. N° 06-0730, de fecha 14/12/2006, en la que se señaló:
…omissis…
Por otra parte, en relación con la problemática que surgió con la verificación de la notificación del desahucio, la Sala observa que la arrendataria negó la existencia de la notificación de la voluntad de la arrendadora de no prorrogar el contrato, por cuanto esa información la contenía un telegrama que ella no recibió personalmente, circunstancia que fue estimada por el juzgador de primera instancia, razón por la cual consideró que no se había efectuado el desahucio.
En cambio, el juez de alzada del juicio de cumplimiento de contrato de arrendamiento, consideró válidamente practicado el desahucio, pues el telegrama cumplía con los extremos que preceptúa el artículo 1.375 del Código Civil.
…omissis…
En el caso de autos, no existe duda de que el telegrama que la arrendadora envió a la arrendataria con el propósito de informarle acerca de la no prórroga del contrato de arrendamiento que habían suscrito, se entregó en el inmueble que constituye el objeto del contrato, con lo cual, coherente con el artículo 1.137 in fine del Código Civil, se presume que esa decisión del arrendador era de su conocimiento. El criterio del tribunal de primera instancia del juicio que motivó el amparo de autos, de que el telegrama que informaba la voluntad del arrendador de no prorrogar el contrato de arrendamiento no era válido, puesto que no había sido recibido personalmente por la arrendataria, causaría una distorsión indeseable en el equilibrio que debe imperar en todo contrato de arrendamiento, donde ambas partes tienen obligaciones y deberes que cumplir. La simple consideración de que a falta de recepción personal por la parte arrendataria del desahucio, el mismo se tiene como no realizado, a pesar de que se hubiere hecho en el inmueble objeto de arrendamiento, daría lugar a una práctica insana por parte de los arrendatarios de no recibir ninguna comunicación que provenga de los arrendadores con el único objetivo de la evasión de cualquier notificación que implique el conocimiento de un hecho que provoque un efecto jurídico determinado.
En criterio de esta Sala, si bien el arrendamiento se ha entendido e, incluso, ha sido regulado por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como un contrato que por esencia presenta un importante contenido social, no puede desconocerse que una de las partes contratantes es titular de un derecho constitucional, como lo es el derecho de propiedad, el cual, en el marco de un Estado Social de Derecho y de Justicia como lo propugna el artículo 2 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, tiene que ser garantizado y protegido.
En definitiva, la Sala decide que la sentencia objeto de apelación se ajusta a derecho, pues no existen, en el asunto de autos, violaciones a derechos constitucionales, ni el Juez del Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira actuó con abuso de poder, fuera del ámbito de su competencia o en extralimitación de atribuciones. Por tanto, se declara sin lugar la apelación y se confirma el fallo objeto del recurso. Así se decide.

En consecuencia, en aplicación a lo previsto en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, este juzgado se acoge al citado criterio, por lo que se desestima la impugnación hecha al telegrama por la parte accionada. Así se decide.
CAPÍTULO VI
ANÁLISIS DE LA PRUEBAS PROMOVIDAS
Resuelto el punto anterior, pasa este tribunal a pronunciarse sobre el fondo de la controversia, previo el análisis de los elementos probatorios que fueron promovidos:
Análisis de las pruebas promovidas por la parte demandada:
1°) En cuanto al valor y mérito jurídico de cada uno los diferentes recibos de pago de condominio y alquiler del local arrendado, propiedad de la Empresa demandante "Centro Comercial Don Gines C.A.", relacionados con los años 2002, 2003, 2004 y 2005, constante de treinta y dos (32) folios útiles, marcados con la letra "A". Referente a dichos recibos de pago este Tribunal ya hizo pronunciamiento en el punto previo al presente fallo. Así se decide.
Análisis de las pruebas promovidas por la parte actora:
1°) En lo que respecta al va¬lor y mérito jurídico de los tres (3) contratos de arrendamiento que fueron acompañados al libelo de demanda, marcados “B”, “C” y “D” (fs. 08-10; 12-14; 15-17); debidamente autenticados por ante la Notaría Pública Tercera del Estado Mérida, en fechas 18-05-2007, anotado bajo el N° 14, Tomo 50; 05-05-2008, anotado bajo el N° 63, Tomo 37; 06-04-2009, anotado bajo el N° 72, Tomo 31; de los libros de autenticaciones llevado por esa notaría; se les otorga el valor probatorio que les confiere el artículo 1.360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, al no haber sido atacados de forma alguna por la contraparte. Con dichos documentos se comprueba la existencia de los contratos de arrendamiento que vincularon a las partes de este juicio, vale decir, al demandante como ARRENDADOR y al demandado como ARRENDATARIO, y que según sus cláusulas PRIMERA, tiene por objeto un (01) local comercial identificado con el N° 25 del "CENTRO COMERCIAL DON GINES", ubicado en el cruce de la Avenida 05 con Calle 25, Municipio Libertador del Estado Mérida. Así se decide.
2°) Referente al va¬lor y mérito jurídico de la Notificación que se practicó en fecha 24 de febrero de 2010, a través de la Notaría Pública Tercera de Mérida, acompañada al libelo de demanda en cinco folios (5), marcada "E" (fs. 19-23); se le otorga el valor probatorio que le confieren los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que la misma no fue tachada de falsa por el adversario en su oportunidad legal. Con dicho instrumento se demuestra que el ARRENDADOR a pesar de haber celebrado sendos contrato de arrendamiento a TIEMPO DETERMINADO, los cuales no ameritan de notificación (menos aún cuando las partes no lo han acordado en el contrato de arrendamiento), le notificó al ARRENDATARIO su deseo de no renovar la relación arrendaticia. Así se decide.
3°) En cuanto al va¬lor y mérito jurídico de la constancia (acuse de recibo) y telegrama enviado al demandado (JUAN DE JESÚS MARÍN OSORIO) a la misma dirección del local comercial objeto del arrendamiento, que fueron anexadas con las letras "F" y “G”, y que corren en originales a los folios (fs. 24-25), expedidos por el Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL), mediante el cual se consta que la ciudadana MELVA ORTEGA fue notificada en fecha 07/02/2011, el cual recibió y firmó; se le otorga el valor probatorio que le confiere el artículo 1.375 del Código Civil, evidenciándose del mismo que el ARRENDADOR, aun cuando no era necesario, le notificó al ARRENDATARIO su deseo de no continuar con la relación arrendaticia, a pesar de no ser necesaria dicha notificación, por efecto de lo establecido en el artículo 39 de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por tratarse de una convención con fijación del término de duración y que tanto éste como el lapso de la prórroga legal, fueron verificados ut supra. Así se decide.
4°) Referente al va¬lor y mérito jurídico del documento autenticado, suscrito por ante la Notaría Pública Tercera de Mérida, en fecha 08 de octubre de 2004, anotado bajo el N° 29, Tomo 71 de los li¬bros de autenticaciones llevado en dicha oficina (fs. 81-83); se le otorga el valor probatorio que les confiere el artículo 1.360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
5°) Va¬lor y mérito jurídico de la copia certificada en trece (13) folios, del Expediente de Consignaciones N° 538, llevado en el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del estado Mérida, mediante el cual, el aquí DEMANDADO (Juan de Jesús Marín Ocampo) consigna a favor de la aquí demandante (Centro Comercial Don Gines C.A.) cánones de arrendamiento (fs. 86-98); al ser analizados los recibos de pago cursantes desde el folio 88 al 97, se observa que el ARRENDATARIO tenía pleno conocimiento que estaba haciendo uso de su prórroga legal, tal y como consta en cada uno de dichas recibos de pago. En tal sentido, se les otorga el valor probatorio que le confieren los artículos 1.357 y 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
CAPÍTULO VII
CONCLUSIONES DEL TRIBUNAL
Del análisis que ha hecho el Tribunal y de los elementos probatorios que obran en autos, ha llegado a las siguientes conclusiones:
1°) Que la acción incoada por la parte actora se trata de una demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE PRÓRROGA LEGAL, fundamentada en los artículos 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y el artículo 1.167 del Código Civil.
2º) Que el demandado no logró demostrar en el debate probatorio, los alegatos invocados en el libelo de demanda por la parte actora.
3º) Que por las razones que anteceden, la presente demanda debe ser declarada CON LUGAR con todos los pronunciamientos de Ley.
DECISIÓN
Por todos los razonamientos de hecho y de derecho antes expuestos, y con fundamento en los artículos 12 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil, este Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda intentada por el abogado en ejercicio Pablo Roberto Izarra González, en su carácter de Apoderado Judicial de la Empresa Centro Comercial “DON GINES, C.A.”, contra el ciudadano Juan De Jesús Marín Ocampo, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE PRÓRROGA LEGAL, y por efecto de tal declaratoria, este Tribunal declara:
PRIMERO: Extinguida la relación arrendaticia existente entre las partes; y en tal sentido, se ordena al ARRENDATARIO hacer entrega al ARRENDOR, el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, consistente en un (01) local comercial, identificado con el N° 25 del "CENTRO COMERCIAL DON GINES", ubicado en el cruce de la Avenida 05 con Calle 25, Municipio Libertador del Estado Mérida. Así se decide.
SEGUNDO: De conformidad con lo acordado en la cláusula SEXTA del último contrato de arrendamiento que vinculó a las partes (CLÁUSULA PENAL – Art. 28 L.A.I.), se condena a la parte demandada al pago de la suma de CUARENTA BOLÍVARES (Bs. 40,00) DIARIOS, por cada día de retraso en hacer la devolución y entrega del inmueble (local comercial) objeto del contrato de arrendamiento, contados desde el día 01 de abril de 2011, hasta el día en que se haga la entrega del local, monto este que se calculará conforme a experticia complementaria del fallo, una vez quede definitivamente firme la presente decisión. Así se decide.
TERCERO: Se condena en costas a la parte perdidosa por haber resultado totalmente vencida, conforme lo establece el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
CUARTO: Se ordena la notificación de las partes o a sus apoderados, a fin de ponerlos en conocimiento de tal decisión, haciéndoles saber que una vez que conste en autos la última notificación, al primer día hábil siguiente, comenzará a transcurrir el lapso para que ejerzan los recursos legales que estimen convenientes.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada para el archivo del Tribunal.
DADA, FIRMADA Y SELLADA EN LA SALA DEL JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA. Mérida, a los veinticinco días del mes de julio de dos mil once. Años 201° de la Independencia y 152° de la Federación.-
La Juez Titular,

Abg. Roraima S. Méndez Vivas
La Secretaria Accidental,

Syrma Grisseldys Soto Saavedra
En la misma fecha se publica la anterior sentencia, siendo las 10:30 a.m. Déjese copia certificada de esta Sentencia por Secretaría, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria Accidental,

Syrma Grisseldys Soto Saavedra

RSMV/SGSS/gc.-